Tasas de rentabilidad para centros comerciales del norte de la ciudad de Bogotá

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(1)TASAS DE RENTABILIDAD PARA CENTROS COMERCIALES DEL NORTE DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ. LUIS FELIPE MANTILLA VARGAS CÓDIGO: 20171117036. UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS FACULTAD DE INGENIERÍA ESPECIALIZACIÓN EN AVALUOS BOGOTA D.C. 2018 1.

(2) TASAS DE RENTABILIDAD PARA CENTROS COMERCIALES DEL NORTE DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ. LUIS FELIPE MANTILLA VARGAS 20171117036. TÉSIS DE ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS. DIRECTOR - EDWIN ROBERT PÉREZ CARVAJAL. INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA.. UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS FACULTAD DE INGENIERÍA ESPECIALIZACIÓN EN AVALUOS Bogotá D.C., Colombia. Julio de 2018. 2.

(3) TABLA DE CONTENIDO 1. INTRODUCCIÓN................................................................................................ 8 2. OBJETIVOS. .................................................................................................... 10 2.1. OBJETIVO GENERAL. ......................................................................................................... 10. 2.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS. .................................................................................................. 10. 3. DEFINICIÓN DEL PROBLEMA. ....................................................................... 11 3.1. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA.................................................................................... 11. 3.2. JUSTIFICACIÓN. ................................................................................................................ 11. 4. MARCO TEÓRICO ........................................................................................... 12 4.1 ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS. .............................................................................................. 12 4.2. ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS. ........................................................................... 12 4.3. MÉTODOS DE AVALÚOS. ....................................................................................................... 12 4.3.1. Método de comparación o de mercado. ........................................................................ 12 4.3.2. Método de capitalización de rentas o ingresos. ............................................................. 12 4.3.3. Método de costo de reposición. ..................................................................................... 12 4.3.4. Método residual. ............................................................................................................ 13 4.4. LOCALES COMERCIALES......................................................................................................... 13 4.5. RENTA DE ARRENDAMIENTO. ............................................................................................... 13 4.6. TASA DE CAPITALIZACIÓN. .................................................................................................... 13 4.7. VALOR COMERCIAL. .............................................................................................................. 13 4.8. MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS. ...................................................... 13. 5. MARCO LEGAL PARA COLOMBIA. ................................................................ 14 5.1. LEY 9 DEL 11 DE ENERO 1989. ............................................................................................... 14 5.2. LEY 388 DEL 18 DE JULIO DE 1997. ........................................................................................ 14 5.3. DECRETO 1420 DEL 24 DE JULIO DE 1998 ............................................................................. 14 5.4. DECRETO 190 DE 22 DE JUNIO DE 2004 ................................................................................ 14 5.5. RESOLUCIÓN 620 DEL 23 DE SEPTIEMBRE DE 2008. ............................................................. 15. 3.

(4) 5.6. LEY 1673 DE 2013. ................................................................................................................. 15 5.7. DECRETO 79 DEL 27 DDE FEBRERO DE 2015. ........................................................................ 15 5.8. DECRETO 132 DEL 29 DE MARZO DE 2017. ........................................................................... 15 5.9. NORMAS TÉCNICAS SECTORIALES. ........................................................................................ 15. 6. MARCO NORMATIVO INTERNACIONAL ........................................................ 16 6.1. IVS– INTERNATIONAL VALUATION STANDARTS. ................................................................... 16 6.2. IVSC – INTERNATIONAL ASSETS VALUATION STANDARD COMMITTEE. ................................ 16 6.3 NIIF – NORMAS INTERNACIONALES DE INFORMACIÓN FINANCIERA. .................................... 16 6.4 EVS – ESTANDAR DE VALORACIÓN EUROPEA. ....................................................................... 16 6.4.1. Métodos. ........................................................................................................................ 16 6.5 TEGoVA - THE EUROPEAN GROUP OF VALUERS ASSOCIATIONS. ........................................... 16 6.5.1. Coherencia de los enfoques de valoración transeuropea y la regulación de valoración en Alemania ............................................................................................................................. 17 6.5.2. Legislación relevante y requisitos regulatorios .............................................................. 17 6.5.3. El mercado de propiedad residencial. ............................................................................ 18 6.5.4. El mercado de propiedad comercial. .............................................................................. 18 6.5.5. Otros mercados inmobiliarios ........................................................................................ 19 6.5.6. Principales grupos de clientes que solicitan servicios de valoración. ............................. 19 6.5.7. Metodología de valoración, métodos aplicados para el cálculo del valor de mercado. . 20 6.6 ORDEN ECO. ........................................................................................................................... 20 6.6.1. Métodos ......................................................................................................................... 21 6.7. ORDENANZA SOBRE LOS PRINCIPIOS PARA DETERMINAR EL VALOR DE MERCADO DE LA TIERRA (ORDENANZA DE DETERMINACIÓN DEL VALOR DE LA PROPIEDAD - IMMOWERTV) / MAYO 2010/ CÓDIGO DE CONSTRUCCIÓN / GOBIERNO FEDERAL DE ALEMANIA ....................... 21 6.7.1 Método del valor de comparación, determinación del valor de la tierra. ....................... 22 6.7.2 Método de ingreso - Ertragswertverfahren, art 17 - 20 ImmoWertV. ............................. 22 6.7.3 Método de costo de reemplazo depreciado - Sachwertverfahren, art 21 - 23 ImmoWertV. ............................................................................................................................ 22 6.8.. CENTROS COMERCIALES EN ESPAÑA ¿ES MOMENTO DE INVERTIR?......................... 24. 6.9. DETERMINACIÓN DE LAS TASAS DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS EN LOCALES DE CENTROS COMERCIALES Y CORREDORES EN EL SECTOR DEL POBLADO EN MEDELLÍN, TRABAJO DE GRADO. ............................................................................................................................... 25. 4.

(5) 6.10. ECONOMÍAS DE ESCALA EN LA INDUSTRIA DE CENTROS COMERCIALES, TESIS DE MAESTRÍA EN CIENCIAS............................................................................................................ 26 6.11.. INTERNALIDADES PARA CENTROS COMERCIALES. ................................................... 27. 7. METODOLOGIA DEL PROYECTO. ................................................................. 28 7.1 ETAPA 1- OBTENCIÓN DE INFORMACIÓN TEÓRICA Y EN CAMPO. ......................................... 29 7.2 ETAPA 2 - INVESTIGACIÓN ECONÓMICA. ............................................................................... 31 7.2.1 Centro Comercial Santafé. ............................................................................................... 31 7.2.2 Centro Comercial San Andresito Norte. .......................................................................... 34 7.2.3 Centro Comercial Panamá. .............................................................................................. 36 7.2.4 Centro Comercial Bulevar Niza. ....................................................................................... 39 7.3 ETAPA 3 – CÁLCULOS Y PROCESAMIENTO DE LA INFORMACIÓN. .......................................... 42 7.3.1. Resultados Centro Comercial Santafé ................................................................................ 42 7.3.2. Resultados Centro Comercial San Andresito Norte ............................................................ 43 7.3.3. Resultados Centro Comercial Panamá ............................................................................... 45 7.3.4. Resultados Centro Comercial Bulevar Niza ........................................................................ 46 7.3.5. Relaciones espaciales para los Centros comerciales. ......................................................... 48 8. CONCLUSIONES. ....................................................................................................................... 49. 9. BIBLIOGRAFÍA. ................................................................................................ 50 10.ANEXOS.......................................................................................................... 51. 5.

(6) Índice de Ilustraciones. Ilustración 1. Diagrama Metodología .................................................................... 28 Ilustración 2 - Ubicación de zona de proyecto. Bogotá – Colombia - Fuente: Google Earth-Image 2018-DigitalGlobe – mapasbogota.gov.co ........................... 30 Ilustración 3 - Ilustración 3. Ubicación Localidad Suba y Usaquén ....................... 30 Ilustración 4 - Ubicación UPZ 17 San José de Bavaria - Fuente: Sinupot SDP – mapasbogota.gov.co ............................................................................................ 32 Ilustración 5 - UPZ – San José de Bavaria – CC Santafé - Fuente: Google EarthImage 2018-DigitalGlobe –mapasbogota.gov.co .................................................. 32 Ilustración 6 - Ubicación UPZ 1 Paseo de los Libertadores - Fuente: Sinupot SDP – mapasbogota.gov.co ............................................................................................ 34 Ilustración 7 - UPZ – Paseo de los Libertadores – CC San Andresito Norte Fuente: Google Earth-Image 2018-DigitalGlobe –mapasbogota.gov.co ............... 35 Ilustración 8 - Ubicación UPZ 1 Paseo de los Libertadores - Fuente: Sinupot SDP – mapasbogota.gov.co ............................................................................................ 37 Ilustración 9 - Paseo de los Libertadores – CC Panamá - Fuente: Google EarthImage 2018-DigitalGlobe –mapasbogota.gov.co .................................................. 37 Ilustración 10 - Ubicación UPZ 24 Niza - Fuente: Sinupot SDP – mapasbogota.gov.co ............................................................................................ 40 Ilustración 11 - UPZ – Niza – CC Bulevar Niza - Fuente: Google Earth-Image 2018-DigitalGlobe –mapasbogota.gov.co ............................................................. 40 Ilustración 12 - Análisis Espacial de centros comerciales del norte de la ciudad y colegios y universidades - Fuente: ArcGIS - Insights - ESRI................................ 48 Ilustración 13 - Análisis Espacial de centros comerciales del norte de la ciudad y Fuente: ArcGIS - Insights - ESRI .......................................................................... 48. 6.

(7) Índice de Tablas. Tabla 1 - Proyectos Destacados. ............................................................................ 9 Tabla 2 - Proyectos Destacados. ............................................................................ 9 Tabla 3 - Comparativo de Normas Internacionales. .............................................. 23 Tabla 4 - Marco Normativo para Colombia. .......................................................... 23 Tabla 5 - Ofertas obtenidas en campo – Centro Comercial Santafé ..................... 33 Tabla 6 - Tasa de Capitalización Mensual – Centro Comercial Santafé ................ 33 Tabla 7 - Análisis Estadístico Centro Comercial Santafé ...................................... 33 Tabla 8 - Ofertas obtenidas en campo – Centro Comercial San Andresito Norte .. 35 Tabla 9 - Tasa de Capitalización Mensual – Centro Comercial San Andresito Norte ............................................................................................................................. 36 Tabla 10 - Análisis Estadístico Centro Comercial San Andresito Norte ................. 36 Tabla 11 - Ofertas obtenidas en campo – Centro Comercial Panamá .................. 38 Tabla 12 - Tasa de Capitalización Mensual – Centro Comercial Panamá ............. 38 Tabla 13 - Análisis Estadístico Centro Comercial Panamá ................................... 39 Tabla 14 - Ofertas obtenidas en campo – Centro Comercial Bulevar Niza ............ 41 Tabla 15 - Tasa de Capitalización Mensual – Centro Comercial Bulevar Niza ...... 41 Tabla 16 - Análisis Estadístico Centro Comercial Bulevar Niza ............................ 41 Tabla 17- Análisis Resultados Centro Comercial Santafé ..................................... 42 Tabla 18- Rentabilidad Mensual Centro Comercial Santafé .................................. 42 Tabla 19 - Análisis Resultados Centro Comercial San Andresito Norte ................ 43 Tabla 20 Rentabilidad Mensual Centro Comercial San Andresito Norte ............... 44 Tabla 21 - Análisis Resultados Centro Comercial Panamá ................................... 45 Tabla 22 - Rentabilidad Mensual Centro Comercial Panamá ................................ 45 Tabla 23 - Análisis Resultados Centro Comercial Bulevar Niza ............................ 46 Tabla 24 - Rentabilidad Mensual Centro Comercial Panamá ................................ 47. 7.

(8) CAPITULO 1. INTRODUCCIÓN.. CAPITULO 1. 1.. INTRODUCCIÓN.. El crecimiento de la construcción de centros comerciales en la ciudad de Bogotá, registra los mayores proyectos, en donde los inversionistas movilizan sus aperturas de nuevos locales, incluso la remodelación y modernización, cómo el Centro Comercial Salitre Plaza y Metrópolis, en general los centros comerciales juegan un papel crucial en la renovación de los centros urbanos, generando un impacto positivo en el mejoramiento del sector, en la seguridad, el bienestar y satisfacción de la comunidad a la que atiende (AceColombia, 2014). Para establecer parámetros de los centros comerciales en Colombia, un centro comercial se considera pequeño si posee entre 5.000 y 20.000 m2 y se considera grande si posee más de 20.000 m2, los de menor tamaño no se clasificaban como centros comerciales, pero recientemente se está imponiendo la tendencia de los desarrollos de centros comerciales “mini” o “small”. Bogotá, incluyendo las ciudades pequeñas de la zona de influencia alcanza un número aproximado de 85 centros comerciales. El mercado inmobiliario de los centros comerciales por ser tan dinámico y viable, necesita de técnicas valuatorias que permitan observar su comportamiento, la propuesta es emplear el método de capitalización de rentas o ingresos, para los centros comerciales objeto de estudio, por lo tanto es de suma importancia la obtención de las ofertas y la información complementaria que deberá soportar el análisis para obtener las tasas de rentabilidad (Autoría, Julio - 2018). Entre los principales proyectos que entraron al mercado durante 2016 están: el Centro Comercial Plaza Central y Parque La Colina, para el 2017, se encuentra el centro comercial EL EDEN con 320.000 mts2 de área total, con una inversión de un billón de pesos aproximadamente (AceColombia, 2014).. 8.

(9) CAPITULO 1. INTRODUCCIÓN.. Tabla 1 - Proyectos Destacados. Fuente: Acecolombia. Tabla 2 - Proyectos Destacados. Fuente: Acecolombia. 9.

(10) CAPITULO 1. INTRODUCCIÓN.. 2. OBJETIVOS. 2.1. OBJETIVO GENERAL.. El objetivo del proyecto es estimar las tasas de rentabilidad en los centros comerciales de la zona norte de Bogotá e identificar diferencias de rentabilidad entre centros comerciales pertenecientes a diferente UPZ.. 2.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS. . .   . Obtener información acerca de ofertas de arriendo y venta de locales en los centros comerciales Santafé, San Andresito Norte, Panamá y Bulevar Niza, los cuales componen el proyecto objeto de estudio. Identificar las características de los diferentes inmuebles ofertados teniendo en cuenta la localización dentro del centro comercial e identificar diferencias al momento de obtener la tasa de rentabilidad. Precisar las diferentes variables que puedan incidir en el cálculo de las tasas de rentabilidad. Realizar los cálculos estadísticos de los datos obtenidos, para su estandarización y validación. Aplicar la normatividad vigente para la aplicabilidad del método valuatorio a emplear.. 10.

(11) CAPITULO 1. INTRODUCCIÓN.. 3. DEFINICIÓN DEL PROBLEMA. 3.1 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA. Para Bogotá la oferta de metros cuadrados disponibles en centros comerciales crecerá un 20% para el 2017, en donde se plantea que hay una sobreoferta, estas dinámicas involucran la realización de estudios y análisis para determinar el comportamiento del sector inmobiliario comercial, en donde el mercado requiere que las metodologías valuatorias, logren definir la rentabilidad de los centros comerciales objeto de interés. Estos incrementos en la oferta de locales comerciales, están determinados por las preferencias de una población que requiere mejores precios y mayor cercanía de estos espacios a sus a lugares de residencia, lo que genera nuevas inversiones por parte de los empresarios y constructores para los inmuebles de tipo local, lo cual permite a estos empresarios obtener los resultados de su inversión con mayor eficiencia que al mismo tiempo logran movilizar y atraer grandes cantidades de posibles clientes, lo cual se ve reflejado en los diferentes estudios que demuestran el aumento en las visitas realizadas a los centros comerciales y la cantidad de ocupación de sus estacionamientos. Estas inversiones involucran la realización de estudios y análisis para determinar el comportamiento de este sector inmobiliario, en la actualidad se cuenta con las metodologías valuatorias reglamentadas mediante la resolución 620 de 2008, para lograr determinar la viabilidad de nuevas inversiones en materia de locales comerciales (Autoría P. , 2018.) 3.2 JUSTIFICACIÓN. El análisis de las tasas de rentabilidad, refleja el mercado frente a los locales comerciales en centros comerciales para un específico sector de la ciudad y de acuerdo a la dinámica inmobiliaria del sector comercial, está en estimar las tasas de rentabilidad a partir de normas o metodologías establecidas para el territorio Colombiano, que permiten estimar una tasa de rentabilidad confiable y ajustado a la realidad, a partir de los métodos de valoración empleados por organizaciones valuatorias del orden nacional. A partir de la medición del rendimiento de la inversión, se puede evaluar en relación con el desempeño de indicadores para locales comerciales permitirán establecer el rendimiento de la inversión con el rendimiento estimado para el sector comercial (Autoría P. , 2018.).. 11.

(12) CAPITULO 1. INTRODUCCIÓN.. 4. MARCO TEÓRICO 4.1 ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS. Según la Resolución 070 de 2011, estos son espacios geográficos con características similares en cuanto a vía, servicios públicos, topografía, norma de uso del suelo, uso actual del suelo, áreas homogéneas de tierra, tipificación de las construcciones y/o edificaciones, u otras variables que permitan diferenciar estas áreas de las adyacentes. 4.2. ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS. El IGAC como máxima autoridad catastral expidió en 2011 la Resolución 070, por la cual se reglamenta técnicamente la formación, actualización y conservación catastral, según esta, "se entiende por zonas homogéneas Geoeconómicas, a los espacios geográficos determinados a partir de Zonas Homogéneas Físicas con valores unitarios similares en cuanto a su precio, según las condiciones del mercado inmobiliario” (IGAC, Resolución 70 - Reglamentación de la Formación, Conservación y Actualización Catastral, 2011). 4.3. MÉTODOS DE AVALÚOS. Según la resolución 620 del 2008, se utilizaran las siguientes metodologías para la realización de los avalúos catastrales urbanos: 4.3.1. Método de comparación o de mercado. Según (IGAC) “A partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo, busca establecer el valor comercial del bien, las ofertas serán clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial”. 4.3.2. Método de capitalización de rentas o ingresos. Según (IGAC) “A partir del estudio de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés, busca establecer el valor comercial de un bien.” 4.3.3. Método de costo de reposición. Según (IGAC) "A partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al. 12.

(13) CAPITULO 1. INTRODUCCIÓN.. terreno, busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo" (IGAC, Procedimiento para Avaluos, 2008). 4.3.4. Método residual. Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo. Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado (IGAC, Procedimiento para Avaluos, 2008). 4.4. LOCALES COMERCIALES. Aunque no están reglamentados por locales comerciales, se entiende como aquellos establecimientos de comercio y es el lugar físico en el cual el comerciante tiene sus artículos o el conjunto de bienes que conforman el establecimiento de comercio donde se atiende a clientes de manera presencial, ya sea para vender productos o para la prestación de un servicio (www.sipersociedades.gov.co, 2017). 4.5. RENTA DE ARRENDAMIENTO. Es el precio mensual del arrendamiento, el cual es fijado por las partes en moneda legal, sin embargo, para locales comerciales no hay una regulación que indique el tope máximo de reajuste anual de la renta (Comercio, 1971). 4.6. TASA DE CAPITALIZACIÓN. Es la realización hallada entre el canon de arrendamiento y el valor comercial de las propiedades con características similares al bien objeto de avalúo (IGAC, Procedimiento para Avaluos, 2008). 4.7. VALOR COMERCIAL. Es el precio más favorable por el cual éste se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien (Comercio, 1971). 4.8. MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS. La Resolución 620 de 2008 en el artículo 2, lo define como una técnica valuatoria que pretende establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas (canos de arrendamiento) o ingresos del mismo y de una tasa de capitalización, que. 13.

(14) CAPITULO 1. INTRODUCCIÓN.. permite traer a valor presente la suma de las probables rentas generadas en la vida remanente del bien (IGAC, Procedimiento para Avaluos, 2008). Esta técnica valuatoria parte de la relación matemática entre la renta neta en un periodo determinado y la tasa de capitalización de la renta, así: i = R/P Donde, i = Tasa de capitalización R = Valor total de la renta P = Valor total de la venta 5. MARCO LEGAL PARA COLOMBIA. En Colombia la planificación de los usos del suelo urbano se adoptó legalmente en 1979, a través de la Ley 9 de ese año (Código Sanitario), ampliada en 1986 al promulgarse el Decreto 1333 (Código de Régimen Municipal) y mejorada tres años después mediante la Ley 9 de 1989 (Ley de Reforma Urbana), que constituyó la base de la actual Ley 388 de 1997 reguladora de la ordenación del territorio municipal y distrital. 5.1. LEY 9 DEL 11 DE ENERO 1989. “Por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo municipal, compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones”. 5.2. LEY 388 DEL 18 DE JULIO DE 1997. “Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 2 de 1991 y se dictan otras disposiciones”. 5.3. DECRETO 1420 DEL 24 DE JULIO DE 1998. “Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9 de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos”. 5.4. DECRETO 190 DE 22 DE JUNIO DE 2004. “Por medio del cual se compilan las disposiciones contenidas en los Decretos Distritales 619 de 2000 y 469 de 2003 y se adopta el Plan de Ordenamiento Territorial-POT.”. 14.

(15) CAPITULO 1. INTRODUCCIÓN.. 5.5. RESOLUCIÓN 620 DEL 23 DE SEPTIEMBRE DE 2008. “Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997. 5.6. LEY 1673 DE 2013. Ley del Avaluador, por la cual se reglamenta la actividad del avaluador y se dictan otras disposiciones. 5.7. DECRETO 79 DEL 27 DDE FEBRERO DE 2015. Procedimiento para el estudio y aprobación de los Planes de Implantación y Planes de Regularización y Manejo, el objetivo es armonizar el proyecto arquitectónico puntual en donde se debe tener en cuenta el espacio público, la red vial intermedia y las condiciones de accesibilidad. 5.8. DECRETO 132 DEL 29 DE MARZO DE 2017. Complementa y modifica el Decreto 79 de 2015, Plan de Implantación instrumento para la aprobación y reglamentación de nuevas superficies comerciales o dotacionales de escala metropolitana y urbana, con el fin de evitar los impactos urbanísticos negativos en las zonas de influencia. 5.9. NORMAS TÉCNICAS SECTORIALES. NTSS 01: Bases para la determinación del valor de mercado. Explica los criterios generales a la definición de valor de marcado y a su aplicación en la evaluación de bienes. NTS M 01: Norma Técnica Sectorial que estipula los procedimientos y metodologías para la realización de avalúos de bienes inmuebles a valor de mercado. Procedimientos y metodologías para la realización de avalúos: Contenido de informe de valuación de bienes inmuebles urbanos. Establece la información mínima que debe contener el informe de valuación para bienes inmuebles urbanos. NTS M 03: Norma Técnica Sectorial para la valuación de derechos de arrendamiento. NTS C 03: Requisitos del valuador de derechos de arrendamiento. NTS M 06: Norma Técnica Sectorial para la valuación de bienes inmuebles. NTS G 03: Tipos de bienes. Establece una clasificación de los bienes de acuerdo con su tipo, determina las características que los diferencian a unos de otros y se aplica a los diferentes tipos de valuaciones.. 15.

(16) CAPITULO 1. INTRODUCCIÓN.. 6. MARCO NORMATIVO INTERNACIONAL El objeto de la elaboración de estas normas es la publicación y promover su aceptación mundial. 6.1. IVS– INTERNATIONAL VALUATION STANDARTS. Estas normas de valoración se empezaron a desarrollar a partir de los códigos de ética profesional, que surgieron en distintos países como iniciativas propias por parte de diversos organismos nacionales, a partir de la globalización de los mercados internacionales puso de manifiesto la necesidad de aunar estas normas en una normativa internacionalmente aceptada. 6.2. IVSC – INTERNATIONAL ASSETS VALUATION STANDARD COMMITTEE. El objetivo que persigue es promover y publicar su aceptación a nivel mundial, y la adecuación de las distintas normativas de cada país y sus aplicaciones. 6.3 NIIF – NORMAS INTERNACIONALES DE INFORMACIÓN FINANCIERA. La necesidad en los informes de valoración de obtener medidas comparables entre activos, ha provocado el interés en estas normas. 6.4 EVS – ESTANDAR DE VALORACIÓN EUROPEA. Proporciona a los inversores, la industria financiera, los tasadores y sus clientes, un punto de referencia común que se puede aplicar de forma coherente, independientemente de la ubicación de un activo inmobiliario considerando que la armonización de las normas de valoración permiten establecer bases de valoración reconocidas, informado la preparación y publicación de una valoración, también debe respetar la necesidad del cliente, legislación nacional y costumbres. Las diferencias habituales, particularmente son con respecto a la valoración metodológica, que puede resultar de los requisitos de la ley o regulación (Standards, Abril 2010). 6.4.1. Métodos. Métodos de comparación de venta. Método de actualización de rentas. Método del costo. 6.5 TEGoVA - THE EUROPEAN GROUP OF VALUERS ASSOCIATIONS. Asociación que surge según la legislación Belga, como una asociación internacional sin ánimo de lucro, participa de forma regular en diversos trabajos del IVSC, su objetivo principal es la publicación de las normas europeas de valoración, esta se conoce como la guía azul.. 16.

(17) CAPITULO 1. INTRODUCCIÓN.. Estas normas buscan la integración de la normativa legal europea y las disposiciones que provienen de ella, en relación con el campo de las valoraciones y de las tasaciones de bienes inmuebles, instalaciones, empresas, etc. 6.5.1. Coherencia de los enfoques de valoración transeuropea y la regulación de valoración en Alemania. Uno de los principios rectores de TEGoVA es promover la coherencia de las definiciones estándar de valor y enfoques de la valoración transeuropea. La publicación de la Valoración Europea Standards (EVS) proporciona al estado, los inversores, la industria financiera, los tasadores y sus clientes, un punto de referencia común que se puede aplicar de forma coherente, independientemente de la ubicación de un activo inmobiliario considerando que la armonización de las normas de valoración permiten establecer bases de valoración reconocidas informado, la preparación y publicación de una valoración también debe respetar la necesidad del cliente, legislación nacional y costumbres. Las diferencias habituales, particularmente son con respecto a la valoración metodológica, y puede resultar de los requisitos de la ley o regulación (Standards, Abril 2010). Este Capítulo de País ilustra las diferencias que existen actualmente en Europa. El texto que sigue ha sido proporcionado por las Asociaciones Miembros de TEGoVA (TMA) para delinear legislación práctica y específica. Alemania - Organismos profesionales representados en TEGoVA:  BUNDDER ÖFFENTLICH BESTELLTEN VERMESSUNGSINGENIEURE eV (BDVI), Asociación alemana de topógrafos nombrados públicamente.  BUNDESVERBAND ÖFFENTLICH BESTELLTER UND VEREIDIGTER SOWIE QUALIFIZIERTER -SACHVERSTÄNDIGER (BVS), Asociación de expertos calificados y certificados públicamente.  IMMOBILIENVERBAND DEUTSCHLAND IVD BUNDESVERBAND DER IMMOBILIENBERATER, MAKLER, VERWALTER, y SACHVERSTÄNDIGEN eV (IVD), Asociación alemana de profesionales inmobiliarios.  VERBAND DEUTSCHER PFANDBRIEFBANKEN eV (vdp), Asociación de Bancos Pfandbrief alemanes.  VERBAND DEUTSCHER PFANDBRIEFBANKEN eV (vdp), Asociación de Bancos Pfandbrief alemanes. 6.5.2. Legislación relevante y requisitos regulatorios. Alemania proporciona regulaciones sustanciales para los mercados de tierras y propiedades código de construcción federal (BauGB), estas regulaciones incluyen la ley de planificación, los principios de la ley general de urbanismo, las normas de 17.

(18) CAPITULO 1. INTRODUCCIÓN.. renovación urbana y regeneración, así la definición legal del valor de mercado y disposiciones adicionales que se aplican al cálculo del valor de mercado, así como los métodos de valoración están contenidos en la ley federal alemana decreto de valoración. La profesión de valoración alemana se caracteriza por dos tipos de expertos inmobiliarios. El primer grupo está compuesto por "öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige" (tasadores públicos y jurados). Están gobernados por cámaras públicas (Cámaras de Comercio, Cámaras de Ingenieros). El segundo y más reciente grupo de expertos en bienes raíces consiste en 'Certificado Valuadores‟, se rigen por organismos de certificación que son designados y supervisados por un organismo de acreditación, este régimen sigue la normativa europea DIN EN ISO / IEC 17024. La propiedad en Alemania está garantizada por un registro de título en la corte local (Standards, Abril 2010). 6.5.3. El mercado de propiedad residencial. El mercado de propiedades residenciales se puede dividir en edificios nuevos y propiedades residenciales existentes por propietarios y alquiler, viviendas alquiladas, condominios y tierra vacante para la vivienda. En áreas urbanas, predominan los edificios residenciales de varios pisos; en las zonas rurales, las casas unifamiliares separadas son comunes, en muchas ciudades, el mercado de la vivienda está impulsado por la oferta, solo unas pocas aglomeraciones urbanas en los estados federales occidentales se caracterizan por un mercado impulsado por la demanda más fuerte. 6.5.4. El mercado de propiedad comercial. El mercado de propiedad comercial se caracteriza por un número significativo de participantes. En los últimos años, el mercado se hizo cada vez más internacional y el enfoque de los bienes inmuebles comerciales siguió cada vez más los Principios económicos, los arrendatarios y dueños de la propiedad inmobiliaria en muchos casos ya no son lo mismo, los segmentos más importantes del mercado de propiedad comercial en Alemania son oficinas, venta al por menor, hotel y cada vez más propiedades logísticas. El mercado de oficinas se concentra en oficinas grandes y coherentes en diferentes ciudades por todo el país, mientras tanto, la mayoría de los inmuebles de oficinas son inversionistas. Los centros históricos de oficinas son Berlín, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburgo, Colonia, Munich y Stuttgart además de muchas 18.

(19) CAPITULO 1. INTRODUCCIÓN.. otras ciudades más pequeñas. En general, hubo alrededor de 12,5 millones de arrendatarios de oficinas en 2006, lo que corresponde al 32% del total Población trabajadora, el mercado minorista de arrendatarios de los centros urbanos se caracteriza cada vez más por una acumulación de cadenas de tiendas internacionales, los centros comerciales se encuentran cada vez más en el centro de ciudades medianas y grandes, los municipios más pequeños a menudo se vuelven más y más poco atractivo para ir de compras. Los supermercados se encuentran con frecuencia en el tráfico lugares favorables fuera de la ciudad-núcleo y situado en edificios unifamiliares. El mercado logístico de bienes raíces se beneficia de la fuerte industria orientada a la exportación y la situación central en Europa y la CEE de Alemania. La logística inmobiliaria se concentra en ubicaciones centrales, con tráfico favorable, en distancias cercanas al mar y al interior de los puertos, en las redes de autopistas y estaciones de ferrocarril, así como a corta distancia de Plantas de producción. De gran importancia para los servicios logísticos son los pueblos de mercancías (Standards, Abril 2010). 6.5.5. Otros mercados inmobiliarios Una parte cada vez mayor del mercado inmobiliario se caracteriza por la creación de vehículos para desarrollar y mantener instalaciones para la infraestructura pública. De importancia son las alianzas público privadas. Esta cooperación a menudo ayuda a lograr grandes proyectos inmobiliarios, en Alemania, la infraestructura técnica es casi exclusivamente operada y financiada por instituciones públicas. Solo unas pocas instalaciones de infraestructura técnica son de propiedad y mantenimiento privados. 6.5.6. Principales grupos de clientes que solicitan servicios de valoración. Los principales grupos de clientes que solicitan servicios de valoración en Alemania son: - Bancos (para fines de préstamo) - Fondos inmobiliarios (valoración para fines de transacción y revalorización periódica) - Inversores inmobiliarios (privados e institucionales, nacionales e internacionales) - Auditores / contadores (valoración para fines contables, etc.) - Tribunales para ventas de ejecuciones hipotecarias. Los principales grupos de clientes que solicitan servicios de valoración en Alemania son: - Bancos (para fines de préstamo) - Fondos inmobiliarios (valoración para fines de transacción y revalorización periódica) - Inversores inmobiliarios (privados e institucionales, nacionales e internacionales) - Auditores / contadores (valoración para fines contables, etc.) - Tribunales para ventas de ejecuciones hipotecarias, autoridades públicas para fines impositivos y de gestión 19.

(20) CAPITULO 1. INTRODUCCIÓN.. de la tierra, ej., transferencia de capital impuesto, impuesto a la tierra - Usuarios de bienes raíces (Standards, Abril 2010).. 6.5.7. Metodología de valoración, métodos aplicados para el cálculo del valor de mercado. Los métodos de valoración "principales" están regulados en el decreto de valoración federal alemán (Immobilien wertermittlungs verordnung - ImmoWertV) y, por lo tanto, se definen como métodos regulatorios, esta regulación, sin embargo, no es exhaustiva, pero permite otros métodos, procedimientos y / o evaluaciones que también encuentran aceptación general en el mercado habitual de bienes raíces sistema. En su mayoría, esos otros métodos consisten en métodos modificados o similares y evaluaciones para cálculos basados en los siguientes tres estándares o regulaciones métodos. Los métodos reglamentarios son:  . Método Comparativo - Vergleichswertverfahren, art. 15-16 ImmoWertV. Método de ingreso - Ertragswertverfahren, art 17 - 20 ImmoWertV. Enfoque general de ingresos - "Allgemeines Ertragswertverfahren". Enfoque de ingresos simplificado - "Vereinfachtese”.. . Método de costo de reemplazo depreciado - Sachwertverfahren, art 21 - 23 ImmoWertV. Métodos no regulatorios, estos métodos se aplican a valoraciones de propósito especial (es decir, propiedades administradas, decisiones de inversión, respectivamente, propiedades en desarrollo o tierras no desarrolladas). Método de flujo de efectivo descontado (DCF), Tasa de descuento y Tasa de capitalización. Método de Inversión. Métodos aplicados para el cálculo de valores de no mercado: valor de préstamo hipotecario (Beleihungswert). Método de ingreso: - Ingresos netos sostenibles de alquiler. Tasa de capitalización mínima: debe reflejar el mercado a largo plazo de su desarrollo.Costo amortizado Reconstrucción: - Con el fin de tener en cuenta las posibles reducciones posibles en la construcción sostenible.. . . 6.6 ORDEN ECO. La orden ECO/805/2003, del 27 de marzo, trata sobre las normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, cuyo objeto es potenciar la calidad técnica y formal de las valoraciones con el fin. 20.

(21) CAPITULO 1. INTRODUCCIÓN.. de proteger los intereses de terceros, ya sea como inversionistas o como asegurados (Bances, 2016). 6.6.1. Métodos Método de comparación Método de actualización de rentas Método del costo Método residual 6.7. ORDENANZA SOBRE LOS PRINCIPIOS PARA DETERMINAR EL VALOR DE MERCADO DE LA TIERRA (ORDENANZA DE DETERMINACIÓN DEL VALOR DE LA PROPIEDAD - IMMOWERTV) / MAYO 2010/ CÓDIGO DE CONSTRUCCIÓN / GOBIERNO FEDERAL DE ALEMANIA. Art -1 Alcance Al determinar los valores de mercado (valores de mercado) de la tierra, sus componentes y accesorios, y al derivar los datos necesarios para la valoración, incluidos los valores de la tierra, se aplicará el presente Reglamento. (2) Las siguientes disposiciones se aplicarán mutatis mutandis a los derechos equivalentes a los bienes inmuebles, sus derechos y los de los bienes inmuebles, así como a los objetos de valoración para los que no existe mercado. En estos casos, el valor puede determinarse sobre la base de modelos conformes con el mercado, teniendo particularmente en cuenta las ventajas y desventajas económicas. Tabla de contenido no oficial Art 2 Fundamentos de Valoración La valoración se basará en las relaciones de valor general en el mercado inmobiliario en la fecha de valoración (§ 3) y la condición de la propiedad en la fecha de la evaluación de la calidad (§ 4). Los desarrollos futuros, como otros usos previsibles (§ 4 (3) (1)) deben tenerse en cuenta si pueden esperarse con suficiente certeza sobre la base de hechos concretos. En estos casos, también se debe tener en cuenta la duración probable hasta la ocurrencia de los requisitos legales y fácticos para la viabilidad de una construcción u otro uso de una propiedad (período de espera) (Standards, Abril 2010).. 21.

(22) CAPITULO 1. INTRODUCCIÓN.. 6.7.1 Método del valor de comparación, determinación del valor de la tierra. Vergleichswertverfahren, art. 15-16 ImmoWertV. Determinación del valor comparativo: En el método del valor comparativo, el valor comparativo se determina a partir de un número suficiente de precios de comparación. Para la derivación de los precios de referencia, se utilizarán losprecios de compra de dichos terrenos, que tienen características de propiedad suficientemente consistentes con la propiedad a valorar. Si no hay suficientes precios comparables en el área en la que se encuentra el sitio, también se pueden usar los precios de comparación de otras áreas comparables. Los cambios en las relaciones de valores generales en el mercado inmobiliario o las desviaciones de las características de propiedad individual generalmente se deben considerar sobre la base de series de índices o coeficientes de conversión. En el caso de la tierra desarrollada, se pueden usar factores comparativos apropiados además de los precios de referencia o en lugar de los mismos para determinar el valor comparativo. El valor comparativo se obtiene multiplicando el ingreso anual o la otra unidad de referencia de la propiedad a ser valorada por el factor de comparación. Los factores comparativos son apropiados si las características de las propiedades subyacentes son lo suficientemente idénticas a las de la propiedad que va a valorarse (Standards, Abril 2010). 6.7.2 Método de ingreso - Ertragswertverfahren, art 17 - 20 ImmoWertV. En el método de capitalización de ingresos, el valor del ingreso se determina sobre la base de los ingresos disponibles en el mercado. En la medida en que previsiblemente la situación de ganancias está sujeta a cambios significativos o se desvía materialmente del ingreso alcanzable en el mercado, el valor del ingreso también puede determinarse sobre la base de ingresos periódicamente diferentes. El método del valor de la renta se utiliza para calcular el valor del ingreso sobre la base de los ingresos disponibles comercialmente. 6.7.3 Método de costo de reemplazo depreciado - Sachwertverfahren, art 21 23 ImmoWertV. El valor del activo tangible de la propiedad se determina a partir del valor tangible del edificio utilizable y otros equipos, así como del valor de la tierra (art 16); las relaciones de valor general en el mercado inmobiliario deben tenerse en cuenta, en particular, mediante la aplicación de factores de valor de los materiales art 14 (2) (1)).. 22.

(23) CAPITULO 1. INTRODUCCIÓN.. (2) El valor de los activos físicos (excluidas las instalaciones externas) se determinará sobre la base del costo de producción (art 22), teniendo en cuenta la reducción de edad (art 23). (3) El valor tangible de las instalaciones estructurales al aire libre y otras instalaciones, a menos que estén incluidas en el valor de la tierra, se determinará en función de las tasas empíricas o los costos normales de producción. Las secciones 22 y 23 se aplican en consecuencia.. Tabla 3 - Comparativo de Normas Internacionales. Fuente: Elaboración Propia MARCO LEGAL NORMA DESCRIPCIÓN LEY 9 DEL 11/01/1989 DESARROLLO MUNICIPAL LEY 388 18/07/1997 ORDENAMIENTO TERRITORIAL DEC 1420 24/07/1998 NORMAS PARA AVALÚOS DEC 190 DEL 22/06/2004 ADOPCION DEL POT RESOL 620/2008 - IGAC PROCEDIMIENTO PARA AVALÚOS LEY 1673 DE 2013 LEY AVALUADOR NORMAS TÉCNICAS SECTORIALES NTS S 01 NTS M 01 NTS M 03 NTS M 06. Bases para la determinación del valor de mercado Procedimientos y metodologías para la realización de avalúos Valuación de derechos de arrendamiento. Valuación de bienes inmuebles. Tabla 4 - Marco Normativo para Colombia. Fuente: Elaboración Propia. 23.

(24) CAPITULO 1. INTRODUCCIÓN.. 6.8.. CENTROS COMERCIALES EN ESPAÑA ¿ES MOMENTO DE INVERTIR?. Los precios suben y vemos una compresión de rentabilidades pero por otro lado, hay un crecimiento estable de ventas, lo que produce una subida de rentas. En general, los inversores ven en España un crecimiento económico a corto y medio plazo muy por encima de la media europea para los próximos años y está como país de preferencia para muchos inversores institucionales extranjeros. Según Manzano, es precisamente” este apetito inversor, unido al acceso a financiación que existe y a un volumen de liquidez muy elevado, lo que está acelerando la compresión de yields y el incremento de precios sobre las expectativas que había hace un par de años”. Por otra parte, Stephen Newman, Presidente de Aguirre Newman, considera que no todos los inversores están interesados en este sector debido a su complejidad en cuanto a la gestión intensiva que requiere cada propiedad (Newman, 2017). La gran duda de este mercado es si, en los próximos años, habrá suficientes activos de calidad para la demanda que existe. Cladera de Codina considera que este es uno de los mayores problemas, casar el tipo de producto con las necesidades de capital. En este sentido, Arenere apunta que, “hoy por hoy, no existe un mercado activo de operadores con deseos de vender activos de calidad. De cualquier manera, la presión de inversores exteriores con recursos y deseos de invertir pueden forzar operaciones”. Los centros comerciales tienen mucho peso dentro del mercado inmobiliario y, para nosotros, son de gran importancia. Por ejemplo, en la compañía hay más de 45 profesionales que se dedican exclusivamente al sector retail y centros comerciales. Las rentabilidades que se buscan en este sector durante los últimos años han generado un ajuste de la rentabilidad, no es un mercado totalmente transparente en cuanto a alquileres o NOI y, por tanto, no es fácil hacer reflexiones sobre los yields de cada operación. En este sentido, también es muy diferente al mercado de oficinas, que por cada zona o segmento se sabe más o menos el alquiler de cada edificio (Newman, 2017). En los centros comerciales, cada uno es un mundo y su NOI dependerá de muchos factores, especialmente de cómo venden los operadores en cada uno de ellos, a pesar de esto, estimamos unos yields para centros comerciales prime de. 24.

(25) CAPITULO 1. INTRODUCCIÓN.. entre 4,25% hasta 5,25%, para centros más secundarios estos yields empiezan con un 6% y pueden llegar hasta el 7% e incluso el 8%. No obstante, estos yields podrían verse afectados por la próxima política monetaria de EE.UU. y el BCE. En high street hay cierta sensación de que los yields han tocado fondo y podrían incluso subir ligeramente en los próximos meses. De lo anterior se concluye que los alquileres para los locales dentro de los centros comerciales son muy variables y están relacionados directamente con las ventas de cada tienda, y en general el consumo ha aumentado, por lo tanto los alquileres están subiendo continuamente, No obstante, en ubicaciones secundarias no se notan incrementos en la demanda o en los precios (Newman, 2017). GLOSARIO YIELDS, rendimientos, Fruto o utilidad de una cosa en relación con lo que cuesta, con lo que gasta, con lo que en ello se ha invertido. RETAIL, El detal o venta al detalle es un sector económico que engloba a las empresas especializadas en la comercialización masiva de productos o servicios uniformes a grandes cantidades de clientes. NOI, Ingreso Operativo Neto, es el resultado neto de explotación (NOI) es un cálculo utilizado para analizar las inversiones inmobiliarias que generan ingresos. El ingreso neto de operación equivale a todos los ingresos de la propiedad menos todos los gastos de operación razonablemente necesarios.. 6.9.. DETERMINACIÓN DE LAS TASAS DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS EN LOCALES DE CENTROS COMERCIALES Y CORREDORES EN EL SECTOR DEL POBLADO EN MEDELLÍN, TRABAJO DE GRADO.. Las actividades inmobiliarias constituyen una de las ramas más influyentes del Producto Interno Bruto (PIB) colombiano, aportando con el crecimiento de este en un 5,8% en 2016; este se explica por el aumento de edificaciones en vivienda y en el desarrollo de proyectos de tipo comercial y empresarial. Dentro de las construcciones generadas encontramos los locales comerciales, los cuales se han convertido en una de las opciones más viables a la hora de invertir, ya que desde. 25.

(26) CAPITULO 1. INTRODUCCIÓN.. 2014 a la fecha el espacio rentable de locales creció un 28% y actualmente existen en el país 10.8 m2 de centro comercial por cada 100 habitantes. 1 Al ser este un mercado tan dinámico y viable, necesita de metodologías y procedimientos que permitan observar su comportamiento. En este orden de ideas las técnicas valuatorias brindan una respuesta factible para explicar las conductas presentadas, uno de los métodos empleados es el de capitalización de rentas o ingresos; el cual pretende estimar el valor comercial de un bien a partir de información del canon de arrendamiento y de una tasa de capitalización. Sin embargo, la determinación de la tasa de capitalización no cuenta con una estandarización o metodología (ver la Resolución 620 de 2008) adecuada que permita evaluar con efectividad el dinamismo de este sector, dado que no es clara y funcional cuando no se posee información sólida del mercado. Por ende, el presente proyecto pretende determinar una tasa de capitalización, que explique la viabilidad de inversión en los locales de centros comerciales y corredores del sector El Poblado en Medellín, mediante un modelo econométrico o por normatividad (Ramirez, 2017). 6.10. ECONOMÍAS DE ESCALA EN LA INDUSTRIA DE CENTROS COMERCIALES, TESIS DE MAESTRÍA EN CIENCIAS. Al igual que para otros sectores de la industria de bienes raíces, se detectan las economías a escala para centros comerciales por si hay reducciones de costos promedio resultantes de tamaño cada vez mayor, que pueden ser medidos por capitalización de mercado o ser proxy con área física, ya que algunos investigadores creen que la relación entre el área y el valor de un centro comercial es generalmente directamente proporcional al arrendamiento al por menor, que requieren una renta excedente que es igual a una parte de la diferencia entre la venta al por menor de las ventas de las tiendas y las ventas de umbral y añadir este alquiler a las rentas de base, están diseñados de manera diferente de los contratos de arrendamiento de viviendas y de oficinas, y el éxito financiero de un centro comercial está ligado a la capacidad de los minoristas para aumentar la productividad de las ventas. Un centro comercial depende en gran medida del aumento para producir un flujo de ingresos de alquiler en continuo crecimiento, por lo que los propietarios de centros comerciales pueden beneficiarse de las. 1. Economía y Negocios. (30 de junio de 2015). Al 2018, cada 20 días se inagurará un centro comercial en el país. El Tiempo.. 26.

(27) CAPITULO 1. INTRODUCCIÓN.. economías a escala, a partir de diferentes fuentes que no sean las más comunes, tales como costes. Para obtener una comprensión global de las economías de escala en la industria de centros comerciales, se presentan las economías a escala tanto para los propietarios y los inquilinos al por menor. De acuerdo a literaturas de centros comerciales, las economías a escala pueden ser probadas en el dominio de un corredor, el área de mercado compartida por los centros comerciales competitivos o compañías de bienes raíces que sostienen una cartera de centros comerciales, y a través de las fronteras de los centros comerciales y tiendas minoristas (Wang, Abril 2005). 6.11. INTERNALIDADES PARA CENTROS COMERCIALES. Las economías a escala internas pueden ocurrir tanto para un solo centro comercial y de una propiedad empresa propietaria de una serie de centros comerciales. Las posibles fuentes principales de internalidades son la reducción de costos, lo que significa la gestión de la calidad y el tamaño del centro comercial juegan un papel importante en el proceso de lograr internalidades. Como Sirman y Guidry (1993) demuestran, ir de compras a la zona central, la antigüedad de los inquilinos de anclaje y el aumentar los atractivos de los centros comerciales y el aumento de las rentas. Para los centros comerciales, significa que tienen que lidiar con los impuestos de propiedad, contrato de arrendamiento, la contabilidad y la administración, la administración de inquilinos, la planificación a largo plazo de la propiedad, el presupuesto anual y previsión en curso, la cuenta de explotación mensual, la notificación oportuna a los propietarios y socios, el cobro de cuentas por cobrar, nóminas y todas las otras preocupaciones de los fondos de gestión, así como maximizar el valor de los activos (Wang, Abril 2005).. 27.

(28) CAPITULO 2. METODOLOGIA.. CAPITULO 2. 7. METODOLOGIA DEL PROYECTO. Para el presente trabajo de grado: “Tasas de rentabilidad para centros comerciales del norte de la ciudad de Bogotá” se establecieron tres etapas:. Ilustración 1. Diagrama Metodología Fuente: Elaboración Propia. 28.

(29) . CAPITULO 2. METODOLOGIA.. ETAPA 1: Obtención de información teórica y en campo.. Actividad 1: Identificación de la zona de objeto de estudio, observar la normatividad de los centros comerciales objeto de estudio. Actividad 2: Identificación de los tipos de inmuebles de interés. Actividad 3: Definición de Variables . ETAPA 2: Investigación Económica.. Actividad 1: Construcción y depuración de las ofertas obtenidas en campo. Actividad 2: Análisis estadístico de las variables. . ETAPA 3: Cálculos y procesamiento de la información. Actividad 1: Análisis de los resultados Actividad 2: Conclusiones.. 7.1 ETAPA 1- OBTENCIÓN DE INFORMACIÓN TEÓRICA Y EN CAMPO. Actividad 1: Identificación de la zona de objeto de estudio, observar la normatividad de los centros comerciales objeto de estudio. Actividad 2: Identificación de los tipos de inmuebles de interés..    . CENTRO COMERCIAL SANTAFÉ: UPZ 17 - SAN JOSE DE BAVARIA. CENTRO COMERCIAL SAN ANDRESITO NORTE: UPZ 01 - PASEO LOS LIBERTADORES CENTRO COMERCIAL PANAMA: UPZ 01 - PASEO DE LOS LIBERTADORES CENTRO COMERCIAL BULEVAR NIZA: UPZ 24 - NIZA. 29.

(30) CAPITULO 2. METODOLOGIA.. . Ilustración 2 - Ubicación de zona de proyecto. Bogotá – Colombia - Fuente: Google Earth-Image 2018-DigitalGlobe – mapasbogota.gov.co. Ilustración 3 - Ilustración 3. Ubicación Localidad Suba y Usaquén Localidad Suba y Usaquén - Fuente: Google Earth-Image 2018-DigitalGlobe –mapasbogota.gov.co. Actividad 3: Definición de Variables, para la determinación de las tasas de rentabilidad en los centros comerciales del sector, se realizó un análisis para cada centro comercial, de acuerdo a las características de los locales en cada centro comercial y se tomaron ofertas de venta y arriendo en visita técnica y ofertas publicadas en página web www.fincaraiz.com.. 30.

(31) CAPITULO 2. METODOLOGIA.. 7.2 ETAPA 2 - INVESTIGACIÓN ECONÓMICA. Actividad 1: Construcción y depuración de las ofertas obtenidas en campo.. 7.2.1 Centro Comercial Santafé. El Centro Comercial Santafé se inauguró el 13 de mayo de 2006, con 392 locales correspondientes a la primera etapa; a finales del mismo año, se inauguró la segunda fase con 87 locales. “Al finalizar esta tercera etapa, Santafé cuenta con 244.000 mt2, 77.588 mt2 de estos son comerciales. Hay 572 locales, 110 oficinas y con la inauguración de un nuevo edificio, bautizado Plaza Brasil, el Centro Comercial Santafé en Bogotá se convirtió en el más grande de Colombia, el nuevo espacio que contiene un área de 21.857 metros cuadrados, suma al menos 45 locales para marcas nacionales e internacionales y un centro empresarial con 110 nuevas oficinas para multinacionales. La ampliación también se convierte en una oportunidad de generación de empleo, en total Santafé generará desde ahora unos 4.500 empleos directos, el año pasado el centro comercial tuvo más de 20 millones de visitas. Bogotá fue uno de los epicentros del crecimiento de los centros comerciales, dado que los 20 más importantes de la ciudad registraron ingresos cercanos a los $276.000 millones, según un estudio realizado por la firma Mall & Retail. El centro comercial Santafé, en Bogotá, ocupó el primer lugar en términos de ingresos con $33.418 millones el año pasado, lo que representa un crecimiento del 18,3% con respecto 2014. Este comportamiento responde a la puesta en marcha de la tercera etapa de la denominada „Plaza Brasil‟, la cual se compone de 109 locales y un área de 21.857 metros cuadrados. El “Modelo de Referenciación Competitiva de Centros Comerciales 2015” además explica que el Santafé terminó el año con una ocupación del 98% mientras que el tráfico de visitantes durante el año tuvo un crecimiento del 5,7%(portafolio – 2014).. 31.

(32) CAPITULO 2. METODOLOGIA.. Ilustración 4 - Ubicación UPZ 17 San José de Bavaria - Fuente: Sinupot SDP – mapasbogota.gov.co. Ilustración 5 - UPZ – San José de Bavaria – CC Santafé - Fuente: Google Earth-Image 2018DigitalGlobe –mapasbogota.gov.co. 32.

(33) CAPITULO 2. METODOLOGIA.. Actividad 2 – Análisis Estadístico de las Variables No OFERTA VENTA 1 Local 1 2 Local 2 3 Local 3 4 Local 4 5 Local 5 6 Local 6 7 Local 7 8 Local 8 9 Local 9 10 Local 10 11 Local 11. $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $. PRECIO DE RENTA 11.500.000,00 16.248.000,00 11.440.000,00 12.500.000,00 18.200.000,00 39.000.000,00 35.000.000,00 17.000.000,00 14.800.000,00 19.000.000,00 12.500.000,00. $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $. PRECIO DE VENTA 2.365.000.000,00 3.950.000.000,00 2.450.000.000,00 2.600.000.000,00 4.175.000.000,00 10.500.000.000,00 9.500.000.000,00 4.850.000.000,00 3.500.000.000,00 4.175.000.000,00 2.500.000.000,00. AREA M2 44 73 53,5 43 119,2 242 179 91,8 57,9 112,8 43. UBICACIÓN LC 3 - 113 LC 1 - 178, 1 - 179 LC 1 - 177 LC 1 - 144 LC 2-155, 2-156, 2-157 LC 3-167, 3-168 LC 2-178. LC 2-179 LC 2 - 142, 2-143 LC 1-131 LC 1-207 LC 3-78. VETUSTEZ 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11. Tabla 5 - Ofertas obtenidas en campo – Centro Comercial Santafé Fuente: Elaboración Propia. No Oferta 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11. FACTOR DE NEGOCIACIÒN 4,24% 4,24% 4,24% 4,24% 4,24% 4,24% 4,24% 4,24% 14,00% 7,00% 12,50%. VALOR NEGOCIADO $ 2.264.631.645,79 $ 3.782.365.750,89 $ 2.346.024.326,50 $ 2.489.658.468,94 $ 3.997.816.964,55 $ 10.054.389.970,72 $ 9.096.829.021,13 $ 4.644.170.605,53 $ 3.010.000.000,00 $ 3.882.750.000,00 $ 2.187.500.000,00. VALOR M2 SOBRE ÁREA PRIVADA $ 51.468.901 $ 51.813.229 $ 43.850.922 $ 57.899.034 $ 33.538.733 $ 41.547.066 $ 50.820.274 $ 50.590.094 $ 51.986.183 $ 34.421.543 $ 50.872.093. TASA DE INGRESO BRUTO CAPITALIZACIÓN FACTOR POR POTENCIAL ANNUAL MENSUAL COMPROBACIÓN POSICIÓN * PISO $ 138.000.000 0,51% 6,09% 3 $ 194.976.000 0,43% 5,15% 1 $ 137.280.000 0,49% 5,85% 1 $ 150.000.000 0,50% 6,02% 1 $ 218.400.000 0,46% 5,46% 2 $ 468.000.000 0,39% 4,65% 3 $ 420.000.000 0,38% 4,62% 2 $ 204.000.000 0,37% 4,39% 2 $ 177.600.000 0,49% 5,90% 1 $ 228.000.000 0,49% 5,87% 1 $ 150.000.000 0,57% 6,86% 3. Tabla 6 - Tasa de Capitalización Mensual – Centro Comercial Santafé Fuente: Elaboración Propia. PROMEDIO DESVIACIÓN COEF VAR LIMITE INFERIOR LIMITE SUPERIOR TASA NOMINAL TASA EFECTIVA ANUAL TASA EFECTIVA MENSUAL. LOCALES EN PISO 1 LOCALES EN PISO 2 LOCALES EN PISO 3. 0,46% 0,06% 13,7% 0,40% 0,52% 0,46% 0,46% 0,04%. 0,48% 0,40% 0,49%. Tabla 7 - Análisis Estadístico Centro Comercial Santafé Fuente: Elaboración Propia. 33.

(34) CAPITULO 2. METODOLOGIA.. 7.2.2 Centro Comercial San Andresito Norte. En diciembre de 1993 se inauguró el centro comercial San Andresito del Norte, ubicado en la esquina noroccidental de la calle 195 con Autopista Norte, el centro de comercio dispone de 450 locales, en los que se pueden conseguir las mercancías típicas de un San Andresito. Una de las principales ventajas de este centro comercial es que dispone de un parqueadero de 6.000 metros cuadrados para visitantes en el momento de su inauguración, con lo cual, según los constructores, se evitarán las congestiones vehiculares que se presentan en los San Andresito del centro, se vendieron locales desde dos y hasta cien metros cuadrados, a un costo de nueve millones de pesos en adelante (Tiempo, 1994).. Ilustración 6 - Ubicación UPZ 1 Paseo de los Libertadores - Fuente: Sinupot SDP – mapasbogota.gov.co. 34.

(35) CAPITULO 2. METODOLOGIA.. Ilustración 7 - UPZ – Paseo de los Libertadores – CC San Andresito Norte - Fuente: Google EarthImage 2018-DigitalGlobe –mapasbogota.gov.co No OFERTA 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18. VENTA Local 1 Local 2 Local 3 Local 4 Local 5 Local 6 Local 7 Local 8 Local 9 Local 10 Local 11 Local 12 Local 13 Local 14 Local 15 Local 16 Local 17 Local 18. PRECIO DE RENTA $ 600,000.00 $ 800,000.00 $ 390,000.00 $ 400,000.00 $ 800,000.00 $ 450,000.00 $ 750,000.00 $ 800,000.00 $ 400,000.00 $ 800,000.00 $ 800,000.00 $ 650,000.00 $ 1,000,000.00 $ 800,000.00 $ 500,000.00 $ 500,000.00 $ 800,000.00 $ 900,000.00. PRECIO DE VENTA $ 50,000,000.00 $ 80,000,000.00 $ 30,000,000.00 $ 35,000,000.00 $ 95,000,000.00 $ 35,000,000.00 $ 80,000,000.00 $ 90,000,000.00 $ 45,000,000.00 $ 80,000,000.00 $ 80,000,000.00 $ 65,000,000.00 $ 90,000,000.00 $ 58,000,000.00 $ 50,000,000.00 $ 35,000,000.00 $ 80,000,000.00 $ 60,000,000.00. AREA M2 8 4 6 4 8 4 4 4 4 8 4 4 8 8 4 4 6 8. UBICACIÓN W8 - W9 T - 23 S - 10 T - 95 LC 1-6 LC S-11 LC B- 11 LC 1-9 LC 1-10 LC 1-11 LC V- 10 - REST LC V- 07 - REST LC 1- 14 LC S- 20 LC T- 7 LC C-8 LC V-15. VETUSTEZ 23 23 23 23 23 23 23 23 23 23 23 23 23 23 23 23 23 23. Tabla 8 - Ofertas obtenidas en campo – Centro Comercial San Andresito Norte Fuente: Elaboración Propia. 35.

(36) CAPITULO 2. METODOLOGIA. No OFERTA 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18. FACTOR DE NEGOCIACIÒN 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 14,00% 7,00% 12,50% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00%. VALOR NEGOCIADO $ 45.000.000,00 $ 72.000.000,00 $ 27.000.000,00 $ 31.500.000,00 $ 85.500.000,00 $ 31.500.000,00 $ 72.000.000,00 $ 81.000.000,00 $ 38.700.000,00 $ 74.400.000,00 $ 70.000.000,00 $ 58.500.000,00 $ 81.000.000,00 $ 52.200.000,00 $ 45.000.000,00 $ 31.500.000,00 $ 72.000.000,00 $ 54.000.000,00. VALOR M2 SOBRE ÁREA PRIVADA $ 5.625.000 $ 18.000.000 $ 4.500.000 $ 7.875.000 $ 10.687.500 $ 7.875.000 $ 18.000.000 $ 20.250.000 $ 9.675.000 $ 9.300.000 $ 17.500.000 $ 14.625.000 $ 10.125.000 $ 6.525.000 $ 11.250.000 $ 7.875.000 $ 12.000.000 $ 6.750.000. INGRESO BRUTO TASA DE POTENCIAL CAPITALIZACIÓN FACTOR ANNUAL MENSUAL COMPROBACIÓN RECOMENDADO $ 7.200.000 1,33% 16,00% 1 $ 9.600.000 1,11% 13,33% 0 $ 4.680.000 1,44% 17,33% 1 $ 4.800.000 1,27% 15,24% 1 $ 9.600.000 0,94% 11,23% 0 $ 5.400.000 1,43% 17,14% 1 $ 9.000.000 1,04% 12,50% 0 $ 9.600.000 0,99% 11,85% 0 $ 4.800.000 1,03% 12,40% 1 $ 9.600.000 1,08% 12,90% 1 $ 9.600.000 1,14% 13,71% 0 $ 7.800.000 1,11% 13,33% 2 $ 12.000.000 1,23% 14,81% 2 $ 9.600.000 1,53% 18,39% 1 $ 6.000.000 1,11% 13,33% 0 $ 6.000.000 1,59% 19,05% 1 $ 9.600.000 1,11% 13,33% 0 $ 10.800.000 1,67% 20,00% 1. Tabla 9 - Tasa de Capitalización Mensual – Centro Comercial San Andresito Norte. Fuente: Elaboración Propia PROMEDIO DESVIACIÓN COEF VAR LIMITE INFERIOR LIMITE SUPERIOR TASA NOMINAL TASA EFECTIVA ANUAL TASA EFECTIVA MENSUAL. 1.23% 0.22% 17.8% 1.01% 1.45%. LOCALES EN POSICIÓN 0 - IGUAL LOCALES EN POSICIÓN 1 - SIMILAR LOCALES EN POSICIÓN 2 - DIFERENTE. 1.23% 1.24% 0.10% 1.06% 1.37% 1.17%. Tabla 10 - Análisis Estadístico Centro Comercial San Andresito Norte. Fuente: Elaboración Propia. 7.2.3 Centro Comercial Panamá. En diciembre de 1999 se inauguró el centro comercial Panamá, ubicado en la esquina noroccidental de la calle 182 con Autopista Norte, el centro comercial dispone de 600 locales con toda la diversidad comercial, área de comidas y parqueaderos. Se ubica en el extremo norte de la ciudad de la localidad de Usaquén, en donde se presenta un aumento en el uso de comercio en corredor comercial, para el sector de ubicación del centro comercial Panamá, se encuentra en aumento la vivienda en propiedad horizontal, colegios y universidades con proyectos en desarrollo como el Plan Parcial Torca.. 36.

(37) CAPITULO 2. METODOLOGIA.. Ilustración 8 - Ubicación UPZ 1 Paseo de los Libertadores - Fuente: Sinupot SDP – mapasbogota.gov.co. Ilustración 9 - Paseo de los Libertadores – CC Panamá - Fuente: Google Earth-Image 2018DigitalGlobe –mapasbogota.gov.co. 37.

(38) CAPITULO 2. METODOLOGIA.. No OFERTA 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17. Local Local Local Local Local Local Local Local Local Local Local Local Local Local Local Local Local. VENTA 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17. PRECIO DE RENTA $ 850,000.00 $ 1,000,000.00 $ 900,000.00 $ 400,000.00 $ 370,000.00 $ 1,000,000.00 $ 800,000.00 $ 1,000,000.00 $ 950,000.00 $ 900,000.00 $ 600,000.00 $ 600,000.00 $ 600,000.00 $ 800,000.00 $ 800,000.00 $ 500,000.00 $ 430,000.00. PRECIO DE VENTA $ 100,000,000.00 $ 100,000,000.00 $ 85,000,000.00 $ 75,000,000.00 $ 35,000,000.00 $ 90,000,000.00 $ 35,000,000.00 $ 103,000,000.00 $ 70,000,000.00 $ 60,000,000.00 $ 45,000,000.00 $ 60,000,000.00 $ 43,000,000.00 $ 100,000,000.00 $ 50,000,000.00 $ 55,000,000.00 $ 50,000,000.00. AREA M2 13 12.5 12.5 9 6 9 4 12.5 13 14 6 6 7 13 13 6.25 6.25. UBICACIÓN 108C 151C - 152C 117C 218D 145A - 146A 166D RESTAURANTE 3025 OF 3011 OF 3035 OF 122 A 104 B 134 D 277D - 278D 134 A 104 D. VETUSTEZ 18 18 18 18 18 18 18 18 18 18 18 18 18 18 18 18 18. Tabla 11 - Ofertas obtenidas en campo – Centro Comercial Panamá Fuente: Elaboración Propia. No OFERTA 1 2 3 4 5 6 7 8 9. FACTOR DE NEGOCIACIÒN 10.00% 10.00% 10.00% 10.00% 10.00% 10.00% 10.00% 10.00% 10.00%. 10 11 12 13 14 15 16 17. 10.00% 10.00% 10.00% 10.00% 10.00% 10.00% 10.00% 10.00%. VALOR NEGOCIADO $ 90,000,000.00 $ 90,000,000.00 $ 76,500,000.00 $ 67,500,000.00 $ 31,500,000.00 $ 81,000,000.00 $ 31,500,000.00 $ 92,700,000.00 $ 63,000,000.00 $ $ $ $ $ $ $ $. 54,000,000.00 40,500,000.00 54,000,000.00 38,700,000.00 90,000,000.00 45,000,000.00 49,500,000.00 45,000,000.00. VALOR M2 SOBRE ÁREA PRIVADA $ 6,923,077 $ 7,200,000 $ 6,120,000 $ 7,500,000 $ 5,250,000 $ 9,000,000 $ 7,875,000 $ 7,416,000 $ 4,846,154 $ $ $ $ $ $ $ $. 3,857,143 6,750,000 9,000,000 5,528,571 6,923,077 3,461,538 7,920,000 7,200,000. INGRESO BRUTO TASA DE POTENCIAL CAPITALIZACIÓN ANNUAL MENSUAL COMPROBACIÓN $ 10,200,000 0.94% 11.33% $ 12,000,000 1.11% 13.33% $ 10,800,000 1.18% 14.12% $ 4,800,000 0.59% 7.11% $ 4,440,000 1.17% 14.10% $ 12,000,000 1.23% 14.81% $ 9,600,000 2.54% 30.48% $ 12,000,000 1.08% 12.94% $ 11,400,000 1.51% 18.10% $ $ $ $ $ $ $ $. 10,800,000 7,200,000 7,200,000 7,200,000 9,600,000 9,600,000 6,000,000 5,160,000. 1.67% 1.48% 1.11% 1.55% 0.89% 1.78% 1.01% 0.96%. 20.00% 17.78% 13.33% 18.60% 10.67% 21.33% 12.12% 11.47%. FACTOR POR POSICIÓN * PISO 1 1 1 1 2 1 1 2 3 3 3 1 1 1 2 1 1. Tabla 12 - Tasa de Capitalización Mensual – Centro Comercial Panamá. Fuente: Elaboración Propia. 38.

(39) CAPITULO 2. METODOLOGIA. PROMEDIO DESVIACIÓN COEF VAR LIMITE INFERIOR LÍMITE SUPERIOR TASA NOMINAL TASA EFECTIVA ANUAL TASA EFECTIVA MENSUAL. 1.23% 0.28% 22.6% 0.95% 1.51% 1.23% 1.24% 0.10%. LOCALES EN PISO 1 LOCALES EN PISO 2 LOCALES EN PISO 3. 1.11% 1.34% 1.55%. Tabla 13 - Análisis Estadístico Centro Comercial Panamá. Fuente: Elaboración Propia. 7.2.4 Centro Comercial Bulevar Niza. En medio de la creciente competencia que se ha generado en los últimos años en el sector de centros comerciales, Bulevar -uno de los establecimientos más tradicionales de la ciudad-, se renovó mejorando su infraestructura y su oferta de productos y servicios. El plan emprendido por el centro comercial le ha permitido registrar un incremento de 14% en el tráfico de visitantes en el presente año y vincular 24 marcas nuevas. Para el 2017 la meta de Bulevar Centro Comercial es aumentar el indicador de tráfico, tener un mix de marcas ideal para vecinos y visitantes e incrementar los ingresos operacionales que al año alcanza un promedio de $12.000 millones. Las cifras se sitúan actualmente en $230.000 millones y la proyección a tres años es alcanzar los $500.000 millones, Así las cosas, el centro comercial que celebrará 28 años de existencia el próximo martes 15 de noviembre-, está listo para seguir compitiendo y atendiendo las necesidades de los visitantes (Dinero.com 2016).. 39.

(40) CAPITULO 2. METODOLOGIA.. Ilustración 10 - Ubicación UPZ 24 Niza - Fuente: Sinupot SDP –mapasbogota.gov.co. Ilustración 11 - UPZ – Niza – CC Bulevar Niza - Fuente: Google Earth-Image 2018-DigitalGlobe – mapasbogota.gov.co. 40.