UNIVERSIDAD A U T ~ N O M A METROPOLITANA
IZTAPALAPA
D I V I S I O N CI E N C I A S SO C I A L E S Y HUMANIDADES
SEMINARIO DE INVESTIGACI~N 11
‘6 EL CRÉDITO HIPOTECARIO EN MÉXICO (1988-1996)
ASESOR: MIGUEL ANGEL RAMÍREZ M
PROFESOR
-
INVESTIGADOR TITULAR DEPARTAMENTO DE ECONOMÍA UAMIFECHA :
*
8 de OCTUBRE dex -. ,e..
ALUMNA: SALAZAR RODRÍGUEZ CONC
i \ t
MATRÍCULA: 88335346
j
AGRADECIMIENTOS
A DIOS:
POR SIEMPRE ESTAR CONMIGO Y BRINDARME CADA DIA NUEVAS OPORTUNIDADES
A MI MADRE:
POR DARME LA VIDA, POR CONFIAR Y CREER EN MI, APOYANDO EN TODO MOMENTO MIS METAS, ANHELOS Y POR SIEMPRE BRINDARME MAS DE LO QUE PUDE HABER ESPERADO PARA PODER SER LO QUE SOY.
A MIS HERMANOS:
QUE PARTICIPAN SIEMPRE DE MIS ERRORES Y ACIERTOS
QUE DIA A DIA ME IMPULSA A SEGUIR ADELANTE
BRINDANDOME
su
APOYO, COMPRENSI~N Y C A ~ OA MIS CUÑADOS:
GRACIAS A SU APOY0,CARIÑO Y PALABRAS DE ALIENTO
A COCO Y LA MUÑECA:
GRACIAS POR LOS MOMENTOS DE FELICIDAD Y AMOR QUE ME DAN, SON CORRESPONDIDOS
A CARLOS:
POR SU AMOR Y APOYO EN LOS MOMENTOS DIFICILES POR MI PASO EN LA UNIVERSIDAD
AL
PROFESOR MIGUEL ANGEL:MI ADMIRACIóN Y RESPETO HACIA USTED Y SU LABOR PROFESIONAL. GRACIAS POR SU PACIENCIA
Y APOYO; AMI PASO POR LA UNIVERSIDAD ENCONTRÉ QUE CONTADOS SON LOS PROFESORES BUENOS, SOLAMENTE USTED ES EXCELENTE.
PAGINAS
INTRODUCCI~N
I.. MARCO ANALÍTICO
l . 1 ESTRUCTURA DEL SISTEMA FINANCIERO 1.2 LIBERALIZACIÓN BANCARIA
1.3 PRIVATIZACI~N DE LA BANCA COMERCIAL
11. EL PAPEL DEL CRÉDITO GUBERNAMENTAL
2.1 EL CRÉDITO HIPOTECARIO GUBERNAMENTAL 2.2 ORGANISMOS PúBLICOS DE VIVIENDA
2.3 FINANCIAMIENTO A LA VIVIENDA PúBLICA
III. EL CRÉDITO HIPOTECARIO BANCARIO
13
27
3.1 FINANCIAMIENTO BANCARIO A LA VIVIENDA
3.2 LA CARTERA VENCIDA EN LOS C a D I T O S HIPOTECARIOS BANCARIOS 3.3 EL COBRO DE LA TASA DE INTERÉS EN EL CRÉDITO HIPOTECARIO
IV. LA RJZESTRUCTURACI~N DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS EN UNIDADES DE
INVERSI~N (UDIS) 47
4.1 VENTAJAS Y DESVENTAJAS DE LOS UDIS
4.2 LA REESTRUCTURACIóN DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS
CONCLUSIONES
BIBLIOGRAFÍA
56
La presente tesina tiene como propósito fundamental, presentar la reestructuración de los créditos hipotecarios apartir de los cambios estructurales crediticios. En el Capítulo 1 se presenta la evolución que ha tenido el sistema financiero mexicano en los últimos cinco aiios. Siendo este la pieza principal de la transformación económica que se ha sustentado en los cambios en las reformas jurídicas e institucionales de nuestro país
Desde 1989 se llevaron a cabo dos Reformas Constitucionales: una para ampliar la participación social en el capital de la Banca y la otra para dar autonomía al Banco Central.
Se emitieron dos nuevas leyes, la de agrupaciones financieras y la de instituciones de crédito; se reformaron en dieciocho ocasiones diversas leyes que norman al sector, se desincorporó igual número de instituciones de la Banca Comercial.
La reforma del sector ha tenido dos grandes objetivos:
1) Incrementar el ahorro financiero en la economía, para hacer un uso más eficiente y productivo de los recursos que permita sustentar el crecimiento económico de largo plazo, y
2) Preparar a las instituciones para enfrentar una competencia creciente, que se traduzca en mejores servicios financieros para la población.
Dentro de estas distintas etapas de cambio se encuentra la del proceso de liberalización del sistema financiero mediante la operación de tasas de interés pasivas flexibles y la modificación del régimen de inversión apartir de la eliminación de los cajones de crédito y la sustitución del encaje legal por el coeficiente de liquidez, que virtualmente desapareció en agosto de 199 l.
Otra etapa fue sin duda la reprivatización bancaria y la creación de las agrupaciones financieras. Esta fase, iniciada en mayo de 1990, se caracterizó por los intensos trabajos realizados por instituciones, inversionistas y autoridades para desincorporar con éxito cada una de las 18 instituciones; los grupos financieros se formaron gradualmente, al tiempo que empezaron a surgir instituciones de reciente creación, no sólo de operación agrupada, sino también especializadas regionalmente.
En el Capítulo 2 se analiza cómo la pérdida del poder adquisitivo de la población dificultó las posibilidades de adquirir los cada vez más caros créditos para una casa, así como las acciones de vivienda progresiva destinadas a los grupos de menores ingresos económicos.
Los organismos públicos de vivienda se vieron afectados gradualmente por una creciente descapitalización debido a sus políticas de recuperación de los créditos, al disminuir significativamente el valor real de los pagos nominales por la inflación.
A la par de estos factores, los organismos públicos de vivienda se vieron rebasados por las condiciones económicas desfavorables, lo que condujo a la reducción de los recursos disponibles para financiar viviendas para los trabajadores y para los sectores de menos ingresos, al tiempo que los créditos para los grupos medios incrementaban su costo y se reducían los plazos para su amortización de tal modo que se volvieron inaccesibles para la gran mayoría de la población.
La segunda parte de este trabajo se presenta en el Capítulo 3 el cual pretende mostrar como la falta de rigor en el análisis del riesgo crediticio se debió, en parte, a que el Sistema Bancario Mexicano había pasado poco más de dos décadas sin tener que competir para colocar el crédito; los grandes déficit del sector público convertían al gobierno en el principal tomador de fondos prestables, la asignación obligatoria de cartera absorbía otra parte importante del crédito y el remanente, ciertamente limitado, era colocado libremente entre clientes de bajo riesgo
A principios de los noventas el gobierno, que había sido el principal cliente de los bancos no requería más financiamiento y no había experiencia, ni de parte de los bancos ni del público en el manejo de los créditos hipotecarios. Así, los bancos tomaron los grandes montos de liquidez originada en la inversión extranjera y animados por las eufóricas proyecciones que sobre el futuro de la economía hacia el gobierno y validada a la comunidad internacional, expandieron el crédito hipotecario a ritmos sin precedente s i n un análisis de riesgo adecuado.
La inadecuada discriminación entre los buenos y malos clientes tuvo impacto desfavorable en las tasas de interés, pues se convirtió en demanda efectiva de crédito hipotecario una gran cantidad de solicitudes que nunca debieron de aceptarse.
En esta forma, las tasas activas y pasivas de interés se elevaron por encima de lo que debieron haber sido, lesionando a los créditos hipotecarios que debieron de enfrentar costos de financiamiento exageradamente altos.
Después, una vez que los malos créditos hipotecarios se convirtieron en cartera vencida, en parte porque las proyecciones macroeconómicas nunca se cumplieron y en parte por la ligereza con la que se otorgaron, introdujeron una inercia muy dañina a las tasas de interés.
A pesar de que la cartera vencida ya era un problema desde principios de febrero de 1994, su magnitud alcanzaría dimensiones verdaderamente críticas durante 1995, a raíz de la crisis financiera que se presentó.
Por último, en el Capítulo 4 veremos como las autoridades conscientes de la problemática que enfrentan los deudores para cumplir con el pago de sus créditos hipotecarios, se diseño el 15 de abril de 1995 un programa de reestructuración de créditos en Unidades de Inversión mejor conocidas como UDIS.
La Unidad de Inversión (UDIS), es una unidad de cuenta de valor constante, en la que se podrían denominar los créditos hipotecarios y otras operaciones financieras, pero no es una moneda. En otras palabras, la UDIS es la indización de los capitales y las tasas de interés a la inflación.
I.
MARCO ANALÍTICO
1.1 ESTRUCTURA DEL SISTEMA FINANCIERO
DEFINICI~N
Comenzaremos por definir que se entiende por Sistema Financiero:
“Es un conjunto orgánico de instituciones que actúan como reguladoras, supervisoras y controladoras del sistema crediticio en general, generan, captan, administran y dirigen, tanto el ahorro como la inversión, en el contexto político económico que brinda nuestro país. Así como la definición y ejecución de la política mexicana monetaria, bancaria, de valores y seguros en general. Del mismo modo, constituye el gran mercado donde se contactan oferentes y demandantes de los recurso monetarios.”’
Globalmente, el sistema financiero mexicano esta conformado por un conjunto de organismos rectores y por los subsistemas de intermediación.
Uno de los objetivos que se tenían previstos desarrollar en el sexenio 1988-1996, era lograr la modernización y un cambio estructural en el sistema económico, dentro de estos encontramos la Reforma del Sistema Financiero, como una de las propuestas al combate de la inflación para alcanzar un sano crecimiento económico, en el cual se fomenta la generación del ahorro interno y canalizarlo eficientemente mediante el fortalecimiento y la consolidación institucional del Sistema Financiero.
Apartir de 1990, da comienzo la nueva estructura del Sistema Financiero teniendo como principios básicos:
1) Conformar un Sistema Financiero más eficiente y competitivo.
2) Garantizar una participación diversificada y plural en el capital, con el objeto de alentar la inversión en el sector e impedir fenómenos indeseables de concentración.
3) Vincular la aptitud y calidad moral de la administración de los bancos con un adecuado nivel de capitalización.
4) Asegurar que la Banca Mexicana sea controlada por mexicanos.
5) Buscar obtener un precio justo por las instituciones de acuerdo con una valuación basado en criterios generales y objetivos homogéneos para todos los bancos.
6) Buscar la descentralización y el arraigo de las instituciones.
7) Lograr la conformación de un Sistema Financiero balanceado.*
Dentro de los organismos que regulan, supervisan y controlan, encontramos:
‘Asociación de Intermediarios Bursátiles. Villegas H, Eduardo. “El Nuevo Sistema Financiero Mexicano”, Editorial Pac, S. A de C. V., México, Sexta Reimpresión.
20rtiz Martinez Guillermo. La Reforma Financiera y la Desincorporación Bancaria, F.C.E., México
1. BANCO DE MÉXICO
2. SECRETARIA DE HACIENDA Y CRÉDITO PÚBLICO 3. C O M I S I ~ N NACIONAL BANCARIA Y DE VALORES 4. C O M I S I ~ N NACIONAL DE SEGUROS Y FIANZAS
5. C O M I S I ~ N NACIONAL DE AFORES Y SOCIEDADES DE INVERSI~N DE LAS AFORES
Daremos una breve descripción de cada unos de los organismos antes mencionados, señalando SU
estructura, organización y algunas de sus funciones principales:
1) BANCO DE MÉXICO
Banco Central: Es el Banco Central de la nación Tiene su origen: En el Artículo 28 Constitucional Establecido: En septiembre de 1925
Administración: Junta de Gobierno y un Director General quien
Ordenamientos que Los organismos del Banco de México y su rigen a la institución: reglamento interior y sus propios estatutos
es designado por el Presidente de la República
El Banco de México, es un organismo descentralizado de la Administración Pública Federal, con personalidad jurídica y patrimonio propio que realiza las funciones de Banco Central.
Las principales funciones de esta institución en el sistema financiero son:
a) Regular la emisión y la circulación de moneda y fijar los tipos de cambio en relación a divisas extranjeras.
b) Operar como Banco de Reserva, acreditante de última instancia y Cámara de Compensación de instituciones de crédito.
c) Constituir y manejar las reservas que se requieran para las funciones antes mencionadas,
d) Revisar las resoluciones de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores en relación a los puntos anteriores.
e) Presentar servicio de tesorería al Gobierno Federal y actuar como agente financiero en operaciones de crédito tanto interno como externo.
f) Representar al Gobierno en el Fondo Monetario Internacional (FMI) y en todo organismo multinacional que agrupe a bancos centrales.
g) El ejercicio de estas funciones deberá efectuarse en concordancia con los objetivos y prioridades de la planeación nacional de desarrollo y de conformidad con las directrices de política monetaria y crediticia que señale la Secretaria de Hacienda y Crédito P ú b l i ~ o . ~
2) SECRETARIA DE HACIENDA Y CRÉDITO PÚBLICO
Responsable de: Las actividades financieras del país Dirige y controla al: Sistema Financiero Mexicano Principal ejecutor de: Las actividades financieras del país Ejerce funciones de control
y vigilancia en forma directa: Del Sistema Financiero Mexicano
En forma directa, a través: Del Banco de México y de la Subsecretaria
Otorgan concesión a las: Instituciones Privadas de Crédito de la Banca Nacional
La Secretaria de Hacienda y Crédito Público, es el organismo del Gobierno Federal que representa la máxima autoridad dentro de la estructura del Sistema Financiero y tiene a su cargo, entre otras, las funciones establecidas en las normas que se mencionarán a continuación:
a) Instrumentar el funcionamiento de las instituciones que integran el Sistema Financiero Nacional.
b) Expedir el reglamento Orgánico de las Sociedades Nacionales de Crédito, creadas por el ejecutivo federal, conforme las bases de la ley bancaria.
c) Proponer políticas de orientación, regulación, control y vigilancia de valores.
d) Otorgar y revocar autorizaciones para la constitución y operación de casas de bolsa y de valores.
e) Otorgar y revocar autorizaciones para la constitución y operación de AFORES y Sociedades de Inversión de las SIEFORES
f) Aprobar las actas constitutivas y estatutos así como las modificaciones a los mismos documentos pertenecientes a las instituciones del apartado inmediato anterior.
g) Señalar en algunos casos, las operaciones que, sin ser concertadas en bolsa, deban considerarse como realizadas para los socios de la misma.
h) Aprobar los aranceles de las bolsas de valores.
i) Señalar las actividades que pueden realizar los agentes de valores ( personas físicas y morales ) y autorizar actividades análogas ó complementarias a las indicadas por la ley para las casas de bolsa.
j) Conocer y resolver las inconformidades que los sujetos de la ley, tengan en contra de los procedimientos de inspección, vigilancia, intervención, suspensión y cancelación de autorizaciones y registros entablados por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores.
k) Sancionar administrativamente, a quienes cometan infracción a la ley.
1) Señalar otros títulos-valor que, además de los señalados por la ley, pueda el INDEVAL recibir en depósito.
m) Aprobar los cargos por los servicios que preste el INDEVAL.4
3) COMISIóN NACIONAL BANCARIA Y DE VALORES
órgano: Descentralizado de la Secretaria de Hacienda y Crédito Público
Funge como: Órgano de consulta de la SHCP en los casos que se refieren al régimen bancario y de seguros
Emite: Disposiciones necesarias para el cumplimiento de las diferentes leyes que lo mencionan
Realiza: Estudios que la SHCP le encomienda Opina: Sobre la interpretación de las leyes que rigen
al Sistema Bancario Mexicano
Es el órgano de inspección y vigilancia oficial al igual que opina sobre las concesiones que en su caso llegue a otorgar la SHCP, para el establecimiento en territorio nacional de oficinas de representación de entidades financieras del extranjero.
Las atribuciones propias de la Comisión son:
a) Inspeccionar y vigilar a:
-
las instituciones de crédito-
las organizaciones auxiliares-
los fondos de viviendab) Intervenir en la formulación de los reglamentos a que se refieren las leyes en materia de bancos
c) Interviene en las instituciones cuando se demuestre que se esta afectando su contabilidad y balances anuales.
d) Dicta las reglas de agrupación de cuentas, conforme a las cuales deben elaborar su contabilidad y balances.
e) Fijar las reglas máximas para la estimación de los activos de las instituciones de crédito.
f) Sancionar el incumplimiento o la violación de las normas de la ley del servicio público de Banca y Crédito y lo relacionado con ella.5
4) C O M I S I ~ N NACIONAL
DE
SEGUROS Y FIANZASLa creación en 1990 de la comisión, segregándola de la Comisión Nacional Bancaria, obedeció precisamente a la necesidad de contar con un sistema asegurador y afianzador más eficiente. Por otra parte, a partir de este año se facultó a las aseguradoras para realizar operaciones de reafianzamiento, siendo esta una disposición congruente con la de la Ley General de Instituciones de Fianzas que permite el reafianzamiento de estas instituciones con aseguradoras.
Las atribuciones propias de la comisión son:
a) El desarrollo de una actividad aseguradora que afronte las múltiples contingencias que pueden afectar la normalidad de los mercados.
b) Transformar los pasivos que contraen otorgando seguros, en activos de diversa naturaleza adquiridos con los recursos que reciben del público correspondientes a las primas que cobran por los seguros que conceden.
c) Se eliminó la excesiva regulación que impedía la autonomía de gestión, suprimiéndose algunas autorizaciones y quedando bajo la responsabilidad de las propias aseguradoras las decisiones operativas.
d) Introducir medidas de simplificación procesal para que la Comisión Nacional de Seguros y Fianzas remate valores de las aseguradoras, cuando éstas no cumplan sus obligaciones.
e) La fianza Civil conceptuada como un contrato por el cual una persona se obliga con el acreedor a pagar por el deudor.
f) La fianza Mercantil es aquella otorgada entre comerciantes respecto de obligaciones no civiles, o bien, respecto de actos de comercio.
g) La fianza de Empresa es la otorgada en forma habitual y profesional por una sociedad anónima debidamente autorizada, quien lo hace mediante el pago de una prima cuyo monto se determina en consideración a la solvencia del sujeto afianzado.
h) El reafianzamiento y el coafianzamiento por medio de diversos cálculos actuariales y en aplicación de la ley de los grandes números, diversifican riesgos permiten la absorción de contingencias.
i) Los modelos de póliza de fianza han sido materia de revisiones por parte de las autoridaades competentes, para vigilar que su contenido no vulnere el mínimo de seguridad y garantía que las afianzadoras prestan al acreedor.
5) C O M I S I ~ N NACIONAL DE AFORES Y SOCIEDADES DE I N V E R S I ~ N DE LAS AFORES
De acuerdo con la nueva ley, cada asegurado es propietario de una Cuenta Individual de ahorro para su retiro. En esta cuenta individual se acumulan, durante su vida de trabajo, las Cuotas y Aportaciones del propio asegurado, de su patrón y del gobierno.
Las principales funciones de las Afores y Siefores:
a) Existen empresas financieras especializadas llamadas Administradoras de Fondos para el Retiro (AFORE).
b) Cada asegurado se registra libremente en la Afore que eliga
c) Las Afores administran el dinero acumulado en las cuentas individuales a través de Sociedades de Inversión Especializadas de Fondos para el Retiro (SIEFORES), que lo invierten para que obtenga rendimientos.
d) El nuevo Sistema de Pensiones ofrece al asegurado varias prestaciones, Retiros Programados 6
Renta Vitalicia.
e) Las SIEFORES no requieren de personal ni de oficinas propias, ya que la AFORE que las administra les da todos los servicios necesarios para su operación.
f) Tu dinero invertido en cualquier SIEFORE es totalmente independiente de la situación financiera y del capital de la AFORE que la opera.
g) Con tu ahorro para el retiro, a través de una AFORE, compras acciones de las SIEFORES que elijas y te conviertes así en accionista de estas empresas que invertirán tu dinero en una Cartera de Valores.
h) La Cartera de Valores de una Sociedad de Inversión es el conjunto de instrumentos financieros en los que se invierte el dinero de los accionistas.
i) Los Instrumentos Financieros o Valores pueden ser vendidos o comprados en cualquier momento Su precio depende principalmente del rendimiento que ofrecen, de su plazo, y de su oferta y demanda en el Mercado Financiero.
j) Existen tres clases de Instrumentos Financieros en los que las SIEFORES pueden invertir tu dinero: Instrumentos de Deuda, que son títulos emitidos por el gobierno, por instituciones financieras o por empresas privadas Su principal característica es el rendimiento; Instrumentos Indizados a la Inflación, títulos cuyo valor o rendimiento está en función del Indice Nacional de Precios al Consumidor.Un ejemplo de ellos son los UDIBONOS. Y los Instrumentos de Renta Variable,son títulos cuyo rendimiento
no se determina por anticipado, ya que depende de las Utilidades que pueda tener su emisión en el futuro, y de su oferta y demanda en el mercado Los principales Instrumentos de este tipo son las acciones de empresas industriales, comerciales, financieras y de servicio, registradas en la Bolsa Mexicana de valore^.^
1.2 LIBERALIZACIóN BANCARIA
El objetivo fundamental del periodo “ salinista “ era emprender una reforma del Estado con
el propósito de que este fuera eficiente y al mismo tiempo capaz de satisfacer las demandas de la población especialmente de los sectores de menores recursos.
Para lograr eso fue preciso establecer entre otras medidas, una nueva política de financiamiento de desarrollo que permitiera recuperar el crecimiento estable y sostenido del país. En este sentido se volvió imprescindible la modernización del Sistema Financiero Mexicano en virtud de que este juega un papel principal en la movilización eficiente hacía áreas consideradas prioritarias para el desarrollo nacional.
“Se estableció una serie de cambios institucionales y regulativos hacia el interior del sistema, así como la modificación de la estructura jurídica y administrativa de los distintos intermediarios financieros.
Como anteriormente se ha señalado las actividades financieras del país dictaron una serie de medidas tendientes a profundizar la liberalización”’.
Las modificaciones que se dieron en el Sistema Financiero y Bancario, respecto a la liberalización son las siguientes:
1) Desregular las operaciones del Sistema Financiero y Bancario, esta consistió fundamentalmente en la liberalización de las tasas de interés activas y pasivas del sistema bancario.
2) Se reforzaron y avanzaron las leyes que regían a los diferentes intermediarios con la finalidad de adecuar la estructura jurídica e institucional del Sistema Financiero Mexicano.
Respecto a la regulación operativa, cabe señalar que se trató fundamentalmente en las tasas de interés activas del Sistema Bancario y la posterior eliminación del encaje legal y el coeficiente de liquidez.
LIBERALIZACI~N DE LAS TASAS DE INTERÉS BANCARIAS
A partir de la desregulación de mercados financieros, estos funcionaban de manera totalmente libres en cuanto a la tasa de interés, esto ha permitido la creación de nuevos instrumentos acordes a las preferencias del público y las necesidades de los usuarios.
Sin embargo, como resultado de la desregulación a partir de la última semana de marzo de 1990, las tasas de interés pasivas y activas nominales mostraron una tendencia descendente que se vio acentuada por la iniciativa presidencial de restablecer el régimen mixto de la prestación del servicio de la banca y crédito.
La liberalización de las tasas de interés permitió desregular una parte importante de la intermediación bancaria, las instituciones determinan sus plazos y tasas de interés pasivas y activas. Esto trajo una mayor competencia entre los bancos y propició la regulación del margen financiero.
CANALIZACIóN SELECTIVA DE CRÉDITO
Se suponía que este no siempre constituye el medio más eficiente para proveer los recursos financieros al gobierno. Además, la existencia de renglones obligatorios crea graves distorsiones en el sistema, al otorgar financiamiento barato a los sectores privilegiados y al encarecer como contrapartida, el crédito destinado a los sectores no privilegiados.
De esta manera la existencia de cajones obligatorios puede dar origen a prácticas indeseables en el otorgamiento del crédito, como son que los recursos se destinen en condiciones preferenciales hacia sectores que son realmente prioritarios.
Lo antes mencionado es cierto si los sectores considerados como prioritarios son muy numerosos y si los créditos preferenciales se otorgan a las tasas de interés substancialmente inferiores al costo de capitalización. Por consiguiente, las distorsiones que se dieron en la canalización selectiva del crédito provocaron que se fueran simplificando los regímenes de cajones obligatorios.
El resultado de estos cambios dio como consecuencia una nueva política de fííanciamiento que trajo consigo la necesidad de mejorar los instrumentos de capitalización utilizados por el sector público, lo que ha su vez permitió diseñar una política monetaria más eficiente.
ELIMINACI~N DEL ENCAJE LEGAL Y EL COEFICIENTE DE LIQUIDEZ
El encaje legal es un instrumento de política monetaria cuyo propósito es el de aumentar o restringir el circulante y el crédito dependiendo de los objetivos de la política monetaria .
Dependiendo de los objetivos de la política monetaria, los porcentajes obligatorios del encaje legal se mantuvieran vigentes durante mucho tiempo. Desde 1989 el régimen del encaje legal fue sustituido por un coeficiente de liquidez del 30% esta sustitución se fue dando de manera gradual; el Banco Central determinó que las inversiones de los recursos captados mediante instrumentos tradicionales, a excepción de las cuentas de cheques quedaron sujetas al mismo régimen de inversión. Estos cambios desregularon significativamente al Sistema Bancario, al tiempo que permitieron la liberación de una gran cantidad de recursos.
Por lo tanto, el coeficiente de liquidez obligaba a las instituciones de crédito a mantener una reserva de liquidez de por lo menos el 30% de su captación el cual podía integrarse por valores gubernamentales, efectivo en caja y depósitos a la vista en el Banco de México. Sin embargo, en septiembre de 1991 las reglas fueron cambiadas radicalmente, con la finalidad de profundizar la desregulación del Sistema Bancario, con la eliminación de este coeficiente.
Con esta medida se evitaron las operaciones de arbitraje regulatorio de los intermediarios, al tiempo en que se buscó que la banca se concentrara en la función principal de intermediaria crediticia. La eliminación de los coeficientes de liquidez fue posible gracias a la conjunción de dos factores: por un lado la evolución favorable de las finanzas públicas, que permitió que el gobierno federal ya no tuviera que recurrir al financiamiento obligatorio de la banca múltiple, y por otro lado la amplitud del mercado de dinero que permitía a los bancos obtener con rapidez los recursos necesarios para hacer frente a sus obligaciones de manera oportuna.
1.3 PRTVATIZACI~N DE LA BANCA COMERCIAL
En 1989 las autoridades iniciaron una fase importante en el proceso de liberación bancaria mediante la eliminación gradual del requisito de encaje legal que se complementaría en septiembre de
1991.
También importante, fue la decisión de permitir que los bancos determinaran libremente sus tasas de interés pasivas y activas, a mediados de 1989.
“Como resultado de ello, el mercado de servicios bancarios se tomó cada vez más competitivo, lo cual constituyó un prerrequisito indispensable para la privatización. Además de estos cambios, en mayo de 1990, fue necesario reformar la Constitución para terminar con la exclusividad estatal en la prestación del servicio público de banca y crédito. Inmediatamente después entró en vigor la Ley para Regular las Agrupaciones Financieras”’.
“Una vez que estuvo listo el marco jurídico, comenzó la privatización de los bancos comerciales, conforme a las reglas establecidas por un acuerdo del Presidente Salinas de Gortari, el 5
de septiembre de 1990, por el cual se creó el Comité de Desincorporación Bancaria y se fijaron los principios que habían de regir el proceso de privatización:“ a saber:
-
Contribuir a crear un sistema financiero más competitivo y eficiente;-
Garantizar una participación diversificada en el capital de los bancos para fomentar la inversión en el sector bancario e impedir la concentración;-
Ligar en forma adecuada las capacidades administrativas de los bancos con su nivel de capitalización;-
Asegurar el control de los bancos por parte de mexicanos, sin excluir la participación minoritaria de los inversionistas extranjeros;-
Promover la descentralización de las operaciones bancarias y favorecer el desarrollo regional de las instituciones;-
Obtener un precio justo, de acuerdo con un avalúo basado en criterios generales, objetivos homogéneos para todos los bancos; y-
Promover un sector bancario equilibrado, así como una operación de acuerdo con prácticas bancarias transparentes y sanas.”Entre las responsabilidades de los bancos, dos son las que destacan; la primera, ofrecer un lugar seguro para que los ahorradores depositen sus fondos; la segunda, utilizar dichos recursos con prudencia, cuidando que se beneficie el desarrollo nacional. El Sistema Bancario no es otra cosa que el custodio del ahorro de la comunidad, maneja fundamentalmente fondos ajenos y tiene la obligación de invertirlos en
forma eficiente; quien no lo haga, no sólo actúa con irresponsabilidad, sino que perjudica el crecimiento del país y desalienta el ahorro.
“La banca mexicana se encuentra inmersa en un profundo proceso de transformación, con frutos ya muy importantes. Entre fines de 1991 y julio de 1993, la captación total de la banca comercial subió del 24% del producto interno bruto a casi 31%. El financiamiento al sector privado paso de 22% a 34% en el mismo lapso. Dicho de otro modo, entre diciembre de 1990 y julio de 1993 la banca privatizada aumentó el financiamiento al sector privado de $1 19 mil millones de pesos a $
393 mil millones de pesos””.
Como proporción del producto interno bruto, o en cifras nominales, son montos sin precedente en la historia del país. Las condiciones del mercado de créditos se están suavizando en forma acelerada. Las tasas de préstamos a las empresas han descendido en relación con las prevalecientes en diciembre de 1992.
“También observamos en el mundo que la propia banca universal defiie su vocación; ello quiere decir que no necesariamente deben proporcionarse todos los productos ni atender todos los mercados. Aún en la universalidad se da la especialización”’*.
11.
EL PAPEL DEL CRÉDITO GUBERNAMENTAL
Dentro de este capítulo observaremos como la pérdida del poder adquisitivo de la población y las altas tasas de interés dificultó las posibilidades destinadas a los grupos de menores recursos económicos de obtener una vivienda digna..
Los organismos públicos de vivienda se vieron afectados gradualmente por una creciente descapitalización debido a sus políticas de recuperación de los créditos, al disminuir significativamente el valor real de los pagos nominales por la inflación.
“Cabe mencionar un ejemplo; mientras que por un préstamo de INFONAVIT se pagaba el 4 % de interés anual en 1988, la inflación fue de 157 % ” . I 3
Esta situación repercutió naturalmente en una disminución en la actividad de la industria de la construcción no solo ocasionó el cierre de estas empresas sino también de las productoras de materiales de construcción, lo cual condujo a que se construyeran menos casas, aumentaran las rentas de las que ya existían y se diera una fuerte especulación en el mercado inmobiliario.
Además la escasa disponibilidad de tierra con servicios y a precios adecuados, la limitada capacidad financiera del sector público para responder a la demanda de infraestructura. A la par de estos factores, los organismos públicos de vivienda se vieron rebasados por las condiciones económicas desfavorables, lo que condujo a la reducción de los recursos disponibles para financiar viviendas para los trabajadores y para los sectores de menos ingresos, al tiempo que los créditos para los grupos medios incrementaban su costo y se reducían los plazos para su amortización de tal modo que se volvieron inaccesibles para la gran mayoría de la población.
Fue en los organismos de vivienda del sector público en donde, quizá mayor impacto tuvo la crisis, ya que sufrieron una grave descapitalización de su fondo de ahorro lo que significa que estuvieron subsidiando a un sector reducido de sus derechohabientes a costa de la reducción en el nivel real, de las aportaciones de la mayoría que no recibió crédito para vivienda.
Por otra parte, la asignación de los créditos no siempre era para los trabajadores que más necesidad tenían de vivienda ya que funcionaba como un “ Sistema de Promociones ” en el cual era
un promotor quien proponía a los candidatos para la asignación de los créditos. Esta situación era cada vez insostenible, por lo que se dieron algunas modificaciones para hacer que los créditos evolucionaran en la medida que lo hacían los salarios mínimos, vinculando ambos a indices de comportamiento económico.
Por último surge el Programa Nacional de Vivienda y con el los cambios en las políticas de vivienda para el periodo 1995-2000.
Dentro de este capítulo observaremos como el escaso crédito hipotecario acentúo la dificultad de satisfacer la creciente demanda de vivienda de la población.
adquirir los cac
2.1 EL CRÉDITO HIPOTECARIO GUBERNAMENTAL
“El Gobierno Federal ha dado a conocer el Plan Nacional de Desarrollo 1995-2000, en el cual se defííen los objetivos, estrategias y líneas de acción de la Administración Pública Federal durante dicho período, y además se determinan los programas de mediano plazo que se deben elaborar, entre los que se incluye al Programa de Vivienda que hoy se pre~enta:”’~
El Programa de Vivienda 1995-2000, se basa en las demandas y propuestas señaladas en los Foros de Consulta Popular llevados a cabo para la elaboración del Plan Nacional de Desarrollo y en las actividades de los grupos de trabajo que para la conformación del presente Programa convocó, a nivel nacional, el Gobierno Federal, lo que constituyó un esfuerzo de participación democrática que buscó abiertamente una amplia y directa intervención de todos los sectores sociales, en la tarea de unir y articular esfuerzos con el Gobierno, a fin de contribuir en la solución de los problemas del desarrollo”.
La pluralidad y diversidad de ideas y de interpretaciones han permitido establecer nuevas bases que corrijan desviaciones, resuelvan problemas y generen alternativas sustentables para el desarrollo del país y en especial para ampliar la cobertura de la demanda habitacional.
Asimismo el Programa de Vivienda se inscribe dentro de un nuevo federalismo que fortalezca a la República a través del impulso y respeto a la autonomía y a las libertades de los estados y municipios; un federalismo que promueva un desarrollo integral, equilibrado, justo y sustentable de las diversas regiones del territorio nacional.
A través del Programa, el Gobierno Federal asume el compromiso fundamental de instrumentar una política de desarrollo social cuyo objetivo primordial es elevar los niveles de bienestar de la población y coadyuvar a la configuración de ciudades y centros de población que proporcionen oportunidades para todos, y que se traduzcan en más vivienda, de mejor calidad y al alcance de las familias mexicanas, especialmente las de menores ingresos.
Por ello, las acciones que en materia de vivienda se lleven a cabo conforme al presente Programa propugnan el mantenimiento del equilibrio de las fííanzas públicas, dentro de un marco de política de austeridad y un uso más eficiente del gasto público.
Durante la década de los setenta y ochenta, la política nacional de vivienda se implementa a través de un esquema de Estado benefactor que construye, posee y adjudica vivienda a los sectores laborales, Este modelo, particularmente propenso a las presiones de tipo gremial, da origen a las estructuras financieras de cobertura nacional para la atención a la vivienda: Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT), Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales para los Trabajadores del Estado (FOVISSSTE), Fideicomiso Fondo Nacional de Habitaciones Populares (FONHAPO), y Fondo de la Vivienda Militar-Instituto de Seguridad Social de las Fuerzas Armadas Mexicanas(FOVIM1SSFAM). En su origen dichos organismos tienen un carácter financiero y se orientan a satisfacer las necesidades habitacionales de manera sectorizada, es decir, se consideran las características laborales, salariales y necesidades específicas del trabajador para determinar la cobertura social de las instituciones. Asimismo este modelo circunscribe la responsabilidad de la atención habitacional únicamente al Estado.
Actualmente la política nacional de vivienda promueve la corresponsabilidad del Gobierno y la sociedad en la satisfacción de esta demanda. Los organismos financieros de cobertura nacional se han reestructurado a fin de regresar a su origen eminentemente financiero y promover que el mercado habitacional se integre.
El Estado Mexicano ya no edifica ni posee vivienda, sino que impulsa a los sectores social y privados para que lo hagan. Mediante esta política, se busca que el solicitante de vivienda se constituya realmente en sujeto de crédito; concurra a un mercado que ofrezca la mayor cantidad de opciones en ubicación, calidad y precio y se capitalice para acceder a tantas viviendas sucesivas como sus necesidades vitales lo vayan requiriendo. Por su parte, para el promotor de vivienda, este esquema alienta las condiciones para que la edificación habitacional sea una actividad productiva y rentable, de manera que el sector asuma su papel de motor de la economía.
En términos generales, la vivienda en nuestro país ha mejorado a lo largo de los últimos veinticinco años, en su calidad y habitabilidad. La información censal de 1970 y 1990 permite identificar avances en la calidad de la construcción, la amplitud, la higiene, la comodidad y la disponibilidad de servicios en la vivienda, factores en los que se sigue avanzando entre 1990 y 1995.
“Este mejoramiento se logra junto con el aumento a más del doble de los 8.2 millones de viviendas censadas en 1970, que llega a 17.8 millones en 1995, dejando atrás la cifra de 16.18 millones registrada en 1990.”15
El progreso alcanzado se deriva del efecto combinado de varios factores: en primer término, el esfuerzo generalizado de ahorro e inversión de millones de familias para mejorar sus condiciones materiales de vida y, a la vez, consolidar su patrimonio; segundo, los grandes volúmenes de financiamiento otorgados por los organismos públicos de vivienda, creados, muchos de ellos, durante este último cuarto de siglo; tercero, las cuantiosas inversiones públicas en infraestructura y dotación de servicios básicos y de urbanización que respaldan y consolidan al mejoramiento de la vivienda, dándole pleno sentido; y cuarto, el paulatino descenso en las tasas de crecimiento demográfico.
Por otra parte los obstáculos a la transformación de la necesidad de vivienda en una demanda efectiva inhiben, sobre todo en las zonas de mayor atraso relativo, el sano desarrollo de la industria de la construcción, perdiéndose con ello su efecto positivo como motor de la economía local, por la vía de la demanda derivada hacia múltiples ramas de la producción, así como sobre el empleo.
A mediano plazo, la superación de las carencias y disparidades en la calidad de la vivienda requiere que los esfuerzos de fomento de la sociedad en su conjunto y del sector público en lo particular se apliquen de manera equitativa a todas las entidades y regiones del país, llegando hasta las más pequeñas comunidades y en especial hasta los grupos sociales más pobres. Toda familia que construya o mejore su vivienda debe tener acceso a las facilidades que la sociedad asigne con este propósito: los recursos técnicos, materiales financieros, de suelo urbanizado, así como los esquemas de ahorro y desregulación administrativa; elementos que cada familia en lo individual, dificilmente puede obtener.
En el momento actual, la demanda de vivienda para albergar a los nuevos hogares se suma a la necesidad de eliminar, progresivamente, un rezago de carácter cualitativo que abarca en menor y mayor grado, a la cuarta parte de las viviendas existentes.
2.2 ORGANISMOS PúBLICOS DE VIVIENDA
La política nacional de vivienda, conforme a lo establecido en la Ley de Planeación y a partir de las previsiones del Plan Nacional de Desarrollo, orienta sus planteamientos en apoyo a los cinco principios básicos que rigen la acción del Gobierno Federal para ampliar y consolidar el desarrollo del país, como son: fortalecer el ejercicio pleno de la soberanía consolidar un régimen de convivencia social regido plenamente por el derecho, construir un pleno desarrollo democrático, avanzar en un desarrollo social que propicie y extienda en todo el país una cultura participativa que genere las oportunidades de superación individual y comunitaria bajo los principios de equidad y justicia y, por último, promover un crecimiento económico vigoroso, sostenido y sustentable.
Con base a lo anterior y con fundamento en los Artículos 20. y 60. de la Ley Federal de Vivienda, en concordancia con el Artículo 32 de la Ley Orgánica de la Administración Pública Federal, que otorga a la SEDESOL las atribuciones para formular, conducir y evaluar la política general de vivienda, se establecen los lineamientos generales de la misma, los cuales comprenden los siguientes rubros: coordinación y concertación; acceso a la vivienda; servicios de financiamiento a la vivienda; suelo para vivienda; participación social; materiales de construcción, normas y tecnología; así como vivienda y ecología.
Asimismo, enmarcada dentro de la política de desarrollo social del Plan Nacional de Desarrollo, y en congruencia con los programas de mediano plazo; principalmente con los programas Nacional de Desarrollo Urbano, para un Nuevo Federalismo, de Protección Civil, Nacional de Población, para Superar la Pobreza, de Modernización de la Administración Pública, Sectorial Agrario, de Medio Ambiente, Hidráulico, y para Atender la Agenda del Desarrollo Sustentable; en el presente capítulo se determina la estrategia de vivienda que orienta las acciones e instrumentos para dar respuesta a la problemática habitacional, señalada en el diagnóstico.
En congruencia con el Plan Nacional de Desarrollo, y dentro del marco de la estrategia que busca ampliar la cobertura y mejorar la calidad de los servicios, así como con el objetivo de mantener el equilibrio de las finanzas públicas, aplicando una política de permanente austeridad y uso más eficiente del gasto público, y con fundamento en lo dispuesto en el Artículo 20. de la Ley Federal de Vivienda, se establecen como lineamientos generales de la política nacional de vivienda los siguientes:
COORDINACI~N Y CONCERTACI~N
La articulación y congruencia de las acciones de las dependencias y entidades de la Administración Pública Federal entre sí y con los gobiernos estatales y municipales y con los organismos de los sectores social y privado, para la satisfacción de las necesidades habitacionales del país.
ACCESO A LA VIVIENDA
La ampliación de las posibilidades de acceso a la vivienda que permita beneficiar el mayor número de personas, atendiendo preferentemente a la población urbana y rural de bajos ingresos.
SERVICIOS DE FINANCIAMIENTO A LA VIVIENDA
La ampliación de la cobertura social de los mecanismos de financiamiento para la vivienda, a fin de que se canalice un mayor volumen de recursos a los trabajadores asalariados y no asalariados de bajos ingresos, los marginados de las zonas urbanas, los campesinos y la población de ingresos medios.
SUELO PARA LA VIVIENDA
El impulso a la función de la vivienda como un factor de ordenación territorial y estructuración interna de los centros de población y de arraigo y mejoría de la población rural en su medio.
La constitución de reservas territoriales y el establecimiento de oferta pública se suelo para vivienda de interés social, para evitar la especulación sobre el suelo urbano, prever sus requerimientos y promover los medios y formas de adquisición del mismo.
PARTICIPACIóN SOCIAL
El apoyo a la construcción de la infraestructura de servicios básicos para la vivienda, a través de la participación organizada de la comunidad.
La promoción de actitudes solidarias de la población para el desarrollo habitacional y el impulso a la autoconstrucción social organizada.
MATERIALES DE CONSTRUCCIóN
La promoción y el apoyo a la producción y distribución de materiales básicos para la construcción de vivienda, a efecto de reducir sus costos.
NORMAS Y TECNOLOGÍA
El mejoramiento del inventario habitacional, la organización y estímulo a la producción,
El mejoramiento de los procesos de producción de la vivienda y la promoción de sistemas mejoramiento y conservación de la vivienda urbana y rural y de sus materiales básicos.
VIVIENDA Y ECOLOGÍA
La integración de la vivienda a su entorno ecológico y la preservación de los recursos y características de su medio ambiente.I6
La estrategia de vivienda se basa en un enfoque facilitador de las actividades de desarrollo de la vivienda a largo plazo. Considera que, al ofrecer a la familia el espacio adecuado para su desarrollo y el bienestar familiar, la vivienda es uno de los factores principales para impulsar el crecimiento económico. Además, es un poderoso detonador de la producción de bienes y servicios, pues intervienen en su proceso numerosas ramas industriales y casi la totalidad de los insumos que requiere son producidos en nuestro país, de modo que no afecta la balanza comercial.
"Los siguientes principios fundamentan la estrategia:
.Reafirmar el papel del Estado como coordinador y orientador de los esfuerzos de los sectores público, social
. Lograr un mercado integrado de vivienda que fortalezca el sentido social de las instituciones, facilite a la población aplicar su crédito en la opción que mejor le convenga; permita a los promotores la colocación de viviendas, indistintamente entre los beneficiarios potenciales de cada organismo y el mercado abierto y, con ello, inducir una mayor producción habitacional.
. Ampliar la participación activa y corresponsable de todos los sectores de la sociedad mexicana en la actividad habitacional"".
y privado en la producción, comercialización, adquisición y titulación de la vivienda.
La política de vivienda instrumentada por el Gobierno Federal para el año de 1995, estuvo orientada principalmente a atenuar los efectos negativos que la situación, habían generado en el sector vivienda para lo cual se adoptaron diversas medidas, entre las que destacan principalmente el Programa Especial para la Vivienda y el Empleo y la Alianza para la Recuperación Económica.
Los aspectos prioritarios que se llevaron a cabo a través del Programa Especial para la Vivienda y el Empleo 1995, se centraron en los siguientes aspectos:
-
Otorgar facilidades para el cumplimiento del pago de créditos hipotecarios, mediante la reestructuración de hasta 250 mil créditos hipotecarios.-
Reducir los costos indirectos en la construcción y titulación de vivienda.- Impulsar la actividad de los promotores de vivienda de interés social a través del programa FOVI- Banca.
- Promover las acciones necesarias para que el FOVI inicie la construcción de viviendas contempladas en su programa para 1996.
-
Propiciar las condiciones necesarias a fin de que el INFONAVIT regularice los pagos pendientes a empresas constructoras, y establecer el programa de ahorro voluntario para que los derechohabientes puedan adquirir su vivienda con mejores condiciones de pago y menor tiempo.-
Otorgar facilidades a la banca para ofrecer créditos hipotecarios a sus clientes cuyas condiciones de pago sean compatibles con su ingreso disponible.- Establecer la viabilidad de las SOFOLES, a través de su participación en las subastas del FOVI.
- Apoyar el mejoramiento de vivienda y la autoconstrucción, así como fortalecer los mecanismos de concertación de precios de materiales y apoyos técnicos dirigidos al autoconstructor.
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Modernizar el catastro y registro público de la propiedad.-
Regularizar la tenencia de la tierra y promover la incorporación de las Breas regularizadas al fondo legal de las ciudades.-
Fomentar a través del INFONAVIT, la inversión extranjera en apoyo a la construcción de vivienda social".Asimismo, dentro de los acuerdos en materia de la banca de desarrollo y vivienda establecidos en la Alianza para la Recuperación económica, se destaca
- Reducir las tasas de interés sobre créditos hipotecarios de BANOBRAS y FOVI.
-
Incrementar los recursos disponibles de FOVI para apoyar la construcción y adquisición de vivienda de interés social.FORTALECIMIENTO DE LOS ORGANISMOS PROMOTORES DE VIVIENDA
El marco financiero de la vivienda comprende el conjunto de instituciones de los sectores público y privado que aplican sus recursos al financiamiento, producción, comercialización y titulación de la vivienda en el país, en congruencia con los planes y programas del sector.
Por lo tanto, esta línea de estrategia pretende, por una parte, continuar impulsando cambios administrativos, operativos y jurídicos en los organismos nacionales, estatales y municipales de vivienda, precisando el carácter y funciones para los que fueron creados, preservando su sentido social, y por la otra, mediante una mayor coordinación con los gobiernos de los estados y la concertación con los sectores social y privado, realizar acciones a efecto de generar condiciones propicias para que la población de menores recursos pueda acceder a una vivienda digna y dar sustento a un mercado habitacional integrado.
LÍNEAS DE ACCIÓN
-
Consolidar la reforma estructural y fortalecer el marco jurídico administrativo de los Organismos Promotores de la Vivienda para transformarlos en entidades eminentemente financieras que mantengan su vocación social y que den sustento a la integración del mercado habitacional.-
Establecer un banco de datos sobre la oferta y la demanda que se presenta en los Organismos Promotores de la Vivienda, con el objeto de que los programas de otorgamiento de crédito guarden relación con la demanda local y se pueda consultar mediante un sistema informático, en el cual encuentren la opción idónea de acuerdo con sus ingresos, la composición de su familia y su lugar de trabajo.-
Impulsar un programa de simplificación y modernización administrativa para homogeneizar y elevar la eficacia de los mecanismos de operación de los Organismos Promotores de la Vivienda y para que se puedan establecer programas conjuntos de financiamiento a la producción, de recuperación y descuento de cartera, así como de otorgamiento de créditos hipotecarios.- Fomentar que los Organismos Promotores de la Vivienda instrumenten sistemas y mecanismos que contribuyan al ejercicio pleno de sus programas y presupuestos, sin descuidar el objeto social que les dio origen.
-
Articular los programas de los Organismos Promotores de la Vivienda de cobertura nacional con los de los gobiernos estatales y municipales, así como los de los sectores social y privado.-
Asesorar a los gobiernos estatales y municipales en la reforma estructural de sus organismos de vivienda, para fortalecer su papel de promotores y facilitadores de la actividad habitacional.-
Fortalecer la coordinación entre los organismos de vivienda de cobertura nacional, estatal y municipal, para que su interacción permita dar una mayor cobertura a solicitantes asalariados y no asalariados, con especial atención a las familias de menores ingresos.-
Apoyar a los organismos promotores de la vivienda en los esfuerzos de descentralización y desconcentración de la actividad habitacional, orientando éstos una mayor cantidad de sus recursos a los centros de población alternativos, con el objeto de evitar una mayor saturación poblacional y el deterioro del nivel de vida.-
Considerar la colaboración de expertos y especialistas profesionales para armonizar la aplicación de la Ley General del Equilibrio Ecológico y Protección al Ambiente con las leyes estatales del desarrollo urbano, en la elaboración de los planes de desarrollo municipal, entendidos como el marco indispensable para actualizar las disposiciones jurídicas y reglamentarias, en especial las aplicables a fraccionamientos y vivienda.- Promover una planeación institucional a mediano y largo plazo que permita el desarrollo y confiera estabilidad a los programas de vivienda.
ORGANISMOS PÚBLICOS DE VIVIENDA
INSTITUTO DEL FONDO NACIONAL DE VIVIENDA PARA LOS TRABAJADORES (INFONAVIT)
- Avanzar en la redimensión financiera del Instituto, promoviendo mecanismos que le permitan potenciar sus recursos y realizar una mejor asignación de los créditos.
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Profundizar la reforma administrativa para la consolidación del Instituto, orientada a elevar los niveles de eficiencia, eficacia y transparencia en su operación, que con lleve al mejoramiento sustancial de la atención a los derechohabientes.Esta reforma se podrá instrumentar a través de un proceso integral de reestructuración y modernización que permita adecuar los esquemas organizacionales a sus tareas de hipotecaria social.
- Aplicar una política de delegación de funciones a las áreas operativas de las delegaciones estatales, que se apoye en una labor normativa y de supervisión por parte de las oficinas centrales.
- Consolidar al Instituto como una institución de crédito y ahorro con sentido social, mejorar la atención a los derechohabientes y promover el otorgamiento de créditos mediante criterios de objetividad y transparencia, respetando la libertad de elección de la vivienda a la que tienen derecho los acreditados y según los parámetros marcados por el SAR.
-
Generar y difundir oportunamente su programa 1996-2000 de asignación de recursos por estado y región, y las líneas de crédito para dar certidumbre y estimular la derrama crediticia consecuente.- Considerar de manera prioritaria los lineamientos del Programa de 100 Ciudades en el diseño de programas de financiamiento, mediante acciones que articulan y promuevan el desarrollo regional en forma equilibrada. Asimismo, evitar la concentración de recursos para procurar una distribución regional de créditos equitativa y apoyar a los estados que logren avances en su proceso de desregulación y simplificación.
- Intensificar los esfuerzos de coordinación con las entidades que operan el Sistema de Ahorro para el Retiro con el fin de proporcionar información confiable y oportuna sobre los recursos que administran. Promover asimismo, que cada derechohabiente tenga en su subcuenta individual de vivienda claridad acerca del monto de los recursos de que dispone y facilitar al Instituto tener certidumbre sobre el monto de las aportaciones.
CONSAR ( Comisión Nacional del Sistema de Ahorro para el Retiro ) y los otros institutos de vivienda y seguridad social””
“ Llevar a cabo acciones de fiscalización, a través de la optimización e implantación del Sistema
Integral de Fiscalización, para realizar las acciones correspondientes al seguimiento de las aportaciones y amortizaciones omitidas ó enteradas por equivocación por las empresas. Asimismo, procurar un número Único de afiliación con el IMSS y el SAR.
-
Consolidar la planeación integral del Instituto y establecer mecanismos de administración de riesgos para proponer alternativas sólidas con nuevos programas y diferentes modalidades de financiamiento.”20FONDO DE LA VIVIENDA PARA LOS TRABAJADORES DEL ESTADO ( FOVISSSTE )
- “En coordinación con los organismos financieros habitacionales, establecer un mecanismo Único de certificación técnica de la vivienda, con el propósito de simplificar los trámites de aprobación de proyectos habitacionales, unificar criterios y disminuir costos en la promoción.
-
Depurar y adecuar su base de datos de filiación, con objeto de cuantificar las características reales de la demanda potencial de créditos hipotecarios, a efecto de determinar con mayor precisión los puntuajes mínimos requeridos para obtener un crédito.”2’FONDO DE O P E R A C I ~ N Y DESCUENTO BANCARIO A LA VIVIENDA ( FOVI
“ Mejorar y fortalecer su estructura operativa para consolidar su función como institución financiera
de desarrollo, buscando dar mayor agilidad e impulso a sus programas de financiamiento, por conducto de las instituciones bancarias y organismos auxiliares de crédito.”
-
Continuar su política de diversificación de sus fuentes de financiamiento, utilizando recursos presupuestales, de crédito interno y externo, y de organismos internacionales; instrumentar también mecanismos que permitan bursatilizar la cartera hipotecaria de interés social sobre bases sólidas, y contar de esa manera con los recursos suficientes para sus programas.-
Colaborar con las instituciones bancarias y las SOFOLES ( Sociedades Financieras de Objeto Limitado) para que estandaricen sus operaciones de vivienda de interés social y generar la información necesaria de todos los pasos que se dan desde la originación de los créditos hasta su cobranza, para que de esa manera establezcan los incentivos que apoyen la reducción del riesgo de crédito e induzcan una mayor competencia y especialización en el financiamiento hipotecario, y sentar con ello las bases para la bursatitlización de su cartera.-
Impulsar la participación de diversos intermediarios especializados y prestadores de servicios, tales como las calificadoras de valores, empaquetadores de demanda, cobradores y afianzadores de garantías.-
En coordinación con los otros organismos promotores de la vivienda, homologar sus requisitos para la autorización de proyectos, con el fin de que los promotores y constructores puedan canalizar sus proyectos habitacionales de manera indistinta a cualesquiera de los fondos y apoyar de esa forma una más amplia integración del mercado de vivienda.”Alejandro Rodriguez López y J. R. Pérez Rangel, ‘‘ El Sistema de Ahorro para el Retiro. Características e implicaciones administrativas y financieras “, Ejecutivos de Finanzas, Año XXI, Núm. 6 , México, 1992, pp. 7-32
-”Promover la implantación de un sistema de recuperación de créditos individuales otorgados por conducto de las instituciones bancarias, mediante el descuento en nómina, previo consentimiento del acreditado, con el fin de reducir gastos y comisiones por cobranza.
- Establecer la obligación de que todas las viviendas financiadas con recursos del Fondo cuenten con una fianza o póliza del promotor o constructor, para garantizar al comprador contra los defectos o vicios ocultos que resulten durante el primer año, a partir de la adjudicación.”22
FONDO NACIONAL DE HABITACIONES POPULARES ( FONHAPO )
“Adecuar su estructura operativa, privilegiando su función financiera y de fomento.
-
Sistematizar e instrumentar la readecuación de sus reglas de operación financiera y políticas de administración con el propósito de consolidar su función como un organismos eminentemente financiero y generar una mayor capacidad de respuesta.-
Concluirá la descentralización de su operación crediticia hacia los organismos públicos estatales y10 municipales de vivienda. Asimismo, apoyar financieramente a estos organismos para su fortalecimiento como instrumentos de la política habitacional en sus respectivos ámbitos territoriales.-
Fortalecer los mecanismos de descentralización de la operación crediticia mediante la capacitación a los organismos públicos de vivienda estatales y10 municipales, en relación con la nueva estructura operativa.-
Promover una mejor distribución regional de los recursos crediticios a través del establecimiento de criterios de costo-beneficio.-
Proporcionar atención especial a los centros de población prioritarios considerados en el Programa de 100 Ciudades y establecer programas de financiamiento de vivienda para los centros de integración urbano-rural en las entidades federativa~.”~~BANCO NACIONAL DE OBRAS PúBLICAS ( BANOBRAS )
-
Apoyar y fomentar la actividad de los organismos nacionales y locales de vivienda a través de líneas de crédito específicas.-
Promover en los financiamientos que otorgue la institución, la articulación de los programas de vivienda con los de dotación de servicios, energía,, comunicaciones y preservación ecológica, en congruencia con los planes integrales de desarrollo regional y municipal.2.3 FINANCIAMIENTO A LA VIVIENDA PÚBLICA
El financiamiento a la vivienda pública contempla tres objetivos principales :
- La modernización de los instrumentos financieros de vivienda.
-
La generación de un mercado secundario de hipotecas, y-
La creación de fuentes alternativas de captación de largo plazo, junto con el fortalecimiento de las existentes.Continuar con la modernización de los instrumentos financieros de vivienda, mediante la puesta en marcha de sistemas de operación más eficientes y competitivos, que permitan la reducción de costos, tiempo de gestión, garantías, entrega y titulación de la vivienda, así como de los programas públicos, sociales y privados de vivienda para ampliar las posibilidades de inversión y la obtención de créditos. Con ello se prevé la recuperación del financiamiento y al mismo tiempo se facilita a la población el acceso a préstamos hipotecarios, mediante la ampliación de los plazos de amortización, así como la reducción de tasas de interés y de los gastos inherentes a l a apertura de financiamiento.
Promover el establecimiento de un mercado secundario de hipotecas, toda vez que actualmente la inversión en las carteras hipotecarias da origen a una importante inmovilización de los activos de las instituciones, lo que frena la inversión en vivienda y ocasiona una falta de continuidad en dichas inversiones. Este mercado secundario de hipotecas permite fomentar la utilización de recursos de los mercados nacionales y extranjeros para el fortalecimiento y ampliación de la capacidad financiera de los organismos e intermediarios financieros de vivienda.
Por lo que respecta a la creación y al fortalecimiento de fuentes alternativas de captación de recursos a largo plazo, se busca reducir el riesgo que implica el fondeo de corto plazo, ofrecer nuevos instrumentos de inversión para los ahorradores, y fomentar decididamente el ahorro popular para la adquisición de vivienda.
LÍNEAS DE ACCIÓN
-Avanzar en el proceso de modernización de los Registros Públicos de la Propiedad y del Catastro, vinculando su información, a efecto de que la emisión de hipotecas se realice con una mayor certidumbre jurídica.
-Fomentar esquemas de ahorro previo que permitan a las familias de menores ingresos reunir el monto del enganche requerido por los sistemas de financiamiento institucional para el otorgamiento de un crédito para vivienda. Es conveniente que los esquemas otorguen estímulos a la constancia en el ahorro y el valor de los ahorros cuando menos en términos reales.
-Impulsar la oferta de vivienda en arrendamiento ampliando las alternativas de vivienda. Para ello es necesario adecuar la legislación civil y fiscal para procurar una relación equitativa entre arrendador y arrendatario, así como ofrecer seguridad y confianza al inversionista.
-Fomentar la aplicación de esquemas de cofinanciamiento entre los organismos promotores de la vivienda y otros intermediarios financieros, con objeto de ampliar el número de créditos y la población beneficiada.
-Buscar que los esquemas de crédito hipotecario sean transparentes, flexibles y que estén en función de la capacidad de pago del adquiriente.
-Fomentar la participación de más y diversos intermediarios financieros, particularmente las SOFOLES en el sector hipotecario, a efecto de incrementar la competencia hacia el interior del sistema financiero y elevar su eficiencia, ofreciendo un mayor número de créditos, mejores servicios y menores costos.
-Impulsar la constitución de otros intermediarios especializados que realicen la cobranza, valuación, estudios socioeconómicos e investigación de mercado, cuidando los aspectos de capacidad, solidez operativa, solvencia moral y económica.
-Promover la inversión pública, privada y social en todos los elementos que intervienen en el desarrollo habitacional, desde la planeación urbana hasta la titulación de la vivienda por adquirir.
-Consolidar y ampliar las alternativas y fuentes de financiamiento para los programas de vivienda progresiva y de aquéllos que estimulen la autoconstrucción y el mejoramiento de la vivienda, tanto en las zonas rurales como en las urbanas, relacionando estas acciones con programas de capacitación y asistencia técnica.
-Promover líneas de crédito a tasas preferenciales en favor de las entidades federativas que incorporen reservas territoriales para la construcción de vivienda de interés social y popular, y que promuevan una legislación y regulación favorables con este mismo objeto.
-Otorgar financiamiento exclusivamente a los proyectos que se ajusten a la legislación, planes y programas de desarrollo urbano, vivienda y ecología aplicables en cada entidad y municipio.
-1nstrumentar acciones conjuntas entre INFONAVIT y FOVISSSTE, a efecto de preservar los derechos adquiridos por el trabajador cuando cambie su relación laboral del sector público al sector privado, o viceversa, y establecer mecanismos de información para asegurar la recuperación del crédito que en su caso se le hubiera otorgado.
-Promover la aplicación de una moderna tecnología informática, principalmente por lo que toca a la recaudación y aplicación del Sistema de Ahorro para el Retiro (SAR), que faciliten realizar la consulta de información entre organismos de vivienda.
-Fortalecer la realización de estudios de mercado sobre el comportamiento de la oferta y la demanda de vivienda de interés social.”24
A continuación se presenta un cuadro de la cantidad de viviendas financiadas por los organismos públicos de viviendas existentes en México.
CUADRO 1
CANTIDAD DE VIVIENDAS FINANCIADAS POR LOS
ORGANISMOS P ~ B L I C O S
(1925-1999)
(Cifras en Unidades)
