Títulos Participativos PATRIMONIO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS - PEI i –AA+

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sgarcia@brc.com.co Martha Lucía Muñoz Ramírez

mlmunoz@brc.com.co

Acta de Comité Técnico No.:44 Fecha de Comité Técnico: 12 de Octubre de 2007

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PATRIMONIO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS – PEI

ADMINISTRADO POR ESTRATEGIAS CORPORATIVAS S. A.

1era Revisión Periódica Tramo Uno y Calificación Inicial Tramo dos

BRC INVESTOR SERVICES S. A.

Títulos Participativos

PATRIMONIO ESTRATEGIAS

INMOBILIARIAS - PEI

i –AA+

Cifras a Octubre de 2007:

Valor Total de la emisión: $500.000 millones

Número de propiedades que componen el tramo uno y dos del patrimonio: 30 (Consolidados en 10 grupos de activos).

HISTORIA DE LA CALIFICACION:

Calificación inicial diciembre /06: i-AA+

La información contenida en este documento se basa en el modelo de proyección financiera elaborado por Estrategias Corporativas S. A, el contrato de fiducia, el prospecto de colocación y demás información remitida por parte de Estrategias Corporativas S. A. en su condición de Administrador Inmobiliario y de Fiduciaria Corficolombiana S. A. en su condición de Agente de Manejo.

Títulos: Títulos participativos

Ley de Circulación: Nominativos

Emisor: Patrimonio Estrategias Inmobiliarias - PEI

Originador: Estrategias Corporativas S. A.

Administrador Inmobiliario: Estrategias Inmobiliarias EC S. A.

Monto: Hasta $500.000 millones

Tramos: Varios tramos, todos emitidos bajo las mismas condiciones

(Títulos fungibles)

Valor tramo 1: $107.605 millones

Valor tramo 2: $127.555 millones

Valor nominal: $4.960.000 cada título. La inversión mínima será de 10

títulos.

Plazo: 99 años prorrogables

Rentabilidad: La rentabilidad de los títulos estará dada básicamente por

los ingresos derivados del arrendamiento de los activos inmobiliarios y de la valorización o desvalorización de los mismos.

Readquisición de títulos: Los inversionistas tendrán la opción de venderle al

patrimonio autónomo hasta el 10% de los títulos que hayan adquirido y mantenido durante un periodo superior a 10 años consecutivos e ininterrumpidos, contados a partir de la fecha de adquisición, de acuerdo con los términos del prospecto de colocación.

Periodicidad de pago de rendimientos: Semestral

Agente de manejo: Fiduciaria Corficolombiana S. A. (antes Fiduvallle)

Representante legal de los tenedores: Fiduciaria Colmena S. A.

Asesor Legal: Brigard & Urrutia Abogados

Bolsa de Valores: Bolsa de Valores de Colombia – BVC

Administrador del programa de emisión: Depósito Centralizado de Valores de Colombia S. A. DECEVAL Destinatarios del programa: Inversionistas calificados autorizados por la resolución 400

de 1995 de la Superintendencia de Valores (Ahora Superintendencia Financiera) para invertir en el segundo mercado.

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Una calificación de riesgo emitida por BRC INVESTOR SERVICES S.A.- Sociedad Calificadora de Valores- es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una recomendación para comprar, vender o mantener una inversión determinada y/o un valor, ni implica una garantía de pago del título sino una evaluación sobre la probabilidad de que el capital del mismo y sus rendimientos sean cancelados oportunamente. La información contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas; por ello no asumimos responsabilidad por errores, omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.

Página 3 de 8 1. Fundamentos de la calificación

La calificación de i-AA+ (doble A más) en grado de inversión otorgada a los Títulos del Patrimonio Estrategias Inmobiliarias, es la segunda mejor calificación, e indica que los títulos calificados en esta categoría ofrecen una alta calidad, sin embargo ésta puede ser ligeramente afectada por condiciones económicas cambiantes. El signo positivo indica que la calificación se aproxima a la categoría inmediatamente superior.

La calificación otorgada1 a los Títulos Estrategias Inmobiliarias se encuentra fundamentada en lacalidad de los activos que componen el portafolio de inversiones (que aumenta su potencial de valorización y mitiga las tasas de vacancia); en la estabilidad del flujo de caja dada la alta calidad crediticia de los arrendatarios y las bajas tasas de vacancia presentadas por los activos; en la diversificación y políticas claras de inversión en cuanto a ubicación, tipo de activo y concentración por arrendatario de las propiedades; y finalmente en la experiencia de todas las partes involucradas en el proceso: Comité Asesor (Miembros Independientes), Agente Estructurador y Administrador inmobiliario (Estrategias Corporativas S. A.), operador Inmobiliario (Raíz S. A.) y Agente de Manejo (Fiduciaria Corficolombiana).

Actualmente, el Administrador Inmobiliario ha firmado contratos de compraventa de nuevos activos por un valor de $120.287 millones, a partir de los cuales se emitirá el segundo tramo del vehículo. Las fortalezas presentadas en el primer tramo se mantienen, se han evidenciado y algunas de ellas han mejorado. En el caso de la composición del portafolio de inversiones, con la entrada de los activos del segundo tramo se presenta una mayor diversificación en todos los aspectos, especialmente en la distribución por arrendatarios. Adicionalmente, los nuevos activos a ser adquiridos, mantienen las características de calidad (en términos de ubicación y especificaciones técnicas) de las propiedades del primer tramo preservando de esta manera el potencial de valorización del PEI. Así mismo, se mantiene la calidad crediticia de los arrendatarios, siendo todas importantes compañías multinacionales o locales.

1 La presente calificación incorpora todos los elementos

analizados en el primer tramo y aquellos nuevos aspectos del segundo tramo.

La rentabilidad anual de los Títulos Estrategias Inmobiliarias estimada al inicio de la operación era de 15,5%. E.A.; al 30 de septiembre de 2007 la rentabilidad era de 16,5% sin incluir la distribución de rendimientos realizada en el mes de agosto de 2007 por un valor de $3.227,6 millones ($149.975 por título), con lo que se obtiene una rentabilidad consolidada de 19,5%. Los rendimientos distribuibles fueron superiores a los proyectados debido a ahorros en impuestos, en gastos notariales y en gastos de seguros al momento de la emisión, rubros que sin embargo no determinan la rentabilidad obtenida.

Durante los siete primeros meses de operación (Febrero – Septiembre de 2007) el Comité Asesor se ha reunido 9 veces. De acuerdo con las actas de las de las reuniones se evidencia el cumplimiento tanto de sus funciones como las del Administrador Inmobiliario en el manejo de la política de inversiones y en los aspectos operativos. Igualmente, Raíz (Operador inmobiliario) ha presentado los informes del estado de los inmuebles y ha cumplido con el pago de todas las obligaciones de las propiedades.

Algunos de los riesgos planteados durante la calificación inicial fueron la incertidumbre de la demanda de esta clase de títulos por parte de los inversionistas (dado que si no eran demandados no se podrían cumplir las políticas de diversificación) y la liquidez secundaria de los mismos (ya que si no tenían liquidez secundaria los inversionistas no podrían recuperar su capital). La demanda del primer tramo fue de 4,53 veces el valor de la emisión y a agosto de 2007 el monto negociado de los títulos en el mercado secundario era de 2,07 veces.

Cabe anotar que el Patrimonio Estrategias Inmobiliarias, en su calidad de Real Estate Investment Trust - REIT presenta amplias diferencias con las anteriores titularizaciones de activos inmobiliarios realizadas en Colombia, situación que es reflejada en la alta calificación obtenida en la escala de calificación de Títulos de Participación Inmobiliaria. En primer lugar, la mayoría de las titularizaciones comprenden como activo subyacente un número limitado de activos (usualmente una o dos propiedades), lo que reduce la posibilidad de recibir flujos de ingresos estables por la mayor dependencia al comportamiento y suerte de un número de activos reducido, de una locación determinada y de un número limitado de arrendatarios.

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Una calificación de riesgo emitida por BRC INVESTOR SERVICES S.A.- Sociedad Calificadora de Valores- es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una recomendación para comprar, vender o mantener una inversión determinada y/o un valor, ni implica una garantía de pago del título sino una evaluación sobre la probabilidad de que el capital del mismo y sus rendimientos sean cancelados oportunamente. La información contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas; por ello no asumimos responsabilidad por errores, omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.

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por ubicación geográfica, por arrendatario y por términos de los contratos de arrendamiento, mitiga la ocurrencia de situaciones adversas sobre cualquiera de las propiedades (incluyendo vacancias), garantizando una mayor estabilidad y sostenibilidad del flujo de recursos en el tiempo, lo que a su vez determina los rendimientos a ser distribuidos a los inversionistas.

De otro lado, la mayoría de titularizaciones inmobiliarias cuentan con un plazo determinado, lo que imprime un componente de riesgo de liquidez y de mercado en la medida en que el momento de venta del activo puede coincidir con un ciclo a la baja del mercado inmobiliario. Adicionalmente (y dada su naturaleza), la liquidez de algunos de los activos titularizados es limitada, lo que puede originar que el precio de venta sea presionado a la baja resultando esto en una menor rentabilidad para los inversionistas. En el caso del PEI, al existir un horizonte de tiempo de 99 años prorrogables por otros 99, se mitiga el riesgo de mercado al no haber límites de tiempo para liquidar los activos, buscando entonces las condiciones adecuadas en el mercado.

Directamente relacionado con el punto anterior, se encuentra la presencia de un Administrador Inmobiliario permanente (Estrategias Corporativas S.A.), quién además de tener amplia experiencia en el sector inmobiliario local e internacional, cuenta con personal de dedicación exclusiva para el manejo del PEI, lo que incluye el análisis de potenciales activos a ser adquiridos (o vendidos), evaluación del mercado inmobiliario, desarrollo y cumplimiento de la política de riesgo crediticio de los arrendatarios, presentación de informes al comité asesor y verificación de las labores del operador inmobiliario. Esta figura, al igual que la participación de un Comité Asesor Independiente, no se encuentra presente en las anteriores emisiones de títulos inmobiliarios, lo que reduce su dinamismo y capacidad de reacción ante potenciales riesgos u oportunidades. Así mismo, le da al PEI una ventaja en términos de control, supervisión, planeación y Gobierno Corporativo.

El establecimiento de una política clara y definida de seguimiento al riesgo crediticio de los arrendatarios elaborada y cumplida por los miembros de Estrategias Corporativas, quienes tienen amplia experiencia en el análisis financiero (dada su trayectoria en el segmento de banca de inversión, y particularmente en el área de Fusiones y Adquisiciones) y el control y supervisión de los resultados por parte del Comité Asesor, constituye una fortaleza del Patrimonio

Estrategias Inmobiliarias en comparación con otras estructuras basadas en bienes raíces como activos subyacentes.

La inclusión de un operador inmobiliario profesional y especializado, le brinda al PEI un elemento de seguimiento preciso y continuo, a través del cual es posible identificar la situación física real de los inmuebles, estar al día en todas las obligaciones de los mismos (servicios, administración, impuestos, etc.) y proponer y realizar (si es el caso) las reparaciones pertinentes, para de esta manera mantener el buen estado de las propiedades.

La presencia de un código de Buen Gobierno del Administrador Inmobiliario, la divulgación de la información en forma clara y oportuna para los inversionistas a través de la página de Internet del PEI, le brinda al tenedor del título mayores elementos de seguimiento de su inversión, con lo que le facilita la toma de decisiones.

A pesar de las fortalezas evidenciadas por el PEI durante los siete primeros meses de operación, aún es necesario observar la evolución de los retornos, de la liquidez secundaria y de la rentabilidad de los títulos durante un periodo más extenso, factor que cobra especial relevancia ante la próxima salida al mercado de nuevos tramos. No obstante lo anterior, cabe anotar que ante el sostenimiento o mejoramiento consistente de las condiciones mostradas por el patrimonio Estrategias Inmobiliarias, éste podrá acceder a la máxima calificación en la escala de títulos de participación inmobiliaria de BRC Investor Services.

2. Análisis DOFA

Debilidades

9 Información histórica inexistente sobre evolución y sostenibilidad de los retornos de Vehículos de inversión inmobiliaria en el mercado colombiano, y de un portafolio de referencia (benchmark).

Oportunidades

9 Expansión del vehículo a través de sus tramos adicionales y la ampliación de la emisión total, hacia un portafolio con un grado de diversificación superior.

9 Rentabilidades superiores a las actuales proyectadas dadas las condiciones del mercado. 9 Desarrollo de un mercado secundario para este

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Una calificación de riesgo emitida por BRC INVESTOR SERVICES S.A.- Sociedad Calificadora de Valores- es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una recomendación para comprar, vender o mantener una inversión determinada y/o un valor, ni implica una garantía de pago del título sino una evaluación sobre la probabilidad de que el capital del mismo y sus rendimientos sean cancelados oportunamente. La información contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas; por ello no asumimos responsabilidad por errores, omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.

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9 Excelente calidad de los activos que componen el tramo uno y dos del PEI.

9 Calidad crediticia de las compañías arrendatarias de los predios.

9 Diversificación del portafolio de inversiones. 9 Estructura de los contratos de arrendamiento. 9 Amplia experiencia y trayectoria de los

administradores del Patrimonio Autónomo. 9 Plazo indefinido del PEI: 99 años prorrogables.

Amenazas

9 Condiciones adversas del mercado inmobiliario comercial: desvalorización de las propiedades y aumento de las tasas de vacancia.

9 Deterioro de la calidad crediticia de los arrendatarios.

9 Incertidumbre en las variables que afectan el mercado inmobiliario.

3. Estructura y descripción de la emisión

La consecución de los recursos para la constitución del Patrimonio Estrategias Inmobiliarias se inicia con la emisión de títulos respaldados por los derechos y obligaciones de los contratos de promesa de compraventa de los activos inmobiliarios previamente firmados con los propietarios de los bienes. El patrimonio autónomo únicamente comprará aquellas propiedades que ya se encuentren arrendadas (en caso contrario deberá contar con la aprobación del comité asesor) condición que busca garantizar la estabilidad de los ingresos una vez se haya realizado la inversión en el activo.

Con los recursos provenientes de la emisión se ejecutan los contratos de compra venta, y los activos pasan a ser propiedad del patrimonio autónomo, estos inmuebles constituyen el portafolio de inversiones que conforma el PEI y son administrados por un operador profesional que se encarga de todos los procesos operativos asociados al mantenimiento y funcionamiento de las instalaciones (vigilancia, aseo, administración, pago de impuestos entre otros).

Con la titularidad de los bienes, el patrimonio autónomo recibe como principal ingreso las rentas de las mencionadas propiedades, las cuales se traducirán luego de cancelar todos los costos y gastos de emisión, administración y operación, en la parte principal de los rendimientos distribuibles, que a su vez, junto con la valorización o desvalorización de los activos, determinarán la rentabilidad de los inversionistas.

4. Desempeño Financiero de la titularización

El día 27 de Febrero de 2007 se colocó en el mercado colombiano el total del primer tramo de la emisión del Patrimonio Estrategias Inmobiliarias (PEI) por un monto de $107.605 millones, siendo demandado por el mercado en 4,53 veces. Los principales inversionistas del título fueron los fondos de pensiones y cesantías con una participación del 88%, mientras que otros inversionistas (aseguradores, sector real, inversionistas extranjeros) obtuvieron el 12% restante.

A Agosto de 2007, el valor negociado de los títulos en el mercado secundario había sido de 2,07 veces el valor de la emisión ($228.569 millones), para un total de 44.616 títulos negociados en 74 operaciones por un valor promedio de $3.089 millones cada una.

Durante los primeros 7 meses de funcionamiento del PEI (Marzo-Septiembre de 2007) los resultados obtenidos en términos de utilidad, Ebitda y flujo de caja han estado por encima de lo presupuestado (tabla 1) debido a menores gastos registrados al momento de la emisión, específicamente por menor valor de impuestos, de gastos de escrituración y registro y de las pólizas de seguro, que se obtuvieron a través de una negociación global para todos los activos del portafolio.

Tabla 1 – Ejecución presupuestal

(En millones de $) Ejecutado PPTO % Ejecución

Ingresos Brutos 3.808 3.819 99,71% -Vacancias - - 100,00% Ingresos Netos 3.808 3.819 99,71% Utilidad Operativa 2.161 1.683 128,46% Utilidad Neta (B) 2.367 1.744 135,71% EBITDA 3.430 2.980 115,10% Rendimientos Financieros Operativos 205 61 334,50% Flujo de Operación 3.636 3.042 119,53% Fuente: Estrategias Corporativas. Corresponde al periodo acumulado marzo – septiembre de 2007.

Los ingresos por concepto de arrendamiento presentaron una ejecución del 99,71%, mientras que los ingresos financieros fueron ampliamente superiores ya que se habían presupuestado tasas de rendimiento más conservadoras. A futuro no se prevén gastos diferentes a los inherentes a los inmuebles (impuestos prediales, seguros, etc.) y a los gastos de la titularización (administrador, fiduciaria, calificadora, etc.).

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Una calificación de riesgo emitida por BRC INVESTOR SERVICES S.A.- Sociedad Calificadora de Valores- es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una recomendación para comprar, vender o mantener una inversión determinada y/o un valor, ni implica una garantía de pago del título sino una evaluación sobre la probabilidad de que el capital del mismo y sus rendimientos sean cancelados oportunamente. La información contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas; por ello no asumimos responsabilidad por errores, omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.

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de Agosto, con la cual la rentabilidad alcanza el 19,5%2:

Gráfico 1 -Rentabilidad desde el inicio del PEI

10,0% 11,0% 12,0% 13,0% 14,0% 15,0% 16,0% 17,0% 18,0% 19,0%

07/0 3/20

07

21/03 /200

7

04/0 4/2007

18/0 4/20

07

02/0 5/20

07

16/05 /2007

30/0 5/20

07

13/06 /200

7

27/06 /2007

11/07 /2007

25/0 7/2007

08/0 8/20

07

22/0 8/20

07

Fuente: Estrategias Corporativas S. A. No incluye rentabilidad por distribución de rendimientos.

En el Gráfico 1 se aprecian caídas específicas en algunos momentos, las cuales corresponden al pago de gastos de la titularización como escrituración, impuestos, entre otros. La caída más pronunciada corresponde al primer pago de rendimientos realizado el día 15 de agosto3.

Recientemente el Patrimonio Estrategias Inmobiliarias contrató un crédito por $5.300 millones para dar un anticipo de la promesa de compra venta de las oficinas del WBP con el objetivo de adquirirlas para el segundo tramo. Una vez colocados los títulos en el mercado, el crédito sería cancelado con los recursos recaudados. Cabe anotar que de acuerdo al contrato de fiducia el PEI tiene la capacidad de endeudarse hasta en 35% del valor del patrimonio (equivalente a $71.538 millones con el segundo tramo incluido). El endeudamiento siempre ha estado presente en las estrategias del Administrador ya que permitiría aumentar la rentabilidad de los inversionistas.

5. Composición y límites de concentración del portafolio de inversiones.

El prospecto de emisión y el contrato de fiducia estipulan los siguientes límites en la distribución del portafolio, los cuales deben ser cumplidos en un plazo no superior a 24 meses (2 años) a partir de la fecha de emisión (Febrero de 2007):

9 Límite por Arrendatario: Un arrendatario y sus sociedades relacionadas no podrá exceder el 40% del Valor Promedio del Patrimonio

2 Tanto la rentabilidad estimada como la alcanzada incluyen

valorización de los activos.

3 La rentabilidad del PEI se asemeja a la rentabilidad de una

acción, en dónde los rendimientos son acumulados hasta el momento de su distribución.

Autónomo o de sus ingresos en un año calendario.

9 Límite por tipo de activo (Grandes Superficies, Bodegas, Oficinas, etc.): La concentración en un tipo de activo no podrá exceder el 70% del valor del patrimonio o de sus ingresos.

9 Límite por ubicación: 70% en Bogotá, 50% en Medellín y Cali y 30% en otras ciudades.

Recientemente el Patrimonio Estrategias Inmobiliarias ha firmado los contratos de promesa de compraventa de una bodega, un paquete de locales comerciales, dos centros corporativos, varias oficinas y algunas sucursales bancarias, las cuales constituyen el segundo tramo del PEI:

Tabla 2 – Activos del Segundo Tramo

Propiedad Tipo de Propiedad Ubicación Arrendatario Término del Contrato (Años)

%Part. Dentro del total del PEI

CIPLAS Bodegas Bogota Ciplas 18,0 13,57%

Locales Comerciales Las Américas Loc. Comercial Bogota Varios 2,5 8,23% Centro Corporativo Banco de Crédito Oficinas Bogota Banco de Crédito 10,0 17,32% Sucursal Bogota Banco de Crédito Loc. Comercial Bogota Banco de Crédito 10,0 4,13% Oficinas Poblado Banco de Crédito Oficinas Medellín Banco de Crédito 10,0 0,67% Sucursal Poblado Banco de Crédito Loc. Comercial Medellín Banco de Crédito 10,0 0,94%

Oficinas WBP Oficinas Bogota Varios 2,0 2,18%

Centro Corporativo Deloitte Oficinas Bogota Deloitte 16,0 5,29% Fuente: Estrategias Corporativas S. A.

Las propiedades a ser adquiridas muestran altas especificaciones técnicas y de ubicación con lo que se mantiene el potencial de valorización de las mismas, una mayor permanencia por parte de sus arrendatarios y una mayor probabilidad de arrendamiento ante una eventual vacancia. La compra de los inmuebles ha sido previamente analizada y autorizada por parte del Comité Asesor conforme se encuentra estipulado en el prospecto de emisión y el contrato de Fiducia.

Cabe anotar, que el Administrador inmobiliario (Estrategias Corporativas) realizó un esfuerzo de negociación con lo que logró un valor de compra inferior al avalúo comercial de los inmuebles, factor que representa una valorización inmediata para los inversionistas del PEI, tal como ocurrió con el tramo 1.

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Una calificación de riesgo emitida por BRC INVESTOR SERVICES S.A.- Sociedad Calificadora de Valores- es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una recomendación para comprar, vender o mantener una inversión determinada y/o un valor, ni implica una garantía de pago del título sino una evaluación sobre la probabilidad de que el capital del mismo y sus rendimientos sean cancelados oportunamente. La información contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas; por ello no asumimos responsabilidad por errores, omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.

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Gráfico 2 – Distribución del portafolio de inversiones por tipo de activo.

18,9%

40% 39,7%

30% 8%

24,1% 22%

17,2%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Primer y Segundo Tramo Primer Tramo

Grandes Superficies Oficinas Locales Comerciales Bodegas Fuente: Estrategias Corporativas S. A.

Gráfico 3 – Distribución del portafolio de inversiones por arrendatario

29,5%

61,9% 7,4%

15,6%

5,5%

11,5%

13,6% 8,2% 23,1% 5,3%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Primer y Segundo tramo Primer Tramo

Otros Deloitte Banco de Crédito Locales Comerciales las Américas Ciplas Seguros del Estado Cinemark CEET Exito

Fuente: Estrategias Corporativas S. A.

Gráfico 4 – Distribución del portafolio de inversiones por ciudad

76%

52% 24%

48%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Portafolio Total Primer Tramo Bogotá Medellín

Fuente: Estrategias Corporativas S. A.

La estrategia de estructuración y colocación de los tramos siguientes está enmarcada en dos aspectos fundamentales: el cumplimiento de los límites de concentración y el aprovechamiento de oportunidades comerciales. De esta manera, es probable que el tercer tramo tenga un enfoque hacia la adquisición de activos en ciudades diferentes a Bogotá (principalmente Medellín y Cali). En cuanto al tipo de activo, podría ser cualquiera, ya que en este momento se esta cumpliendo con los límites para

este aspecto por lo que la clase de inmueble a ser adquirido corresponderá a las oportunidades identificadas por el Administrador Inmobiliario y aprobadas por el Comité Asesor.

6. Estabilidad y generación de flujo de caja

La estabilidad del flujo de caja de la titularización depende principalmente de la calidad crediticia de los arrendatarios y de su diversificación, de los plazos de terminación de los contratos de arrendamiento y de los niveles de vacancia de las propiedades.

Para el control del riesgo crediticio, Estrategias Corporativas diseñó una política de seguimiento la cual determina en primera instancia si la compañía arrendataria se encuentra o no calificada y si está en grado de inversión o especulación (escala internacional). Si la firma se encuentra calificada en grado de inversión por parte de una reconocida Agencia Calificadora no se toman medidas adicionales. Si por el contrario no se encuentra calificada o se encuentra en grado de especulación, el Administrador Inmobiliario procede a realizar un seguimiento trimestral de los principales indicadores financieros para determinar si éstos se encuentran en los niveles de alarma (previamente establecidos) y de ser así trasmitirle dichos resultados al Comité Asesor quién decidirá las acciones pertinentes a tomar4.

BRC ha tenido acceso a los informes de riesgo crediticio presentados por Estrategias Corporativas al Comité Asesor en donde se evidencia el adecuado cumplimiento de la política, así como la no presencia de indicadores en los niveles de alarma para ninguno de los arrendatarios.

A continuación se presentan las calificaciones disponibles de los arrendatarios, así como su participación dentro del total del portafolio:

Tabla 3 –Calificaciones Arrendatarios

Arrendatario % Participación

Calificación

escala local

Calificación escala internacional

Agencia Calificadora

Exito 29,51% AAA ND Duff & Phelps de Colombia

CEET 7,42% ND ND

Cinemark 3,95% ND B+ Standard & Poor's (S&P)

Seguros del Estado 5,47% ND ND

Ciplas 13,57% ND ND

Varios (Locales) 8,23% ND ND

Banco de Crédito 23,05% AA+ / BRC1+ BRC Investor Services

Deloitte 5,29% ND ND

Otros 3,51% ND ND

Fuente: Agencias Calificadoras.

4 Este análisis no aplica para los arrendatarios que representan

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Una calificación de riesgo emitida por BRC INVESTOR SERVICES S.A.- Sociedad Calificadora de Valores- es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una recomendación para comprar, vender o mantener una inversión determinada y/o un valor, ni implica una garantía de pago del título sino una evaluación sobre la probabilidad de que el capital del mismo y sus rendimientos sean cancelados oportunamente. La información contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas; por ello no asumimos responsabilidad por errores, omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.

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Durante los primeros 7 meses de operación del PEI (marzo – septiembre de 2007) todos los arrendatarios han cancelado oportunamente los cánones de arrendamiento al Patrimonio Autónomo.

El término de los contratos de arrendamiento de las propiedades se encuentra distribuido desde uno hasta veinte años, siendo especialmente notable que cerca del 70% de los contratos tienen un plazo superior a 10 años (Gráfico 5). Con la entrada de los activos del segundo la duración promedio de los contratos es de 13,2.

Gráfico 5 - Distribución del portafolio de inversiones por vencimientos de los contratos de arrendamientos

2,2% 8,2%

1,3% 7,4%

23,1%

3,9% 5,3%

10,6% 13,6%

18,9%

5,5%

0,0% 5,0% 10,0% 15,0% 20,0% 25,0%

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21

Fuente: Estrategias Corporativas S. A. Año 1 corresponde al año 2007.

La vacancia actual de los activos del PEI es de 0%. Es importante resaltar que todos los contratos de arrendamiento tienen cláusulas penales de desistimiento y de renovación automática a menos que el arrendatario le comunique al Administrador su intensión de no renovar el contrato con un año de anticipación.

7. Aspectos administrativos y operacionales

De acuerdo con la información registrada en las actas del Comité Asesor, presentaciones del Administrador Inmobiliario y reportes del operador inmobiliario, todas las partes del vehículo han cumplido en la

manera prevista en el prospecto de colocación y en el contrato de fiducia con sus labores y funciones en el control, supervisión, administración, seguimiento y operación de los activos inmobiliarios y de las actividades relacionadas.

Adicionalmente al cumplimiento apropiado de las funciones de cada una de las partes del proceso, el Administrador Inmobiliario adquirió un software especializado para el manejo de REITs (Argus) el cual es a nivel mundial el programa más usado para la valoración, manejo de portafolio, presupuesto y proyecciones de vehículos de inversión inmobiliaria. El manejo de este programa y su adaptación al PEI fue realizado por el Gerente Inmobiliario quien tiene amplia experiencia dada su participación en procesos similares en los Estados Unidos.

El Operador Inmobiliario (Raíz S. A.) cuenta también con un software especializado el cual le permite conocer en detalle el estado físico de cada uno de los inmuebles basado en estudios previos. Adicionalmente, este programa permite tener en un estado de cuenta en línea las obligaciones por pagar (Servicios, administración, impuestos, etc.) de cada uno de los inmuebles y genera alertas tempranas para evitar vencimientos.

A partir de la emisión del PEI, y conforme con el código de Gobierno Corporativo del Administrador Inmobiliario se creó la página Web del Patrimonio Estrategias Inmobiliarias en donde se publica de manera mensual un informe para los inversionistas de los principales acontecimientos del vehículo (valorización del título, emisión de nuevos tramos, revisión de la calificación, entre otros). Así mismo se encuentran publicadas las características de cada uno de los activos, los reportes de calificación, información de la administradora y las principales noticias del sector inmobiliario.

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