Requisitos estructurales

Siguiendo el Principio de Proporcionalidad, la extensión del informe de tasación debería ser proporcional a la complejidad de la valoración. En cualquier caso, y sea cual sea el bien valorado, y para asegurar la uniformidad en la emisión de in- formes, se enumeran a continuación los 15 puntos o apartados que debe recoger una tasación: 1. Entidad tasadora 2. Solicitante y finalidad 3. Identificación y localización 4. Comprobaciones y documentación 5. Localidad y entorno

6. Descripción y superficie del terreno 7. Descripción y superficie de la edificación 8. Régimen de protección, tenencia y ocupación 9. Análisis de mercado

10. Datos y cálculo de los valores técnicos 11. Valores de tasación

12. Condicionantes y advertencias 13. Observaciones

14. Fecha de emisión, caducidad y firmas 15. Documentación anexa al informe 1. Entidad tasadora

Nombre de la entidad tasadora (número y fecha de inscripción) en el Banco de España.

2. Solicitante y finalidad

Incluye la siguiente información: • Cliente de la entidad tasadora.

• Finalidad de la tasación. En caso de ser realizada como garantía hipotecaria, deberá citarse la entidad que haya sido mandataria del cliente para su encargo. • Si la tasación se ha hecho en base a la Orden eco 805/2003, de 27 de marzo,

sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

3. Identificación y localización

• Si se trata de un solo edificio o elemento de edificio o varios agrupados en un único complejo o en el mismo edificio.

• Si es un inmueble terminado, en construcción o en rehabilitación. • Localización del inmueble e identificación registral o catastral.

• En caso de suelo no urbanizable, se indicará paraje o partida, término munici- pal, comarca y provincia, así como el nombre con que figura en el Registro de Propiedad y, cuando sea diferente, aquél por el que es conocido habitualmente. 4. Comprobaciones y documentación

Comprobaciones realizadas por la entidad y documentación manejada en la reali- zación del informe.

5. Localidad y entorno

• Características del entorno que puedan influir en el valor de tasación tales como tipo de núcleo, ocupación laboral predominante, densidad de población y su evolución, etc.

• En el caso de un edificio, elemento de edificio o terreno, se indicará el nivel de renta, los rasgos de homogeneidad arquitectónica, usos dominantes, infraes- tructuras, equipamiento y servicios, comunicaciones, accesibilidad, aparca- miento, antigüedad edificios entorno, etc.

• En el caso de una finca rústica, explotaciones características del entorno, densi- dad de población, así como infraestructuras y equipamientos que puedan facili- tar su explotación agronómica.

6. Descripción y superficie del terreno

• En el caso de un edificio o terreno urbano, se indicará tanto la superficie re- gistral como la comprobada y la superficie catastral en caso de conocerse. Las obras de infraestructura exteriores al terreno, existentes y pendientes de rea- lizar en el momento de la tasación, estimando el porcentaje realizado y de la inversión pendiente. En el caso de un elemento de un edificio no es necesaria en principio esta información, a no ser que se considere relevante por su efecto sobre el valor del inmueble.

• En el caso de una finca rústica se indicará: – Superficie comprobada, registral y catastral.

– Superficie aproximada destinada a cada aprovechamiento o a otros fines como por ejemplo, residencial.

– Infraestructuras como caminos, disponibilidad de energía, agua, etc. En caso de explotaciones en regadío, procedencia de las aguas, sistemas de extrac- ción, distribución en la finca, etc.

– Factores de tipo físico tales como tipo de suelo, textura, pendiente, caracte- rísticas climatológicas, posibles microclimas, etc.

– Tipo de cultivo, rotaciones de cultivo (si se dan), ganadería, circunstancias paisajísticas, ecológicas o cinegéticas que concurran en la finca tasada.

7. Descripción y superficie de la edificación • En el caso de un edificio:

– Distribución de las edificaciones y servicios en la parcela, tipología edifi- catoria, superficies útil, construida con y sin partes comunes, número de plantas, distribución, usos, elementos comunes, etc.

– Características constructivas tales como estructura, cubierta, cerramientos exteriores, carpintería exterior, terminaciones y acabados e instalaciones re- levantes (electricidad, fontanería, aire acondicionado, gas natural, etc.). En edificios en construcción o rehabilitación se reflejarán los datos contenidos en el proyecto, indicado el porcentaje de obra ejecutado.

– En usos comerciales o industriales también se indicarán los elementos que dificulten usos distintos a los existentes, acabados, instalaciones o elementos recuperables o polivalentes. También se indicará si está terminado en bruto o si está acondicionado para la actividad correspondiente.

• En el caso de un elemento de un edificio: superficie útil, construida con y sin partes comunes, distribución, dependencias, características relevantes del edi- ficio del que forma parte y que influyan en su valor y en caso de existir, sus anexos con sus superficies.

• Para un terreno de carácter urbano: si existen edificaciones y en caso de no estar prevista su demolición, se describirá su uso, superficies y principales caracte- rísticas constructivas.

• Para una finca rústica:

– Edificaciones e instalaciones ligadas, o no, a la explotación agraria, descri- biendo su superficie, uso y principales características, estado de conserva- ción, etc.

8. Descripción urbanística

• En edificios o elemento de edificio se indicará su adecuación o no a la nor- mativa urbanística vigente, así como si está sujeto a algún tipo de protección urbanística o histórica.

• En fincas rústicas: clasificación del suelo y, en su caso, su régimen de protec- ción especial.

• En terrenos de carácter urbano se indicará:

– Planeamiento general de ordenación vigente o, en su caso, planeamiento de desarrollo necesario y la fase de aprobación en la que se encuentra, los plazos previsibles para su aprobación definitiva.

– Clasificación urbanística que corresponda al terreno.

– Calificación urbanística, usos autorizados y prohibidos, tipología e intensi- dad edificatoria y sus condiciones.

– Aprovechamiento urbanístico.

9. Régimen de protección, tenencia y ocupación

• Estado de ocupación, características y plazo de vigencia.

• Si existe algún derecho u obligación que afecte al contenido del derecho real de propiedad del inmueble, se describirá su efecto sobre el valor.

• Si existe alguna limitación legal, urbanística o de protección pública que afecte a su valor.

10. Análisis de mercado

Se hará mención al comportamiento del mercado inmobiliario, en cuanto a la ofer- ta, demanda y expectativas de revalorización, en cuanto a bienes inmuebles simi- lares al tasado, en la zona considerada.

11. Datos y cálculo de los valores técnicos

• Métodos de tasación utilizados, criterios y cálculos realizados.

• Método de comparación: mínimo de seis inmuebles comparables, indicando al menos provincia, municipio y código postal, así como los coeficientes emplea- dos para su homogeneización.

• Método de actualización: se especificará la información para fijar las rentas esperadas. Si se trata de datos puntuales de comparables se indicarán para cada uno de ellos, como mínimo los datos utilizados para realizar la homogeneiza- ción de rentas. En caso de ser inmuebles ligados a una explotación económica se indicarán las ratios medias empleadas y las fuentes utilizadas. También se presentará detalle de los flujos de caja empleados en el cálculo, de la vida útil y de la tasa de actualización elegidas y del valor residual.

• Método residual: valores en venta de los productos inmobiliarios correspon- dientes, costes de construcción, plazos de ejecución y venta (método dinámi- co), tasa de actualización elegida (dinámico) o margen (estático), detalle de los flujos de caja empleados en el caso del método dinámico.

• Método del coste o en inmuebles en construcción: costes de construcción, mé- todo elegido para determinar el valor del suelo.

12. Valores de tasación, condicionantes y advertencias • Valores técnicos para cada inmueble objeto de valoración.

• Valor de tasación teniendo en cuenta el objeto y la finalidad de la valoración. • Condicionantes o limitaciones a los valores si las hubiera.

• Valor mínimo del seguro de incendios y otros daños al continente. 13. Fecha de emisión, caducidad y firmas

• Fecha de visita al inmueble (Principio de Temporalidad). • Fecha de emisión del informe.

• Fecha de caducidad del informe.

• Nombre, firmas y titulación o cargo de quienes suscriben el informe, así como de otros técnicos especializados que hayan intervenido directamente en la tasa- ción.

14. Documentación anexa al informe

En cumplimiento del Principio de Transparencia, todo aquello que se afirma en el informe irá apoyado por la siguiente documentación:

• Documentación gráfica:

– Planos a escala o croquis de situación emplazamiento del inmueble en el municipio.

– Planos a escala o croquis acotados del inmueble.

– Fotografías y otra documentación gráfica que permita identificar el inmueble como planos de fachada, secciones, etc.

• Documentación no gráfica:

– Documento de identificación registral y catastral .

– En edificios en obras o rehabilitación, copia de la licencia de obras.

– En edificios en proyecto, obras o rehabilitación, resumen del Presupuesto de Ejecución Material.

– En edificios sujetos a protección pública, copia de la cédula de calificación o documento que permita determinar el valor máximo legal.

– Copia del certificado de titularidad y cargas, cuando sea de uso obligatorio para la tasación.

– En inmuebles arrendados, copia del contrato de arrendamiento o en su de- fecto título de la ocupación.

– En explotaciones económicas, copia del balance y cuenta de resultados de los últimos tres años.

(En caso de documentos técnicos o escrituras extensos, se puede adjuntar la cará- tula identificativa de los mismos, o su información más representativa).