TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS E - 4 Revisión Anual

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Valerie Mc Cormick Salcedo

vcormick@brc.com.co

María Carolina Uribe González

curibe@brc.com.co

Noviembre de 2004

TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS E - 4

Revisión Anual

BRC INVESTOR SERVICES S.A. Tips A E - 4 Tips B E - 4 Tips C E - 4

TÍTULOS HIPOTECARIOS TIPS E - 4 AAA AA- (Menos) CC

Él análisis contenido en este documento se basó en la información contenida en los Prospectos de Emisión de los Títulos Hipotecarios Tips E-4, así como el Reglamento de las Universalidades y en el portafolio de cartera a titularizar, y en la evaluación, por parte de BRC Investor Services del comportamiento de los flujos de caja derivados de la cartera a titularizar en diferentes escenarios de tensión.

CARACTERÍSTICAS DE LOS TÍTULOS:

Títulos: Títulos de Contenido Crediticio

Emisor: Titularizadora Colombiana S.A. Universalidad Tips E – 4.

Monto: 3.340.936.000 UVR

Clases: Tips A E – 4, Tips B E - 4, Tips C E – 4.

Series y Plazo: A 2008; 60 meses.

A 2013; 120 meses.

A 2018; 180 meses.

B 2018; 180 meses.

C 2018; 180 meses.

Tasa Facial: Tips A E – 4: A 2008: 7.0%

A 2013: 7.5% A 2018: 8.25%

Tips B E – 4: B 2018: 16.5%

Tips C E – 4: C 2018: 35%

Periodicidad Pago de Intereses: Tips A E – 4: Mes Vencido. El primer pago se realizará 90 a partir de la fecha de emisión.

Tips B E – 4: Mes Vencido. El primer pago se realizará 90 a partir de la fecha de emisión.

Tips C E – 4: Mes Vencido. El primer pago se realizará 90 a partir de la fecha de emisión.

Activo Subyacente: Universalidad TIPS conformada por los Títulos No VIS y Títulos Vis. Universalidad VIS E_4: Cartera Hipotecaria Vis (Vivienda Interés Social) Universalidad No VIS E_4: Cartera Hipotecaria No Vis (Vivienda diferente a Interés Social)

Originadores: Banco Davivienda S.A.

Banco Granahorrar S.A.

Bancafé S.A.

Administradores de la Cartera: Banco Davivienda S.A.

Banco Granahorrar S.A.

Bancafé S.A.

Proveedor Mecanismo de Cobertura Parcial:International Finance Corporation Garante del Título VIS A: La Nación

Representante Legal de Tenedores: Helm Trust S.A.

Administrador: Depósito Centralizado de Valores Deceval S.A.

Fundamentos de la Calificación

La calificación asignada a los Tips A E-4 AAA en grado de inversión, indica que la capacidad de repagar oportunamente capital e intereses es sumamente alta. Es la más alta

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La asignación de las calificaciones se basó en los mecanismos internos de cobertura contemplados en la estructura de la emisión, las garantías externas proporcionada por International Finance Corporation IFC y la Nación, en la estructura particular de la emisión en lo relacionado con las prioridades de pago, las características de la cartera a titularizar y en la calidad del emisor y administrador de la emisión, Titularizadora Colombiana.

También fue considerado el sistemático y adecuado proceso de evaluación de los bancos originadores en términos de su capacidad de originación y de administración de la cartera a titularizar, así como su calidad en términos financieros. Se destaca la formalidad de los mecanismos y procedimientos de control de Titularizadora que garantizan la ejecución de las diferentes actividades en los procesos de titularización.

El análisis de la calidad de la cartera titularizada efectuado bajo la óptica de la pérdida esperada del portafolio de cartera, evidenció la capacidad de la estructura para soportar escenarios de tensión extremos, en los niveles requeridos para las calificaciones asignadas a cada clase de título. Ahora bien, se efectuó un análisis separado para el Tips A E – 4 y el Tips B E – 4, con el propósito de determinar el máximo nivel de incumplimiento que la estructura de la emisión está en capacidad de asumir, sin incurrir en incumplimiento frente a los tenedores de los títulos. Este análisis se realizó sobre estos dos títulos por cuanto sobre ellos pesa la obligación contractual de repagar el capital a los inversionistas. Fue definido entonces un nivel de pérdida esperada mínima de los portafolios en los que cada clase de título fuera pagado en su totalidad a los inversionistas.

Con el propósito de determinar la capacidad de la estructura para asumir comportamientos desfavorables del portafolio de cartera, se utilizó el criterio de “Cobertura de la pérdida esperada del portafolio” y así establecer, de acuerdo con una matriz de calificación para los diferentes niveles de pérdida, la calificación de cada clase de título.

Posteriormente, dicho nivel fue comparado con los estándares mínimos previstos por la calificadora para cada escala de calificación. Cabe destacar que este análisis se lleva a cabo una vez realizada la evaluación de las políticas y procedimientos relacionados con la adecuada administración de la cartera titularizada por parte de cada administrador y/o originador, y específicamente de Titularizadora Colombiana en su calidad de administradora de la emisión.

La calificación del título Tips B E – 4, se deriva principalmente de la aplicación del criterio de “cobertura de pérdida esperada” del portafolio de cartera titularizada, por cuanto este título en particular no cuenta con mecanismos de cobertura externos como la garantía de la Nación y/o el Mecanismo de Cobertura Parcial IFC. El nivel de pérdida esperada que el portafolio está en capacidad de sostener sin que el título incurra en incumplimiento, es concordante con el nivel de calificación asignado.

La calificación asignada al título Tips C E - 4 refleja una mínima capacidad de pago y una alta probabilidad de incumplimiento, definido éste como el repago oportuno de capital e intereses. De esta manera, la calificación se fundamenta en el carácter del título, el cual contractualmente no ofrece promesa alguna al tenedor del mismo sobre el retorno de capital o rendimiento esperado, considerándose entonces un “título de participación”.

Bajo el criterio de análisis de la calificadora de “cobertura de la pérdida esperada del portafolio de cartera”, bajo los escenarios

de tensión asumidos el título C presenta una muy baja capacidad de sostener comportamientos desfavorables de la cartera, aún si estos no se enmarcan dentro del “peor escenario” el cual es comparable al período de crisis del sector hipotecario en Colombia.

Las características de la cartera titularizada en cuanto a la relación del valor del préstamo con respecto a la garantía, el nivel de madurez, el plazo, las moras presentadas, la ubicación geográfica, es consistente con los criterios de selección del emisor, además de proporcionar las condiciones adecuadas para mantener un comportamiento adecuado durante la vida de la emisión.

Los mecanismos internos de cobertura de la emisión se fundamentan en el esquema de prioridad de pagos para la atención de las tres tipos de títulos y los compromisos de carácter administrativo de la Universalidad Tips. La subordinación de pagos existente entre las Clases A, B y C en ese orden de prioridad proporcionan un mayor nivel de cobertura para la Clase A. Adicionalmente, está definida la conformación de un fondo de reserva como mecanismo de cobertura para los títulos No Vis A.

El sistema de subordinación del Tips B al Tips A, y el Tips C al Tips B, proporciona altos niveles de seguridad al Tips A. El sistema de cascada implementado a través del Ajuste de Balance de Capital Requerido entre el valor del activo productivo de las universalidades Vis y No Vis, frente al pasivo constituye un instrumento eficaz en la asignación de la disponibilidad de los recursos destinada a la atención de los pasivos y de los gastos a cargo de las universalidades.

Los mecanismos externos de garantía provienen del otorgamiento de garantías por parte de la Nación y el Mecanismo de Cobertura Parcial IFC a los Títulos Vis A y No Vis A respectivamente, que son retitularizados para conformar la Universalidad Tips, con lo cual ésta última universalidad queda amparada igualmente por las mismas garantías mencionadas. Las garantías de la Nación y y el Mecanismo de Cobertura Parcial IFC son fundamentalmente mecanismos de liquidez para la estructura. La Nación garantiza el 100% de los títulos Vis A y la IFC el 2% de los títulos No Vis A.

La capacidad operativa y administrativa de la Titularizadora, reflejada en el proceso de selección de la cartera a titularizar y de los administradores de ésta, es otra de las fortalezas del proceso. La evaluación por parte de BRC de estos procesos evidencia la ejecución de estándares exigentes y consistentes con las calificaciones asignadas, además de la existencia de procesos de control a los bancos administradores que previenen el uso de prácticas en la labor de cobranza que no sean eficientes y óptimas.

El marco legal y regulatorio de la emisión derivado de la expedición de la Ley 546 de 1999, en virtud del cual los activos de las universalidades Vis E-4, No Vis E-4 y TIPS E-4 quedan completamente aislados del patrimonio de Titularizadora Colombiana y del patrimonio de los bancos originadores, es fundamental para el proceso de titularización. En este sentido, el riesgo legal implícito en el proceso de titularización se encuentra mitigado por el contexto regulatorio que enmarca la actividad de Titularizadora Colombiana y el proceso de titularización mismo.

Estructura de la Emisión

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resultado de los importantes niveles de prepagos experimentados por el portafolio de cartera titularizado.

Cuenta con tres clases de títulos: Tips A E – 4: título senior, que se subdivide en tres series, diferenciadas por el plazo, A-2008 60 meses, A-2013 120 meses, A-2018 180 meses. El servicio de la deuda correspondiente a estos títulos tiene prioridad de pago dentro del esquema de pagos de la estructura. Tips B E – 4: título subordinado al Tips A, tiene un plazo de 180 meses. El servicio de la deuda de éste está subordinado al pago oportuno de intereses y capital programado del TIPS A. Tips C E – 4: Título subordinado a las otras dos clases. El activo subyacente de la emisión Tips E-4 está conformado por Títulos Vis y los Títulos No Vis, los que junto con los Tips en el pasivo, conforman la Universalidad Tips E – 4.

A su vez los títulos Vis y No Vis están estructurados en dos universalidades diferentes, Universalidad Vis E – 4 y Universalidad No Vis E – 4, conformadas cada una de ellas por cartera hipotecaria, la primera cartera Vis y la segunda cartera No Vis. Sobre estas universalidades están diseñados los mecanismos de garantía proporcionados por IFC y por la Nación, garantía administrada por el Fogafin. El título No Vis A se encuentra amparado por el Mecanismo de Cobertura Parcial IFC y el Título Vis A por la garantía de la Nación. Al retitularizar estos títulos en la Universalidad Tips E – 4, la emisión queda automáticamente cobijada por los mismos mecanismos.

Mecanismos de Cobertura:

Mecanismos Internos:

El mecanismo de cascada de pagos implementado en la estructura de la titularización permite definir claramente la forma en que los recursos que ingresan a cada una de las universalidades, derivados de los activos subyacentes

correspondiente, son aplicados a los títulos emitidos con base en una prioridad de pagos e igualmente con base en el mecanismo de ajuste de balance, que será explicado más adelante en este documento. El orden de prioridad de pagos de los Tips está en perfecta concordancia con la prioridad de pagos de cada una de las universalidades Vis y No Vis. Los pagos realizados en concordancia con el orden de prioridad provienen del recaudo de la cartera de la Universalidad No Vis.

El flujo recaudado en las universalidades Vis y No Vis será la fuente de recursos para atender los pagos y compromisos de la universalidad Tips E – 4.

Vale la pena destacar la importancia del mecanismo de ajuste de balance de capital requerido, por cuanto éste es el mecanismo que garantiza que la disponibilidad de liquidez dentro de cada una de las universalidades sea utilizada en el orden preestablecido y además que exista un equilibrio adecuado entre el valor de los activos que soportan la emisión y el valor de los pasivos de la misma.

El Ajuste de Balance de Capital Requerido evita que excesos de liquidez derivados de la realización de prepagos en la cartera, sean destinados a cubrir obligaciones de los Tips B y Tips C, y por el contrario permite que los mismos sean destinados a prepagar los Tips A, de tal forma que el activo subyacente y el pasivo de cada una de las universalidades se mantenga en equilibrio.

Desempeño del Portafolio de Cartera a Titularizar

La capacidad de la estructura para asumir comportamientos desfavorables del portafolio de cartera titularizada, se utilizó el criterio de “Cobertura de la pérdida esperada del portafolio” y así establecer, de acuerdo con una matriz de calificación para los diferentes niveles de pérdida esperada, la calificación de cada clase de título. Lo anterior, se realizó en comparación con lo observado y evaluado en el momento inicial de la titularización.

La pérdida esperada para un portafolio de cartera hipotecaria es el producto de la probabilidad de incumplimiento por el porcentaje de pérdida dado el incumplimiento o por uno menos la tasa de recuperación del portafolio. Entre más alto el nivel de pérdida que pueda soportar la estructura, más alta será la calificación del título.

Pérdida esperada = (probabilidad de incumplimiento) * (1 - tasa de recuperación)

En este sentido, las estructuras AAA a nivel local, deben estar en capacidad de atender oportunamente el servicio de la deuda en el peor escenario de probabilidad de incumplimiento y de pérdida dado el incumplimiento. Es decir, los mecanismos diseñados de cobertura deben proveer la protección necesaria para afrontar los niveles de pérdida esperada asociados a la calificación asignada.

Ahora bien, usualmente el peor escenario debe estar definido de acuerdo con los “peores niveles históricos presentados en la industria en cuanto a probabilidad de incumplimiento y al porcentaje de recuperación”. Los escenarios de tensión elaborados por BRC involucran niveles de probabilidad de incumplimiento cercanos a los presentados durante la crisis financiera de 1998/99, distribuidos a lo largo de un periodo de tres años. Con relación al porcentaje de pérdida dado el incumplimiento, se consideraron los costos involucrados en el proceso de recuperación de un crédito, asumiendo que todos los créditos inician un proceso de recuperación de la propiedad otorgada en garantía, y asumiendo el mayor nivel pérdida de

Vendedores Autorizados de Cartera Compra de Créditos

Hipotecarios VIS

Compra de Créditos Hipotecarios No VIS Créditos Hipotecarios VIS Garantía Nación

Mecanismo de Cobertura Parcial IFC Título VIS A

Título VIS B

Título No VIS A Título No VIS B Créditos Hipotecarios No VIS Título No VIS C

Fondo de Reserva No VIS

Título VIS A

Título VIS B Título No VIS A Título No VIS B Título No VIS C T IPS C lase A S er ies 20 08, 2013, 2018 TIPS B TIPS C

Universalidad VIS E-4 Universalidad No VIS E-4

Ret it u la ri za ci ón tu lo s No VI S R et itu la riz a ci ó n T ítu lo s V IS

Universalidad TIPS E-4

Activo Pasivo Activo Pasivo

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valor de mercado de la propiedad; ambos factores son comparables a los experimentados durante el mismo periodo de crisis.

Como se observa los indicadores de mora (mayor a 120 días), se han comportado en forma favorable, en niveles inferiores al escenario menos ácido planteado originalmente. Esto ha incidido en una disminución significativa de la pérdida esperada del portafolio.

Aunque es un evento que impacta positivamente el desempeño de la estructura, la probabilidad de prepagos es un hecho cierto que los portafolios de cartera hipotecaria presentan. En la estructura de los Tips, el prepago se traslada automáticamente a los inversionistas, evitando así el riesgo de reinversión de los recursos excedentes en la estructura provenientes del prepago. Esta variable ha presentado la evolución de la gráfica.

Activo Subyacente

El activo subyacente de los Tips están conformados en la Universalidad Tips E – 4, constituidos por los títulos hipotecarios Vis y No Vis. Estos títulos a su vez, tienen como activo subyacente los créditos hipotecarios VIS y NO VIS respectivamente en la Universalidad Vis E – 4 y Universalidad No Vis E -4.

Portafolio de Cartera

Los originadores involucrados en este proceso de titularización son Bancafé, Granahorrar y Davivienda; el siguiente es la distribución de la cartera de la estructura de acuerdo con el banco originador:

Originador Cartera Tipo de Participación

Bancafe No Vis 23.54%

Vis 22.81%

Total Bancafe 46.36%

Davivienda No Vis 12.85%

Vis 8.83%

Total Davivienda 21.68%

Granahorrar No Vis 16.47%

Vis 15.49%

Total Granahorrar 31.96%

Total general 100.00%

La siguiente es la distribución de la cartera de acuerdo a sus características de destino de los créditos, relación valor de la deuda a valor de la garantía y su edad promedio ponderada.

Nº créditos

Valor UVR

Mil

Valor Pesos

Miles Edad Plazo Orig

NoVis 9.649 2,167,030 296,601,487 64.32 169

Vis 8.603 1,052,007 143,981,063 60.69 184

Total 18.252 3,219,036 440,582,550 63.13 174

Universalidad Vis:

Banco Crédito Tasa Prom .

Saldo Capital

(UVR)

LTV Actual

Bancafé 4.164 10.44 474,438,9771 58%

Davivienda 1.612 10.86 238,319,991 67%

Granahorrar 2.827 10.57 339,247,783 60%

Total 8.603 10.57 1,052,006,752 61%

Universalidad No Vis:

Banco Créditos Tasa Prom. Saldo Capital (UVR)

LTV Actual

Bancafé 4.297 12.73 842,882,034 50%

Davivienda 2.345 12.51 703,543,657 54%

Granahorrar 3.007 13.12 620,603,849 54%

Total 9.649 12.77 2,167,029,540 52%

Administración de la Emisión

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