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Análisis del observatorio inmobiliario catastral de la unidad administrativa especial de Catastro Distrital

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Academic year: 2020

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(1)ANALISIS DEL OBSERVATORIO INMOBILIARIO CATASTRAL DE LA UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE CATASTRO DISTRITAL. NATALY PÉREZ GARCÍA 20121025112. LAURA MARCELA BELEÑO ARÉVALO 20132025153. PROYECTO DE GRADO EN LA MODALIDAD DE PASANTÍA PARA OPTAR AL TÍTULO DE INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA. UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS FACULTAD DE INGENIERÍA PROYECTO CURRICULAR INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA BOGOTÁ D.C. 2018..

(2) 2 ANALISIS DEL OBSERVATORIO INMOBILIARIO CATASTRAL DE LA UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE CATASTRO DISTRITAL. PROYECTO DE GRADO EN LA MODALIDAD DE PASANTÍA PARA OPTAR AL TÍTULO DE INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA. NATALY PÉREZ GARCÍA 20121025112. LAURA MARCELA BELEÑO ARÉVALO 20132025153. DIRECTOR INTERNO HERNANDO ACUÑA CARVAJAL PROFESOR DE PLANTA. DIRECTOR EXTERNO MARIO ENRIQUE SILVA INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA. UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS FACULTAD DE INGENIERÍA INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA BOGOTÁ D.C. 2018..

(3) 3. CONTENIDO RESUMEN EJECUTIVO ................................................................................................... 7 2.. TITULO DESCRIPTIVO DEL PROYECTO ........................................................ 10. 3.. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA ............................................................... 10 3.1. Subproblemas de investigación ........................................................................... 10. 4.. OBJETIVOS ........................................................................................................... 11 4.1. Objetivo General ................................................................................................. 11 4.2. Objetivos específicos........................................................................................... 11. 5.. JUSTIFICACIÓN ................................................................................................... 12. 6.. MARCO TEÓRICO................................................................................................ 14 6.1. Marco espacial..................................................................................................... 14 6.2. Marco legal .......................................................................................................... 15 6.3. Marco conceptual ................................................................................................ 16. 7.. ALCANCES Y LIMITACIONES .......................................................................... 24 7.1. Alcances .............................................................................................................. 24 7.2. Limitaciones ........................................................................................................ 25. 8.. METODOLOGÍA ................................................................................................... 26 8.1. Recolección De La Información ......................................................................... 26 8.1.1. Fuentes primarias ......................................................................................... 26 8.1.2. Procesamiento de la Información ................................................................. 27 8.2. Análisis de la Información .................................................................................. 27. 9.. OBSERVATORIO INMOBILIARIO CATASTRAL ............................................ 28 9.1. Procedimiento del OIC para captura y ajuste de ofertas de mercado inmobiliario 29 9.2. Validadores de ofertas de mercado inmobiliario................................................. 38. 10.. DEFINICIÓN DE LA MUESTRA DE OFERTAS INMOBILIARIAS ................ 42. 10.1.. Identificación y control de la muestra de ofertas inmobiliarias....................... 43. 10.2.. Revisión de los registros repetidos .................................................................. 45. 10.3.. Depuración final de la muestra de ofertas inmobiliarias ................................. 53. 11.. VERIFICACIÓN DE VALIDADORES GENERADOS POR EL OIC ................. 55.

(4) 4 12.. DINÁMICA DE MERCADO INMOBILIARIO.................................................... 59. 13.. OBSERVATORIO TÉCNICO CATASTRAL ....................................................... 69. 13.1.. Estudios realizados por el OTC ....................................................................... 70. 14. COMPARACIÓN OBSERVATORIO INMOBILIARIO CATASTRAL Y OBSERVATORIO TECNICO CATASTRAL ............................................................................. 74 15.. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ..................................................... 76. 15.1.. Conclusiones .................................................................................................... 76. 15.2.. Recomendaciones ............................................................................................ 78. 16.. REFERENCIAS ...................................................................................................... 81.

(5) 5. ÍNDICE DE TABLAS. Tabla 1. Matriz validadores de Mercado Inmobiliario...................................................... 41 Tabla 2. Reportes muestra Vigencia 2016. ....................................................................... 42 Tabla 3. Reportes muestra Vigencia 2017. ....................................................................... 43 Tabla 4. Registros repetidos en los reportes muestra. ....................................................... 44 Tabla 5. Registros repetidos con tipo de ajuste "Oferta repetida". ................................... 45 Tabla 6. Registros de ofertas inmobiliarias sin CHIP. ...................................................... 54 Tabla 7.Total registros muestra final. Vigencias 2016-2017. ........................................... 54 Tabla 8. Cantidad de errores presentados para las vigencias 2016 y 2017. ...................... 56 Tabla 9. Número de ofertas por estrato ............................................................................. 59 Tabla 10. Número de ofertas por tipo de propiedad.......................................................... 60 Tabla 11. Número de ofertas por tipo de inmueble. .......................................................... 61 Tabla 12. Número de ofertas por localidad. ...................................................................... 62 Tabla 13. Número de predios por tipo de oferta. .............................................................. 64 Tabla 14: Número de predios por tipo de ajuste. .............................................................. 65 Tabla 15. Número de ofertas por fuente de captura. ......................................................... 65 Tabla 16. Fuente UAECD. Investigaciones realizadas por el OTC .................................. 73.

(6) 6. ÍNDICE DE ILUSTRACIONES. Ilustración 1. Fuente UAED. Organigrama UAECD ........................................................ 23 Ilustración 2. Fuente OIC. Organigrama Subgerencia de Información Económica ......... 24 Ilustración 3. Consulta en SIIC. CHIP AAA0186ZUXR. ................................................ 46 Ilustración 4. Consulta predios borrados SIIC. CHIP AAA0186ZUX.R ......................... 46 Ilustración 5. Áreas registradas en SIIC. CHIP AAA0186ZUXR. ................................... 47 Ilustración 6. Datos registrados en reporte del OIC. CHIP AAA0186ZUXR. ................. 47 Ilustración 7. Áreas registradas en SIIC. CHIP AAA014DURJ. ...................................... 48 Ilustración 8. Datos registrados en reporte del OIC. CHIP AAA0147DURJ. .................. 49 Ilustración 9. Datos registrados en reporte del OIC. CHIP AAA0098SYUH. ................. 49 Ilustración 10. Consulta en SIIC. CHIP AAA0257ZREA. ............................................... 50 Ilustración 11. Consulta predios borrados SIIC. CHIP AAA0257ZREA. ........................ 50 Ilustración 12. Datos registrados en reporte del OIC. CHIP AAA0257ZREA. ................ 51 Ilustración 13. Consulta en SIIC. CHIP AAA0238CTWF ............................................... 52 Ilustración 14. Consulta SIIC. CHIP AAA0238CTWF. ................................................... 52 Ilustración 15. Consulta SIIC. CHIP AAA0238CTWF. ................................................... 53 Ilustración 16.Datos registrados en reporte del OIC. CHIP AAA0238CIWF. ................. 53 Ilustración 17. Porcentaje de ofertas por estrato socioeconómico .................................... 60 Ilustración 18. Porcentaje de ofertas por localidad 2016. ................................................. 63 Ilustración 19. Porcentaje de ofertas por Localidad 2017. ................................................ 64 Ilustración 20. Mapa dinámica inmobiliaria. Vigencia 2016. ........................................... 67 Ilustración 21. Mapa dinámica inmobiliaria. Vigencia 2017. .......................................... 68.

(7) 7 RESUMEN EJECUTIVO Este proyecto, presentado como trabajo de grado en la modalidad de pasantía, se realizó en la Contraloría de Bogotá D.C.; entidad donde se desarrollaron actividades enfocadas al manejo y análisis de bases de datos de información catastral y acompañamiento en la ejecución de las auditorías practicadas por dicha entidad a la Unidad Administrativa de Catastro Distrital. La participación en las auditorías posibilita ampliar el umbral de la investigación y genera nuevas ideas e interrogantes respecto a la ejecución de la administración Distrital. Dicho esto, el presente proyecto se enfocó en el análisis del funcionamiento del Observatorio Inmobiliario Catastral (OIC), así como en la identificación de las actividades que desarrolla en cumplimiento de su labor de estudiar la dinámica del mercado inmobiliario en la ciudad. En este sentido, la finalidad del proyecto se enfocó en determinar si el OIC cumple a cabalidad con los objetivos propuestos para su funcionamiento, si las metodologías que emplea para la adquisición y manejo de la información son las adecuadas y si dicha entidad se puede considerar como una fuente de información veraz que contribuya en los procesos de las diferentes dependencias públicas y privadas que hacen de éste un recurso fundamental para la toma de decisiones. Finalmente, para el correcto desarrollo del proyecto, la Contraloría de Bogotá D.C., proporcionó algunas fuentes de información pertinentes para el análisis propuesto, además se desarrollaron una serie de investigaciones referidas a la temática y se realizaron entrevistas a los funcionarios encargados de dicha entidad para tener otra perspectiva de la información..

(8) 8 1. INTRODUCCIÓN. Como establece el Concejo de Bogotá, D.C., en el Acuerdo No. 519 de 2012, La Contraloría de Bogotá D.C., es un organismo de carácter técnico, dotado de autonomía administrativa y presupuestal al cual le corresponde la vigilancia de la gestión fiscal del Distrito Capital y de los particulares que manejen fondos o bienes del mismo, en los términos y condiciones previstos en la Constitución Política, las Leyes y los Acuerdos. Teniendo en cuenta lo expuesto anteriormente, una de las entidades distritales que está sujeta a la vigilancia de la Contraloría de Bogotá D.C., es la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD), la cual se constituye como la entidad encargada de determinar y establecer el valor del avalúo comercial de todos los predios presentes en la ciudad. La Contraloría Distrital realiza regularmente auditorías para vigilar la gestión fiscal de la UAECD. Para el desarrollo de las auditorias; la Contraloría de Bogotá D.C., ha establecido un convenio con la Universidad Distrital Francisco José de Caldas mediante el cual, los estudiantes de Ingeniería Catastral y Geodesia, pueden hacer parte del equipo auditor ofreciendo acompañamiento y asesoría en la ejecución de las diferentes auditorias gracias a los conocimientos adquiridos, a través de los años, en su formación universitaria. Es por esto, que el presente proyecto se presenta bajo la modalidad de pasantía, según lo previsto en el Acuerdo No. 038 de julio 28 de 2015, para optar al título de Ingeniero Catastral y Geodesta. Ahora bien, este proyecto se fundamenta en el estudio y análisis de las actividades que viene desarrollando, desde su creación en el año 2002, el Observatorio Inmobiliario Catastral (OIC) de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital. La recopilación de la información necesaria para estudiar la dinámica del mercado inmobiliario en la ciudad, para.

(9) 9 determinar los valores de las zonas homogéneas geoeconómicas y así el avalúo comercial, insumo necesario para el cobro del impuesto predial en Bogotá, es función de la UAECD a través de la Subgerencia de Información Económica y en cabeza del Observatorio Inmobiliario Catastral (OIC), por lo que fue fundamental realizar una evaluación detallada de la forma como se obtiene, se maneja y se organiza la información inmobiliaria, su veracidad y la metodología que emplea el OIC en este proceso. Así mismo, se estudiaron los propósitos planteados y los resultados obtenidos por el OIC, con la intención de establecer si estos estaban direccionados coherentemente hacia la verdadera labor que debe cumplir un Observatorio Inmobiliario Catastral en su definición y sí el accionar de esta área es el adecuado (o el que debería ser). Con este proyecto se generó un diagnóstico del estado actual del Observatorio Inmobiliario Catastral, se evidenciaron sus falencias en cuanto a las metodologías utilizadas para el levantamiento, manejo y análisis de la información y se propuso realizar una restructuración de los procedimientos efectuados por el OIC que permita ampliar su funcionalidad, así como la de la información que suministra..

(10) 10 2. TITULO DESCRIPTIVO DEL PROYECTO Este proyecto tendrá como título: “ANÁLISIS DEL OBSERVATORIO INMOBILIARIO CATASTRAL DE LA UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE CATASTRO DISTRITAL”. 3. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA El Observatorio Inmobiliario Catastral (OIC) es el área encargada del análisis de la dinámica del mercado inmobiliario; la cual, debe facilitar la toma de decisiones referidas a este aspecto mediante la articulación de información recolectada en campo y de manera virtual, con el fin de generar una base de datos eficiente que sirva como soporte de los procesos que lleva a cabo la UAECD. Por lo que en este proyecto se plantea el siguiente problema de investigación: ¿El OIC siendo un área perteneciente a la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, responde eficazmente con el objetivo de recopilar, analizar e interpretar la información; estableciendo la dinámica inmobiliaria de la ciudad y contribuyendo a la toma de decisiones del Distrito? 3.1. Subproblemas de investigación Adicionalmente, la información recolectada por los técnicos del OIC, se constituye como una fuente de información para los propietarios de inmuebles ubicados en la capital del país; además de ser un insumo que permite alimentar las bases de datos de distintas entidades públicas y privadas que se apoyan en dicha información para la toma de decisiones en sus respectivos procesos, por tanto, se identificaron otros aspectos a resolver..

(11) 11  ¿El Observatorio Inmobiliario Catastral a través de su labor, captura los cambios en tiempo real de la dinámica inmobiliaria de la ciudad?  ¿A partir de la base de datos generada por el OIC que estudios o investigaciones son realizados?  ¿Existen otras dependencias de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital en la ciudad de Bogotá D.C, que cumplan con las mismas funciones del Observatorio Inmobiliario Catastral o complementen su labor haciendo uso de la información obtenida por éste?  ¿Los procesos que realiza el Observatorio Inmobiliario Catastral, referidos a la recolección, procesamiento, evaluación y análisis de los datos, son eficaces y reflejan la realidad del mercado inmobiliario?  ¿Las bases de datos de ofertas inmobiliarias generadas por el OIC, son de acceso público o privado? 4. OBJETIVOS 4.1. Objetivo General Analizar si el Observatorio Inmobiliario Catastral cumple con la misión de generar una información confiable, que refleje la situación actual del mercado y la dinámica inmobiliaria de la ciudad. 4.2. Objetivos específicos . Establecer la eficacia de los procesos realizados por el OIC en la captura, ajuste y control de calidad de la información predial y si el personal encargado de desarrollar estas actividades es el idóneo..

(12) 12 . Determinar de qué manera la labor del Observatorio Inmobiliario Catastral beneficia la ciudad de Bogotá D.C.. . Analizar las funciones del Observatorio Técnico Catastral de la UAECD, y si estas son complementarias a las del OIC.. . Identificar si existen estudios y estadísticas multitemporales, desarrollados por el OIC o por el OTC, los cuales son de vital importancia en el análisis de la dinámica inmobiliaria de la ciudad.. . Generar. una propuesta complementaria para suplir las falencias identificadas en el. proceder del OIC. . Elaborar un mapa temático de la dinámica inmobiliaria de la ciudad por localidad, para ilustrar la información suministrada por el aplicativo FOCA. 5. JUSTIFICACIÓN La Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, entidad responsable de los valores. del suelo del Distrito, en cumplimiento de su obligación de “liderar el mantenimiento de la capa de información económica del Catastro” realiza un monitoreo de la dinámica inmobiliaria de la ciudad, esta actividad se desarrolla desde el Observatorio Inmobiliario Catastral (OIC). El OIC que está consolidado como una unidad de análisis del sector inmobiliario, tiene dentro de sus funciones capturar información de ofertas y transacciones de bienes inmuebles para generar una base de datos concisa y que sea eficiente para el cumplimiento de las funciones tanto de la entidad Catastral como de entidades externas. La información inmobiliaria capturada, ajustada y suministrada por el OIC, mediante el aplicativo FOCA, que es utilizada, en primera instancia, para analizar el comportamiento del mercado, tiene múltiples aplicaciones en la entidad: Análisis de tendencias y variaciones,.

(13) 13 inventario de desarrollo de los precios, dinámica de actividades económicas, cálculo del IVIUR, Plusvalías y Valorización, elaboración de avalúos para puntos muestra, determinación de las Zonas Homogéneas Físicas y Geoeconómicas, entre otras. Todos estos procesos que se alimentan de la información suministrada por el OIC contribuyen a generar y actualizar la capa de información económica de la Ciudad. El monitoreo permanente del comportamiento del mercado inmobiliario, como se evidencia, es esencial para varios procesos que se desarrollan en la UAECD, es por eso que se hace imperativo analizar la metodología y los procesos que realiza el OIC para el tratamiento de la información; Desde la captura, ajuste y control de calidad de las ofertas inmobiliarias, hasta la validación y depuración de las mismas. Teniendo en cuenta que hasta el momento, no se han adelantado investigaciones enfocadas al análisis de las labores propias del Observatorio y resaltando la importancia que éste último adquiere, el presente trabajo contiene una evaluación de las actividades que viene desarrollando el OIC, en donde, se definieron las funciones específicas que tiene a su cargo, con el objetivo de reflejar si su accionar durante los últimos años ha sido el adecuado y si está cumpliendo con todos los requerimientos establecidos para su funcionamiento..

(14) 14 6. MARCO TEÓRICO Un observatorio inmobiliario está diseñado, en un contexto general, como una herramienta que provee información de la dinámica inmobiliaria de un espacio geográfico determinado; sin embargo, para comprender de manera más específica su labor e importancia, dicha entidad debe establecer correctamente sus funciones, además de enfatizar en el perfil profesional requerido en los funcionarios que hacen parte de los procesos desarrollados por el observatorio. Estos factores mencionados anteriormente, permiten generar un conocimiento acerca del deber ser de un observatorio y lo ratifican como una herramienta necesaria y eficaz. Para el caso del Observatorio Inmobiliario Catastral (OIC), surge en el año 2002 ‫״‬con el objetivo de revertir algunas tendencias, falencias y carencias de la ciudad en lo referido a la información territorial" (Buitrago Reyes, et al., 2011), conformo una unidad de análisis del sector inmobiliario, perteneciente a la unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD), siendo el encargado de alimentar las bases de datos, mediante la captura, ajuste y control de la información. Posteriormente otras entidades harán uso de estos datos para realizar análisis de la dinámica inmobiliaria. 6.1. Marco espacial El proyecto propuesto plantea el cubrimiento de la totalidad de predios de la ciudad de Bogotá D.C; que para la vigencia de 2018, se evidencian 2.584.809 predios actualizados, de los cuales 2.549.873 son urbanos, 12.635 son rurales y 12.301 son rurales con características urbanas; de estos predios presentes en la ciudad de Bogotá, son tomadas por la subgerencia de información económica las ofertas inmobiliarias disponibles..

(15) 15 6.2. Marco legal A continuación se presentan las normas que rigen los procesos catastrales de Bogotá D.C.  Resolución 070 de 2011 del IGAC: "Por la cual se reglamenta técnicamente la formación catastral, la actualización de la formación catastral y la conservación catastral". Su importancia radica en la necesidad de comprender los procesos catastrales llevados a cabo por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, con el objetivo de desarrollar adecuadamente la Auditoria de consistencia de la información..  Resolución 1008 de 2012 del IGAC: " Por la cual se establece la metodología para desarrollar la actualización permanente de la formación catastral" Esta resolución del IGAC establece las funciones y el deber ser de un observatorio inmobiliario, lo que permitió realizar una evaluación a la labor desarrollada por el Observatorio Inmobiliario Catastral; además establece la definición de la dinámica inmobiliaria y otros conceptos relacionados..  Acuerdo 004 de 2012 de Bogotá: "Por el cual se determina el objetivo, la estructura organizacional y las funciones de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital y se dictan otras disposiciones". El cual en el Artículo tercero establece las funciones de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, necesarias para el desarrollo de la auditoria propuesta y en el Artículo octavo define las funciones del Observatorio Técnico Catastral requeridas para realizar la comparación respectiva con el OIC..

(16) 16 6.3. Marco conceptual A continuación, se presentan los conceptos necesarios para comprender el tema propuesto. 6.3.1. Observatorio Se entiende por observatorio, un instrumento que recopila, analiza e interpreta información relevante de un tema previamente establecido, con el fin de generar conocimiento, para el posterior monitoreo y soporte al proceso de toma decisiones. Todo observatorio debe tener como objetivos la compilación e integración de información disímil, la elaboración de estadísticas globales y específicas, la formulación de análisis y proyecciones y la alimentación periódica de los indicadores. (Bogotá Ciudad de Estadisticas, 2011). 6.3.2. Catastro Según la Resolución 070 de 2011, el catastro es el inventario o censo, debidamente actualizado y clasificado, de los bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares, con el objeto de lograr su correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica. 6.3.3. Aspectos físico, jurídico, económico y fiscal de un inmueble Según los artículos 3,4, 5 y 6 de la Resolución 070 de 2011, se definen los aspectos como: . Aspecto físico. Consiste en la identificación, descripción y clasificación del terreno y de las edificaciones del predio, sobre documentos gráficos.. . Aspecto económico. El aspecto económico consiste en la determinación del avalúo catastral del predio, obtenido por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos.. . Aspecto fiscal. El aspecto fiscal consiste en la preparación y entrega a los Tesoreros Municipales o quien haga sus veces y a las Administraciones de Impuestos Nacionales respectivas, de los listados de los avalúos sobre los cuales ha de.

(17) 17 aplicarse la tasa correspondiente al impuesto predial unificado y demás gravámenes que tengan como base el avalúo catastral, de conformidad con las disposiciones legales vigentes. 6.3.4. Censo inmobiliario Es la renovación o inventario de Todos los bienes inmuebles de Bogotá, que refleja la situación actual del mercado inmobiliario y en el que se registran los cambios en la información física, jurídica y económica de los predios. (UAECD, 2018). 6.3.5. Mercado inmobiliario El Mercado inmobiliario es la oferta y demanda de bienes inmuebles independientemente de la naturaleza (residencial, comercial, industrial, dotacional) de los mismos. (Libertad Digital S.A, 2018) 6.3.6. Dinámica inmobiliaria Según la resolución 1008 de 2012 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi “Por la cual se establece la metodología para desarrollar la actualización permanente de la formación catastral” Hablar de dinámica inmobiliaria económica o de valor es hacerlo esencialmente de las transacciones que se dan sobre o alrededor de los bienes inmuebles, como expresión de la voluntad de quienes han decidido intercambiarlos o disponer de ellos a un determinado precio. No se puede obviar que el avalúo catastral está fundamentado precisamente en la investigación y análisis del mercado inmobiliario. Esos actos de intercambio o disposición, el tipo de predio y el precio, traducen de alguna manera el comportamiento y las tendencias del mercado inmobiliario en un espacio de tiempo, cuyo análisis, como ya se indicó, es un insumo de primer nivel para establecer o ajustar los avalúos catastrales..

(18) 18 6.3.7. Avaluó catastral El Avalúo Catastral consiste en la determinación del valor de los predios y se obtiene mediante la investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. Los avalúos catastrales de Bogotá los determina la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, a través del Censo Inmobiliario que se realiza cada año. (UAECD, 2018). 6.3.8. Sistema Integrado de Información Catastral (SIIC) Base de datos que contiene la información de los predios de la ciudad, a la cual se accede por alguno de los identificadores de los predios como el código del sector, la dirección del inmueble, la matricula inmobiliaria, el CHIP, entre otros. (Carmenza Orjuela Hernández, 2013) 6.3.9. Formato Único de Captura de Información Económica del Mercado Inmobiliario (FOCA) Es un aplicativo diseñado para cargar la información de ofertas de ventas y arriendo de bienes inmuebles, recolectados por el Observatorio Inmobiliario Catastral a través de recorridos en campo y de manera virtual. 6.3.10. Índice de Valoración Inmobiliaria Urbana y Rural (IVIUR) El IVIUR indica el porcentaje en el cual se reajustan anualmente los avalúos catastrales de conservación, es determinado y publicado por el gobierno distrital en el mes de diciembre cada año, previo concepto del Consejo de Política Económica y Fiscal, CONFIS del periodo comprendido entre el primero de septiembre del respectivo año y la misma fecha del año anterior. Este índice busca calcular la variación porcentual promedio de los precios de los predios en forma anual. (Ley 601, 2000)..

(19) 19 6.3.11. Plan de Ordenamiento Territorial Contemplado en el Artículo 9 de la Ley 388 de 1997, el Plan de Ordenamiento Territorial es el instrumento básico para desarrollar el proceso de ordenamiento del territorio municipal. Se define como el conjunto de objetivos, directrices, políticas, estrategias, metas, programas, actuaciones y normas adoptadas para orientar y administrar el desarrollo físico del territorio y la utilización del suelo. 6.3.12. Sectores catastrales Es la porción de terreno, urbano-rural, conformado por manzanas o veredas, respectivamente, y delimitado por accidentes geográficos naturales o culturales. (UAECD, 2018). 6.3.13. Bases de datos Una base de datos se puede definir como un conjunto de información homogénea que mantiene una estructura ordenada, y que toda ella se encuentra relacionada con un mismo tema. Una base de datos se compone de un archivo con una o más tablas. Una tabla es una colección de datos organizados en filas y columnas. (Sites google, n.d.) 6.3.14. PostgreSQL Es un potente sistema de base de datos relacional de objetos de código abierto que utiliza y amplía el lenguaje SQL combinado con muchas características que almacenan y escalan de forma segura las cargas de trabajo de datos más complicadas. PostgreSQL viene con muchas características destinadas a ayudar a los desarrolladores a crear aplicaciones, a los administradores a proteger la integridad de los datos y a crear entornos tolerantes a fallas, y a administrar sus datos sin importar cuán grande o pequeño sea el conjunto de datos. (PostgreSQL, n.d.).

(20) 20 6.3.15. ArcGis Es un completo sistema que permite recopilar, organizar, administrar, analizar, compartir y distribuir información geográfica. Como la plataforma líder mundial para crear y utilizar sistemas de información geográfica (SIG). Este sistema incluye software, una infraestructura online basada en la nube, herramientas profesionales, recursos configurables como plantillas de aplicación, mapas base listos para utilizar y contenido propio compartido por la comunidad de usuarios. (ArcGIS Resources, n.d.) 6.3.16. Mapas temáticos Los mapas temáticos son mapas elaborados con un propósito especial, según su contenido se pueden clasificar en: geológicos, catastrales, turísticos, de suelos, entre otros. Los mapas temáticos requieren para su elaboración de un mapa topográfico como base. (Instituto Geográfico Agustín Codazi, n.d.) 6.3.17. Secretaría Distrital de Hacienda Según el Decreto 601 de 2014, la Secretaría Distrital de Hacienda es la encargada de orientar y liderar la formulación, ejecución y seguimiento de las políticas hacendarias y de la planeación y programación fiscal para la operación sostenible del Distrito Capital y el financiamiento de los planes y programas de desarrollo económico, social y de obras públicas. Dentro de las funciones básicas que tiene la Secretaría Distrital de hacienda enmarcadas en el Decreto 601 de 2014 se encuentran: 1. Diseñar la estrategia financiera del Plan de Desarrollo Económico, Social y de Obras Públicas del Distrito Capital y del Plan de Ordenamiento Territorial, de conformidad con el marco fiscal de mediano plazo y el marco de gasto de mediano plazo..

(21) 21 2. Preparar el Prepuesto Anual de Rentas e Ingresos y de Gastos e Inversiones y el Plan Financiero Plurianual del Distrito. 3. Formular, orientar y coordinar las políticas en materia fiscal y de crédito público, en este sentido, tendrá a su cargo el asesoramiento y la coordinación de préstamos, empréstitos y créditos de recursos de la banca multilateral y extranjera. 4.. Formular orientar y coordinar las políticas en materia pensional, obligaciones. contingentes y cesantías. 5. Formular, orientar, coordinar y ejecutar las políticas tributarias, presupuestal, contable y de tesorería. 6.3.17.1. Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD) Según el Acuerdo 4 de 2012, La Unidad Administrativa Especial De Catastro Distrital UAECD, está organizada como una Unidad Administrativa Especial del orden distrital del Sector descentralizado por servicios, de carácter eminentemente técnico y especializado, con personería jurídica, autonomía administrativa y presupuestal y con patrimonio propio, adscrita a la Secretaría Distrital de Hacienda. La UAECD tiene por objeto responder por la recopilación de la información de la propiedad inmueble del Distrito Capital en sus aspectos físico, jurídico y económico y facilitar el acceso a la información geográfica y especial para contribuir a la toma de decisiones del Distrito Capital. Sin embargo, es desde el año 2011 que la UAEDC ha realizado la actualización de forma permanente a los predios de la base catastral de la ciudad de Bogotá, permitiendo así, hacer un exitoso recaudo del impuesto predial; además es importante puesto que permite conocer la dinámica inmobiliaria de la ciudad, es decir cómo se comporta el mercado, el crecimiento de la.

(22) 22 ciudad, las redes de servicios públicos; lo cual permite tener una fuente de información para la planeación de la ciudad de Bogotá. Según el acuerdo 4 de 2012 en el Artículo 4 se establecen las funciones a desarrollar por parte de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital: 1. Realizar, mantener y actualizar el censo catastral del Distrito Capital en sus diversos aspectos, en particular fijar el valor de los bienes inmuebles que sirve como base para la determinación de los impuestos sobre dichos bienes. 2. Generar y mantener actualizada la Cartografía Oficial del Distrito Capital. 3. Establecer la nomenclatura oficial vial y domiciliaria del Distrito Capital. 4. Generar los estándares para la gestión y el manejo de la información espacial georeferenciada y participar en la formulación de las políticas para los protocolos de intercambio de esa información y coordinar la Infraestructura de Datos Espaciales del Distrito Capital (IDECA). 5. Elaborar avalúos comerciales a organismos o entidades distritales y a empresas del sector privado que lo soliciten. 6. Elaborar el cálculo y la determinación del efecto plusvalía. 7. Poner a disposición de la Secretaría Distrital de Planeación todos los documentos e instrumentos técnicos que la Unidad elabore para efecto de que aquella desarrolle sus funciones..

(23) 23. Ilustración 1. Fuente UAED. Organigrama UAECD. 6.3.17.2. Gerencia de Información Catastral Dirección encargada de liderar las acciones necesarias para custodiar, actualizar y mantener la información física, jurídica, económica y geográfica de los bienes inmuebles que se encuentran incorporados en la base catastral de la unidad, con los máximos criterios de calidad, oportunidad y efectividad, aplicando tecnologías de punta como herramientas de competitividad y eficacia de la entidad. (Manual de funciones y competencias Catastro Bogotá, 2016). 6.3.17.3. Subgerencia de Información Económica Enmarcada dentro del acuerdo 003 de 2012, la Subgerencia de Información Económica hace parte de la Gerencia de Información Catastral de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD) y entre sus principales funciones está el mantenimiento de la capa de información económica de Catastro, la elaboración de avalúos comerciales, el cálculo y.

(24) 24 determinación del efecto plusvalía y la definición, diseño y elaboración de los productos derivados de la información económica del Catastro entre otras.. Ilustración 2. Fuente OIC. Organigrama Subgerencia de Información Económica. 7. ALCANCES Y LIMITACIONES 7.1. Alcances En el presente proyecto se realizó una investigación sobre las funciones desarrolladas por el Observatorio Inmobiliario Catastral ubicado de Bogotá D.C. permitiendo concluir el nivel de eficiencia del OIC, dando cumplimiento con los objetivos de generar información del sector inmobiliario de la ciudad. Además, se identificó la capacidad y la efectividad que tiene el observatorio para la producción de documentos a partir de los datos obtenidos, buscando que los resultados se.

(25) 25 constituyan como fuente de información para la toma de decisiones y la investigación del mercado inmobiliario. Adicionalmente se verifico, con una muestra representativa, la información que es recolectada, ajustada, revisada y corregida por el OIC. El acceso a esta información fue suministrada por la Contraloría Distrital, puesto que fue solicitada a la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD) para la ejecución de la auditoria de desempeño realizada al OIC. Por último, este análisis concluyo, a partir de la base datos alimentada por el observatorio, cuáles son los estudios que se pueden realizar sobre la dinámica inmobiliaria de una ciudad. 7.2. Limitaciones La investigación acerca de las competencias y del desarrollo del observatorio inmobiliario catastral (OIC), implica necesariamente la obtención de información que difícilmente será encontrada en el web, por tal motivo se tuvo la necesidad de acudir a la entidad para complementar la información, en consecuencia, la disposición del personal perteneciente al OIC en el momento de brindar la información requerida determinó el nivel al que se pudo profundizar en el análisis. Finalmente, la fidelidad y veracidad de los datos fue difícil de determinar, puesto que la recolección de las ofertas en campo es un proceso que requiere tiempo y también de gran cantidad de personal para obtener información confiable de toda la ciudad, personal con el que no cuenta el OIC..

(26) 26 8. METODOLOGÍA Para el correcto desarrollo del proyecto, fue primordial establecer las fases generales que se llevaron a cabo con el fin de cumplir con los objetivos propuestos. Dichas fases se ejecutaron de acuerdo al cronograma establecido y en función de la necesidad específica de realizar la correcta obtención, manejo y análisis de la información. 8.1. Recolección De La Información La primera fase del proyecto y la cual adquiere gran trascendencia en las fases siguientes, es la obtención de la información. Contar con información veraz, eficiente y adecuada, facilita los procesos de análisis y certifica, de cierta manera, el correcto funcionamiento del proyecto. En este sentido, en primera instancia, se recolecto la información referente al funcionamiento, objetivos, metodología, naturaleza y la normatividad que rige al Observatorio Inmobiliario Catastral. La obtención de dicha información se generó a partir de las siguientes fuentes: 8.1.1. Fuentes primarias Como fuentes primarias se tomó la información suministrada por la Contraloría de Bogotá D.C., utilizada en el proceso de ejecución de la auditoría de desempeño, los datos y documentos suministrados por la Unidad Administrativa de Catastro Distrital, los documentos oficiales, y la información que se pudo recopilar a partir de las entrevistas que se realizaron a los funcionarios encargados del Observatorio Inmobiliario Catastral del Distrito..

(27) 27 8.1.2.. Procesamiento de la Información. Esta fase se fundamentó en la organización. Fue imperativo examinar la información recolectada en la primera fase, con el fin de definir la calidad de los datos y el nivel de utilidad que tienen en esta investigación. En esta fase, se realizó la verificación de la información, en donde se evalúo la veracidad de los datos, se organizó la información y se depuraron los datos no relevantes para la investigación. Toda la información recopilada debe contribuir al análisis del problema planteado, suministrar bases para la correcta elaboración del proyecto y en un contexto general, influir en la resolución de la problemática y las posibles recomendaciones que se puedan dar como conclusiones. 8.2. Análisis de la Información La última fase se enfocó en la ejecución de la investigación. En esta instancia, se utilizó toda la información recopilada y depurada para hacer el análisis de la problemática, comprender los factores que inciden en dicha investigación y realizar los estudios pertinentes y demás procesos que permitieron llegar a la resolución del problema establecido en el proyecto, referido a los objetivos planteados para el OIC y su funcionamiento, con el fin de inferir conclusiones y generar algunas recomendaciones..

(28) 28 9. OBSERVATORIO INMOBILIARIO CATASTRAL La Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, posee dentro de su estructura organizacional la Gerencia de Información Catastral, que dentro de sus funciones tiene la de gestionar la actualización y mantenimiento de los diferentes niveles de información catastral, acordes con la dinámica urbana física, jurídica y económica (ACUERDO 004, 2012). En el contexto del desarrollo de las actividades referidas al cumplimiento de sus objetivos, la Gerencia de Información Catastral, divide sus funciones en varias dependencias que se especialicen en la parte física, jurídica y económica que concierne a la labor de la UAECD; La Subgerencia de Información Física y Jurídica y la Subgerencia de Información Económica son las llamadas a cumplir dicha labor; es de nuestro interés, enfatizar en ésta última. La Subgerencia de Información Económica, es la dependencia encargada del manejo y seguimiento del Observatorio Inmobiliario Catastral; teniendo en cuenta que para el mantenimiento de la capa de información económica del Catastro es imperativo tener acceso a información actualizada y veraz, la cual permita brindar a las demás dependencias de la UAECD, una base de datos que contribuya al desarrollo de sus actividades, el Observatorio Inmobiliario Catastral (OIC), en cuanto al sector inmobiliario, es el área encargada de capturar información de ofertas y transacciones de bienes inmuebles mediante trabajo en campo programado. Con esta información, la UAECD realiza estudios a través de técnicas estadísticas que permiten desarrollar análisis exhaustivos por localidades sobre precios, oferta y demanda de inmuebles, licencias de construcción, valores de referencia del metro cuadrado por zonas de la ciudad, estrato y tipo de uso, entre otros; con el objetivo de estudiar y exponer la dinámica inmobiliaria de Bogotá, además de servir como fuente para la toma de decisiones al interior de la entidad y fuera de la misma..

(29) 29 Como el rango de usos que posee la información obtenida por el OIC es tan amplio y de su veracidad depende la calidad de los distintos estudios que se generan a partir de dicha fuente, es preciso identificar la manera en que se realiza la captura y ajuste de las ofertas inmobiliarias. 9.1. Procedimiento del OIC para captura y ajuste de ofertas de mercado inmobiliario El OIC tiene asignado un procedimiento planteado con el fin de garantizar el cumplimiento de su objetivo principal que consiste en la captura y ajuste de ofertas de mercado inmobiliario de la ciudad de Bogotá. Dicho procedimiento está compuesto por las siguientes actividades, que determinan el papel de cada uno de los funcionarios para garantizar el correcto accionar del OIC. Los funcionarios a los que se hace referencia son el profesional estadístico, el profesional de control de calidad de la Subgerencia de Información Económica, el líder y los técnicos del Observatorio Inmobiliario Catastral. 1. Minería de Datos Esta actividad realizada por el profesional estadístico, consiste en la elaboración de un plan de recorrido en donde se definen los sectores que deben ser visitados por los técnicos del OIC para el levantamiento de las ofertas del mercado inmobiliario. Para definir el plan de recorrido por manzanas, el profesional estadístico debe recopilar las siguientes variables del Sistema Integrado de Información Catastral: Promedio ponderado de variación de los avalúos, densidad de ofertas capturadas, densidad habitacional, densidad de solicitudes de revisión y cantidad de usos. Con base en estas variables, se realiza un proceso de agrupación de los sectores de acuerdo a la intensidad (alta o baja) de la dinámica del mercado inmobiliario..

(30) 30 A partir del plan de recorrido generado, el profesional estadístico elabora también, un cronograma en el cuál, los técnicos del OIC deben llevar a cabalidad la ruta establecida de recorrido. 2. Asignación de sectores para captura de ofertas inmobiliarias en campo Según el cronograma y el plan de recorrido establecido el líder del OIC asigna estratégicamente a cada uno de los técnicos los sectores correspondientes. En este punto se especifica que cada técnico tiene la obligación de recorrer 100 manzanas al día si tiene disponible un vehículo o 45 manzanas al día sin vehículo; ademas, es importante tener en cuenta que la captura en campo de las ofertas inmobiliarias debe ser efectuada hasta las 12 del medio día. 3. Captura de la información de ofertas en campo Para la captura de las ofertas inmobiliarias en los sectores asignados, los técnicos deben preparar los insumos necesarios para la correcta identificación de los predios ofertados en campo como lo son planos catastrales, instructivo de captura y ajuste de ofertas del mercado inmobiliario y cámara para el registro fotográfico. Al realizar el recorrido por los sectores asignados, los técnicos deben recopilar las ofertas inmobiliarias encontradas en las respectivas manzanas, teniendo en cuenta tanto las variables del sector: nombre del sector, nombre del conjunto o edificio, fotografías y uso predominante de la manzana; como las variables intrínsecas de la oferta: dirección del inmueble, teléfono, tipo de inmueble, tipo de oferta, norma jurídica (PH o NPH), numero de pisos y ubicación (esquinero o medianero). En este proceso el técnico debe priorizar, sobre el plan de recorrido, las zonas de alta dinámica inmobiliaria para la captura de ofertas. Ahora bien, el técnico del OIC tiene la obligación.

(31) 31 de cumplir el plan de recorrido asignado en su totalidad y registrarlo en el plano catastral, verificar cada una de las variables y ubicar con precisión las ofertas capturadas. Solo se toman las ofertas de arriendos parciales para el caso de áreas libres, locales o apartamentos en PH; y en ningún caso se toman ofertas de arriendos de habitaciones. El registro fotográfico esta conformado por cuatro fotografías: fachada, placa, aviso y entorno en la manzana. Las imágenes generadas deben tener registro de la fecha y hora de toma programada y ser codificadas con el código de sector de cada predio. Ahora bien, al finalizar la captura de ofertas inmobiliarias en campo, el técnico debe realizar el registro de dicha información en las instalaciones de la UAECD. 4. Incorporación en FOCA de las ofertas capturadas y de codificación del registro fotográfico El técnico operativo de la Subgerencia de Información Económica, el mismo día de la captura, debe incorporar las ofertas de mercado inmobiliario al aplicativo FOCA; así mismo, si el volumen de ofertas capturadas no permite que el registro se efectúe en una sola jornada, el líder del OIC debe ampliar el plazo para la incorporación de acuerdo con la capacidad operativa del observatorio. Es deber del técnico operativo generar un compilado de la información capturada para el líder del OIC en donde se especifique el número de ofertas registradas, los sectores recorridos, el registro fotográfico y el plano de esparcialización de las respectivas ofertas. En este sentido, el líder es el encargado de cargar el registro fotográfico en el aplicativo FOCA. En el momento de la incorporación de las ofertas inmobiliarias en FOCA, el técnico debe, además de diligenciar el uso de predominante de la manzana y el cuadro de observaciones con las.

(32) 32 especificaciones para la identificación exacta de cada predio en PH, verificar que la codificación de las fotografías coincida con el predio ofertado y el tipo de inmueble (casa o edificio). De la eficacia y veracidad del procedimiento de incorporación de las ofertas en el aplicativo FOCA depende la posibilidad de realizar un ajuste efectivo y garantiza que no se pierda el trabajo realizado en campo. 5. Control de calidad de las ofertas capturadas en campo En este caso, el control de calidad corresponde a dos fases en las que se realiza la revisión y verificación de las ofertas capturadas en campo, lo que permite la identificación de errores en la toma de las variables planteadas y la detección de duplicidad de ofertas. La primera fase corresponde a la ejecución de un nuevo recorrido en campo en donde, el líder del OIC reasigna el 1% del total de los sectores urbanos visitados en el operativo de captura a un técnico operativo diferente al que desarrollo el recorrido inicialmente en dicho sector, esto con el fin de que el nuevo recorrido asignado, permita identificar errores en las variables de las ofertas capturadas y a su vez, adicionar nuevas ofertas encontradas en el aplicativo FOCA. Por otra parte, la segunda fase se efectúa antes de la negociación es decir, se debe realizar una rectificación de la información capturada antes de empezar con el proceso de ajuste; para ello, el técnico debe revisar cada una de las variables que poseen las ofertas inmobiliarias encontradas en los respectivos sectores que tenía a su cargo, con el objetivo de corregir cualquier inconsistencia detectada y generar una base de datos de ofertas inmobiliarias clara y concisa, que permita que el proceso de ajuste sea efectivo..

(33) 33 6. Captura de ofertas inmobiliarias de fuentes secundarias La captura de ofertas inmobiliarias en fuentes secundarias se realiza a través de portales de Internet, periódicos, revistas y demás fuentes que estén vinculados con dicha información; en este caso, es importante especificar que el OIC tiene seleccionados unos portales de Internet que serán los únicos utilizados en este proceso, debido a la veracidad y confiabilidad de la información que en ellos se registra. Del mismo modo que se planteó en la captura de ofertas inmobiliarias en campo, en este caso el líder del OIC realiza una asignación de localidades o sectores según la cual, los técnicos operativos deben realizar el proceso de captura según el tipo de fuente secundaria o el tipo de inmueble. Debido a que se deben capturar ofertas de inmuebles nuevos y usados en los sectores asignados y que según el sector, se puede encontrar un alto volumen de ofertas inmobiliarias; se debe realizar la captura según un criterio de selección, en el que se tienen en cuenta unas características importantes de la oferta como lo son que posea fotografía de la fachada, teléfono de contacto y que el tipo de oferta sea preferiblemente de venta. Para la correcta identificación de la oferta es necesario, en este caso, precisar la ubicación del inmueble ofertado mediante el visor cartográfico de la UAECD; además se debe realizar una comparación entre la información suministrada por la fuente secundaria y la información catastral consignada en SIIC, como lo es la dirección y demás información relevante del predio. 7. Ajuste y negociación de ofertas inmobiliarias capturadas El ajuste de las ofertas inmobiliarias capturadas en campo y mediante fuentes secundarias corresponde a la adquisición de la mayor información posible correspondiente a las características del inmueble y de la oferta, mediante llamadas telefónicas realizadas por los técnicos operativos según los sectores asignados por el líder del OIC..

(34) 34 La negociación consiste, en que a través del contacto con el oferente del inmueble, se precise la información tanto de la oferta como del inmueble; el técnico del OIC encargado de la negociación deberá diligenciar el registro de ajuste de ofertas con los datos obtenidos para luego realizar el ajuste en FOCA. La información básica que se debe adquirir mediante la negociación es: sobre la oferta, el tipo (venta, arriendo, arriendo parcial), tipo de inmueble, usos adicionales, área construida, área de terreno, valor inicial, valor final, valor de la administración en PH, nombre de la fuente y fecha de ajuste; por otra parte, de las característica del inmueble es indispensable conocer el estrato, cantidad de habitaciones, cantidad de baños, cocinas, patio interior, terraza o balcón, deposito, cantidad y tipo de garajes, servicios comunales y tipo de vista (para oficinas). Uno de los objetivos de la negociación telefónica, es obtener el mínimo valor en que el vendedor está dispuesto a transar su inmueble, el cual se registrará como valor final y se cargará, junto con las demás variables mencionadas con anterioridad, en el aplicativo FOCA. En este punto, es importante realizar una triangulación de los datos recolectados en campo, los adquiridos en el ajuste y los suministrados por el SIIC que permita hacer una confrontación de los datos y evidenciar y corregir errores en los mismos, principalmente, las diferencias de área registradas. Al realizar el cargue de los datos en FOCA, el técnico debe seleccionar el tipo de ajuste realizado teniendo en cuenta los siguientes criterios:  Cuando el negocio ya se ha realizado, los ajustes efectivos son: Ajuste efectivo: Cuando se obtiene las especificaciones del predio ofertado y valores de venta y arriendo..

(35) 35 Negocio realizado con información: Cuando el predio ofertado ya fue vendido o arrendado y solamente dan sus valores y en ocasiones las especificaciones del predio ofertado.  Cuando no se obtuvo ningún tipo de negociación o información, los ajustes no efectivos son: Contacto incorrecto: Número telefónico no corresponde con la oferta Existe visita previa: No se puede obtener información ni negocio sin visita previa. Negocio realizado sin información: Cuando el predio ofertado ya fue vendido o arrendado y por ende no dan información al respecto. No dan información: El oferente no da información. Oferta en otro sector: El predio está mal incorporado en el sistema o el aviso corresponde a una oferta en otro sector. Oferta repetida: Cuando se incorpora el mismo código de sector, con la misma fuente y los mismos contactos telefónicos. El técnico del OIC, debe considerar todas las variables pertinentes de la oferta en el momento del ajuste y cargue de los datos, si se conoce el valor de la administración, si este va incorporado en el valor de arriendo, si no pagan administración, si aún no está definido dicho valor por ser un proyecto nuevo, si poseen o no parqueaderos, si la venta es de un lote con construcción para demoler, apartamentos independientes sin desenglobar, PH en proceso de construcción, venta sobre planos, etc. Todas estas variables deben ser consignadas en el cuadro de observaciones. 8. Control de calidad del ajuste de ofertas inmobiliarias En esta fase el profesional de control de calidad de la Subgerencia de Información Económica debe realizar una solicitud quincenalmente al profesional estadístico, para que éste ejecute los validadores a la base de ofertas ya consignada y ajustada en FOCA por los técnicos.

(36) 36 operativos. La utilización de dichos validadores permite detectar posibles inconsistencias o condiciones especiales del predio, para poder hacer el cierre de la oferta o si es el caso, solicitar las verificaciones o ajustes a que haya lugar. El profesional de control de calidad analiza los resultados obtenidos de la implementación de los validadores e identifica el producto no conforme según unos criterios establecidos: 1. Precisión en la ubicación de la oferta: Cuando el técnico de ajuste no corrobora la dirección del predio y la oferta queda mal ubicada. 2. Cuando no están completas las fotografías requeridas sin justificación. 3. Ofertas parciales: Cuando no se carga como arriendo parcial o en la observación la venta parcial y sus áreas de construcción. 4. Ofertas múltiples: No está consignado como oferta múltiple o no se realiza el cargue de las unidades correspondientes. 5. Diferencia de áreas: Áreas de terreno y construcción que difieran de las consignadas en SIIC (mayores a 7,5%) y no existen aclaraciones como observación paramétrica “Área según fuente” o no se registra el incremento en el número de pisos, según sea el caso. 6. Diferencias significativas en los valores de las ofertas (sobre estimación o subestimación) sin justificación. 7. Valores de administración: para un predio que no paga administración o la fuente no suministra dicho valor y el técnico no especifica la observación paramétrica correspondiente. 8. Parqueaderos: Cuando la PH tiene parqueaderos y el técnico no carga la información correspondiente o no hace la justificación. 9. Tipo de garaje: Cubierto o descubierto o no se especifica..

(37) 37 10. Condición jurídica del garaje: Comunal, privado, derecho exclusivo y el técnico de ajuste no hace la respectiva marcación. 11. Ofertas efectivas con valores atípicos: Cuando se encuentran valores demasiado altos o bajos de acuerdo a la zona, área, tipo de inmueble o tipo de oferta, producto de una inconsistencia generada por el técnico. 12. Diferencia en cantidad de pisos en predios NPH. El profesional de control de calidad debe llevar el registro detallado de producto no conforme por oferta en el registro de la aplicación de validadores y reportar mensualmente al líder de la calidad de la Subgerencia de Información Económica con el fin de consolidad la información. En caso de que la información sea incorrecta, el técnico debe corregir el ajuste de las ofertas en FOCA. 9. Revisión de las ofertas inmobiliarias Una vez concluida la fase de control de calidad del ajuste; el profesional de control de calidad genera un reporte de las ofertas inmobiliarias el cual, es remitido al profesional avaluador de la Subgerencia de Información Económica para que realice la respectiva revisión general, con el fin de realizar la última validación e identificar posibles inconsistencias que afecten los procesos de la SIE. 10. Cierre de ofertas de ajuste y generación de reporte del mercado inmobiliario En este punto, hay que tener presente el cierre de las ofertas de ajuste donde el profesional que ha venido encargándose del control de calidad finaliza de manera satisfactoria las actividades en cuestión en el aplicativo FOCA. Una vez hecho el procedimiento anterior se hace referencia a la elaboración, a cargo del profesional estadístico de la Subgerencia de Información Económica, del reporte de las ofertas capturadas y ajustadas con las diferentes variables cargadas en el.

(38) 38 aplicativo, con el ánimo de realizar un análisis posterior por parte del profesional de control de calidad o del Subgerente de Información Económica; cabe mencionar que dicho informe debe ser generado cada vez que sea solicitado por el Líder de OIC. Finalmente éste último responsable realiza un balance de los operativos adelantados por el Observatorio Inmobiliario Catastral mediante la elaboración de un informe que presente los logros o avances finales alcanzados por la entidad. 9.2. Validadores de ofertas de mercado inmobiliario En el contexto del octavo punto mencionado con anterioridad en el procedimiento del OIC para captura y ajuste de ofertas del mercado inmobiliario, una de las fases más importantes es el control de calidad efectuado mediante la utilización de validadores de ofertas. El equipo del OIC implementa dichos validadores con el objetivo primordial de asegurar que la información recopilada no presente inconsistencias y pueda ser utilizada para alimentar la base de datos de mercado inmobiliario. Matriz de Validadores Mercado Inmobiliario Validador. Objetivo. ERROR1AI. Controla que el valor final de la oferta no supere al valor inicial.. ERROR2_1AI. Controla la presencia de rebajas atípicas en el precio de venta.. ERROR2_2AI. Controla la presencia de rebajas atípicas en el valor del arriendo.. ERROR3BI. Controla diferencias en cantidades de pisos capturadas y registradas en SIIC, cuando el predio no es un lote.. Fórmula SI (VR_FINAL_VENTA > VR_INICIAL_VENTA) O (VR_FINAL_ARRIENDO > VR_INICIAL_ARRIENDO) ENTONCES 1 E.O.C 0 SI PORC_NEG_VENTA NOT =. & (PORC_NEG_VENTA <= -0.25 O (-0.03 <= PORC_NEG_VENTA < 0)) ENTONCES 1 E.O.C 0 SI PORC_NEG_ARR NOT =. & (PORC_NEG_ARR <= -0.25 O (-0.03 <= PORC_NEG_ARR < 0)) ENTONCES 1 E.O.C 0 SI OFT_TIPO_INMUEBLE NE 'LOTE' & (OFT_NUMERO_PISOS NOT = NUM_MAX_PISOS_SIIC) ENTONCES 1 E.O.C 0.

(39) 39 ERROR4BI. ERROR5BI. Controlan inconsistencias entre servicios comunales registrados y presencia de ascensor, cuando el predio es un apartamento.. ERROR6BI Impone límites para valores de arriendo. Si existen valores fuera de estos límites, se considera un error.. ERROR7BI Impone un valor mínimo de venta. Ofertas por debajo de este valor, se consideran un error.. ERROR8BI Controla inconsistencias entre tipo y cantidad de garajes reportados.. ERROR9MI Controla inconsistencias en el registro de información de ofertas múltiples. ERROR10MI Verifica que las ofertas de apartamento, correspondan a este tipo de predios. ERROR11MI Verifica que las ofertas de casa, correspondan a este tipo de predios. ERROR12MI Verifica que las ofertas PH (en torres), correspondan a este tipo de predios. ERROR13MI Verifica que las ofertas PH (en bloques), correspondan a este tipo de predios.. SI OFT_TIPO_INMUEBLE = 'APARTAMENTO' & (OIA_SERVICIOS_COMUNALES CONTAINS 'ASCENSOR' & OIA_TIENE_ASCENSOR='NO') ENTONCES 1 E.O.C 0 SI OFT_TIPO_INMUEBLE = 'APARTAMENTO' & (OIA_SERVICIOS_COMUNALES = '' & OIA_TIENE_ASCENSOR='SI') ENTONCES 1 E.O.C 0 SI ((OFT_TIPO_OFERTA ES ('ARRIENDO', 'ARRIENDO_PARCIAL', 'VENTA_ARRIENDO')) & (OIA_TIPO_AJUSTE IN ('AJUSTE EFECTIVO', 'NEGOCIO REALIZADO CON INFOMACION')) & (VR_FINAL_ARRIENDO < 500000 O VR_FINAL_ARRIENDO > 30000000)) ENTONCES 1 E.O.C 0 SI (OFT_TIPO_OFERTA ES ('VENTA', 'VENTA_ARRIENDO')) & (OIA_TIPO_AJUSTE='AJUSTE EFECTIVO' O OIA_TIPO_AJUSTE='NEGOCIO REALIZADO CON INFORMACION') & VR_FINAL_VENTA < 5000000 ENTONCES 1 E.O.C 0 SI (OIA_TIPO_GARAJE ESTÁ AUSENTE & (OIA_CANT_GARAJES =. O OIA_CANT_GARAJES = 0)) O (OIA_TIPO_GARAJE NO ESTÁ AUSENTE & (OIA_CANT_GARAJES NO =. O OIA_CANT_GARAJES NO = 0)) ENTONCES 0 E.O.C 1 SI OFT_ES_OFERTA_MULTIPLE = 'SI' & OFT_PREDIOS_ADICIONALES = '' O (OFT_ES_OFERTA_MULTIPLE = 'NO' & OFT_PREDIOS_ADICIONALES <> '') ENTONCES 1 E.O.C 0 SI DIRECCION_REAL CONTIENE 'AP' & CLASE_PREDIO_SIIC <> 'P' & OFT_TIPO_INMUEBLE <> 'APARTAMENTO' ENTONCES 1 E.O.C 0 SI DIRECCION_REAL CONTIENE 'CA' & CLASE_PREDIO_SIIC <> 'P' & OFT_TIPO_INMUEBLE <> 'CASA' ENTONCES 1 E.O.C 0 SI DIRECCION_REAL CONTIENE 'TO' & CLASE_PREDIO_SIIC <> 'P' & OFT_TIPO_INMUEBLE <> 'APARTAMENTO' ENTONCES 1 E.O.C 0 SI DIRECCION_REAL CONTIENE 'BQ' & CLASE_PREDIO_SIIC <> 'P' & OFT_TIPO_INMUEBLE <> 'APARTAMENTO' ENTONCES 1 E.O.C 0.

(40) 40 ERROR14AI. Controla que en la base no se conserven predios sin área de terreno ni área de construcción.. SI AREA_CONSTRUIDA_SIIC=0 & AREA_TERRENO_SIIC=0 ENTONCES 1 E.O.C 0. ERROR15AI. Verifica que los predios que no son lotes tengan área construida.. ERROR16AI. Garantiza que cada oferta provenga de sólo una fuente de información.. SI OIC_AREA_CONSTRUCCION =0 & OFT_TIPO_INMUEBLE <> 'LOTE' ENTONCES 1 E.O.C 0 SI LARGO (OFT_FUENTE) > 9 ENTONCES 1 E.O.C 0 SI OFT_TIPO_OFERTA NO = 'ARRIENDO_PARCIAL' & OFT_ES_OFERTA_MULTIPLE <> 'SI' & OFT_PREDIOS_ADICIONALES='' & 7.5<VAR_AREA_TERR_SIIC<10 ENTONCES 1 E.O.C 0 SI OFT_TIPO_OFERTA NO = 'ARRIENDO_PARCIAL' & OFT_ES_OFERTA_MULTIPLE <> 'SI' & OFT_PREDIOS_ADICIONALES='' & VAR_AREA_TERR_SIIC>10 ENTONCES 1 E.O.C 0 SI OFT_TIPO_OFERTA NO = 'ARRIENDO_PARCIAL' & 7.5<VAR_AREA_TERR_FOCA<10 ENTONCES 1 E.O.C 0 SI OFT_TIPO_OFERTA NO = 'ARRIENDO_PARCIAL' & VAR_AREA_TERR_FOCA>10 ENTONCES 1 E.O.C 0 SI OFT_TIPO_OFERTA NO = 'ARRIENDO_PARCIAL' & OFT_ES_OFERTA_MULTIPLE <> 'SI' & OFT_PREDIOS_ADICIONALES='' & 7.5<VAR_AREA_CONS_SIIC<10 ENTONCES 1 E.O.C 0 SI OFT_TIPO_OFERTA NO = 'ARRIENDO_PARCIAL' & OFT_ES_OFERTA_MULTIPLE <> 'SI' & OFT_PREDIOS_ADICIONALES='' & VAR_AREA_CONS_SIIC>10 ENTONCES 1 E.O.C 0 SI OFT_TIPO_OFERTA NO = 'ARRIENDO_PARCIAL' & 7.5<VAR_AREA_CONS_FOCA<10 ENTONCES 1 E.O.C 0 SI OFT_TIPO_OFERTA NO = 'ARRIENDO_PARCIAL' & VAR_AREA_CONS_FOCA>10 ENTONCES 1 E.O.C 0 SI OFT_TIPO_INMUEBLE = 'LOTE' & ((VALOR_M2_TERRENO_OFT VALOR_M2_TERRENO_COM)/VALOR_M2_ TERRENO_COM) > ABS(0.25) ENTONCES 1 E.O.C 0. ERROR17MI. ERROR18AI. ERROR21MI. Controlan inconsistencias entre el área de terreno capturada en la oferta, y la registrada en SIIC.. ERROR22AI. ERROR19MI. ERROR20AI Controlan inconsistencias entre el área de construcción capturada en la oferta, y la registrada en SIIC. ERROR23MI. ERROR24AI. ERROR25AI. Controla diferencias entre el valor de terreno capturado en la oferta y el valor comercial de terreno del predio, cuando es un lote..

(41) 41 ERROR26AI. Controla diferencias entre el valor integral capturado en la oferta y el valor integral comercial del predio.. ERROR27BI. Verifica que para los predios que no son lotes se registre alguna cantidad de pisos.. ERROR28_1AI. Controla que el precio de venta no esté por debajo del avalúo catastral.. ERROR28_2AI. Controla que el valor de arriendo no esté por encima del avalúo catastral.. ERROR29_1AI. Verifica que para predios NPH no se registre valor de administración.. ERROR29_2AI. Verifica que para predios PH no se registre valor de administración menor a $20.000. ERROR30_1AI Verifican que norma jurídica y clase de predio coincidan. ERROR30_2AI. ERROR31_1BI ERROR31_2BI. Verifica que la cantidad de pisos de la oferta no sea mayor a 15. Verifica que la cantidad de baños de la oferta no sea mayor a 6.. ERROR32BI Verifica que los predios en PH dispongan de al menos un garaje.. SI ((VALOR_INTEGRAL_OFT VALOR_INTEGRAL_COM)/VALOR_INTEG RAL_COM) > ABS(0.25) ENTONCES 1 E.O.C 0 SI OFT_TIPO_INMUEBLE NO ES 'LOTE' & OFT_NUMERO_PISOS = 0 ENTONCES 1 E.O.C 0 SI OFT_TIPO_OFERTA ES ('VENTA', 'VENTA;ARRIENDO') & DESV_AVAL > 0.3 ENTONCES 1 E.O.C 0 SI OFT_TIPO_OFERTA ES ('ARRIENDO','ARRIENDO_PARCIAL') & (VR_FINAL_ARRIENDO < VALOR_AVALUO_2015_SIIC) ENTONCES 0 E.O.C 1 SI (CODIGO_RESTO = '00000' & OIC_VALOR_ADM > 0) ENTONCES 1 E.O.C 0 SI (CODIGO_RESTO NOT = '00000' & (0 < OIC_VALOR_ADM < 20000)) ENTONCES 1 E.O.C 0 SI (OFT_TIPO_NOMA_JURIDICA = 'PH' & (CLASE_PREDIO_SIIC <> 'P' O CODIGO_RESTO = '00000')) ENTONCES 1 E.O.C 0 SI (OFT_TIPO_NOMA_JURIDICA = 'NPH' & (CLASE_PREDIO_SIIC <> 'N' O CODIGO_RESTO NOT = '00000')) ENTONCES 1 E.O.C 0 SI OFT_NUMERO_PISOS > 15 ENTONCES 1 E.O.C 0 SI OIA_CANT_BANIOS > 6 ENTONCES 1 E.O.C 0 SI OFT_TIPO_NOMA_JURIDICA = 'PH' & (OIA_CANT_GARAJES =. O OIA_CANT_GARAJES = 0) ENTONCES 1 E.O.C 0. Tabla 1. Matriz validadores de Mercado Inmobiliario.. Los validadores están desarrollados para verificar cada uno de los componentes de la oferta capturada y planteados para que en su ejecución el dato retornado sea de tipo booleano. Al estudiar cada uno de los validadores y los posibles errores que en ellos se contemplan, se evidencia en primer lugar, que la mayoría de ellos están planteados con el único objetivo de evitar errores netamente técnicos, ocurridos en el proceso de incorporación de los datos o inconsistencias en las características básicas del inmueble que se está ofertando. Los validadores.

(42) 42 restantes están enfocados en garantizar la integración eficiente entre la información obtenida de la oferta y la existente del mismo predio en el software SIIC. Teniendo en cuenta que básicamente este es el único procedimiento que implementa el Observatorio Inmobiliario Catastral en el momento de asegurar la confiabilidad de los datos capturados, se hace evidente que este proceso es insuficiente en cuanto a la integridad de la información; es decir, hacen falta validadores enfocados en la coherencia de los datos, no existen validadores que controlen la repetición de ofertas ni la nulidad de información relevante y que son de suma importancia para realizar un control de calidad efectivo. 10. DEFINICIÓN DE LA MUESTRA DE OFERTAS INMOBILIARIAS Para verificar la veracidad de los validadores y el procedimiento de captura y ajuste empleado por el OIC, se toma una muestra significativa de las bases de datos proporcionadas a la Contraloría por la UAECD. En este sentido, se seleccionan de forma aleatoria cuatro bases distintas para cada vigencia (2016 y 2017) considerando principalmente la cantidad de datos registrados, con el fin de que la muestra para ambas vigencias tenga el mismo tamaño. En respuesta de los requerimientos de la Contraloría, la UAECD entregó 84 reportes de ofertas generados por el OIC para cada mes correspondiente a las vigencias 2016 y 2017; para la muestra se eligieron los siguientes reportes:. VIGENCIA 2016 Reporte (Base de datos) Tamaño (Cant. de ofertas registradas) OFT_CERR_VALID_281016 OFT_VALID_050916 OFT_VALID_050816 OFT_VALID_081116 Tabla 2. Reportes muestra Vigencia 2016.. 27.158 23.195 21.190 29.605.

(43) 43 VIGENCIA 2017 Reporte (Base de datos) OFT_CERR_VALID_130617 OFT_VALID_030417 OFT_VALID_260717 OFT_VALID_110117. Tamaño (Cant. de ofertas registradas) 20.391 16.522 23.391 29.950. Tabla 3. Reportes muestra Vigencia 2017.. El total de ofertas tomadas como muestra en este caso es de 101.148 para la vigencia 2016 y 90.254 para la vigencia 2017. 10.1.. Identificación y control de la muestra de ofertas inmobiliarias. Con el fin de facilitar el manejo de los datos, se utilizó el Sistema de gestión de bases de datos PostgreSQL, que permite administrar y consultar de forma eficiente los registros contenidos en cada reporte muestra. Las bases de datos contienen toda la información correspondiente a cada una de las ofertas inmobiliarias capturadas, además los datos más importantes de los predios vinculados a las mismas. Cada uno de los registros contenidos en los reportes presenta los siguientes campos: Nombre de la localidad, Macro sector, Nombre del barrio, Código de barrio, Código de manzana, Código del predio, Dirección real, CHIP, Tipo de oferta (Venta o arriendo), Tipo de inmueble, Fuente, Estado de la oferta (Cerrado, ajuste o ingreso OIC), Norma jurídica (PH o NPH), Uso predominante en el sector catastral, Oferta múltiple, Predios adicionales (En dado caso que sea oferta múltiple), Fecha de captura, OIC área terreno, OIC área construcción, Valor inicial venta, Valor final venta, Valor inicial arriendo, Valor final arriendo, Porcentaje negativo de venta, Porcentaje negativo de arriendo, OIC valor administración, OIA Cantidad de garajes, OIA Servicios comunales, OIA tiene ascensor, OIA tipo de ajuste, OIA tipo de garaje, SIIC Área de terreno, SIIC Valor m2 de terreno, SIIC valor avalúo (2016 y 2017), SIIC Área construida, SIIC.

Figure

Ilustración 1. Fuente UAED. Organigrama UAECD
Ilustración 2. Fuente OIC. Organigrama Subgerencia de Información Económica
Tabla 1. Matriz validadores de Mercado Inmobiliario.
Tabla 4. Registros repetidos en los reportes muestra.
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