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Tratamiento de penalidades por pago anticipado de préstamos como íntimamente relacionado a un derivado implícito. Exención del alcance de esta norma en contratos para combinaciones de negocios.

Modificaciones a normas existentes:

Novación de Derivados y Continuación de la Contabilidad de Coberturas (Modificaciones a la NIC 39)

Este documento establece modificaciones a la NIC 39 Instrumentos Financieros: Reconocimiento y Medición. Estas modificaciones proceden de la propuesta del Proyecto de Norma 2013/2, Novación de Derivados y Continuación de la Contabilidad de Coberturas, y las correspondientes respuestas recibidas (Modificaciones Propuestas a la NIC 39 y NIIF 9) que se publicó en febrero de 2013. IASB ha modificado la NIC 39 para eximir de interrumpir la contabilidad de coberturas cuando la novación de un derivado designado como un instrumento de cobertura cumple ciertas condiciones. Una exención similar se incluirá en la NIIF 9 Instrumentos Financieros.

Es efectiva a partir de los períodos que comiencen en o después del 1 de enero de 2014. Información a revelar sobre el importe recuperable de activos no financieros

Este documento establece modificaciones a la NIC 36 Deterioro del Valor de los Activos. Estas modificaciones proceden de las propuestas del Proyecto de Norma 2013/1 Información a Revelar sobre el Importe Recuperable de Activos no Financieros, y las correspondientes respuestas recibidas (Modificaciones Propuestas a la NIC 36) que se publicó en enero de 2013.

En mayo de 2013, se modificaron los párrafos 130 y 134, y el encabezamiento sobre el párrafo 138. Una entidad aplicará esas modificaciones de forma retroactiva a los periodos anuales que comiencen a partir del 1 de enero de 2014. Se permite su aplicación anticipada. Una entidad no aplicará esas modificaciones a periodos (incluyendo periodos comparativos) en los que no se aplique la NIIF 13.

Las modificaciones emitidas en este documento alinean los requerimientos de información a revelar de la NIC 36 con la intención original del IASB. Por la misma razón, el IASB también ha modificado la NIC 36 para requerir información adicional sobre la medición del valor razonable, cuando el importe recuperable de los activos que presentan deterioro de valor se basa en el valor razonable menos los costos de disposición, de forma congruente con los requerimientos de información a revelar para los activos que presentan deterioro de valor en los PCGA de los EE.UU.

45 Nota 35. Hechos relevantes y subsecuentes

El 26 de febrero de 2016, mediante comunicado de hecho relevante se informó que según conversaciones sostenidas con personeros de la empresa Procter & Gamble (en adelante P&G), dicha empresa comunicó su intención de desocupar un 35% del total de metros cuadrados arrendados en el Parque Empresarial Forum I. El área objeto de devolución corresponde a los edificios D y E del Parque y representa 9.050 metros cuadrados, así como los estacionamientos correspondientes. Según fuera informado a Improsa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, esta medida obedece únicamente a un plan de optimización del uso del espacio físico. Esta información fue presentada a los Señores Inversionistas del Improsa Fondo de Inversión No Diversificado Inmobiliario Dólares Dos el 15 de marzo de 2016, en Asamblea General Ordinaria de Inversionistas.

En virtud de lo anterior, Improsa Sociedad Administradora de Fondos de Inversión y su Comité de Inversiones, se avocaron a la preparación de un plan de trabajo para proceder con la transición ordenada y la oportuna comercialización de las áreas a ser desocupadas en los edificios mencionados anteriormente.

El 5 de diciembre de 2016, P&G notificó a la administración que no devolverá 1.055 m2 ubicados en el piso 3 del Edificio D, área la cual continuará arrendando bajo los mismos términos y condiciones del contrato vigente a esa fecha, por lo tanto la devolución fue únicamente sobre un área arrendable de 7.995 m2, que es el área total de los Edificios E y D con excepción del tercer piso de éste último edificio.

A continuación se presenta un detalle del proceso de devolución de estos 7.995 m2 que ha llevado a cabo la administración del Fondo, la cual se clasifica en 5 temas primordiales:

Área física:

 El 28 de diciembre el Fondo recibió los 7.995 m2. Dichas áreas fueron devueltas en adecuadas condiciones para ser arrendables. Al cierre del 31 de marzo 2017, se encuentran subsanadas las mejoras que Procter and Gamble debía realizar.

 Las áreas ya se encuentran separadas física y electromecánicamente.

 Se instalaron sistemas denominados Building Management System para la medición del consumo eléctrico de cada una de las áreas privativas y áreas comunes en los 5 edificios.

 Se estima que la inversión relacionada con la separación de los edificios rondará los US$800,000.

46 Funcionamiento de los

Condominios 4 y 5 de Forum 1:

 Se elaboró un presupuesto detallado de los gastos del condominio y se determinó que la cuota condominal sobre el área registral de oficinas fuera establecido en US$3.75/m2.

 A partir del 1 de enero de 2017, dio inicio la gestión y administración del condominio, responsable por el mantenimiento y cuido de las áreas comunes de los 5 edificios propiedad del Fondo.

Contratos:

 El 23 de diciembre de 2016 y según lo estipulado en el contrato de arrendamiento, se recibió la penalidad por salida anticipada corresponde a nueve meses de renta del espacio devuelto por P&G; dicha penalidad fue de US$1,275,882.

 El alquiler de las áreas devueltas se devengó hasta el 31 de diciembre de 2016, mientras que el alquiler del resto de las áreas se mantiene sin ninguna variación.  Se realizó una nueva asignación de parqueos de

acuerdo con la nueva área arrendable.

 El 28 de diciembre se firmaron con P&G, lo siguientes documentos:

- Acta de entrega y aceptación de inmuebles. - Memorándum de entendimiento de las nuevas

condiciones de arrendamiento.

 Con fecha 19 de enero de 2017, se procedió con la firma de los siguientes documentos:

- Adendum al contrato de arrendamiento (principal), de fecha 10 de mayo de 2010.

- Adendum al contrato de arrendamiento de las oficinas 3 y 4 del Edificio A.

- Adendum al contrato de arrendamiento de 250 parqueos.

- Contrato de arrendamiento de nuevos parqueos temporales.

47 colocación del área

disponible:

 Desde marzo de 2016 se inició la comercialización del área disponible en los edificios D y E, para lo cual se firmó convenio con CINDE y se establecieron convenios con firmas de correduría reconocidas en el medio como lo son: Jones Lang La Salle, Chushman and Wakefield, RAM Realtors.  A la fecha se han colocado 2,825.71 m2 del total de

áreas devueltas por P&G.

Con la devolución de metros indicada, el Fondo dejó de percibir por concepto de alquiler mensual la suma de US$141,765. Este monto representa el 27.83% de los ingresos totales mensuales del Fondo. No obstante, tal y como ya se indicó, el 23 de diciembre de 2016, P&G depositó un monto de US$1,275,882, los cuales fueron distribuidos a los inversionistas durante el periodo 2017 con el fin de contrarrestar la rebaja en los ingresos por alquileres dada la desocupación indicada.

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