Colombia
Reporte de calificación
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PUERTA DE ORO EMPRESA DE
DESARROLLO CARIBE S.A.S.
Comité Técnico: 7 de junio de 2018
Acta número: 1361
Contactos:
Luisa Fernanda Higuera Joseph
luisa.higuera@spglobal.com
Ana María Carrillo Cárdenas
WWW.BRC.COM.CO
7 de junio de 2018
PUERTA DE ORO EMPRESA DE DESARROLLO
CARIBE S.A.S.
Resumen
Bajamos la calificación de capacidad de pago a ‘CCC+’ de ‘BB’ y asignamos el estatus de revisión especial (Creditwatch) negativo a Puerta de Oro empresa de Desarrollo Caribe S.A.S.
Disminuimos la calificación ya que en nuestro escenario base proyectado, en 2018 los recursos propios de la entidad no serían suficientes para cubrir el servicio de la deuda asociado al crédito por valor de COP14.000 millones. Puerta de Oro tampoco estaría en capacidad de cubrir los intereses de una parte de las demás obligaciones su cargo.
El margen EBITDA de Puerta de Oro a diciembre de 2017 fue negativo (-73,5%) producto de una menor dinámica en la consecución de contratos de gestión de proyectos y un mayor valor de gastos asociados al Centro de Eventos. Con base en este resultado, para 2018 proyectamos un margen de rentabilidad operacional de 6,6%, valor que es superior al registrado el año anterior.
Desde la calificación inicial ponderamos de forma positiva el respaldo de sus principales accionistas. Sin embargo, en 2017 la entidad tenía proyectado recibir recursos de esta fuente por valor de COP40.303 millones los cuales constituían garantía para el pago de créditos por COP40.140 millones. Dado que estos recursos no se desembolsaron en la fecha estipulada inicialmente, la entidad solicitó modificaciones a los plazos de pago de las obligaciones financieras respaldadas por dichos recursos.
Asignamos el estatus de revisión especial (CreditWatch) negativo a la calificación de capacidad de pago de Puerta de Oro Empresa de Desarrollo Caribe S.A.S. en espera de la entrega de los recursos por parte de su principal accionista en el último trimestre de 2018 con el fin de cumplir con las obligaciones financieras garantizadas por estos recursos.Acción de Calificación
Bogotá, 7 de junio de 2018.- El Comité Técnico de BRC Investor Services S.A. SCV en revisión periódica bajó la calificación de capacidad de pago a ‘CCC+’ de ‘BB’ y asignó estatus de revisión especial
(CreditWatch) negativo a Puerta de Oro Empresa de Desarrollo Caribe S.A.S.
Fundamentos de la calificación:
Al cierre de 2017 el margen de EBITDA fue negativo (-73,50%) valor considerablemente inferior a las expectativas proyectadas el año anterior de 32,7%. Esta situación la explican principalmente dos factores: Primero, una menor generación de ingresos, ya que lo convenios fueron de COP5.521 millones y la entidad había proyectado este monto en COP11.272 millones, pero no alcanzó la meta ya que algunos de los contratos de estructuración y gerencia no se ejecutaron oportunamente. Para el cierre de este año esperamos que estos ingresos sean de COP7.984 millones, teniendo en cuenta los contratos firmados a diciembre de 2017.
COP648 millones para el cierre de 2018, los auspicios firmados a diciembre de 2017 por un valor aproximado de COP490 millones anuales y el arrendamiento del parqueadero por un valor mínimo de COP100 millones.
Es importante mencionar que estas últimas proyecciones se realizaron con los datos al corte de diciembre de 2017, ya que la entidad está en proceso de consolidar los estados financieros a una fecha más reciente. Una vez contemos con información más actualizada acerca del desempeño financiero de la entidad y de los ingresos potenciales que podría recibir durante los próximos tres años, ajustaremos las proyecciones financieras base de la calificación.
El segundo factor que impactó el resultado fue un incremento de 79,09% en los gastos, principalmente, en los gastos generales y en los salarios. Los gastos generales se incrementaron producto de una demora en la entrega definitiva del recinto ferial a Corferias. De acuerdo con el contrato con esta entidad, hasta tanto no se cumpla con este requisito, Puerta de Oro debe asumir todos los gastos de mantenimiento y
funcionamiento de la propiedad.
Los bajos márgenes de rentabilidad presentados en el 2017 han ocasionado que los niveles de liquidez de la entidad sean ajustados. Esto se refleja en un indicador de razón corriente inferior a 1 y en un saldo de efectivo correspondiente a solo el 5,39% de los ingresos.
Las obligaciones financieras a diciembre de 2017 sumaron COP58.834 millones de los cuales COP40.140 millones tienen como fuente de pago la capitalización del accionista; COP14.261 recursos propios de la entidad y el saldo restante lo respaldan los ingresos de la venta de activos a Terranum. Al cierre de 2017 la generación de EBITDA fue negativa. Sin embargo, en el escenario base la relación deuda neta/EBITDA de Puerta de Oro sería de 15,98x para el cierre de 2018, nivel que es muy alto en comparación con otras entidades calificadas.
Las operaciones de crédito que tenían como fuente de pago los recursos por parte de su accionista, tuvieron que negociar una prórroga en la fecha de pago, hasta tanto no entren COP40.303 millones proyectados para para segundo semestre de 2018 y el primero de 2019. El Creditwatch negativo se materializará en una disminución de la calificación de riesgo en caso de que el Distrito de Barranquilla no entregue los recursos en noviembre de 2018, puesto que esto implicaría una nueva modificación de las condiciones de la deuda.
Adicionalmente identificamos que la capacidad de pago de la entidad para el 2018 es sumamente baja, en la medida que su generación propia de recursos es insuficiente para cumplir con sus obligaciones. Para esto proyectamos un escenario base en el que se supone la siguiente dinámica de ingresos y gastos:
Ingresos provenientes de Corferias por COP648millones en 2018, según la programación del recinto ferial de la entidad, con un crecimiento de 6,33% para el cierre a 2019.
Ingresos por concepto de auspicios, por un valor aproximado de COP428 millones anuales el cual se soporta en los contratos firmados con tres anunciantes.
No se incluyen los ingresos por arriendo ya que hasta el momento este rubro no se ha activado Para Los convenios de estructuración y gerencia suponemos ingresos por valor de COP7.984
millones, que corresponden a la ejecución esperada de los contratos de asesorías que firmó la entidad durante el 2017 por valor de COP10.307 millones.
Asumimos una participación de 57% frente al total de los ingresos, porcentaje que estimó la entidad para la prestación de servicios con base en su experiencia en la prestación de asesoría técnica. Este rubro corresponde al desarrollo de la actividad de gestión y asesoría de proyectos. Los gastos de administración, ventas, depreciación y amortización: Corresponden a las
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7 de junio de 2018
Tuvimos en cuenta el endeudamiento vigente. La entidad no espera tomar más créditos.
Tabla 1. Resultado de proyecciones de la deuda
2018 2019 2020
Amortización 43.466 3.176 3.686 Intereses 5.886 1.381 1.038
Servicio de la deuda*
49.352 4.557 4.724 Deuda Total* 15.395 12.219 8.533 EBITDA 963 2.706 2.122 EBITDA/ Servicio de la deuda 0,02 0,59 0,45 EBITDA/ Intereses 0,16 1,96 2,05 Deuda Total/ EBITDA 15,98 4,52 4,02
Utl. Oper. 943 2.686 2.102 Utl Oper./ Servicio de la deuda 0,02 0,59 0,45 Utl Oper./ Intereses 0,16 1,95 2,03 Deuda Total / Utl Oper. 16,32 4,55 4,06
Fuente: Puerta de Oro. Estimaciones BRC
Liquidez
De acuerdo con nuestras estimaciones, la posición de liquidez de la entidad para cubrir sus obligaciones en los próximos 12 meses es ajustada teniendo en cuenta la baja disponibilidad en caja, y la baja generación de rentabilidad.
Es importante resaltar que durante el 2016 y el 2017 la entidad tomó créditos de tesorería, para fondear la finalización de las obras de adecuación del CEEC. La expectativa del cliente es que dichos empréstitos se cubrieran con las capitalizaciones de su principal socio, meta que espera alcanzar durante el 2018.
Desde la perspectiva de la generación propia de recursos, que es fuente de pago del crédito a largo plazo, evidenciamos una muy baja capacidad de generar rentabilidad producto de la baja obtención de ingresos y una alta carga de egresos. Lo anterior se hace aún más complejo si se tiene en cuenta que las cuentas por cobrar crecieron en un 59,08%, generando presiones importantes para la entidad.
Por otro lado, el resto del endeudamiento será cubierto una vez Barranquilla haga el giro de los recursos que le adeuda a Puerta de Oro por concepto de capitalizaciones por pagar. Consideramos que en el caso que la entidad no reciba estos recursos, el plazo de pago de la deuda se modificaría, factor que podríamos
Oportunidades y amenazas
Qué puede llevarnos a subir la calificación
BRC identificó las siguientes oportunidades que podrían mejorar la calificación actual:
El incremento de los ingresos recurrentes que percibe la entidad producto de la firma de nuevos contratos del uso del espacio disponible, así como la consecución de contratos de gestión y operación de contratos con terceros.
La generación de márgenes de rentabilidad operacional suficiente para cubrir la operación y el costo del endeudamiento vigente.
La definición e implementación de políticas que disminuyan la dependencia política de la toma de decisiones de la entidad.
La administración eficiente del capital de trabajo, evidenciada en el desempeño del flujo de caja.
Qué podría llevarnos a bajar la calificación
BRC identificó los siguientes aspectos de mejora y/o seguimiento de la compañía y/o de la industria que podrían afectar la calificación actual:
La reducción del apoyo estratégico brindado por sus principales socios.
En caso de que no se giren los recursos provenientes de la capitalización por parte del Distrito de Barranquilla para la vigencia 2018, los cuales se destinarán al pago de la deuda vigente. Mayores presiones de liquidez que deban cubrirse con nuevo endeudamiento o con un
incremento importante de sus cuentas por pagar.
Inflexibilidad de los costos y gastos relacionados con la operación que repercutan en la generación de rentabilidad de la entidad.
La solicitud de prórroga de los créditos que tiene vigentes la entidad actualmente.
El Decreto 1068 del 26 de mayo de 2015 reglamenta la obligación de calificar la capacidad de pago de las entidades descentralizadas como condición para gestionar endeudamiento o efectuar operaciones de crédito público externo o interno con plazos superiores a un año. El proceso de calificación que llevó a cabo BRC S&P cumplió con lo exigido por el artículo 2.2.2.2.2.: análisis de las características de la entidad, de las actividades propias de su objeto y de la composición general de sus ingresos y gastos.
La visita técnica para el proceso de calificación se realizó con una disponibilidad aceptable de la entidad calificada y la entrega de la información se cumplió en los tiempos previstos y con los requerimientos de BRC Investor Services S. A. SCV.
La información financiera incluida en este reporte está basada en los estados financieros auditados de los dos últimos años.
BRC Investor Services S.A. SCV no realiza funciones de auditoría, por tanto, la administración de la entidad asume entera responsabilidad sobre la integridad y veracidad de toda la información entregada y que ha servido de base para la elaboración del presente informe. Por otra parte, la calificadora revisó la información pública disponible y la comparó con la información entregada por la entidad calificada.
Una calificación de riesgo emitida por BRC Investor Services S.A. –Sociedad Calificadora de Valores– es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una recomendación para comprar, vender o mantener una inversión determinada y/o un valor, ni implica una garantía de pago del título, sino una evaluación sobre la probabilidad de que el capital del mismo y sus rendimientos sean cancelados oportunamente. La información contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas; por ello, no asumimos responsabilidad por errores u omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.
En caso de tener alguna inquietud en relación con los indicadores incluidos en este documento puede consultar el glosario en www.brc.com.co
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MIEMBROS DEL COMITÉ TÉCNICO
Las hojas de vida de los miembros del Comité Técnico de Calificación se encuentran disponibles en nuestra página web
