1 Criterios generales
a. La definición de edificabilidad física y edificabilidad urbanística se remite, a los efectos de este Plan General, a lo establecido en la legislación vigente (Ley 2/2006 del Suelo y Urbanismo u otra que lo sustituya).
b. La edificabilidad física asignada a las parcelas edificables podrá ser definida de forma directa (mediante índice de edificabilidad, edificabilidad total, etc.) o indirecta a través de la regulación de la forma de la edificación (incluida la remisión a la forma de la edificación existente).
c. La regulación directa de la edificabilidad física diferenciará la edificabilidad sobre rasante y bajo rasante.
d. La regulación indirecta sólo será admitida para la determinación de la edificabilidad física prevista en los siguientes supuestos:
- En ámbitos clasificados como suelo urbano: Sobre y Bajo rasante. - En ámbitos clasificados como suelo urbanizable: Bajo rasante.
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e. Cuando la edificabilidad se defina de manera indirecta, a través de la regulación de la forma de la edificación, la medición de los parámetros básicos (ocupación en planta, altura y número de plantas de la edificación) se realizará de acuerdo con los criterios de cómputo establecidos en este Plan General.
f. Cuando la edificabilidad asignada a una zona o subzona se defina por un conjunto de determinaciones no homogéneas (edificabilidad total, índice de edificabilidad y determinaciones reguladoras de la forma de la edificación) se entenderá que la máxima autorizada será la resultante de aplicar las más restrictivas, siempre que sean normativas.
2 Edificabilidad urbanística
a. Se considerará como edificabilidad urbanística la asignada, tanto sobre como bajo rasante, a las parcelas a (residenciales), b (industriales), d (terciarias), g (equipamiento comunitario de carácter lucrativo) e i (infraestructuras de servicio de titularidad privada) delimitadas tanto en suelo urbano como urbanizable. También se considera como tal la asignada a las construcciones autorizadas destinadas a usos lucrativos en el suelo no urbanizable.
b. Se considerarán carentes de edificabilidad urbanística (por lo tanto de carácter lucrativo) las construcciones previstas en las parcelas destinadas a usos dotacionales públicos calificadas como subzonas e (comunicaciones), f (espacios libres), g (equipamiento comunitario no lucrativo) y h (infraestructuras de servicio de públicas).
Tendrá asimismo esa consideración la edificabilidad prevista en las parcelas de carácter lucrativo mencionadas en el apartado anterior, que por determinación del planeamiento se destine a uso dotacional público.
c. También será considerada edificabilidad urbanística la vinculada a usos y edificaciones de titularidad privada (o asimilable a la misma) autorizados en las subzonas mencionadas en el apartado anterior (sobre y bajo rasante).
3 Edificabilidad bajo rasante
La edificabilidad urbanística bajo rasante será la definida en las Normas Particulares de los ámbitos. En suelo urbano y urbanizable, en las intervenciones de sustitución de edificaciones existentes no catalogadas o en aquellos casos en que la misma no quede suficientemente definida serán de aplicación los siguientes criterios generales:
- Edificabilidad autorizada en parcelas a, b, d, g: Equivalente al 50% de la edificabilidad autorizada en cada caso sobre rasante.
- Edificabilidad autorizada parcelas e, f, h: Equivalente a una planta bajo rasante de la edificación.
- Sin perjuicio de determinaciones más restrictivas que pudieran establecerse en las Normas Particulares o en el planeamiento pormenorizado, a los efectos de la determinación de la edificabilidad bajo rasante se tomará como referencia la totalidad de la planta construible resultante de la ordenación pormenorizada (incluidos retiros).
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- A los efectos del cómputo de las plantas bajo rasante y de la edificabilidad asociada a las mismas, se han de considerar tanto las destinadas a usos principales como a usos auxiliares. - Tratándose de edificaciones catalogadas, las previsiones anteriores se entenderán reajustadas en la medida necesaria para garantizar la consecución de los objetivos de protección establecidos pudiendo conllevar la no autorización de la edificabilidad bajo rasante.
- La autorización de la edificabilidad bajo rasante resultante se entenderá supeditada a que los condicionantes (geotécnicos, de acceso, de protección del patrimonio, etc.) de los terrenos afectados posibiliten su materialización. En consonancia con ello, la edificabilidad urbanística bajo rasante definitiva y normativa a todos los efectos será la resultante de la rigurosa evaluación de los condicionantes citados.
La formulación del proyecto de equidistribución será simultaneado con la elaboración del proyecto de urbanización o del estudio específico que se estime necesario (incluirá necesariamente un estudio geotécnico) para la mencionada evaluación. Cuando la misma indique que no es posible la ejecución de la edificabilidad bajo rasante máxima, la misma se entenderá fijada en la cuantía materializable. 4 Parámetros de determinación y regulación de la edificabilidad física.
a. Con carácter general, la edificabilidad física se determinará y regulará conforme a los siguientes criterios:
a.1. De forma directa en superficie de techo edificable (m²t) de acuerdo con las pautas expuestas en el siguiente apartado.
Se considerará como tal la suma de las superficies en planta de los distintos espacios edificados y cubiertos de las diferentes plantas de la edificación incluidos los muros y elementos macizos de la construcción. Se procederá a su cómputo según los criterios establecidos en el siguiente artículo.
a.2. Mediante su regulación indirecta a través de: - La regulación de la forma de la edificación. - La consolidación de la edificación existente.
- Las condiciones reguladoras incluidas en el Catálogo.
En las parcelas ocupadas por edificaciones catalogadas la edificabilidad física asociada tanto al régimen urbanístico estructural como al régimen urbanístico pormenorizado de las mismas será, a todos los efectos, la resultante de las condiciones reguladoras del régimen de protección.
b. Para la regulación directa de la edificabilidad física se utilizará como unidad de medición el metro cuadrado de techo edificable que se identificará por medio de la abreviatura m²t.
Esa edificabilidad podrá ser regulada en términos absolutos o en relación a la superficie del ámbito. En este último supuesto se procederá a la determinación del índice de edificabilidad del ámbito, medido en metros cuadrados de techo edificable por metro cuadrado de superficie del (m²t/m²).
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Excepcionalmente, previa justificación de su necesidad, la citada edificabilidad podrá medirse y regularse en metros cúbicos (m³). En esos casos, se determinarán complementariamente los parámetros de conversión de dicho volumen en metros cuadrados de techo edificable.
c. En los supuestos en los que el planeamiento urbanístico proceda a la regulación indirecta de la edificabilidad autorizada se procederá a la medición y determinación directa de la misma en las posteriores fases de ejecución.