Enfoque sostenible en los avalúos, caso de estudio de dos viviendas rurales sostenibles versus dos viviendas rurales tradicionales

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(1)ENFOQUE SOSTENIBLE EN LOS AVALÚOS CASO DE ESTUDIO DE DOS VIVIENDAS RURALES SOSTENIBLES VERSUS DOS VIVIENDAS RURALES TRADICIONALES.. FELIPE EMILIANO PÉREZ PINILLA. UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS FACULTAD DE INGENIERÍA BOGOTÁ. D.C. 2018. 1.

(2) UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS. ENFOQUE SOSTENIBLE EN LOS AVALÚOS CASO DE ESTUDIO DE DOS VIVIENDAS RURALES SOSTENIBLES VERSUS DOS VIVIENDAS RURALES TRADICIONALES.. FELIPE EMILIANO PÉREZ PINILLA. UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS FACULTAD DE INGENIERÍA BOGOTÁ. D.C. 2018 2.

(3) ENFOQUE SOSTENIBLE EN LOS AVALÚOS CASO DE ESTUDIO DE DOS VIVIENDAS RURALES SOSTENIBLES VERSUS DOS VIVIENDAS RURALES TRADICIONALES.. FELIPE EMILIANO PÉREZ PINILLA ARQUITECTO. PROYECTO DE GRADO. DIRECTORES ING. HERNANDO ACUÑA C INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA DIRECTOR DE LA ESPECIALIZACIÓN ING. OSCAR F. TORRES C INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA. UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACION EN AVALÚOS FACULTAD DE INGENIERÍA BOGOTÁ. D.C. 2018 3.

(4) CAPITULO DE INTRODUCCIÓN. El proyecto a continuación está asociado en su mayor porcentaje a la materia de los avalúos de bienes inmuebles rurales, también hace parte del campo del diseño arquitectónico, y como tercer y último elemento temático hace parte del desarrollo sostenible en los territorios rurales del país. El trabajo se hace porque hacemos parte de una población que ha sido mal influenciada por desarrollos socio-económicos que tienen su enfoque en lo masivo o en la máxima explotación de los recursos naturales, y con ello nuestro tema principal, la arquitectura, se ve afectada y acoge la forma de producción en masa y sus materiales también son industrializados, así las cosas, la arquitectura ancestral, artesanal y verdadera cultura material desaparece con el tiempo. Si bien, los avances tecnológicos y conceptuales acerca de la arquitectura y la construcción en el último siglo concibieron la solución a muchas necesidades producidas en la posguerra gracias a la creación de la ciudad moderna, no podemos olvidar las necesidades que hoy en el siglo XXI poseen las comunidades rurales y tampoco podemos desapreciar que dichas comunidades son nuestra raíz cultural (alimentación, arte, símbolos y códigos, antigua tecnología, relación con la naturaleza). Queremos, por medio de la arquitectura, rescatar valores tangibles e intangibles de las comunidades rurales y esto lo veremos materializado en el precio del valor que comencemos a otorgarle a las tierras y construcciones rurales. El trabajo está pensado de la siguiente manera: Primero, haremos la valuación de tres viviendas rurales tradicionales con un buen puntaje, como si fuera nueva (siglo XXI). Luego, diseñaremos un prototipo de vivienda con características similares, (áreas) y los materiales y mecanismos serán los factores diferenciadores y generadores de valor. Luego de haberla diseñado le haremos su respectivo avalúo. Por último, haremos una comparación detallada de materiales vs. Costo entre la vivienda tradicional y la vivienda sostenible. El trabajo solo presentara los avalúos con metodologías conocidas al día de hoy (2019), lamentablemente no es posible una teoría o metodología para la valuación de este tipo de viviendas sostenibles, sin embargo, queda como propuesta para futuras investigaciones. La finalidad de nuestro proyecto es generar conciencia e impulsar a las comunidades rurales y urbanas a desarrollar actividades constructivas de elementos de la cultura material con un enfoque ecológico y sostenible, por ejemplo, elementos arquitectónicos o nuevas tecnologías. Todo esto teniendo en cuenta el gran riesgo ambiental que sufre el planeta tierra. Por otro lado, invitar al gremio valuador a tener un enfoque eco sistémico y ecológico en el momento de la valuación de los bienes en sus encargos. No hay que olvidar que moramos en un ecosistema frágil, el cual produce los bienes que avaluamos, deberíamos protegerlos con cada una de nuestras acciones y cuanto más si nuestra actividad es darle un valor representado en un precio a los bienes que produce nuestra tierra.. 4.

(5) Contenido CAPITULO DE INTRODUCCIÓN......................................................................................................4 DEFINICIÓN DEL PROBLEMA ........................................................................................................7 JUSTIFICACIÓN .............................................................................................................................9 OBJETIVO GENERAL ......................................................................................................................9 OBJETIVOS ESPECÍFICOS .............................................................................................................10 MARCO TEÓRICO ........................................................................................................................10 MARCO ESPACIAL .......................................................................................................................10 MARCO TEMPORAL ....................................................................................................................10 MARCO NORMATIVO .................................................................................................................10 METODOLOGÍA ..........................................................................................................................10 DESARROLLO DEL ESTADO DEL ARTE .....................................................................................10 ENFOQUE ECOSISTÉMICO ..................................................................................................11 TECNOLOGÍA ......................................................................................................................11 CONSTRUCCIÓN SOSTENIBLE .............................................................................................12 LA VIVIENDA SOSTENIBLE ...................................................................................................14 VALUACIÓN DE CONSTRUCCIÓNES SOSTENIBLE ................................................................20 RESULTADOS Y ANÁLISIS DEL ESTADO DEL ARTE Y MARCO TEÓRICO ....................................35 Mercados de servicios ecosistémicos y el principio de "quien contamina paga" ...............35 Los pagos por servicios ecosistémicos y el principio de ' el administrador gana' ...............35 Ejemplos de políticas, programas y desarrollos urbanos o de vivienda frente a algunos problemas políticos en los cuales la vivienda sostenible se está enmarcando como una solución. .............................................................................................................................36 Principales actores fundadores de la coalición de defensa de la vivienda sostenible. .......37 Algunos conceptos clave para el desarrollo de arquitectura sostenible y otros proyectos. ...........................................................................................................................................37 Categorías e indicadores de evaluación para una vivienda o construcción sostenible. ......37 DESARROLLO DE LOS OBJETIVOS ESPECÍFICOS .......................................................................40 Escoger 2 viviendas rurales tradicionales con un buen puntaje y avaluarla según la metodología más pertinente. .............................................................................................40 Escoger dos prototipos de vivienda rural sostenible y avaluarlo según la metodología más pertinente para nuestro estudio ........................................................................................70 Valorar y validar cada una de las herramientas sostenibles de la vivienda definidas anteriormente. ...................................................................................................................92 Registrar las diferencias encontradas en términos de su aporte económico, viviendas (tradicional y sostenible). ...................................................................................................94 DESARROLLO DEL OBJETIVO GENERAL ...................................................................................94. 5.

(6) Tasar y Comparar el valor (todos sus componentes explicativos) de dos viviendas rurales sostenibles versus dos viviendas rurales tradicionales para explicar las ventajas de la construcción sostenible sobre la tradicional. .....................................................................94 BIBLIOGRAFÍA .............................................................................................................................99. 6.

(7) DEFINICIÓN DEL PROBLEMA Como se dijo anteriormente, queremos proyectar la problemática medio ambiental del planeta por medio de un ejercicio sencillo de valuación que impacte en la manera en que los profesionales valuadores realizan su trabajo. Anteriormente los peritos daban su parecer sin tener en cuenta bases técnicas y filosóficas a cerca del valor de un bien, hoy en día los esfuerzos por profesionalizar la actividad son notorios, tanto así que para poder realizar avalúos en el país se debe estar inscrito ante un Autorregulador Nacional el cual está siendo supervisado técnicamente por entes gubernamentales. Con ello podríamos decir que la academia está formando los futuros peritos y por ende los está preparando competentemente para la realización de su trabajo. Lo que el proyecto quiere resaltar es el enfoque eco sistémico que los peritos deberían tener a la hora de valorar los bienes objeto de avalúo, dejando a un lado la mirada sesgada del componente económico de los bienes. No podemos negar el daño ambiental que causa la mayoría de actuaciones humanas sobre el planeta tierra y la pregunta es ¿Qué solución estamos dando al daño eco sistémico que estamos causando? ¿Cómo mitigamos con nuestras actuaciones las necesidades del planeta? Y otras dos preguntas que aplican a nuestro campo ¿Estamos valorando el daño ambiental que causan los bienes (con sus construcciones) y su uso sobre los ecosistemas, y estamos reflejando eso en el precio de dichos bienes? Y ¿Estamos valorando los beneficios que otorgan algunos bienes (zonas de producción eco sistémica como páramos, parques naturales, zonas de reserva forestal, ríos, mares) y sus construcciones (producción de energías, jardines verticales, baja emisión de Co2, manejo de basuras, conservación de la cultura material ancestral) y a esto le damos un valor en el avalúo final? Es necesario que la época del consumismo y de la trivialidad llegue a su fin y un mecanismo para dar fin a esta tendencia que tanto daño causa al planeta es cuando empezamos a darle valor a elementos del universo que son más sencillos y por medio de los cuales prima el interés general sobre el particular. Nosotros los futuros valuadores del país, los especialistas en el tema debemos ser la autoridad y por ende muy sensibles y tener la sabiduría suficiente para comprender que nuestra actuación modifica a futuro las sociedades y generaciones, por lo tanto debemos comenzar a valorar los bienes de manera que creemos conciencia y tendencias sostenibles en el país, sabiendo que el cuidado al planeta que cada propietario integre en su bien, podría verse reflejado en el valor de los mismos bienes con un aumento en su precio, esto como primera instancia. Partiremos de un ejercicio práctico que conlleva avaluar dos bienes con características similares de posición, área y uso, aquello que modificaremos serán los materiales con los cuales los bienes están construidos y la función que cumplen para su entorno, la idea es dejar claro que dependiendo de los materiales y de la función que la construcción cumpla para el medio ambiente, su valor se incrementa o disminuye. Las tendencias y movimientos sostenibles se recuperan y continúan desarrollando de manera lenta pero progresiva en el siglo XXI, sin embargo, son patrones ancestrales que inquebrantablemente podemos encontrar en las comunidades indígenas y rurales sobrevivientes al desarrollo de las ciudades e industrias, por ejemplo el cuidado y manejo de la tierra de la flora y el respeto y conocimiento de la fauna, el respeto y amor por la naturaleza, tanto así que algunas tribus y comunidades escenifican rituales y ceremonias para pedir el 7.

(8) permiso de Dios y la madre naturaleza para plantar cultivos, extraer aguas, construir sus asentamientos y sacrificar animales, algunas comunidades rurales saben en qué momento exacto (definido por la posición de la tierra en cuanto al sol y la luna) se debe plantar una especie específica de planta y de la misma manera crean hábitats llamados agro florestas para el cuidado y producción sostenible de alimentos. Hoy, la labor de algunos hombres consiste en rescatar aquellos símbolos y códigos culturales ancestrales y replicarlos en los ecosistemas urbanos y rurales con la ayuda de nuevas tecnologías, a esto podríamos llamarlo desarrollo sostenible, sin embargo, el concepto va mucho más allá. Véase Boff L. Sustentabilidade, O que é e que não é. La arquitectura, que es el medio para suplir algunas necesidades del habitar, se acoge a esta transformación cultural y comienza a desarrollar proyectos arquitectónicos sostenibles, las convenciones internacionales y acuerdos mundiales dictaminan cómo actuar ante esta necesidad eco sistémica 1. Con esto podríamos inferir: si existen acuerdos de índole internacional (es decir que nos acogen a todos los habitantes de la tierra) que dictaminan cómo actuar ante la situación medio ambiental del planeta, estamos en la obligación de cumplirlos, y deberíamos examinar nuestra profesión para acogernos a los tratamientos dispuestos y así contribuir con el cambio cultural y eco sistémico que se avecina. Ahora bien, nuestra idea es que por medio de los avalúos se apoye este movimiento, que como se dijo anteriormente crece lentamente, pero de manera progresiva en el planeta. Queremos apoyarlo evidenciando por medio del valor de los bienes los beneficios que tiene para el planeta (naturaleza) acoger estrategias sostenibles en el uso y construcción de los bienes. Para este caso lo haremos con una vivienda rural sostenible objeto de investigación en la Maestría en desarrollo rural sostenible de la UNIOESTE Brasil, Paraná. El proyecto quiere modificar la concepción del profesional valuador de su actividad, de manera que se incentive a los que generan, aplican y diseñan metodologías reglamentarias de valuación a tener como enfoque las funciones eco sistémicas que los bienes otorgan al medio ambiente y que de acuerdo a estas funciones se le otorgue su valor comercial. La problemática que identificamos es que existe una malinterpretación y con ello una necesidad de cambio en la concepción que tenemos de cómo enfocar nuestros avalúos, generalmente tasamos teniendo en cuenta el valor productivo de los bienes, pero con un fin económico, es decir ¿cuánto dinero le puedo sacar a este predio o a esta construcción según su uso?, y he ahí el problema: que este enfoque nos muestra una concepción utilitarista basada en el dinero, y nos muestra al dinero como el patrono de este sistema económico, y es así, no hay porque negarlo, sin embargo existe un sistema que es mucho mayor y más importante, que es el sistema natural el cual sustenta nuestras necesidades biológicas y al cual debemos darle el valor más alto, no por capricho sino por mera intuición de que sin él no existe vida. El problema no es que exista un sistema económico que se enfoque en el dinero, el problema es que al entregar todos nuestros esfuerzos a trabajar en este sistema económico, olvidamos la gestión del sistema natural del planeta que sustenta nuestras actividades biológicas y también al sistema económico mundial, y esto se ve reflejado en la manera en que desarrollamos nuestros avalúos: enfocados en el valor productivo económico, en la renta y en la capacidad de producir ganancias para su propietario (dinero) sin tener en cuenta el daño que las actividades 1. Algunos convenios y documentos normativos en la materia son: Carta mundial de la Naturaleza, Protocolo Kioto, Conferencia de Estocolmo en Medio Ambiente, Protocolo de Montreal, Cumbre climática en París, Convenio de Basilea, Carta de la tierra.. 8.

(9) de explotación de la tierra causan a la naturaleza ( fábricas, minas, monocultivos, talas de árboles, campos de producción para multinacionales) y estas actividades de explotación podrían ser controladas respecto a los impuestos y precios de las tierras que otorgamos nosotros los valuadores. ¿Cuáles serían las ventajas en función de la economía y ecología que produce una vivienda rural sostenible? ¿Cuál es la diferencia entre una vivienda rural sostenible y una rural tradicional en términos de su valor?. JUSTIFICACIÓN El proyecto tiene como objetivo hacer una explicación del porqué es más productivo en términos del valor de las construcciones incluir acciones y estrategias sostenibles en el uso que se le dé al bien y a la construcción. Podría presentarse la opción de que a mediano plazo el proyecto sea relevado con miras a construir una metodología técnica para avaluar bienes con un enfoque eco sistémico como premisa, sin embargo, sabemos que este proceso es largo y conlleva la actuación de excelentes profesionales. Por último, se pretende dar inicio al acogimiento de enfoques sostenibles en el campo de los avalúos con el anhelo de que muy pronto sea regulado por instituciones como el IGAC la elaboración de avalúos con enfoques eco sistémicos, ecológicos y sostenibles a nivel nacional, estos dos últimos son solo inferencias y proyecciones a largo plazo del proyecto, por el momento solo trabajaremos en la explicación del porqué es más viable construir y aplicar estrategias sostenibles para la explotación de nuestros bienes. Para explicar ese incremento en el valor del bien utilizaremos un ejemplo muy sencillo de una vivienda rural sostenible la cual ofrece algunas ventajas eco sistémicas en comparación con una vivienda rural tradicional. Este proyecto puede ser utilizado como referente de valoración de bienes sostenibles en la categoría de construcciones rurales sostenibles, también como se dijo anteriormente tenemos el objetivo de modificar la concepción a cerca de la realización de avalúos de la comunidad profesional por el bien de nuestro planeta y para una mejor calidad de vida de nuestras generaciones futuras, para apoyar a la creación de una cultura sostenible, para que todos los profesionales apliquen este enfoque en su trabajo, lo que implicaría una actividad más profunda y con mayores reflexiones y concepciones universales más arraigadas a lo social y lo natural, lo que en realidad somos: naturaleza. El valor agregado de este proyecto radica en el término sostenibilidad, esto implica innovación, replantear conceptos, crear métodos, modificar nociones, crear instituciones, ayudar al planeta tierra y por ende a las generaciones actuales y futuras.. OBJETIVO GENERAL 1- Tasar y Comparar el valor (todos sus componentes explicativos) de dos viviendas rurales sostenibles versus dos viviendas rurales tradicionales para explicar las ventajas de la construcción sostenible sobre la tradicional. 9.

(10) OBJETIVOS ESPECÍFICOS 2- Escoger dos viviendas rurales tradicionales con un buen puntaje y avaluarla según la metodología más pertinente. 3- Escoger dos prototipos de vivienda rural sostenible y avaluarlo según la metodología más pertinente para nuestro estudio 4- Valorar y validar cada una de las herramientas sostenibles de la vivienda definidas. 5- Registrar las diferencias encontradas en términos de su aporte económico, viviendas (tradicional y sostenible).. MARCO TEÓRICO Para nuestro proyecto vamos a referenciarnos en el siguiente marco teórico definido por los siguientes componentes. TEORÍAS. CONCEPTOS. TECNOLOGÍA CONSTRUCCIÓN SOSTENIBLE Tabla 1, (2019) tabla diseñada por el autor. ENFOQUE ECOSISTÉMICO. INVESTIGACIONES EN VALUACIÓN VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES SOSTENIBLES. REFERENTES HISTÓRICOS LA VIVIENDA SOSTENIBLE. MARCO ESPACIAL Las viviendas objeto de estudio se encuentran asentadas en el municipio de Tena Cundinamarca Colombia.. MARCO TEMPORAL Nuestro marco temporal está dentro del año 2019, precios y costos de materiales del presente año.. MARCO NORMATIVO MARCO NORMATIVO Normatividad Sostenibilidad Normatividad Construcción - Acuerdo 20 de 1995 - Decreto 1496 de 2010 - Resolución 549 de 2015 - Carta mundial de la Naturaleza. - Resolución 1096 de 2000 - Protocolo de Kioto - Resolución 180398 de 2004 - Conferencia de Estocolmo en el - Resolución 80505 de 1997 Medio Ambiente - NTC 4140 - Protocolo de Montreal - NTC 1500 - Cima climática en París - NTC 4143 - Convención de Basilea - NTC 4145 - NTC4201 - NTC4297 Tabla2 (2019) tabla diseñada por el autor. METODOLOGÍA DESARROLLO DEL ESTADO DEL ARTE Se presentan los siguientes textos de consulta con los siguientes resultados:. 10.

(11) ENFOQUE ECOSISTÉMICO “BRUCE HOWARD, KERRY WAYLEN, KRISTY BLACKSTOCK – 2013- DOES THE ECOSYSTEM APPROACH OFFER ANYTHING NEW FOR ENVIRONMENTAL DECISION-MAKING?” Este documento presenta un estudio acerca del concepto “Enfoque Eco sistémico”, se hace un análisis de las características del concepto y se presenta la definición adoptada por entes reguladores mundiales, los beneficios de este enfoque en el desarrollo de decisiones ambientales incluyen: El reconocimiento de la existencia de un sistema socio-ecológico (la naturaleza y la sociedad están entrelazadas), resaltar las relaciones entre el ambiente y el bienestar humano que no son simplemente utilitarias, proporcionar el ímpetu para hacer que los procesos de toma de decisiones relacionados con la tierra y la naturaleza sean más inclusivos, equitativos y transparentes.. El enfoque está definido por el CDB como: “una estrategia para la gestión integrada de la tierra, el agua y los recursos vivos que promueve la conservación y el uso sostenible de manera equitativa”. El enfoque por ecosistemas es una forma de operacionalizar el desarrollo sostenible que vincula la conservación de la biodiversidad con el bienestar humano. Los beneficios aportados por el enfoque ecosistémico a la toma de decisiones se ven más claramente cuando se contrasta con los enfoques tradicionales fragmentados y centralizados para gestionar nuestro lugar dentro del entorno natural. Sin embargo, existe la necesidad de comunicar y aplicar el enfoque cuidadosamente para que no se "pierda en la traducción", o se le permita desviarse de sus intenciones originales. La más importante entre estas intenciones originales es la idea de que todos los principios deben considerarse en la toma de decisiones y la planificación. "Los proyectos que se centran en principios individuales pueden ser buenos puntos de partida, pero no deben ser representados como ejemplos de todo el enfoque".. TECNOLOGÍA “ALBERTO CUPANI – 2011 - FILOSOFIA DA TECNOLOGÍA: UM CONVITE”. La tecnicidad, es decir, la esencia de la tecnología, debe ser concebida, según el autor, como un modo de relación del hombre con el mundo (al lado de lo estético, del religioso, etc.), que caracteriza la manera con que fuimos aprendiendo a tratar con la naturaleza. Así, para Simondon, nos faltaría una educación tecnológica desde la infancia que nos ayudara a colocarnos en el mundo en el mismo nivel que las máquinas, elevándonos en nuestra cultura, según las posibilidades ofrecidas por ellas. “MARCELA LINO DA SILVA, STPHANIE SÁ LEITÃO GRIMALDI, ANDRÉ FELIPE DE ALBUQUERQUE FELL – 2013 - TECNOPÓLIO: A RENDIÇÃO DA CULTURA Á TECNOLOGIA”. Según Postman, la tecnología en el estado actual no se vincula más a la cultura global, siendo posible ver que las personas y las tecnologías ocupan lugares opuestos en el tablero y que actualmente sólo un lado se está moviendo y ganando, es decir, el lado de la tecnología. A pesar de que la humanidad ha partido de una cultura de herramientas, no todas las sociedades siguieron un proceso evolutivo hasta el tecnopolio. Postman intentó destacar que, en la cultura de herramientas, el ser dominador era el hombre, que, a partir de la invención de herramientas, buscaba resolver problemas urgentes y específicos de la vida física cuando del uso de los molinos de viento, de la fuerza hidráulica o del arado de rueda pesada; o satisfacer las necesidades de 11.

(12) orden simbólico en el arte, la religión, la política con la construcción de castillos, catedrales y el desarrollo del reloj mecánico. En esta fase, el autor observa que las herramientas no atacaban ni alteraban la integridad de la cultura en la que se introdujeron. Actualmente, las culturas usuarias de herramientas son cada vez más escasas. La crítica del autor se centra especialmente en la mirada afectuosa y entusiasta que la mayoría de las personas tienen sobre la tecnología, alertando que es necesaria la conciencia de que, al mismo tiempo que una invención tecnológica puede contribuir al desarrollo y desempeño de actividades, ella también deshace y transforma conceptos, hábitos y percepciones a propósito de la cultura en la cual fue insertada. Es singular el pensamiento de Postman (1994), ya que él censura (como él mismo argumenta) un punto de vista defendido por una masa aficionada y ajena a los problemas y cambios, tal vez, irreversibles que la tecnología puede causar. “EUGÈNIO BENITO JÙNIOR – 2013 - A ANGÚSTIA E A TECNOLOGÍA”. La angustia y la tecnología del ser humano, capaz de contemplar las estrellas, permanece, en este artículo, entre el exceso que puede matar y el otro que lo libera del aburrimiento de la vida. El mito griego de Prometeo le dio al hombre, al mismo tiempo, tecnología y angustia, y desde entonces ha superado el uso de uno para mitigar los efectos del otro. Con el objetivo de evitar los efectos peligrosos de la excesiva tecnología, el filósofo heideggeriano Hans Jonas propone una ética para la era de la alta tecnología. CONSTRUCCIÓN SOSTENIBLE “BAIRD, GEORGE. LEAMAN ADRIAN. THOMPSON JAMES-2012 A COMPARISON OF THE PERFORMANCE OF SUSTAINABLE BUILDINGS WITH CONVENTIONAL BUILDINGS FROM THE POINT OF VIEW OF THE USERS”. En términos operacionales y de satisfacción las construcciones sostenibles son mucho mejores que las construcciones convencionales según los autores, en este estudio se genera una evaluación de las construcciones teniendo en cuenta el ¿Cómo los usuarios perciben algunas construcciones comerciales e institucionales y sus mejoras? Categorías de evaluación: -. -. -. Operacional: Imagen a los visitantes, espacios en las construcciones, espacio en el escritorio, mobiliario, limpieza, disposición de salas de reunión, almacenamiento e instalaciones. Ambiental: Temperatura; ¿hace demasiado calor o frio?, Aire ¿está seco o húmedo, fresco o sin ventilación, inodoro o maloliente?, iluminación ¿hay demasiada o poca luz natural y luz artificial, hay un resplandor del sol y el cielo o de luces artificiales?, Ruido ¿Hay demasiado o muy poco ruido? (fuentes internas y externas). Satisfacción: Diseño, necesidades satisfechas, confort general, productividad y salud. “W.K. CHOW- 2011 - FIRE SAFETY IN GREEN OR SUSTAINABLE BUILDINGS: APPLICATION OF THE FIRE ENGINEERING APPROACH IN HONG KONG” "La gente está preocupada por el problema oculto de la seguridad contra incendios y pregunta si está suficientemente protegida mientras permanece en interiores, incluidos los vehículos de construcción y transporte”. En este texto de estudio se presentan algunas características importantes a la hora de revisión y construcción o adecuación de edificaciones para protegerse de los incendios: Características Arquitectónicas - Los huecos internos del edificio pueden generar humo e incluso la propagación de las llamas debido a los efectos del recinto. 12.

(13) -. La fachada de doble piel puede dar una velocidad de propagación vertical del fuego más rápida - Diseño excesivo de ventilación natural con flujo de aire inducido por el viento en la carga del viento y la propagación del humo. - El uso de buenos materiales de aislamiento térmico puede desencadenar un incendio repentino, como lo demuestran varios incidentes. “JONAS ŠAPARAUSKAS – 2012 - MULTIPLE CRITERIA EVALUATION OF BUILDINGS WITH EMPHASIS ON SUSTAINABILITY”. En este documento se presenta una gran selección de elementos para generar proyectos de arquitectura sostenible entre los cuales se encuentran listados de guías, libros, bases de datos, software y por ultimo un listado de criterios y sub criterios de análisis que serán los adecuados para nuestra investigación; criterios de evaluación para desarrollar arquitectura sostenible:. COSTOS DEL CICLO DE VIDA. -. USOS DE LOS RECURSOS. CLIMA INTERIOR. FUNCIONALIDAD EXPRESIÓN ARQUITECTÓNICA. 13. COSTO DE LA CONSTRCUCCIÓN MANTENIMIENTO ANUAL ELECTRICIDAD ANUAL COMBUSTIBLES ANUALES AGUA ANUAL CALIDAD DEL AIRE LUZ DE DÍA CONFORT TERMICO FUNCIONALIDAD FLEXIBILIDAD ESCALA Y PROPORCION INTEGRIDAD Y COHERENCIA.

(14) LA VIVIENDA SOSTENIBLE “HEATHER LOVELL – 2004 - FRAMING SUSTAINABLE HOUSING AS A SOLUTION TO CLIMATE CHANGE”.. 14.

(15) “REBECCA CHIU – 2004 - SOCIO CULTURAL SUSTAINABILITY OF HOUSING: A CONCEPTUAL EXPLORATION”.. Fuente (Chiu,2004). 15.

(16) Fuente (Chiu,2004).. Fuente (Chiu,2004).. Fuente (Chiu,2004).. 16.

(17) Fuente (Chiu,2004).. 17.

(18) “LINDERT PAUL, SMETS PEER – 2016 SUSTAINABLE HOUSING AND THE URBAN POOR”.. 18.

(19) “BLAIR JOHN – 1997 SYDNEY´S SUSTAINABLE HOUSE”. La casa se encuentra en un sitio de 130 m2 (incluyendo un jardín de 48 m2) a solo 2 km del CDB de Sydney. La casa cuenta con un sistema de energía solar; un sistema de suministro de agua; un sistema de tratamiento de residuos; y un humedal pequeño. El sistema energético La energía proviene de celdas fotovoltaicas (PV) ubicadas en el techo de la terraza. Hay una serie de 18 paneles, cada uno de los cuales produce 120 vatios para proporcionar un sistema de alimentación sin batería, interactivo y de 2,2 kW. Costó $ 26,000 incluyendo el inversor. Los paneles tienen una garantía de 10 años con una vida útil prevista de 50 años. El sistema fotovoltaico genera alrededor de 3,500 kwh por año. Un inversor traduce la potencia a 220-240 voltios. También hay dos paneles para agua caliente que han ahorrado a los propietarios el 72% del costo del agua caliente desde 1979, cuando se instaló el calentador solar por primera vez (tabla 1). El sistema de agua El agua de lluvia se recoge directamente del techo y se almacena en un tanque parcialmente hundido en el suelo en el patio trasero. La superficie superior del tanque actúa como una cubierta de patio. Las canaletas de agua de lluvia especialmente diseñadas actúan como el primer filtro para la arena, las hojas y otros residuos (foto 2). Después de la lluvia se activa un segundo filtro de agua potable. La primera descarga de 8-10 litros de agua del techo contiene partículas y se desvía del suministro de agua potable al jardín. Una bomba devuelve el agua potable a la casa donde se utiliza para drenar, cocinar, duchas y lavaplatos. El sistema de tratamiento de residuos. En la casa se usan equipos convencionales como un inodoro, ropa y máquinas lavaplatos, y todas las aguas negras, aguas grises y restos de vegetales van a un tanque de compostaje Dowrnus de concreto debajo del patio trasero (fotos 3 y 4). El sistema Dowrnus funciona en un ciclo biológico simple, cuyo secreto es el gusano. Un gran número de gusanos de compostaje realizan un ballet biológico para convertir cantidades de desechos domésticos orgánicos en un compost rico. No se introducen productos químicos y no hay olor perceptible.. 19.

(20) VALUACIÓN DE CONSTRUCCIÓNES SOSTENIBLE “TECH-HONG TAN – 2013 - SATISFACTION AND MOTIVATION OF HOMEOWNERS TOWARDS GREEN HOMES”. Los hogares ecológicos utilizan tecnologías de energía renovable, dispositivos de conservación, paneles solares, sistema de recolección de agua de lluvia, aparatos de eficiencia energética y diseño pasivo para enfriamiento y calefacción natural. Las casas ecológicas incorporan características que saben que la energía y los recursos, como el sistema de recolección de agua de lluvia, paisajismo tropical, edificios más altos, paneles fotovoltaicos y materiales ecológicos o reciclados, podrían reducir la transmisión de calor y promover la ventilación cruzada. Las casas verdes en estos tres municipios están diseñadas y construidas con las siguientes características verdes: - El sistema de recolección de agua de lluvia se instala para recoger el agua de lluvia de los techos inclinados para regar las plantas y la vegetación. - El uso de material de construcción con baja emisión de carbón, como las pinturas de compuestos orgánicos volátiles (VOC), los ladrillos de terracota reciclados y el hormigón en bruto, las placas de yeso recicladas de clasificación verde, las planchas recicladas para la puerta principal y los tragaluces para iluminación natural. - Instalación de techos solares individuales para aprovechar los recursos de energía natural para generar energía solar para el hogar verde. - Las puertas de vidrio y las ventanas están ubicadas en áreas apropiadas para permitir que la luz natural ingrese a la casa. - Las casas están construidas con paneles de vidrio esmaltado doble para reducir la transmisión de calor en el edificio - Las casas están equipadas con luces de ahorro de energía y electrodomésticos eficientes. - Se instalan dispositivos de agua de bajo flujo para disminuir el consumo de agua. - Los techos de 13 pies de altura en la casa permiten una amplia iluminación natural y ventilación cruzada - Las casas están situadas en la posición norte sur para evitar el calor de la luz solar directa - Los techos están equipados con materiales que reducen el calor solar. - Instalaciones recreativas familiares se proporcionan en parques paisajísticos. - Las casas están dentro de comunidades cerradas y vigiladas que cuentan con personal e instalaciones de seguridad. “HAO HUANG LI YIN – 2015 - CREATING SUSTAINABLE URBAN BUILT ENVIRONMENTS: AN APPLICATION OF HEDONIC HOUSE PRICE MODELS IN WUHAN, CHINA”. China. Los resultados muestran que, entre todas las características de la vivienda, los elementos de sostenibilidad ambiental tuvieron los mayores impactos en los precios de la vivienda. Los recursos hídricos naturales tienen los efectos positivos más significativos sobre los valores de las propiedades cuando se integran con recursos culturales, turísticos y comerciales para formar agrupaciones o áreas de recreación natural. Nuestro estudio construyó modelos de precios hedónicos para valorar los espacios verdes urbanos, la línea de tren ligero y los CBD en la ciudad de Wuhan. Primero, encontramos que, entre todas las características de la vivienda, los elementos de la sostenibilidad ambiental tuvieron el mayor impacto en la vivienda. En segundo lugar, el efecto más significativo en los valores de las propiedades fue la línea del tren ligero. Los efectos negativos de la proximidad a la estación del tren ligero en los precios de la vivienda dentro de un radio de 1 milla indican que la línea actual del sistema de tren ligero no benefició el valor de la propiedad a su alrededor, debido a los efectos combinados de otras comodidades del vecindario. Poca diversidad de uso de la tierra, y el sistema tarifario. Por último, los cuerpos de agua tienen impactos positivos significativos en los valores de las 20.

(21) propiedades cuando se integraron con los recursos culturales, turísticos y comerciales para formar un grupo o área de recreación natural, aunque solo ellos no tienen efectos positivos en los precios de la vivienda debido a la contaminación y el agotamiento del agua. cuerpos. Nuestro esfuerzo tiene dos implicaciones prácticas para las políticas gubernamentales sobre la creación de un entorno construido sostenible y favorable. Primero, los efectos negativos de las estaciones de tren ligero en los precios de la vivienda dentro de un radio de 1 milla indican que, hasta ahora, la línea actual del sistema de tren ligero no generó un entorno urbano orientado al tránsito y beneficios relacionados con el transporte. Las etapas futuras de la construcción del tren ligero pueden considerar la integración de los principios del desarrollo sostenible para construir un modelo TOD y un desarrollo conjunto a través de la diversidad del uso de la tierra. El diseño de tránsito debe estar totalmente integrado con el uso del suelo para crear un entorno construido sostenible. Las áreas que rodean las líneas de tren ligero deben tener funciones urbanas mixtas y diseños amigables para peatones y ciclistas. Además, los efectos de otras comodidades del vecindario en el precio de la vivienda indican que el efecto del tren ligero no puede aislarse de otras comodidades en el vecindario. Por lo tanto, los servicios dentro del área de servicio del tren ligero se deben considerar, examinar y analizar cuidadosamente para maximizar los beneficios de la inversión en tránsito cuando se planifican las rutas y estaciones del tren ligero. En segundo lugar, los efectos positivos de los cuerpos de agua que integran los recursos culturales, estéticos y comerciales locales permitirán al gobierno crear un entorno construido favorable y sostenible aprovechando todas las ventajas de estos recursos naturales para construir distritos comerciales de recreación (RBD). Estos RDB deben ser compatibles con los patrones urbanos, arquitectónicos y paisajísticos locales existentes. Por lo tanto, pueden ayudar a desarrollar áreas residenciales, promover el crecimiento económico local, proporcionar actividades recreativas activas y reservar recursos hídricos y ecológicos. Además, se implica que las aguas abiertas pueden estar vinculadas con otros recursos urbanos para crear sistemas de infraestructura verde. Para desarrollar estos RBDs y sistemas de infraestructura verde, el gobierno debe dar mayor prioridad a la protección de estos recursos ambientales y la preservación de recursos históricos. El departamento de planificación urbana de la ciudad de Wuhan puede introducir declaraciones de impacto ambiental en el proceso de planificación residencial y decisiones de políticas, ya que ya se han aplicado en la planificación industrial para proteger los recursos naturales y los entornos. Además, el gobierno debe iniciar la planificación de infraestructura verde para ayudar a las comunidades a hacer un mejor uso de las infraestructuras verdes existentes y determinar el alcance del crecimiento potencial. “ERIK GÓMEZ, PÉREZ MANUEL – 2011 - ECONOMIC VALUATION AND THE COMMODIFICATION OF ECOSYSTEM SERVICES”. En las últimas dos décadas, la ciencia y las políticas ambientales han hecho esfuerzos crecientes para valorar los servicios de los ecosistemas en términos monetarios y para articular dichos valores a través de los mercados con el fin de crear incentivos económicos para la conservación (Balmford et al., 2002; Barbier et al., 2009 Daily and Ellison, 2002; Freeman, 2003; Heal et al., 2005; Pascual et al., 2010). 1 Las crisis de la conservación tradicional. Cuatro décadas después de la aparición del movimiento de conservación moderno, es evidente que los sistemas ecológicos de soporte vital están disminuyendo en todo el mundo (Ewing et al., 2010; MA, 2005), la pérdida de biodiversidad sigue sin disminuir (Butchard et al., 2010), y Las presiones antropogénicas han alcanzado una escala en la que ya no se puede excluir el riesgo de una interrupción ambiental global abrupta (Rockstro¨m et al., 2009). A pesar de sus numerosos logros en términos de protección de especies y hábitats raros, los enfoques tradicionales de 21.

(22) conservación han sido incapaces de revertir o estabilizar los patrones metabólicos de la economía global, caracterizados por la creciente demanda de reservas de capital natural, servicios de los ecosistemas y biodiversidad. El enfoque de servicios eco sistémicos ofrece una oportunidad para alejarse de la lógica de "conservación versus desarrollo" hacia una lógica de "conservación para el desarrollo" (Folke, 2006). Desde el enfoque de los servicios eco sistémicos, la conservación de los sistemas ecológicos se destaca como un requisito previo necesario para la sostenibilidad económica a largo plazo 2 Aparición del enfoque del servicio eco sistémico. El enfoque de servicios eco sistémicos presenta a los ecosistemas como reservas de capital natural que proporcionan bienes y servicios diversos para las sociedades humanas (Costanza y Daly, 1992; Daily, 1997; de Groot et al., 2002; MA, 2005; TEEB, 2010). A pesar de la conciencia a largo plazo de la importancia de las funciones ecológicas para los medios de vida (véase, por ejemplo, Polanyi, 1944/1957), los orígenes del enfoque moderno del servicio ecosistémico se encuentran a finales de los años sesenta y setenta (Ehrlich y Ehrlich , 1981; Helliwell, 1969; King, 1966; Odum y Odum, 1972). 3 Los servicios de los ecosistemas en la agenda política internacional. La expansión del enfoque del servicio ecosistémico más allá de los círculos académicos especializados tuvo lugar en los años noventa. Un punto de referencia crítico fue el paso de la teoría a la política a través de la aprobación parcial del enfoque de servicios ecosistémicos por parte del Convenio sobre la Diversidad Biológica en 1992. En la década siguiente se publicaron los primeros marcos integrales para el análisis de los servicios ecosistémicos; primero con el trabajo seminal de Daily (1997) y luego con el desarrollo de marcos y métodos para la identificación, clasificación y valoración de servicios ecosistémicos (por ejemplo, de Groot et al., 2002). Tras la publicación de la Evaluación de los Ecosistemas del Milenio en 2005 (MA, 2005), los servicios de los ecosistemas se han establecido firmemente en la agenda de la política ambiental internacional. Esta agenda incluye esfuerzos internacionales para desarrollar sistemas integrados de cuentas ecosistémicas y económicas (Naciones Unidas et al., 2003; Weber, 2007) y clasificaciones estandarizadas de servicios ecosistémicos (Costanza, 2008; HainesYoung y Potschin, 2010). Tales iniciativas se han desarrollado en paralelo con el uso del análisis de costo-beneficio para abordar problemas ambientales a gran escala como el cambio climático global (Stern, 2006) y la pérdida de biodiversidad (TEEB, 2010), y mediante la promoción de mercados para productos básicos ambientales (Bayon , 2004) y pagos por esquemas de servicios ecosistémicos (Engel et al., 2008). III Servicios ecosistémicos en políticas públicas y mercados. La expansión de los mecanismos de fijación de precios a los servicios de los ecosistemas ha seguido dos enfoques principales. La primera consiste en una "solución pigoviana" donde la intervención pública desempeña el papel principal en la corrección de las "fallas del mercado" a través de los impuestos y subsidios estatales. El segundo enfoque, destacado desde los años 80 y 90, sigue una "solución de Coasean" por la cual la corrección de las fallas del mercado se aborda a través de transacciones privadas, a menudo en mercados donde los servicios de los ecosistemas se pueden vender y comprar libremente. Esto es así, al menos en teoría, porque en la práctica la mayoría de los mercados para servicios ecosistémicos han sido establecidos, subsidiados y regulados activamente por los gobiernos. Estos enfoques para corregir las fallas 22.

(23) del mercado se han implementado a través de dos mecanismos principales: "mercados para servicios ecosistémicos" y "pagos por servicios ecosistémicos". Por lo tanto, el "principio de quien contamina paga" que subyace en el primero se complementa con el "principio de mayordomo" que subyace en el segundo. III-I Mercados de servicios ecosistémicos y el principio de "quien contamina paga" El "principio de que quien contamina paga" se basa en una supuesta ética de responsabilidad, según la cual los agentes económicos que causan daños ambientales deben asumir los costos económicos de las externalidades negativas que crean. Desde la década de 1980, el principio de quien contamina paga se ha incorporado a los textos legales. En Europa se incluyó en el Acta Única Europea de 1986 (artículo 174), en el Tratado de Maastricht (artículo 130.2) y en el Tratado por el que se establece una Constitución para Europa (artículo III, 233.2), que se ha estancado desde 2004. A nivel internacional El principio de quien contamina paga fue adoptado por la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) en 1972 y fue contemplado en la Declaración de la Cumbre de Río sobre el Desarrollo Sostenible de 1992 (artículo 16). Desde la década de 1990, el principal instrumento utilizado para poner en práctica el principio de que quien contamina paga es el llamado Mercado de Servicios para Ecosistemas (MES). Por ejemplo, la Ley de Aire Limpio de EE. UU. De 1990 promovió los mecanismos de limitación y comercio para los dióxidos de azufre (Stavins, 1998). Otro ejemplo es el sistema bancario de humedales puesto en práctica a través de la Ley de Agua Limpia de los Estados Unidos. Este sistema otorga permisos para deteriorar los humedales a cambio de compromisos para crearlos, restaurarlos o protegerlos en otros lugares (Robertson, 2000). Los nuevos mercados siguieron estas experiencias, como el sistema de comercio de emisiones del Reino Unido, el Chicago Climate Exchange establecido en los EE. UU. En 2003, y el Plan de reducción de gases de efecto invernadero de Nueva Gales del Sur establecido el mismo año en Australia (Bayon, 2004; Spash, 2010). El primer esquema internacional de comercio de emisiones (ETS) se estableció en Europa en 1997. Cuando el protocolo de Kyoto entró en vigor en 2005, el ETS se expandió a otros países creando un mercado de US $ 142 mil millones en 2010 (Banco Mundial, 2011). III-II Los pagos por servicios ecosistémicos y el principio de ' el administrador gana' Si se abordan las externalidades ambientales negativas a través del principio de que quien contamina paga, las externalidades positivas se manejan a través del "principio del administrador gana", como una lógica subyacente para realizar pagos por servicios de los ecosistemas. Los pagos por servicios ecosistémicos (PSA) se han definido como transacciones condicionadas y voluntarias entre al menos un proveedor y un beneficiario, de servicios ecosistémicos bien definidos (Wunder, 2005). La razón subyacente es que los beneficiarios de los servicios de los ecosistemas deberían compensar a los administradores que mantienen o protegen los servicios de los ecosistemas de los que se benefician.. 23.

(24) “PAUL EKINS – 2011 – ENVIRONMENTAL SUSTAINABILITY: FROM ENVIROMENTAL VALUATION TO THE SUSTAINABILITY GAP”.. Fuente (Ekins.Paul, 2011). (1) Debe evitarse la desestabilización antropogénica de los procesos ambientales globales, como los patrones climáticos o la capa de ozono (en estos casos por emisiones antropogénicas excesivamente contaminantes a la atmósfera). (Soporte vital) (2) Los ecosistemas críticos y las características ecológicas deben estar absolutamente protegidos para mantener la diversidad biológica (especialmente de especies y ecosistemas). (Soporte vital) (3) La renovación de los recursos renovables debe fomentarse mediante el mantenimiento de la fertilidad del suelo, los ciclos hidrobiológicos y la cobertura vegetal necesaria y la aplicación rigurosa de la recolección sostenible. (Fuente) (4) El agotamiento de los recursos no renovables debe buscar equilibrar el mantenimiento de una expectativa de vida mínima del recurso con el desarrollo de sustitutos para el mismo. (Fuente) (5) Las emisiones al aire, el suelo y el agua no deben exceder su carga crítica, es decir, la capacidad del medio receptor para dispersarlas, absorberlas, neutralizarlas y reciclarlas, sin alterar otras funciones, ni pueden conducir a concentraciones dañinas para la vida. toxinas (Soporte Vital / Salud Humana) (6) Deben preservarse los paisajes de especial importancia humana o ecológica, debido a su rareza, calidad estética o asociaciones culturales o espirituales. (Otro Bienestar) (7) Los riesgos de eventos que dañan la vida de la actividad humana deben mantenerse en niveles muy bajos. Las tecnologías que amenazan con causar daños graves y duraderos a los ecosistemas o la salud humana, a cualquier nivel de riesgo, deben ser olvidadas. (Todos).. 24.

(25) “BROWN NILS, MALQVIST TOVE, WINTZEL HELENE – 2016 – OWNER ORGANIZATION´S VALUE CREATION STRATEGIES TRHOUGH ENVIRONMENTAL CERTIFICATION OF BUILDINGS”. FIGURA 1: MAPA DE ESTRATEGIA PARA LA CREACIÓN DE VALOR.. Fuente (Brown, Malqvist, Wintzel 2016). “WARREN GEORGIA – 2015 – SUSTAINABILITY – THE CRUCIAL CHALLENGE FOR THE VALUATION PROFESSION”. Warren-Myers (2010) descubrió que los evaluadores no son actualmente expertos y están equipados con los medios adecuados para identificar cualquier relación entre sostenibilidad y valor de mercado en la práctica general de valoración porque: • Conocimiento limitado de la sostenibilidad y su papel dentro del mercado inmobiliario; • El análisis de la evidencia y las tendencias históricas están restringidos debido al conocimiento limitado de la sostenibilidad y la evaluación de la sostenibilidad; • La observación e interpretación dispar de los evaluadores sobre el papel de la sostenibilidad en el mercado de propiedades comerciales impide que se formen heurísticas precisas. • Existe una falta de heurísticas actuales en la práctica de valoración relacionada con la sostenibilidad; • Desarrollo inadecuado de la intuición estratégica para crear nuevas heurísticas con el fin de incorporar la sostenibilidad en la práctica de valoración. Los tasadores tienen un papel fundamental en el mercado inmobiliario, y como consecuencia tienen un papel crucial en la adopción de la sostenibilidad en la propiedad comercial. Los 25.

(26) propietarios y los ocupantes deben saber en qué medida la sostenibilidad está afectando el valor de la propiedad, si desean responder de manera efectiva a los problemas de sostenibilidad (Anónimo, 2005; Sayce y Ellison, 2003). FIGURA 1: EL CIRCULO VICIOSO DE LA CULPA. Fuente (Cadman 2000). FIGURA 2: EL CIRCULO VIRTUIOSO DE LA CULPA Y LA RETROALIMENTACIÓN. Fuente (Lorenz 2008).. 26.

(27) Fuente (Georgia 2015). 27.

(28) Fuente (Georgia 2015).. Fuente (Georgia 2015).. 28.

(29) Fuente (Georgia 2015).. Fuente (Georgia 2015).. 29.

(30) Fuente (Georgia 2015). “DAVID LORENZ, THOMAS LUTZKENDORF – 2005 – SUSTAINABLE PROPERTY INVESTMENT: VALUING SUSTAINABLE BUILDINGS THROUGH PROPERTY PERFORMANCE ASSESSMENT”. La Comisión Mundial sobre Medio Ambiente y Desarrollo definió el desarrollo sostenible como el desarrollo "que satisface las necesidades del presente sin comprometer la capacidad de las generaciones futuras para satisfacer sus propias necesidades". Por lo tanto, este concepto comprende dos elementos fuertes: (1) el de satisfacer las necesidades y los requisitos humanos (calidad de vida) y (2) el de la ética intra e intergeneracional (no engañe a sus conciudadanos y niños). Porritt (2000) argumenta que la realización de la sostenibilidad puede medirse contra un conjunto de cuatro "condiciones del sistema":. 30.

(31) - Los materiales finitos (incluidos los combustibles fósiles) no deben extraerse a un ritmo más rápido del que pueden redepositarse en la corteza terrestre. - Los materiales artificiales (incluidos los plásticos) no deben producirse a un ritmo más rápido del que pueden descomponerse por procesos naturales. - La biodiversidad de los ecosistemas debe mantenerse; mientras que los recursos renovables solo deben consumirse a un ritmo más lento de lo que se pueden reponer de forma natural. - Las necesidades humanas deben ser satisfechas de manera equitativa y eficiente. A los efectos de este documento, el término "edificio sostenible" se utiliza por simplicidad en lugar del término "edificios que contribuyen al desarrollo sostenible". Para clasificar los edificios sostenibles, es posible comenzar con las áreas generales de protección, que se pueden deducir de las tres dimensiones del desarrollo sostenible: - Protección del medio ambiente natural / ecosistema. - Protección de los recursos naturales básicos. - Protección de la salud humana y el bienestar. - Protección de los valores sociales y de los bienes públicos. - Protección y preservación de bienes de capital y materiales. - Motivación en los sectores financiero y de inversión.. “El éxito de los investigadores de propiedades en demostrar empíricamente los beneficios financieros de los edificios sostenibles”. Los gobiernos intentan introducir códigos y regulaciones de eficiencia energética y otros mecanismos reguladores Un estudio reciente encargado por la Agencia de Medio Ambiente de la Región de París (ARENE, Ile de France) identificó otros instrumentos económicos y financieros, además de las condiciones de impuestos preferenciales, crédito y seguros, que se pueden utilizar para promover la construcción sostenible (Drouet, 2003). Estos instrumentos son los siguientes: - reembolso, reembolsos y ayudas a la inversión ofrecidas por los servicios de agua o energía, proveedores de equipos, etc. - Establecimiento de fondos especializados para la construcción sostenible. - mayor carga fiscal sobre la construcción no sostenible - Ayudas y subvenciones para la construcción sostenible. - Bonificación de densidad y / o procesamiento acelerado de permisos de construcción para la construcción sostenible. - Índices de calificación de empresas que incluyen criterios de gestión sostenible de edificios. 31.

(32) - Comercio de certificados de dióxido de carbono (CO2). 32.

(33) El esquema de evaluación propuesto anteriormente y los resultados proporcionados por su aplicación con respecto al desempeño de la propiedad solo serán significativos si se pueden asignar puntos de referencia y ponderaciones apropiadas para los indicadores. Esto es importante no solo para la evaluación del desempeño ambiental de un edificio, sino también para la determinación del valor de mercado de un edificio. “El precio de mercado (y, por lo tanto, el valor) de la propiedad comercial depende principalmente de los ingresos generados por la propiedad, y el precio de mercado es un múltiplo del ingreso. El precio depende de los ingresos, pero los ingresos dependen de las características de la propiedad. Esto crea una relación entre los precios de mercado, por una parte, y las características de la propiedad, por otra. (Janssen et al., 2001, p. 343). 33.

(34) Por lo tanto, además de los pesos y puntos de referencia apropiados, es necesario identificar aquellos aspectos del desempeño del edificio que afectan significativamente el precio y que son cruciales para el éxito financiero de los proyectos inmobiliarios. Por supuesto, la ubicación es primordial, pero otros factores son cada vez más importantes. La lista de posibles KPI de sostenibilidad aún es bastante grande y probablemente no sea necesario evaluar todos los indicadores; Seleccionar solo algunos de ellos puede ser apropiado. Y si es así, ¿cuáles? Suponiendo que los ocupantes de los edificios tengan una mayor conciencia del espacio que usan y ocupan (lo que afecta su visión de lo que están dispuestos a pagar), esto se reflejará en el mercado a lo largo del tiempo. Las llamadas técnicas avanzadas de valoración de propiedades pueden (deben) usarse para monitorear este proceso porque los mercados de propiedades cada vez más globales y cambiantes más rápidos, en los que las decisiones se basan en informes de valoración y opiniones de expertos, requieren que la metodología y los procedimientos de valoración anticipen estos movimientos del mercado. Reflejando los procesos de pensamiento de los jugadores en el mercado. Esto también explica los procesos de diligencia debida de bienes raíces que intentan evaluar explícitamente los riesgos y las posibilidades de una inversión en propiedades al investigar una gran cantidad de aspectos en gran detalle (por ejemplo, cuestiones legales y fiscales, ubicación, inquilinos, administración de instalaciones, etc.). Sin embargo, la práctica actual de debida diligencia (al menos en Alemania) carece de intentos de analizar el desempeño de un edificio bajo muchos de los indicadores de sostenibilidad mencionados anteriormente. Se pueden utilizar técnicas de valoración avanzadas para cerrar esta brecha. Los métodos de valoración de la propiedad actual pueden clasificarse como "tradicionales" y "avanzados". Los métodos de valoración "tradicionales" incluyen los métodos comparables, de inversión, ganancias, residual y costo. Todos estos métodos se basan en la comparación como la principal herramienta de análisis. Aunque el método más común para valorar la propiedad que produce ingresos se denomina "método de inversión", de hecho, es un método de comparación simple. Esta comparación solo se puede confiar si existe un grado de uniformidad en el mercado. French y Wiseman (2003) han argumentado que la tradicional dependencia de los valuadores para usar métodos de comparación para determinar el valor de mercado de una propiedad ha llevado a una divergencia artificial del valor de una propiedad (o "valor en uso") y su valor de mercado o "valor". a cambio'. Esto se debe a que la comparación es cada vez más difícil de obtener debido a la diversidad de los contratos de arrendamiento y la variedad de las diferentes calidades de construcción que se ofrecen en el mercado. Sin embargo, en un mercado eficiente (por ejemplo, mercados financieros y bursátiles), los precios de cambio están determinados por la percepción del valor del comprador, es decir, el precio y el valor deberían coincidir idealmente. Dado que la propiedad se considera cada vez más como una clase de activo que tiene que competir con otras opciones de inversión financiera como acciones y bonos, se puede asumir que la eficiencia del mercado aumenta. Por lo tanto, confiar en los métodos de valoración tradicionales conducirá a un enfoque desequilibrado para determinar el precio de cambio o el valor de mercado de una propiedad. En otras palabras, "la profesión de valoración ha olvidado cómo determinar el" valor "de una propiedad desde el punto de vista del usuario" (French and Wiseman, 2003, p. 25). " Los métodos de valoración avanzados incluyen redes neuronales artificiales, métodos de precios hedónicos, análisis espacial, lógica difusa, media móvil integrada autorregresiva y teoría de conjuntos aproximados. Para una descripción más detallada de estos métodos de valoración, consulte Curry (2002), Amato (2002), Assimakopoulus et al. (2003) y Kauko y d’Amato (2004). 34.

(35) Los métodos más prometedores para abordar los problemas de sostenibilidad en la valoración de propiedades parecen ser los métodos hedónicos de fijación de precios, que actualmente se utilizan para explicar la formación de los niveles de precios de la vivienda y de la tierra (para algunos ejemplos de su aplicación, consulte Kauko, 2003a).. RESULTADOS Y ANÁLISIS DEL ESTADO DEL ARTE Y MARCO TEÓRICO Como principio encontramos que nuestra generación (Siglo XXI) debe: Generar estrategias para la gestión integrada de la tierra, el agua y los recursos vivos que promueve la conservación y el uso sostenible de manera equitativa, es importante resaltar que el enfoque por ecosistemas es una forma de operacionalizar el desarrollo sostenible que vincula la conservación de la biodiversidad con el bienestar humano y por ende esto vincula los proyectos económicos, de desarrollo urbano y rural; en este caso los proyectos o construcciones arquitectónicas. La tecnicidad, es decir, la esencia de la tecnología, debe ser concebida como un modo de relación del hombre con el mundo (al lado de lo estético, del religioso, etc.), que caracteriza la manera con que fuimos aprendiendo a tratar con la naturaleza y con ello hacemos énfasis en el deber tener un trato responsable y amigable con ella (la naturaleza). Es necesaria la conciencia de que, al mismo tiempo que una invención tecnológica puede contribuir al desarrollo y desempeño de actividades, ella también deshace y transforma conceptos, hábitos y percepciones a propósito de la cultura en la cual fue insertada, por lo tanto y como consecuencia de los cambios medio ambientales que se generan en el presente siglo, el humano debe tener mucha precaución y desarrollar un análisis detallado de lo que podría generar cada invención tecnológica que ponga en marcha. El mito griego de Prometeo le dio al hombre, al mismo tiempo, tecnología y angustia, y desde entonces ha superado el uso de uno para mitigar los efectos del otro. Con el objetivo de evitar los efectos peligrosos de la excesiva tecnología, el filósofo heideggeriano Hans Jonas propone una ética para la era de la alta tecnología. (véase Hans Jonas’ principle of responsibility 2001).. Mercados de servicios ecosistémicos y el principio de "quien contamina paga" El "principio de que quien contamina paga" se basa en una supuesta ética de responsabilidad, según la cual los agentes económicos que causan daños ambientales deben asumir los costos económicos de las externalidades negativas que crean. Desde la década de 1980, el principio de quien contamina paga se ha incorporado a los textos legales. En Europa se incluyó en el Acta Única Europea de 1986 (artículo 174), en el Tratado de Maastricht (artículo 130.2) y en el Tratado por el que se establece una Constitución para Europa (artículo III, 233.2), que se ha estancado desde 2004. A nivel internacional El principio de quien contamina paga fue adoptado por la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) en 1972 y fue contemplado en la Declaración de la Cumbre de Río sobre el Desarrollo Sostenible de 1992 (artículo 16).. Los pagos por servicios ecosistémicos y el principio de ' el administrador gana' Si se abordan las externalidades ambientales negativas a través del principio de que quien contamina paga, las externalidades positivas se manejan a través del "principio del administrador gana", como una lógica subyacente para realizar pagos por servicios de los ecosistemas. Los pagos por servicios ecosistémicos (PSA) se han definido como transacciones condicionadas y voluntarias entre al menos un proveedor y un beneficiario, de servicios ecosistémicos bien definidos (Wunder, 2005). La razón subyacente es que los beneficiarios de los servicios de los ecosistemas deberían compensar a los administradores que mantienen o protegen los servicios de los ecosistemas de los que se benefician. 35.

(36) Un estudio reciente encargado por la Agencia de Medio Ambiente de la Región de París (ARENE, Ile de France) identificó algunos instrumentos económicos y financieros, además de las condiciones de impuestos preferenciales, crédito y seguros, que se pueden utilizar para promover la construcción sostenible (Drouet, 2003). Estos instrumentos son los siguientes:  reembolso, reembolsos y ayudas a la inversión ofrecidas por los servicios de agua o energía, proveedores de equipos, etc.  Establecimiento de fondos especializados para la construcción sostenible.  mayor carga fiscal sobre la construcción no sostenible  Ayudas y subvenciones para la construcción sostenible.  Bonificación de densidad y / o procesamiento acelerado de permisos de construcción para la construcción sostenible.  Índices de calificación de empresas que incluyen criterios de gestión sostenible de edificios  Comercio de certificados de dióxido de carbono (CO2). Ejemplos de políticas, programas y desarrollos urbanos o de vivienda frente a algunos problemas políticos en los cuales la vivienda sostenible se está enmarcando como una solución.        . Problema 1: Satisfacer la demanda de nuevas viviendas. Plan de comunidades sostenibles (ODPM, 2003). Programa de Comunidades del Milenio (asociaciones inglesas, 2003). Campaña de un millón de hogares sostenibles de WWF (WWF, 2003). Urbanizaciones y Desarrollos de vivienda: Próximamente "Zed al cuadrado". Desarrollo de cero energías y cero residuos en el Thames Gateway (Desai, 2003). Desarrollo de West Stevenage (The West stevenage Consortium, 2002). Ashton Green, Leicester.. Problema 2: Falta de innovación en la industria de la construcción.  Seis principios rectores para mejorar la sostenibilidad de la industria de la construcción de viviendas (The Housing Forum, 2002)  Discurso del ministro de construcción Brian Wilson, abril de 2003 Vivienda verde y modernización del sector de la vivienda (DTI, 2003)  Informe de la fabricación fuera del sitio: aferrándose a la excelencia (Foro de la vivienda, 2001)  Urbanizaciones y Desarrollos de vivienda:  Greenwich Millennium Village (Asociación inglesa, 2003)  Vivienda social: proyectos INTEGER en Maidenhead & Sandwell (Ekins 2002) Problema 3: Mala calidad de las viviendas existentes.  Áreas de regeneración de comunidades "Pathfinder" (OPDM, 2003b).  Hogares decentes (ODPM, 2003a)  Empresas de Regeneración Urbana  Urbanizaciones y Desarrollos de vivienda:  Rehabilitación del bloque de la torre de la ciudad, por ejemplo. Glastonbury House, Pimlico, Londres  Planes para 7000 casas "ultra verdes" nuevas y renovadas en Oldham (Tickle, 2003).. 36.

(37) Principales actores fundadores de la coalición de defensa de la vivienda sostenible.    . Centro de Tecnología Alternativa (CAT), Machynlleth, Gales, 1973 Findhorn Ecovilla o Ecopueblo, Escocia Red de comunas y excavadores y soñadores 1968 Revista de corrientes subterráneas 1980. Algunos conceptos clave para el desarrollo de arquitectura sostenible y otros proyectos. . . . . .  . Debe evitarse la desestabilización antropogénica de los procesos ambientales globales, como los patrones climáticos o la capa de ozono (en estos casos por emisiones antropogénicas excesivamente contaminantes a la atmósfera). (Soporte vital) Los ecosistemas críticos y las características ecológicas deben estar absolutamente protegidos para mantener la diversidad biológica (especialmente de especies y ecosistemas). (Soporte vital) La renovación de los recursos renovables debe fomentarse mediante el mantenimiento de la fertilidad del suelo, los ciclos hidrobiológicos y la cobertura vegetal necesaria y la aplicación rigurosa de la recolección sostenible. (Fuente) El agotamiento de los recursos no renovables debe buscar equilibrar el mantenimiento de una expectativa de vida mínima del recurso con el desarrollo de sustitutos para el mismo. (Fuente) Las emisiones al aire, el suelo y el agua no deben exceder su carga crítica, es decir, la capacidad del medio receptor para dispersarlas, absorberlas, neutralizarlas y reciclarlas, sin alterar otras funciones, ni pueden conducir a concentraciones dañinas para la vida. toxinas (Soporte Vital / Salud Humana) Deben preservarse los paisajes de especial importancia humana o ecológica, debido a su rareza, calidad estética o asociaciones culturales o espirituales. (Otro Bienestar) Los riesgos de eventos que dañan la vida de la actividad humana deben mantenerse en niveles muy bajos. Las tecnologías que amenazan con causar daños graves y duraderos a los ecosistemas o la salud humana, a cualquier nivel de riesgo, deben ser olvidadas. (Todos).. Para clasificar los edificios sostenibles, es posible comenzar con las áreas generales de protección, que se pueden deducir de las tres dimensiones del desarrollo sostenible:      . Protección del medio ambiente natural / ecosistema. Protección de los recursos naturales básicos. Protección de la salud humana y el bienestar. Protección de los valores sociales y de los bienes públicos. Protección y preservación de bienes de capital y materiales. Motivación en los sectores financiero y de inversión.. Categorías e indicadores de evaluación para una vivienda o construcción sostenible. 1. 2. 3. 4.. Operacional (características del objeto arquitectónico) ¿Clase de aislamiento térmico realizado? Calidad del aire ¿está seco o húmedo, fresco o sin ventilación, inodoro o maloliente?, La construcción es resistente a soportar posibles desastres naturales e impactos climáticos. ¿Las casas están construidas con paneles de vidrio esmaltado doble para reducir la transmisión de calor en el edificio?. 37.