Resultados provenientes de participaciones en negocios conjuntos:
Tal como se indica en la Nota 2.3.(e) a los estados financieros consolidados al y por los ejercicios finalizados al 30 de junio de 2015, 2014 y 2013 , los resultados de los negocios conjuntos Cyrsa S.A., Puerto Retiro S.A., Baicom Networks S.A., Nuevo Puerto Santa Fe S.A., Quality Invest S.A., Canteras Natal Crespo S.A. y Entertainment Holding S.A., son presentados bajo el método del valor patrimonial proporcional en la línea “Participación en asociadas y negocios conjuntos” del estado de resultados consolidado.
Sin embargo, tal como se indica en la Nota 6 a los estados financieros consolidados al y por los ejercicios finalizados el 30 de junio de 2015, 2014 y 2013, en la información por segmentos, los resultados operativos de estos negocios conjuntos son presentados bajo el método de la consolidación proporcional. Dicho método presenta los resultados de negocios conjuntos en el estado de resultados línea por línea. Los resultados operativos de los negocios conjuntos son alocados a cada segmento de negocio en función a la naturaleza de las operaciones que los generan. Adicionalmente, se contemplan ciertas operaciones entre partes relacionadas que fueron eliminadas en el estado de resultados, pero que representan ingresos y/o costos genuinos de cada segmento. Estas operaciones incluyen principalmente locación de espacios y honorarios por gerenciamiento.
Comparabilidad de la información:
Durante el ejercicio finalizado al 30 de junio de 2015 el peso argentino experimentó una caída del 12% de su valor respecto al dólar estadounidense y otras monedas aunque la misma no ha sido tan significativa como la sufrida durante el ejercicio finalizado al 30 de junio de 2014, donde la disminución del valor de esta moneda fue cercano al 51%. Estas variaciones en el valor de la moneda a cada cierre generan un impacto en la comparabilidad de las cifras expuestas en los estados financieros, originado principalmente por la exposición al tipo de cambio de los activos y pasivos netos denominados en moneda extranjera, que se encuentran detallados en la Nota 39. Por otra parte, en el último trimestre del presente ejercicio, el Grupo ha modificado la forma de presentación de cierta información que es revisada por el CODM para asignar recursos y evaluar el rendimiento para una mejor alineación con la visión actual del negocio y las métricas utilizadas para tal fin. Estas modificaciones afectaron los segmentos de centros comerciales, oficinas e internacional, y comprendieron la exclusión de los montos correspondientes a ingresos por expensas y fondo de promoción colectivo de la línea de ingresos, como así también la exclusión del monto equivalente recuperado a través de las expensas de la línea de costos.
Centros comerciales:
Para los ejercicios finalizados al 30 de junio de 2015 y 2014
Durante el ejercicio 2015, inauguramos dos nuevos centros comerciales: “Distrito Arcos”, ubicado en la zona de Palermo de la Ciudad de Buenos Aires, en diciembre de 2014 y “Alto Comahue”, localizado en la ciudad de Neuquén, en la Patagonia Argentina, en marzo de 2015. Los resultados generados por estos nuevos emprendimientos, tanto en el estado de resultados como en la información por segmentos, no fueron significativos respecto a los totales de este segmento, para los ejercicios presentados, por lo que no se generaron efectos significativos sobre la comparabilidad de la información.
Para los ejercicios finalizados al 30 de junio de 2014 y 2013
Durante los ejercicios 2014 y 2013 se mantuvo la misma cartera de centros comerciales operativos.
Oficinas y otros:
Para los ejercicios finalizados al 30 de junio de 2015 y 2014
Durante el ejercicio 2015, los ingresos y costos provenientes de nuestro segmento de oficinas y otros se vieron afectados en su comparabilidad por ventas parciales de propiedades afectadas a renta, alocadas a dicho segmento. En este sentido, durante los ejercicios 2015 y 2014, se vendieron 10.792 m2 de superficie alquilable (aproximadamente 8,8% de la superficie alquilable total al inicio del ejercicio), y 8.744 m2 de superficie alquilable (aproximadamente 6,2% de la superficie alquilable total al inicio del ejercicio), respectivamente (ver nota 3).
Asimismo, en el mes de diciembre de 2014, se realizó una transferencia dentro del Grupo de 83.789 m2 de edificios destinados a la renta desde IRSA Inversiones y Representaciones S.A. hacia IRSA Propiedades Comerciales S.A. Esta operación, si bien a nivel consolidado no generó efectos por tratarse de una operación entre partes relacionadas, fue considerada como una Combinación de negocios para el Grupo, y por tal motivo, los costos relacionados con esta operación de $ 110,5 millones, fueron reconocidos como resultados del ejercicio 2015, en “Otros resultados operativos, netos”
Para los ejercicios finalizados al 30 de junio de 2014 y 2013
Durante los ejercicios 2014 y 2013, los ingresos y costos provenientes de nuestro segmento de oficinas y otros, se vieron afectados en su comparabilidad por ventas parciales de propiedades afectadas a renta, alocadas a dicho segmento. En este sentido, durante los ejercicios 2014 y 2013, se vendieron 8.744 m2 y 14.442 m2 de superficie alquilable, respectivamente, representativos de aproximadamente 6,2% y 9,4%, respectivamente de la superficie alquilable total al inicio de cada uno de los ejercicios presentados (ver nota 3).
Asimismo, en noviembre de 2012, adquirimos una participación indirecta final del 25% en La Rural S.A. (a través de nuestro negocio conjunto Entertaiment Holding S.A.),
titular de un contrato de usufructo sobre el predio ferial de Buenos Aires, ubicado en la Ciudad Autónoma de Bs. As. El resultado de la participación a valor proporcional de esta inversión registrado tanto en el estado de resultados como en la información por segmentos dentro del segmento Oficinas y otros no fue significativo para los ejercicios presentados, por lo que no se generaron efectos cuantitativos sobre la comparabilidad de la información.
Ventas y desarrollos:
Los ingresos y costos de este segmento a menudo varían significativamente de un ejercicio a otro debido a la no recurrencia de las diferentes operaciones de ventas realizadas por el Grupo a lo largo del tiempo.
Hoteles:
Para los ejercicios finalizados al 30 de junio de 2015 y 2014
La comparabilidad de la información se vio principalmente afectada en la línea “Participación en asociadas y negocios conjuntos” por el reconocimiento de 6 meses durante el ejercicio 2015 respecto a 12 meses del ejercicio 2014, de los resultados por participación en Bitania S.A., producto de la venta del 100% de nuestra participación en dicha sociedad a principios de enero de 2015.
Para los ejercicios finalizados al 30 de junio de 2014 y 2013 Para estos ejercicios, no hubo factores que afecten la comparabilidad. Internacional:
Para los ejercicios finalizados al 30 de junio de 2015 y 2014
Los ingresos y costos del segmento internacional se vieron afectados principalmente por la consolidación de solo 3 meses durante el ejercicio 2015, respecto a 12 meses durante el ejercicio 2014, de los resultados de Rigby 183 LLC (“Rigby 183”), titular del edificio Madison 183, ubicado en la Ciudad de Nueva York, cuya venta se produjo en septiembre de 2015 y, en menor medida, por el efecto de la devaluación comentado más arriba.
Para los ejercicios finalizados al 30 de junio de 2014 y 2013
Para estos ejercicios, la comparabilidad de la información se vio principalmente afectada por la devaluación comentada precedentemente, y, en menor medida, por la consolidación de 12 meses durante el ejercicio 2014 respecto a 9 meses del ejercicio 2013 de los resultados de Rigby 183.
Operaciones financieras y otros:
El resultado operativo del segmento Operaciones financieras y otros corresponde principalmente a la actividad residual de financiación al consumo del Grupo, la cual ha ido disminuyendo progresivamente durante los ejercicios presentados.
Para los ejercicios finalizados al 30 de junio de 2015 y 2014
Durante el ejercicio 2015, los resultados de este segmento se vieron afectados por diferentes operaciones realizadas por el Grupo relacionadas con la inversión en Avenida, que incluyeron el ejercicio de warrants, la dilución de parte de nuestra participación en esta compañía frente al ingreso de un nuevo inversor y la venta del 5% de nuestra tenencia accionaria. Como resultado de todas estas transacciones, a partir del segundo trimestre del ejercicio 2015, dejamos de tener influencia significativa en Avenida y consecuentemente dejamos de considerarla una inversión en una asociada, valuada a valor patrimonial proporcional, y comenzamos a considerarla como un activo financiero valuado a valor razonable con cambios en resultados, los cuales se reconocen en resultados financieros y por tenencia, netos, los cuales no se incluyen en la información por segmento.
Para los ejercicios finalizados al 30 de junio de 2014 y 2013
Durante el ejercicio finalizado al 30 de junio de 2014, adquirimos una participación indirecta del 25,81% en Avenida Compras S.A. (a través de Torodur S.A. y Avenida Inc.) (“Avenida”), una compañía dedicada principalmente al comercio electrónico. El resultado de la participación a valor proporcional de esta inversión, que se encuentra registrado tanto en el estado de resultados como en la información por segmentos dentro del segmento Operaciones financieras y otros, no fue significativo para el ejercicio 2014.
Resultados de las operaciones correspondientes a los ejercicios económicos finalizados el 30 de junio de 2015 y 2014 Ingresos Ejercicio finalizado al 30.06.2015 en millones de pesos Ingresos Estado de resultados (*) Participación en negocios conjuntos Expensas y fondo de promoción colectiva Eliminaciones entre segmentos Información por segmentos Centros Comerciales 2.570,9 13,1 (805,7) - 1.778,3 Oficinas y Otros 397,3 9,2 (79,3) 5,5 332,7 Ventas y Desarrollos 9,9 5,2 - - 15,1 Hoteles 396,3 - - - 396,3 Internacional 28,1 - (2,2) - 25,9
Operaciones Financieras y Otros 0,1 - - - 0,1
Total de Ingresos 3.402,6 27,5 (887,2) 5,5 2.548,4
(*) Comprende Ingresos por ventas alquileres y servicios ($2.515,4 millones) e Ingresos por expensas y FPC ($887,2 millones).
Ejercicio finalizado al 30.06.2014 en millones de pesos Ingresos Estado de resultados (*) Participación en negocios conjuntos Expensas y fondo de promoción colectiva Eliminaciones entre segmentos Información por segmentos Centros Comerciales 2.032,0 9,3 (659,7) 1,4 1.383,0 Oficinas y Otros 327,6 8,4 (69,7) 4,9 271,2 Ventas y Desarrollos 62,6 22,9 - - 85,5 Hoteles 331,6 - - - 331,6 Internacional 90,8 - (6,9) - 83,9
Operaciones Financieras y Otros 0,6 - - - 0,6
Total de Ingresos 2.845,2 40,6 (736,3) 6,3 2.155,8
(*) Comprende Ingresos por ventas alquileres y servicios ($ 2.108,9 millones) e Ingresos por expensas y FPC ($ 736,3 millones).
Los ingresos por ventas alquileres y servicios, de acuerdo al estado de resultados, se incrementaron un 19,3%, pasando de $ 2.108,9 millones durante el ejercicio 2014 a $ 2.515,4 millones durante el ejercicio 2015.
Por su parte, los ingresos correspondientes a Expensas y FPC se incrementaron en un 20,5%, pasando de $ 736,3 millones durante el ejercicio 2014 (de los cuales $ 659,7 millones se encuentran asignados al segmento Centros Comerciales) a $ 887,2 millones durante el ejercicio 2015 (de los cuales $ 805,6 millones se encuentran asignados al segmento de Centros Comerciales).
Asimismo, los ingresos provenientes de nuestros negocios conjuntos evidenciaron una disminución del 32,2%, pasando de $ 40,6 millones durante el ejercicio 2014 a $ 27,5 millones durante el ejercicio 2015, principalmente por menores ingresos de ventas vinculadas con el emprendimiento Horizons, provenientes del negocio conjunto CYRSA S.A.
Finalmente, los ingresos entre segmentos disminuyeron un 12,9%, pasando de $ 6,3 millones durante el ejercicio 2014 (de los cuales $ 4,9 millones se encuentran asignados al segmento Oficinas y otros) a $ 5,5 millones durante el ejercicio 2015 (asignados al segmento Oficinas y otros).
De esta forma, de acuerdo a la información por segmentos, los ingresos experimentaron un crecimiento del 18,2% pasando de de $ 2.155,8 millones durante el ejercicio 2014 a $ 2.548,4 millones durante el ejercicio 2015.
Centros Comerciales. Los ingresos del segmento Centros Comerciales se incrementaron en un 28,6%, pasando de $ 1.383,0 millones durante el ejercicio 2014 a $ 1.778,4 millones durante el ejercicio 2015. Dicho incremento es atribuible principalmente a: (i) un aumento de $ 317,7 millones en los ingresos por alquileres fijos y variables como consecuencia de un incremento del 33,3% en las ventas totales de nuestros locatarios, que pasaron de $ 16.132,8 millones durante el ejercicio 2014 a $ 21.508,7 millones durante el ejercicio 2015; (ii) un incremento de $ 30,0 millones en ingresos por derechos de admisión, (iii) un incremento de $ 30,6 millones en ingresos por estacionamiento, y (iv) un incremento de $ 17,0 millones en ingresos por comisiones, honorarios por gerenciamiento y otros.
Oficinas y Otros. Los ingresos del segmento Oficinas y Otros se incrementaron un 22,7%, pasando de $ 271,2 millones en el ejercicio 2014 a $ 332,7 millones en el ejercicio 2015. Los mismos se vieron afectados por las ventas parciales de propiedades de inversión realizadas durante el ejercicio 2015, que generaron una reducción de la superficie alquilable total del segmento. Los ingresos por alquiler considerando propiedades comparables en ambos ejercicios por no haber visto reducida su superficie alquilable se incrementaron un 30,6%, pasando de $214,0 millones durante el ejercicio 2014 a $279,6 millones durante el ejercicio 2015, principalmente producto de la devaluación y de una mejora en la ocupación, mientras que los ingresos por alquiler correspondientes a propiedades cuya superficie alquilable se vio disminuida, disminuyeron un 45%, pasando de $ 45,5 millones durante el ejercicio 2014 a $ 25,0 millones durante el ejercicio 2015. Al cierre del ejercicio 2015 la tasa promedio de ocupación de la cartera de oficinas premium alcanzó el 98,1% y la renta promedio se mantuvo cercana a los 26 US$ por m2.
Ventas y desarrollos. Sin considerar nuestros negocios conjuntos, los ingresos del segmento Ventas y desarrollos disminuyeron un 84,2% de $ 62,6 millones durante el ejercicio 2014 a $ 9,9 millones durante el ejercicio 2015. Dicha reducción se debe principalmente a menores ingresos provenientes de las ventas de unidades de los emprendimientos Condominios I y II ($ 45,3 millones) y El Encuentro ($ 7,5 millones). Por su parte, los ingresos provenientes de nuestros negocios conjuntos (Horizons) disminuyeron un 77,2%, registrando una caída de $ 17,7 millones. De esta forma, los ingresos totales del segmento registraron una reducción del 82,4%, pasando de $ 85,5 millones durante el ejercicio 2014 a $ 15,1 millones durante el ejercicio 2015.
Hoteles. Los ingresos provenientes de nuestro segmento Hoteles se incrementaron un 19,5% de $ 331,6 millones durante el ejercicio 2014 a $ 396,3 millones durante el ejercicio 2015, principalmente por un aumento del 34,2% en la tarifa promedio por habitación de nuestra cartera de hoteles (medida en pesos), contrarrestado parcialmente por una disminución de la ocupación promedio de los mismos, del 67,2% durante el ejercicio 2014 al 65,7% durante el ejercicio 2015 (principalmente en nuestro hotel Llao Llao).
Internacional. Los ingresos del segmento Internacional disminuyeron un 69,2%, de $ 83,9 millones durante el ejercicio 2014 a $ 25,9 millones durante el ejercicio 2015, principalmente por la consolidación de solo 3 meses durante el ejercicio 2015 respecto a 12 meses durante el ejercicio 2014 de los resultados de Rigby 183 LLC, titular del edificio Madison 183 destinado a renta, el cuál fue vendido en septiembre de 2014.
Operaciones financieras y otros. Los ingresos del segmento de Operaciones Financieras y Otros disminuyeron un 83,3%, de $ 0,6 millones durante el ejercicio 2014 a $ 0,1 millones durante el ejercicio 2015, como consecuencia de menores ingresos provenientes de la actividad residual de financiación al consumo del Grupo.
Costos Ejercicio finalizado al 30.06.2015 en millones de pesos Costos Estado de resultados Participación en negocios conjuntos Expensas y fondo de promoción colectiva Eliminaciones entre segmentos Información por segmentos Centros Comerciales (1.102,2) (4,0) 819,7 (3,9) (290,3) Oficinas y Otros (107,5) (5,2) 79,3 - (33,4) Ventas y Desarrollos (13,6 ) (5,5) - - (19,1) Hoteles (277,9) - - - (277,9) Internacional (9,4) - 2,3 - (7,1)
Operaciones Financieras y Otros (0,1) - - - (0,1)
Total de costos (1.510,6) (14,8) 901,3 (3,9) (627,9) Ejercicio finalizado al 30.06.2014 en millones de pesos Costos Estado de resultados Participación en negocios conjuntos Expensas y fondo de promoción colectiva Eliminaciones entre segmentos Información por segmentos Centros Comerciales (952,9) (2,8) 667,1 (4,7) (293,3) Oficinas y Otros (107,3) (4,4) 69,7 - (42,0) Ventas y Desarrollos (17,5 ) (16,0) - - (33,5) Hoteles (216,0) - - - (216,0) Internacional (60,4) - 6,9 - (53,5)
Operaciones Financieras y Otros (0,4) - - - (0,4)
Total de costos (1.354,5) (23,2) 743,7 (4,7) (638,7)
Los costos consolidados totales, de acuerdo al estado de resultados, registraron un incremento del 11,5%, pasando de $ 1.354,5 millones durante el ejercicio 2014 a $ 1.510,6 millones durante el ejercicio 2015. Asimismo, los costos consolidados totales medidos como porcentaje de los ingresos consolidados totales, se redujeron de un 47,6% durante el ejercicio económico 2014 a un 44,4% durante el ejercicio económico 2015.
Por su parte, los costos correspondientes a expensas y Fondo de Promociones Colectivas se incrementaron un 21,2%, pasando de $ 743,7 millones durante el ejercicio económico 2014 a $ 901,3 millones durante el ejercicio económico 2015 debido principalmente a los gastos de Expensas y Fondo de Promociones Colectivas originados por Centros comerciales, los cuales se incrementaron en 22,9%, pasando de $ 667,1 millones durante el ejercicio 2014 a $ 819,7 durante el ejercicio 2015, como consecuencia de: (i) un aumento de gastos de mantenimiento, seguridad, limpieza, reparaciones y afines de $ 59,8 millones (principalmente originados por aumentos en los servicios de seguridad y limpieza y en las tarifas de servicios públicos), (ii) un incremento en gastos de publicidad y propaganda de $ 27,9 millones, (iii) un incremento de remuneraciones, cargas sociales y otros gastos de administración del personal de $ 30,1 millones; (iv) un incremento de impuestos, tasas y contribuciones y otros gastos de $ 20,8 millones y (v) un incremento en otros conceptos diversos por $ 14,0 millones (principalmente originado por gastos de viáticos, movilidad y librería). Asimismo, los costos provenientes de nuestros negocios conjuntos evidenciaron una disminución neta del 36,4%, pasando de $ 23,2 millones durante el ejercicio 2014 a $ 14,8 millones durante el ejercicio 2015, producto principalmente de menores costos por menores ventas del emprendimiento Horizons.
Finalmente, los costos por operaciones entre segmentos se disminuyeron un 17,0%, pasando de $ 4,7 millones durante el ejercicio 2014 a $3,9 millones durante el ejercicio 2015, principalmente debido a un cambio en la distribución de los costos de nuestros centros comerciales.
De esta forma, de acuerdo a la información por segmentos, los costos evidenciaron una disminución del 1,7% pasando de $ 638,7 millones durante el ejercicio 2014 a $ 627,9 millones durante el ejercicio 2015. Asimismo, los costos totales medidos como porcentaje de los ingresos totales, de acuerdo a la información por segmentos, disminuyeron del 29,6% durante el ejercicio económico 2014 a un 24,6% durante el ejercicio 2015.
Centros Comerciales. Los costos del segmento Centros Comerciales (sin considerar los costos correspondientes a las expensas y el fondo de promociones colectivas ni las eliminaciones entre segmentos y la participación en negocios conjuntos) registraron una leve disminución del 1,0%, pasando de $ 293,3 millones durante el ejercicio 2014 a $ 290,4 millones durante el ejercicio 2015, principalmente generado por: (i) un menor costo correspondiente al déficit de expensas y Fondo de Promociones Colectivas de nuestros Centros Comerciales por $ 35,9 millones y a (ii) un menor cargo por depreciaciones y amortizaciones por $ 4,2 millones; parcialmente compensados por mayores costos provenientes de: (iii) un aumento de gastos de mantenimiento, seguridad, limpieza, reparaciones y afines de $ 12,9 millones (principalmente originados por aumentos en los servicios de seguridad y limpieza y en las tarifas de servicios públicos); (iv) un incremento de remuneraciones, cargas sociales y otros gastos de administración del personal de $ 10,0 millones; (v) un incremento de impuestos, tasas y contribuciones y otros gastos de $ 8,7 millones (principalmente debido a un incremento en los impuestos inmobiliarios provinciales y las tasas municipales por servicios públicos, entre otros); y (vi) un aumento de gastos de honorarios y retribuciones por servicios de $ 5,6 millones. Los costos del segmento Centros Comerciales, medidos como porcentaje de los ingresos de este segmento se redujeron del 21,2% durante el ejercicio 2014 al 16,3% durante el ejercicio económico finalizado al 30 de junio de 2015.
Oficinas y otros. Los costos del segmento Oficinas y otros se redujeron un 20,5%, de $ 42,0 millones durante el ejercicio 2014 a $ 33,4 millones durante el ejercicio 2015. Esta variación se encuentra afectada por las ventas parciales de propiedades de inversión destinadas a renta, realizadas durante el ejercicio 2015. Los costos correspondientes a propiedades no comparables disminuyeron un 44,3%, pasando de $ 5,5 millones a $ 3,0 millones, principalmente producto de las ventas mencionadas. Por su parte, los costos considerando propiedades comparables en ambos ejercicios por no haber presentado ventas parciales, se redujeron un 19,3%, de $ 36,6 millones a $ 30,4 millones, debido principalmente a un menor cargo por amortizaciones y depreciaciones. Los costos totales del segmento Oficinas y otros, medidos como porcentaje de los ingresos de este segmento, disminuyeron del 20,5% durante el ejercicio 2014 al 10,0% durante el ejercicio 2015.
Ventas y desarrollos. Los costos correspondientes a este segmento a menudo varían significativamente de un período a otro debido a la no recurrencia de las diferentes operaciones de ventas realizadas por el Grupo a lo largo del tiempo. Sin considerar
nuestros negocios conjuntos, los costos asociados de nuestro segmento Ventas y desarrollos disminuyeron en un 22,3%, de $17,5 millones durante el ejercicio 2014 a $ 13,6 millones durante el ejercicio 2015. Dicha disminución se origina principalmente por menores costos provenientes de las ventas de unidades de Condominios I y II ($ 6,8 millones); parcialmente compensado por mayores costos correspondientes al mantenimiento de reservas de tierra y propiedades para la venta ($ 4,7 millones). Por su parte, los costos provenientes de nuestros negocios conjuntos (Horizons) disminuyeron un 78,1%, registrando una disminución de $ 11,0 millones. De esta forma, los costos totales del segmento registraron una reducción del 43%, pasando de $ 33,5 millones durante el ejercicio 2014 a $ 19,1 millones durante el ejercicio 2015. Los costos del segmento Ventas y desarrollos, medidos como porcentaje de los ingresos de este segmento, se incrementaron del 39,2% durante el ejercicio 2014 al 126,5% durante el ejercicio 2015.
Hoteles. Los costos del segmento Hoteles se incrementaron en un 28,7%, de $ 216,0 millones durante el ejercicio 2014 a $ 277,9 millones durante el ejercicio 2015, principalmente como resultado de: (i) un incremento de $ 41,1 millones en los costos de remuneraciones, cargas sociales y otros gastos del personal; (ii) un aumento de $ 11,1 millones en los costos de alimentos, bebidas y otros gastos de hotelería; y (iii) mayores cargos de $ 7,7 millones en concepto de mantenimiento y reparaciones, entre otros. Los costos del segmento Hoteles, medidos como porcentaje de los ingresos de este segmento, se incrementaron del 65,1% durante el ejercicio 2014 a un 70,1% durante el ejercicio 2015.
Internacional. Los costos del segmento Internacional disminuyeron un 86,7%, de $ 53,5 millones durante el ejercicio 2014 a $ 7,1 millones durante el ejercicio 2015 principalmente por la consolidación de solo 3 meses durante el ejercicio 2015 respecto a 12 meses durante el ejercicio 2014 de los resultados de Rigby 183 LLC, titular del edificio Madison 183 destinado a renta, el cuál fue vendido en septiembre de 2014, adicionalmente los 3 meses de 2015 no incluyen amortizaciones y depreciaciones ya que el inmueble había sido clasificado como disponible para la venta al 30 de junio de