TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E – 5 Revisión Periódica

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anino@brc.com.co Camilo de Francisco V. cdfrancisco@brc.com.co Acta de Comité Técnico No. 122 Fecha de Comité Técnico: 15 de octubre de 2008

TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E – 5

Revisión Periódica

BRC INVESTOR SERVICES S.A. Tips Pesos A E - 5 Tips Pesos B E - 5 Tips Pesos MZ E - 5

TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS PESOS E – 5 AAA A BB

El análisis contenido en este documento se basó en la información contenida en los Términos y Condiciones Emisión de Tips Pesos E-5, así como en el reglamento de la Universalidad Tips Pesos E-5, en el portafolio de cartera a titularizar y en la evaluación por parte de BRC Investor Services del comportamiento de los flujos de caja derivados de la cartera a titularizar en diferentes escenarios de tensión.

CARACTERÍSTICAS DE LOS TÍTULOS:

Títulos: Títulos de Contenido Crediticio

Emisor: Titularizadora Colombiana S.A. Universalidad Tips Pesos E – 5.

Monto Emisión: $311.790.100.000pesos.

Monto Insoluto a Agosto de 2008: $273 .687.820.182 pesos.

Clases: Tips Pesos A E – 5, Tips Pesos B E -5, Tips Pesos MZ E-5.

Series y Plazo: A 2017; 120 meses.

A 2022; 180 meses.

B 2022; 180 meses.

Mz 2022; 180 meses.

Tasa Facial Máxima: Tips A Pesos E – 5: A 2018: 10,34%

A 2023: 11,00% Tips Pesos B E – 5: B 2023: 12,00% Tips Pesos Mz E – 5: MZ 2023: 13,00%

Pago de Intereses: Tips Pesos A E – 5: Mes Vencido. Timely Payment Basis. (capacidad de atender los pagos en el preciso momento prometido a los inversionistas).

Tips Pesos B E – 5: Mes Vencido. Ultimate Payment Basis. (capacidad de repago de una obligación más no su oportunidad).

Tips Pesos Mz E – 5: Mes Vencido. Ultimate Payment Basis. (capacidad de repago de una obligación más no su oportunidad).

Activo Subyacente: Universalidad TIPS Pesos E – 5 conformada por Créditos Hipotecarios No VIS (Vivienda diferente a Interés Social) con todos los derechos principales y accesorios que se derivan de los mismos, los derechos sobre los Seguros, los activos o derechos derivados o relacionados con el Contrato de Mecanismo de Cobertura Parcial IFC y el Contrato de Mecanismo de Cobertura Parcial TC y cualquier otro derecho derivado de los Créditos Hipotecarios o de sus garantías.

Originadores: Bancolombia S. A.

BCSC S. A. Administradores de la Cartera: Bancolombia S. A.

BCSC S. A.

Proveedor Mecanismo de Cobertura Parcial: Corporación Financiera Internacional y Titularizadora Colombiana S. A.

Administrador: Depósito Centralizado de Valores - Deceval S. A.

Fundamentos de la Calificación

El Comité Técnico de BRC Investor Services S.A. asignó la calificación de AAA (Triple A) 1 en grado de inversión a

los Tips Pesos A E–5, de A (A sencilla) en grado de inversión a los Tips Pesos B E-5 y de BB (Doble B) en grado de no inversión a los Tips Pesos MZ E-5.

La asignación de las calificaciones está fundamentada en los mecanismos internos de cobertura contemplados en la estructura de la emisión, en las características de la cartera a

titularizar, en la estructura particular de la emisión en lo relacionado con las prioridades de pago y en la calidad del emisor y administrador de la emisión (Titularizadora Colombiana), así como en las garantías externas proporcionadas por esta entidad y la Corporación Financiera Internacional (IFC).

El análisis de la calidad de la cartera titularizada efectuado bajo la óptica de la pérdida esperada2 del

portafolio evidenció la capacidad de la estructura para soportar escenarios de tensión extremos en los

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niveles acordes con las calificaciones asignadas a cada clase de título. Se efectuó un análisis separado para los Tips Pesos A E–5, Tips Pesos B E–5 y Tips Pesos MZ E-5 con el propósito de determinar el máximo nivel de mora que la estructura de cada serie está en capacidad de asumir, sin incurrir en incumplimiento frente a los tenedores de los títulos.

Este análisis se lleva a cabo una vez evaluadas las políticas y procedimientos relacionados con la adecuada administración de la cartera titularizada por parte de cada originador y/o administrador y de Titularizadora Colombiana en su calidad de administradora de la emisión.

Es importante señalar que el marco legal y regulatorio de la emisión, derivado de la expedición de la Ley 546 de 1999 en virtud del cual los activos de la universalidad Tips Pesos E-5 quedan completamente aislados del patrimonio de Titularizadora Colombiana y del de los bancos originadores, es fundamental para el proceso de titularización. En este sentido, el riesgo legal implícito en el proceso de titularización se encuentra mitigado por el contexto regulatorio que enmarca la actividad de Titularizadora Colombiana y el proceso de titularización mismo.

Los mecanismos internos de cobertura de la emisión se fundamentan en el esquema de prioridad de pagos para la atención de los tipos de títulos y los compromisos de carácter administrativo de la Universalidad Tips Pesos E-5. La subordinación de pagos existente entre las Clases A, B y MZ, en ese orden de prioridad, proporcionan un mayor nivel de cobertura para la Clase A. El sistema de cascada implementado a través del Ajuste de Balance de Capital Requerido entre el valor del activo productivo de la universalidades Tips E - 5 frente al pasivo TIPS-Pesos A/ TIPS-Pesos B, constituye un instrumento eficaz en la asignación de la disponibilidad de los recursos destinada a la atención de las obligaciones y de los gastos a cargo de la universalidad.

Los mecanismos externos de coberturas provienen del Mecanismo de Cobertura Parcial otorgado por la Titularizadora Colombiana S. A. y la IFC a los Tips Pesos A, destinado a cubrir parcialmente los defectos del flujo recaudado; fundamentalmente un mecanismo de liquidez para la estructura. La garantía para los Títulos Tips Pesos A corresponde al 1% del saldo vigente de estos títulos y es otorgada en un 30% por la IFC y en un 70% por la Titularizadora Colombiana. Este Mecanismo de Cobertura Parcial de la IFC así como de la Titularizadora es fundamentalmente un mecanismo de liquidez para la estructura.

La estructura también cuenta con un Mecanismo de Reducción de Tasas que tiene por objeto mitigar el efecto en los niveles de prepago que resultan de la disminución de tasas de interés por condiciones de mercado. Consiste en un instrumento de cobertura de la

emisión donde Titularizadora Colombiana, por conducto de los administradores autorizados, está facultada dentro de ciertas condiciones estipuladas en el prospecto de los Tips Pesos E-5 para reducir las tasas de interés de los créditos (hasta una tasa límite de 15,50%), sin tener que sacarlos de la universalidad.

En la medida en que la cartera titularizada no contiene créditos con una tasa mayor al 15,50%, los diversos escenarios de estrés realizados por BRC sólo incluyeron pruebas de tensión con diferentes niveles de prepago y de default.

En lo corrido del año 2008 se observaron factores que incidieron en la calificación de los títulos. Colombia ha experimentado un mayor impacto de los mercados externos, en adición a las presiones inflacionarias y los aumentos en las tasas de interés locales. De esta forma, se observaron aumentos en los niveles de morosidad de la cartera, los cuales estuvieron por encima de lo esperado por Titularizadora Colombiana. Se prevé que hacia el futuro los factores de incertidumbre y la crisis mundial continuarán y tendrá repercusiones en Colombia con un impacto aún indeterminable.

En este sentido es importante precisar que la estructura de los Tips Pesos E-5 fue sometida a escenarios de stress3 suficientemente tensionados

de tal forma que los flujos de caja de la cartera titularizada muestran ser suficientes para la atención de las series más senior, en particular los Tips A, y soportar niveles de mora incluso superiores a los evidenciados en la crisis hipotecaria colombiana de finales de la década pasada.

Es importante precisar que aún se evidencian excesos de liquidez en el mercado local. Esto llevó a que un porcentaje de deudores realizarán pre-pagos de créditos. En la estructura de los Tips Pesos E-5 el prepago produce una disponibilidad de recursos adicionales para la universalidad, con la que se efectúan pagos a los tenedores de los títulos en concordancia con el esquema de prioridad definido y el mecanismo de ajuste de balance.

9 La calificación asignada a los Tips A responde a su esquema de prioridad sobre las series subordinadas y al comportamiento de los pre-pagos de los créditos hipotecarios titularizados. Los pre-pagos presentados generaron un pago adicional sobre el capital programado a los tenedores de estos títulos, además de una disminución en su duración y en el riesgo crediticio al que están expuestos los tenedores.

9 La calificación asignada a los Tips B responde al aumento de la pérdida esperada por los mayores índices de morosidad presentados

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durante los primeros meses de la emisión y los proyectados en condiciones económicas adversas mencionadas previamente.

9 La asignación de la calificación de los Tips MZ se debe a su subordinación al pago de los Tips A y B, sumado a que su fuente de pago se ha estructurado con base en el exceso en spread4.

Teniendo en cuenta que los pre-pagos y los índices de morosidad presentados afectan negativamente el flujo de caja esperado en el análisis de tensión realizado por la calificadora; se observa en las proyecciones que al estarexpuestos a un mayor riesgo de crédito por un incremento en la pérdida esperada o en el nivel de prepagos del activo subyacente la calificación asignada a los MZ incorpora apropiadamente estos riesgos.

Estructura de la Emisión

La emisión cuenta con tres clases de títulos:

Tips Pesos A E–5: título senior que se subdivide en dos series diferenciadas por el plazo, A_2017 120 meses y A_2022 180 meses. El servicio de la deuda correspondiente a estos títulos tiene prioridad de pago dentro del esquema de pagos de la estructura.

Tips Pesos B E–5: título subordinado al pago oportuno de intereses y capital programado de Tips A con un plazo de 180 meses.

Tips Pesos MZ E–5: Título subordinado a las otras dos clases y cuyo activo subyacente lo compone el diferencial de tasa de interés entre la cartera titularizada y los títulos emitidos.

Tabla 1 - Saldos Emisión Tips Pesos E-5 Tasa

Facial Fecha de Emisión Nov-07

Revisión Calificación

Ago-08 A

2017 10,34% $224,302,800,000 $189,287,520,182 TIPS Pesos

A E-5 A

2022 11,00% $61,247,600,000 $61,247,600,000 TIPS Pesos

B E-5 2022 B 12,00% $23,152,700,000 $23,152,700,000 TIPS Pesos

MZ E-5 2022 13,00% $3,087,000,000 Mz $3,087,000,000

Total $311,790,100,000 $276,774,820,182

Fuente: Titularizadora Colombiana S. A.

El activo subyacente de la emisión está conformado por cartera hipotecaria No Vis (Vivienda diferente a Interés Social) que conforma la Universalidad Tips Pesos E–5. Sobre esta universalidad están diseñados los mecanismos de garantía externos proporcionados por IFC y por Titularizadora Colombiana a los Tips Pesos A, destinado a cubrir parcialmente los defectos del flujo recaudado5; es

4 Diferencia entre la tasa de cartera y la tasa de emisión más gastos. 5 La garantía se estructura como un mecanismo de liquidez rotativo

para proveer recursos a la Universalidad TIPS-Pesos para cubrir total o parcialmente los Defectos del Flujo Recaudado. Los Repagos del Saldo Utilizado del Mecanismo de Cobertura Parcial y de los intereses

fundamentalmente un mecanismo de liquidez para la estructura.

Gráfico 1 - Estructura de la Emisión Tips Pesos E-5

Fuente: Titularizadora Colombiana S.A.

Créditos Hipotecarios en Pesos versus Créditos Hipotecarios en UVR

La cartera hipotecaria en pesos se caracteriza por un menor riesgo de crédito que los préstamos en UVR dado que los deudores amortizan capital más rápidamente.

Esta afirmación se puede demostrar con el análisis del Loan to Value (LTV) que corresponde a la relación entre el saldo del capital del crédito y el valor comercial del activo. Entre menor sea este indicador, es decir un menor valor del préstamo como porcentaje del inmueble, mayor es el colateral del préstamo al contar con suficientes recursos para cubrir el crédito hipotecario y los costos originados en la toma de posesión del activo.

Gráfico 2 – Cosechas créditos UVR

Fuente: Titularizadora Colombiana S.A.

correspondientes se efectuarán (i) en Pesos Colombianos en las Fechas de Pago o (ii) en la Fecha de Prepago de la Emisión hasta completar su repago total, con sujeción a lo dispuesto en el numeral 12.4 del Reglamento.

Evolución del LTV Actual por Año de Originación Crédito denominado en UVR

-20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120%

1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 61

Trimestres a partir del Año de Originación

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Gráfico 3– Cosechas créditos en Pesos

Fuente: Titularizadora Colombiana S.A.

El gráfico 2 muestra que para el caso de créditos denominados en UVR el LTV aumenta en los primeros trimestres a partir del año de originación para luego decaer rápidamente. En el caso de créditos denominados en pesos (Gráfico 3) desde el momento de originación el LTV presenta una tendencia decreciente. Esto se debe a las variaciones en el valor de la UVR que afectan el valor del préstamo como porcentaje de la propiedad.

Desempeño del Portafolio de Cartera Titularizada

Durante la vida de la emisión de los Tips Pesos E-5 la cartera presentó tasas de prepago inferiores a la de otras emisiones en pesos. Esto en parte obedece a la edad de la cartera que respaldan los Tips Pesos E-5, la cual es relativamente menor en comparación con las demás.

Gráfico 4– Tasa Anualizada de Prepago Cartera

6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0% 20.0%

Dic-06 Mar-07 Jun-07 Sep-07 Dic-07 Mar-08 Jun-08 Esperada

Máxima Observada en otras Emisiones Tips Pesos Tips Pesos E-5

Fuente: Titularizadora Colombiana S.A.

Si bien la tasa anualizada promedio de prepago de los Tips Pesos E-5 se ajusta a los niveles esperados por la Titularizadora, mientras que para agosto del 2008 las estimaciones iniciales eran de 10,76%, la media móvil de 12 meses ha sido de 10,15%.

El comportamiento de los prepagos de cartera explica la diferencia en la amortización de capital acumulada para los Tips Pesos E-5, siendo a agosto de 2008 de 12,2% para el

total de la cartera frente a una amortización esperada de 13,4% (Ver Gráfico 4).

Gráfico 5 - Amortización de capital acumulada a 31 de agosto de 2008

Fuente: Titularizadora Colombiana S.A.

Es importante aclarar que esta diferencia no debilita la calidad crediticia de los títulos6 ni la capacidad de generación de caja de las universalidades para las series

senior, la cual ha sido comprobada a través de los diferentes análisis de tensión sobre los modelos de proyección financiera.

Por su parte, los indicadores de cartera en mora mayor a 120 días (Gráfico 5) han evidenciado un comportamiento cumpliendo con los niveles esperados por la Titularizadora, ubicándose en un nivel marginalmente superior con el nivel de mora esperado por la Titularizadora en el percentil 84% pero inferior al esperado en el percentil 99%. (Gráfico 6). Este hecho ha incidido en un aumento marginal de la pérdida esperada del portafolio de cada emisión.

Gráfico 6 - Cartera Total en Mora Mayor a 120 días

Fuente: Titularizadora Colombiana S.A.

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Excepto para el caso de los títulos MZ que dependen del exceso del spread y el pre-pago deteriora su calidad crediticia.

Evolución del LTV Actual por Año de Originación Crédito denominado en Pesos (LTV Original 70%)

-10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%

1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 61

Trimestres a partir del Año de Originación

P

or

cent

aj

e LT

V

A

ct

ual

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Administración de la Emisión

Titularizadora Colombiana lleva a cabo la evaluación tanto de la cartera como de los procesos de administración de la misma por parte de los bancos originadores. De esta forma se busca determinar las diferencias existentes entre los procedimientos de éstos y lo que Titularizadora ha definido como deseable y adecuado para la titularización. Estos procesos han pasado por un periodo de afinamiento derivado de las titularizaciones anteriores y por los procedimientos de control implementados, que en opinión de la calificadora se ajustan a los requerimientos de un proceso de titularización, por lo cual no se consideró necesaria la evaluación individual y particular de cada uno de los bancos originadores.

Para efectos de control, Titularizadora se reúne mensualmente con cada uno de los bancos administradores con el objeto de hacer seguimiento a los compromisos acordados en el proceso de certificación y para conciliar diferencias o inconsistencias que se presenten en toda la labor de administración de la cartera, tanto desde el punto de vista de cobranza, como desde el punto de vista de registro contable del recaudo.

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Anexo 1. Escalas de Calificación

CALIFICACIONES DE DEUDA A LARGO PLAZO

Esta calificación se asigna respecto de instrumentos de deuda con vencimientos originales mayores de un (1) año. Las calificaciones representan una evaluación de la probabilidad de un incumplimiento en el pago tanto de capital como de sus intereses. En este sentido, establece la capacidad de pago de una institución en cuanto a sus pasivos con el público, considerando la calidad de los activos, la franquicia en el mercado, sus fuentes de fondeo, así como la estabilidad de sus márgenes operativos. También considera la estructura de manejo de riesgos financieros y la calidad de la gerencia. La calificación pueden incluir un signo positivo (+) o negativo (-) dependiendo si se aproxima a la categoría inmediatamente superior o inferior respectivamente.

Las calificaciones de deuda a largo plazo se basan en la siguiente escala:

Grados de inversión:

AAA Indica que la capacidad de repagar oportunamente capital e intereses es sumamente alta. Es la más alta categoría en grados de inversión.

AA Es la segunda mejor calificación en grados de inversión. Indica una buena capacidad de repagar oportunamente capital e intereses, con un riesgo incremental limitado en comparación con las emisiones calificadas con la categoría más alta.

A Es la tercera mejor calificación en grados de inversión. Indica una satisfactoria capacidad de repagar capital e intereses. Las emisiones de calificación A podrían ser más vulnerables a acontecimientos adversos (tantos internos como externos) que las obligaciones con calificaciones más altas.

BBB La categoría más baja de grados de inversión. Indica una capacidad aceptable de repagar capital e intereses. Las emisiones BBB son más vulnerables a los acontecimientos adversos (tanto internos como externos) que las obligaciones con calificaciones más altas.

Grados de no inversión o alto riesgo

BB Aunque no representa un grado de inversión, esta calificación sugiere que la probabilidad de incumplimiento es considerablemente menor que para obligaciones de calificación mas baja. Sin embargo, existen considerables factores de incertidumbre que podrían afectar la capacidad de servicios de la deuda.

B Las emisiones calificadas con B indican un nivel más alto de incertidumbre y por lo tanto mayor probabilidad de incumplimiento que las emisiones de mayor calificación. Cualquier acontecimiento adverso podría afectar negativamente el pago oportuno de capital e intereses.

CCC Las emisiones calificadas de CCC tienen una clara probabilidad de incumplimiento, con poca capacidad para afrontar cambio adicional alguno en la situación financiera.

CC La calificación CC se le aplica a emisiones que son subordinadas de otras obligaciones calificadas CCC y que por lo tanto contarían con menos protección.

D Incumplimiento.

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