Supuestos de validez de la compraventa de bien inmueble ajeno en el Derecho Civil Peruano

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(1)Biblioteca Digital - Dirección de Sistemas de Informática y Comunicación. UNIVERSIDAD NACIONAL DE TRUJILLO ESCUELA DE POSGRADO. DO. -U. NT. UNIDAD DE POSGRADO DE DERECHO Y CIENCIAS POLITICAS. PO SG. RA. Supuestos de validez de la compraventa de bien inmueble ajeno en el Derecho Civil Peruano. DE. TESIS PARA OPTAR POR EL GRADO ACADÉMICO DE. TE CA. MAESTRO EN DERECHO MENCIÒN:. BL IO. DERECHO CIVIL Y COMERCIAL. BI. Autor: Br. Zavaleta Sedano, Martin Eduardo Asesor: Dr. Florián Vigo, Olegario David. Trujillo - Perú 2019 Nº de Registro………….... Esta obra ha sido publicada bajo la licencia Creative Commons Reconocimiento-No Comercial-Compartir bajola misma licencia 2.5 Perú. Para ver una copia de dicha licencia, visite http://creativecommons.org/licences/by-nc-sa/2.5/pe/.

(2) Biblioteca Digital - Dirección de Sistemas de Informática y Comunicación. JURADO EVALUADOR. _________________________________. NT. Dr. Roberto Leopoldo Maradiegue Rios. RA. DO. -U. PRESIDENTE. PO SG. _________________________________ Dr. Marco Antonio Moreno Gálvez. TE CA. DE. SECRETARIO. Dr. Olegario David Florián Vigo ASESOR. BI. BL IO. __________________________________. ii Esta obra ha sido publicada bajo la licencia Creative Commons Reconocimiento-No Comercial-Compartir bajola misma licencia 2.5 Perú. Para ver una copia de dicha licencia, visite http://creativecommons.org/licences/by-nc-sa/2.5/pe/.

(3) BI. BL IO. TE CA. DE. PO SG. RA. DO. -U. NT. Biblioteca Digital - Dirección de Sistemas de Informática y Comunicación. A mis padres y hermano, por ser un constante apoyo en todas las etapas de mi vida. A dios, por permitirme tener cerca mío a la gente que más aprecio.. iii Esta obra ha sido publicada bajo la licencia Creative Commons Reconocimiento-No Comercial-Compartir bajola misma licencia 2.5 Perú. Para ver una copia de dicha licencia, visite http://creativecommons.org/licences/by-nc-sa/2.5/pe/.

(4) Biblioteca Digital - Dirección de Sistemas de Informática y Comunicación. INDICE DEDICATORIA ................................................................................................................................. iii ÍNDICE ............................................................................................................................................. iv RESUMEN........................................................................................................................................ vi ABSTRACT ......................................................................................................................................vii I. INTRODUCCIÒN ............................................................................................................................ 1. NT. 1.1 Realidad Problemática .............................................................................................................. 3. -U. 1.2 Antecedentes ............................................................................................................................ 6 1.3 Justificación............................................................................................................................... 7. DO. 1.4 Formulación del problema ......................................................................................................... 8. RA. 1.5 Hipótesis ................................................................................................................................... 8. PO SG. MARCO TEÓRICO ............................................................................................................................ 9 Tema 1: El Acto Jurídico y su Validez ................................................................................................ 9 1. Definición de Acto Jurídico .......................................................................................................... 9. DE. 2. Estructura del Acto Jurídico ....................................................................................................... 10. TE CA. 3. Validez del Acto Jurídico ........................................................................................................... 10 Tema 2: Compraventa de Bien Ajeno .............................................................................................. 12. BL IO. 1. Contrato de Compraventa ......................................................................................................... 12 2. Compraventa de bien ajeno....................................................................................................... 13. BI. 3. Supuestos de hecho de compraventa de bien ajeno regulados en el Código Civil Peruano .................................................................................................................................... 15 4. Validez del contrato de compraventa de un bien ajeno .............................................................. 21 5. Efectos de la compraventa de bien ajeno y su utilidad .............................................................. 28 6. Supuesto de ilicitud y nulidad en la venta de bienes ajenos ...................................................... 32 7. Venta de bien ajeno y la seguridad jurídica ............................................................................... 33. iv Esta obra ha sido publicada bajo la licencia Creative Commons Reconocimiento-No Comercial-Compartir bajola misma licencia 2.5 Perú. Para ver una copia de dicha licencia, visite http://creativecommons.org/licences/by-nc-sa/2.5/pe/.

(5) Biblioteca Digital - Dirección de Sistemas de Informática y Comunicación. Tema 3: Derecho Civil Peruano ....................................................................................................... 40 1. Definición .................................................................................................................................. 40 2. Fuentes del Derecho ................................................................................................................. 40 II. MATERIAL Y MÈTODOS............................................................................................................. 42 2.1 Objetivo de estudio .................................................................................................................. 42 2.2 Instrumentación (para la recolección datos por el autor) i/o fuentes de datos .......................... 42. NT. 2.3 Métodos y técnicas .................................................................................................................. 42. -U. III. RESULTADOS ........................................................................................................................... 44 IV. DISCUSIÓN ............................................................................................................................... 54. DO. V. CONCLUSIONES ........................................................................................................................ 63. RA. VI. RECOMENDACIONES............................................................................................................... 66. PO SG. VII. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ........................................................................................... 67. BI. BL IO. TE CA. DE. ANEXOS. v Esta obra ha sido publicada bajo la licencia Creative Commons Reconocimiento-No Comercial-Compartir bajola misma licencia 2.5 Perú. Para ver una copia de dicha licencia, visite http://creativecommons.org/licences/by-nc-sa/2.5/pe/.

(6) Biblioteca Digital - Dirección de Sistemas de Informática y Comunicación. RESUMEN La presente investigación estuvo dirigida a determinar -de conformidad a nuestro derecho civil- qué supuestos de contrato de compraventa de bienes inmuebles ajenos, pueden ser considerados como válidos, esto es, que encuentran con amparo legal. No se busca cuestionar si la forma como está regulado es justa o no, o si esta regulación guarda semejanza con la regulación que sobre la materia realizan otros países de nuestro sistema y tradición jurídica. La finalidad de esta investigación, se ciñe en determinar si, tal como se encuentra regulada esta figura en la normativa vigente, es correcto o no considerar válido a un contrato de este tipo.. DO. -U. NT. Uno de los principales propósitos de haber realizado esta investigación fue el concluir en una idea clara respecto al tratamiento que debería darse a este tipo de contratos, pues nuestra judicatura ha venido expresando argumentos y posiciones que difieren en gran medida respecto a la interpretación que realiza la generalidad de la doctrina nacional. El tratar de conciliar estas posturas, encontrando una solución que nos lleve a asumir una única posición respecto a los supuestos configuradores de este contrato, constituyó uno de los fines que se pretendió lograr con la presente investigación.. DE. PO SG. RA. Para tal efecto, se realizó el estudio de los distintos argumentos aportados por la doctrina nacional, aplicando el método científico y el análisis de los puntos comunes, confrontando ideas de ser el caso. Del mismo modo, se analizó sentencias emitidas por la Corte Suprema, a fin de conocer la posición que asume sobre la materia, para luego confrontar dichos argumentos con la normativa vigente y, a través del método exegético, determinar si la interpretación de los artículos traídos a colación, resultan los correctos a la luz de nuestro derecho en su conjunto, efectuando una interpretación sistemática de los mismos.. BI. BL IO. TE CA. Finalmente, y luego del análisis antes mencionado, se obtuvo como resultado principal, el considerar que un contrato de compraventa de bien inmueble ajeno, como cualquier contrato, es en principio una fuente de obligaciones, no conteniendo por sí misma, causales de nulidad. Del mismo modo se determinó que nuestra Corte Suprema limita la figura del contrato de venta de bien ajeno al supuesto en el cual ambas partes celebrantes conocen sobre la ajenidad y donde una de ellas solo se obliga a obtener que la otra adquiera, calificando a los demás supuestos como configuradores del tipo penal de estelionato, figura que tiene otra estructura típica, que no puede ser equiparada al contrato civil objeto de estudio. Asimismo, se determinó como uno de los elementos delimitadores para encontramos ante una venta de bien ajeno auténtica y por tanto válida, el de la necesaria postergación del efecto real del contrato, esto es, la verificación en un momento posterior de la trasferencia de propiedad, conforme se explica en la presente investigación. La conclusión principal arribada es que, al amparo del derecho civil peruano, en sus fuentes legales y doctrinales, el contrato de compraventa de bien inmueble ajeno, es aquel en el cual el vendedor se obliga frente al comprador, a transferirle él mismo, la propiedad de un bien que, a la fecha de celebración del contrato, no le pertenece; no siendo parte de este supuesto, aquellos contratos donde una de las partes solo se compromete a lograr que otra adquiera; al no ser lo mismo asumir un compromiso que asumir una obligación. Palabras clave: legislación civil, doctrina, fuente de obligaciones, efecto real.. vi Esta obra ha sido publicada bajo la licencia Creative Commons Reconocimiento-No Comercial-Compartir bajola misma licencia 2.5 Perú. Para ver una copia de dicha licencia, visite http://creativecommons.org/licences/by-nc-sa/2.5/pe/.

(7) Biblioteca Digital - Dirección de Sistemas de Informática y Comunicación. ABSTRACT The present investigation is directed to determine if based on the current norms, it can be considered that a contract of sale on real estate of others, would find legal protection by our civil legislation. It does not seek to question whether the way it is regulated is fair or not, or if this regulation is adjusted to international standards, that is, if it is similar to the regulation that other countries in our system and legal tradition make on the matter. The purpose of this investigation is only to determine if, as this figure is regulated in the current regulations, it is correct or not to consider a contract of this type valid.. DO. -U. NT. One of the main purposes of having carried out this investigation was to conclude on a clear idea regarding the treatment that should be given to this type of contract, since our judiciary has been expressing arguments and positions that differ greatly in relation to the interpretation made by the generality of the national doctrine. The attempt to reconcile these positions, finding a solution that leads us to assume a single position with respect to the supposed configurators of this contract, was one of the aims that was intended to be achieved with the present investigation.. PO SG. RA. For this purpose, the study of the different arguments contributed by the national doctrine was carried out, applying the scientific method and the analysis of the common points, confronting ideas of being the case. In the same way, judgments issued by the Supreme Court were analyzed, in order to know the position it assumes on the matter, to then confront these arguments with the current regulations and, through the exegetical method, determine whether the interpretation of the articles brought collate, they are correct in light of our right as a whole, making a systematic interpretation of them.. BI. BL IO. TE CA. DE. Finally, and after the aforementioned analysis, it was obtained as a main result, to consider that a contract for the sale of third-party real property, like any contract, is in principle a source of obligations, not containing by itself, grounds for nullity. In the same way, it was determined that our Supreme Court limits the figure of the contract for the sale of a foreign property to the assumption in which both celebrant parties know about the alienation and where one of them is only obliged to obtain that the other acquires, qualifying the other cases as configurators of the ‘estelionato’ criminal type, figure that has another typical structure, which cannot be compared to the civil contract under study. Likewise, it was determined as one of the delimiting elements to find us in front of a authentic sale of other people's property, and therefore valid for the right, that of the necessary postponement of the real effect of the contract, that is, the verification at a later moment of the transfer property, as explained and detailed in the present investigation. The main conclusion arrived at is that, under the Peruvian civil law, in its legal and doctrinal sources, the contract of sale of third-party real property is valid, since it is a contract that contains all the presuppositions, elements and requirements of validity of the act legal, not being one of them, the legitimacy to dispose. Key words: civil legislation, doctrine, source of obligations, real effect of the contract.. vii Esta obra ha sido publicada bajo la licencia Creative Commons Reconocimiento-No Comercial-Compartir bajola misma licencia 2.5 Perú. Para ver una copia de dicha licencia, visite http://creativecommons.org/licences/by-nc-sa/2.5/pe/.

(8) Biblioteca Digital - Dirección de Sistemas de Informática y Comunicación. I.. INTRODUCCION La compraventa de un bien ajeno en general, sigue siendo una figura controversial, tanto a nivel jurisprudencial como doctrinal, dado las eventuales consecuencias que este tipo de contrato acarrea, así como las distintas posiciones que asumen la judicatura y la doctrina respecto a qué contratos deben considerarse como tal o cuándo estamos ante una auténtica venta de bien ajeno válida para el derecho; posiciones que dependen muchas veces del enfoque desde el cual se. NT. analice este contrato, para algunos, una fuente de obligaciones, esto es, contratos que generan. -U. en primer término, únicamente la obligación de transferir la propiedad de un bien y por tanto. DO. perfectamente válidos; y para otros, quienes parten de un enfoque más allá del aspecto. RA. obligacional, contratos por los cuales se trasmite o se pretende trasmitir la propiedad de bienes. PO SG. ajenos, siendo imposibles jurídicos y actos contrarios al orden público y las buenas costumbres, dado que no se puede vender (entiéndase para ellos, trasmitir la propiedad) lo que es ajeno sin contar con el consentimiento del verdadero propietario, pues eso implicaría despojarlo de su. DE. propiedad.. TE CA. Estos distintos enfoques que se presentan hasta la actualidad, hacen ver que aún está lejos el momento en que exista una única solución pacifica para este tema, por momentos espinoso,. BL IO. dado el aparente divorcio existente entre la doctrina y la jurisprudencia en el Perú, donde cada uno, a su manera, tienen su propia interpretación respecto a los alcances de esta materia en la. BI. legislación civil; siendo importante analizar la legislación, la jurisprudencia y la doctrina nacional, las cuales conforman el derecho peruano, nutriéndose una de otra, y sirviendo de fuente de interpretación al momento de buscar la solución a casos concretos. Conforme lo indica Mosqueira (1987), en nuestra realidad social los contratos de venta de bienes ajenos se celebran con una frecuencia no imaginada. A diario se celebran innumerables contratos de compraventa en los que vendedores de productos (alimenticios, domésticos, industriales, etc.) se obligan a transmitir la propiedad de dichos bienes sin contar con la 1 Esta obra ha sido publicada bajo la licencia Creative Commons Reconocimiento-No Comercial-Compartir bajola misma licencia 2.5 Perú. Para ver una copia de dicha licencia, visite http://creativecommons.org/licences/by-nc-sa/2.5/pe/.

(9) Biblioteca Digital - Dirección de Sistemas de Informática y Comunicación. propiedad de los mismos, la que adquirirán con el objeto de cumplir su obligación. De igual modo muchos vendedores de inmuebles ofrecen la propiedad de los mismos y se obligan a transmitirla sin ser propietarios, adquiriendo posteriormente a la celebración del contrato la propiedad de dichos bienes con el objeto de cumplir su obligación de transmitir, sin que en esos casos nos encontremos ante hipótesis de ventas celebradas en representación de alguien o por comisión. Quizá resulte más sencillo poder entender y aceptar la validez de un contrato de. NT. compraventa de bien ajeno, cuando se trate de un bien mueble, pues en estos casos, es. -U. fácilmente diferenciable el momento en que se asume la obligación y el momento de su. DO. cumplimiento, dado el sistema del título y el modo que rige en la trasferencia de estos bienes y. RA. los diferentes momentos en que estos se verifican, siendo posible obligarse a trasmitir un bien en. PO SG. un momento en que no se es titular del mismo, para luego, llegado el momento de cumplir con la obligación, y efectuar la entrega del bien (traditio), pueda el deudor ya haber adquirido la. DE. propiedad del mismo.. En estos casos es muy común la venta de bien ajeno pues muchas veces se celebra. TE CA. contrato con el proveedor quien se compromete a transferir un bien, que luego de suscrito el. BL IO. contrato recién lo adquiere del productor. No por ello el contrato resulta inválido. Es por dicha circunstancia que se prefirió enfocar la presente investigación al caso de la. BI. venta de bien inmueble ajeno, que es donde se presentan los mayores inconvenientes, pues al amparo de lo establecido en el artículo 949º del código civil, la sola obligación de enajenar un bien inmueble, hace a su acreedor, propietario del mismo; siendo allí donde se genera la controversia, en la posibilidad de trasmitir la propiedad de un inmueble por parte de alguien que no es propietario del mismo al momento de generarse la obligación. No obstante, y en base a lo expresado por un importante sector de la doctrina, considero que no debería existir tales inconvenientes, si se interpretara de manera adecuada esta figura en. 2 Esta obra ha sido publicada bajo la licencia Creative Commons Reconocimiento-No Comercial-Compartir bajola misma licencia 2.5 Perú. Para ver una copia de dicha licencia, visite http://creativecommons.org/licences/by-nc-sa/2.5/pe/.

(10) Biblioteca Digital - Dirección de Sistemas de Informática y Comunicación. la forma como se encuentra regulada en nuestro código civil, siendo importante por lo demás, no equiparar, como ha ocurrido a menudo, diversos supuestos de este contrato -que tiene naturaleza civil-, con la figura de estelionato de contenido penal, traído muchas veces a colación por la judicatura como fundamento para considerar nulo dichos actos jurídicos; siendo además importante que se tenga en claro los conceptos y en qué casos considerar que un contrato. NT. contiene una causal valedera que acarree su nulidad.. -U. 1.1 Realidad Problemática. DO. Dentro de las principales actividades que realiza el hombre, con el fin de satisfacer las. RA. necesidades de su vida en sociedad; sin duda alguna, la compraventa ocupa un lugar primordial,. PO SG. constituyéndose como uno de los medios más importantes (una de las herramientas) para lograr ese fin. Esta figura jurídica, tiene por finalidad trasmitir la propiedad de un bien a favor de un sujeto adquirente, quien busca satisfacer una necesidad con dicha adquisición, posibilitando de. DE. este modo, la libre circulación de la riqueza.. TE CA. No obstante lo expresado, existe una figura peculiar que ha estado y está presente por mucho tiempo en la realidad jurídica, tanto nacional como extranjera, y esa es la venta de bienes. BL IO. ajenos, entendido esta como el contrato mediante el cual una persona llamada vendedor, se obliga a transferir la propiedad de un bien que a la fecha de celebrarse el contrato, no forma. BI. parte de su patrimonio; a favor de otra llamada comprador, quien se obliga a pagarle un precio en dinero como contraprestación. Esta figura, si bien se encuentra recogida dentro de nuestra legislación civil, ha generado posiciones encontradas en cuanto a su alcance y aplicación. Tanto así que aún en aún existen marcadas divergencias entre la doctrina y la jurisprudencia respecto a qué supuestos deben considerarse válidos, lo que tiene incidencia al momento de resolver casos concretos donde las partes hayan celebrado un contrato sobre bienes ajenos. 3 Esta obra ha sido publicada bajo la licencia Creative Commons Reconocimiento-No Comercial-Compartir bajola misma licencia 2.5 Perú. Para ver una copia de dicha licencia, visite http://creativecommons.org/licences/by-nc-sa/2.5/pe/.

(11) Biblioteca Digital - Dirección de Sistemas de Informática y Comunicación. Es así que, a lo largo de las últimas décadas; la figura de la venta de bienes ajenos, ha resultado un tema álgido y controversial, tanto que, a pesar del intento por establecer una adecuada regulación, en la actualidad continúa siendo objeto de controversia, tanto doctrinaria como jurisprudencialmente; teniendo especial incidencia en el caso de los bienes inmuebles, dado su mayor valor y su importancia dentro de la sociedad, así como la posición que asume nuestro código civil, donde para que opere la transferencia de la propiedad, basta el solo. NT. consentimiento, sin ser necesario otro acto traslativo (como si ocurre para el caso de los bienes. -U. muebles, donde la obligación surgida y el efecto real pueden fácilmente verificarse en momentos. DO. distintos).. RA. Si bien resulta necesario, que se cuente con instrumentos legales que faciliten y garanticen. PO SG. el adecuado comercio de los bienes en el mundo moderno, y con ello se asegure la efectiva y eficiente circulación de la riqueza dentro de la sociedad; resulta también importante, el hecho que los juzgadores apliquen de modo correcto esos instrumentos en la solución de los casos. TE CA. caracterizan cada caso.. DE. particulares, que son disímiles entre sí, en cuanto a las circunstancias, finalidades y matices que. La venta de un bien ajeno, que a primera impresión podría parecer anómala, no es. BL IO. infrecuente en nuestra sociedad, donde las diversas necesidades propias de las actividades de los sujetos de derecho, dan cabida a este tipo de contrato, sin que con ello se niegue la. BI. existencia de casos donde la presencia de mala fe y la premeditada actuación de alguna de las partes, han originado que se presenten muchos conflictos en el ámbito social y judicial, no siempre con predecibles soluciones, siendo por tanto, un tema aún discutible y pendiente de ser revisado a fin de obtener soluciones uniformes, que permitan que esta figura siga existiendo, para el beneficio del tráfico comercial, y no para ser usado en la consecución de fines no amparados por el derecho.. 4 Esta obra ha sido publicada bajo la licencia Creative Commons Reconocimiento-No Comercial-Compartir bajola misma licencia 2.5 Perú. Para ver una copia de dicha licencia, visite http://creativecommons.org/licences/by-nc-sa/2.5/pe/.

(12) Biblioteca Digital - Dirección de Sistemas de Informática y Comunicación. Ahora bien, dentro del tráfico comercial, qué duda cabe, son los bienes inmuebles los que han sido objeto de la mayor cantidad de casos sobre venta de bien ajeno, dado su valor económico y su importancia y trascendencia social. Es por ello que surge la necesidad de analizar cómo es que se viene dando tratamiento y solución a este complejo tema en el derecho peruano, circunscribiéndonos a lo que establece la doctrina, la legislación y la jurisprudencia, a fin de determinar cuál debería ser la solución correcta de los conflictos que deriven de este. NT. hecho. El orden en que se mencionan no es arbitrario, sino que corresponde al orden que. -U. consideramos lógico dentro del armado legal y la resolución de casos judiciales, pues la. DO. legislación se fundamenta en estudios doctrinarios, tanto nacionales como extranjeros, a su vez. RA. la jurisprudencia se fundamenta tanto en la legislación como en la doctrina.. PO SG. Resulta también una realidad, el que la doctrina no ha profundizado respecto a las consecuencias que tiene para el real propietario, la venta de un bien por parte de terceros, aspecto que ha quedado solo en manos de los juzgadores, por lo que resulta importante. 1.2 Antecedentes. TE CA. contrato suscrito por terceros.. DE. esclarecer este aspecto analizando la legitimidad en intervención del real propietario en un. BI. tenemos:. BL IO. Entre los estudios previos realizados que se relacionan con nuestro tema de investigación,. - QUISPE, Jorge (2006) en su tesis para optar por el grado de magister denominada “La venta de bien ajeno y su cuestionamiento en vía judicial por el propietario del bien objeto de venta”, concluye: “El contrato de compraventa de bien ajeno, al ser un contrato válido, contemplado en nuestra legislación, y por tanto al no estar viciado de causal de ineficacia estructural, no puede ser cuestionado por un tercero como el propietario del bien, invocando alguna causal de nulidad del acto jurídico; pues dicho contrato sólo surte efecto entre las partes 5 Esta obra ha sido publicada bajo la licencia Creative Commons Reconocimiento-No Comercial-Compartir bajola misma licencia 2.5 Perú. Para ver una copia de dicha licencia, visite http://creativecommons.org/licences/by-nc-sa/2.5/pe/.

(13) Biblioteca Digital - Dirección de Sistemas de Informática y Comunicación. contratantes y son sólo ellos quienes están legitimados para cuestionarlo, resultando ineficaz para el propietario hasta que el vendedor llegue a perfeccionar la transferencia de su bien”. - HERNANDEZ, William (2015) en su tesis para optar por el grado de magister denominada “La deficiente regulación del contrato de compraventa de bien ajeno y su influencia en los operadores jurisdiccionales al momento de emitir sus fallos judiciales”, concluye:. NT. “La existencia de diferentes criterios en los magistrados al momento de resolver vía. -U. casación cuestiones jurídicas sobre el contrato de compraventa de bien ajeno obedece al. DO. desconocimiento de la institución y la inexistencia de reglas de juego sólidas y justas, lo cual. PO SG. incertidumbre jurídica en los justiciables”.. RA. atenta contra la previsibilidad respecto de los actos de los jueces y genera un clima de. - NINAMANCCO, Jhushein (2015) en su tesis para optar por el grado de magister denominada “La delimitación del supuesto de la compraventa de bien ajeno y sus particulares efectos, con. DE. especial referencia a la situación del propietario del bien”, concluye:. TE CA. “En relación al verdadero dueño, la compraventa de bien ajeno es ineficaz, puesto que éste no participa en la celebración de dicho contrato. Para el genuino titular del bien, este contrato resulta ser inter alios acta. Por consiguiente, no se necesita en modo alguno apelar. BL IO. a la categoría de la invalidez para explicar la ausencia de efectos de este contrato con respecto al propietario verdadero. Se trataría, dada la eficacia que el contrato ciertamente. BI. puede desplegar entre las partes, de una ineficacia relativa”.. 1.3 Justificación El presente trabajo aborda un tema, que aún resulta objeto de discusión a nivel doctrinal y judicial, sin que exista criterios uniformes respecto a los supuestos de hecho que deban considerarse como configuradores de una auténtica venta de bien ajeno y la solución que debiera darse frente a las controversias que se presentan; siendo importante analizar si las causales por las cuales la judicatura considera que debe declararse la nulidad de algunos de 6 Esta obra ha sido publicada bajo la licencia Creative Commons Reconocimiento-No Comercial-Compartir bajola misma licencia 2.5 Perú. Para ver una copia de dicha licencia, visite http://creativecommons.org/licences/by-nc-sa/2.5/pe/.

(14) Biblioteca Digital - Dirección de Sistemas de Informática y Comunicación. estos supuestos (falta de manifestación de voluntad, imposibilidad jurídica del objeto, fin ilícito, etc.); son las adecuadas a la luz de la legislación y los estudios doctrinarios sobre la figura de la compraventa. Es así que el presente trabajo de investigación se justifica bajo los siguientes aspectos:  Científico. El presente trabajo de investigación resulta importante dado que busca proporcionar nuevos conocimientos confiables respecto a la configuración de los supuestos. NT. de hecho de una compraventa de bien ajeno válida, así como sus efectos; a través de una correcta interpretación de la norma jurídica, contribuyendo de esta manera con la dilucidación. -U. de este importante tema del derecho civil.. DO.  Técnico. El presente trabajo de investigación es importante dado que brindará a los. RA. operadores jurídicos conocimientos detallados sobre la compraventa de un bien inmueble. PO SG. ajeno y su validez, constituyéndose en un instrumento de consulta.  Metodológico. Su importancia radica en que permitirá la aplicación de métodos de investigación jurídica como la sistematización e interpretación, que generará conocimientos. TE CA. futuras investigaciones.. DE. válidos y confiables en el área del derecho, los mismos que podrán tenerse en cuenta para.  Valor Teórico. El estudio permitirá clarificar los alcances que tiene la figura jurídica de la. BL IO. compraventa de bien inmueble ajeno; así como el análisis de la normativa que lo regula, abordándose conceptos como la nulidad del acto jurídico y sus causales, la validez y eficacia. BI. de este tipo de contratos, sus efectos, la posibilidad de intervención del verdadero propietario del bien para discutir la validez de un contrato celebrado por terceros, la finalidad de la existencia de este tipo de contratos y su diferenciación de la figura del estelionato y de otras figuras del ámbito civil; aplicándose en su análisis, las herramientas de interpretación y argumentación jurídica. Todos estos aspectos pueden servir como fuente de consulta para futuras investigaciones.. 7 Esta obra ha sido publicada bajo la licencia Creative Commons Reconocimiento-No Comercial-Compartir bajola misma licencia 2.5 Perú. Para ver una copia de dicha licencia, visite http://creativecommons.org/licences/by-nc-sa/2.5/pe/.

(15) Biblioteca Digital - Dirección de Sistemas de Informática y Comunicación.  Relevancia Social: Los resultados de la investigación podrán generar un importante impacto en la sociedad, dado los casos ventilados en sede judicial, respecto a la disposición de bienes inmuebles por parte de personas que no ostentan la titularidad sobre los mismos.  Implicaciones Prácticas: Al establecer conceptos y teorías, coadyuva a la correcta calificación del supuesto de venta de bien ajeno y la resolución de los casos que lleguen a la vía judicial, lo que contribuirá a resolver problemas presentes o que surgieran en un futuro,. NT. por medio de criterios uniformes.. -U. 1.4 Formulación del problema. DO. ¿Al amparo del derecho civil peruano, resulta correcta la delimitación como supuestos de hecho. RA. válidos de compraventa de bien inmueble ajeno, la efectuada por la judicatura nacional?. PO SG. 1.5 Hipótesis. Al amparo del derecho civil peruano, la delimitación de los supuestos de hecho que configuran una compraventa de bien inmueble ajeno válida, efectuada por nuestra judicatura, resulta limitante y en. BI. BL IO. TE CA. DE. algunos casos errada.. 8 Esta obra ha sido publicada bajo la licencia Creative Commons Reconocimiento-No Comercial-Compartir bajola misma licencia 2.5 Perú. Para ver una copia de dicha licencia, visite http://creativecommons.org/licences/by-nc-sa/2.5/pe/.

(16) Biblioteca Digital - Dirección de Sistemas de Informática y Comunicación. MARCO TEÓRICO TEMA 1 EL ACTO JURIDICO Y SU VALIDEZ 1. Definición de Acto Jurídico En primer término podemos definir al acto jurídico como un hecho jurídico, voluntario, lícito con manifestación de voluntad y efectos queridos que respondan a la intención del sujeto. NT. (Vidal, 2007).. -U. Por su parte Taboada (1996) refiere que el negocio jurídico es un supuesto de hecho conformado por una o más declaraciones de voluntad, que en cuanto producidas en la realidad. RA. jurídica a la realización del supuesto negocial.. DO. social, determina automáticamente la producción de efectos jurídicos enlazados por la norma. PO SG. Nuestro código civil define al acto jurídico en su artículo 140, como la manifestación de voluntad destinada a crear, regular, modificar o extinguir relaciones jurídicas.. DE. 2. Estructura del Acto Jurídico. TE CA. La estructura del negocio jurídico está compuesta por presupuestos, elementos y requisitos, conforme se detalla a continuación. Presupuestos: es todo aquello que debe preexistir para que el negocio jurídico pueda. BL IO. -. celebrarse o formarse, siendo estos: el sujeto y el objeto. Elementos: son los componentes o partes integrantes que conforman el negocio jurídico,. BI. -. siendo estos: la manifestación de voluntad, la causa y la forma. -. Requisitos: son todas aquellas condiciones que deben cumplir tanto los elementos como los presupuestos para que el negocio jurídico pueda producir válidamente sus efectos (para que sea válido).. 9 Esta obra ha sido publicada bajo la licencia Creative Commons Reconocimiento-No Comercial-Compartir bajola misma licencia 2.5 Perú. Para ver una copia de dicha licencia, visite http://creativecommons.org/licences/by-nc-sa/2.5/pe/.

(17) Biblioteca Digital - Dirección de Sistemas de Informática y Comunicación. 3. Validez del Acto Jurídico Los presupuestos y elementos del acto jurídico deben cumplir ciertos requisitos para que este sea válido, siendo que conforme al artículo 140º del código civil, se requiere: 1.- Plena capacidad de ejercicio, salvo las restricciones contempladas en la ley. Refiere a la plena capacidad de ejercicio de sus derechos civiles, la que se adquiere al. NT. cumplir los 18 años de edad. Es la facultad que tiene todo sujeto de derecho para ejercitar. -U. directamente sus derechos, así como adquirir y cumplir, de la misma manera, con sus. DO. obligaciones (Reyna, 2015).. RA. 2.- Objeto física y jurídicamente posible.. PO SG. La posibilidad física hace referencia a que el bien sobre el cual recae el derecho debe existir o tener la posibilidad de existir; contrario sensu, habrá imposibilidad física cuando se trate. DE. de bienes, que no tengan existencia o no tengan la posibilidad de existir. La posibilidad jurídica se refiere a que el comercio de los bienes esté permitido por el. TE CA. ordenamiento jurídico. Vidal (2007) indica que la posibilidad jurídica está referida a la conformidad de la relación jurídica con el ordenamiento jurídico y que la imposibilidad. BL IO. supone a su vez, que la relación jurídica no pueda estar dentro del marco legal, como cuando las partes adquieren derechos y contraen obligaciones respecto de bienes cuyo. BI. tráfico está prohibido. 3.- Fin lícito. Al respecto, Reyna (2015) manifiesta que el fin lícito se refiere a que no sea contrario a la ley, aunque lo que el legislador ha querido significar es que el fin (aspecto subjetivo) que las partes persiguen con la celebración del acto debe adecuarse al ordenamiento jurídico, es decir, que no debe vulnerar la ley, el orden público o las buenas costumbres.. 10 Esta obra ha sido publicada bajo la licencia Creative Commons Reconocimiento-No Comercial-Compartir bajola misma licencia 2.5 Perú. Para ver una copia de dicha licencia, visite http://creativecommons.org/licences/by-nc-sa/2.5/pe/.

(18) Biblioteca Digital - Dirección de Sistemas de Informática y Comunicación. Vidal añade que la ilicitud de la finalidad se determina cuando la manifestación de voluntad no se dirige a la producción de efectos jurídicos que puedan recibir tutela jurídica, pues la intención evidenciada de los celebrantes es antijurídica.. 4.- Observancia de la forma prescrita bajo sanción de nulidad.. NT. La forma es la manera como se manifiesta la voluntad. Al respecto en nuestro código civil. -U. existe la forma ad solemnitatem y ad probationen, siendo la primera a la que la legislación civil sanciona con nulidad su inobservancia, siendo por tanto, que en estos casos, la forma. BI. BL IO. TE CA. DE. PO SG. RA. DO. es obligatoria y constituye un requisito del validez del acto jurídico.. 11 Esta obra ha sido publicada bajo la licencia Creative Commons Reconocimiento-No Comercial-Compartir bajola misma licencia 2.5 Perú. Para ver una copia de dicha licencia, visite http://creativecommons.org/licences/by-nc-sa/2.5/pe/.

(19) Biblioteca Digital - Dirección de Sistemas de Informática y Comunicación. TEMA 2 COMPRAVENTA DE BIEN AJENO 1. Contrato de Compraventa Respecto al contrato de compraventa, el artículo 1529 del Código Civil peruano nos brinda una primera definición al señalar que por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la. NT. propiedad del bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero.. -U. Siguiendo a la doctrina nacional se afirma que la compraventa es un contrato por el cual una persona denominado vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien a otra. DO. persona llamada comprador y ésta a pagar su precio en dinero (Peralta, 2005). PO SG. RA. Asimismo, se pueden distinguir los siguientes aspectos:. - El carácter consensual de la compraventa, por cuanto queda perfeccionado el contrato en el instante en que se forma el acuerdo de las partes sobre el bien vendido y el precio (Castillo,. DE. 2003).. TE CA. - La compraventa no es por sí misma, un contrato traslativo, ya que el vendedor no transfiere el bien, sino simplemente se obliga, por tanto, el derecho de entrega surge como. BL IO. consecuencia de la ejecución del contrato (De la Puente, 2001). - Precisa que el precio debe ser pagado en dinero, con lo que se excluye la posibilidad de. BI. que se pague mediante algo distinto. Sobre el particular De la Puente (2001) refiere que “la relación jurídica creada por el contrato está compuesta por obligaciones a cargo de las partes, pues el contrato es una fuente de obligaciones”. Al respecto, Castillo (2015) estima impropio asignar al contrato efectos reales y no meramente obligacionales, pues en el derecho peruano los contratos –por sí mismos- no. 12 Esta obra ha sido publicada bajo la licencia Creative Commons Reconocimiento-No Comercial-Compartir bajola misma licencia 2.5 Perú. Para ver una copia de dicha licencia, visite http://creativecommons.org/licences/by-nc-sa/2.5/pe/.

(20) Biblioteca Digital - Dirección de Sistemas de Informática y Comunicación. transfieren ningún derecho real, ya que su objeto es la creación, modificación, regulación o extinción de obligaciones; y si algún derecho real constituye objeto de las mismas, su transferencia tendrá que ser apreciada en el nivel de ejecución de las obligaciones. Por su parte Mosqueira (1987) refiere que el contrato de compraventa como todos los contratos en nuestro código civil es -respecto de su formación- un contrato consensual, es decir, su celebración se produce por el simple acuerdo dado por las partes. De esta manera la. NT. compraventa no constituye un contrato real, que es aquel que a consecuencia de su. -U. celebración requiere que se haga la entrega y produce la transmisión de la propiedad del bien. DO. vendido. De igual modo, el contrato de compraventa es -respecto de sus efectos- un contrato. RA. de eficacia obligacional, es decir, por su celebración surgen o nacen exclusivamente. PO SG. obligaciones entre las partes.. Diremos entonces que mediante esta figura contractual, se establecen relaciones de naturaleza obligacional entre las partes, por un lado, el de transferir la propiedad de un bien, y. DE. por el otro, el de pagar su precio en dinero. Ambas partes resultan siendo deudor y acreedor. TE CA. del otro.. BL IO. 2. Compraventa de bien ajeno. En primer término, debemos referirnos al aspecto relacionado con la ajenidad del bien.. BI. Sobre este punto diremos que no existe mayor discusión ni zonas grises sobre lo que se debe entender por bien ajeno. Así, De la Puente (2001) refiere que: “tomando en consideración que se entiende por ajeno lo que pertenece a otro, puede decirse que bien ajeno es el bien, tanto presente como futuro, que no forma parte del patrimonio de una persona”. En lo referente a la compraventa de bien ajeno el autor antes citado señala que de acuerdo con el sistema peruano, debe entenderse por tal a aquel contrato de compraventa. 13 Esta obra ha sido publicada bajo la licencia Creative Commons Reconocimiento-No Comercial-Compartir bajola misma licencia 2.5 Perú. Para ver una copia de dicha licencia, visite http://creativecommons.org/licences/by-nc-sa/2.5/pe/.

(21) Biblioteca Digital - Dirección de Sistemas de Informática y Comunicación. común y corriente cuya peculiaridad radica en que recae sobre un bien que el vendedor conoce que es ajeno, y el comprador lo ignora. (De la Puente, 2006) Por su parte Barchi (2011) define a la compraventa de bien ajeno como: “el contrato de atribución patrimonial (función traslativa) que tiene por objeto un derecho cuya titularidad corresponde a un sujeto distinto del vendedor y donde éste actúa en nombre propio (agere nomine propio)”.. NT. Indica el autor que en la hipótesis de la compraventa de bien ajeno, se debe distinguir: el. -U. contrato de compraventa en que el vendedor no propietario actúa en nombre ajeno, del. DO. contrato en que el vendedor no propietario actúa en nombre propio. En el primer supuesto. RA. incluye a los casos en que se cuente o no con poder de representación; y en el segundo, los. PO SG. casos en que el adquirente conoce que la cosa es ajena y en el que desconoce dicha circunstancia. (Barchi, 2011). DE. A su vez, Castillo (2015) señala1 que la venta de bien ajeno, no es más que un contrato de compraventa común y corriente, siendo el único elemento distintivo, el hecho de que el bien. TE CA. objeto de la prestación del vendedor no le pertenece en propiedad al momento de la celebración del contrato, por lo que se está ante un contrato de compraventa, con todas las. BL IO. obligaciones y efectos que genera esta figura típica. Agrega que la venta de bien ajeno es. BI. aquel contrato de compraventa celebrado entre un vendedor que no es propietario del bien que vende, y un comprador común y corriente, surgiendo de este contrato, como en cualquier compraventa, la obligación del vendedor de transferir la propiedad del bien al comprador y la obligación del comprador de pagar su precio en dinero. 1. Este autor además, analizando diversas situaciones, pone como ejemplo que, resultando un hecho que a nadie pertenecerán todos los automóviles del mundo, podrá darse el caso de que a una persona no le pertenezca algún automóvil que se ha comprometido a entregar. Ante ello, caben dos posibilidades: que esa persona se haya obligado a entregar un automóvil perfectamente delimitado, es decir, un bien cierto, o que esa persona se haya comprometido a entregar un automóvil de una determinada marca, sin especificarlo ni determinarlo, supuesto en el cual estaremos frente al caso de una obligación de dar un bien incierto o indeterminado. El primer caso deberá regirse por las normas del contrato de compraventa de bienes ajenos, ya que al tratarse de un bien cierto o determinado al momento de la celebración del contrato, será verdaderamente relevante el hecho de que ese bien pertenezca o no al patrimonio de quien se obliga a transferirlo. En el segundo caso, de la venta de un bien determinado solo en especie y cantidad) no habría mayores problemas, al tratarse de un bien indeterminado, el mismo que, al tiempo de celebrarse el contrato, podría no pertenecer al patrimonio del vendedor, o perteneciendo, junto a otro grupo de bienes de la misma especie, no haya decidido cual vender.. 14 Esta obra ha sido publicada bajo la licencia Creative Commons Reconocimiento-No Comercial-Compartir bajola misma licencia 2.5 Perú. Para ver una copia de dicha licencia, visite http://creativecommons.org/licences/by-nc-sa/2.5/pe/.

(22) Biblioteca Digital - Dirección de Sistemas de Informática y Comunicación. Por nuestra parte podemos mencionar que si bien en el plano fáctico cualquier contrato que tenga por fin la trasmisión de propiedad de un bien que no pertenece al transferente o vendedor, sería un contrato sobre bien ajeno; no obstante, solo deberá ser merecedor de reconocimiento legal cuando este contrato no tenga por fin el defraudar o perjudicar el patrimonio de terceras personas, por lo que si bien en sentido amplio esta figura podría abarcar cualquier compraventa donde el bien sea ajeno, en sentido estricto, solo deberá ser. NT. considerado como contrato amparado y reconocido como tal por nuestra legislación, aquel por. -U. el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien (con cuya. DO. titularidad no cuenta en ese momento) a favor de otra llamada comprador, quien a su vez se. RA. obliga a pagar su precio en dinero, y cuya eficacia real no se produce ni se busca producir de. PO SG. forma inmediata. Podemos añadir que la regulación prevista para los contratos sobre bienes ajenos, solo resultarían aplicables cuando se contrate sobre bienes determinados o ciertos,. DE. pues en estos casos podríamos hablar de ajenidad con mayor certeza.. TE CA. 3. Supuestos de hecho de compraventa de bien ajeno regulados en el Código Civil peruano Apreciamos que en nuestro Código civil existen varios artículos que vendrían a regular los. BL IO. alcances de la venta de bien ajeno, esto es, a partir del artículo 1537 y siguientes. Sin embargo, nos resulta evidente que dada la remisión que realiza, el artículo 1537 (y su. BI. consecuente artículo 1538), no contiene la figura de venta de bien ajeno, sino una que se asemeja a la promesa u obligación de hecho de tercero 2. En una auténtica compraventa, solo el vendedor es quien se obliga a transferir la propiedad, él será el obligado a cumplir y no un tercero. En general se podría hablar que, mediante aquel artículo se está contratando respecto a bienes ajenos, mas no sería propiamente una compraventa.. 2. Conforme a este artículo, incluso se podría cumplir la obligación de obtener que otro adquiera la propiedad mediante otro tipo de actos jurídicos como: donación, legado, permuta, por lo que no está circunscrito solo a la compraventa.. 15 Esta obra ha sido publicada bajo la licencia Creative Commons Reconocimiento-No Comercial-Compartir bajola misma licencia 2.5 Perú. Para ver una copia de dicha licencia, visite http://creativecommons.org/licences/by-nc-sa/2.5/pe/.

(23) Biblioteca Digital - Dirección de Sistemas de Informática y Comunicación. Sobre el particular, Castillo (2015) opina que resulta perjudicial el haber incluido en el artículo 1537 la norma de remisión a la figura contenida en los artículos 1470 y siguientes; pues se llegaría al absurdo de que no estaría expresamente legislada la venta de bien ajeno en estricto; es decir, cuando vendedor y comprador saben que el bien es ajeno y desean celebrar un contrato de compraventa y no uno de promesa de la obligación o del hecho de un tercero, pero si se contempla el caso en el cual el comprador cree que el bien es propio del vendedor y. NT. lo compra, considerándose este caso como compraventa.. -U. El citado autor se formula además la siguiente interrogante: ¿Es que acaso el legislador. DO. habría preferido legislar como compraventa un supuesto en el cual el comprador no ha. RA. expresado, necesariamente, su voluntad verdadera sobre otro en el que ambas partes saben. PO SG. perfectamente que quieren comprar y vender un bien ajeno? Al respecto, compartimos la opinión del autor, pues consideramos que sería un absurdo pretender creer que el contrato de compraventa de bien ajeno en estricto (vendedor se obliga a. DE. transferir él mismo) esté prohibido, y que solo se admita la validez cuando el comprador. TE CA. desconoce sobre la ajenidad, pues conforme se expondrá luego, el conocimiento de esta circunstancia no constituye un elemento de validez de este acto jurídico, por lo que se debe. BL IO. admitir que un contrato en este sentido, no es nulo, sino que se encuentra permitido en nuestro. BI. derecho civil.. Conforme a lo antes expresado, podemos decir que son dos los supuestos de hecho que. configurarían una compraventa sobre bien ajeno: cuando el comprador conoce respecto a la ajenidad del bien, y cuando ignora esta circunstancia, en ambos casos, el vendedor y solo él se compromete a trasferir la propiedad al comprador, siendo que en el primero de los supuestos, será algo común que las partes decidan fijar un plazo para el cumplimiento de la obligación (de no cumplirse se podría recurrir al juez a pedir el cumplimiento o la resolución del contrato, y en. 16 Esta obra ha sido publicada bajo la licencia Creative Commons Reconocimiento-No Comercial-Compartir bajola misma licencia 2.5 Perú. Para ver una copia de dicha licencia, visite http://creativecommons.org/licences/by-nc-sa/2.5/pe/.

(24) Biblioteca Digital - Dirección de Sistemas de Informática y Comunicación. caso de no haberse fijado plazo, solicitar al juez que lo fije al amparo del artículo 182 del código civil). No estoy de acuerdo respecto a la posición asumida por De la Puente (citado por Castillo, 2003), en cuanto a que sólo si el vendedor oculta la información sobre la ajenidad del bien se produce la verdadera venta de bien ajeno, y que si esta información es revelada al comprador, entonces se da la figura contemplada en el artículo 1537º del Código Civil. Considero que el. NT. hecho que el comprador conozca o no sobre la ajenidad, no determina necesariamente la. -U. existencia o no de una venta de bien ajeno, sino que esta viene determinada por las. DO. obligaciones expresas establecidas dentro del contrato, por lo que si la parte vendedora se. RA. compromete a transferir él mismo la propiedad de un bien ajeno, habrá compraventa de bien. PO SG. ajeno, aunque el comprador sepa sobre la ajenidad.. Del mismo parecer es Escobar (1994), quien manifiesta respecto a la opinión 3 de De la. DE. Puente:. … esta no debe ser compartida, pues el hecho que las partes conozcan la ajenidad del bien. TE CA. no determina, per se, que el contrato que se está celebrando sea el regulado por el artículo 1537. Lo que determina la tipología contractual no es el hecho, por demás subjetivo, de que. BL IO. las partes conozcan o no ciertas circunstancias fácticas que rodean el caso. Lo. BI. determinante es la estructura del conjunto de atribuciones patrimoniales que cada una de las partes asuma, pues de acuerdo con este dato objetivo, la ley le asigna al contrato un tipo determinado y una regulación propia. Continúa este autor indicando que las partes pueden declarar conocer la ajenidad del bien y, no obstante ello, querer celebrar un contrato por el cual una se obligue a transferirle a la otra la propiedad de ese bien. En este caso, sostener que no se ha celebrado una compraventa -. 3. Opinión según la cual si al momento de celebrar el contrato ambas partes saben que el bien es ajeno, el contrato así celebrado no sería una compraventa -de bien ajeno-, sino más bien un «compromiso de obtener que otro adquiera».. 17 Esta obra ha sido publicada bajo la licencia Creative Commons Reconocimiento-No Comercial-Compartir bajola misma licencia 2.5 Perú. Para ver una copia de dicha licencia, visite http://creativecommons.org/licences/by-nc-sa/2.5/pe/.

(25) Biblioteca Digital - Dirección de Sistemas de Informática y Comunicación. obviamente sin eficacia real-, sino otro contrato, distinto al que se quiso y declaró, importaría imponerle a las partes una relación jurídica no querida por ellas (Escobar, 1994) Por otro lado, De la Puente (2001) manifiesta que: Es connatural a la venta de bien ajeno la existencia de un plazo suspensivo inicial a partir de la celebración del contrato, que permita al vendedor adquirir la propiedad del bien para luego transferirla al comprador; y si durante el decurso de ese plazo el comprador llega a. -U. DO. con la alternativa de solicitar la rescisión del contrato.. NT. conocer que el bien no pertenece al vendedor tendrá certeza que antes no tenía y contará. Consideramos que esto puede no presentarse en todos los casos, pues si bien en una real. RA. compraventa de bien ajeno, en que ambas partes conozcan sobre la ajenidad del bien, resulta. PO SG. muy probable que las partes acuerden un plazo suspensivo para el cumplimiento o eficacia del contrato. Esto no sucede en el caso de la venta de un inmueble ajeno donde el comprador. DE. desconoce la ajenidad, pues aquí será muy poco probable que las partes acuerden un plazo. TE CA. para el cumplimiento (eficacia real), a menos que exista otras circunstancias que determinen al comprador a aceptar que se difiera el plazo de cumplimiento de la obligación de transferir, pero. BL IO. dichos casos no tendrían como fin acordado el esperar que el vendedor adquiera el bien, pues se entiende que el comprador desconoce sobre la ajenidad, por lo que difícilmente se daría el. BI. supuesto en que el comprador se “entere” de la ajenidad durante “el plazo que otorgó para que el vendedor adquiera la propiedad”. Sobre lo antes expresado, habría que añadir que las partes podrían no haber fijado plazo, pero conforme a la facultad concedida por el artículo 182 del código civil, el juez podría fijarlo ante el pedido de una de ellas. Ahora bien, resulta claro que si alguien vende un bien como suyo siendo ajeno, desconociendo el comprador de este hecho, cuando éste se percate que aquel no puede 18 Esta obra ha sido publicada bajo la licencia Creative Commons Reconocimiento-No Comercial-Compartir bajola misma licencia 2.5 Perú. Para ver una copia de dicha licencia, visite http://creativecommons.org/licences/by-nc-sa/2.5/pe/.

(26) Biblioteca Digital - Dirección de Sistemas de Informática y Comunicación. cumplir su obligación dada la ajenidad, entonces podrá demandar la rescisión. Al respecto, debe indicarse que en cuanto a la venta de inmuebles, este supuesto no debería ser muy frecuente, pues implicaría estar ante un comprador algo negligente para no agenciarse de la información necesaria e indispensable para saber que el bien no es del vendedor. No obstante, el contrato no sería per se nulo, pudiendo darse supuestos como el de un intermediario, que sin decir que el bien que vende es ajeno, establezca un plazo suspensivo, dentro del cual él. NT. busque por todos los medios hacerse de la propiedad, o incluso ya la tenga asegurada o haya. -U. estado en vías de obtenerla a la fecha de contraer la nueva obligación. También podría darse. DO. el caso de un pseudo propietario, quien se creyó con derechos, como un heredero aparente,. RA. que luego es preterido por otro con mejor derecho, o reaparece el presunto muerto de quien. PO SG. era heredero, o quizá no era el propietario exclusivo sino copropietario que al final no se le asigna el bien o la parte de la que dispuso. Allí no hablamos de nulidad del acto jurídico, sino de ineficacia, quedando el adquirente en posición de solicitar la rescisión, incluso, de haber. DE. sufrido algún perjuicio, una indemnización.. TE CA. En un contrato de compraventa de bien ajeno auténtico, es posible para las partes plantear un contrato con eficacia diferida, cuando comprador y vendedor están de acuerdo, aun. BL IO. cuando aquel no sepa sobre la ajenidad del bien (por tanto el plazo no se funde en dicha circunstancia). Si durante este plazo el comprador se entera sobre la ajenidad, puede pedir. BI. rescisión. No considero que la fijación de un plazo sea consustancial en este supuesto, sino convencional. El plazo si sería consustancial, cuando ambas partes saben que el bien es ajeno, pero uno se está obligando a transferir al otro la propiedad y no simplemente a obtener que este adquiera de un tercero (no rigiendo aquí el artículo 1537). Mosqueira (1987) señala respecto al artículo 1539, que sí trata el caso de la venta de bien ajeno en la medida que se refiere expresamente a dicho contrato y establece sus consecuencias. En tal sentido la obligación del vendedor de bien ajeno será la de transmitir la 19 Esta obra ha sido publicada bajo la licencia Creative Commons Reconocimiento-No Comercial-Compartir bajola misma licencia 2.5 Perú. Para ver una copia de dicha licencia, visite http://creativecommons.org/licences/by-nc-sa/2.5/pe/.

(27) Biblioteca Digital - Dirección de Sistemas de Informática y Comunicación. propiedad del bien y no la de obtener que otro adquiera. El vendedor deberá transmitir el bien al comprador y dicha transmisión deberá ser verificada por el propio vendedor, es decir deberá personalmente realizar la adquisición derivativa del derecho de propiedad en favor del comprador: la propiedad deberá salir de él y no de un tercero, e ingresar en el comprador. Por su parte, Zuñiga (2015) indica que la venta de bien ajeno está regulada en los artículos 1539 a 1541 de nuestro Código Civil, y que los artículos 1537 y 1538 regulan en. NT. realidad lo que se podría definir más bien como una “promesa de hacer que otro adquiera”, que. -U. vendría a ser una especie de la “promesa de hecho ajeno”, regulada por el artículo 1470 y. DO. siguientes del Código. También queda excluida de la institución, la venta de bienes genéricos.. RA. La venta de bien ajeno se refiere, en todos los casos, a bienes determinados.. PO SG. Escobar (1994) es del parecer que el Código Civil parecería regular la venta de bien ajeno, por primera vez, en el artículo 1537; sin embargo, le resulta claro que esta norma contempla un supuesto distinto, al que se le podría denominar «compromiso de obtener que otro adquiera».. DE. En efecto, por la compraventa una de las partes -el vendedor- debe provocar en otra la. TE CA. adquisición derivativa del derecho de propiedad sobre un bien. Ello quiere decir que la propiedad debe «salir» de la esfera jurídica del vendedor y no de otra persona. En este sentido,. BL IO. de su sola lectura, se puede notar que el artículo 1537 no regula contrato de compraventa alguno. Lo que la norma contempla es un contrato distinto, en virtud del cual un sujeto se. BI. compromete frente a otro a obtener que la propiedad de un bien ingrese a la esfera jurídica de este último. Somos de la idea que mientras no se pruebe de modo fehaciente que el comprador conocía sobre la ajenidad del bien, se deberá asumir su desconocimiento, otorgándole la posibilidad de usar la acción de rescisión. No cabe por tanto, interpretar que una vez enterado el comprador sobre la ajenidad y no accione inmediatamente, se deba presumir que ahora se convierta o estemos ante un contrato sobre bien ajeno con conocimiento; pues esta 20 Esta obra ha sido publicada bajo la licencia Creative Commons Reconocimiento-No Comercial-Compartir bajola misma licencia 2.5 Perú. Para ver una copia de dicha licencia, visite http://creativecommons.org/licences/by-nc-sa/2.5/pe/.

(28) Biblioteca Digital - Dirección de Sistemas de Informática y Comunicación. circunstancia debe valorarse al momento de la celebración del contrato y no en un momento posterior.. 4. Validez del contrato de compraventa de un bien ajeno Existe discusión doctrinal y jurisprudencial respecto a la eficacia y validez de los contratos que versan sobre bienes ajenos, debiendo indicarse que nuestra jurisprudencia se ha. NT. decantado principalmente por considerar nulo este tipo de contrato, entre otros motivos, por. -U. causales como: En un imposible jurídico.. -. Contiene un objeto físicamente imposible.. -. Falta de manifestación de voluntad.. -. Contiene un fin ilícito.. -. Es contrario al orden público y las buenas costumbres.. DE. PO SG. RA. DO. -. TE CA. Sobre el particular, se ha dejado en claro que el artículo 1539 ofrece al comprador que desconocía sobre la ajenidad, la posibilidad de rescisión del contrato, lo que de por sí implica. BL IO. reconocer la validez del contrato suscrito. Esto último se ve ratificado con la opción de rescisión y reducción del precio del bien, prevista en el artículo 1540.. BI. Castillo (2015) refiere que, de acuerdo al artículo 1539, la venta de bien ajeno en estricto,. sería válida y que solo podría declararse su rescisión, si el comprador hubiese creído que el bien era propio del vendedor. Para Ninamancco (2015) la compraventa de bien ajeno no puede considerarse nula por falta de declaración de la voluntad del propietario. El propietario no participa en la compraventa de bien ajeno, en consecuencia su declaración de voluntad no forma parte de la estructura de este negocio. Al no ser el verdadero dueño agente celebrante del contrato en cuestión, mal se 21 Esta obra ha sido publicada bajo la licencia Creative Commons Reconocimiento-No Comercial-Compartir bajola misma licencia 2.5 Perú. Para ver una copia de dicha licencia, visite http://creativecommons.org/licences/by-nc-sa/2.5/pe/.

(29) Biblioteca Digital - Dirección de Sistemas de Informática y Comunicación. hace en sostener que la ausencia de su declaración puede derivar en la nulidad de dicho contrato. La nulidad por falta de declaración de voluntad se configura cuando falta la declaración de un agente que debió participar en el negocio. Pero como en la venta de bien ajeno, justamente para ser tal, no debe participar el verdadero dueño, la ausencia de su declaración no ocasiona vicio alguno al contrato. (Ninamancco, 2015). NT. Concuerdo plenamente con lo expresado por este autor, toda vez que habiendo el. -U. derecho reconocido la posibilidad que se pueda celebrar un contrato de compraventa sobre. DO. bienes ajenos (art. 1409 del código civil), resultaría por demás ilógico declarar la nulidad de. RA. estos contratos por falta de manifestación de voluntad del propietario del bien, pues resulta. PO SG. obvio que este no debe participar en el contrato, pues de hacerlo ya no hablaríamos de ajenidad, esto es, si participara el propietario ya no sería un contrato sobre un bien ajeno. DE. reconocido por la legislación civil.. Por su parte Barchi (2011) refiere que la capacidad de disposición, entendida como la. TE CA. legitimidad para disponer de la titularidad de una situación jurídica subjetiva, no es un requisito de validez del acto jurídico en nuestro ordenamiento jurídico; por tanto, el contrato de. BL IO. compraventa de bien ajeno no es nulo porque el vendedor carezca de capacidad de disposición. BI. o, dicho de otra manera, no se encuentre legitimado para disponer. En tal sentido, la carencia de legitimidad para disponer del vendedor no afecta la validez del contrato. Una cosa diferente es si el contrato así celebrado produce el efecto traslativo; es decir, si en virtud de dicho contrato, el comprador puede adquirir la propiedad del bien. Lo que debe determinarse entonces es si el contrato es eficaz. Al respecto, compartimos dicha postura, en cuanto a que la venta de bien ajeno no es un contrato inválido, sino solo rescindible en el supuesto que el comprador desconociera la ajenidad del bien al celebrar el contrato. Si habláramos de un contrato inválido, los remedios 22 Esta obra ha sido publicada bajo la licencia Creative Commons Reconocimiento-No Comercial-Compartir bajola misma licencia 2.5 Perú. Para ver una copia de dicha licencia, visite http://creativecommons.org/licences/by-nc-sa/2.5/pe/.

(30) Biblioteca Digital - Dirección de Sistemas de Informática y Comunicación. legales serían la nulidad o la anulabilidad, posibilidad que es excluida por el propio artículo 1539º al establecer únicamente la opción de rescindirlo; por tanto este artículo suprime la posibilidad que se pueda considerar a dicho contrato como inválido, dado que conforme a nuestro código civil tanto la rescisión como la resolución dejan sin efecto un contrato válidamente celebrado. A esto se aúna que en nuestro código civil la capacidad de disposición de los contratantes no se encuentra establecida como requisito de validez del acto.. NT. De la Puente, citado por Castillo (2003), manifiesta que al celebrar un contrato una. -U. persona no puede tener certeza o no debe dar por hecho que el bien sea de propiedad de. DO. quien lo vende; y que si el vendedor dice que es suyo, pese a no serlo, entonces no sería. RA. rescindible sino anulable por existencia de dolo.. PO SG. Debo discrepar de dicha afirmación. Considero que no es posible afirmar que solo habrá rescisión cuando el vendedor guarde silencio y que en esa circunstancia el comprador no debería tener certeza de que el bien sea necesariamente de quien vende (permaneciendo por. DE. tanto en la incertidumbre), toda vez que el hecho que el artículo 1539 del código civil. TE CA. establezca la posibilidad de rescindir el contrato cuando el comprador desconocía sobre la ajenidad, tiene necesariamente como presupuesto que el vendedor nunca le aclaró este punto. BL IO. al comprador; para ser preciso, que le ocultó la verdad o le mintió sobre dicha circunstancia; de lo contrario cómo se justificaría el desconocimiento del comprador. Por lo que afirmar que en. BI. estos casos habría anulabilidad por dolo o error, sería ir contra la propia norma que taxativamente establece para este supuesto la opción de rescisión (que implica validez primigenia del contrato) y no la de anulabilidad (que implica invalidez). Castillo (2003) refiere, a modo de crítica a la posición de De la Puente, que cuando una persona compra a otra un bien no presupone la existencia del riesgo de que dicho bien sea propio o ajeno del vendedor. Dicho comprador compra en la seguridad de que el bien es propio. 23 Esta obra ha sido publicada bajo la licencia Creative Commons Reconocimiento-No Comercial-Compartir bajola misma licencia 2.5 Perú. Para ver una copia de dicha licencia, visite http://creativecommons.org/licences/by-nc-sa/2.5/pe/.

(31) Biblioteca Digital - Dirección de Sistemas de Informática y Comunicación. de quien lo vende, salvo que ambas partes hubiesen pactado, con pleno conocimiento de que el bien no pertenecía al vendedor, un contrato de compraventa de bien ajeno. En este orden de ideas, cuando hablamos de rescisión nos referimos a un supuesto de ineficacia del acto, que sobreviene a la celebración del contrato por una causal prexistente o contemporánea a su celebración y con efectos retroactivos (artículos 1370 y 1372 del código civil). La rescisión ataca los efectos del contrato, mas no a su estructura. Es por ello que. NT. debemos considerar que no resulta aplicable a la compraventa de bien ajeno, las figuras. -U. jurídicas de la nulidad o la anulabilidad, que están destinadas para los casos de invalidez del. DO. acto. El hecho que el Código Civil, al establecer que la compraventa de bien ajeno sea. RA. rescindible si es que el comprador desconocía la ajenidad del bien, ¿implica que en el supuesto. PO SG. que el comprador haya conocido sobre la ajenidad del bien al celebrar el contrato, este resulte inválido? La respuesta es negativa, dado que en ese supuesto, el comprador estará asumiendo el riesgo de que el vendedor, no consiga hacerse de la propiedad del bien que se obligó a. DE. trasmitir, en cuyo supuesto no podrá exigir nada hasta que no se cumpla el plazo establecido. TE CA. para que el vendedor cumpla con su prestación. Siguiendo lo dispuesto por el artículo 1372 del mismo código, la rescisión se declara. BL IO. judicialmente, pero los efectos de la sentencia se retrotraen al momento de la celebración del contrato. Esto significa que si no se inicia el proceso judicial respectivo, el contrato rescindible. BI. sigue produciendo sus efectos con normalidad. Por tanto, la rescisión no es equiparable a la figura de la nulidad, puesto que ésta implica total ausencia de tales efectos. Del mismo parecer es Castillo (2015) quien refiere que: “la cuestión con los artículos 1539 y 1540 estriba en que el contrato, mientras no se plantee la acción de rescisión, es un contrato que surte efectos”.. 24 Esta obra ha sido publicada bajo la licencia Creative Commons Reconocimiento-No Comercial-Compartir bajola misma licencia 2.5 Perú. Para ver una copia de dicha licencia, visite http://creativecommons.org/licences/by-nc-sa/2.5/pe/.