HOGARES DE POBLACION 25 A 45 AÑOS
ESTUDIO DE MERCADO: LOCALES EN ZONA PRIME
El presente estudio tiene por objeto analizar la situación del mercado de locales, por ello, se ha recabado información del mayor número de locales que, por tipología y emplazamiento pueden afectar a nuestro proyecto. Se analizarán locales situados en dicha zona prime, de tal forma que se pueda comprender la situación del mercado en la zona y determinar las características de los locales en dicha zona.
TESIS DOCTORAL
Protocolos para la definición del proyecto inmobiliario óptimo
Mediante el análisis de riesgos vinculados al activo inmobiliario
Muestra 1 (Incorporar FICHA) Muestra 2 (Incorporar FICHA)
Muestra 3 (Incorporar FICHA)
Muestra 4 (Incorporar FICHA) Muestra 5 (Incorporar FICHA) Muestra 6 (Incorporar FICHA)
Tener en cuenta un mínimo de 6 muestras. Seguimos la referencia de número mínimo de muestras indicado por la ECO.
En el análisis que se presenta a continuación se han tenido las siguientes consideraciones: ANÁLISIS DE RITMOS DE VENTA
Uno de los componentes más importantes en todo análisis inmobiliario son los ritmos de venta. Para ello, de las muestras tomadas, analizaremos los ritmos de ventas y el porqué. Clasificación de los Ritmos de ventas:
x Altos: Venta o alquiler de todos los activos una vez finalizadas las obras.
x Medio: Venta o alquiler de todos los activos al año de finalizadas las obras.
x Bajo: Venta o alquiler de todos los activos a los dos años de finalizadas las obras.
x Muy Bajo: Venta o alquiler de todos los activos en un plazo superior a los dos años. Procederemos a analizar los ritmos de ventas de cada una de las muestras:
1º.- Los ritmos de ventas pueden estar afectados por: Causas Intrínsecas:
Producto inmobiliario no acorde con determinaciones de valor de la zona prime.
Rangos de precios por encima de la zona prime.
Calidades de acabados no adecuadas a la zona prime.
Cualidades de valor no adecuadas la zona prime.
Superficies no adecuadas a la zona prime.
Disposición geométrica del solar inadecuada, locales con formas irregulares. Causas Extrínsecas:
Mercado de locales en dicha zona saturado.
Mercado de locales en dicha zona con escasa demanda.
Sólo se están vendiendo locales de bancos por estar por debajo del precio de mercado.
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Mediante el análisis de riesgos vinculados al activo inmobiliario
Teniendo en cuenta lo analizado, procederemos a clasificar nuestro ritmo de ventas y a ponderarlo en función de las causas. Obtendremos así un ritmo justificado de ventas de los locales que pretendemos realizar.
2ª FASE: ELIMINACIÓN Y HOMOGENEIZACIÓN BÁSICA DE LA MUESTRA.
Los criterios de eliminación y homogeneización se aplican cuando las muestras tomadas no son iguales que el activo inmueble a valorar, por lo que debemos recurrir a estos métodos para poder obtener muestras semejantes, para que así puedan ser comparables.
A. - CRITERIOS PREVIOS DE ELIMINACIÓN DE LAS MUESTRAS:
Los coeficientes de homogeneización se aplican si las muestras comparables no tienen las mismas cualidades de valor. En el caso de que las cualidades de valor sean idénticas no se aplicaría ningún coeficiente de homogeneización.
La homogeneización se utiliza para corregir la variación en los precios de las muestras comparables debido a aquellas cualidades de valor diferentes con respecto al bien a valorar. Por la experiencia profesional aplicaremos los siguientes criterios.
• Deben aplicarse a las características variables intrínsecas de las comparables que sean significativas.
• No deben homogeneizarse características extrínsecas.
• Eliminación por desviación sobre la media de la muestra, excluyendo de la muestra aquellos que difieran del valor medio en más del 10/15%.
• Deben eliminarse las comparables cuyo coeficiente de homogeneización sea superior a 1,15.
• No se deben aplicar más de 4 coeficientes de homogeneización.
Hay que tener cuidado al aplicar estos criterios previos de eliminación, ya que podemos eliminar muestras de entidades bancarias o empresas promotoras que están liquidando sus activos y estos activos en función de su volumen pueden condicionar sustancialmente el estudio de mercado.
B.- COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACIÓN BÁSICOS:
Voy a detallar algunos de los coeficientes de homogeneización que se pueden aplicar a la hora de realizar una valoración.
1).-Homogeneización de precios de Ofertas con precios de Transacciones reales: K1
Los precios de los comparables deben ser de Transacciones reales, por lo que los precios de Ofertas de los comparables deben ser corregidos y homogeneizados. Esta homogeneización es fundamental. No se puede trabajar con precios de ofertas.
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Mediante el análisis de riesgos vinculados al activo inmobiliario
Coef. Homog. . 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Vivienda 0,90/1,00 0,80/1,00 0,60/0,90 0,60/0,90 0,70/0,90 0,80/0,95 Precio Homogeneizado = K1 x Precio oferta comparable.
La no aplicación de este coeficiente K1, produce un error sistemático por exceso en la valoración.
La relación de precios de oferta/precios reales de venta debe estar actualizada por tipología y localidad. Para poder determinar K1 hay que negociar con los propietarios de las muestras de mercado el precio final del activo.
Estos coeficientes los utilizan los intermediarios que operan en el mercado local y en algunos Colegios API disponen de dicha información.
Las muestras de transacciones Reales “pesarán” el doble que las de oferta, en el cálculo de la media para obtener el Valor de Mercado.
2). - Homogeneización por antigüedad del inmueble a valorar: K2
Este coeficiente no tiene ninguna relación con el cálculo realizado en viviendas. Para calcular este coeficiente solo hay que tener en cuenta la antigüedad de las instalaciones polivalentes (electricidad, calefacción, aire acondicionado, etc.) y el menor valor de estas por su antigüedad será la merma de valor que tenemos que aplicar por antigüedad.
Cuando el edificio del inmueble comparable tiene una antigüedad muy elevada o una calidad constructiva muy baja, dicha característica puede condicionar la vida útil de local en explotación y habrá que ponderarla estimando los años de explotación que le quedan al local en función de las condiciones del edificio donde se encuentre. Por lo que solo en este supuesto, debe homogeneizarse su precio aplicando el coeficiente K2.
3).- Homogeneización por superficie: K3
Cuando el inmueble comparable tiene una superficie diferente del inmueble a valorar debe homogeneizarse su precio aplicando el coeficiente K3, en el supuesto de que dicho dato afecte al valor.
Para calcular el coeficiente K3 hay que coger muestras de mercado en la misma zona y obtener el rango de precios en función de la superficie de los locales y ver cuál es la diferencia de precios por metro cuadrado. De esta forma obtenemos los coeficientes de homogeneización. Las superficies se toman en metros cuadrados construidos. Ejemplo:
USO RENTA MEDIA ZONA PRIME
€/m2/mes SUPERFICIES ÓPTIMAS m2
RESTAURACIÓN