Propuesta metodológica valuatoria para zonas comunes en conjuntos campestres

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PROPUESTA METODOLÓGICA VALUATORIA PARA

ZONAS COMUNES EN CONJUNTOS

CAMPESTRES

WILLIAM CRUZ RUEDA

LEONIDAS HERNÁNDEZ RIBEROS

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JÓSE DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS

FACULTAD DE INGENIERIA BOGOTA D.C

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Propuesta metodológica valuatoria

para zonas comunes en conjuntos

campestres

WILLIAM CRUZ RUEDA

LEONIDAS HERNÁNDEZ RIBEROS

PROYECTO DE GRADO

DIRECTOR:

HERNANDO ACUÑA CARVAJAL

INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA

DOCENTE Y COORDINADOR DE LA ESPECIALIZACION

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JÓSE DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS

FACULTAD DE INGENIERIA BOGOTA D.C

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La preocupación por el hombre y su destino siempre debe ser el interés primordial de todo esfuerzo técnico. Nunca olvides esto entre tus diagramas y ecuaciones.

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Agradecimientos

Deseamos dar un agradecimiento especial a la persona que ha hecho posible la realización de este trabajo. A nuestro director de trabajo Ing. Catastral Hernando Acuña

por su paciencia, dedicación y profesionalidad.

Agradecimiento especial merecen los diferentes profesores que participaron del

programa de especialización por sus enseñanzas y dedicación a nuestra formación. En general, quisiéramos agradecer también a familiares, amigos y participantes de la

especialización quienes, cada uno a su manera, han contribuido a que este esfuerzo se materialice en un trabajo que pretende ser un aporte al mundo de la valoración y en la

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Resumen y Abstract IX

Resumen

El presente trabajo establece una metodología para la valoración de zonas comunes de

condominios campestres, en respuesta a la necesidad de estimar un valor de avalúo confiable para asegurar contra incendio y terremoto los bienes comunes de una

copropiedad campestre, acorde a la exigencia de la ley 675 de 2001 Régimen de Propiedad Horizontal.

El método establecido para la mencionada valoración, se basa en el método de costo de reposición pero sin aplicar la depreciación, por cuanto el valor asegurable es de reconstrucción; es decir a nuevo, por lo que lo hemos denominado método de

reconstrucción

Para su aplicación se ha realizado la aplicación de la metodología en tres casos, los

cuales representan condominios diferenciados por su tamaño y complejidad en las zonas comunes que poseen.

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Contenido XI

Contenido

Pág.

Resumen ... IX

Lista de figuras ... XIII

Lista de tablas ... ¡Error! Marcador no definido.

1.1 Definición del problema ... 2

1.2 Formulación del Problema ... 2

1.3 Justificación ... 3

1.4 Objetivos... 3

1.4.1. Objetivo General ... 3

1.4.2. Objetivos específicos ... 4

2. Marco Teórico ... 5

2.1. Normatividad. ... 5

2.2. Avalúo para asegurar bienes comunes ... 7

2.2.1. Análisis conceptual. ... 8

2.2.2. Incidencia de bienes comunes en la propiedad Horizontal.- ... 8

2.3. Factores especiales de bienes comunes para Conjuntos Campestres. ... 9

3. Propuesta metodológica para determinar el valor de las zonas comunes en condominios campestres ... 13

3.1 Descripción metodológica. Diseño ... 13

3.1.1. Primera Fase. ... 13

3.1.2. Segunda Fase. ... 14

4. Presentación de estudios de caso ... 17

4.1. Caso 1 ... 17

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XII Título de la tesis o trabajo de investigación

4.1.2. Calculo valor m2 de Construcción áreas Comunes ...25

4.2. Caso 2 ...34

4.2.1. Información básica ...34

4.2.2. Método costo de reconstrucción ...41

4.2.3. Avalúo de reconstrucción zonas comunes ...44

4.3. Caso 3. ...44

4.3.3. Información básica ...44

4.3.4. Especificaciones de Construcción. Áreas comunales. ...48

5. Recomendaciones ...51

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Contenido XIII

Lista de figuras

Pág.

Figura 4.1: Ubicación metropolitana del predio. ... 18

Figura 4.2: Ubicación imagen satelital del predio. ... 19

Figura 4.3: Ubicación geográfica del predio ...36

Figura 4.4: Ubicación satelital del predio. ... 36

Figura 4.5: Ubicación catastral del predio. ... 37

Figura 4.6: Ubicación del municipio. ... 46

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Introducción

A partir de la ley 675 de 2001. Propiedad horizontal, se ha fortalecido la responsabilidad

frente a los derechos y obligaciones de los copropietarios de conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal. Dentro de estas responsabilidades figura la protección

de la propiedad comunal, por lo cual se obliga a los copropietarios a asegurar los bienes esenciales. Es en este escenario donde se hace necesario valorar estos bienes, bajo

valores de reposición como lo establece la mencionada ley.

Dieciocho años después de vigencia de la mencionada ley se observa, de acuerdo con información reportada por las aseguradoras, que los valores agenciados para las zonas

comunales de conjuntos campestres se manifiestan, por lo general como infraseguros; es decir por debajo de su valor real. Lo que representa un riesgo para los copropietarios, porque en caso de un siniestro, no recibirán los ingresos necesarios para reconstruir en

su totalidad las zonas comunes. Por este motivo se ve la necesidad de implementar una metodología apropiada que permita determinar con bastante aproximación a la realidad

el valor de reconstrucción de las zonas comunales campestres. A este valor de reconstrucción determinado metodológicamente no se le aplica la depreciación, por

cuanto lo que pretende la ley 675 es asegurar los bienes comunes para que en caso de un siniestro de pérdida total, la copropiedad pueda reconstruir y reponer estos bienes.

Teniendo en cuenta lo anterior se presenta este trabajo, el cual mediante tres estudios de

caso desarrolla una metodología para las zonas comunales de conjuntos campestres. Este trabajo define una metodología para determinar el valor de las zonas comunes de

los conjuntos campestres, entendiéndose como zonas comunes la definición que para tal efecto establece la ley 675, y aplicando el método de costo de reposición establecido en la resolución 620 de 2008 del IGAC, a las zonas comunes establecidas en los

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2

_{Introducción}

Las zonas comunes de los conjuntos campestres se diferencian de las zonas comunes de las edificaciones urbanas en cuanto las primeras son construcciones independientes y

completas como los salones comunales, zonas recreativas, construcciones administrativas; así como las obras de infraestructura tales como redes eléctricas e

hidrosanitarias, plantas de tratamiento de agua y residuales, etc., que se determinan y valoran en su totalidad y se describen de manera independiente en los reglamentos de

propiedad horizontal. Mientras que las zonas y bienes comunes de las edificaciones urbanas son una parte de la edificación, tales como la estructura, las fachadas, la

cubierta, halles de acceso, ascensores, zonas de circulación vehicular y peatonal, etc. y están descritas en los reglamentos de propiedad horizontal por niveles.

Este estudio metodológico significa un avance importante en la actividad valuatoria, toda

vez que el avaluador tendrá una herramienta adecuada para determinar de forma correcta y sin supuestos porcentuales, el valor de las construcciones arquitectónicas y de

ingeniería que los conjuntos campestres tiene como zonas y bienes comunes. Una de las limitaciones importantes en el desarrollo práctico valuatorio de este tipo de avalúos, es la

dificultad para conseguir información sobre planos arquitectónicos, estructurales y de redes, porque generalmente no los tienen en los conjuntos o están incompletos.

1.1 Definición del problema

Con ocasión de la ley 675 de 2001. Régimen de Propiedad Horizontal, se creó la

necesidad de determinar el valor de los bienes comunes de una copropiedad para cumplir con la obligación de las copropiedades de asegurar estos bienes contra incendio

y terremoto. Teniendo en cuenta además que existen varios tipos de copropiedades, se establece aquí una propuesta metodológica para valorar los bienes comunes de un tipo de copropiedad denominada “condominios campestres”.

1.2 Formulación del Problema

Los distintos métodos valuatorios reconocidos en el país es la respuesta a muchas de las

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Introducción 3

preguntarse si tienen la amplitud necesaria para abarcar todos y cada uno de los temas que requieren la aplicación de métodos valuatorios como es el caso de la valoración de bienes comunes en el Régimen de Propiedad Horizontal y más específico en la

valoración de bienes comunes de condominios campestres, cuyo valor represente la confianza de las copropiedades y aseguradoras para ser reconstruidos en caso de

pérdida total.

1.3 Justificación

Es innegable que no existe una metodología valuatoria perfecta que abarque todos y cada uno de los bienes susceptibles de ser valorados. Es por esto que con las

metodologías valuatorias contemporáneas han surgido herramientas y técnicas que ayudan al Avaluador a establecer valores razonables requeridos para suplir las distintas

necesidades en los distintos campos económicos en que se mueve la actividad valuatoria.

Gracias a este planteamiento es que debemos volver sobre estas metodologías para implementar un método valuatorio que responda a la necesidad de determinar mediante

cálculos valuatorios un valor asegurable confiable para los bienes comunes de una copropiedad sometida al Régimen de Propiedad Horizontal, cuyo valor establecido en una póliza de seguros no sea objetado como infraseguro ni sobreasegurado por las

compañías de seguros en caso de un siniestro o pérdida total.

1.4 Objetivos

1.4.1. Objetivo General

Analizar el alcance y el espectro aplicativo que tienen los métodos valuatorios referidos a

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4

_{Introducción}

1.4.2. Objetivos específicos

▪ Diseñar un método valuatorio que responda a las necesidades de valoración de bienes comunes en condominios campestres cuyo valor soporte la reconstrucción de los mismos en caso de siniestro o pérdida total.

▪ Orientar al avaluador mediante el conocimiento del Régimen de Propiedad Horizontal vigente, y de los bienes comunes en propiedades de tipo condominios

campestres.

▪ Dar a conocer ámbitos de aplicación valuatoria que o bien son muy pocos conocidos y que lo son completamente ignorados por personas administradoras de conjuntos campestres y de avaluadores

▪ Orientar de manera un poco más práctica una investigación basada en la realidad actual de las copropiedades de conjuntos campestres, que le permitan a la

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Propuesta metodológica valuatoria para zonas comunes en conjuntos campestres

2. Marco Teórico

El objetivo fundamental del avalúo es estimar el valor de un bien, que comúnmente

corresponde con el valor de mercado. Un avalúo provee bases firmes para tomar una decisión o establecer una política. Determinar el valor de un bien en términos monetarios

es la respuesta a la necesidad de un mercado competitivo; sin embargo, no siempre el avalúo responde a la necesidad de comercializar un bien, como es el caso de los avalúos

para fines de seguros; que determinan el concepto de reposición o reconstrucción de los bienes asegurados en caso de pérdida total.

2.1. Normatividad.

El avalúo de zonas y bienes comunes se enmarca en La ley 675 de 2001 (del Congreso

de la República, Régimen de Propiedad Horizontal) y la resolución 620 de 2008 (del Instituto Geográfico Agustín Codazzi).

Así mismo, la Corte Constitucional en su sentencia C153 de 2004 reitera: “que en materia de propiedad horizontal se está en presencia de un régimen normativo especial cuyo objeto es regular una forma de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con miras a la obtención de un fin constitucional para garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad”.

A su vez, la Ley 675 de 2001 establece el Régimen de Propiedad Horizontal vigente en nuestro país y mediante su artículo tercero consagra la definición de los diferentes

conceptos básicos que tienen injerencia directa dentro de la institución de la Propiedad Horizontal. La ley 675 de 2001 define:

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6 Propuesta metodológica valuatoria para zonas comunes en conjuntos campestres

Régimen de Propiedad Horizontal: Sistema jurídico que regula el sometimiento a

propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse.

Reglamento de Propiedad Horizontal: Estatuto que regula los derechos y obligaciones

específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal (declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-318 de 2002, “Artículo 1°. Objeto. La presente ley regula la forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad.”

Edificio: Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote de terreno, cuya

estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes.

Conjunto: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o

varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse también por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes.

Edificio o Conjunto de uso residencial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular

se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente.

Bienes privados o de dominio particular: Inmuebles debidamente delimitados,

funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o cnjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común.

Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad

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Capítulo 2 7

funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.

Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad,

conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para el aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.”

2.2. Avalúo para asegurar bienes comunes

Para efectos de Seguros sobre bienes de zonas comunes, no se tiene en cuenta un valor comercial de los bienes a asegurar por cuanto la ley 675 de 2001 Régimen de Propiedad

Horizontal establece:

Artículo 15. Todos los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán constituir pólizas de seguros que cubran contra los riesgos d incendio y terremoto, que garanticen la reconstrucción total de los mismos.

Parágrafo. En todo caso será obligatoria la constitución de pólizas de seguros que cubran los riesgos de incendio y terremoto los bienes comunes de que trata la presente ley, susceptibles de ser asegurados.

La resolución 620 de 2008 (IGAC) presenta los procedimientos unificados, claros y

actualizados para que las personas que se encarguen de realizar los avalúos especiales puedan contar con un marco único para su ejecución. Esta resolución establece la metodología para determinar el valor comercial, es decir valor no asegurable de

reposición de un inmueble, a través del método de costo de reposición, el cual lo define así:

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restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno.”

2.2.1. Análisis conceptual.

La ley 675 habla de “reconstrucción” y la resolución 620 habla de “costo de reposición”,

es necesario aclarar estos dos conceptos. El término reconstrucción hace referencia a

la acción de volver a construir algo que ya existía, pero que desapareció o fue destruido. La idea de reconstrucción puede ser utilizada en ámbitos concretos, como por ejemplo

para hacer referencia a la reconstrucción de un edificio. En su sentido y uso más amplio, la palabra reconstruir refiere la acción de volver a construir; por ejemplo, tras un

terremoto, o cualquier otro fenómeno devastador, que arrasa con todo a su paso, será necesario reconstruir todo aquello que colapsó y quedó absolutamente en ruinas: casas,

edificios, escuelas, edificaciones de organismos públicos, negocios, etc. (https://edukavital.blogspot.com/2013/01/conceptos-y-definicion-de-reconstruccion.html,

revisado en agosto de 2019).

El término reposición, es el valor comercial actual de un bien, considerando su depreciación por antigüedad, estado de conservación funcionalidad, calidad y grado de

obsolescencia.

La diferencia por lo tanto está, en que el valor de reconstrucción, es el valor de nuevo y

no conlleva ninguna depreciación, y el valor de reposición es el valor comercial del bien en su estado actual y cuyo valor está depreciado. Por lo tanto para efectos de los avalúos

de zonas comunes se debe aplicar el método de reposición, pero sin realizar el cálculo de la depreciación.

2.2.2. Incidencia de bienes comunes en la propiedad

Horizontal.-

Desde la existencia jurídica de la Propiedad Horizontal en el país, la razón de ser de una propiedad horizontal, podría decirse que está representada en los bienes comunes. Son estos los que le da la existencia al conjunto o condominio. De otra parte, la dotación de

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Capítulo 2 9

de propiedad horizontal es tenida en cuenta para tomar decisiones de compra. De esta manera el cuidado y mantenimiento de estos bienes se hacen prioritarios en las

administraciones y reuniones de copropietarios. Hoy con la ley 675 toman mayor importancia con la exigencia de ser asegurables. Estos bienes además están protegidos

en su dominio común, así:

“Artículo 19. Alcance y naturaleza. Los bienes, los elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, o goce de los bienes de dominio particular, pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos.

El derecho sobre estos bienes será ejercido en la forma prevista en la presente ley y en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.

Parágrafo 1º. Tendrán la calidad de comunes no solo los bienes indicados de manera expresa en el reglamento, sino todos aquellos señalados como tales en los planos aprobados con la licencia de construcción, o en el documento que haga sus veces.”

2.3. Factores especiales de bienes comunes para

Conjuntos Campestres.

El término campestre, en definitiva, es todo aquello que tiene lugar en el campo o que

está vinculado a él. Puede hablarse, por lo tanto, de actividad campestre, costumbre campestre, etc.

El decreto 3600 de 2007 del Ministerio de Ambiente, vivienda y desarrollo territorial, Por el cual se reglamentan las disposiciones de las leyes 99 de 1993 y 388 de 1997 relativas

a las determinantes de ordenamiento del suelo rural y al desarrollo de actuaciones urbanísticas de parcelación y edificación en este tipo de suelo, establece:

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categorías de protección de que trata el artículo anterior, cuando reúnan condiciones para el desarrollo de núcleos de población rural, para la localización de actividades económicas y para la localización de actividades económicas y para la dotación de equipamiento comunitarios. Dentro de esta categoría, en el componente rural de rural del plan de ordenamiento territorial se podrá incluir la delimitación de las siguientes áreas:

3. La identificación y delimitación de las áreas destinadas a vivienda campestre, con la definición de las normas urbanísticas de parcelación, de conformidad con las disposiciones que al efecto se señalan en el Decreto 097 de 2006 o las normas que lo adicionen, modifiquen o sustituyan. Así mismo, se entiende que hay parcelación de predios rurales cuando se trate de unidades habitacionales en predios indivisos que presenten dimensiones, cerramientos, accesos u otras características similares a las de

una urbanización, pero con intensidades y densidades propias del suelo rural que se destinen a vivienda campestre. Estas parcelaciones podrán proyectarse como unidades

habitacionales, recreativas o productivas y podrán acogerse al régimen de propiedad horizontal.

Condominio como término referente al Derecho Civil, es la situación en la que determinada propiedad es compartida por varias personas. Así mismo, equivale a que

varios propietarios son dueños de un bien o parte de ese bien, pero, al mismo tiempo cada uno es propietario de algunas áreas que se relacionan con las primeras. Los

condominios campestres reúnen las siguientes características de carácter general:

▪ Se desarrollan en suelo rural o de expansión urbana en las categorías que los POT municipales establecen para usos restringidos

▪ La densidad de vivienda es baja, frente a las extensiones de tierra que son medibles en hectáreas. La generalidad de los proyectos campestres tienen una densidad del 20% al 30%, según los POT o EOT municipales.

▪ Poseen obras de infraestructura para urbanización, tales como vías vehiculares internas, redes de energía eléctrica, redes de agua potable.

▪ El sistema de alcantarillado se maneja individualmente con pozos sépticos cuando el número de viviendas es bajo, en caso contrario los condominios presentan planta de tratamiento de aguas residuales.

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Capítulo 2 11

▪ La tipología de construcción son casas unifamiliares en uno o dos pisos aisladas, en lotes desde mil metros cuadrados en adelante-

▪ La dinámica inmobiliaria se mueve promocionando estos proyectos con base en las zonas comunes especialmente y el tamaño de las viviendas.

▪ Teniendo en cuenta que las zonas rurales no poseen estratificación, los proyectos de vivienda campestre en condominios reflejan una estratificación media y alta,

por ser una vivienda de carácter recreativo, con costos de mantenimiento tanto privados como comunales relativamente altos.

▪ Los desarrollos urbanísticos se dan desde parcelaciones para que los copropietarios desarrollen directamente su vivienda de carácter privado y el constructor o promotor desarrolle las obras comunes; o proyectos campestres

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3. Propuesta metodológica para determinar el

valor de las zonas comunes en

condominios campestres

Con base en el método de reposición establecido en la Resolución 620 de 2008 del IGAC, se propone la siguiente metodología para determinar el valor de las zonas

comunes-

Método de costo de reposición para zonas comunes en condominios campestres. Es el

que busca establecer el valor de reconstrucción de los bienes y zonas comunes, representados en obras de infraestructura urbanística y edificaciones que en el

reglamento de propiedad horizontal del condominio figuren como bienes comunes. A partir de estimar los costos totales de estas obras a precios de hoy sin calcular su

depreciación. A valúo con destino a las compañías Aseguradoras en cumplimiento de la ley 675 de 2001.

3.1 Descripción metodológica. Diseño

La metodología propuesta se desarrolla mediante dos fases:

3.1.1. Primera Fase.

La primera fase corresponde al trabajo de campo. En esta etapa el avaluador realiza una inspección ocular a las instalaciones del Condominio a valorar, para determinar:

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2. Inspección y registro fotográfico en el que se evidencia el tipo de construcción y sus características constructivas de las edificaciones contempladas como áreas o

zonas comunes

3. Cada zona común construida debe contener en el reglamento el área de construcción y sus especificaciones técnicas, las cuales se consultan en la Memoria Descriptiva y Proyecto de División, documentos que hacen parte del

Reglamento de Propiedad Horizontal.

4. En esta visita de inspección, se confronta también los planos del Proyecto arquitectónico y de propiedad Horizontal aprobados por la entidad competente. También se confronta los planos estructurales, planos de redes eléctricas, planos

de redes hidrosanitarias, Planos de proyectos especiales como diseño de vías, plantas de tratamiento de agua potable, plantas de tratamiento de aguas

residuales, tanques de almacenamiento de agua potable, canchas deportivas y demás planos técnicos que el condominio posea..

5. Se procede también a confrontar las zonas comunes libres determinadas en el Reglamento de Propiedad Horizontal del Condominio y a la toma de su correspondiente registro fotográfico.- Se debe tener especial cuidado en determinar las áreas de construcción de estos bienes comunes, así como sus

características y especificaciones de construcción.

6. Al final de la inspección ocular el Avaluador debe tener a su disposición todos los planos consultados y documentos como el Reglamento de Propiedad Horizontal,

Proyecto de construcción, licencia de construcción y demás documentos que el condominio posea y que a juicio del Avaluador requiera para soporte de los

cálculos valuatorios a realizar.

3.1.2. Segunda Fase.

Cálculos valuatorios

Para proceder a la segunda fase, se debe identificar y determinar los bienes comunes

(29)

15

Se deben describir y caracterizar estas construcciones teniendo en cuenta los elementos

constructivos, descripción y especificación de materiales con los cuales fueron construidos.

Los elementos constructivos de una edificación son por ejemplo, la estructura, cimentación, fachadas, cubiertas, Ventanería, cielo rasos, cocinas, baños, pisos, escaleras etc. Los elementos constructivos de una obra de infraestructura se definen de

acuerdo al tipo de construcción. Los tipos de construcción de obras comunes de infraestructura generalizados en los condominios campestres son: redes eléctricas,

redes hidrosanitarias, vías vehiculares adoquinadas, en pavimento rígido, en pavimento flexible, senderos.

Los tipos de construcción libres o descubiertas generalizadas en los condominios campestres, corresponden a las zonas de recreación, canchas deportivas, piscinas,

parqueaderos etc.

Después de que han sido definidoslos tipos de construcción anteriormente mencionadas,

y caracterizados por las especificaciones de construcción, se procede a realizar los cálculos valuatorios con base en el método de costo de reposición, sin aplicar la

depreciación.

Para tal efecto se establece el área de construcción de cada uno de los bienes comunes o tipo de construcciones comunes. Luego se toma cada tipo de construcción para

calcular el costo directo y los costos indirectos que sumados nos lleve a determinar el valor total de la construcción, mediante la siguiente fórmula:

Vt = Cd + Ci

Dónde

:

Vt es el valor total de la construcción.

Cd es el valor del costo directo de la obra.

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Para determinar los valores de costo directo y costo indirecto de las construcciones comunes de un condominio, nos remitimos a la resolución 620 de 2008 del IGAC, que establece las definiciones de estos conceptos así:

“ARTÍCULO 13. MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN. En desarrollo de este método

se debe entender por costo total de la construcción la suma de los costos directos, costos indirectos, los financieros y los de gerencia del proyecto, en que debe incurrirse para la realización de la obra. Después de calculados los volúmenes y unidades requeridos para la construcción, se debe tener especial atención con los costos propios del sitio donde se localiza el inmueble.”

Para tal efecto se define como costos directos, aquellos costos realizados para el pago de mano de obra, materiales y alquiler de equipo en que se incurre para la ejecución de

las obras civiles.

Como costos indirectos podemos definir todos los gastos necesarios para que las obras a

ejecutar hayan sido diseñadas mediante los estudios y proyectos aprobados requeridos y puedan ser administradas, supervisadas, dirigidas, financiadas, legalizadas y

aseguradas. Además de esto se deben tener en cuenta la utilidad del constructor y los imprevistos que puedan ser generados en la ejecución de las obras.

Finalmente, se establece el valor por metro cuadrado (m2_{) de construcción con respecto}

a cada tipo de construcción común, que figure en el reglamento de propiedad horizontal del condominio, mediante la siguiente fórmula:

Vm2 = Vt

A

Dónde:

Vm2 es el valor por metro cuadrado de construcción.

Vt es el valor total de la construcción

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17

4. Presentación de estudios de caso

Para la aplicación de la metodología propuesta mediante estudio de caso, se escogieron tres condominios campestres, con criterio de tamaño y dotación de zonas comunes.

Estos condominios campestres son:

• CONDOMINIO CAMPESTRE LAS PIRAMIDES P.H (CHINAUTA)

• CONDOMINIO SOL Y BRISA (FLANDES)

• CONDOMINIO LA CASCADA (GIRARDOT).

Cada condominio propuesto es un estudio de caso, por lo cual tendríamos tres estudios

de caso. A continuación se desarrollaran los tres estudios de caso.

4.1. Caso 1

Condominio Campestre las Pirámides PH.

Información básica del Condominio

Identificación del Inmueble

Municipio: Fusagasugá - Cundinamarca

Dirección: Kilómetro 73 sobre la carretera que de Bogotá conduce a Melgar

-Girardot, Vereda Chinauta

Urbanización: Condominio Campestre Las Pirámides P.H.

Títulos: Escritura 1996 de fecha 28 de Abril de 1993 de la notaria 25 del círculo de Bogotá, Modificación del reglamento propiedad horizontal

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Tipo de inmueble: Condominio Campestre en Propiedad Horizontal.

Área lote: 735.538 mts2 (Tomada de la Escritura del reglamento de propiedad).

Linderos: Linderos descritos en la escritura pública 1996 de fecha 28/04/1993 de la notaria 25 del círculo de Bogotá

Licencia de Construcción: Resolución N°011 de 1990 (Abril 26) Matricula

Inmobiliaria: 157-49487

Cedula Catastral: 00-01-0002-0589-000 y 00-01-0002-0428-000

Ubicación del predio

(33)

19

Figura 4.2. Ubicación imagen satelital del predio

A. Vías de acceso

La principal vía de acceso es la carretera Panamericana que conduce de Bogotá D.C. a

Melgar; a la altura del peaje de Chinauta, 700 ml adelante al costado oriental de la vía, se encuentra la portería y acceso al Condominio.

B. Memoria Descriptiva

El Condominio Campestres Las Pirámides P.H, Consta de (25) Manzanas así: Trescientos Veintitrés Lotes de los cuales 262 se encuentran construidos, (94)

parqueaderos descubiertos. El promedio de lotes para desarrollar oscila entre mil y dos mil quinientos metros cuadrados. El conjunto cuenta con sede social, piscina adultos y

piscina niños, cancha múltiple, dos canchas de tenis, cancha de paddle tenis, capilla, vías internas adoquinadas, red de acueducto, tanques de reserva de agua potable, red

de alcantarillado, planta de tratamiento de aguas residuales y portería.

C. Especificaciones de construcción de los principales bienes comunes del

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▪ Construcción N°1: Acceso General y Portería

ITEM ELEMENTO DESCRIPCIÓN

CONSTRUCTIVO

1

TIPO DE CONSTRUCCIÓ

N pórticos en concreto BUENO 4,00

2 FACHADA piedra y pañete con pintura BUENO 4,00

3 CUBIERTA teja de barro sobre teja de fibrocemento BUENO 4,00

4 MUROS estucados y pintados BUENO 4,00

5 VENTANERIA perfileria en lámina de aluminio BUENO 4,00

6 PISOS baldosa de gres BUENO 4,00

7 CIELO RASO Estructura a la vista BUENO 4,00

8 COCINA Mesón enchapado en cerámica, aparatos en porcelana BUENO 4,00

4,00 CALIFICACION PROMEDIO

Construcción Acceso General y Porteria

CALIFICACIÓN ESTADO

▪ Construcción N°2: Oficina Administración

ITEM ELEMENTO DESCRIPCIÓN CONSTRUCTIVO

1

N Muros de carga BUENO 4,00

2 FACHADA Ladrillo a la vista BUENO 4,00

4 MUROS Ladrillo a la vista BUENO 4,00

5 VENTANERIA perfileria en lámina CR BUENO 4,00

6 PISOS baldosa de gres BUENO 4,00

7 CIELO RASO Falso en fibra de vidrio BUENO 4,00

Construcción Oficina Administración

▪ Construcción N°3: Batería de Baños

CONSTRUCTIVO

1

N Porticos en concreto BUENO 4,00

2 FACHADA Ladrillo a La vista BUENO 4,00

3 CUBIERTA

teja de Eternit sobre teja de fibrocemento sobre estructura de

madera BUENO 4,00

4 MUROS exteriores Ladrillo a La vista, interiores enchape ceramica BUENO 4,00

5 PISOS granito lavado BUENO 4,00

6 CIELORASO madera rolliza a la vista BUENO 4,00

7 MESONES Enchapados en ceramica BUENO 4,00

8 APARATOS Sanitarios y orinales en porcelana ceramica BUENO 4,00 4,00 CALIFICACION PROMEDIO

Construcción Bateria de Baños

(35)

21

▪ Construcción N°4: Capilla

ITEM ELEMENTO DESCRIPCION CONSTRUCTIVO

1

N Pórticos en concreto BUENO 4,5

2 FACHADA Pañetada y pintada BUENO 4,5

3 CUBIERTA

teja de barro sobre teja de fibrocemento sobre estructura

metalica BUENO 4,5

4 MUROS estucados y pintados BUENO 4,5

5 VENTANERIA Lamina en Aluminio en area de Altar y sacristia en vidrio BUENO 4,5

6 PUERTAS Vidrio Templado BUENO 4,5

7 PISOS Tablon de gres BUENO 4,5

8 CIELO RASO estructura a la vista BUENO 4,5

9 CUPULA Con Domo BUENO 4,5

Construcción Capilla un piso doble altura

CALIFICACION ESTADO

▪ Construcción N°5 : Sede Social

CONSTRUCTIVO

1

TIPO DE

CONSTRUCCIÓN Pórticos en concreto BUENO 4,00

FACHADA Ladrillo a La vista BUENO 4,00

3 MUROS Ladrillo a La vista BUENO 4,00

4 VENTANERIA Local en aluminio con vidrio templado, las demas en madera BUENO 4,00

5 PISOS Tablon de gres BUENO 4,00

6 CIELO RASO Pañete y pintura con cercos en lámina BUENO 4,50 7 BATERIA DE BAÑOS Lavamanos en policarbonato. Divisiones en lamina acerada BUENO 5,50

8 COCINA Meson enchapado en granito BUENO 4,50

Construcción Sede Social

▪ Construcción N°6 : Vías Vehiculares y Alcantarillado

CONSTRUCTIVO

1

TIPO DE

CONSTRUCCIÓN VIAS

Vias vehiculares en adoquin de gres sobre base granular y

geotextil BUENO 4,00

2 SARDINELES En concreto BUENO 4,00

3 ANDENES En concreto BUENO 4,00

4 ALCANTARILLADO Red de alcantarillado en tuberia de 8" con pendiente 5% BUENO 4,00 4,00 CALIFICACION PROMEDIO

Construcción Vias Vehiculares y Alcantarillado

(36)

▪ Construcción N°7 : Canchas

CONSTRUCTIVO

1

TIPO DE

CONSTRUCCIÓN

CANCHA DE TENIS En polvo de ladrillo BUENO 4,00

2 CANCHA MULTIPLE En concreto BUENO 4,00

3 VOLEY PLAYA En arena BUENO 4,00

Construcción Canchas

▪ Construcción N°8 : Piscina

ITEM ELEMENTO DESCRIPCIÓN CONSTRUCTIVO

1

TIPO DE

CONSTRUCCIÓN

PISCINA ADULTOS muros en concreto, enchapado. Playa granito lavado BUENO 4,00 2 PISCINA NIÑOS muros en concreto, enchapado. Playa granito lavado BUENO 4,00 3

CERRAMIENTO

INTERNO En aluminio BUENO 4,00

4

CERRAMIENTO

EXTERNO En balaustres BUENO 4,00

5

CUARTO DE

MAQUINAS Ladrillo pintado BUENO 4,00

Construcción Piscina

▪ Construcción N°9 : Tanques de Agua

ITEM ELEMENTO DESCRIPCIÓN CONSTRUCTIVO 1 TIPO DE CONSTRUCCIÓN TANQUE DE ALMACENAMIENTO

RECTANGULAR En concreto a la vista BUENO 4,00

2

TANQUE DE ALMACENAMIENTO

CIRCULAR GRANDE En concreto a la vista BUENO 4,00

3

TANQUE DE ALMACENAMIENTO

CIRCULAR PEQUEÑO En concreto a la vista BUENO 4,00

Construcción Tanques de Agua

(37)

23

▪ Construcción N°10 : Planta de Tratamiento de Aguas Residuales (PTAR)

CONSTRUCTIVO

1

TIPO DE

CONSTRUCCIÓN

TANQUES En concreto Reforzado BUENO 4,00

Construcción Tratamiento de Aguas Residuales (PTAR)

▪ Construcción N°11 : Otras Construcciones

CONSTRUCTIVO

1

CERRAMIENTO EXTERIOR

Muro en piedra y rejas en hierro forjado en la fachada.Muro de piedra con cerca electrica en la zona externa de la carrera 3 y

la calle 2 BUENO 4,00

2

CUARTO DE

HERRAMIENTAS Muros en ladrillo BUENO 4,00

3 GARITAS Son dos, construidas en concreto BUENO 4,00

Otras Construcciones

D. Dependencias.

➢ PORTERIA :

• Área de portería

• Cocina y baño

• Puertas de acceso vehicular y peatonal

➢ CAPILLA:

• Apartamento con sala

• estudio, cocina y baño

➢ EXTERIORES:

• Dos baños

• Campanario

➢ SEDE SOCIAL:

• Local, comedor, cocina

• dos baterías de sanitarias

(38)

4.1.1. Calculo costo de reposición zonas comunes

Cuadro de áreas

El cuadro a continuación contiene la información de las áreas comunes y de las áreas

comunes de uso exclusivo.

ITEM UNIDAD CANTIDAD

1 2

2.1 m2 1.070

2.2 m2 1.000

2.3 m2 22.032

2.4 m2 1.130

2.5 m2 1.110

2.6 m2 790

2.7 m2 21.056

2.8 m2 118.968

3 m2 714

4 m2 552

5 m2 1.350

6 m2 119.000

7 m2 18.639,10

8 m2 4.100

9 m2 3.236

10 m2 4.050

11 m2 7.051,60

37.076,70

12 m2 1.009

12.1 m2 1.300

12.2 m2 6.720

12.3 m2 2.047

12.4 m2 1.700

12.5 m2 1.500

12.6 m2 2.210

12.7 m2 1.700

12.8 m2 1.486

12.9 m2 1.048

12.10 m2 1.782

12.11 m2 1.100

12.12 m2 3.802

12.13 m2 1.925

12.14 m2 1.650

12.15 m2 1.215

12.16 m2 1.552

12.17 m2 800

12.18 m2 3.425

12.19 m2 5.344

12.20 m2 1.775

12.21 m2 1.000

12.22 m2 253

46.341

Carrera 3 via de 10 metros Carrera 5

Carrera 6 Calle 7

Calle 7 segunda parte Carrera 7 tercera parte

Diagonal 7 Carrera 1

Carrera 5 segunda parte Carrera 6

Calle 6 Segunda parte Calle 6 tercera parte

Calle 6 Cuarta parte Calle 3 tercera parte

Calle 4

Calle 4 segunda parte Calle 4 tercera parte

Carrera 5

Vias de 10 metros de Ancho, Calle 1

Calle 2 Calle 2 parte

calle 3

Calle 3 segunda parte Vias de 18 metros de ancho, Via

Principal de acceso o Carrera 2 Calle 2

Carrera 3 Calle 3 Carrera 4

Zona Verde Control Ambiental N°2

Parqueadero N°1 Consta de 20 Cupos

Parqueadero N°2 Consta de 21 Parqueadero N°3 Consta de 53 Zona de Preservacion Ecologica

Zona Verde N°6 Zona Verde N°7 Zona Verde y Comunal N°8( Formada por dos globos de terreno) primer globo de terreno:

89.968 m2 segundo globo de terreno: 29.000 m2 Zona Verde N°3 Ubicación Sede

Social, piscina para adultos, piscina para niños, canchas multiples,muro de tenis y parque

infantil Zona Verde N°4 Zona Verde N°5

AREAS DE BIENES COMUNES DESCRIPCIÓN

Vias de servicio. Via Interna que da acceso a todos los lotes del

Condominio Zonas Verdes

(39)

25

4.1.2. Calculo valor m2 de Construcción áreas Comunes

ITEM UNIDAD CANTIDAD

13 m2 885

14 ml 5.958,35

15 ml 6.362,00

16 m2 480

17 m2 32

18 m2 295

19 m2 35,10

20 m2 36,40

21 m2 319

22 m2 360

23 m2 79

24 m2 21,60

25 m2 436

26 m2 80,00

27 m2 260,75

28 m2 260,75

29 m2 200

30 m2 510

31 m2 128

32 m2 1.104

Lote de terreno destinado para tanques de almacenamiento y

distribucion

Red de Alcantarillado de aguas negras 8"

Planta de tratamiento de aguas residuales situada en la zona de

preservacion

ecologica.mantenimiento a cargo de la coopropiedad Red de Acueducto tuberia 2 1/2",

3" y 4"

Porteria

Piscina Adultos

Piscina Niños

Tanque de Almacenamiento rectangular

Tanque de almacenamiento circular Grande

Oficina Administración Bateria de baños

Capilla Sede Social

Tanque de almacenamiento circular pequeño

cancha de tenis N°1 cancha de tenis N°2 cancha de paddle tenis

cancha multiple Cancha de Voley playa

(40)

Construcción N°1: Acceso General y portería

ITEM DESCRIPCION UNI. CANT. V/UNITARIO V/TOTAL

1 CONSTRUCCION ACCESO GENERAL Y PORTERIA

2 ESTUDIOS Y PROYECTOS GL 1 2.500.000 2.500.000

3 CONSTRUCCIÓN 3.1 COSTO DIRECTO

3,1,3 Construcción 1 piso M2 32 780.000 24.960.000

TOTAL COSTO DIRECTO M2 32 780.000 24.960.000

COSTOS INDIRECTOS M2

3.3 LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN GL 1 499.200 499.200

3.4 SERVICIOS GL 1 750.000 750.000

3.5 ADMINISTRACION GL 1 2.995.200 2.995.200

3.6 IMPREVISTOS GL 1 748.800 748.800

3.7 UTILIDAD GL 1 3.744.000 3.744.000

TOTAL COSTO INDIRECTO 11.237.200

TOTAL COSTO PROYECTO 36.197.200

VALOR M2 CONSTRUC. SIN LOTE 1.131.163

Valor comercial m2 de construcción inmueble. Vcm2 = $ 1.131.163

Construcción N°2: Oficina Administración

1 CONSTRUCCION OFICINA ADMINISTRACIÓN

3,1,3 Construcción 1 piso M2 35,10 550.000 19.305.000

TOTAL COSTO DIRECTO M2 35,10 650.000 19.305.000

3.4 SERVICIOS GL 1 1.200.000 1.200.000

3.6 IMPREVISTOS GL 1 579.150 579.150

3.7 UTILIDAD GL 1 2.895.750 2.895.750

VALOR M2 CONSTRUC. SIN LOTE 831.413

(41)

27

Construcción N°3: Batería de Baños

1 CONSTRUCCION BATERIA DE BAÑOS

2 ESTUDIOS Y PROYECTOS GL 1 800.000 800.000

3,1,3 Construcción 1 piso M2 36,40 680.000 24.752.000

TOTAL COSTO DIRECTO M2 36,40 680.000 24.752.000

3.4 SERVICIOS GL 1 2.000.000 2.000.000

3.6 IMPREVISTOS GL 1 742.560 742.560

3.7 UTILIDAD GL 1 3.712.800 3.712.800

Valor comercial m2 de construcción inmueble. vcm2 = $ 974.523

Construcción N°4: Capilla

1 CONSTRUCCION CAPILLA

3,1,3 Construcción 1 piso doble altura M2 319 1.490.000 475.310.000

TOTAL COSTO DIRECTO M2 319 1.490.000 475.310.000

3.3 LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN GL 1 9.506.200 9.506.200

3.4 SERVICIOS GL 1 3.500.000 3.500.000

3.6 IMPREVISTOS GL 1 14.259.300 14.259.300

3.7 UTILIDAD GL 1 71.296.500 71.296.500

(42)

Construcción N°5: Sede Social

1 CONSTRUCCION SEDE SOCIAL

2 ESTUDIOS Y PROYECTOS GL 1 16.000.000 16.000.000 3 CONSTRUCCIÓN

3.1 COSTO DIRECTO

3,1,3 Construcción 1 piso M2 295 1.350.000 398.250.000 TOTAL COSTO DIRECTO M2 295 1.350.000 398.250.000 COSTOS INDIRECTOS M2

3.3 LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN GL 1 7.965.000 7.965.000 3.4 SERVICIOS GL 1 2.300.000 2.300.000 3.5 ADMINISTRACION GL 1 47.790.000 47.790.000 3.6 IMPREVISTOS GL 1 11.947.500 11.947.500 3.7 UTILIDAD GL 1 59.737.500 59.737.500 TOTAL COSTO INDIRECTO 145.740.000

Valor comercial m2 de construcción inmueble. Vcm2 = $ 1.844.034

Construcción N°6: Vías Vehiculares y Alcantarillado

1 CONSTRUCCION VIAS VEHICULARES

3,1,2 Estructura vias.Adoquin,sardineles y andenes, base,sudbase M2 83.417,7 218.540 18.230.104.158

TOTAL COSTO DIRECTO M2 83.417,7 218.540 18.230.104.158

3.4 SERVICIOS GL 1 5.500.000 5.500.000

3.5 ADMINISTRACION GL 1 2.187.612.499 2.187.612.499

3.6 IMPREVISTOS GL 1 546.903.125 546.903.125

3.7 UTILIDAD GL 1 2.734.515.624 2.734.515.624

TOTAL COSTO INDIRECTO 5.874.133.331

TOTAL COSTO PROYECTO 24.104.237.489

Valor comercial m2 de construcción inmueble. Vcm2 = $ 288.958

Construcción N°6: Alcantarillado

1 CONSTRUCCION Alcantarillado

2 ESTUDIOS Y PROYECTOS GL 1 35.000.000 35.000.000 3 CONSTRUCCIÓN

3.1 COSTO DIRECTO

3,1,2

Red Alcantarillado tuberia de novafort 8" y

accesorios ML 5.958,40 110.500 658.403.200 TOTAL COSTO DIRECTO ML 5.958,40 110.500 658.403.200 COSTOS INDIRECTOS ML

3.3 ADMINISTRACION GL 1 79.008.384 79.008.384 3.4 IMPREVISTOS GL 1 19.752.096 19.752.096 3.5 UTILIDAD GL 1 98.760.480 98.760.480

(43)

29

Valor comercial ml de construcción. Vcml = $ 149.524

Construcción N°7: Canchas

Construcción N°7.1: Cancha de Tenis en polvo de ladrillo

1 CONSTRUCCION CANCHAS

3,1,2

Construcción Cancha de tenis en polvo de ladrillo. Cerramiento en malla. Iluminación en poste.

Drenajes. Excavación M2 260,75 480.000 125.160.000

TOTAL COSTO DIRECTO M2 260,75 1.150.000 128.660.000

3.4 SERVICIOS GL 1 1.100.000 1.100.000

3.6 IMPREVISTOS GL 1 3.859.800 3.859.800

3.7 UTILIDAD GL 1 19.299.000 19.299.000

Valor comercial m2 de construcción cancha Vcm2 = $ 668.960

Construcción N°7.2: Cancha Múltiple

3,1,3 Construcción Cancha Múltiple M2 510 68.000 34.680.000

3.4 SERVICIOS GL 1 1.200.000 1.200.000

3.6 IMPREVISTOS GL 1 1.040.400 1.040.400

3.7 UTILIDAD GL 1 5.202.000 5.202.000

(44)

Construcción N°7.2: Cancha de Vóleibol Playa

3,1,3 Construcción Voley Playa M2 128 35.000 4.480.000

3.4 SERVICIOS GL 1 600.000 600.000

3.5 ADMINISTRACION GL 1 537.600 537.600

3.6 IMPREVISTOS GL 1 134.400 134.400

3.7 UTILIDAD GL 1 672.000 672.000

Valor comercial m2 de construcción cancha Voleibol. Vcm2 = $ 62.606

Construcción N°8: Piscina

1 CONSTRUCCION Piscina

3,1,2 Construcción Piscina Adultos M2 360 260.000 93.600.000

3,1,3 Construcción Piscina Niños M2 79 240.000 18.960.000

3,1,4 Playa M2 160 85.000 13.600.000

3,1,5 Cerramiento GL 1 15.500.000 15.500.000

TOTAL COSTO DIRECTO M2 600 16.085.000 141.660.000

3.4 SERVICIOS GL 1 5.500.000 5.500.000

3.6 IMPREVISTOS GL 1 4.249.800 4.249.800

3.7 UTILIDAD GL 1 21.249.000 21.249.000

(45)

31

Construcción N°9: Tanques de Agua

1 CONSTRUCCION Tanques de Agua

3,1,2

Construcción Tanque de Almacenamiento

Rectangular M2 21,60 270.000 5.832.000

3,1,3 Tanque de Almacenamiento Circular Grande M2 436 320.000 139.520.000

3,1,4 Tanque de Almacenamiento Circular Pequeño M2 80 320.000 25.600.000

3.4 SERVICIOS GL 1 5.500.000 5.500.000

3.6 IMPREVISTOS GL 1 5.128.560 5.128.560

3.7 UTILIDAD GL 1 25.642.800 25.642.800

Valor comercial m2 de construcción tanque de agua. Vcm2 = $ 452.300

Construcción N°10: Planta de Tratamiento de Aguas Residuales (PTAR)

1

CONSTRUCCION Planta de Tratamiento de Aguas Residuales

3,1,2

Construcción Planta de Tratamiento de Aguas

Residuales (PTAR) M2 480 380.000 182.400.000

3.4 SERVICIOS GL 1 5.500.000 5.500.000

3.6 IMPREVISTOS GL 1 5.472.000 5.472.000

3.7 UTILIDAD GL 1 27.360.000 27.360.000

(46)

Construcción N°11: Otras Construcciones

Construcción N°11.1: Cerramiento

1 CONSTRUCCION Otras Construcciones

3,1,2 Construcción Cerramiento en Piedra y hierro forjado M2 1.104 360.000 397.440.000

TOTAL COSTO DIRECTO M2 1.104 360.000 397.440.000

3.4 SERVICIOS GL 1 4.200.000 4.200.000

3.6 IMPREVISTOS GL 1 11.923.200 11.923.200

3.7 UTILIDAD GL 1 59.616.000 59.616.000

Valor comercial m2 de construcción cerramiento. Vcm2 = $ 480.091

Construcción N°11.2: Acueducto

1 CONSTRUCCION Acueducto

3 CONSTRUCCIÓN 3.1 COSTO DIRECTO 3,1,2

Red Acueducto tuberia de presion de 4" y

accesorios. Incluye escavacion y relleno ML 534,00 121.000 64.614.000 3,1,3

Red Acueducto tuberia de presion de 3" y

accesorios. Incluye escavacion y relleno ML 2.783,00 91.900 255.757.700 3,1,4

Red Acueducto tuberia de presion de 2 1/2" y

accesorios. Incluye escavacion y relleno ML 3.045,00 81.276 247.485.420 TOTAL COSTO DIRECTO ML 6.362,00 294.176 567.857.120

COSTOS INDIRECTOS ML

3.4 IMPREVISTOS GL 1 17.035.714 17.035.714

3.5 UTILIDAD GL 1 85.178.568 85.178.568

VALOR ML CONSTRUC. SIN LOTE 119.965

(47)

33

FUENTE: CAMACOL – CONSTRUDATA – INSTITUTO DISTRITAL DE RECREACION

Y DEPORTE -EXPERIENCIA DEL PERITO

Costo de reconstrucción zonas comunes

Avalúo técnico de áreas comunes del condominio campestre Las Pirámides P.H,

localizado en el kilómetro 73 sobre la carretera que de Bogotá conduce a Melgar -

Girardot en la vereda Chinauta del municipio de Fusagasugá –Cundinamarca.

ITEM UNIDAD CANTIDAD VALOR

UNITARIO

VALOR TOTAL

1 m2 166.156 7.500 1.246.170.000

2 m2 2.616 288.958 755.914.128

3 m2 83.417 288.958 24.104.009.486

4 m2 885 450.000 398.250.000

5 ml 5.958,35 149.524 890.916.325

6 ml 6.362,00 119.965 763.217.330

7 m2 480 565.142 271.268.160

8 m2 32 1.131.163 36.197.216

9 m2 295 1.844.034 543.990.030

10 m2 35,10 831.413 29.182.596

11 m2 36,40 974.523 35.472.637

12 m2 319 2.134.512 680.909.328

13 m2 360 326.652 117.594.720

14 m2 79 286.400 22.625.600

15 m2 21,60 452.300 9.769.680

16 m2 436 452.300 197.202.800

17 m2 80 452.300 36.184.000

18 m2 260,75 668.960 174.431.320

19 m2 260,75 668.960 174.431.320

20 m2 200 668.960 133.792.000

21 m2 510 110.215 56.209.650

22 m2 128 62.606 8.013.568

23 m2 1.104 480.091 530.020.464

270.032 31.215.772.359 115.600 TOTALES

VALOR M2

Tanque de almacenamiento circular pequeño cancha de tenis N°1 cancha de tenis N°2 cancha de paddle tenis

Cerramiento Exterior cancha multiple Cancha de Voley playa

Porteria

Piscina Adultos

Piscina Niños Tanque de Almacenamiento

rectangular Tanque de almacenamiento

circular Grande Oficina Administración

Bateria de baños Capilla Sede Social

Lote de terreno destinado para tanques de almacenamiento y

distribucion

Red de Alcantarillado de aguas negras 8"

Planta de tratamiento de aguas residuales situada en la zona de

preservacion ecologica.mantenimiento a

cargo de la coopropiedad Zonas verdes Parqueaderos Vias Vehiculares y Andenes

(48)

DESCRIPCION UNIDAD CANTIDAD VALOR UNITARIO VALOR TOTAL

V/INCIDENCIA LOTE 0 0 0 0

AREAS COMUNALES M2 270.032 115.600 31.215.699.200

VALOR AVALUO 31.215.699.200

TOTAL VALOR AVALÚO $ 31.215`.699.200.oo

SON: Treinta y un mil doscientos quince millones seiscientos noventa y nueve doscientos

pesos moneda corriente.

4.2. Caso 2

Estudio de caso dos: Condominio Campestre Sol y Brisa

4.2.1. Información básica

Identificación de los inmuebles:

Municipio: Municipio de Flandes Departamento de Cundinamarca.

Ubicación: proyecto campestre (estrato 4), está situado en la vereda colegio

de Flandes, Tolima, vía Espinal antes del peaje.

Propietarios: SOL BRISA CONDOMINIO LIMITADA", con NIT No. 830 047 4401

Escritura Pública No. 1582 del 15/12/1999 Notaría 1 del Círculo de Espinal

Matrícula Inmobiliaria: 357-0011633, Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de

Espinal

Estrato Servicios: Rural

Tipo de Inmueble: Lote de terreno urbano de alta densidad

Área Lote: construido sobre solar o lote de terreno con área aproximada de Noventa y un mil cuatrocientos cincuenta y seis doscientos noventa y cinco metros

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hectáreas ciento cuarenta y cinco metros (9.145.629 Has). El inmueble se encuentra

debidamente registrado, con el folio de matrícula inmobiliaria número trescientos cincuenta y siete- cero cero once mil seiscientos treinta y tres (357-0011633).

Información Catastral:

Cédula Catastral: 00000000000401440000000000

Ubicación:

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Figura 4.5. Ubicación Catastral del Predio

Vías clasificación y estado:

Vehicularmente al predio se accede por la vía Girardot – Espinal, vía de carácter

nacional. A la altura del Kilómetro 3.6 a partir del anillo vial Bogotá- Girardot- Ibagué, a la altura del parador Gran Estación se cruza la izquierda y se toma la vía veredal en recebo

1.4 Km hasta encontrar el cruce y se toma nuevamente a la izquierda. Aproximadamente 600 ml sobre esta vía se encuentra el acceso al Condominio. La vía veredal se encuentra

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Cuadro de áreas

ITEM DESCRIPCION FORMA AREA LOTE Número AREA CONSTR. M2 de Pisos M2 aprox.

1 LOTE DE TERRENO 112.449,23

1,1 ETAPA UNO 61.397,02

1,2 ETAPA DOS 41.358,12

1,3 NACEDEROS 9.694,09

2

CONSTRUCCIONES Y MEJORAS (ZONAS COMUNES)

2,1 PORTERIA RECTANG. Doble altura 61,75

2,2 CASA ADMINISTRADOR RECTANG. Uno 91,50

2,3 CASA MODELO RECTANG. Uno 131,60

2,4 KIOSKO RECTANG. Uno 101,50

TOTAL CONSTRUCCIONES 386,35

3

OBRAS EXTERIORES Y MEJORAS (ZONAS

COMUNES) RECTANG.

3,1 PISCINA Y PLAYA 135,85

3,2

ZONA COMUNAL JARDINES Y SENDEROS

PEATONALES 2.780,00

3,3 CERCAS VIVAS (DIVISION DE LOTES) ML 1.210,00

3,4 VIAS 300,00

3,4,1 VIA ADOQUINADA ML 1,167,80

3,4,2 VIAS EN RECEBO COMPACTADO ML 5,802,55

3,5 RED ALCANTARILLADO ML 1.075,00

3,6 RED ELECTRICA ML 1.076,00

3,7 RED DE ACUEDUCTO ML 1.077,00

Memoria descriptiva

El Condominio Sol Y Brisa, se desarrolla sobre un lote de terreno englobado de

aproximadamente 112.000 M2, el cual contempla su desarrollo en dos Etapas. La primera etapa ha sido desarrollada y la segunda etapa se encuentra en proceso para ser

desarrollada. El proyecto contempla 149 lotes de distintos tamaños, desde 220 M2, hasta 1.450 M2; todos debidamente divididos mediante cercas vivas de mirro / swigle de 1.80 m de alto y casas tipo americano desde 140 m sobre lotes de 325 M2, con acabados

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Especificaciones de Construcción

Construcción 1: Portería

ITEM ELEMENTO DESCRIPCION ESTADO

CALI-CONSTRUCTIVO FICACION

1 TIPO DE Estructura aporticada en doble altura. Cimentación vigas y zapatas BUENO 4,00 CONSTRUCCION

2 FACHADA Mampostería ladrillo hueco pañetado y pintado BUENO 4,00 3 CUBIERTA Estructura de madera y teja de barro BUENO 4,00 4 MUROS Muros divisorios en mampostería, ladrillo hueco pañetaso y pintado, BUENO 4,00

5 VENTANERIA En lámina CR y vidrios de 5 mms BUENO 4,00

6 PUERTAS Marcos y hojas de madera y pintados BUENO 4,00

7 PISOS Baldosa de gres BUENO 4,00

8 BAÑOS Aparatos de porcelana en sanitarios y lavamanos, BUENO 4,00

Dependencias

• portería

• baño

• Parqueadero

Construcción 2: casa administrador

ITEM ELEMENTO DESCRIPCION ESTADO

CALI-CONSTRUCTIVO FICACION

1 TIPO DE Estructura muros de carga. Cimentación vigas corridas BUENO 4 2 CONSTRUCCION