Propuesta valuatoria para inmuebles PH utilizando la herramienta (AHP) proceso analítico jerárquico
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(2) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSE DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. PROPUESTA VALUATORIA PARA INMUEBLES PH UTILIZANDO LA HERRAMIENTA (AHP) PROCESO ANALÍTICO JERÁRQUICO. EDGARDO ENRIQUE MORENO JULIO CODIGO. 20182117032. TRABAJO PRESENTADO COMO REQUISITO PARA OPTAR AL TÍTULO DE ESPECIALISTA EN AVALÚOS. DIRECTOR INGENIERO HERNANDO ACUÑA. UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSE DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS FACULTAD DE INGENIERÍA BOGOTÁ. D.C. 2019 2.
(3) CONTENIDO. Pág.. 1.. INTRODUCCIÓN…………………………………………………………………….4. 2.. OBJETIVOS………………………………………………………………...….........5. 2.1.. OBJETIVOGENERAL………………………………………………………............5. 2.2.. OBJETIVOS ESPECIFIICOS……………………………………………..…..…....5. 3.. DEFINICIÓN DEL PROBLEMA………………..………………...........................5. 4.. JUSTIFICACIÓN…………………………………………………………………..….6. 5.. ESTRUCTURA……………………………………………………….......……….......7. 5.1.. DEFINICION…………………………………………………………………………....7. 5.2.. APLICACIÓN DEL PROCESO ANALITICO JERARQUICO (AHP) EN LA VALORIZACION DE INMUEBLES SOMETIDOS AL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL …………….……………………………………...…8. 5.3.. VARIABLES EXPLICATIVAS DEL VALOR…………………………………….…9. 5.4.. PROCEDIMIENTO PARA LAS VARIABLES EXPLICATIVAS DEL VALOR….9. 5.5.. PROCEDIMIENTO PARA LA APLICACIÓN DE LA HERRAMIENTA AHP….10. 6.. CONCLUSIONES……………………………………………………………….….…16. 7.. BIBLIOGRAFÍA……………………………………………………...........................16. 8.. ANEXOS………………………………………………………………………….…....16. 3.
(4) 1. INTRODUCCIÓN. La. Ley. 1673. de. 2013. (Ley. del. Avaluador). establece. las. responsabilidades y competencias de los avaluadores en Colombia, teniendo como objeto profesionalización de la actividad valuatoria. En ese contexto, tenemos el deber de realizar informes valuatorios de manera más fundamentada y acertados con el fin de prevenir los riesgos sociales.. En este trabajo se presenta la utilización del PROCESO ANALÍTICO JERÁRQUICO (AHP) como herramienta en la aplicación del enfoque de mercado.. .. Utilizando esta herramienta, hace que el enfoque de mercado, sean homogenizadas las variables explicativas del valor de manera objetiva resultando informe de avalúos acertados y demostrable.. 4.
(5) 2. OBJETIVOS 2.1. OBJETIVO GENERAL. Ilustrar y aplicar la de La Herramienta Multicriterio AHP en el enfoque de mercado, para la valoración de Inmuebles urbanos sometidos al régimen de Propiedad Horizontal.. 2.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS. -Simplificar la utilización. de la herramienta AHP mediante una hoja de Excel. para facilita su aplicación. - Aportar la planilla automatizada para los cálculos utilizados en la herramienta AHP.. 3. DEFINICIÓN DEL PROBLEMA. Siendo AHP una gran herramienta para la elaboración de informes de avalúos, su conocimiento aplicación en el gremio de avaluadores es limitada. Existen homogenizaciones de variables explicativas del valor con factores subjetivos utilizados en el enfoque de mercado Falta de ponderación de la variable explicativa, debido q cuando hay pocos datos es difícil aplicar otras herramientas como las regresiones.. 5.
(6) 4. JUSTIFICACIÓN. Los inmuebles pertenecientes al régimen de propiedad horizontal (PH), por semejantes que sean tendrán características distintas uno de otros.. La homogenización de estas características debe realizarse con criterios o factores fundamentados o derivados de algún proceso lógico, matemático, estadístico o científico.. La herramienta AHP soluciona la homogenización de una forma lógica y matemática,. Es una de la herramienta idónea para ser utilizada cuando existan pocos datos que conformen una muestra de oferta de mercado.. 6.
(7) 5. ESTRUCTURA 5.1. Definición. PROCESO ANALÍTICO JERÁRQUICO (AHP). El Proceso analítico jerárquico AHP es una técnica estructurada para tratar con decisiones complejas .ayudando a los tomadores de decisiones a encontrar la solución que mejor se ajusta a sus necesidades y a su compresión del problema. Fue. desarrollada. por. Thomas. L.. Saaty. (1980). basada. en matemáticas y psicología, y ha sido extensivamente estudiada y refinada, desde entonces. AHP provee un marco de referencia racional y comprensiva para estructurar un problema de decisión, para representar y cuantificar sus elementos, para relacionar esos elementos a los objetivos generales, y para evaluar alternativas de solución. AHP es usado alrededor del mundo en una amplia variedad de situaciones de. decisión,. en. campos. tales. como gobierno, negocios, industria, salud y educación.. Nuevos Métodos de Valoración, Jeronimo Asnar eller, Francisco Guijarro Martínez. Modelos Multicriterios, 2 Edición, Editoral Universidad politécnica de Valencia (España). 7.
(8) 5.2. Aplicación del proceso analítico jerárquico (AHP) en la valoración de inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal.. En el proceso de valoración de un inmueble existes dos limitantes importantes en cuento a la conformación de una muestra de mercado ESCASEZ y DATOS HETEROGENEOS. El Proceso analítico jerárquico AHP permite abordar estas situaciones y logra tomar la mejor decisión.. El objetivo es calcular el valor del Inmueble Objeto del avalúo, a partir de la información de datos comparables de mercado teniendo en cuenta las variables explicativas: Primarias y secundarias,. 8.
(9) 5.3. VARIABLES EXPLICATIVAS DE VALOR. En relación con el valor, las variables explicativas pueden clasificarse en: Variables Explicativas Cualitativas: No son medibles directamente. Ejemplos: Acabados: Lujosos. Ubicación Interna sin vista a la calle Estas se pueden cuantificar utilizando una escala lineal de 0 a 10. Variable Explicativa cuantitativa: Expresadas por cantidades medibles u observables. Ej.: Área 80M2; Ascensores: 2; Distancia a centro comerciales 200Mts. Variables Explicativas Directas: Son aquellas que su valor es proporcional a ellas. Aumenta el valor aumenta la variable Variables Explicativas Inversas: Son aquellas que su valor es inversamente proporcional a ellas. Aumenta la variable disminuye el valor. Se tienen que transformar en directas Distancia a paradero de bus 200Mts. 5.4. PROCEDIMIENTO PARA LAS VARIABLES EXPLICATIVAS DEL VALOR. Transformación de Variables explicativas inversas a Directas: Para transformarlas, se divide 1 entre la variable, y el cociente es la variable transformada. Ej. Distancia a servicios dotacionales 4.1 Transformación de Variables explicativas cualitativas a Cuantitativas: Escala Lineal 1al10 Equipo Comunal. Normalización de variables Explicativas: Unificación de medidas para su comparación entre sí. Existen tres formas o sistemas de Normalización: 1. Normalización por la suma. 2. Normalización por el Ideal 3. Normalización por el rango Normalización por la suma: Consiste en el cociente resultante de la división de la variable entre la suma de todas las variables: Ej. Ascensores 9.
(10) 5.5. PROCEDMIENTO PARA LA APLICACIÓN DE LA HERRAMIENTA AHP. 1. Conformar una muestra de datos comparables con el inmueble objeto de avalúo. Apartamentos estrato 5. 1,Caracterisitcas Del Edificio 1,1 Ascesor 1,2 E.qui. Comunal 1,3 Est. De Cons. 2,Caracterisitcas Del Inmueble 2,1 Ubicación 2,2 Acabados 2,3 Estado Construcción 3,Entorno 3,1Servicios Dotacioneles 3,2Calidad Del Entorno 4,Distancia 4,1 Servicios Dotacioneles 4,2Paraderp Bus Valor Inmueble. Muestra de Ofertas de Mercado Dato 1 Dato 2 1 2 Ascensores 10 5 EXCELENTE EXCELENTE. Dato 3 1 3 REGULAR. Dato 4 0 Ascensores 0 BUENO. Inmueble 1 10 BUENO. VISTA Lujos EXCELENTE. Sin Vista Lujo EXCELENTE. Vista Normales BUENO. Sin Vista Normales BUENO. Vista Lujos BUENO. 10 BUENO. 7 BUENO. 7 BUENO. 7 BUENO. 10 BUENO. 200 M. 300 M. 500 M. 1.000 M. 100 M. $ 4.000.000 M2 $ 3.500.000 M2. $ 2.800.000 M2. $ 2.000.000 M2. Escala Lineal. Equipo Comunal Piscina, S Social, Gim. Canchas. Parque, Porteria S.Social, Parque Porteria Porteria No Tiene. 10 5 3 0. Acabados Lujo Normales Sencillos. 10 7 5. Servicios Dotacionales Parques, Centros comerciales, iglesias Parques. 10 7. 10. x.
(11) 2. Definir las alternativas Primarias y secundarias que Explicativas del Valor.. 3. Comparación por pares cuantificada mediante una escala fundamental propuesta por Thomas L. Saaty. 11.
(12) 4. Ponderación de las Variables Primarias y secundarias que Explicativas del Valor, mediante una comparación en una matriz cuyo vector propio indica la ponderación de cada una de las variables.. 12.
(13) Variables Secundarias.. 13.
(14) 5. Cálculo del vector resultante de la multiplicación de los vectores propios de las variables primarias y variables secundarias.. 6. Ponderación de cada uno de los datos con cada variable secundaria.. 7. Cálculo del Vector final resultante de la multiplicación de los vectores de las variables secundarias y el vector resultante.. 14.
(15) 8. Se calcula la ratio entre los valores de los datos y los vectores finales 9. Cálculo de valor del inmueble mediante el producto de la multiplicación de la ratio por la ponderación.. VALORACION DEL INMUEBLE Dato1 $ 4.000.000 M2 Dato2 $ 3.500.000 M2 Dato3 $ 2.800.000 M2 Dato4 $ 2.000.000 M2 Objeto del Avalúo Sumatoria $ 12.300.000 M2 Ratio 16.079.044,13307 Valor del Inmeble $ 3.779.044 M2. 15. Vector Final 0,31821 0,18380 0,17601 0,08695 0,23503 0,76497.
(16) 6. CONCLUSIONES. Es una de la herramienta idónea para ser utilizada cuando existan pocos datos que conformen una muestra de oferta de mercado.. Permite utilizar factores de homogenización comprobables, que hacen una correcta aplicación del enfoque de mercado.. Blinda la metodología valuatoria utilizada, evitando que nuestro informe valuatorio sea cuestionado este aspecto.. 1. BIBLIOGRAFÍA. >. Nuevos Métodos de Valoración, Jerónimo Asnar eller, Francisco Guijarro. Martínez. Modelos Multicriterios, 2 Edición, Editorial Universidad. 2. ANEXOS. Formato o Plantilla en Excel, para aplicar la herramienta AHP en la valoración de inmuebles en Propiedad Horizontal.. 16.
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