Valoración de Servidumbres en Suelo Rural Suburbano

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(1)VALORACIÓN DE SERVIDUMBRES EN SUELO RURAL SUBURBANO. DAVID ALBERTO GIRALDO ZÁRATE JORGE ARTURO PARDO AFANADOR BENJAMÍN HERRÁN RODRÍGUEZ. UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS FACULTAD DE INGENIERÍA ESPECIALIZACION EN AVALÚOS BOGOTA D.C., 2018.

(2) ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS. VALORACIÓN DE SERVIDUMBRES EN SUELO RURAL SUBURBANO. AUTORES:. JORGE ARTURO PARDO AFANADOR Ingeniero Civil. DAVID ALBERTO GIRALDO ZÁRATE Ingeniero Topográfico. BENJAMÍN HERRÁN RODRÍGUEZ Ingeniero Civil. PROYECTO DE GRADO PARA OPTAR POR EL TITULO DE ESPECIALISTA EN AVALUOS. UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS FACULTAD DE INGENIERIA ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS BOGOTA D.C., 2018. 2|Página.

(3) ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS. Contenido. Glosario ................................................................................................................................ 7 Introducción ......................................................................................................................... 9 Objetivos ............................................................................................................................ 12 ESTADO DEL ARTE (Revisión Bibliográfica) ................................................................ 13 Desarrollo ........................................................................................................................... 15 Servidumbres de energía eléctrica ................................................................................. 16 Servidumbres de hidrocarburos...................................................................................... 17 Conclusiones ...................................................................................................................... 26 Referencias bibliográficas .................................................................................................. 27. 3|Página.

(4) ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS. Lista de tablas Tabla 1: Grado de afectación para distintos tipos de infraestructura. ............................... 17 Tabla 2: Grado de afectación para distintos tipos de suelo. .............................................. 18. 4|Página.

(5) ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS. Lista de figuras Figura 1: Parámetros contemplados por las metodologías para el cálculo de indemnizaciones por la constitución de servidumbres.. ..................................................... 15 Figura 2: Lineamientos sobre ordenamiento territorial ley 388 de 1997.. ........................ 23 Figura 3: Decreto 3600 de 2007 que reglamenta la ley 388 de 1997 en lo relacionado al ordenamiento territorial.. .................................................................................................... 24 Figura 4: Decreto 4066 que modifica el decreto 3600 de 2007. ....................................... 24. 5|Página.

(6) ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS. Lista de ecuaciones Ecuación 1: Cálculo de valor de servidumbre para suelo rural. ........................................ 16 Ecuación 2: Cálculo de valor de servidumbre para suelo de expansión.. ......................... 16 Ecuación 3: Cálculo de valor de servidumbre para suelo urbano. .................................... 17 Ecuación 4: Valor de la servidumbre en afectación total.. ................................................ 18 Ecuación 5: Valor de la servidumbre en afectación parcial.. ............................................ 18 Ecuación 6: Fórmula para calcular el valor del suelo suburbano...................................... 25. 6|Página.

(7) ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS. Glosario Equidad: Cualidad que consiste en dar a cada uno lo que se merece en función de sus méritos o condiciones. Justicia: Principio moral que inclina a obrar y juzgar respetando la verdad y dando a cada uno lo que le corresponde. Servidumbre: Gravamen impuesto sobre un predio en beneficio de otro predio de distinto dueño (Código civil). Las servidumbres son derechos inmateriales sobre el bien inmueble que transfieren el uso, pero no la propiedad, de parte del inmueble [NTS G 03] Predio sirviente: Predio al que sufre el gravamen [Ecopetrol]. Predio dominante: Al que se reporta la utilidad [Ecopetrol]. En el caso que nos ocupa generalmente no se encuentra claramente establecido un predio dominante, pues se trata de un gravamen que surge en beneficio de la comunidad: Interés Público o General. Indemnización de perjuicios: Comprende el daño emergente y el lucro cesante, sin embargo, para que un perjuicio pueda ser objeto de indemnización, se necesita el cumplimiento de tres condiciones: que pueda determinarse su cuantía, que sea real y que exista el nexo de causalidad del mismo con las actividades de la compañía. Daño emergente: Disminución o pérdida de un derecho, del que se ha lesionado con la construcción de la obra Lucro cesante: Es la ganancia que deja de obtener el acreedor como consecuencia del hecho del que es responsable. El concepto de lucro cesante se refiere a una lesión patrimonial consistente en la pérdida de un incremento patrimonial neto que se haya dejado de obtener como consecuencia de un perjuicio ocasionado imputado a un tercero. Perjuicio: Daño moral o material que una persona o una cosa causa en el valor de algo o en la salud o en el bienestar de alguien. Propiedad: La propiedad es un concepto legal que comprende todos los derechos, intereses y beneficios relacionados con el dominio. [GTS-G02] Mercado: Es el entorno en el que se comercializan bienes y servicios entre compradores y vendedores a través de un mecanismo de precio. [GTS-G02] Precio: Termino que se utiliza para la cuantía que se solicita, ofrece o paga por un bien o servicio. [GTS-G02] Valor: es el concepto económico que se refiere al precio al que con mayor probabilidad realizarán la transacción los compradores y vendedores de un bien o servicio disponible para su adquisición. [GTS-G02]. 7|Página.

(8) ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS. Valor de mercado: Se define como la cuantía estimada por la que un bien podría intercambiarse en la fecha de evaluación. Entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre tras una comercialización adecuada, en la que las partes hayan actuado con la información suficiente de manera prudente y sin coacción. Afectaciones transitorias: Están constituidas por las mejoras afectadas (cultivos, pastos, cercas, edificaciones, etc.) inicialmente durante la apertura del derecho de vía y posteriormente con la ejecución de las obras en sí. Para su cuantificación se deben tener en cuenta los costos de instalación, sostenimiento y la rentabilidad esperada durante los periodos de ocupación por la construcción y recuperación de la producción a su estado normal. [Ecopetrol] Afectaciones permanentes: Que hacen referencia a todas aquellas restricciones que de manera permanente tiene que soportar el predio por la instalación y operación de la infraestructura petrolera, lo cual corresponde a lo que tradicionalmente se denomina indemnización por servidumbre. [Ecopetrol] Predio: Porción de terreno, suelo o construcción urbana o rural existente físicamente perteneciente a una o varias personas naturales o jurídicas, públicas, privadas o comunidades, delimitada por una línea cerrada; el predio es una propiedad de tipo inmueble que se haya conformada por una cantidad de terreno determinada (área) cuyos límites o linderos se pueden encontrar físicamente o pueden encontrarse en un documento que justifica su propiedad [Energía de Bogotá] Índice de ocupación: Es la proporción del área de suelo que puede ser ocupada por edificación en primer piso bajo cubierta y, se expresa por el cociente que resulta de dividir el área que puede ser ocupada por edificación en primer piso bajo cubierta por el área total del predio [Decreto 1788 de 2004].. 8|Página.

(9) ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS. Introducción Desde las primeras normas civiles en Colombia se ha recogido la figura de la servidumbre como el gravamen que recae sobre un predio en beneficio de otro, es así como en la actualidad nuestro Código Civil en su Artículo 879, define las servidumbres así: "Art. 879. Concepto. Servidumbre Predial o simple servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un predio, en utilidad de otro predio de distinto dueño." Y así fue recogido este concepto posteriormente en las leyes que reglamentan el sector energético y de hidrocarburos, bajo el entendido de que se trata de limitaciones al derecho de dominio pleno sobre un predio, por razones de interés público. Así pues, encontramos el artículo 18 de la Ley 126 de 1938 que dispone “grávese con la servidumbre legal de conducción de energía eléctrica los predios por los cuales deban pasar las líneas respectivas", así como la Ley 56 de 1981 "Por la cual se dictan normas sobre obras públicas de generación eléctrica, y acueductos, sistemas de regadío y otras y se regulan las expropiaciones y servidumbres de los bienes afectados por tales obras". En estas normas se contempla la facultad a favor del Estado y de las empresas que lo representan de gravar con servidumbre legal a los predios que son afectados por la instalación de redes de transporte de energía e hidrocarburos, los cuales se declaran de utilidad pública e interés social en estos proyectos de infraestructura. Lo anterior, para garantizar la protección de las citadas instalaciones, concepto que ha sido recogido y ampliado en el Artículo 57 de la Ley 142 de 1994. Ahora, en este caso no estamos frente a la necesidad de satisfacer una necesidad de un predio como situación que da origen a la limitación o servidumbre a cargo de otro, sino que se trata de un deber u obligación a cargo del Estado, a quien corresponde satisfacer la necesidad de una comunidad como es la de prestar un servicio público como en el caso de la energía. Para ello, desde la misma Constitución Nacional se ha consagrado en la posibilidad de limitar el derecho de dominio incluso con la figura de la expropiación, pero en todo caso ha sido inadmisible la posibilidad de proceder a la imposición de dichas limitantes sin la cuantificación y pago de una indemnización por los daños que se causen con dicha disminución, lo que ha dado lugar incluso a la necesidad de hacer una reforma al texto constitucional planteado en 1991, mediante el Acto legislativo N° 1 de 1999, para garantizar la indemnización a favor del particular propietario de las zonas de derecho objeto de afectación por servidumbre o expropiación.. 9|Página.

(10) ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS. El artículo 58 de la actual Constitución Colombiana reza: “Se garantizan la propiedad privada y los demás derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles, los cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes posteriores. Cuando de la aplicación de una ley expedida por motivos de utilidad pública o interés social, resultaren en conflicto de los derechos de los particulares con la necesidad por ella reconocida, el interés privado deberá ceder al interés público o social” (…) 1.5 REFORMA AL ARTÍCULO 58 DE LA CONSTITUCIÓN POLÍTICA: El acto Legislativo 01 de 1999 suprimió el inciso final del artículo 58 de la Constitución que a continuación se transcribe: “Con todo el legislador, por razones de equidad, podrá determinar los casos en que no haya lugar al pago de indemnización, mediante el voto favorable de la mayoría absoluta de los miembros de una y otra Cámara. Las razones de equidad, así como los motivos de utilidad pública o de interés social, invocados por el legislador, no serán controvertibles judicialmente”. A pesar de lo expuesto, en el país no hay una metodología unificada para la valoración y pago de la indemnización causada por la construcción, operación y mantenimiento de proyectos de infraestructura (Vial, energética, de hidrocarburos, etc.). [Ecopetrol] Como consecuencia de lo anterior, las entidades estatales de energía e hidrocarburos desarrollaron sus propias metodologías con el fin de poder acceder a las franjas de terreno necesarias para la ejecución de sus obras. Teniendo en cuenta que las metodologías propuestas por estas empresas están enfocadas en la valoración de servidumbres en suelos de zonas urbanas y rurales, encontramos un vacío en lo que corresponde a la valoración de las servidumbres en zonas rurales suburbanas, por cuanto estos parámetros no han sido determinados y difieren en gran medida de los que corresponden a otro tipo de suelo dadas sus características y es por esa razón que nuestro trabajo está orientado a proponer una serie de parámetros o metodología que permita una adecuada valoración de servidumbres en predios afectados por servidumbres de infraestructura, ubicados en ZONAS RURALES SUBURBANAS. El desarrollo de obras que impliquen la intervención de inmuebles en cabeza de particulares hace necesaria para la administración como responsable de la prestación de servicios, la obtención de derechos inmobiliarios sólidos basados en una correcta identificación y haciendo uso de una metodología indemnizatoria adecuada, esto es, acorde con la realidad 10 | P á g i n a.

(11) ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS. de las afectaciones transitorias y/o permanentes y que tenga en cuenta las características de las áreas de terreno objeto de la imposición del gravamen. Las obras de utilidad pública pueden generar unos impactos directos sobre las zonas aledañas, reflejas y remotas de la obra; lo que pretende este documento es establecer los parámetros necesarios para determinar en forma adecuada la valoración que deben contener los acuerdos prediales en relación con las afectaciones necesarias para garantizar el acceso a zonas de terreno en cabeza de particulares y que se requieren para el desarrollo de una obra, actividad o servicio a cargo del estado y en favor de la generalidad, esto es, de interés público. Los fundamentos jurídicos y teóricos provienen del desarrollo de la jurisprudencia nacional en materia de indemnización por obra pública, el bloque de constitucionalidad y adicionalmente instrumentos de política internacionales como los lineamientos del banco mundial BID, IFC entre otros. Principio de Equidad y Justicia. Los conceptos de equidad y de justicia guardan principal relevancia en la definición de la metodología que proponemos en este trabajo, pues resultan ser factores primordiales en la definición de los elementos a considerar en la valoración del gravamen en estudio a fin de que la metodología sea tenida como adecuada, garantista, respetuosa tanto de los derechos del titular del dominio, como de las limitaciones que a éste le corresponde asumir en beneficio de la generalidad o el interés público.. 11 | P á g i n a.

(12) ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS. Objetivos Objetivo general Presentar los parámetros para el cálculo de la indemnización por la ocupación de inmuebles en cabeza de particulares que son requeridos para la ejecución de proyectos de interés general para la constitución de servidumbres en suelo rural suburbano con base en metodologías utilizadas por entidades estatales.. Objetivos específicos • •. Identificar las variables y coeficientes para el cálculo de la indemnización. Encontrar una relación entre las variables que permita obtener una fórmula para el cálculo de la indemnización por ocupación de inmuebles en suelo suburbano.. 12 | P á g i n a.

(13) ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS. ESTADO DEL ARTE (Revisión Bibliográfica). Como resultado de la investigación en las diferentes universidades del país, a continuación, se presenta el título, el objetivo y la conclusión principal de los trabajos realizados recientemente que guardan relación con el tema a estudiar.. Título: Valoración de servidumbre de hidrocarburos en el suelo rural. Universidad Distrital Francisco José de Caldas - 2015. Objetivo: Estructurar una metodología que unifique los procedimientos utilizados por empresas del sector de hidrocarburos, para el cálculo de la indemnización por concepto de daños y perjuicios que se causen en las propiedades de los terceros afectados como consecuencia de la constitución de una servidumbre. Conclusión: Presenta una metodología para la valoración de servidumbres de hidrocarburos, incluyendo variables como la disponibilidad de aguas y las características de las vías; que ajustan el cálculo a la realidad y aplica un análisis más justo y equitativo de las características propias de cada predio. Título: Propuesta metodológica pala valoración de servidumbres de conducción eléctrica y su incidencia en la gestión del territorio, en el Departamento de Cundinamarca sobre los Municipios de Tenjo, Madrid y Subachoque. Universidad Santo Tomas – 2016. Objetivo: Desarrollar una propuesta metodológica para la valoración de franjas de terreno en proyectos de infraestructura eléctrica y la incidencia de ésta estimación sobre la gestión del territorio. 13 | P á g i n a.

(14) ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS. Conclusión: Las colindancias de los municipios no coincide, existen traslapes y no claro cartográficamente dichos límites, esto permitió establecer que un proyecto de infraestructura no será equitativo y los mayores afectados serán los habitantes de estos territorios debido a que las entidades territoriales (municipios) no tiene interrelación, no se comunican entre si para determinar en conjunto sus límites y la gobernación del departamento tampoco genera la sinergia necesaria para que esto se dé.. Titulo: De la servidumbre minera a la servidumbre petrolera Pontificia Universidad Javeriana - 2000 Objetivo: El objeto de este estudio es realizar el análisis del tema de la Servidumbre Petrolera en sus diferentes aspectos, con el ánimo de ayudar a una mejor comprensión de sus orígenes, normas que la desarrollan y funcionamiento en la práctica. Conclusión: Para el logro de este objetivo el trabajo de grado estudia simultáneamente la Servidumbre Minera, por considerar que la misma está íntimamente relacionada con el tema. El desarrollo del estudio da inicio dando un recorrido de la institución de las servidumbres desde su origen en Roma, hasta nuestros días, estudio del concepto de servidumbre en nuestra legislación (Código Civil), análisis de la servidumbre en el campo de la minería, funcionamiento, aspectos registrales y procesales.. 14 | P á g i n a.

(15) ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS. Desarrollo Para el desarrollo de este documento, se tuvieron en cuenta las metodologías empleadas en el cálculo de indemnización por constitución de servidumbres, las cuales han sido establecidas por empresas estatales dedicadas a la producción y transporte de energía eléctrica e hidrocarburos. En la figura 1, se observan los soportes metodológicos tenidos en cuenta, y las variables que emplean las empresas estatales en el cálculo de indemnización por constitución de servidumbres.. Figura 1: Parámetros contemplados por las metodologías para el cálculo de indemnizaciones por la constitución de servidumbres. Fuente: Elaboración Propia.. 15 | P á g i n a.

(16) ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS. Servidumbres de energía eléctrica Para determinar el valor de la indemnización por constitución de servidumbres, las empresas generadoras y distribuidoras de energía eléctrica han propuesto una fórmula para cada tipo de suelo (Rural, urbano y expansión urbana) usando diferentes variables, que representan las principales características del inmueble. A continuación, se presentan las fórmulas para el cálculo de la indemnización: •. Suelo rural:. Ecuación 1: Cálculo de valor de servidumbre para suelo rural. Fuente: Guía para la gestión integral de servidumbres en el grupo empresarial ISA.. 𝑉𝑠 = (𝐴𝑠 ∗ (𝑉𝑟𝑚2 ∗ (𝐹𝑡 + 𝐹𝑖𝑠 ∗ (𝐹𝑐𝑚 ó 𝐹𝑝𝑟)))) + 𝑉𝑎𝑡 Vs = Valor Servidumbre As = Area Servidumbre Vr m2 = Valor comercial Ft = Factor por Trazado Fis = Factor compensación Intervención Fcm = Factor cultivo mecanizado Fpr = Factor productividad CR = Cultivos y reposición Vat = Valor área de torres •. Suelo de Expansión:. Ecuación 2: Cálculo de valor de servidumbre para suelo de expansión. Fuente: Guía para la gestión integral de servidumbres en el grupo empresarial ISA.. 𝑉𝑠 = (𝐴𝑠 ∗ (𝑉𝑟𝑚2 ∗ (𝐹𝑃𝑐 + 𝐹𝑝𝑟 + 𝐹𝑡))) + 𝑉𝑎𝑡 Vs = Valor Servidumbre As = Area Servidumbre Vr m2= Valor comercial FPc = Factor potencial constructivo Fpr = Factor productividad Ft = Factor por trazado Vat = Valor área de torres 16 | P á g i n a.

(17) ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS •. Suelo Urbano:. Ecuación 3: Cálculo de valor de servidumbre para suelo urbano. Fuente: Guía para la gestión integral de servidumbres en el grupo empresarial ISA.. 𝑉𝑠 = (𝐴𝑠 ∗ (𝑉𝑟𝑚2 ∗ (𝐹𝑃𝑐 + 𝐹𝑜))) + 𝑉𝑎𝑡 Vs = Valor Servidumbre As = Area Servidumbre Vr m2 = Valor comercial FPc = Factor potencial constructivo Fo = Factor por ocupación Vat = Valor área de torres. Servidumbres de hidrocarburos Las empresas dedicadas al transporte de hidrocarburos reconocen dos tipos de afectación al constituir una servidumbre sobre un inmueble los cuales son total y parcial; el uso de estos grados de afectación depende del tipo de infraestructura a construir en cada predio tal como se muestra en la tabla 1. Tabla 1: Grado de afectación para distintos tipos de infraestructura. Fuente: Ecopetrol. También está establecido el grado de afectación teniendo en cuenta el tipo de suelo que se verá afectado por la servidumbre tal como se muestra en la tabla 2.. 17 | P á g i n a.

(18) ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS. Tabla 2: Grado de afectación para distintos tipos de suelo. Fuente: Ecopetrol. Aspectos de indemnización: Debido a que Ecopetrol emplea dos tipos de afectación, para cada uno establece un método de indemnización. •. Cuando la afectación causada por una servidumbre en un inmueble es total, el valor de una hectárea de servidumbre será igual al valor comercial de una hectárea del predio tal como se observa en la ecuación 4.. Ecuación 4: Valor de la servidumbre en afectación total. Fuente: Ecopetrol.. 𝑉𝑠 = 𝑉𝑐 Vs = Valor de una hectárea de servidumbre. Vc = Valor comercial de una hectárea del inmueble a intervenir. •. Si la afectación generada por la servidumbre en el predio es parcial, se emplea la ecuación 5 para determinar el valor de una hectárea de servidumbre.. Ecuación 5: Valor de la servidumbre en afectación parcial. Fuente: Ecopetrol.. 𝑉𝑠 = 𝑃𝑝 + (𝑉𝑐 ∗ (𝐼𝑣𝑝 ∗ 70% + 𝐼𝑝 ∗ 30%)) Vs = Valor de servidumbre por hectárea Vc = Valor comercial de la franja por hectárea Pp = Propiedad Privada Ivp = Indice de afectación por valor potencial Ip = Indice de afectación por pendiente. 18 | P á g i n a.

(19) ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS. De acuerdo con la clasificación del suelo establecida en el capítulo 4, artículos 30 al 35 de la ley 388 de 1997 la cual determina los lineamientos para el ordenamiento territorial, al suelo suburbano lo constituyen áreas ubicadas dentro del suelo rural, en las que se mezclan los usos del suelo y las formas de vida del campo y la ciudad, que pueden ser objeto de desarrollo dependiendo de las restricciones de uso y disponibilidad de servicios públicos domiciliarios y en muchos casos son aledañas al límite del perímetro urbano. Por lo anterior, guarda similitud con el suelo urbano en cuanto a su potencial de desarrollo, vocación y aprovechamiento de este, con diferencias importantes en cuanto al desarrollo urbanístico, equipamiento social e índices de ocupación. En la misma ley, en su artículo sexto, establece el objeto para la planificación económica y social del territorio y contempla la ocupación del espacio como una de las variables determinantes para cumplir el objetivo del ordenamiento del territorio de acuerdo con el potencial optimo del ambiente y en función de los objetivos de desarrollo, potencialidades y limitantes biofísicos, económicos y culturales. De otro lado, el decreto 3600 de 2007 reglamenta las determinantes de ordenamiento del suelo rural y al desarrollo de actuaciones urbanísticas de parcelación y edificación en este tipo de suelo. En el capítulo 3 del mencionado decreto, se establecen los lineamientos para el suelo rural suburbano los cuales se observan a continuación: “Artículo 9°. Ordenamiento básico para el desarrollo sostenible del suelo rural suburbano. Para el ordenamiento del suelo rural suburbano, el distrito o municipio deberá incluir en la adopción, revisión y/o modificación del plan de ordenamiento territorial lo siguiente: 1. Determinación del umbral máximo de suburbanización. Los municipios y distritos deberán determinar el umbral máximo de suburbanización, teniendo en cuenta el carácter de desarrollo de baja ocupación y baja densidad del suelo suburbano, las posibilidades de suministro de agua potable y saneamiento básico y las normas de conservación y protección del medio ambiente. En todo caso, en el proceso de formulación, revisión y/o modificación de los planes de ordenamiento territorial, las Corporaciones Autónomas Regionales o de Desarrollo Sostenible, de acuerdo con las características ambientales del territorio, podrán establecer las condiciones para que los municipios adopten un umbral más restrictivo y definirán las densidades máximas a las que se sujetará el desarrollo de los suelos suburbanos. La definición del umbral máximo de suburbanización constituye norma urbanística de carácter estructural y en ningún caso, salvo en el de la revisión de largo plazo del plan de ordenamiento, será objeto de modificación. 2. Unidad mínima de actuación. En el componente rural de los planes de ordenamiento se definirá, para los distintos usos permitidos en suelo rural suburbano, la extensión de la unidad mínima de actuación para la ejecución de las obras de parcelación del predio o predios que la conforman, mediante la expedición de una única licencia de parcelación en 19 | P á g i n a.

(20) ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS. la que se garantice la ejecución y dotación de las áreas de cesión y de las obras de infraestructura de servicios públicos definidas para la totalidad de los predios incluidos en la unidad por parte de sus propietarios. En ningún caso, la extensión de la unidad mínima de actuación que adopten los municipios podrá ser inferior a dos (2) hectáreas para todos los usos que se desarrollen en suelo rural suburbano. Las normas del componente rural del plan de ordenamiento o de las unidades de planificación rural, deberán señalar las normas a que se sujetará el desarrollo por parcelación de los predios que no puedan cumplir con la extensión de la unidad mínima de actuación, cuando se encuentren rodeados por otros desarrollos urbanísticos o predios que hayan concluido el proceso de parcelación. 3. Definición de usos. Cada uno de los usos permitidos en suelo rural suburbano debe contar con la definición de su escala o intensidad de uso, localización y definición de usos principales, complementarios, compatibles, condicionados y prohibidos, así como las densidades e índices máximos de ocupación y construcción y demás contenidos urbanísticos y ambientales que permitan su desarrollo, respetando la vocación del suelo rural. Cuando un determinado uso no esté definido por las reglamentaciones municipales o distritales como principal, complementario, compatible o condicionado, se entenderá que dicho uso está prohibido. Artículo 10. Corredores viales suburbanos. Para efectos de lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley 388 de 1997, en los planes de ordenamiento territorial sólo se podrán clasificar como corredores viales suburbanos las áreas paralelas a las vías arteriales o de primer orden y vías intermunicipales o de segundo orden. El ancho máximo de los corredores viales suburbanos será de 300 metros medidos desde el borde de la vía y en ellos sólo se permitirá el desarrollo de actividades con restricciones de uso, intensidad y densidad, cumpliendo con lo dispuesto en el presente decreto. Corresponderá a las Corporaciones Autónomas Regionales o de Desarrollo Sostenible definir la extensión máxima de los corredores viales suburbanos respecto del perímetro urbano. Bajo ninguna circunstancia podrán los municipios ampliar la extensión de los corredores viales que determine la autoridad ambiental competente. Parágrafo. No se podrán clasificar como suburbanos los corredores viales correspondientes a las vías veredales o de tercer orden. Artículo 11. Ordenamiento de los corredores viales suburbanos. Para el ordenamiento de los corredores viales suburbanos, en el plan de ordenamiento o en las unidades de planificación rural se deberá delimitar lo siguiente: 1. Una franja mínima de quince (15) metros de aislamiento, contados a partir del borde de la vía. 20 | P á g i n a.

(21) ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS. 2. Una calzada de desaceleración para permitir el acceso a los predios resultantes de la parcelación, cuyo ancho mínimo debe ser de diez (10) metros contados a partir del borde de la franja de aislamiento de que trata el numeral anterior. Los accesos y salidas de las calzadas de desaceleración deberán ubicarse como mínimo cada quinientos (500) metros. Parágrafo 1°. La franja de aislamiento y la calzada de desaceleración deben construirse y dotarse bajo los parámetros señalados en el plan de ordenamiento o en la unidad de planificación rural y deberán entregarse como áreas de cesión pública obligatoria. En ningún caso se permitirá el cerramiento de estas áreas y la franja de aislamiento deberá ser empradizada. Parágrafo 2°. Para efectos de la expedición de licencias urbanísticas, en los planos topográficos o de localización de los predios se deberán demarcar la franja de aislamiento y la calzada de desaceleración de que trata este decreto. Artículo 12. Normas aplicables para el desarrollo de usos comerciales y de servicios. El otorgamiento de licencias de parcelación y construcción para el desarrollo de proyectos comerciales y de servicios con un área de construcción superior a los cinco mil metros cuadrados (5.000 m2) en suelo rural suburbano, sólo se permitirá en las áreas de actividad que para estos usos hayan sido específicamente delimitadas cartográficamente en el plan de ordenamiento territorial o en las unidades de planificación rural. En todo caso, el plan de ordenamiento territorial o en la unidad de planificación rural se deberán adoptar las normas que definan, por lo menos, la altura máxima y las normas volumétricas a las que debe sujetarse el desarrollo de estos usos, de forma tal que se proteja el paisaje rural. Los índices de ocupación no podrán superar el treinta por ciento (30%) del área del predio y el resto se destinará, en forma prioritaria, a la conservación o recuperación de la vegetación nativa. Las normas urbanísticas también señalarán los aislamientos laterales y posteriores que deben dejar las edificaciones contra los predios vecinos a nivel del terreno, y las regulaciones para impedir que la agrupación de proyectos comerciales y de servicios, con áreas de construcción inferior a los 5.000 m2, contravenga lo dispuesto en el presente artículo. Las áreas para maniobras de vehículos y las cuotas de estacionamientos deberán construirse al interior del predio. En ningún caso se permitirá el desarrollo de estos usos en predios adyacentes a las intersecciones viales ni en suelo rural no suburbano. Parágrafo. Los servicios ecoturísticos, etnoturísticos, agroturísticos y acuaturísticos podrán desarrollarse en cualquier parte del suelo rural, de acuerdo con las normas sobre usos y tratamientos adoptadas en el plan de ordenamiento territorial o en la unidad de planificación rural. 21 | P á g i n a.

(22) ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS. Artículo 13. Normas para los usos industriales. El otorgamiento de licencias para el desarrollo de usos industriales en suelo rural suburbano sólo se permitirá en las áreas de actividad que para estos usos hayan sido específicamente delimitadas en el plan de ordenamiento territorial o en las unidades de planificación rural y sólo se autorizará bajo alguna de las siguientes modalidades: 1. La unidad mínima de actuación para usos industriales. 2. Los parques, agrupaciones o conjuntos industriales. Artículo 14. Condiciones básicas para la localización de usos industriales en suelo rural suburbano. El plan de ordenamiento territorial o las unidades de planificación rural deberán contemplar, como mínimo, la delimitación cartográfica de las áreas de actividad industrial en suelo rural suburbano, las alturas máximas y las normas volumétricas a las que debe sujetarse el desarrollo de los usos industriales, de forma tal que se proteja el paisaje rural. Las normas urbanísticas también contemplarán los aislamientos laterales y posteriores que deben dejar las edificaciones contra los predios vecinos a nivel del terreno. Las actividades que se desarrollen al interior de las unidades mínimas de actuación o de los parques, agrupaciones o conjuntos industriales deben funcionar con base en criterios de uso eficiente de energía, agua y aprovechamiento de residuos. Las áreas para maniobras de vehículos de carga y las cuotas de estacionamientos destinados al correcto funcionamiento del uso, incluyendo las normas de operación de cargue y descargue, deberán realizarse al interior de los predios que conformen la unidad mínima de actuación o el parque, agrupación o conjunto industrial. Los índices de ocupación no podrán superar el treinta por ciento (30%) del área del predio en el caso de la unidad mínima de actuación o el cincuenta por ciento (50%) cuando se trate de parques, conjuntos o agrupaciones industriales, y el resto se destinará, en forma prioritaria, a la conservación o recuperación de la vegetación nativa. Sin perjuicio del cumplimiento de las demás determinantes de que trata este decreto, el ancho máximo de los corredores viales suburbanos, cuyo uso exclusivo sea industrial, será de 500 metros medidos desde el borde de la vía. En ningún caso la extensión de los parques, conjuntos o agrupaciones industriales podrá ser inferior a diez (10) hectáreas. Parágrafo. La localización de usos industriales en suelo rural suburbano requiere de una clasificación que tenga en cuenta el impacto ambiental y urbanístico que produce y que establezca su compatibilidad respecto de los demás usos permitidos en suelo suburbano. Hasta tanto se incorpore en los planes de ordenamiento territorial o en las unidades de planificación rural dicha clasificación, la solicitud de licencias para el desarrollo de usos industriales estará sujeta a concepto favorable de la Corporación Autónoma Regional o de Desarrollo Sostenible en cuanto a la afectación que tiene el respectivo proyecto sobre los recursos naturales renovables y el medio ambiente y sin perjuicio de las licencias, permisos y demás autorizaciones ambientales que resulten exigibles. 22 | P á g i n a.

(23) ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS. En ningún caso, las actividades industriales en suelo suburbano o rural podrán localizarse en suelos de alta capacidad agrológica, en áreas o suelos protegidos, ni en el área de influencia de desarrollos residenciales aprobados o áreas verdes destinadas a usos recreativos.” (Decreto 3600 de 2007). Los diagramas que se muestran a continuación ilustran el contenido del capítulo 3 del decreto 3600 de 2007. Ley 388 de 1997. Principios de ordenamiento territorial. Clasificación del suelo. Urbano. Protección. Expansión. Rural. Rural suburbano. Figura 2: Lineamientos sobre ordenamiento territorial ley 388 de 1997. Fuente: Elaboración propia.. 23 | P á g i n a.

(24) ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS. Decreto 3600 de 2007. Determinantes del ordenamiento territorial Determinantes del umbral máximo de suburbanización. Unidad mínima de actuación. Definición de usos. • • • •. Corredores viales suburbanos Usos comerciales y servicios Normas de uso industrial Localización de usos industriales (índice de ocupación). Figura 3: Decreto 3600 de 2007 que reglamenta la ley 388 de 1997 en lo relacionado al ordenamiento territorial. Fuente: Elaboración Propia.. Decreto 4066 de 2008. • Tratamiento de consolidación en baja densidad para usos industriales. • Ordenamiento de corredores viales suburbanos. • Condiciones básicas para la localización de usos industriales en suelo suburbano. • Índice de ocupación máximo.. Figura 4: Decreto 4066 que modifica el decreto 3600 de 2007. Fuente: Elaboración Propia.. El decreto 4066 de 2008, modifica y adiciona el decreto reglamentario 3600 de 2007, confirmar que el índice de ocupación máximo en suelo suburbano no puede superar el 30% sin generar cargas urbanísticas, las cuales ocasionan un pago.. 24 | P á g i n a.

(25) ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS. Debido a que el índice de ocupación es el factor que hace diferencia entre el suelo urbano y suburbano, se estableció una relación para calcular el valor de la compensación de la servidumbre en suelo suburbano la cual se presenta en la ecuación 6. Ecuación 6: Fórmula para calcular el valor del suelo suburbano.. 𝐼𝑂𝑆𝑈 𝑉𝑠𝑆𝑈 = 𝑉𝑐𝑈 ∗ ( ) 𝐼𝑂𝑈 VSSU = Valor servidumbre Suelo suburbano VCu = Valor comercial urbano IOSU = Índice de ocupación suburbana IOU = Índice de ocupación urbano. Es evidente que el valor comercial del suelo suburbano no puede ser igual al del suelo urbano, en razón a que existe una diferencia importante en cuanto al aprovechamiento del terreno; no obstante, como ya se había mencionado anteriormente, las dos clases de suelo ofrecen características similares en cuanto a su desarrollo, y uso. Finalmente se puede afirmar que el factor que genera la diferencia entre el valor del suelo urbano y suburbano es el índice de ocupación, debido a que en suelo suburbano este índice no puede ser mayor del 30%.. 25 | P á g i n a.

(26) ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS. Conclusiones El cálculo de la indemnización por servidumbres petroleras tiene en cuenta como soporte metodológico la teoría de renta del suelo, zonas homogéneas físicas y el valor comercial de la tierra, y como variables el valor potencial, la pendiente del terreno y el valor mínimo comercial en el municipio; de otra parte, la indemnización se calcula teniendo en cuenta el grado de afectación y el uso del suelo vs el tipo de infraestructura. En el caso de las servidumbres eléctricas, el soporte metodológico esta dado por la intervención del suelo, la productividad de la actividad agrícola desarrollada y el trazado de la servidumbre con respecto a la forma del predio y como variables tiene en cuenta el potencial de construcción, el factor de productividad y la mecanización de cultivos; lo anterior para suelos urbano, rural y de expansión. Ninguna de las dos metodologías incluye el cálculo de la indemnización en suelo suburbano, de tal forma que la propuesta analizada complementa las diferentes metodologías utilizadas hasta la fecha. No obstante que las metodologías empleadas de alguna manera han cumplido con las necesidades de las entidades que requieren de la constitución de servidumbres, es importante que se implemente una metodología que unifique los criterios y variables que participan en el cálculo de la indemnización y por consiguiente que sea de carácter su aplicación en todos los casos que se requiera el mencionado proceso.. 26 | P á g i n a.

(27) ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS. Referencias bibliográficas Congreso de Colombia. (1981). LEY 56 DE 1981 . Bogotá, Colombia. Congreso de Colombia. (1997). LEY 388 DE 1997. Diario Oficial No. 43.091, de 24 de julio de 1997. Bogotá. Congreso de la república de Colombia. (1938). LEY 126 DE 1938. Diario Oficial No. 23.915 de 3 de noviembre de 1938. Bogotá, Colombia. Ecopetrol. (2015). Instructivo de indemnización por servidumbre. ICONTEC; R.N.A. (2009). GTS G 02 Conceptos y principios generales de valuación. Bogotá, Colombia. ISA. (2009). GUÍA PARA LA GESTION INTEGRAL DE SERVIDUMBRES. Ministerio de ambiente, vivenda y desarrollo territorial. (2007). Decreto 3600 del 20 de septiembre de 2007. Bogotá, Colombia. Ministerio de ambiente, vivienda y desarrollo territorial. (2008). Decreto 4066 de 2008. Por el cual se modifican los artículos 1, 9, 10, 11, 14, 17,18 Y 19 del Decreto 3600 de 2007 y se dictan otras disposiciones. Bogotá, Colombia. Senado de la república de Colombia. (1994). Ley 142 de 1994. Servicios públicos domiciliarios. Bogotá, Colombia.. 27 | P á g i n a.

(28)