1 Cada parcela de uso residencial deberá disponer de acceso rodado directo desde las vías públicas perimetrales.
2 Criterios generales de implantación por plantas
a. Se destinarán de forma predominante al uso de vivienda. La implantación de los restantes usos compatibles se ajustará a los criterios establecidos a continuación.
b. Régimen general de implantación de usos en las parcelas residenciales: Uso R1 Vivienda: Exclusivamente en las plantas sobre rasante.
Uso R2 Residencial público y R3 Residencial colectivo no familiar: - En edificio con uso de vivienda: En planta baja y planta primera.
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- En parcela exclusiva: En todas las plantas de la edificación. Uso I1 Industrial compatible: En idénticas condiciones al uso comercial.
Uso I2 Almacén: Bajo rasante (salvo trasteros particulares autorizables en lonjas). Uso I3 Venta al por mayor: No compatible.
Uso T1 Comercial: En planta baja, sótano y semisótano con acceso independiente al de las viviendas.
Uso T2 Hostelero: En idénticas condiciones al uso comercial (sin perjuicio del respeto de otras condiciones derivadas de su legislación sectorial).
Uso T3 Aparcamiento de carácter lucrativo: Bajo rasante (salvo aparcamientos individuales autorizables en lonjas).
Uso T4 Oficinas y despachos profesionales: En idénticas condiciones al uso comercial. Uso T5 Terciarios especiales: No compatibles.
Uso EQ Equipamiento comunitario:
- Equipamientos de carácter lucrativo: En idénticas condiciones al uso residencial público.
- Equipamientos de uso público: En idénticas condiciones al uso vivienda. Preferentemente en planta baja.
Uso CM1b Aparcamiento de uso público: En plantas bajo rasante.
La implantación del uso de aparcamiento colectivo, (como uso auxiliar de las viviendas, como aparcamiento de carácter lucrativo T3 o como aparcamiento de uso público CM1b) está limitada a las plantas bajo rasante y vinculado a los siguientes requisitos:
- Contará con un único acceso por parcela salvo excepción debidamente justificada.
- Cuando la disposición de un acceso al garaje de una edificación o parcela resulte adecuado para las colindantes, al objeto de evitar su proliferación, su construcción se condicionará a la formalización de la correspondiente servidumbre de paso a favor de las segundas. A dichos efectos el Ayuntamiento podrá incoar un expediente expropiatorio para formalizar la correspondiente servidumbre de paso.
Excepcionalmente el aparcamiento auxiliar al uso de vivienda podrá autorizarse en planta baja, siempre que no constituya la fachada de un espacio público y se demuestre la inviabilidad del aparcamiento bajo rasante por razones técnicas debidamente justificadas. Este aspecto deberá estar contemplado en la Norma Particular del ámbito.
3 Condiciones de uso de los locales de sótano y semisótano.
Se destinarán preferentemente a usos auxiliares tanto del uso de vivienda predominante como de los restantes usos autorizados.
Cuando se establezca una dotación mínima de plazas de aparcamiento, y se autorice su implantación en el sótano o semisótano, únicamente podrán habilitarse otros usos cuando se garantice la superficie necesaria para cumplimentar dicha dotación.
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Deberán cumplir con las medidas correctoras legalmente establecidas para la actividad a la que se destinen, y quedarán sujetos al resto de limitaciones fijadas en el Plan.
En el resto de los locales de sótano y semisótano se prohíben expresamente las actividades de despacho al público, o que den lugar a la estancia continuada de personas.
4 Condiciones de uso de los locales de planta baja
Los locales situados en la planta baja podrán destinarse al uso de vivienda (incluidos usos auxiliares) y a otros usos compatibles con las condiciones que se establecen para cada caso. La conversión de locales comerciales en vivienda queda regulada por la Ordenanza Municipal para la implantación de Vivienda en Bajos en edificios residenciales.
a. La autorización del uso de vivienda en las nuevas edificaciones resultantes en parcelas residenciales de edificación intensiva se condiciona al cumplimiento de los siguientes requisitos:
- Siempre que el alfeizar de los huecos de iluminación y ventilación de la vivienda esté a una altura superior a 1,80 m sobre la rasante de la urbanización del espacio público al que dé frente.
- En las plantas bajas, cuando dispongan en el frente de una zona de jardín pública o privada de 3 m de fondo mínimo.
b. Condiciones para otros usos autorizados
- Las condiciones de implantación serán las que determinen las Ordenanzas a promover en desarrollo de este Plan General, sin perjuicio del cumplimiento de lo estipulado en la normativa sectorial vigente para las distintas actividades.
- Los locales de planta baja que acojan actividades que impliquen una afluencia pública tendrán acceso directo desde el exterior del edificio.
- La superficie útil de cada uno de esos locales no será inferior a 20 m² y la zona destinada a la venta al público no será inferior a 10 m². Esta superficie mínima no será aplicable a aquellas actividades que, por su naturaleza, no precisen dicha superficie para el correcto ejercicio de la actividad o uso.
- Los locales preexistentes que alberguen actividades a la entrada en vigor del presente Plan General se consolidan en su superficie actual.
5 Condiciones de uso de las plantas altas
Se destinarán de forma prioritaria al uso de vivienda, así como a usos auxiliares, con excepción de los elementos técnicos de las instalaciones que deban situarse directamente sobre el terreno o que puedan causar molestias a los usuarios de las viviendas.
Se autoriza igualmente la implantación de usos compatibles con la vivienda en las condiciones establecidas en este Plan General.
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Se destinarán de forma prioritaria a la implantación de los elementos técnicos de las instalaciones y de trasteros auxiliares a las viviendas del edificio.
En los casos en que los locales reúnan las condiciones de habitabilidad establecidas tanto en el planeamiento como en las disposiciones legales vigentes, se podrán autorizar usos de vivienda, en las siguientes condiciones:
a. En edificaciones residenciales existentes y consolidadas:
Si la vivienda a la que se adscriben está situada en la planta inmediatamente inferior y se establece relación directa entre ambos locales por una escalera interior, se podrá autorizar la utilización de las habitaciones que reúnan las condiciones de habitabilidad exigidas. Si no se dan dichas condiciones no se autorizará su utilización como vivienda.
b. Condiciones de uso de la cubierta plana
Se autoriza el uso de las mismas, cuando estén admitidas por el presente Plan, como cubierta plana ajardinada, huerta urbana u otros usos recreativos al servicio de los habitantes del inmueble debiendo garantizarse las condiciones de seguridad y salubridad de dichos espacios. 7 Condiciones de uso de los porches y áreas privadas no edificables sobre rasante
a. Espacios privados no sometidos a servidumbre de uso público.
Los espacios no edificables sobre rasante adscritos a parcelas de uso residencial podrán destinarse con carácter general a jardines y áreas de estancia al servicio de los habitantes del inmueble y a accesos peatonales al mismo.
Cuando la entidad superficial de los terrenos adscritos a la parcela lo permita esos espacios podrán destinarse además, a acceso de vehículos y aparcamiento en superficie, a usos deportivos privados y a la implantación de depósitos de gases licuados al servicio de las edificaciones.
Parte de dichas parcelas no edificables de uso privado contarán con zonas verdes no edificables que permitirán un drenaje sostenible de la parcela (PTS de Ríos y Arroyos - Normativa específica sobre drenaje en áreas a urbanizar). La superficie de dichos espacios podrá ser definida gráficamente en la ordenación pormenorizada (alineaciones y rasantes) o a través de la ordenanza de edificación.
b. Espacios privados sometidos a servidumbre de uso público.
Se destinarán a usos de estancia y circulación peatonal de libre acceso. 8 Dotación de aparcamientos para vehículos motorizados en parcelas residenciales.
La dotación mínima de aparcamiento en nuevos desarrollos urbanísticos será la especificada en la legislación vigente como estándar urbanístico. Siempre que sea viable el Ayuntamiento podrá aplicar dicho parámetro en actuaciones en edificaciones existentes que supongan un aumento del número de viviendas.
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