el Capítulo IV.
La compraventa por abonos se ha extendido tanto, que casi la totalidad de la adquisición de bienes se hace en esta forma. Precisa entonces establecer preceptos adecuados para salvaguardar los derechos e intereses de las partes y evitar el abuso de la imposición de condiciones usurarias, aparentemente aceptadas por el obligado. Debemos repetir con Roca Sastre, el hablar del contrato de promesa:
"El Derecho tiene que proporcionar una fórmula adecuada a las necesidades de la contratación".
"La compraventa con reserva de dominio, dice Puig Brutau, es la que hace depender del cumplimiento de una condición la adquisición del título de propiedad del comprador sobre la cosa objeto del contrato. Esta condición consiste en el pago total del precio convenido. El vendedor entrega la cosa al comprador para que éste la use normalmente, pero el primero retiene el título de propiedad hasta el pago total del precio". (Puig Brutau, Derecho Civil, Tomo II, Vol. II pág. 168 Ed. 1956).
A la compraventa a plazos le han dado el nombre de arrendamiento con promesa de venta o simplemente el de promesa de venta, tratando de dejarlo sujeto a las normas de estos contratos. Arrendamiento no puede ser desde el momento en que lo que las partes quieren es traspasar la propiedad al estar totalmente pagado el precio.
La denominación de promesa de venta tampoco corresponde a este contrato, pues, como dice Barassi en su obra de Derecho Civil (Vol. II, pág. 232, Ed. 1955), la venta es perfecta y en cambio la promesa de venta tiene una función puramente preparatoria y obliga tan solo a estipular más tarde una compraventa definitiva; el Tribunal Supremo de España, en un fallo citado enseguida por el mismo autor, declara que la compraventa con reserva de dominio es un contrato perfecto, ya que dicho pacto afecta únicamente a ,la transmisión del dominio, que no tiene lugar hasta el pago total del precio, pero no a la perfección del contrato
El pacto de reserva de dominio tiene por objeto garantizar al vendedor el pago total del precio y se usa constantemente en la compraventa a plazos. El artículo 1834 declara expresamente que es válida la venta con pacto de reserva de dominio, mientras el comprador no pague totalmente el precio o no se realice la condición a que las partes sujetan la consumación del contrato.
El vendedor otorga la posesión al comprador y le entrega la cosa objeto del contrato, reservándose el dominio, pacto que constituye una modalidad antes no contemplada en nuestra legislación y que substituye a las diversas formas escogidas para garantizar plenamente al vendedor, pero olvidando los intereses y derechos del comprador, a quien se le ha hecho aceptar contratos que desnaturalizan el verdadero carácter del convenio celebrado.
El contrato puede tener por objeto la compraventa de bienes inmuebles o muebles, estando cada uno sujeto a normas diferentes, como exponemos enseguida.
Compraventa por abonos de bienes inmuebles
El contrato debe otorgarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Artículo 1835.
El comprador toma posesión del inmueble que le entrega el vendedor, pero la propiedad plena la adquiere al terminar el pago del precio, Artículo 1834, 2a. fracción. Si dejare de pagar cuatro abonos correspondientes a cuatro meses consecutivos, el vendedor puede dar por vencido el plazo y ejecutar la resolución del contrato, en cuyo caso, dice el artículo 1836, el vendedor devolverá al comprador el precio recibido descontando una cantidad equitativa por el uso del inmueble que fijará el Juez si las partes no se pusieren de acuerdo.
Complemento de esta disposición es el artículo 1841 que declara nula la estipulación de que el comprador perderá a favor del vendedor los abonos que hubiere entregado, aunque sea a título de multa o de retribución por el uso del bien.
Se ha tenido en cuenta que las condiciones que imponen en sus contratos las empresas lotificadoras que venden terrenos para edificar viviendas o venden viviendas ya construidas, son leoninas y sólo cuidan sus intereses desatendiendo por completo los derechos del comprador. Se trata, por consiguiente, de suprimir el abuso de estipulaciones obligadas por el vendedor y de cláusulas con las cuales se persigue convertir en renta lo que legalmente es el precio del inmueble pagado regularmente por cuotas mensuales.
Completado el pago total del precio, o sea, realizada la condición a que se sujetó la consumación del contrato, la propiedad plena pasa automáticamente al comprador sin necesidad de nueva declaración, como dice el artículo 1835, pero el vendedor deberá dar aviso al Registro de la Propiedad dentro de los ocho días siguientes para que se haga la anotación respectiva. Artículo 1834, 3a. fracción.
También puede convenirse en que el bien se entregue al comprador cuando el precio se haya terminado de pagar, o cuando hubiere entregado determinado número de abonos, pero en este caso, si el contrato se resuelve, el vendedor que se ha aprovechado del dinero recibido, deberá devolverlo con intereses legales si no estuvieren estipulados. Artículo 1840.
El comprador que ya hubiere pagado no menos de la mitad del precio, tiene derecho a exigir al vendedor que le garantice la entrega del bien o la devolución del precio. Artículo 1840, 2a. fracción.
Si el inmueble se devuelve, el vendedor que lo recupera deberá abonar el valor de las mejoras que no sean separables puesto que él las va a aprovechar y aumentan el valor del bien; pero, si en lugar de mejoras hay daños, el comprador deberá indemnizarlos. Artículos 1839, 1 a. fracción.
En esta clase de contratos las agencias vendedoras incluyen intereses en el pago de los saldos, por lo que el producto de frutos o rentas, si lo hubiere, será compensado con aquellos y el comprador únicamente entregará al vendedor la diferencia si la hubiere. Artículo 1839, 2a. fracción.
Fuera de esta disposición, en lo demás y en lo que sea aplicable, se regularán las mejoras como en el caso de arrendamiento.
Compraventa por abonos de bienes muebles
La compraventa por abonos de muebles, como vehículos, máquinas de escribir y de coser, aparatos eléctricos, etc., está sujeta a los m ismos preceptos de la compraventa de inmuebles, con las siguientes variantes:
a) El contrato puede otorgarse en formulario o documento legalizado, sin que sea necesario que se formalice en escritura pública, no obstante que tratándose de muebles identificables es susceptible de inscripción en el Registro de la Propiedad.
Tampoco es obligatorio el registro, pues eso queda a voluntad de las partes interesadas, salvo que se constituya gravamen sobre el inmueble en cuyo caso el registro es obligatorio. Artículo 1214.
b) En caso de resolución del contrato el vendedor ejecutará la devolución del mueble y hará suyos los abonos pagados como compensación por el uso y depreciación de la cosa. Es razonable la diferencia que se establece en relación con los inmuebles; se toma en cuenta la depreciación inevitable del bien mueble, lo que es tan sensible en el
caso de los vehículos automotores. Un carro automóvil sufre diaria depreciación aunque se conserve en las mejores condiciones, lo que no sucede con los bienes inmuebles que a no ser por circunstancias anormales, su precio aumenta de valor y aprovecha la plusvalía ocasionada por trabajos de diversa índole que se realicen en el sector en que está ubicado el inmueble. En caso de rescisión o de resolución, si el bien es mueble, el vendedor lo recibe valiendo menos, pero si es inmueble la recuperación la realiza valiendo más. Artículo 1837.
c) Resuelto el contrato y devuelta la .cosa al vendedor, al repetirse la venta del mueble puede ocurrir que el precio alcance a cubrir más de los abonos aún no pagados y del costo de reparaciones y demás gastos realizados, caso en el cual, el vendedor está obligado a reintegrar al comprador cualquier excedente que obtuviere en la reventa, después de cubrir el monto de lo adeudado. Si el precio de la reventa se paga al contado, el pago al primer comprador se hará inmediatamente, pero si fuere por medio de amortizaciones, en la misma forma se hará el pago. Articulo 1837.
d) Por cuenta del comprador corren los gastos de uso, conservación y reparaciones, así como el pago de impuestos y licencias. Articulo 1838.
Muebles identificables susceptibles de registro son los que pueden distinguirse de otros por los números y marcas de fabricación y por las señales ostensibles que presenten. Esto permite que el mueble pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad y ser objeto de las mismas operaciones que se hacen con los inmuebles, siendo lo más importante que le afecta el principio de que únicamente perjudicará a tercero lo que aparezca inscrito en el registro.
Esta circunstancia garantiza al vendedor que ha entregado la cosa al comprador, sin que sea necesario acudir al expediente de imaginar prenda y depósito en un contrato perfecto de compraventa.
Expresa el articulo 1842 que la calificación de arrendamiento, depósito - o cualquiera otra denominación que se de a la venta no surtirá otros efectos que los que se expresan en ese capitulo; precepto claro y terminante que obliga a no tergiversar la compraventa que se manifiesta con evidencia desde el momento en que las partes convienen en la transmisión de la propiedad mediante el pago del precio por abonos o cuotas. Ningún otro contrato tiene estos caracteres y por lo tanto no está a voluntad del vendedor darle otro nombre que el que la ley le da, atendidos los elementos que lo constituyen. Pero si esto ocurriera y con el nombre de otro contrato tratara el transmitente de aprovechar estipulaciones distintas para favorecer más sus intereses, toca a los jueces sujetar esa conducta a las normas legales cuando el caso se ponga a su consideración.
Por último, el artículo 1843 establece que las condiciones impuestas por las compañías o empresas lotificadoras o constructoras, deberán ser aprobadas por la autoridad gubernativa para que se reconozca su validez.
Los contratos de esta clase ya hemos dicho que son aceptados por los adquirentes sin tener oportunidad de discutir sus condiciones, de tal manera que el consentimiento individual o se presta aceptándolas sin objeción, o no se aceptan y en tal supuesto no hay negocio. Corresponde a la autoridad en defensa de la sociedad y en su nombre examinar tales condiciones y aprobarlas o desaprobarlas, quedando en el primer caso expresado el consentimiento del poder público para que los interesados puedan aceptar el contrato.
58.- PERMUTA
. Este contrato se rige por los mismos preceptos de la compraventa, puesto que únicamente se diferencia en que la cosa objeto del mismo se cambia por otra cosa en vez de dinero; pero como puede pagarse parte en efectivo y parte en otros bienes, se declara que habrá permuta si la porción estipulada en moneda no llega a la mitad del precio.59.- DONACIÓN ENTRE VIVOS
. La donación entre vivos es un contrato y así lo consideró el Código del 77 en el artículo 697, a pesar de que en aquella época todavía se ponla en duda este carácter de la donación. Sostenemos el principio de que se trata de una relación contractual entre el donante y el donatario y así lo expresa el artículo 1855.La donación por causa de muerte está regida por los preceptos relativos a los legados y en su institución deberán observarse las prescripciones que regulan el testamento, por lo que no debe quedar incluida en el título que se refiere al contrato de donación.
La nota diferencial entre ambas especies de donación la expresa un fallo del Tribunal Supremo de España, citado por Castán Tobeñas. "La donación por causa de muerte, dice, se hace por causa de muerte o de peligro mortal, sin intención de perder el donante la cosa ni su libre disposición en caso de vivir, al igual que sucede con las disposiciones testamentarias, mientras que las donaciones inter vivos son las que se hacen sin esta consideración, por pura bondad del donante y merecimiento del que recibe, aunque la cosa no se entregue de momento o se reserve la entrega post mortem, lo cual constituye una simple modalidad que no cambia la naturaleza del acto, siendo estas donaciones irrevocables". (Castán, Derecho Civil, Tomo IV, pág. 181, Ed. 1956).
Son elementos esenciales de la donación:" el empobrecimiento del donante, por el monto de los bienes donados; el enriquecimiento del donatario por el m ismo valor, y la intención de hacer una liberalidad. Por eso no puede haber donación en el repudio de una herencia, legado o donación, ni en el comodato, ni en el préstamo sin interés, ni en los demás casos que menciona el Código del 77 en los artículos 701 a 706 y, por lo mismo, no hay necesidad de hacer tales declaraciones en la ley.
La donación puede ser remuneratoria y onerosa. Estos casos no constituyen donación propia o pura, cuya causa no es la sola liberalidad del donante, sino tiene otros motivos jurídicos o de hecho. Según el artículo 1856, la donación sólo consiste en el exceso que quedare, deducidos los gravámenes o cargas.
La donación de bienes inmuebles es contrato solemne que debe otorgarse en escritura pública para su existencia y registro e indispensable la aceptación expresa del donatario, ya sea en el mismo acto del otorgamiento o en acto separado. Si falleciere el donante antes de la aceptación del donatario, éste puede aceptarla y los herederos de aquél están obligados a entregar la cosa donada, pero si muere el donatario antes de aceptar la donación, el contrato no se perfecciona, por no existir concurso de consentimientos.
Las disposiciones generales de las obligaciones y de los contratos son aplicables a la donación. Las causas de revocación están señaladas en el artículo 1856 y no pueden ampliarse a otros casos. La revocatoria de la donación es característica de este contrato, pero se restringe en lo posible, dejándola sólo para aquellos casos de tal gravedad que puede suponerse que de haberlos conocido el donante, no hubiera hecho la donación. No obstante, la acción para revocar la donación también es muy limitada; es personal del donante y sólo puede hacerse contra el donatario. Los herederos podrían únicamente continuar la acción iniciada por aquél, pero no
demandarla por su cuenta. La muerte del donante causada voluntariamente por el donatario, invalida ipso facto la donación. Las causas de la revocación pueden contradecirse por el donatario o sus herederos, dentro del término que señala el artículo 1871. También puede reducirse la donación cuando el donante desmejora de fortuna y carece de los medios de subsistencia, siempre que la acción se ejercite dentro de seis meses contados desde el día en que sobrevino el motivo de la reducción.
Estas disposiciones son aplicables a la donación pura, pues las remuneratorias no son revocables, como tampoco las que se hacen con motivo de matrimonio que se efectúa, o por razones sociales o de piedad.
Se reduce a la mitad el número de los artículos del Código anterior supresión que tiene lugar porque el contrato queda regido por las disposiciones generales y se separan completamente los preceptos que se aplican a la donación mortis causa, como es el caso de los artículos 743, 744 y 745 del Código del 77.
60.-ARRENDAMIENTO
. El Código del 77, siguiendo la tradición romanista aceptada en el Código francés, unificó en un título, con el nombre de locación y conducción, los contratos de uso y disfrute de una cosa, la prestación de servicios y la realización de una obra.Los códigos modernos se han separado de este sistema y desarrollan separadamente estas figuras jurídicas que tienen naturaleza y caracteres diferentes.
La llamada locación de servicios es el contrato de trabajo, independizada su legislación del Código Civil; el contrato de obra o empresa figura en el grupo d~ contratos que tienen por objeto prestación de servicios, pero sin sujeción a un patrono; Y el arrendamiento, objeto de este título, abandona la terminología anticuada del Código y lo refiere al convenio por el cual una de las partes se obliga a dar a otra el uso o goce de una cosa, debiendo ésta pagar un precio determinado por ese uso o goce.
El arrendamiento es un contrato consensual que produce obligaciones personales y se perfecciona con sólo el consentimiento de las partes. Su naturaleza jurídica ha sido motivo de discusiones Y opiniones adversas, siendo el criterio de algunos que el arrendamiento inscrito en un derecho real. Efectivamente, la inscripción en el Registro de la Propiedad del arrendamiento que se otorga por más de tres años o en que se anticipa la renta por más de un año, es obligatoria Y esta inscripción perjudica a terceros Y garantiza al arrendatario. Sin embargo, no es posible, expresa Puig Peña, que la transcripción registral pueda por sí misma cambiar la naturaleza jurídica de una institución, transformando en real un propio derecho personal. Agrega que el arrendamiento es un verdadero derecho personal, pues que no se dan en él los elementos típicos de los derechos reales. (Puig Pena, Derecho Civil, tomo IV, vol. I ed. 1951, pág. 193). Y Pérez y Alguier, citado por Espín Cánovas, dice que "el contenido de los derechos del arrendamiento no se altera por su inscripción, sino que únicamente quedan garantizados frente al adquirente ulterior. Por ello no pierde el arrendamiento su naturaleza de relación meramente obligatoria". (Espín Cánovas, Derecho Civil, tomo III, Ed. 1954, pág. 431).
Pero el arrendamiento inscrito es un gravamen sobre la propiedad y su constitución no es acto de simple administración, por lo que sólo el propietario puede otorga esta clase de arrendamiento.
En los arrendamientos sin inscripción la capacidad para contratar la determina el artículo 1881.
Para dar en arrendamiento el administrador necesita facultad para celebrar este contrato, ya en virtud de autorización del dueño, ya por disposición de la, ley. Los tutores y administradores de bienes de ausentes tienen esta facultad por disposición de la ley y la tiene también el marido con respecto a los bienes de la comunidad conyugal; pero tratándose de arrendamientos inscribibles, les está prohibido hacerlo sin autorización judicial en los dos primeros casos Y sin el consentimiento de la mujer en el último. Y en la copropiedad es indispensable el acuerdo de los condueños para dar en arrendamiento el bien de la comunidad.
Para tomar en arrendamiento se necesita la capacidad general para contratar, pero el artículo 1884 prohíbe que lo hagan las personas que allí se mencionan: los administradores de bienes ajenos los que estén a su cargo y los mandatarios los bienes del mandante, a no ser con el expreso consentimiento de este, pues no solo razones de moralidad sino intereses opuestos justifican esta prohibición; Y los funcionarios y empleados publicas en cuanto a los bienes que son objeto de los asuntos en que intervienen por razón de su cargo. Evidente es la Justicia de esta prohibición, por ser altamente inmoral y delictuosa la conducta del funcionario o empleado que se aprovecha de su situación para conseguir ventajas personales con quienes tienen necesidad de acudir a él por razón del cargo que desempeña. Objeto del contrato pueden ser todos los bienes no fungibles, ya que lo que se concede es el uso y disfrute de la cosa, la cual debe devolverse en su oportunidad. Los derechos estrictamente personales, como el uso y la habitación, no pueden