CAPÍTULO IV: MODELO DE AVALÚO DE LA CONSTRUCCIÓN
4.1.2.1 SELECCIÓN DE PROTOTIPOS POR TIPOLOGÍA.
Identificadas las tipologías dominantes en la localidad, se seleccionarán las más representativas, las mismas que para su investigación a detalle requerirán: levantamiento planimétrico y trascripción en planos con las dimensiones básicas en plantas, cortes y fachadas; es conveniente complementar con una fotografía de vista frontal. Entre más muestras se obtengan los resultados serán más afinados; se recomienda realizar el análisis de por lo menos dos muestras por tipología.
Los planos serán elaborados de tal forma que permitan realizar mediciones tanto en superficie como en volumen, las mismas que se transcribirán en orden al listado de rubros de obra que componen la construcción. (Anexos No.8 Sistemas Constructivos Plantas y Fachadas Tipo
- 54 - 4.1.3 DEFINIR LOS TIPOS CONSTRUCTIVOS PREDOMINANTES EN LA
CIUDAD
FIGURA Nº 5
TIPOLOGIA 1
AUTOPORTANTE DE TAPIA, TECHO DE TEJA UNA PLANTA
Fuente: fotografía tomada en la ciudad de CAYAMBE
Elaborado por: Sonia Ortega
Para definir las tipologías predominantes en al ciudad de Cayambe, se realizo un recorrido por la ciudad en la cual se determina, que el tipo de predominante es de tapia del siglo pasado la que indicamos en la Figura Nº 1 y 2; a este tipo de construcción se le realizó un levantamiento arquitectónico (anexo Nº 8) para realizar la cubicaciones de todos sus componentes y determinar el presupuesto realizado en el (anexo Nº7).
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FIGURA Nº 6
TIPOLOGIA 2
AUTOPORTANTE DE TAPIA, TECHO DE TEJA DOS PLANTAS
Fuente: fotografía tomada en la ciudad de CAYAMBE
Elaborado por: Sonia Ortega
Otro tipo de construcción que predomina en la ciudad es las realizadas con ayudas como son las del Banco de la Vivienda, Imagen Nº 3 es un tipo de construcción autoportante de ladrillo con terrocemento, cubierta de teja y madera, se ha considera este tipo para su análisis ya que están ubicadas en sitios en donde el costo del suelo de alto de la misma manera se ha realizado el levantamiento arquitectónico para sacar áreas de los rubros para posterior calcular el presupuesto. Anexo Nº 7 y Anexo Nº 8.
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FIGURA Nº 7
TIPOLOGIA 3
AUTOPORTANTE DE LADRILLO TECHO DE TEJA UNA PLANTA
Fuente: fotografía tomada en la ciudad de CAYAMBE
Elaborado por: Sonia Ortega
Las construcciones modernas actuales imagen Nº 4 son las que mayor costo tienen están en auge de la construcción, con materiales de primera calidad y los modelos más exóticos se ha definido este tipo para su análisis ya que contiene todos los componentes necesarios para sacar presupuestos reales.
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FIGURA Nº 8
TIPOLOGIA 4
HORMIGON ARMADO CUBIERTA LOSA DOS PLANTAS
Fuente: fotografía tomada en la ciudad de CAYAMBE
Elaborado por: Sonia Ortega
En la ciudad de Cayambe las construcciones mixtas imagen Nº 5 en donde predomina la madera, son pocas pero, se ha elegido este tipo de construcción para su análisis ya que en las azoteas de muchas edificaciones realizan este tipo de construcción y se ha querido sacar presupuestos de estas materiales.
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FIGURA Nº 9
TIPOLOGIA 5
ESTRUCTURA MIXTA TECHO DE TEJA DOS PLANTAS
Fuente: fotografía tomada en la ciudad de CAYAMBE Elaborado por: Sonia Ortega
Las construcciones de estructura metálica predominan en su mayoría en los centros educativos ya sean particulares o del estado es importante realizar el presupuesto de este tipo de construcciones como la que se indica en la Imagen Nº 6 en la que se analiza todos sus componentes.
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FIGURA Nº 10
TIPOLOGIA 6
ESTRUCTURA METÁLICA
Fuente: fotografía tomada en la ciudad de CAYAMBE
Elaborado por: Sonia Ortega
4.1.4 ANÁLISIS DE PRECIOS UNITARIOS: INVESTIGACIÓN DE INSUMOSBÁSICOS.
Los precios de insumos básicos (materiales, mano de obra, herramienta y equipos) así como los rendimientos de obra, difieren en cada localidad,
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debido a sus condiciones climáticas y geográficas. Es necesario realizar las investigaciones correspondientes en lugares de aprovisionamiento, a profesionales de la construcción o en gremios de profesionales.
Es recomendable que las municipalidades, realicen las investigaciones correspondientes con el propósito de obtener precios ajustados a su realidad; en casos emergentes se podría obtener de procesos constructivos recientes.
Existen varios textos especializados con procedimientos comunes y ligeras variaciones que en lo fundamental se refieren a calcular precios unitarios de obra con los insumos obtenidos en la investigación anterior, implementando con rendimientos de obra obtenidos en procesos de sitio y en situaciones diferentes, mediante procedimientos manuales o automatizados.
Será necesario diferenciar entre rubros auxiliares (hormigón de 210kg/cm², encofrado en columnas, hormigón simple 1:2:4, mortero 1:4, etc.), en donde es necesario realizar un cálculo particular con los insumos básicos de material transporte y mano de obra.
Rubros simples (excavación de cimientos mampostería de bloque 15 cm. etc.), aquellos que se calculan directamente con los insumos básicos.
Rubros compuestos (cubierta de hormigón armado, piso encementado, etc.), en donde se requiere analizar procesos y calcular varios insumos para
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obtener el producto, por ejemplo: para elaborar una losa de hormigón armado se requiere calcular el costo del proceso: encofrar, preparación de hierro, colocar alivianamientos, preparar hormigón, fundir y desencofrar.
Mediante el desarrollo del procedimiento que se considere más adecuado, se procederá a realizar el análisis de precios unitarios, el mismo que básicamente considera los siguientes elementos: materiales, mano de obra, alquiler o utilización de herramienta y equipo, transporte y los rendimientos de mano de obra que son sustanciales al medio; este último será motivo de una detenida investigación al pie de la obra. Los rendimientos de materiales por unidad de obra son complementarios al análisis.
- Estructuración de un listado de rubros de construcción de obra, diferenciando entre sí, aquellos que se consideren auxiliares simples y compuestos. Una buena práctica para organizar mejor el análisis de rubros, son las especificaciones técnicas.
- Lista de materiales y precios a través de consulta a proveedores mayoristas y minoristas, constructores y gremios de profesionales locales.
- Investigación de costos locales de mano de obra, tanto individual por categoría como por grupos, dependiendo del rubro; de herramientas y equipos.
- 62 - - El transporte de los materiales a la obra depende de la localización de los puntos de aprovisionamiento de materiales naturales (agregados) y elaborados al sitio de obra.
- El análisis de los precios unitarios será el cálculo de cada rubro en particular utilizando los insumos anteriores. Es recomendable que se investigue sus propios precios unitarios y no realizar proyecciones o aproximaciones de investigación de otras realidades.
4.1.5 ELABORACIÓN DE PRESUPUESTOS
Obtenidos los precios unitarios de todos los rubros que participan en las tipologías seleccionadas, se procederá a elaborar los respectivos presupuestos, que contendrán básicamente los siguientes elementos:
- Características básicas de la tipología: Número de pisos. Estructura dominante, paredes, cubierta y área de construcción.
- Ordenamiento de los rubros por secuencia constructiva y en relación a las variables identificadas en la ficha catastral:
4.1.5.1 MATERIALES DE LOS COMPONENTES
- Estructura (Trabajos preliminares, excavaciones, cimentaciones y estructura)
- Paredes (Paredes y enlucidos)
- 63 - - Entrepiso y/o Cubierta
4.1.5.2 INDICACIONES GENERALES
- Acabado de piso
- Tumbados
- Ventanas (Y vidrios)
- Baños (muebles sanitarios y accesorios)
- Instalaciones eléctricas
- Instalaciones hidrosanitarias
- Los rubros básicos anotados, permiten caracterizar una construcción de otra, por parte del empadronador pero será indispensable hacer constar en el presupuesto tanto la desagregación de los rubros constantes en cada campo, como los acabados o rubros especiales que disponga la construcción analizada, en definitiva, TODOS los rubros.
4.1.6 PROCESAMIENTO DE PRESUPUESTOS
En una hoja electrónica, se transcribirán los datos presupuestos, encabezando el número de la tipología, las características constructivas y la superficie de construcción (F).
Los datos estarán dispuestos en tres campos en sentido vertical de la matriz: a) Rubros de los componentes, b) Rubros de los acabados, c) Otros rubros de los acabados que no consten en la ficha y d) Cálculos parciales básicos para el procesamiento integral.
- 64 - 4.1.6.1 CALCULO DE RUBROS DE LOS COMPONENTES
Se dispone el encabezado de columnas en el orden indicado: los datos comunes del presupuesto, tanto de los componentes básicos como de acabados; la inicial del código de rubro, precedida de la descripción del rubro y la unidad, el precio unitario (A), la cantidad (B) correspondiente y el total del rubro (C).
Se obtendrá el cálculo del índice (D), es decir, la participación del rubro en cantidad, en relación a la superficie total de construcción (B/F).
El valor de la tabla resulta de multiplicar el precio unitario por el índice (AxD). para el cálculo del avalúo en cada campo, se sumarán todos los valores parciales. Ej. Para estructura se sumarán los rubros de trabajos preliminares, excavaciones y estructura.
El resultado de cálculo serán los valores.
4.1.6.2 CALCULO DE RUBROS DE ACABADOS
Para calcular la participación de los acabados en la tipología, se procede de idéntica manera que lo anterior, a diferencia de que en lugar de calcular el índice se calcula el prorrateo (O) entre los rubros de acabado de los "otros acabados que no constan en la ficha” (CxK) para incorporar TODOS los valores del presupuesto; en donde K es la relación de
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acabados que constan en la ficha respecto de otros acabados que no constan, pero son parte importante del presupuesto.
El valor así obtenido se relaciona con el valor total de rubros de componentes básicos en función de los acabados.
Para efecto de disponer cálculos estadísticos de los presupuestos analizados, se procederá a medir la participación mayor o menor de rubros de componentes en relación con rubros de acabados (L) y finalmente establecer el costo/m2 de la construcción en la tipología analizada.
De igual manera se procederá con las demás muestras tipológicas, procurando ordenarlas por afinidad en la estructura básica.
El resultado del cálculo serán coeficientes, en razón de que generalmente, la calidad de los acabados están en función de la calidad de los componentes básicos.
4.1.6.3 TABLA RESUMEN DE VALORES Y COEFICIENTES
Sobre una matriz preelaborada, (Anexo No. 9 Tabla Resumen de Valores y Coeficientes) en la que horizontalmente se determina la tipología y verticalmente la variable de ficha catastral, se trasladan los datos obtenidos
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en el procedimiento anteriormente descrito, procurando que todas las alternativas dispongan del dato correspondiente mediante interpolación o cambio de material en los rubros ya calculados.
La consistencia de los resultados, será motivo de análisis particulares, de ser necesario realizar ajustes.
4.1.7 COEFICIENTE DE VIDA ÚTIL DE LA CONSTRUCCIÓN – CVU
En el modelo de avalúo de la construcción, se incluye el coeficiente de vida útil CVU, que es un factor de reducción del valor de la construcción en función del tipo de estructura, el año de construcción, el estado y los materiales empleados en ella. La fórmula del CVU, ha sido establecida de acuerdo a un estudio estadístico del comportamiento de los materiales de construcción a través del tiempo.
Como dice el Estudio realizado por Banco del Estado.
La fórmula empleada es
CVU = (2/b)^0,5 - {exp[- (b/a)/z]^ (1/b)^3/4}X log a,
Ecuación Nº 10
CÁLCULO DEL COEFICIENTE DE VIDA ÚTIL DE LACONSTRUCCIÓN
Fuente: Guía de catastro del BED Elaborado por: Sonia Ortega
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a: Edad de la construcción + 1
b: Código del estado de la construcción +1 c: Código de la estructura
z: 8,9 (c-1)^2 +[4 +(c^2)]
Es necesario advertir que la fórmula que define este factor se ha estructurado para la codificación siguiente de los componentes b y c:
b: código del estado de la construcción: 1= bueno 2=regular 3=malo c: código de estructura: 1=madera 2=mampostería portante 3= hormigón
Se anexa los cuadros de CVU realizados por BEDE (Anexo No.10 Tabla del coeficiente de vida útil) (2)
- 68 - 4.1.8 EXPEDIENTES Y DOCUMENTOS RESULTADO
Investigación de tipologías constructivas: planos de levantamiento de muestras tipológicas, análisis de precios unitarios y presupuestos.
Procesamiento de presupuestos de cada una de las muestras tipológicas.