Apoyo y soporte en la elaboración de avalúos comerciales y de renta a nivel nacional como avaluador auxiliar en la Firma Adarve e Hijos Ltda

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(1)APOYO Y SOPORTE EN LA ELABORACIÓN DE AVALÚOS COMERCIALES Y DE RENTA A NIVEL NACIONAL COMO AVALUADOR AUXILIAR EN LA FIRMA ADARVE E HIJOS LTDA.. EDWARD ALONSO GARCÍA GARCÍA CÓD. 20112025117. UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS FACULTAD DE INGENIERÍA INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA BOGOTÁ D.C 2018 1.

(2) APOYO Y SOPORTE EN LA ELABORACIÓN DE AVALÚOS COMERCIALES Y DE RENTA A NIVEL NACIONAL COMO AVALUADOR AUXILIAR EN LA FIRMA ADARVE E HIJOS LTDA.. EDWARD ALONSO GARCÍA GARCÍA CÓD. 20112025117 TRABAJO DE GRADO EN MODALIDAD DE PASANTÍA PARA OPTAR POR EL TITULO DE INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA. MODALIDAD: Pasantía, según el acuerdo 038 de 2015 del Consejo Académico de la Universidad Distrital Francisco José de Caldas.. DIRECTOR INTERNO DOCENTE DE PLANTA ING. CARLOS GERMAN RAMÍREZ RAMOS DIRECTOR EXTERNO ING. OSCAR ALFONSO MOLANO TORRES DIRECTOR DEPARTAMENTO AVALÚOS ADARVE E HIJOS LTDA.. UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS FACULTAD DE INGENIERÍA INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA BOGOTÁ D.C 2018 2.

(3) TABLA DE CONTENIDO 1. RESUMEN EJECUTIVO ........................................................................................... 5 2. INTRODUCCIÓN ...................................................................................................... 6 3. PLANEAMIENTO DEL PROBLEMA ......................................................................... 7 4. OBJETIVOS.............................................................................................................. 9 5. JUSTIFICACIÓN..................................................................................................... 11 6. MARCO TEÓRICO ................................................................................................. 12 7. PLAN DE TRABAJO ............................................................................................... 19 8. DESARROLLO DE LA PASANTÍA ......................................................................... 21 8.1. FORMATO DE CAPTURA DE DATOS PARA ESTUDIOS DE MERCADO. .... 21. 8.2. FORMATO DE INFORME DE AVALÚOS. ....................................................... 23. 8.3. LOCALIZACIÓN DE PREDIOS ASIGNADOS.................................................. 27. 8.4. REALIZACIÓN DE RUTAS DE VISITA A PREDIOS. ...................................... 30. 8.5 ACOMPAÑAMIENTO A VISITAS Y RECOPILACIÓN DE MATERIAL FOTOGRÁFICO......................................................................................................... 33 8.6. REALIZACIÓN DE ESTUDIOS DE MERCADO. .............................................. 38. 8.7. REALIZAR Y PROPONER PRESUPUESTOS. ............................................... 42. 8.8. ANÁLISIS Y DEPURACIÓN CUANTITATIVA DE ESTUDIOS DE MERCADO. 49. 8.9. PARTICIPACIÓN EN COMITÉS INTERNOS DE AVALÚOS. .......................... 53. 8.10 RECOLECCIÓN DE INFORMACIÓN PARA ELABORACIÓN DE INFORMES DE AVALÚOS. ........................................................................................................... 54 8.11 REALIZACIÓN DEL PROCESO DE CONTROL DE CALIDAD DE INFORMES DE AVALÚOS. ........................................................................................................... 59 8.12 GENERACIÓN DE INFORMES CON SUS RESPECTIVOS ANEXOS. ........... 64 8.13 ESPECIALIZACIÓN DE VALORES DE TERRENO. ........................................ 66 8.14 EVALUACIÓN DEL MANUAL DE PROCEDIMIENTOS Y ACTIVIDADES A DESARROLLAR COMO AVALUADOR AUXILIAR. ................................................... 67 9. RESULTADOS DE LA PASANTÍA ......................................................................... 69 3.

(4) 10.. ALCANCES Y LIMITACIONES ........................................................................... 69. 11.. EVALUACIÓN Y CUMPLIMIENTO DE LOS OBJETIVOS .................................. 70. 12.. CONCLUSIONES ................................................................................................ 71. 13.. RECOMENDACIONES ....................................................................................... 71. 14.. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS .................................................................... 72. 4.

(5) 1. RESUMEN EJECUTIVO Este proyecto de pasantía, se desarrolló en la firma “ADARVE E HIJOS LTDA”, dicha empresa se dedica, entre otras cosas, a la realización de avalúos de carácter inmobiliario. La necesidad que tiene la empresa, es la de conseguir para su departamento de avalúos, a una persona en poco tiempo que pueda colaborar en las tareas concernientes a la de un auxiliar de avalúos en un nuevo y prometedor contrato celebrado con una multinacional de las telecomunicaciones, que por razones de cláusulas de confidencialidad no se puede dar a conocer su identidad en este documento. Para esto, la firma ha decidido contar con un estudiante de último semestre del proyecto curricular de ingeniería catastral y geodesia, ya que gracias al programa académico de este proyecto, sus estudiantes son los más adecuados para laborar en el cargo. El proyecto de pasantía por parte del estudiante, consiste en el apoyo y soporte en la elaboración de avalúos comerciales y de renta a nivel nacional para la firma Adarve e Hijos Ltda; la cual se encargara de realizar y estimar los avalúos de los predios que a su medida, les vaya asignando la multinacional. Los logros alcanzados en el transcurso del proyecto, en primer instancia, es la afirmación de la responsabilidad y calidad de la firma valuadora; esto sin dejar atrás los logros obtenidos por el estudiante, los cuales le permitieron adquirir destreza y experiencia en las competencias de la vida laborar a la cual se enfrentara una vez obtenga la titulación de ingeniero catastral y geodesta. Al final de la práctica, se podrá socializar con todos los estudiantes, profesionales e interesados en el tema los logros alcanzados, invitando a futuros estudios sobre el tema y así poder desarrollar más proyectos de este tipo.. 5.

(6) 2. INTRODUCCIÓN La firma Adarve e Hijos Ltda, con más de 45 años de experiencia en el sector de finca raíz, es una inmobiliaria tradicional de la ciudad de Bogotá D.C. En sus inicios, su labor estaba encaminada exclusivamente hacia la administración de inmuebles para renta y venta. Con el aumento de la actividad inmobiliaria, hace más de 30 años la firma decide contar con un departamento de avalúos, el cual hasta la actualidad, se encarga de prestar el servicio de valuación de bienes inmuebles siguiendo con todas las normas y parámetros establecidos por la ley y demás entidades como el Instituto Geográfico Agustín Codazzi. El departamento de avalúos, comprometido con la labor que implica la responsabilidad de dar valuación a los bienes inmuebles, mantiene el interés en desarrollar estudios, investigaciones y análisis que lo mantengan al tanto de la situación del mercado inmobiliario a nivel nacional. Es por esto que la firma es miembro activo de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá desde el año 1990 y ha participado activamente en los diferentes estudios e investigaciones que dicha lonja realiza. En los últimos años, la inmobiliaria Adarve e Hijos Ltda ha decidido contar con el apoyo de estudiantes de últimos semestres del proyecto curricular de ingeniería catastral y geodesia para apoyar los procesos de elaboración, análisis y control de calidad de todos y cada uno de los avalúos que se realizan en el departamento de avalúos. Esto con la finalidad de mejorar los resultados y desarrollar nuevas ideas al momento de realizar y presentar cada producto. De igual manera, este proceso tiene como finalidad aportar al conocimiento del estudiante todas las herramientas y técnicas, para que este desarrolle un criterio seguro y efectivo al momento de la realización y evaluación de un avalúo. Dicho lo anterior, La firma en los próximos meses, gracias a la celebración del contrato celebrado una de las compañías más importantes en el sector de las telecomunicaciones a nivel global, se propone realizar avalúos comerciales y de renta en el territorio colombiano para el fin que dicha compañía desee. Es por esto que se necesita un apoyo y soporte de un pasante de ingeniería catastral y geodesia ya que es el más adecuado para realizar la labor gracias a sus previos conocimientos académicos.. 6.

(7) 3. PLANEAMIENTO DEL PROBLEMA En los últimos años, la firma Adarve e Hijos Ltda maneja un gran volumen de avalúos hipotecarios, estos, realizados ara reconocidas entidades financieras del país, los cuales deben ser entregados en determinado tiempo. Además de estos avalúos hipotecarios, se suman los avalúos corporativos para la Lonja de Propiedad raíz de Bogotá y los avalúos particulares. Lo anterior, hace que el departamento de avalúos de Adarve e hijos Ltda tenga tiempos muy estrictos para el cumplimiento de los contratos adquiridos, además de mantener los altos estándares de calidad que durante décadas han distinguido la firma en cada uno de los informes que se presentan, ya sea para avalúos hipotecarios, corporativos o particulares. Con la inclusión del cumplimiento del nuevo contrato celebrado con la multinacional se aumenta el volumen de trabajo y se tienen que cumplir con nuevas exigencias y nuevos tiempos definidos por parte de este solicitante. Adarve e Hijos Ltda, no cuenta con gran cantidad de peritos para llevar a cabo el volumen de trabajo que cuesta realizar estos avalúos, lo cual para el director del departamento de avalúos, las labores de realización de estudios de mercado, toma de registro fotográfico, proceso de estudio jurídico y normativo, generación de informes, además de la logística y el control de calidad se hagan muy dispendiosos; esto puede conducir a problemas con el cumplimiento y compromisos de la firma. Con el fin de poder responder de manera responsable y rápida a los requerimientos del contrato celebrado, se hace necesario vincular al estudiante con el fin de brindar apoyo y soporte en el departamento de avalúos para el desarrollo de actividades propias de un futuro ingeniero catastral y geodesta; actividades que puedan sacar adelante el proyecto comenzando desde cero. A la dificultad del volumen de trabajo y cortos tiempos de entrega, se incluye que el estudiante se debe adaptar los más pronto posible al cargo y pueda tomar decisiones con un criterio profesional al momento de encontrarse con alguna falla en la realización correspondiente a los avalúos comerciales y de renta que se desean efectuar; para esto, contara con el apoyo extra del manual de procedimientos y actividades a desarrollar como avaluador auxiliar (realizado por un estudiante de ingeniería catastral y geodesia en el semestre 2018-I para la empresa).. 7.

(8) Además, la firma desea evaluar este manual de procedimientos y actividades a desarrollar como avaluador auxiliar, pidiendo al estudiante que en su proyecto mencione dicha evaluación mediante el recurso que el estudiante crea conveniente.. 8.

(9) 4. OBJETIVOS 4.1. OBJETIVO GENERAL. Prestar apoyo y soporte al departamento de avalúos de Adarve e hijos Ltda en las actividades relacionadas en la elaboración de avalúos comerciales y de renta a nivel nacional, ejecutándolos sobre los tiempos establecidos de manera responsable y profesional de acuerdo a la normatividad vigente, estándares de calidad y políticas de la firma valuadora con el fin de cumplir las exigencias del solicitante. 4.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS.  Crear un formato de captura de datos para la realización de los estudios de mercado.  Crear un formato de informe de avalúos que cumpla técnicamente con las normatividad vigente y políticas de la firma valuadora.  Localizar los predios asignados por el solicitante de los avalúos.  Realizar las rutas de visita a cada predio.  Acompañar la realización de las visitas técnicas a los inmuebles objeto de avalúo, recopilando mediante registro fotográfico las características de construcción, estado de conservación, dependencias y acabados.  Registrar en el formato de estudios de mercado las ofertas existentes en el sector; ya sea ofertas encontradas en campo o vía páginas web especializadas.. 9.

(10)  Realizar y proponer presupuestos de construcciones.  Realizar y acompañar el proceso de análisis y depuración cuantitativa de los datos registrados en los estudios de mercado.  Participar activamente en los comités internos.  Investigar, recolectar y aportar la información para la elaboración de los informes de avalúos comerciales y de renta.  Realizar el control de calidad a cada uno de los informes a entregar por parte de la firma valuadora.  Generar los informes de avalúos comerciales y de renta junto con sus anexos para su respectiva entrega..  Espacializar cada resultado de valor de terreno obtenido en los diferentes avalúos comerciales.  Evaluar mediante una matriz DOFA las debilidades, oportunidades, fortalezas y amenazas del manual de procedimientos y actividades a desarrollar como avaluador auxiliar entregado como apoyo.. 10.

(11) 5. JUSTIFICACIÓN La posibilidad de vincularse a diferentes empresas públicas o privadas para desarrollar su trabajo de grado en un ambiente laboral, lo define el artículo 4 del acuerdo 038 de julio 28 de 2015 del consejo académico de la Universidad Distrital Francisco José de Caldas. De acuerdo a lo anterior, la inmobiliaria Adarve e Hijos Ltda en cabeza del director del departamento de avalúos, decide contar con personal estudiantil del proyecto curricular de ingeniería catastral y geodesia, el cual realice su proyecto de grado en la modalidad de pasantía realizando labores propias de un futuro ingeniero catastral y geodesta, ofreciendo apoyo para cumplir las exigencias y tiempos de entrega de un nuevo solicitante, esto gracias a las facultades obtenidas en su ciclo académico. Facultades que lo llevan a ser pioneros en temas de manejo económico, inmobiliario, entre otros. La pasantía se encuentra orientada a contribuir en la enseñanza mediante la aplicación de conocimientos adquiridos en la academia. También se encuentra orientada a que el estudiante logre habilidad en la elaboración de avalúos, donde se le permita obtener amplios conocimientos en parámetros técnicos y jurídicos al momento de la elaboración sustentación y presentación de un avalúo. Además de Inculcarle al estudiante la responsabilidad profesional que implica la valuación de inmuebles y articulándolo con la normatividad vigente. Esto permite al estudiante conocer el ambiente en el cual se va a desempeñar una vez sea profesional, y así, pueda aportar una solución eficaz a los problemas relacionados en el medio. Todo esto visto integralmente, es para que el estudiante contribuya al bienestar de la sociedad.. 11.

(12) 6. MARCO TEÓRICO  DEFINICIONES PREDIO Es un inmueble no separado por otro predio público o privado, con o sin construcciones y/o edificaciones, perteneciente a personas naturales o jurídicas. El predio mantiene su unidad aunque esté atravesado por corrientes de agua pública. (IGAC, RESOLUCION 0070 , 2011) PREDIO RURAL Es el ubicado fuera de los perímetros urbanos: cabecera, corregimientos y otros núcleos aprobados por el Plan de Ordenamiento Territorial. (IGAC, RESOLUCION 0070 , 2011) PREDIO URBANO Es el ubicado dentro del perímetro urbano. (IGAC, RESOLUCION 0070 , 2011) CONSTRUCCIÓN O EDIFICACIÓN Es la unión de materiales adheridos al terreno, con carácter de permanente, cualesquiera sean los elementos que la constituyan. (IGAC, RESOLUCION 0070 , 2011) TERRENO Es la porción de tierra con una extensión geográfica definida. (IGAC, RESOLUCION 0070 , 2011) TIPOLOGÍA DE LAS CONSTRUCCIONES Y/O EDIFICACIONES Son las características de diseño y constructivas especiales de las construcciones y/o edificaciones. La tipología de las construcciones y/o edificaciones aplicables a nivel nacional, será la que establezca el Instituto Geográfico “Agustín Codazzi”. (IGAC, RESOLUCION 0070 , 2011) USO DE LAS CONSTRUCCIONES Y/O EDIFICACIONES Es la actividad que se desarrolla en una unidad de construcción. (IGAC, RESOLUCION 0070 , 2011) 12.

(13) VALUACIÓN Es la actividad, por medio de la cual se determina el valor de un bien, de conformidad con los métodos, técnicas, actuaciones, criterios y herramientas que se consideren necesarios y pertinentes para el dictamen. El dictamen de la valuación se denomina avalúo. (CONGRESO, 2013) VALORES UNITARIOS PARA LAS CONSTRUCCIONES Es el proceso por el cual se establece, a partir de puntos de investigación económica para cada tipo de construcción, el valor en el mercado inmobiliario. (IGAC, RESOLUCION 0070 , 2011) FACTORES QUE INCIDEN EN EL AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Según el artículo 90 de la resolución 070 de 2011, los factores que inciden en el avalúo de las construcciones y/o edificaciones son: a) Los materiales de construcción. b) La tipología de la construcción. c) Las condiciones urbanísticas y arquitectónicas. d) La normatividad definida en el pan o esquema de ordenamiento territorial. e) La edad o vetustez. AVALUADOR Persona natural, que posee la formación debidamente recocida para llevar a cabo la valuación de un tipo de bienes y que se encuentra inscrita ante el registro abierto de avaluadores. (CONGRESO, 2013) ACTIVIDAD DEL AVALUADOR El avaluador desempeña a manera de ejemplo, las siguientes actividades sobre bienes tangibles: a) La formación de los avalúos catastrales, base gravable para los impuestos nacionales, municipales (prediales y complementarios); 13.

(14) b) El sistema financiero, para la concesión de créditos de diversa índole en los que se requiera una garantía como los hipotecarios para vivienda, agropecuarios, industria, transporte, hotelería, entre otros; c) En los procesos judiciales y arbitrales cuando se requiere para dirimir conflictos de toda índole, entre ellos los juicios hipotecarios, de insolvencia, reorganización, remate, sucesiones, daciones en pago, donaciones, entre otros; d) El estado cuando por conveniencia publica tenga que recurrir a la expropiación por la vía judicial o administrativa: cuando se trate de realizar obras por el mecanismo de valorización, concesión, planes parciales, entre otros; e) Los ciudadanos cuando requieren avalúos en procesos de compraventa, sucesiones, particiones, reclamaciones, donaciones o cuando los requieran para presentar declaraciones o solicitudes ante las autoridades o sustentación de autoavalúo o auto-estimaciones; f) Las empresas del estado o de los particulares cuando lo requieren en procesos de fusión, escisión o liquidación; g) El servicio a las personas naturales o jurídicas que requieren avalúos periódicos de sus activos para efectos contables, balances, liquidación de impuestos, que evidencien la transparencia de los valores expresados en estos informes presentados a los accionistas acreedores, inversionistas y entidades de control; h) Los dictámenes de valor de los bienes tangibles, bien sean simples o compuestos, géneros o singularidades; i) Los dictámenes de valor de los bienes intangibles, universidades o negocios en operación o en reestructuración que para tal efecto determine expresamente el gobierno nacional. (CONGRESO, 2013) VALOR COMERCIAL Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más favorable por el cual éste se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien. (COLOMBIA, 1998) VALOR DE RENTA 14.

(15) En este caso, el valor de renta se entiende por el precio que se podría pagar por concepto de alquiler o arrendamiento de un espacio. ESTUDIO DE MERCADO Es la recolección de datos de ofertas semejantes existentes en el sector del predio objeto de avalúo. Para la obtención de estos datos, se pueden consultar avisos en un periódico de alta circulación en la ciudad o municipio, información de gremios especializados en finca raíz como lonjas inmobiliarias, datos obtenidos de corredores de bienes raíces, datos provenientes de constructores de inmuebles, avisos, vallas existentes en el sector mediante la realización de un recorrido y la búsqueda en páginas web especializadas en venta y/o arriendo de inmuebles. MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial. (IGAC, RESOLUCION 762 , 1998) MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total para construir a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. (IGAC, RESOLUCION 762 , 1998) El costo de reposición se calcula con la siguiente formula: 𝑉𝑐 = {𝐶𝑡 – 𝐷} + 𝑉𝑡 En donde: 𝑉𝑐 = Valor comercial 𝐶𝑡 = Costo total de la construcción 𝐷 = Depreciación 15.

(16) 𝑉𝑡 = Valor del terreno DEPRECIACIÓN Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, por cuanto lo que se debe avaluar es la vida remanente del bien. Existen varios sistemas para estimar la depreciación, siendo el más conocido el Lineal, el cual se aplicará en el caso de las maquinarias. Para la depreciación de las construcciones se deben emplear modelos continuos y no los discontinuos o en escalera. Deberá adoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad y el estado de conservación. (IGAC, RESOLUCION 762 , 1998). VIDA REMANENTE Se entiende por vida remanente la diferencia entre la vida útil del bien y la edad que efectivamente posea el bien. Para inmuebles cuyo sistema constructivo sea muros de carga, la vida útil será de 70 años y, para los que tengan estructura en concreto, metálica o mampostería estructural, la vida útil será de 100 años. (IGAC, RESOLUCION 620 , 2008) HOMOGENEIZACIÓN El proceso de Homogeneización significa “hacer homogéneo, hacer equivalente, hacer comparable”. Por ello es indispensable luego de tomar los datos en el proceso de recolección pasar a la etapa de homogeneización. El primer paso debe ser definir la zona geoeconómica homogénea. Se entiende por esta la zona que tiene similares características en cuanto a: . Ubicación espacial. . Estrato social. . Uso similar (industrial, comercial, habitacional). . Densidades y reglamentación urbana similar (alturas, índices de construcción). Posteriormente aplicaremos los siguientes elementos y factores para el cálculo 1. TAMAÑO: Hay una elasticidad-precio de acuerdo con el tamaño. Los inmuebles grandes tienen un precio unitario inferior a los inmuebles de menor tamaño. 16.

(17) 2. UBICACIÓN: Dado que el estudio se debe hacer dentro de una zona geoeconómica homogénea, la ubicación debe ser similar. Sin embargo dentro del mismo barrio o urbanización existen mejores terrenos. Estos podrían ser los esquineros, los que tienen frente a varias calles, o los que están con frente a los parques o las Vías Principales. (BORRERO, 2000)  NORMATIVIDAD LEY 1673 DE 2013 Por la cual se reglamenta la actividad del avaluador y se dictan otras disposiciones. Ley del avaluador.. RESOLUCIÓN 620 DE 2008 DEL IGAC Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997. Considera: Que es de suma importancia tener procedimientos unificados, claros y actualizados para que las personas que se encarguen de realizar los avalúos especiales puedan contar con un marco único para su ejecución.. Normas y procedimientos por parte del Instituto Geográfico Agustín Codazzi para elaboración de avalúos. DECRETO 1420 DE 1998 por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9 de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos.. Normas, procedimientos, parámetros y criterios para la elaboración de avalúos.. 17.

(18) RESOLUCIÓN 0070 DE 2011 DEL IGAC Por la cual se reglamenta técnicamente la formación catastral, la actualización de la formación catastral y la conservación catastral.. Normas relacionadas con el catastro nacional y ajuste de normatividad técnica. DECRETO 556 DEL 2014 Por el cual se reglamenta la Ley 1673 de 2013.. Se reglamenta la ley del avaluador. DECRETO 458 DE 2015 Por medio del cual se modifica el parágrafo 2° del artículo 7° del Decreto número 556 de 2014, modificado por el Decreto número 2046 de 2014.. Se reglamenta la ley del avaluador. DECRETO 422 DE 2000 Por el cual se reglamenta parcialmente el artículo 50 de la Ley 546 de 1999 y los artículos 60, 61 y 62 de la Ley 550 de 1999. Dicta los criterios a los que deben sujetarse los avalúos sin perjuicio a otras disposiciones legales de otras entidades. RESOLUCIÓN 762 DE 1998 Por la cual se establece la metodología para la realización de los avalúos ordenados por la Ley 388 de 1997.. Se establecen metodologías para la realización de avalúos.. 18.

(19) 7. PLAN DE TRABAJO Para el desarrollo de este proyecto, se hizo necesario contar con recursos mínimos que garantizaron el correcto y eficiente trabajo en cada una de las actividades que se ejecutaron, por tanto se contó con los siguientes recursos. 7.1. RECURSOS FÍSICOS. Como bienes tangibles, el estudiante requirió utilizar los siguientes recursos para el cumplimiento de los objetivos trazados en la propuesta de trabajo. Estos recursos fueron suministrados por Adarve e hijos Ltda, puesto que esta cuenta con la infraestructura física necesaria en sus instalaciones.  Oficina (Puesto de trabajo)  Equipos de cómputo.  Equipos de impresión.  Cámara fotográfica.  Cinta métrica.  Acceso a internet.  Papelería. 7.2. RECURSOS HUMANOS. Se contó con el apoyo de los profesionales vinculados en la firma valuadora para el momento de la discusión de procesos importantes y dudas que pudieron surgir en la prestación del servicio. 7.3. PRESUPUESTO. Para alcanzar los objetivos de este proyecto y dar cumplimiento con todos los requerimientos del solicitante, fue necesario contar con una inversión económica. Esta, fue suministrada en su totalidad por Adarve e Hijos Ltda. Esta inversión, entre otras cosas, está direccionada para la remuneración económica de los servicios prestados por el pasante, así como de los traslados a los predios asignados, viáticos, entre otros.. 19.

(20) 7.4. GASTOS PERSONALES. Los gastos económicos en los que incurrió el pasante para la ejecución del proyecto, fueron en cuanto a transporte, ya que fue necesario realizar traslados diariamente a las instalaciones de Adarve e Hijos Ltda.. 20.

(21) 8. DESARROLLO DE LA PASANTÍA Con el fin de cumplir cada objetivo del presente trabajo a cabalidad, se realizaron una serie de actividades con las cuales se pretende dar un buen manejo al tiempo entregado al proyecto, siendo eficientes y eficaces para cumplir y dar por logrado cada objetivo propuesto; resaltando que todas las actividades realizadas fueron bajo la supervisión de los profesionales encargados en la coordinación general del proyecto. En primera instancia, se realizó un reconocimiento de los equipos entregados y una inducción por parte de la compañía acerca de las labores que se realizarían. Una vez terminado este proceso, y por la prontitud en la que se debe realizar el proyecto con la multinacional, se procedió a dar ejecución con todos los objetivos propuestos.. 8.1. FORMATO DE CAPTURA DE DATOS PARA ESTUDIOS DE MERCADO.. Ya que los avalúos pedidos se harán con el método de comparación o de mercado, se deben realizar estudios de mercado de venta y renta. Para ello se debieron crear formatos que permitan registrar toda la información posible de los inmuebles en venta y en arriendo cercanos a los predios asignados. Cabe aclarar que los formatos de estudio de mercado en venta en este proyecto, están enfocados a encontrar el valor m2 de terreno del sector; y los formatos de estudios de mercado para renta están enfocados en encontrar principalmente el valor integral por m2 de construcción de renta. En casos que el objeto de estudio sea un lote, si se encontraría el valor m2 de renta del terreno. En la realización de los formatos de captura de datos para estudios de mercado se tuvo en cuenta información tal como: . Dirección o localización de la oferta.. . Teléfono de contacto.. . Área terreno m2 de la oferta.. . Área construida m2 de la oferta.. . Valor pedido de venta y/o arriendo.. 21.

(22) . Depuración o Porcentaje de negociación. (Es el supuesto porcentaje que el propietario estaría dispuesto a bajarle al valor pedido.). . Valor depurado o valor negociado. (Es el resultante de descontarle la depuración al valor pedido de venta o renta). . Valor asignado a la construcción de la oferta. (Valor depreciado por m2 que se le asigna a la construcción de la oferta). . Valor de la construcción de la oferta.(Valor asignado por área construida de la oferta). . Valor por m2 de terreno de la oferta.. . Valor integral sobre construcción. (Valor depurado sobre área construida de la oferta). . Descripción de la oferta.. . Fuente. (Medio por donde se encuentra la oferta, vía web(link) o en campo). . Fotografía de la oferta.. Una vez se tiene en cuenta que ítems debe contener el formato de estudio de mercado, se procede a realizarlo, dando como resultado:. Tabla 1. FORMATO ESTUDIO DE MERCADO VENTA. 22.

(23) Tabla 2. FORMATO ESTUDIO DE MERCADO RENTA. 8.2. FORMATO DE INFORME DE AVALÚOS.. Para la realización del formato de informe de avalúos, se deben tener en cuenta las normas de calidad vigentes. Por eso, para el desarrollo de este, se estudiaron las normas dadas por el ICONTEC. El ICONTEC, para la valuación de inmuebles dicta las Normas Técnicas Sectoriales I (NTS-I), el cual es un documento normativo relacionado con la elaboración y contenido de los informes para un tipo de bienes (Inmuebles, maquinaria y equipo, vehículos, intangibles, etc). Guiándonos por dicho documento, se procede a realizar un formato de informe de avalúos que cumpla todos los requisitos de calidad pedidos por la NTS-I 01 y la NTS-I 02, las cuales dictan las pautas para el contenido de informes de valuación de bienes inmuebles urbanos y rurales respectivamente. El nuevo formato de informe creado para Adarve e Hijos Ltda, que cumplirá además con las exigencias de la multinacional de telecomunicaciones contiene: . PORTADA. 1. INFORMACIÓN BÁSICA. 1.1 Nombre o Razón Social 1.2 Objeto de la valuación. 23.

(24) 1.3 Bases de la valuación. 1.4 Tipo de avalúo. 1.5 Tipo de inmueble. 1.6 Dirección. 1.7 Localización. 1.8 Vereda. 1.9 Comuna. 1.10 Municipio. 1.11 Departamento 1.12 Fecha de visita del bien inmueble objeto de valuación. 1.13 Fecha de elaboración del informe. 1.14 Documentos suministrados. 1.15 Fecha de aplicación del informe valuatorio.(Vigencia del avalúo) 2. INFORMACIÓN JURÍDICA. 2.1 Propietarios. 2.2 Título de propiedad. 2.3 Matricula inmobiliaria. 2.4 Código predial 2.5 Chip (Solo para Bogotá) 2.6 Documento de constitución de propiedad horizontal. (si aplica o no) 2.7 Coeficiente de copropiedad. 2.8 Observaciones. 3. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR DE LOCALIZACIÓN. 3.1 Delimitación del sector de localización 3.2 Usos predominantes. 24.

(25) 3.3 Edificaciones importantes del sector. 3.4 Normatividad del sector. 3.5 Servicios públicos. 3.6 Infraestructura del sector. 3.7 Vías de acceso. 3.8 Topografía. 3.9 Servicio de transporte público. 3.10 Estrato socio-económico 4. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE. 4.1 Características generales del terreno. -Ubicación. -Área del lote. - Linderos. -Frente. -Fondo. -Relación frente por fondo. -Topografía y relieve. -Forma geométrica. -Afectaciones y accidentes físicos. -Servicios públicos. 4.2 Características generales de las construcciones. 5. DESCRIPCIÓN DEL ALCANCE DEL TRABAJO DE VALUACIÓN. - Instrucciones del encargo valuatorio.. 25.

(26) 6. DESCRIPCIÓN DE LAS HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS. 6.1 problemas de estabilidad y suelos. 6.2 Impacto ambiental y condiciones de salubridad. 6.3 Servidumbres, cesiones y afectaciones viales. 6.4 Seguridad. 6.5 Problemáticas socioeconómicas. 7. DESCRIPCIÓN DE LAS HIPÓTESIS ESPECIALES, INUSUALES EXTRAORDINARIAS, CONSIDERACIONES DETERMINANTES.. O. 8. DESCRIPCIÓN DE LA INFORMACIÓN Y DATOS EXAMINADOS DEL ANÁLISIS DE MERCADO, DE LOS MÉTODOS SEGUIDOS Y ARGUMENTACIÓN QUE RESPALDA LOS ANÁLISIS, OPINIONES Y RESULTADOS. 8.1 Metodología valuatoria empleada. 8.2 Justificación de la metodología. 8.3 Comportamiento de la oferta y la demanda. 8.4 Perspectivas de valorización. 8.5 Concepto de la garantía. 9. AVALÚO COMERCIAL. 10. AVALÚO DE RENTA MENSUAL. 11. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO. . REGISTRO FOTOGRÁFICO.. NOTA: El informe junto con su contenido y forma de llenar, se anexara al final del documento.. 26.

(27) 8.3. LOCALIZACIÓN DE PREDIOS ASIGNADOS.. Una vez la multinacional de telecomunicaciones asigna predios a valuar, se procede a ubicarlos e identificarlos por medio del Geoportal del IGAC y/o catastros descentralizados y el software libre Google Earth. Cabe resaltar que al ser una multinacional de las telecomunicaciones, esta compañía tiene predios en zonas montañosas donde existen antenas o lotes vacíos los cuales solo se pueden ubicar mas no identificar en este paso del proceso. Para predios tanto rurales como urbanos se realiza el mismo proceso de localización, el cual en primera instancia son consultados en la base catastral a la cual pertenecen. Después de esto se localizan en Google Earth para seguir con el proceso.. Ilustración 1. LOCALIZACIÓN PREDIO BOLÍVAR – VALLE DEL CAUCA.. 27.

(28) Ilustración 2. LOCALIZACIÓN PREDIO BOLÍVAR-VALLE DEL CAUCA GEOPORTAL IGAC.. Ilustración 3. IDENTIFICACIÓN PREDIO BOLÍVAR – VALLE DEL CAUCA - IMAGEN VISITA DE CAMPO.. La ubicación del predio se muestra de acuerdo a coordenadas geográficas tomadas del Geoportal del IGAC. La consulta cartográfica ubica el polígono del predio en las coordenadas 76° 13’ 33,15“Longitud Oeste y 4° 20’ 22,15” Latitud Norte. Los predios en zonas urbanas se pueden localizar e identificar de forma adecuada, estos se localizan de acuerdo al catastro al que pertenece, es decir, si es catastro IGAC o descentralizado.. 28.

(29) Ilustración 4. LOCALIZACIÓN PREDIO URBANO BARRANQUILLA- GEOPORTAL CATASTRO BARRANQUILLA.. Ilustración 5. LOCALIZACIÓN PREDIO URBANO BARRANQUILLA- FUENTE: GOOGLE EARTH.. 29.

(30) Ilustración 6. IDENTIFICACIÓN PREDIO URBANO BARRANQUILLA. FUENTE: GOOGLE MAPS-STREET VIEW.. 8.4. REALIZACIÓN DE RUTAS DE VISITA A PREDIOS.. Cabe resaltar que la asignación de predios para su respectiva valuación, en su mayoría se presentó de manera aislada, es decir, se asignaba un único predio en diferentes departamentos, lo que hacía que se viajara una sola vez a realizar la respectiva visita y por tanto no se realizaba una ruta tan rigurosa a seguir. En los casos donde a la firma Adarve e Hijos Ltda se le asignaban paquetes de predios en un mismo departamento con una localización cercana la cual facilitaba la movilización del perito para su respectiva visita, se realizaron rutas las cuales redujeran gastos y tiempos para la respectiva entrega del informe de valuación. Siendo así, la realización de rutas se realiza de la siguiente manera: . Se determina el día de visita al predio con la compañía de una persona asignada por la multinacional la cual tiene las llaves de acceso a este.. . Se estima llegar a la ciudad más cercana por vía aérea.. 30.

(31) . Se realiza el cálculo de tiempo del viaje de ida y vuelta por vía terrestre al municipio donde está el predio objeto de valuación y respecto a esto, se registra el vuelo de regreso.. Como ejemplo se realizó la ruta de la asignación número uno (1) a la firma Adarve e Hijos Ltda., la cual se pretendía realizar la visita a predios ubicados en los municipios de Piedecuesta, Los Santos y curiti, todos estos en el departamento de Santander. Siguiendo lo dicho anteriormente, se quiere realizar la ruta donde todos los predios se visiten sin desperdiciar tiempo y presupuesto; de esta manera se procede a empezar el recorrido viajando a los municipios más cercanos al sitio de llegada. Por tal razón a primera hora del día de visita se pretende que se visite primero el predio del municipio de Piedecuesta ya que es el más cercano a la ciudad de llegada la cual es Bucaramanga.. Ilustración 7. RUTA VISITA PREDIO PIEDECUESTA - SANTANDER.. Ya que la primer visita se hace a primera hora, el predio del municipio de los santos se visita el mismo día que se visita el predio de Piedecuesta, para así, hacer posible que el perito se devuelva a Piedecuesta por sus facilidades de transporte, y así, al otro día visite el predio número tres (3) en el municipio de Curiti.. 31.

(32) Ilustración 8. RUTA VISITA PREDIO LOS SANTOS - SANTANDER.. El predio del municipio de Curiti, es el último que se visitaría en esta asignación. El perito a primera hora sale de Piedecuesta hacia Curiti y en horas de la tarde se dirigiría a la ciudad de Bucaramanga para tomar el vuelo de regreso a la ciudad de Bogotá D.C.. Ilustración 9. RUTA VISITA PREDIO CURITI- SANTANDER.. 32.

(33) De esta manera, se da por cumplido el objetivo de la firma, el cual es visitar los predios de manera eficiente con tiempos cortos y sin derroche de presupuesto.. 8.5. ACOMPAÑAMIENTO A VISITAS Y RECOPILACIÓN DE MATERIAL FOTOGRÁFICO.. Las visitas de campo realizadas por el avaluador auxiliar no son muy frecuentes, pero debe estar listo y preparado para cuando se le requiera. En todo caso, y como la norma lo dice, la visita de campo del predio objeto de avalúo, deberá ser adelantada por una persona con las mismas características técnicas y profesionales de la persona que ha de liquidar y firmar el avalúo. Cuando el avaluador auxiliar o el profesional asignado a la vaya a realizar la visita técnica, siempre debe contar con una cinta métrica que le permita verificar medidas, con una cámara fotográfica para hacer todo el registro necesario de todas las dependencias del inmueble así como de sus materiales y acabados. Además debe cargar una libreta de apuntes para registrar información relevante del inmueble que solo puede ser tomada en sitio, también como para registrar las ofertas de bienes comparables en el sector. Una vez se asigna el predio por la multinacional y se realiza la ruta a seguir, el día de la visita técnica se deben tener en cuenta las diferentes características del sector de localización del inmueble, para de esta manera poder considerar que predios pueden llegar a ser comparables con el predio objeto de estudio y así poder ser más eficaz a la hora de hacer el análisis de mercado. Las características físicas y geoeconómicas de la zona son de las más importantes; y son las que el perito y/o el auxiliar deben tener en cuenta a la hora de la visita al inmueble. En caso que el auxiliar de avalúos no pueda por diferentes motivos acompañar en la visita técnica, debe solicitar al perito asignado el material fotográfico junto con su respectivo reporte técnico de visita, para así, verificar las características del predio y del sector para los pasos posteriores de control de calidad de los informes de valuación. Algunas de las características a tener en cuenta en la visita técnica son: . Topografía: Caracterización y descripción de las condiciones fisiográficas del inmueble.. Es indispensable en este aspecto detectar limitaciones físicas del predio tales como taludes, zonas de encharcamiento, o inundación permanente o periódica del bien. 33.

(34) . Servicios públicos: Investigación de la existencia de redes primarias, secundarias y acometidas a los servicios públicos.. Adicionalmente, la calidad de la prestación de los servicios, referidos a factores tales como temporalidad de la prestación del servicio. En caso que la zona o el predio cuente con servicios complementarios (Teléfono, gas, alumbrado público) estos deben ser tenidos en cuenta. . Vías públicas: Es necesario reportar el tipo de vías contiguas al predio, junto con sus características y estado de las mismas.. . Uso: Es indispensable tener en cuenta el uso que se le esté dando al bien para compararlo con el legalmente autorizado por las normas urbanísticas, pues cuando el uso no corresponda al permitido, no se tendrá en consideración para la determinación del valor comercial y deberá dejarse expresa constancia de tal situación en el avalúo.. La normatividad colombiana, dicta algunos parámetros a tener en cuenta al momento de realizar la visita técnica. Según la resolución 620 de 2008 expedida por el IGAC nos dice que: Siempre que sea necesario se verificarán las mediciones y el inventario de los bienes objeto de la valoración. En caso de edificaciones deberán constatarse en los planos las medidas y escalas en que se presente la información. Y cuando se observen grandes inconsistencias con las medidas se informará al contratante sobre las mismas. (IGAC, 2008) En la visita de reconocimiento deberán tomarse fotografías que permitan identificar las características más importantes del bien, las cuales posteriormente permitirán sustentar el avalúo. (IGAC, 2008) En el presente proyecto, por la necesidad de realizar y cumplir todos los objetivos planteados, fue necesario realizar el acompañamiento al perito en visitas realizadas a inmuebles localizados en la ciudad de Bogotá D.C. Dando como resultado el siguiente ejemplo de la toma del material fotográfico correspondiente a la visita técnica de un predio asignado en la localidad de chapinero en Bogotá D.C:. 34.

(35) FACHADA AV. CARACAS. FACHADA KR 13. ENTORNO CL 60. VÍAS DE ACCESO AV. CARACAS. CUARTO DE EQUIPOS EN SÓTANO. 35.

(36) RECEPCIÓN. HALL DE ACCESO. OFICINAS. HALL Y BAÑOS DE OFICINAS. 36.

(37) CUARTO DE EQUIPOS. TERRAZA. 37.

(38) VISTA PLATAFORMA Y ANTENA DE TELECOMUNICACIONES. 8.6. REALIZACIÓN DE ESTUDIOS DE MERCADO.. Una de las importantes tareas del avaluador auxiliar es la elaboración de estudios de mercado inmobiliario, ya que este es un insumo esencial en la realización de los avalúos teniendo en cuenta que estos son realizados bajo el método de comparación o de mercado, ya que es uno de los más utilizados para la valuación de inmuebles. El método de comparación o de mercado se define en la resolución 620 de 2008 del IGAC como: ‘’Método de comparación o de mercado. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.” (IGAC, 2008) En esta misma resolución, en el capítulo 2 se mencionan algunos de los aspectos más importantes para tener en cuenta a la hora de realizar los estudios de mercado, estos son los siguientes: Adjuntar toda la información correspondiente a la oferta, en la que se encuentre fotografía de la oferta, numero de contacto y nombre de la persona que brinda la información, si esta es por medio de una publicación web, se debe incluir el enlace de la publicación para poder corroborar la veracidad de la información. 38.

(39) Se debe verificar que los datos de áreas de terreno y construcción sean coherentes con la información brindada verificando con la fotografía de la oferta y otras fuentes de información que permitan corroborar esta información. Las ofertas de campo deben ser obtenidas en lo posible en el momento de la visita técnica, en caso de que no se encuentren suficientes ofertas en campo, este estudio se podrá reforzar con ofertas web, siempre verificando y comunicándose por vía telefónica. En el momento de contactar al oferente es importante que la persona que realiza el estudio de mercado logre obtener la mayor cantidad de información posible sobre la oferta para poder hacer un análisis completo del mercado. Una vez realizado el formato de registro de estudio de mercado, se procede a consignar todas las ofertas comparables al bien objeto de avalúo. Dando como resultado valores por m2 de terreno y valores integrales por m2 de construcción para la renta.. Ilustración 10. PREDIO OBJETO DE ESTUDIO. CHIVOR- BOYACÁ. Una vez identificado el predio asignado y realizado los formatos de estudios de mercado, se puede ir adelantando el proceso de registro de datos de ofertas comparables en estos. Un ejemplo de esto, se muestra a continuación:. 39.

(40) Tabla 3. ESTUDIO DE MERCADO VENTA. CHIVOR – BOYACÁ. Tabla 4. ESTUDIO DE MERCADO RENTA. CHIVOR – BOYACÁ. 40.

(41) Cuando en el municipio del predio objeto de avalúo no se encuentran ofertas de bienes comparables, el avaluador auxiliar y/o el perito debe conseguir ofertas en los municipios más cercanos que sean semejantes. Los estudios de mercado deben cumplir con las especificaciones dadas por la resolución 620 del 2008 del IGAC. La cual dice que: Cuando el coeficiente de variación sea inferior: a más (+) o a menos (-) 7,5%, la media obtenida se podrá adoptar como el más probable valor asignable al bien. Cuando el coeficiente de variación sea superior: a más (+) o a menos (-) 7,5%, no es conveniente utilizar la media obtenida y por el contrario es necesario reforzar el número de puntos de investigación con el fin de mejorar la representatividad del valor medio encontrado. (IGAC, 2008) Para el anterior estudio de mercado en venta y renta para el predio en el municipio de Chivor en el departamento de Boyacá, la estadística obtenida fue:. Tabla 5. ESTADÍSTICA ESTUDIO DE MERCADO VENTA. Se observa que en los datos registrados en el estudio de mercado en venta para el predio objeto de estudio, se encuentran valores m2 de terreno desde $219.000 pesos hasta $241.000 pesos aproximadamente; dando como resultado un coeficiente de variación de 4,76% el cual es menor a 7,5 % como lo dice la norma, lo que hace que los valores sean confiables para ser adoptados en el avalúo comercial.. 41.

(42) Tabla 6. ESTADÍSTICA ESTUDIO DE MERCADO RENTA.. Igualmente para el estudio de mercado en renta, se observa que en los datos registrados para el predio objeto de estudio, se encuentran valores m 2 integrales para la construcción en renta desde $4.000 pesos hasta $4.300 pesos aproximadamente; dando como resultado un coeficiente de variación de 3,79% el cual es menor a 7,5 % como lo dice la norma, lo que hace que los valores sean confiables para ser adoptados en el avalúo de renta mensual.. 8.7. REALIZAR Y PROPONER PRESUPUESTOS.. Para calcular el valor adoptado que se le daría a las construcciones en los avalúos comerciales, era necesario realizar presupuestos, estos ayudan a saber el valor a nuevo de cada construcción que hubiese en los predios objeto de avalúo. En esta oportunidad se tomara como ejemplo el predio asignado de PiedecuestaSantander:. Ilustración 11. PREDIO OBJETO DE ESTUDIO. PIEDECUESTA- SANTANDER.. 42.

(43) Ayudado de revistas especializadas, tales como la construdata, la cual provee datos importantes sobre valores de construcción, se decide realizar el presupuesto del predio nombrado anteriormente. Para esto, en la visita técnica debieron medirse todas las áreas construidas del inmueble, para así hacer un cálculo aproximado. La descripción de la tipología para el predio de Piedecuesta-Santander dio como resultado: . Predio comercial con un frente de 9 metros, 3 pisos de altura, área entre 260 y 550 m2 construidos, con acabados, adecuación comercial para estratos 2-3, con estructura en concreto, mampostería en ladrillo bloque, con cubrimiento en estuco, cubierta en teja en fibrocemento o placa sencilla en concreto impermeabilizado.. De esta manera, se procede a consultar y analizar la revista especializada, proponiendo el siguiente presupuesto:. 43.

(44) Tabla 7. RESUMEN PRESUPUESTO PREDIO PIEDECUESTA-SANTANDER.. 44.

(45) 45.

(46) 46.

(47) 47.

(48) 48.

(49) Tabla 8. PRESUPUESTO PREDIO PIEDECUESTA - SANTANDER.. Como se observó en el cuadro resumen, el valor total del presupuesto es de $777.126.657,69 millones de pesos M/C, ya que este presupuesto es para tipologías con área construida de 260 a 550 m2, se decide dividir el valor total sobre un área construida de 540m2 para saber el valor de reposición a nuevo del predio de PiedecuestaSantander. $777′ 126.657,69 540 𝑚2. = $1′ 439.123. (1). El presupuesto anterior fue aprobado en comité interno de avalúos, lo cual hace que el valor por m2 de reposición sea adoptado y luego depreciado de acuerdo a los detalles de vetustez y estado de conservación del predio en estudio.. 8.8. ANÁLISIS Y DEPURACIÓN CUANTITATIVA DE ESTUDIOS DE MERCADO.. En la realización de los estudios de mercado, se encuentran ofertas con diferentes valores ya sea de terreno o de integrales sobre área construida, lo cual hace que se tengan que revisar minuciosamente dichos valores para llegar a ser objetivo a la hora de adoptar un valor ya sea para el avalúo comercial o de renta mensual. Para explicar esto, se toma el ejemplo de un predio asignado en la ciudad de Bogotá D.C, donde aparecen valores de terreno muy variables y se tiene que hacer un análisis cuidadoso para saber qué valor adoptar, así mismo, en el mercado de renta, se tienen diferentes intervalos que pueden ajustar bien el coeficiente de variación a menos de 7,5%, pero para quien no tiene experiencia en el tema sería un problema decidir qué intervalo tomar para adoptar algún valor. Los resultados de cómo se realiza el análisis y depuración se muestra a continuación: 49.

(50) El predio objeto de estudio se encuentra en la localidad de Engativá en el sector Sabana del dorado y es el siguiente:. Ilustración 12. PREDIO OBJETO DE ESTUDIO SABANA DEL DORADO-BOGOTÁ D.C. Estudio de mercado de venta en el sector:. Tabla 9. ESTUDIO DE MERCADO VENTA PREDIO SABANA DEL DORADO-BOGOTAD.C. 50.

(51) El análisis de los datos del estudio de mercado en venta arrojó:. Tabla 10. ESTADÍSTICA ESTUDIO DE MERCADO VENTA PREDIO SABANA DEL DORADO.. Por lo que el valor adoptado para el terreno es de $2’050.000. El valor anterior debido a que con el fin de valorar el predio objeto de estudio se realizó un estudio de comparación o de mercado en el sector inmediato de localización y en los barrios aledaños, encontrando los siguientes resultados: Se encontraron diez (10) datos de predios en venta, para el análisis se tomaron seis (6) datos, arrojando valores por metro cuadrado de terreno entre $2’044.157 (límite inferior) y $2’324.178 (límite superior); para el predio en estudio, por su ubicación esquinera, se adopta un valor cercano al límite superior, es decir; $ 2´325.000 por metro cuadrado. El dato dos (2) corresponde a un predio esquinero y de los datos analizados es el que presenta un mayor valor por m2. Las ofertas 7 y 8 corresponde a lotes esquineros con un área de terreno de 312 y 180 m2 respectivamente, sin embargo, son lotes ubicados sobre vías principales del sector con posibilidad de desarrollo por lo que su valor por m2 es superior a los demás datos del estudio. La oferta 9 y 10 cuentan con áreas de terreno superiores a las del objeto de avalúo (4000 y 414 m2 respectivamente), adicionalmente la oferta 10 se ubica en el límite occidental del sector Sabanas del Dorado en inmediata cercanía del canal Maranta, por lo que el valor por m2 es inferior a comparación de la mayoría de los datos del estudio de mercado.. 51.

(52) Estudio de mercado en renta en el sector:. Tabla 11. ESTUDIO DE MERCADO RENTA PREDIO SABANA DEL DORADO-BOGOTÁ D.C. El análisis de los datos del estudio de mercado en renta arrojó:. Tabla 12. ESTADÍSTICA ESTUDIO DE MERCADO RENTA PREDIO SABANA DEL DORADO.. 52.

(53) El intervalo adoptado para la renta es el segundo, adoptando un valor de $18.000 pesos para el m2 construido. Esto debido a que: La oferta de renta de predios similares al predio objeto de avalúo es casi nula, sin embargo, se encontraron nueve (9) datos de predios en renta en el sector y en barrios aledaños. Los tres primeros datos corresponden a predios con uso comercial ubicados sobre ejes viales secundarios, pero con características constructivas de vivienda (casas). El dato 4 y 5 corresponden a locales comerciales ubicados en primer piso sobre ejes comerciales y principales, los cuales se encuentran ubicados al oriente del sector Sabanas del Dorado. Los datos 6 y 7 son predios destinados al uso de vivienda ubicados en el sector el Muelle de Engativá, los cuales arrojan unos valores de $8.496 y $9.282 respectivamente. La oferta 8 y 9 corresponden a lotes con áreas superiores a los 900 m2, sin embargo, la oferta 8 es un lote sin construcciones el cual arroja un valor de $3.303, la oferta 9 cuenta con una construcción de 308 m2, por lo que el valor de renta es superior y el valor por m2 es de $10.989.. 8.9. PARTICIPACIÓN EN COMITÉS INTERNOS DE AVALÚOS.. Después de culminar el proceso de realización de estudios de mercado, visitar el predio asignado y de proponer presupuestos de construcción, se deben realizar comités internos con los peritos de la firma Adarve e hijos Ltda., ya que es ahí donde se expone cada metodología empleada para la obtención de valores de terreno y de construcción para los avalúos comerciales y de renta mensual. El avaluador auxiliar, debe participar en los comités internos explicando cómo se realizaron cada uno de los estudios de mercado para los predios asignados. Donde los peritos dan su parecer si la información recolectada es suficiente o no para tomar un veredicto de aprobacion; si estos no están conformes con los resultados de dichos procesos, se debe seguir con el proceso de recolección de datos, los cuales van a soportar la información que se va a poner en los informes definitivos.. 53.

(54) 8.10. RECOLECCIÓN DE INFORMACIÓN PARA ELABORACIÓN DE INFORMES DE AVALÚOS.. La labor del auxiliar de avalúos en la recolección de información para la elaboración de informes de avalúos, se basa principalmente en el reconocimiento de la norma del predio en el plan básico de ordenamiento territorial (P.B.O.T), esquema de ordenamiento territorial (E.O.T), o plan de ordenamiento territorial (P.O.T) de cada municipio o ciudad del predio asignado. Esto, debido a que es una labor muy importante, ya que como se dijo anteriormente si el predio no cumple la norma urbanística contemplada, solo se valoraran las áreas legales y se hará nota sobre la anomalía que se encuentre. Resultado de este ejercicio para el predio asignado en la localidad de chapinero en Bogotá D.C es:. 54.

(55) 55.

(56) Ilustración 13. VERIFICACIÓN NORMA PREDIO CHAPINERO - BOGOTÁ. D.C. Ejemplo de resultado de recolección de información de la norma de cada predio asignado es para un inmueble en el municipio de Cubarral – Meta es:. 56.

(57) 57.

(58) Ilustración 14. VERIFICACIÓN DE NORMA PREDIO CUBARRAL-META.. En total, se hizo este ejercicio para los 30 predios asignados durante el tiempo de duración de pasantía. Estos, se nombraran al final del documento.. 58.

(59) 8.11. REALIZACIÓN DEL PROCESO DE CONTROL DE CALIDAD DE INFORMES DE AVALÚOS.. La Firma Adarve e Hijos Ltda. Cuenta con una amplia experiencia en el sector inmobiliario de la ciudad de Bogotá; en el campo de los avalúos inmobiliarios tiene más de treinta años y es una de las firmas más reconocidas y destacadas de la región; esto debido a la calidad de su trabajo a lo largo de estos años. Por este motivo el control de calidad se hace vital en la firma para mantener el prestigio de la firma y la confianza de sus clientes en los avalúos realizados. Una vez se completan todos los pasos anteriores, y el perito encargado de cada avalúo tiene un formato de informe de avalúo lleno; el auxiliar de avalúos debe realizar el proceso de control de calidad, el cual es uno de los procesos más importantes en el desarrollo de la generación de informes ya que debe verificar que todos los datos de identificación jurídica y física del predio sean correctos. Según lo establecido en el artículo 6 de la resolución 620 de 2008 del IGAC una de las etapas para la elaboración de los avalúos inmobiliarios es la revisión de la documentación entregada por el cliente. Entre estos documentos principalmente se encuentran:   . Certificado de tradición y libertad. También se puede el documento de la Ventanilla única. de registro (VUR).. Escritura pública o promesa de compraventa. Impuesto predial.. También pueden haber documentos que se aporten información adicional como:    . Certificados de nomenclatura. Certificados de amenaza. Certificación de norma urbanística Licencias de construcción.. En este caso, ya que la mayoría de los predios asignados fueron en municipios pequeños, se presenta un ejemplo de cómo se realiza la verificación de información en los tres documentos más importantes a tener en cuenta; ya que la información registrada en estos documentos son determinantes para la identificación del inmueble.. 59.

(60) 1. Certificado de tradición y libertad o documento de la ventanilla única de registro (VUR). El certificado de tradición y libertad o documento de VUR, muestra la información que identifica al predio física y jurídicamente, es decir, aporta número de matrícula inmobiliaria, cedula catastral, propietario, cabida y linderos y municipio de localización.. 60.

(61) 61.

(62) Ilustración 15. REVISIÓN DE CERTIFICADO DE TRADICIÓN Y LIBERTAD O VUR.. 62.

(63) 2. Impuesto predial. Ilustración 16. REVISIÓN IMPUESTO PREDIAL.. El impuesto predial, brinda información básica para identificar la verdadera dirección del inmueble. 3. Escritura pública donde figuren linderos y dimensiones.. 63.

(64) Ilustración 17. REVISIÓN DE LINDEROS EN ESCRITURA PÚBLICA.. La escritura pública da a conocer la cabida y linderos del lote del bien objeto de estudio; los cuales son los que se valoran a la hora de presentar el informe de avalúo.. 8.12. GENERACIÓN DE INFORMES CON SUS RESPECTIVOS ANEXOS.. Una vez se tiene certeza que los datos registrados en los formatos de informes de avalúos son correctos, se procede a imprimir anillado y con su respectiva carpeta cada paquete asignado de acuerdo a las especificaciones del solicitante y políticas de entrega de informes de la firma Adarve e Hijos Ltda. La generación de los informes finales se realiza de la siguiente manera:     . Impresión de formato de avalúo verificado en control de calidad. Impresión de registro fotográfico. Impresión de mercados de venta y renta (memorias de cálculo). Impresión de presupuestos de construcción. (si aplica) Anexar certificaciones del Registro Nacional de Avaluadores (RNA) y Registro Abierto de Aavaluadores (RAA) de los peritos que liquidan el avalúo.. Por último se debe dejar constancia en la oficina de la entrega de dichos avalúos. El código pandora es el identificador de cada predio para la multinacional, por lo cual se realiza una remisoria para cada paquete entregado. Un ejemplo de esta es:. 64.

(65) Ilustración 18. EJEMPLO REMISORIA ENTREGA AVALÚOS.. 65.

(66) 8.13. ESPECIALIZACIÓN DE VALORES DE TERRENO.. Este procedimiento se desarrolló para que la firma empiece con el proceso de relacionar una mejor organización, manipulación y análisis de valores, para así, poder incentivar y ejecutar más estudios en el tema. Se espacializaron valores de terreno junto con el soporte de mercado que lo avala para la firma, haciendo que los peritos accedan fácilmente a la información en el software libre en caso de necesitar dichos datos para futuros análisis. De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo Económico, el valor espacializado junto con su estudio de mercado, el cual es un concepto de valor comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición. Siempre y cuando las condiciones físicas del inmueble avaluado no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.. Ilustración 19. ESPECIALIZACIÓN VALORES DE TERRENO. 66.

(67) 8.14. EVALUACIÓN DEL MANUAL DE PROCEDIMIENTOS Y ACTIVIDADES A DESARROLLAR COMO AVALUADOR AUXILIAR.. Como anteriormente se aclaró, el manual de procedimientos y actividades a desarrollar como avaluador auxiliar fue creado por un estudiante de ingeniería catastral y geodesia para la firma adarve e Hijos Ltda.; por tal motivo este manual se encuentra publicado en el Repositorio Institucional de la Universidad Distrital (R.I.U.D). Siendo así, y teniendo claro que el manual de procedimientos y actividades a desarrollar como avaluador auxiliar es un documento de apoyo y no una guía metodológica de procedimientos. Este se evaluara para que futuros interesados puedan saber y entender cuáles son las debilidades, oportunidades, fortalezas y amenazas al apoyarse en dicho manual. Así mismo, se quiere incentivar a los futuros interesados en el área de avalúos a modificar y mejorar este mecanismo de apoyo para hacerlo más eficiente en caso de llegar a necesitarlo en cualquier tipo de avalúo. Gracias a la oportunidad, que ofrece la firma valuadora de trabajar activamente en la elaboración de avalúos de diferente índole, se tuvo la necesidad de acudir al documento nombrado anteriormente para resolver dudas que se generaban en el transcurso del proyecto; esto ya que no se contaba con una experiencia previa en dicho campo de la vida laboral. Siendo así, y de acuerdo a las dudas que se generaban durante la realización de la práctica, se encontró que el manual tiene mucha utilidad en ciertos campos, pero que deja algunas dudas por resolver en otros. La evaluación del manual se describe a continuación: DEBILIDADES   . FORTALEZAS. En su mayoría atiende dudas sobre avalúos hipotecarios. Explica casos en su mayoría netamente urbanos en la ciudad de Bogotá D.C No resuelve dudas antes casos de avalúos rurales.. 67.  . Da una pauta para saber la realización correcta de los estudios de mercado. Da a entender la realización del procedimiento del control de calidad en caso de tener los tres documentos más importantes nombrados en el transcurso del presente documento..

(68) . El manual no es claro a la hora de informar cómo se lleva el registro de entrega de avalúos..  . OPORTUNIDADES . . Se puede ampliar aún más la calidad de la información del manual, haciendo que pueda resolver dudas en cuanto a avalúos tanto rurales como urbanos. Es una gran herramienta de apoyo que puede ayudar a los interesados en empezar su vida laboral en el campo de los avalúos hipotecarios o avalúos comerciales urbanos.. 68. . . Explica de manera correcta el proceso de acompañamiento a las visitas de campo. Expone de manera eficaz como se debe tomar el registro fotográfico en la visita técnica. AMENAZAS Al no contar con suficiente apoyo en las dudas sobre avalúos rurales, este manual puede llegar a ser desaprovechado. La creación de una guía de apoyo más completa para casos de avalúos comerciales urbanos y rurales, dejaría atrás el manual de apoyo evaluado; ya que el creado serviría también para los avalúos hipotecarios..

(69) 9. RESULTADOS DE LA PASANTÍA. Al inicio de la pasantía se hablaba de realizar avalúos comerciales y de renta a todos los predios que fuesen asignados por la compañía solicitante. En total durante el tiempo de la ejecución del proyecto, se lograron realizar alrededor de treinta (30) avalúos comerciales y de renta entre urbanos y rurales a nivel nacional. Gracias a lo anterior, se logró implementar de manera satisfactoria los formatos de captura de datos de estudios de mercado, así como los formatos de informes de avalúos, haciendo que los peritos de la firma y los demás interesados en la rama de avalúos se familiaricen fácilmente con este; haciendo que los tiempos de entrega sean cortos y con la fiabilidad de entregar informes que cumplen los estándares de calidad y normatividad exigida. Además, se desarrolló la espacializacion de valores de terreno en los sectores de localización de los predios asignados. Se llevó a cabo este proceso solo con el terreno, ya que los valores de construcción pueden variar debido a las características físicas de cada inmueble. Este procedimiento se desarrolló para que la firma empiece con el proceso de relacionar peritos, equipos de cómputo, software y procesos, para una mejor organización, manipulación y análisis de valores, para así, poder incentivar y ejecutar más estudios en el tema.. 10.. ALCANCES Y LIMITACIONES.  ALCANCES Los logros alcanzados con el presente proyecto, es dar una pauta a todos los interesados en seguir la rama de avalúos, sea aspirante a ingresar, estudiante o egresado de la Universidad Distrital en su proyecto curricular de Ingeniería Catastral y Geodesia, de cómo es el procedimiento para la realización de avalúos comerciales y de renta; lo cual es muy útil en la formación y vida profesional del estudiante y el egresado..  LIMITACIONES El corto tiempo de entrega de los informes de avalúos, junto con el corto tiempo de la pasantía, no permiten que se generen otros desarrollos y actividades relacionadas con la información espacial que se pueda representar gracias a la elaboración de los estudios hechos. Esto deja una brecha abierta para futuros proyectos en el área. 69.

(70) 11.. EVALUACIÓN Y CUMPLIMIENTO DE LOS OBJETIVOS. Durante el desarrollo del proyecto, se lograron cumplir a cabalidad los objetivos planteados. De tal manera la firma valuadora Adarve e Hijos Ltda demostró su completa satisfacción por el trabajo realizado; ya que se crearon productos de calidad que son de gran utilidad para la empresa como los formatos de estudios de mercado y de informe de avalúo; así como la espacializacion de valores de terreno para sus posteriores análisis. Siguiendo la evaluación de los objetivos, se localizaron satisfactoriamente los predios asignados por el solicitante, asi como la realización de la ruta para su respectiva visita técnica. Se cumplieron los acompañamientos a las respectivas visitas técnicas junto con la toma del registro fotográfico; inculcando en el estudiante la necesidad y responsabilidad que estas conllevan. Se desarrollaron los estudios de mercado de venta y renta respectivos; y se propusieron presupuestos para las construcciones de los predios asignados. Todo esto para después ser soportados ante el comité interno de avalúos de la firma. Se estudió el manual de procedimientos y actividades a desarrollar como avaluador auxiliar para ejecutar el proceso de control de calidad y recolección de información para los diferentes informes de avalúos. Todo esto, permitió la evaluación de las debilidades, oportunidades, fortalezas y amenazas del manual. Por todo lo anterior, se expresa que se cumplieron con las expectativas y se aportó eficientemente a la firma Adarve e Hijos Ltda., en todo el transcurso del proyecto.. 70.