Contactos:
Camilo Andrés Pérez Mojica
camilo.perez@standardandpoors.com
María Soledad Mosquera Ramírez
maria.mosquera@standardandpoors.com
Comité Técnico: 12 de junio de 2015
Acta No: 767
PROGRAMA DE TÍTULOS PARTICIPATIVOS
PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI)
ADMINISTRADO POR TERRANUM INVERSIÓN S. A. S.
BRC Investor Services S.A. SCV REVISIÓN PERIÓDICA
TÍTULOS DE PARTICIPACIÓN INMOBILIARIA i AAA (Triple A)
Cifras en pesos colombianos (COP) al 31 de marzo de 2015:
Valor total del programa: COP2 billones. Valor total colocado: COP981.687 millones. Grupo de activos inmobiliarios que componen el PEI: 34
inmuebles.
Historia de la calificación:
Revisión periódica Jun./14: i AAA Revisión extraordinaria Abr./14: i AAA Revisión periódica Jun./13: i AAA Calificación inicial Dic./06: i AA+
La información contenida en este documento se basa en el modelo de proyección financiera elaborado por Terranum Inversión S. A. S., el
contrato de fiducia, el prospecto de colocación del Programa de Títulos Participativos del PEI y demás información remitida por parte de Terranum Inversión S. A. S., en su condición de administrador inmobiliario, y de Fiduciaria Corficolombiana S. A., en su condición de agente de manejo.
CARACTERÍSTICAS DE LOS TÍTULOS:
Títulos: Títulos Participativos del Patrimonio Autónomo Estrategias Inmobiliarias.
Ley de circulación: Nominativos.
Emisor: Patrimonio Estrategias Inmobiliarias (PEI).
Originador: Estrategias Corporativas S.A.S.
Administrador inmobiliario: Terranum Inversión S.A.S. (antes, Administradora Inmobiliaria E.C.S.A.S.).
Monto: Hasta COP2 billones.
Tramos Seis tramos emitidos.
Valor Tramos: Tramo I: COP107.605 millones. Tramo II: COP127.557 millones.
Tramo III: COP204.862 millones. Tramo IV: COP155.129 millones. Tramo V: COP178.995 millones
Tramo VI: COP207.539 millones.
Fecha de emisión de tramos: Tramo I: 27/Feb/2007. Tramo II: 22/Nov/2007.
Tramo III: 30/Oct/2009. Tramo IV: 21/Mar/2012. Tramo V: 19/Jul/13. Tramo VI: 5/Sep/14.
Valor nominal de los Títulos: COP3.015.317 cada título, acorde con la última distribución de rendimientos. La inversión mínima para una emisión primaria y en el mercado secundario es de un (1) título.
Plazo: 99 años prorrogables.
Rentabilidad: La rentabilidad de los títulos está dada entre otros por los ingresos derivados del arrendamiento de los activos inmobiliarios y de la valorización o la desvalorización de estos.
Readquisición de Títulos: Los inversionistas tendrán la opción de venderle al Patrimonio Autónomo hasta el 10% de los títulos que hayan adquirido y mantenido durante un periodo superior a diez (10) años consecutivos e ininterrumpidos, contados a partir de la fecha de adquisición, de acuerdo con los términos del prospecto de colocación del Programa de Títulos Participativos. Periodicidad de pago de rendimientos: Semestral.
Agente de manejo: Fiduciaria Corficolombiana S.A. Representante legal de inversionistas Fiduciaria Colmena S.A.
Asesor legal: Brigard & Urrutia Abogados S.A.S. Bolsa de Valores: Bolsa de Valores de Colombia (BVC) S.A.
Administrador del Programa de Emisión: Depósito Centralizado de Valores de Colombia S.A. (DECEVAL). Destinatarios del Programa: El público en general, incluyendo los fondos de pensiones y cesantías.
Derecho de suscripción preferencial: Los inversionistas de los títulos del Patrimonio Autónomo a la fecha de publicación del aviso de oferta de un nuevo tramo tendrán derecho a suscribir preferencialmente los títulos del nuevo tramo.
1. FUNDAMENTOS DE LA CALIFICACIÓN
El Comité Técnico de BRC Investor Services S.A.
SCV en su revisión periódicaconfirmó la calificación de
títulos de participación inmobiliaria de i AAA del
Programa de Títulos Participativos emitidos por el
Patrimonio Autónomo Estrategias Inmobiliarias - PEI.
El portafolio de inversiones del PEI está
compuesto por activos inmobiliarios de
PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS
PROGRAMA DE TÍTULOS PARTICIPATIVOS
Una calificación de riesgo emitida por BRC Investor Services S.A. SCV es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una títulos participativos emitidos por el PEI desde la
emisión del primer tramo en 2007, indicador que, al cierre de marzo de 2015, tuvo un incremento acumulado de 63,0%. El plan de expansión del PEI para los próximos tres años incluye la adquisición de inmuebles de alta calidad por sus características técnicas y ubicación geográfica. Esto contribuirá a la valorización del portafolio de activos y a la demanda por unidades arrendables, factores que permitirán que el valor de los títulos participativos siga creciendo. Al cierre de marzo de 2015, el valor unitario de los títulos fue de COP8.150.871 con un crecimiento anual de 3,7%, levemente menor al incremento de 4,2% registrado un año atrás.
Tabla 1: Emisiones de tramos del PEI
Emsiones del PEI Tramo I Tramo II Tramo III Tramo IV Tramo V Tramo VI Total
Fecha de colocación 27/02/2007 22/11/2007 30/10/2009 21/03/2012 19/07/2013 05/09/2014 Monto colocado ($ millones) 107.605 127.557 204.862 155.129 178.995 207.539 981.687
Demandado (x veces) 4,5 11,9* 43,6** 91,7*** 95,9**** 260,4***** Núimero de títulos 21.521 23.405 33.311 21.666 22.831 26.040 148.774
Precio del título ($) 5.000.000 5.450.000 6.150.000 7.160.000 7.840.000 7.970.000 * Remanente de $8.960 millones demandado 11,9 veces
** Remanente de $13.000 millones demandado 43,6 veces *** Remanente de $18.007 millones demandado 91,7 veces **** Remanente de $6,335 millones demandado 95,9 veces ***** Remanente de $23,448 millones demandado 260,4 veces Fuente: Terranum Inversión S.A.S.
Al cierre de diciembre de 2014, el flujo de caja operativo ajustado (flujo de caja de operación menos gastos de inversión [CAPEX] y capital de trabajo, y los gastos financieros) acumulado del PEI fue de COP77.045 millones y tuvo un aumento anual de 18,4%, resultado del crecimiento anual de 33,2% de los ingresos netos y del aumento de 28,6% de los gastos
operativos y de administración (Tabla 2).Entre 2012 y
2014, el crecimiento promedio anual del flujo de caja operativo ajustado fue 19,4% y la ejecución del presupuesto por dicha variable fue de 111% en promedio. El presupuesto para el cierre de 2015 considera un crecimiento anual del flujo de caja operativo de 6,8%, menor al dinamismo observado en
años anteriores,principalmente, por los mayores gastos
financieros derivados del endeudamiento adicional que tomaría el PEI para que el portafolio de activos inmobiliarios crezca.
Tabla 2: Ejecución presupuestal del PEI
Ejecutado ejecución% Variación anual Ingresos brutos 130.532 102,6% 33,1%
Vacancia (-)
Cartera no recuperable (-) (503) 9,1% Ing. Reembolsables (+) 280 83,1% 2,9% Otros ingresos (+) 2.454 92,6% 36,5%
Ingresos netos 132.774 101,9% 33,2%
Subtotal gastos operativos no reembolsables 12.528 103,9% 21,9% Subtotal gastos operativos reembolsables 8.273 108,9% 32,7%
Total gastos operativos 20.801 105,8% 26,0% Ingresos operativos netos 111.973 101,2% 34,6%
Total gastos de administración 16.438 107,3% 32,1%
EBITDA 95.485 100,2% 35,2%
Rendimientos Financieros Operativos Netos (13.593) 69,3% 136,2% Inversiones CAPEX y capital de trabajo (-) (4.846) 74,3% -3001,8%
Flujo de caja operativo 77.045 111,4% 18,4% Millones de pesos Diciembre de 2014
Ejecutadoejecución% Variación anual 35.061
102,5% 17,1%
(251)
167,0%
80
83,3% 50,9% 800
114,9% 71,3%
35.689
101,9% 17,4%
1.710
62,9% -27,5% 1.763
80,4% 12,8%
3.474
70,7% -11,4% 32.215
107,0% 21,7%
4.756
94,1% 26,3%
27.459
109,6% 21,1%
(3.365)
80,5% 31,5%
(3.308)
361,1% 352,5%
20.786
104,2% 7,2% marzo de 2015
Fuente: Terranum Inversión S. A. S. Cálculos: BRC Investor Services S.A.
Desde la fecha de adquisición de cada una de las propiedades que conforman el portafolio de inversiones del PEI, su valorización ha sido de 21,6% en promedio. Esto ha sido posible por el adecuado y oportuno mantenimiento de los inmuebles y la estrategia del administrador inmobiliario, Terranum Inversión, enfocada en la adquisición de activos inmobiliarios de alta calidad, y en su expansión y remodelación, aspectos que esperamos continúen, permitiendo que el portafolio siga valorizándose. La incursión del PEI en proyectos en etapas tempranas (construidos a la medida de un arrendatario) contribuye a una mejor rentabilidad para los inversionistas de los títulos participativos. Estos proyectos presentan riesgos derivados de la compra de activos no estabilizados; no obstante, Terranum Inversión implementa mecanismos para mitigar dichos riesgos, como por ejemplo: la compra del activo a un precio fijo, un adecuado proceso de selección de las firmas constructoras, pólizas de seguros, entre otros. Para obtener más detalles al respecto, consulte el documento de calificación del Programa de Emisión y Colocación de Bonos Ordinarios en www.brc.com.co.
El crecimiento del vehículo de inversión ha permitido una continua diversificación del portafolio de inversiones por tipo de activo, localización geográfica y arrendatario (gráficos 4, 6 y 7 de la ficha técnica). Dicha diversificación, disminuyó la exposición de los ingresos ante eventuales inestabilidades en el mercado inmobiliario, catástrofes naturales, coyunturas políticas focalizadas o cambios en el perfil crediticio de los arrendatarios. Considerando su plan de adquisiciones para los próximos tres años, el PEI mantendría o mejoraría la atomización de los ingresos del portafolio, lo cual favorece la generación de niveles de rentabilidad
recurrentes.A marzo de 2015, los ingresos derivados
de los activos inmobiliarios ubicados en Bogotá concentraban 61% del total; sin embargo, el riesgo asociado con la concentración está mitigado parcialmente por el alto nivel de valorización de estas propiedades y la buena calidad crediticia de sus arrendatarios. El PEI continua adquiriendo propiedades en ciudades diferentes a las principales del país, lo cual es un aspecto positivo para la diversificación del vehículo y favorece la rentabilidad de los títulos participativos, ya que, de acuerdo con la información de Terranum Inversión, esos inmuebles tienen buenas perspectivas de valorización por su ubicación y características de construcción.
PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS
PROGRAMA DE TÍTULOS PARTICIPATIVOS
Una calificación de riesgo emitida por BRC Investor Services S.A. SCV es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una
ingresos totales, quienes cuentan con una buena calidad crediticia que disminuye la probabilidad de pérdida por el eventual incumplimiento en el pago de los cánones. Para mitigar el riesgo de crédito asociado con los arrendatarios, el administrador definió políticas de seguimiento crediticio y de gestión de cobranza. La implementación de tales políticas le ha permitido mantener un nivel promedio de recaudo mensual de cartera de 94,1% en el último año (abr.14/mar.15), mayor al recaudo promedio de 91,5% observado en la pasada revisión periódica (abr.13/mar.14).
Desde su inicio de operaciones en 2007, el vehículo de inversión ha mantenido un nivel promedio de vacancia física (medida en metros
cuadrados) de 1,5%, una apropiada
diversificación de los contratos de arrendamiento por fecha de vencimiento (Gráfico 5 de la ficha técnica) y una tasa de renovación de estos
contratos cercana a 95%, aspectos que han
contribuido con la tendencia creciente en el valor de los títulos participativos y su baja volatilidad. El menor crecimiento económico de Colombia que prevemos para 2015 y 2016 podría afectar la demanda por unidades arrendables en áreas de oficinas, comercio y bodegas. No obstante, considerando las estrategias de Terranum Inversión para mantener una base de arrendatarios estable, enfocadas en mantener precios de renta competitivos y realizar mejoras en los inmuebles, la vacancia física continuaría
ubicándose en niveles menores al promedio de
2,1% observado en los últimos tres años. Entre
marzo de 2014 e igual mes de 2015, el indicador de vacancia física mensual se ubicó en 1,4% en promedio,
inferior al 1,7% observado un año atrás
(mar.13/mar.14). Por otra parte, de los contratos de
arrendamiento vigentes a abril de 2015, el 53,3% de los ingresos derivados de estos tienen plazo de vencimiento superior a siete años, el 13,3% y el 11,3% tienen vencimientos en 2023 y 2027, respectivamente, lo que permite limitar el riesgo asociado con cambios en el ciclo de la economía colombiana en el corto plazo.
La constante valorización y los bajos niveles de vacancia de las propiedades del PEI derivaron en una rentabilidad efectiva anual acumulada, desde su inicio de operaciones hasta el 31 de marzo de 2015, de 13,66%, con una volatilidad de 0,12% en el último año, con lo que se consolidó como una alternativa atractiva frente a otros vehículos de inversión de largo plazo. En lo que resta de 2015 y 2016, la competencia de otros vehículos de inversión con características similares podría afectar los precios de compra de algunas propiedades y derivar en menores tasas
de renta (cap rate, indicador del canon de
arrendamiento neto sobre valor de compra del activo), ante lo cual la rentabilidad acumulada se ubicaría entre 12% y 13% en los próximos tres
años, aspecto al que daremos seguimiento. Al
cierre de marzo de 2015, la rentabilidad efectiva anual acumulada desde la emisión del primer tramo, en febrero de 2007, de 13,66% fue levemente menor al
14,0% observado al 31 de marzo de 2014 (Gráfico 2de
la ficha técnica), principalmente, por la menor rentabilidad proveniente del flujo de ingresos por arrendamientos, lo que derivó del decrecimiento de la inflación entre 2012 y 2013. El 13 de febrero de 2015, el PEI distribuyó los rendimientos correspondientes al segundo semestre de 2014 por un valor de COP300.036 por título. De manera que, para aquellos inversionistas que entraron al PEI desde la emisión del primer tramo, el retorno total por título ascendió a COP3.884.430 (Tabla 3), equivalente a una recuperación del monto invertido por título en el primer tramo (COP5.000.000) de 77,7%.
Tabla 3: Pago de rendimientos por tramo
Tramo I Tramo II Tramo III Tramo IV Tramo V Tramo VI 27-feb-07 (emisión primer tramo) $ 5.000.000
15-ago-07 $ 149.975
22-nov-07 (emisión segundo tramo)$ 5.450.000
14-feb-08 $ 122.492 $ 122.492 15-ago-08 $ 235.864 $ 235.864 13-feb-09 $ 257.329 $ 257.329 18-ago-09 $ 231.935 $ 231.935
30-oct-09 (emisión tercer tramo) $ 6.150.000
11-feb-10 $ 179.010 $ 179.010 $ 179.010 13-ago-10 $ 241.515 $ 241.515 $ 241.515 14-feb-11 $ 272.448 $ 272.448 $ 272.448 12-ago-11 $ 250.794 $ 250.794 $ 250.794 14-feb-12 $ 329.485 $ 329.485 $ 329.485
21-mar-12 (emisión cuarto tramo) $ 7.160.000
15-ago-12 $ 205.480 $ 205.480 $ 205.480$ 205.480 14-feb-13 $ 313.960 $ 313.960 $ 313.960$ 313.960
19-jul-13 (emisión quinto tramo) $ 7.840.000
15-ago-13 $ 213.838 $ 213.838 $ 213.838$ 213.838$ 213.838 14-feb-14 $ 316.246 $ 316.246 $ 316.246$ 316.246$ 316.246 15-ago-14 $ 264.023 $ 264.023 $ 264.023$ 264.023$ 264.023
5-sep-14 (emisión sexto tramo) $ 7.970.000
13-feb-15 $ 300.036 $ 300.036 $ 300.036$ 300.036$ 300.036$ 300.036
31-mar-15 $ 8.150.871
TOTAL $ 3.884.430 $ 3.734.455 $ 2.886.835 $ 1.613.583 $ 1.094.143 $ 300.036 Fecha de emisiones y distribución
de rendimientos
Valor del título
Rendimientos pagados por título
Fuente: Terranum Inversión S.A.S. Cálculos: BRC Investor Services S.A.
El vehículo de inversión cuenta con una fuente de financiación de corto plazo, cuyo uso principal es para adquirir las propiedades mientras ingresan los recursos de las emisiones de los tramos, y mantiene un apalancamiento de largo plazo para financiar la adquisición, el pago anticipado del precio de activos en construcción y la expansión de activos. A marzo de 2015, el endeudamiento del PEI fue del 27,8% del valor de su patrimonio, que se mantendría en niveles similares en lo que resta del año para financiar principalmente los anticipos entregados a las compañías encargadas de los proyectos en etapas tempranas y las compras de activos a titularizar en los próximos
tramos a emitir. Terranum Inversión ha
PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS
PROGRAMA DE TÍTULOS PARTICIPATIVOS
Una calificación de riesgo emitida por BRC Investor Services S.A. SCV es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una la rentabilidad de los títulos participativos en el
largo plazo. De acuerdo con la política establecida por el PEI, este tiene un límite máximo de endeudamiento de largo plazo (deuda con vencimiento mayor a un año) de 35% del valor de su patrimonio y uno de 30% para la deuda de corto plazo. Al cierre de marzo de 2015, los niveles de endeudamiento de largo y corto plazo fueron de 13,7% y 14,2%, respectivamente.
El instrumento de inversión ha generado niveles competitivos de rentabilidad que han derivado en una alta demanda de títulos participativos del PEI en el mercado secundario. Esto se refleja en el precio negociado de hasta un 15% superior respecto al valor de referencia (valor del título participativo emitido por el PEI) y en el creciente
número de transacciones. Por ende, y
considerando los competitivos niveles de rentabilidad esperados en el segundo semestre de 2015 y en 2016, prevemos que la demanda por estos papeles en el mercado continúe, lo que favorecería la colocación de nuevas emisiones de títulos participativos. Al cierre de marzo de 2015, las transacciones de títulos participativos del PEI en el mercado secundario acumularon 5.837 desde la emisión del primer tramo por un valor total de COP977.031 millones.
El administrador inmobiliario ha mejorado la diversificación del PEI por tipo de inversionista a medida que ha emitido cada uno de los tramos; así, la participación de los fondos de pensiones bajó a 58,9% con la emisión del sexto tramo desde 88,5% en el primero, mientras que la representatividad de las personas naturales aumentó a 27,9% desde 0,3% (Gráfico 8 de la ficha técnica). La atomización de los aportes permitiría limitar las fluctuaciones en el valor de mercado de los títulos en un escenario en el que
los mayores inversionistas vendan sus
participaciones.Desde la emisión del primer tramo en el 2007 hasta el cierre de marzo de 2015, el número de
inversionistas del PEI ascendió a 1.210 desde 24y, en
la medida en que se realicen otras emisiones, la
diversificación por inversionista aumentaría
gradualmente.
El administrador inmobiliario respalda la operación del PEI en sus procesos administrativos y operativos. Estos funcionan a través de una plataforma integral de servicios que cuenta con herramientas para realizar una gestión eficiente, en particular, en lo referente a la valoración de activos, la actualización de avalúos, el control de la cartera, y la valoración de los títulos participativos (para obtener más detalles sobre los aspectos cualitativos, consulte el documento de Eficacia
en la Gestión de Portafolios del PEI, cuya calificación es
G aaa, www.brc.com.co).
De acuerdo con la información remitida por Terranum Inversión S.A.S., la entidad no ha sido sujeta a llamados de atención ni sanciones por parte de los entes de control.
2. ESTRUCTURA DE LA TITULARIZACIÓN
La consecución de los recursos para el crecimiento del Patrimonio Estrategias Inmobiliarias inicia con la emisión de títulos respaldados por los derechos y las obligaciones de los contratos de promesa de compraventa de los activos inmobiliarios previamente firmados con los propietarios de los bienes. El patrimonio autónomo únicamente compra aquellas propiedades que ya se encuentren arrendadas (en caso contrario, debe contar con la aprobación del Comité Asesor), condición que busca garantizar la estabilidad de los ingresos una vez se haya realizado la inversión en el activo.
Con los recursos provenientes de la emisión o con operaciones de endeudamiento financiero, se ejecutan los contratos de compra-venta y los activos pasan a ser propiedad del patrimonio autónomo, dichos inmuebles constituyen el portafolio de inversiones que conforma el PEI, y son administrados por un operador profesional, que se encarga de todos los procesos operativos asociados con el mantenimiento y el funcionamiento de las instalaciones (vigilancia, aseo, administración, entre otros).
Con la titularidad de los bienes, el patrimonio autónomo recibe como principal ingreso las rentas de las mencionadas propiedades, las cuales se traducirán, luego de cancelar todos los costos y gastos de emisión, administración y operación, en la parte principal de los rendimientos distribuibles, que a su vez, junto con la valorización o la desvalorización de los activos, determinarán la rentabilidad de los inversionistas.
Gráfico 1: Esquema de la titularización – PEI
PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS
PROGRAMA DE TÍTULOS PARTICIPATIVOS
Una calificación de riesgo emitida por BRC Investor Services S.A. SCV es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una
3. COMPOSICIÓN Y DIVERSIFICACIÓN DEL
PORTAFOLIO DE INVERSIONES
El administrador inmobiliario se rige por límites en la concentración por arrendatario, por tipo y por ubicación del activo, y por el nivel de endeudamiento del PEI, aspectos que se incorporan en el prospecto de emisión del Programa de Títulos Participativos y en el contrato de fiducia.
Límite por arrendatario: Los ingresos provenientes de un arrendatario y de sus sociedades relacionadas no pueden exceder el 40% de los ingresos anuales del Patrimonio Autónomo. Asimismo, el valor de los activos arrendados a un arrendatario y a sus sociedades relacionadas no puede exceder el 40% del valor total de los activos del Patrimonio Autónomo.
En la medida en que se han emitido los tramos la diversificación por arrendatario ha aumentado (Gráfico 7 de la ficha técnica) y a marzo de 2015, la concentración en el mayor arrendatario fue de 7,9%.
Límite por tipo de activo: La concentración en cada
una de las diferentes clases de activos inmobiliarios admisibles para invertir no puede superar el 70% del valor total de los activos inmobiliarios del Patrimonio Autónomo ni de los ingresos anuales de este.
Los activos inmobiliarios admisibles para invertir son los siguientes: 1) oficinas en edificios con altas especificaciones de seguridad y calidad; 2) grandes superficies comerciales con un área de construcción de
más de 2.500 m2; 3) bodegas con altas especificaciones
de seguridad y calidad; 4) locales comerciales con un
área de construcción de menos de 2.500 m2; 5) centros
comerciales ubicados en zonas de alta densidad; 6) otros activos comerciales que presenten una rentabilidad esperada atractiva y que permita un mayor nivel de diversificación del portafolio.
Límite por ubicación: El valor de los activos
inmobiliarios ubicados en Bogotá no puede ser superior al 85% del total, mientras que el valor de los bienes inmuebles situados en Medellín y Cali no puede exceder el 50% (en cada ciudad). Asimismo, la concentración en otras zonas del país no puede ser mayor al 30%.
Como observamos en el Gráfico 6 de la ficha técnica, a marzo de 2015, la concentración de los inmuebles ubicados en Bogotá fue de 61%, menor al 70% observado tras la emisión del quinto tramo. A pesar de la alta participación de los ingresos provenientes de las unidades arrendables situadas en dicha ciudad, es importante señalar que los activos localizados allí tienen un alto nivel de valorización y que sus arrendatarios cuentan con una buena calidad crediticia, lo cual
disminuye parcialmente el riesgo asociado con la alta concentración.
Endeudamiento financiero
Según el prospecto de emisión del Programa de Títulos Participativos, el Patrimonio Autónomo puede obtener recursos a través de endeudamiento financiero, con el propósito de realizar mejoras a los activos inmobiliarios, financiar el Fondo de Operación y maximizar el retorno potencial para los inversionistas.
El valor total del endeudamiento financiero de corto plazo no puede exceder el 30% del valor del patrimonio del PEI, mientras que el apalancamiento de largo plazo tiene un límite máximo de 35%; además, el Comité Asesor debe aprobar previamente el endeudamiento.
A marzo de 2015, el PEI hizo uso de su capacidad de endeudamiento por un valor equivalente al 27,8% del valor de su patrimonio.
4. OPORTUNIDADES Y AMENAZAS
Qué podría llevarnos a bajar la calificación:
BRC identificó los siguientes aspectos de mejora y/o seguimiento del PEI y/o de la industria que podrían afectar la calificación actual:
Una disminución importante en los niveles de
rentabilidad de los títulos participativos, ya sea como consecuencia de una menor valorización de los activos inmobiliarios o una afectación sobre los flujos de ingresos por arrendamiento.
La menor diversificación del portafolio de activos
inmobiliarios por ubicación geográfica, tipo de activo o arrendatario.
El deterioro del flujo de caja del PEI, por cualquier
factor asociado con el decrecimiento de los ingresos o el crecimiento de los gastos, que afecte la distribución de rendimientos a los inversionistas de los títulos participativos.
La visita técnica para el proceso de calificación se realizó con la oportunidad suficiente por la disponibilidad de la entidad y la entrega de la información se cumplió en los tiempos previstos y de acuerdo con los requerimientos de
la calificadora. Es necesariomencionar que se ha revisado
la información pública disponible para contrastar con la información entregada por la entidad.
PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS
PROGRAMA DE TÍTULOS PARTICIPATIVOS
5. FICHA TÉCNICA
Calificación:
Administrador Inmobiliario:
Contactos:
Camilo Andrés Pérez Mojica camilo.perez@standardandpoors.com Fecha Última Calificación:
María Soledad Mosquera Ramírez maria.mosquera@standardandpoors.com Seguimiento a:
Títulos de Participación Inmobiliaria i AAA
$ 8.150,9
Crecimiento Anual del valor del título 3,74%
Crecimiento Semestral del valor del título 2,52%
Tabla 2: Concentración en los Cinco Mayores Arrendatarios
Arrendatario Tramo I y II Nov 07 Tramo I, II y III Nov 09 III, IV Mar 12Tramo I, II,
Tramo I, II, III, IV, V Ago
13
Tramo I, II, III, IV, V, VI a Mar./15*
Rentabilidad Primero 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 7,9%
Volatilidad Segundo 23,2% 12,6% 10,5% 10,4% 7,5%
Tercero 26,4% 14,7% 9,2% 9,1% 6,6%
Cuarto 0,0% 0,0% 8,4% 8,3% 6,0%
Rentabilidad Quinto 0,0% 0,0% 5,2% 5,2% 5,2%
Volatilidad Total 49,7% 27,3% 33,3% 33,0% 33,2%
Página 1 de 2
11,66% 11,48% 11,43% 0,0%
0,22% 0,06% 0,05% 58,7%
58,7%
BENCHMARK /2 Anual Semestre Trimestre 0,0%
13,76% 13,65% 13,65% 0,0%
0,12% 0,01% 0,01% 0,0%
Tabla 1: Desempeño Financiero
VEHICULO DE INVERSIÓN /1 Anual Semestre Trimestre Tramo I Mar 07
EVOLUCIÓN DEL TÍTULO
Recursos Administrados y Rentabilidad Obtenida
Valor en miles al: 31 de marzo de 2015
Gráfico 1. Valor del Título Gráfico 3. Valor de la Unidad
12 de junio de 2015 31 de marzo de 2015
DEFINICIÓN DE LA CALIFICACIÓN Gráfico 2. Evolución rentabilidad acumulada vs benchmark (serie mensual) /3
La calificación i AAA indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados y recuperar el capital es sumamente alta por la calidad y características de los activos subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones de arrendamiento.
CALIFICACIÓN DE TÍTULOS DE PARTICIPACIÓN INMOBILIARIA
PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI)
i AAA
Terranum Inversión S. A. S. Agente de Manejo: Fiduciaria Corficolombiana S. A.
12% 14% 16% 18%
jul-10 feb-11 sep-11 abr-12 nov-12 jun-13 ene-14 ago-14 mar-15
IPC + 10%E.A. (Acumulado) Rentabilidad Acumulada del Portafolio IPC + 9%E.A. (Acumulado)
7.000 8.000 9.000 10.000 11.000 12.000 13.000 14.000
jul-10 feb-11 sep-11 abr-12 nov-12 jun-13 ene-14 ago-14 mar-15 $ Miles
6.000 6.500 7.000 7.500 8.000
jul-10 feb-11 sep-11 abr-12 nov-12 jun-13 ene-14 ago-14 mar-15 $Miles
1/ Rentabilidad acumulada E.A Periodo Semestre: Últimos 6 meses calendario corrido a partir de la fecha de seguimiento. 2/Grupo comparable establecido por BRC de características similares en el mercado.
3/ El benckmark de IPC + 9% aplica para los inversionistas que adquieran participaciones del quinto tramo en adelante. El IPC +10% se mantiene para los inversionistas de los tramos anteriores al quinto. * Participaciones dentro de esta clasificación incluyen activos inmobiliarios pendientes por titularizar.
PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS
PROGRAMA DE TÍTULOS PARTICIPATIVOS
Calificación:
Administrador Inmobiliario:
Contactos:
Camilo Andrés Pérez Mojica camilo.perez@standardandpoors.com Fecha Última Calificación:
María Soledad Mosquera Ramírez maria.mosquera@standardandpoors.com Seguimiento a:
Tabla 3. Concentración de inversionistas
Tabla 4. Retornos ajustados por nivel de riesgo
Página 2 de 2 Gráfico 6. Composición por ubicación
Gráfico 7. Composición por arrendatario
Gráfico 8. Composición por inversionista Gráfico 5. Distribución de vencimiento de contratos
Beta /5 - 0,46 0,51 Correlación con rent.
objetivo /6 - 0,40 0,30
mar-15 26,2% 71,9%
12 MESES A MAR./14 12 MESES A MAR./15
Information Ratio /4 1,98 0,69
dic-13 21,2% 74,2%
dic-14 26,2% 74,2%
12 de junio de 2015 31 de marzo de 2015
Gráfico 4. Composición por tipo de activo
Fecha Concentración Mayor Adherente Concentración 10 Mayores
CALIFICACIÓN DE TÍTULOS DE PARTICIPACIÓN INMOBILIARIA
PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI)
i AAA
Terranum Inversión S. A. S. Agente de Manejo: Fiduciaria Corficolombiana S. A.
0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16%
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 Dic./14 Abr./15
8% 23%
13% 10% 10% 8%
59% 26%
15% 9%0% 9%0% 7%6%
41% 36%
57% 54% 54% 49%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Tramo I Mar 07 Tramo I y II Nov 07 Tramo I, II y III Nov 09
Tramo I, II, III, IV Mar 12
Tramo I, II, III, IV, V Ago 13
Tramo I, II, III, IV, V, VI Mar./15*
Pacific Rubiales Banco Corpbanca/Helm Bank Almacenes Éxito Siemens
Isagen Carvajal Suppla Ciplas
Hewlett Packard Alfacer Otros
55% 71% 69%
75% 70% 61%
45% 30% 21% 17% 22%
19% 9%
10% 8% 8% 5%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Tramo I Mar 07 Tramo I y II Nov 07 Tramo I, II y III Nov 09
Tramo I, II, III, IV Mar 12
Tramo I, II, III, IV, V Ago 13
Tramo I, II, III, IV, V, VI Mar./15*
Bogotá Medellín Alrededores Bogotá Cali Barranquilla Manizales
88% 87% 72%
63% 62% 59%
13%
14% 16% 28%
3% 4% 4%
7% 7%
8%
8% 10% 10% 16% 15% 6%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Tramo I Mar 07 Tramo I y II Nov 07
Tramo I, II y III Nov 09
Tramo I, II, III, IV Mar 12
Tramo I, II, III, IV, V Dic 13
Tramo I, II, III, IV, V, VI Mar./15* Fondos de pensiones y cesantías Individual Aseguradora Otros
22% 23% 25% 20% 22% 19%
36% 28% 16% 18% 39% 17% 8% 6% 6% 4% 20% 11% 7% 18% 19% 13% 14% 34% 16% 22% 34% 38% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Tramo I Mar 07 Tramo I y II Nov 07 Tramo I, II y III Nov 09
Tramo I, II, III, IV Mar 12
Tramo I, II, III, IV, V Ago 13
Tramo I, II, III, IV, V, VI Mar./15*
Bodega Centro Comercial Gran Superficie Locales Comerciales Oficinas Multi-arrendatario Sede Corporativa
4/ Information ratio: mide la rentabilidad extra obtenida por el vehículo de inversión como consecuencia de la habilidad del gestor con relación al mercado, teniendo en cuenta la volatilidad del exceso de los retornos sobre el Benchmark. Cuánto más grande es el indicador implica un mayor
retorno que su tasa objetivo con una volatilidad menor.
5/ Beta: mide la volatilidad relativa (el riesgo) del vehículo, siendo 1 la volatilidad de la rentabilidad objetivo. Un beta superior a 1 significa que el portafolio tiene una volatilidad mayor que su Benchmark. Un beta inferior a 1 implica que el portafolio es menos volátil que su rentabilidad objetivo. 6/ Correlación: Relación recíproca o medida de asociación lineal entre el valor de la unidad del PEI y la rentabilidad objetivo.
* Participaciones dentro de esta clasificación incluyen activos inmobiliarios pendientes por titularizar.
PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS
PROGRAMA DE TÍTULOS PARTICIPATIVOS
CALIFICACIONES DE TÍTULOS DE PARTICIPACIÓN INMOBILIARIA
Las escalas entre i AA e i CC pueden tener un signo (+) o (-), que indica si la calificación se aproxima a la categoría inmediatamente superior o inferior, respectivamente.
◘ Grado de inversión
ESCALA DEFINICIÓN
i AAA La calificación i AAA indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados y recuperar el capital es sumamente alta por la calidad y características de los activos subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones de arrendamiento.
i AA
La calificación i AA indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados es muy alta por la calidad y características de los activos subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones de arrendamiento. No obstante, los rendimientos de los títulos con esta calificación podrían ser vulnerables ante acontecimientos adversos en comparación con aquellos calificados en la máxima categoría.
i A
La calificación i A indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados y recuperar el capital es alta por la calidad y características de los activos subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones de arrendamiento. No obstante, los rendimientos de los títulos con esta calificación podrían ser más vulnerables ante acontecimientos adversos en comparación con aquellos calificados en categorías superiores.
i BBB
La calificación i BBB indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados y recuperar el capital es aceptable por la calidad y características de los activos subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones de arrendamiento. Sin embargo, los rendimientos de los títulos con esta calificación son más vulnerables ante acontecimientos adversos en comparación con aquellos calificados en categorías superiores.
◘ Grado de no inversión o alto riesgo
ESCALA DEFINICIÓN
i BB
La calificación i BB indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados y recuperar el capital es limitada por la calidad y características de los activos subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones de arrendamiento.
i B La calificación i B indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados y recuperar el capital es baja por la calidad y características de los activos subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones de arrendamiento.
i CCC
La calificación i CCC indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados y recuperar el capital es muy baja por la calidad y características de los activos subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones de arrendamiento.
i CC La calificación i CC indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados y recuperar el capital es sumamente baja por la calidad y características de los activos subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones de arrendamiento.
E La calificación E indica que BRC Investor Services no cuenta con la información suficiente para calificar.
6.
MIEMBROS DEL COMITÉ TÉCNICO
Las hojas de vida de los miembros del Comité Técnico de Calificación se encuentran disponibles en nuestra página web
