Contactos:
Camilo Andrés Pérez Mojica
camilo.perez@standardandpoors.com
María Clara Castellanos Capacho
maria.castellanos@standardandpoors.com
Comité Técnico: 29 de septiembre de 2015
Acta No: 822
PROGRAMA DE TÍTULOS PARTICIPATIVOS
PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI)
ADMINISTRADO POR TERRANUM INVERSIÓN S. A. S.
BRC INVESTOR SERVICES S.A. SCV REVISIÓN EXTRAORDINARIA
TÍTULOS DE PARTICIPACIÓN INMOBILIARIA ‘i AAA’ (Triple A)
Cifras en pesos colombianos (COP) al 31 de julio de 2015:
Valor total del programa: COP2 billones. Valor total colocado: COP981.687 millones. Grupo de activos que componen el PEI: 37
Historia de la calificación:
Revisión periódica Jun./15: ‘i AAA’ Revisión periódica Jun./14: ‘i AAA’ Revisión extraordinaria Abr./14: ‘i AAA’ Revisión periódica Jun./13: ‘i AAA’ Calificación inicial Dic./06: ‘i AA+’
La información contenida en este documento se basa en el modelo de proyección financiera elaborado por Terranum Inversión S. A. S., el
contrato de fiducia, el prospecto de colocación del Programa de Títulos Participativos del PEI y demás información remitida por parte de Terranum Inversión S. A. S., en su condición de administrador inmobiliario, y de Fiduciaria Corficolombiana S. A., en su condición de agente de manejo.
CARACTERÍSTICAS DE LOS TÍTULOS:
Títulos: Títulos Participativos del Patrimonio Autónomo Estrategias Inmobiliarias. Ley de circulación: Nominativos.
Emisor: Patrimonio Estrategias Inmobiliarias (PEI). Originador: Estrategias Corporativas S.A.S.
Administrador inmobiliario: Terranum Inversión S.A.S. (antes, Administradora Inmobiliaria E.C.S.A.S.). Monto: Hasta COP2 billones.
Tramos Seis tramos emitidos.
Valor Tramos: Tramo I: COP107.605 millones. Tramo II: COP127.557 millones. Tramo III: COP204.862 millones. Tramo IV: COP155.129 millones. Tramo V: COP178.995 millones Tramo VI: COP207.539 millones.
Fecha de emisión de tramos: Tramo I: 27/Feb./2007. Tramo II: 22/Nov./2007. Tramo III: 30/Oct./2009.
Tramo IV: 21/Mar./2012. Tramo V: 19/Jul./13. Tramo VI: 5/Sep./14.
Valor nominal de los Títulos: COP2.915.247 cada título, acorde con la última distribución de rendimientos. La inversión mínima para una emisión primaria y en el mercado secundario es de un (1) título.
Plazo: 99 años prorrogables.
Rentabilidad: La rentabilidad de los títulos está dada entre otros por los ingresos derivados del arrendamiento de los activos inmobiliarios y de la valorización o la desvalorización de estos.
Readquisición de Títulos: Los inversionistas tendrán la opción de venderle al Patrimonio Autónomo hasta el 10% de los títulos que hayan adquirido y mantenido durante un periodo superior a diez (10) años consecutivos e ininterrumpidos, contados a partir de la fecha de adquisición, de acuerdo con los términos del prospecto de colocación del Programa de Títulos Participativos.
Periodicidad de pago de rendimientos: Semestral.
Agente de manejo: Fiduciaria Corficolombiana S.A. Representante legal de inversionistas Fiduciaria Colmena S.A.
Asesor legal: Brigard & Urrutia Abogados S.A.S. Bolsa de Valores: Bolsa de Valores de Colombia (BVC) S.A.
Administrador del Programa de Emisión: Depósito Centralizado de Valores de Colombia S.A. (DECEVAL). Destinatarios del Programa: El público en general, incluyendo los fondos de pensiones y cesantías.
PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS
PROGRAMA DE TÍTULOS PARTICIPATIVOS
Una calificación de riesgo emitida por BRC Investor Services S. A. es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una
1. FUNDAMENTOS DE LA CALIFICACIÓN
El Comité Técnico de BRC Investor Services S.A. SCV en revisión extraordinaria confirmó la calificación
de títulos de participación inmobiliaria de ‘i AAA’
del Programa de Títulos Participativos emitidos por
el Patrimonio Autónomo Estrategias
Inmobiliarias - PEI.
Durante el último trimestre de 2015, el PEI emitirá el séptimo tramo del Programa de Títulos Participativos, el cual le permite continuar creciendo y alcanzar una mayor diversificación del portafolio de inversiones, particularmente por localización geográfica y arrendatario, como ha sucedido con la emisión de tramos anteriores (gráficos 6 y 7). Esto favorece la atomización de los ingresos del portafolio y, por ende, la
generación de niveles de rentabilidad
recurrentes y competitivos frente a otras alternativas de inversión de largo plazo.
El valor unitario de los títulos participativos emitidos por el PEI ha mantenido una tendencia creciente desde la emisión del primer tramo en 2007, y al cierre de julio de 2015 acumuló un crecimiento de 69,7%. Dicho comportamiento ha sido reflejo de los resultados favorables de las emisiones de los tramos en términos de demanda y precios (tabla 1), y de la constante valorización de los activos inmobiliarios y la buena calidad crediticia de sus arrendatarios, lo cual ha contribuido a mantener un flujo de caja creciente; esperamos que estos aspectos permanezcan con la emisión del séptimo tramo permitiendo que el valor de los títulos
participativos continúe aumentando. Al cierre de
julio de 2015, el valor unitario de los títulos fue de $8.486.369 pesos colombianos (COP) con un crecimiento anual de 4,7%, mayor al incremento de 3,8% registrado al 31 de julio de 2014.
Tabla 1: Emisiones de tramos del PEI
Emsiones del PEI Tramo I Tramo II Tramo III Tramo IV Tramo V Tramo VI Total
Fecha de colocación 27/02/2007 22/11/2007 30/10/2009 21/03/2012 19/07/2013 05/09/2014 Monto colocado ($ millones) 107.605 127.557 204.862 155.129 178.995 207.539 981.687
Demandado (x veces) 4,5 11,9* 43,6** 91,7*** 95,9**** 260,4***** Núimero de títulos 21.521 23.405 33.311 21.666 22.831 26.040 148.774
Precio del título ($) 5.000.000 5.450.000 6.150.000 7.160.000 7.840.000 7.970.000 * Remanente de $8.960 millones demandado 11,9 veces
** Remanente de $13.000 millones demandado 43,6 veces *** Remanente de $18.007 millones demandado 91,7 veces **** Remanente de $6,335 millones demandado 95,9 veces ***** Remanente de $23,448 millones demandado 260,4 veces
Fuente: Terranum Inversión S.A.S.
Al cierre de julio de 2015, el flujo de caja operativo ajustado (flujo de caja de operación menos gastos de inversión [CAPEX] y capital de trabajo, y los gastos financieros) acumulado del PEI fue de COP46.324
millones y tuvo un aumento anual de 18,3%, resultado del crecimiento anual de 12,0% de los ingresos netos y del aumento de 11,5% de los gastos operativos y de administración (tabla 2). El presupuesto para el cierre de 2015 considera un crecimiento anual de 6,8% del flujo de caja operativo, menor al dinamismo observado en años anteriores, principalmente, por los mayores gastos financieros derivados del endeudamiento adicional que tomaría el PEI para que el portafolio de activos inmobiliarios crezca.
Tabla 2: Ejecución presupuestal del PEI
Ejecutado ejecución% Variación anual
Ingresos brutos 130.532 102,6% 33,1%
Vacancia (-)
Cartera no recuperable (-) (503) 9,1% Ing. Reembolsables (+) 280 83,1% 2,9%
Otros ingresos (+) 2.454 92,6% 36,5%
Ingresos netos 132.774 101,9% 33,2%
Subtotal gastos operativos no reembolsables 12.528 103,9% 21,9% Subtotal gastos operativos reembolsables 8.273 108,9% 32,7%
Total gastos operativos 20.801 105,8% 26,0%
Ingresos operativos netos 111.973 101,2% 34,6%
Total gastos de administración 16.438 107,3% 32,1%
EBITDA 95.485 100,2% 35,2%
Rendimientos Financieros Operativos Netos (13.593) 69,3% 136,2% Inversiones CAPEX y capital de trabajo (-) (4.846) 74,3% -3001,8%
Flujo de caja operativo 77.045 111,4% 18,4%
Millones de pesos Diciembre de 2014
Ejecutado Presupuestoejecución% Variación anual
83.648
81.633 102,5% 12,8%
(944)
521,1%
186
224 83,0% 24,0% 1.529
1.687 90,6% 27,0% 84.419
83.543 101,0% 12,0%
6.086
11.328 53,7% -4,2% 4.920
5.065 97,1% 19,8%
11.006
16.393 67,1% 5,3%
73.413
67.150 109,3% 13,1%
10.960
11.259 97,3% 18,5%
62.184
55.891 111,3% 11,8% (8.414)
(9.730) 86,5% -2,5% (7.447)
(4.590) 162,2% -4,7% 46.324
41.571 111,4% 18,3%
Julio de 2015
Fuente: Terranum Inversión S. A. S. Cálculos: BRC Investor Services S.A.
La adecuada diversificación del portafolio por tipo de activo, localización geográfica y arrendatario permite al PEI disminuir la exposición de sus ingresos ante eventuales inestabilidades en el mercado inmobiliario, catástrofes naturales, coyunturas políticas focalizadas o cambios en el perfil crediticio de los
arrendatarios. A julio de 2015, los activos
inmobiliarios ubicados en Bogotá concentraban el 59% del total de los ingresos, levemente menor al 60% observado tras la emisión del sexto tramo en septiembre de 2014. El alto nivel de valorización de estas propiedades y la buena calidad crediticia de sus arrendatarios mitiga parcialmente el riesgo asociado con la concentración. Consideramos que las nuevas adquisiciones del PEI en ciudades diferentes a las principales del país, algunas de las cuales formarán parte del séptimo tramo, representan un aspecto positivo para la diversificación del vehículo y favorecen la rentabilidad de los títulos participativos. Esto debido a que estos inmuebles tienen buenas perspectivas de valorización por su ubicación y características de construcción de acuerdo con la información de Terranum Inversión.
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Desde 2013, el vehículo de inversión ha mantenido un nivel promedio de vacancia física (medida en metros cuadrados) de 1,6% y económica (en términos de ingresos) de 2,0%, una apropiada diversificación de los contratos de arrendamiento por fecha de vencimiento (gráfico 5) y una tasa de renovación de estos contratos cercana a 95%, aspectos que han contribuido con la tendencia creciente en el valor de los títulos participativos y su baja volatilidad. El menor crecimiento económico que esperamos en 2016 podría afectar la demanda por unidades arrendables en áreas de oficinas, comercio y bodegas; no obstante, consideramos que Terranum Inversión mantendría una vacancia física no mayor al 2,1% observado en promedio en los últimos tres años, a partir de sus estrategias enfocadas en mantener precios de renta competitivos y realizar mejoras en los inmuebles para conservar una base de
arrendatarios estable. Durante los 12 meses que
concluyeron en julio de 2015, el indicador de vacancia física mensual promedio fue de 1,6%, superior al 1,2% observado un año atrás (de agosto de 2013 a julio de 2014), esto se deriva principalmente de la vacancia de una de las bodegas del PEI desde diciembre de 2014; sin embargo, el administrador inmobiliario ya está analizando a varios posibles arrendatarios y espera que sea ocupada antes del cierre de 2015. Por otra parte, de los contratos de arrendamiento vigentes a julio de 2015, el 53,5% de los ingresos derivados de estos tienen plazo de vencimiento superior a siete años, el 13,4% y el 11,4% tienen vencimientos en 2023 y 2027, respectivamente, lo que permite limitar el riesgo asociado con cambios en el ciclo de la economía colombiana en el corto plazo.
La valorización promedio del portafolio de activos inmobiliarios del PEI ha sido de 27,1% respecto de los valores de adquisición de cada propiedad, lo cual ha sido posible por el adecuado y oportuno mantenimiento de los inmuebles y la estrategia del administrador inmobiliario, Terranum Inversión, enfocada en la adquisición de activos inmobiliarios de alta calidad, así como en la expansión y remodelación de estos. La mayoría de los activos que forman parte del séptimo tramo fueron adquiridos a precios favorables, además, el plan de expansión del PEI para los próximos tres años incluye la adquisición de inmuebles de alta calidad considerando sus características de construcción y ubicación geográfica, factores positivos para la
valorización del portafolio de activos. La incursión
del PEI en proyectos en etapas tempranas (construidos a la medida de un arrendatario) desde 2012 contribuye a una mejor rentabilidad para los inversionistas de los
títulos participativos. El administrador inmobiliario ha estructurado esquemas que mitigan los riesgos derivados de la compra de activos no estabilizados; estos mecanismos incluyen un adecuado proceso de selección de las firmas constructoras, pólizas de seguros de cumplimiento, responsabilidad civil y todo riesgo construcción, y la compra de los activos a un precio fijo, entre otros. Estos elementos buscan una menor exposición a pérdidas derivadas de posibles retrasos en las obras, desviaciones del presupuesto inicialmente estimado, o el riesgo de contraparte asumido con los constructores por los anticipos entregados.
La constante valorización y los bajos niveles de vacancia de las propiedades del PEI derivaron en una rentabilidad efectiva anual acumulada, desde su inicio de operaciones hasta el 31 de julio de 2015 de 13,62%, con una volatilidad de 0,04% en el último año, consolidándose así como una alternativa atractiva frente a otros vehículos de inversión de largo plazo. En lo que resta de 2015 y 2016, la competencia de otros vehículos de inversión con características similares podría afectar los precios de compra de algunas propiedades y generar menores tasas de renta
(cap rates, canon de arrendamiento neto
respecto del valor de compra del activo). Consideramos que esto podría conllevar a unos niveles de rentabilidad acumulada decrecientes e inferiores a los observados en el último año, aunque mayores a 12%, aspecto que será un
determinante del nivel de calificación. Al cierre de
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Una calificación de riesgo emitida por BRC Investor Services S. A. es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una
Tabla 3: Pago de rendimientos por tramo
Tramo I Tramo II Tramo III Tramo IV Tramo V Tramo VI 27-feb-07 (emisión primer tramo) $ 5.000.000
15-ago-07 $ 149.975
22-nov-07 (emisión segundo tramo)$ 5.450.000
14-feb-08 $ 122.492$ 122.492 15-ago-08 $ 235.864$ 235.864 13-feb-09 $ 257.329$ 257.329 18-ago-09 $ 231.935$ 231.935 30-oct-09 (emisión tercer tramo) $ 6.150.000
11-feb-10 $ 179.010$ 179.010$ 179.010 13-ago-10 $ 241.515$ 241.515$ 241.515 14-feb-11 $ 272.448$ 272.448$ 272.448 12-ago-11 $ 250.794$ 250.794$ 250.794 14-feb-12 $ 329.485$ 329.485$ 329.485 21-mar-12 (emisión cuarto tramo) $ 7.160.000
15-ago-12 $ 205.480$ 205.480$ 205.480$ 205.480 14-feb-13 $ 313.960$ 313.960$ 313.960$ 313.960 19-jul-13 (emisión quinto tramo) $ 7.840.000
15-ago-13 $ 213.838$ 213.838$ 213.838$ 213.838$ 213.838 14-feb-14 $ 316.246$ 316.246$ 316.246$ 316.246$ 316.246 15-ago-14 $ 264.023$ 264.023$ 264.023$ 264.023$ 264.023 5-sep-14 (emisión sexto tramo) $ 7.970.000
13-feb-15 $ 300.036$ 300.036$ 300.036$ 300.036$ 300.036$ 300.036 18-ago-15 $ 252.795$ 252.795$ 252.795$ 252.795$ 252.795$ 252.795
31-jul-15 $ 8.486.369
TOTAL $ 4.137.225 $ 3.987.250 $ 3.139.630 $ 1.866.378 $ 1.346.938 $ 552.831 Fecha de emisiones y distribución
de rendimientos Valor del título
Rendimientos pagados por título
Fuente: Terranum Inversión S.A.S. Cálculos: BRC Investor Services S.A.
El vehículo de inversión cuenta con una fuente de financiación para adquirir las propiedades a titularizar mientras ingresan los recursos de las emisiones de los tramos, y para financiar la expansión de activos y los anticipos derivados de los proyectos en construcción. A julio de 2015, el endeudamiento del PEI fue de 25,8% del valor de su patrimonio, y entre agosto y octubre aumentaría en torno a 50%, con el fin de financiar los anticipos entregados a las compañías encargadas de los proyectos en etapas tempranas y las compras de los activos que serán parte del portafolio; no obstante, luego de la emisión del séptimo tramo el endeudamiento bajaría a niveles cercanos al 30%. Terranum Inversión ha estudiado la
posibilidad de usar instrumentos de
financiamiento estructural para futuras compras de activos inmobiliarios, apalancamiento que tendría un menor costo frente a las líneas de crédito que usa actualmente, lo que favorecería la rentabilidad de los títulos participativos en el
largo plazo. De acuerdo con la política establecida por
el PEI, este tiene un límite máximo de endeudamiento de largo plazo (deuda con vencimiento mayor a un año) de 35% del valor de su patrimonio y uno de 30% para la deuda de corto plazo. Al cierre de julio de 2015, los niveles de endeudamiento de largo y corto plazo fueron de 12,87% y 12,95%, respectivamente.
El instrumento de inversión ha generado niveles competitivos de rentabilidad que han derivado en una alta demanda de los títulos participativos del PEI en el mercado secundario. Esto se refleja en el precio negociado de hasta un 15% superior respecto al valor de referencia (valor del título participativo emitido por el PEI) y en el creciente
número de transacciones. Por ende, y
considerando los competitivos niveles de rentabilidad esperados para los próximos dos
años, prevemos que la demanda por estos papeles en el mercado permanecerá, lo que favorecería la colocación de nuevas emisiones de
títulos participativos. Al cierre de julio de 2015, las
transacciones de títulos participativos del PEI en el mercado secundario acumularon 6.530 desde la emisión del primer tramo por un valor total de COP1.104.639 millones.
El administrador inmobiliario ha mejorado gradualmente la diversificación del PEI por tipo de inversionista a medida que ha emitido cada uno de los tramos; así, la participación de los fondos de pensiones bajó a 58,9% con la emisión del sexto tramo desde 88,5% en el primero, mientras que la representatividad de las personas naturales aumentó a 27,9% desde
0,3% (gráfico 8). Considerando que
generalmente los inversionistas del PEI hacen uso de su derecho de suscripción preferencial, esperamos que después de la emisión del séptimo tramo la composición por inversionista
sea similar a la actual.Desde la emisión del primer
tramo en 2007 hasta el cierre de julio de 2015, el número de inversionistas del PEI aumentó de 24 a 1.278 y esperamos que la diversificación por inversionista aumente gradualmente en la medida en que realice emisiones en el futuro.
El administrador inmobiliario respalda la operación del PEI en sus procesos administrativos y operativos. Estos funcionan a través de una plataforma integral de servicios que cuenta con herramientas para realizar una gestión eficiente, en particular, en lo referente a la valoración de activos, la actualización de avalúos, el control de la cartera, y la valoración de los títulos participativos (para obtener más detalles sobre los aspectos cualitativos, consulte el documento de calificación de eficacia en la gestión de portafolios del PEI, cuya calificación es ‘G aaa’, www.brc.com.co).
De acuerdo con la información remitida por Terranum Inversión S.A.S., la entidad no ha sido sujeta a llamados de atención ni sanciones por parte de los entes de control.
2. ESTRUCTURA DE LA TITULARIZACIÓN
La consecución de los recursos para el crecimiento del Patrimonio Estrategias Inmobiliarias inicia con la emisión de títulos respaldados por los derechos y las obligaciones de los contratos de promesa de compraventa de los activos inmobiliarios previamente firmados con los propietarios de los bienes.
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los contratos de compra-venta y los activos pasan a ser propiedad del patrimonio autónomo, dichos inmuebles constituyen el portafolio de inversiones que conforma el PEI, el cual administra un operador profesional que se encarga de todos los procesos operativos asociados con el mantenimiento y el funcionamiento de las instalaciones (vigilancia, aseo, administración, entre otros).
Con la titularidad de los bienes, el patrimonio autónomo recibe como principal ingreso las rentas de las tales propiedades, las cuales se convierten, luego de cancelar todos los costos y gastos de emisión, administración y operación, en la parte principal de los rendimientos distribuibles, que a su vez, junto con la valorización o la desvalorización de los activos, determinarán la rentabilidad de los inversionistas.
Gráfico 1: Esquema de la titularización - PEI
Fuente: Terranum Inversión S. A. S.
3. COMPOSICIÓN Y DIVERSIFICACIÓN DEL
PORTAFOLIO DE INVERSIONES
El administrador inmobiliario se rige por límites en la concentración por arrendatario, por tipo y por ubicación del activo, y por el nivel de endeudamiento del PEI, aspectos que se incorporan en el prospecto de emisión del Programa de Títulos Participativos y en el contrato de fiducia.
Límite por arrendatario: Los ingresos provenientes
de un arrendatario y de sus sociedades relacionadas no pueden exceder el 40% de los ingresos anuales del Patrimonio Autónomo. Asimismo, el valor de los activos arrendados a un arrendatario y a sus sociedades relacionadas no puede exceder el 40% del valor total de los activos del Patrimonio Autónomo.
En la medida en que se han emitido los tramos la diversificación por arrendatario ha aumentado (gráfico 7) y a julio de 2015, la concentración en el mayor arrendatario fue de 7,9%.
Límite por tipo de activo: La concentración en cada
una de las diferentes clases de activos inmobiliarios admisibles para invertir no puede superar el 70% del valor total de los activos inmobiliarios del Patrimonio Autónomo ni de los ingresos anuales de este.
Los activos inmobiliarios admisibles para invertir son los siguientes: 1) oficinas en edificios con altas especificaciones de seguridad y calidad; 2) grandes superficies comerciales con un área de construcción de más de 2.500 m2; 3) bodegas con altas especificaciones
de seguridad y calidad; 4) locales comerciales con un área de construcción de menos de 2.500 m2; 5) centros
comerciales ubicados en zonas de alta densidad; 6) otros activos comerciales que presenten una rentabilidad esperada atractiva y que permita un mayor nivel de diversificación del portafolio.
Límite por ubicación: El valor de los activos
inmobiliarios ubicados en Bogotá no puede ser superior al 85% del total, mientras que el valor de los bienes inmuebles situados en Medellín y Cali no puede exceder el 50% (en cada ciudad). Asimismo, la concentración en otras zonas del país no puede ser mayor al 30%.
Como observamos en el gráfico 6, a julio de 2015, la concentración de los inmuebles ubicados en Bogotá, que incluyen los que van a ser titularizados en el séptimo tramo, fue de 59%, menor al 60% observado tras la emisión del sexto tramo. A pesar de la alta participación de los ingresos provenientes de las unidades arrendables situadas en dicha ciudad, es importante señalar que los activos localizados allí tienen un alto nivel de valorización y que sus arrendatarios cuentan con una buena calidad crediticia, lo cual disminuye parcialmente el riesgo asociado con la alta concentración.
Endeudamiento financiero
Según el prospecto de emisión del Programa de Títulos Participativos, el Patrimonio Autónomo puede obtener recursos a través de endeudamiento financiero con el propósito de realizar mejoras a los activos inmobiliarios, financiar el Fondo de Operación y maximizar el retorno potencial para los inversionistas.
El valor total del endeudamiento financiero de corto plazo no puede exceder el 30% del valor del patrimonio del PEI, mientras que el apalancamiento de largo plazo tiene un límite máximo de 35%; además, el Comité Asesor debe aprobar previamente el endeudamiento.
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4. OPORTUNIDADES Y AMENAZAS
Qué podría llevarnos a bajar la calificación:
BRC identificó los siguientes aspectos de mejora y/o seguimiento del PEI y/o de la industria que podrían afectar la calificación actual:
Una disminución importante en los niveles de rentabilidad de los títulos participativos, ya sea como consecuencia de una menor valorización de los activos inmobiliarios o una afectación sobre los flujos de ingresos por arrendamiento.
La menor diversificación del portafolio de activos inmobiliarios por ubicación geográfica, tipo de activo o arrendatario.
El deterioro del flujo de caja del PEI, por cualquier factor asociado con el decrecimiento de los ingresos o el crecimiento de los gastos, que afecte la distribución de rendimientos a los inversionistas de los títulos participativos.
La entrega de la información se cumplió en los tiempos previstos y de acuerdo con los requerimientos de la calificadora. Es necesariomencionar que se ha revisado la información pública disponible para contrastar con la información entregada por la entidad.
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5. FICHA TÉCNICA
Calificación:
Administrador Inmobiliario:
Contactos:
Camilo Andrés Pérez Mojica camilo.perez@standardandpoors.com Fecha Última Calificación:
María Clara Castellanos Capacho maria.castellanos@standardandpoors.com Seguimiento a:
Títulos de Participación Inmobiliaria 'i AAA'
$ 8.486,4
Crecimiento Anual del valor del título 4,66%
Crecimiento Semestral del valor del título 2,58%
Tabla 2: Concentración en los Cinco Mayores Arrendatarios
Arrendatario Tramo I Mar 07 Tramo I y II Nov 07 y III Nov 09Tramo I, II
Tramo I, II, III, IV Mar
12
Tramo I, II, III, IV, V Jul
13
Tramo I, II, III, IV, V, VI Sep 14
Tramo I, II, III, IV, V, VI a Jul./15*
Rentabilidad Primero 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 8,0% 7,9%
Volatilidad Segundo 0,0% 23,2% 12,6% 10,5% 10,4% 7,8% 7,5%
Tercero 58,7% 26,4% 14,7% 9,2% 9,1% 6,9% 6,6%
Cuarto 0,0% 0,0% 0,0% 8,4% 8,3% 6,3% 6,0%
Rentabilidad Quinto 0,0% 0,0% 0,0% 5,2% 5,2% 4,8% 5,2%
Volatilidad Total 58,7% 49,7% 27,3% 33,3% 33,0% 33,7% 33,2%
Página 1 de 2
CALIFICACIÓN DE TÍTULOS DE PARTICIPACIÓN INMOBILIARIA
PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI)
'i AAA'
Terranum Inversión S. A. S.
Agente de Manejo: Fiduciaria Corficolombiana S. A.
Gráfico 3. Valor de la Unidad
29 de septiembre de 2015 31 de julio de 2015
DEFINICIÓN DE LA CALIFICACIÓN Gráfico 2. Evolución rentabilidad acumulada vs benchmark (serie mensual) /3
La calificación i AAA indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados y recuperar el capital es sumamente alta por la calidad y características de los activos subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones de arrendamiento.
Tabla 1: Desempeño Financiero
VEHICULO DE INVERSIÓN /1 Anual Semestre Trimestre
EVOLUCIÓN DEL TÍTULO
Recursos Administrados y Rentabilidad Obtenida
Valor en miles al: 31 de julio de 2015
Gráfico 1. Valor del Título
PARES /2 Anual Semestre Trimestre
13,67% 13,65% 13,64%
0,04% 0,01% 0,01%
11,89% 12,16% 12,21%
0,29% 0,09% 0,09%
12% 14% 16% 18%
jul-10 ene-11 jul-11 ene-12 jul-12 ene-13 jul-13 ene-14 jul-14 ene-15 jul-15
IPC + 10%E.A. (Acumulado) Rentabilidad Acumulada del Portafolio IPC + 9%E.A. (Acumulado)
7.000 8.000 9.000 10.000 11.000 12.000 13.000 14.000 15.000
jul-10 ene-11 jul-11 ene-12 jul-12 ene-13 jul-13 ene-14 jul-14 ene-15 jul-15 $ Miles
6.000 6.500 7.000 7.500 8.000 8.500
jul-10 ene-11 jul-11 ene-12 jul-12 ene-13 jul-13 ene-14 jul-14 ene-15 jul-15 $Miles
1/ Rentabilidad acumulada E.A Periodo Semestre: Últimos 6 meses calendario corrido a partir de la fecha de seguimiento. 2/Grupo comparable establecido por BRC de características similares en el mercado.
3/ El benckmark de IPC + 9% aplica para los inversionistas que adquieran participaciones del quinto tramo en adelante. El IPC +10% se mantiene para los inversionistas de los tramos anteriores al quinto. * Participaciones dentro de esta clasificación incluyen activos inmobiliarios pendientes por titularizar.
PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS
PROGRAMA DE TÍTULOS PARTICIPATIVOS
Calificación:
Administrador Inmobiliario:
Contactos:
Camilo Andrés Pérez Mojica camilo.perez@standardandpoors.com Fecha Última Calificación:
María Clara Castellanos Capacho maria.castellanos@standardandpoors.com Seguimiento a:
Tabla 3. Concentración de inversionistas
Tabla 4. Retornos ajustados por nivel de riesgo
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CALIFICACIÓN DE TÍTULOS DE PARTICIPACIÓN INMOBILIARIA
PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI)
'i AAA'
Terranum Inversión S. A. S.
Agente de Manejo: Fiduciaria Corficolombiana S. A.
29 de septiembre de 2015 31 de julio de 2015
Gráfico 4. Composición por tipo de activo
Fecha Concentración Mayor Adherente Concentración 10
Mayores
dic-13 21,2% 74,2%
dic-14 26,2% 74,2%
jul-15 26,2% 71,8%
12 MESES A JUL./14 12 MESES A JUL./15
Information Ratio /4 1,54 -0,21 Beta /5 - 0,08 0,36 Correlación con rent.
objetivo /6 - 0,16 0,16
Gráfico 6. Composición por ubicación
Gráfico 7. Composición por arrendatario
Gráfico 8. Composición por inversionista Gráfico 5. Distribución de vencimiento de contratos
0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16%
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034
Dic./14 Jul./15
8% 8%
23% 13%
10% 10% 8% 8%
59% 26%
15%
9% 9% 7% 7%
8% 8% 6% 6%
41% 36%
57% 54% 54% 46% 50%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Tramo I Mar 07 Tramo I y II Nov 07
Tramo I, II y III Nov 09
Tramo I, II, III, IV Mar 12
Tramo I, II, III, IV, V Jul 13
Tramo I, II, III, IV, V, VI Sep 14
Tramo I, II, III, IV, V, VI Jul./15* Pacific Rubiales Banco Corpbanca/Helm Bank Almacenes Éxito Isagen
Carvajal Siemens Suppla Ciplas
Alfacer Hewlett Packard Otros
55% 71% 69%
75% 70% 60%
59%
45% 30% 21% 17% 22%
23% 23%
7% 9%
10% 8% 8% 6% 5%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Tramo I Mar 07 Tramo I y II Nov 07
Tramo I, II y III Nov 09
Tramo I, II, III, IV Mar 12
Tramo I, II, III, IV, V Jul 13
Tramo I, II, III, IV, V, VI Sep 14
Tramo I, II, III, IV, V, VI Jul./15*
Bogotá Medellín Alrededores Bogotá Cali Barranquilla Manizales
88% 87%
72%
63% 62% 60%
13%
14% 16% 23%
3% 4% 4%
7% 7% 7%
8% 10% 10% 16% 15% 11%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Tramo I Mar 07 Tramo I y II Nov 07
Tramo I, II y III Nov 09
Tramo I, II, III, IV Mar 12
Tramo I, II, III, IV, V Dic 13
Tramo I, II, III, IV, V, VI Jul./15*
Fondos de pensiones y cesantías Individual Aseguradora Otros
22% 23% 25% 20% 22% 20% 18%
36% 28%
16% 21% 17%
39% 17%
8%
6%
6% 5% 4%
20% 11% 7% 18% 19% 15% 16% 14% 34% 16% 22%
34% 35% 40%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Tramo I Mar 07 Tramo I y II Nov 07
Tramo I, II y III Nov 09
Tramo I, II, III, IV Mar 12
Tramo I, II, III, IV, V Jul 13
Tramo I, II, III, IV, V, VI Sep 14
Tramo I, II, III, IV, V, VI Jul./15*
Bodega Centro Comercial Gran Superficie Locales Comerciales Oficinas Multi-arrendatario Sede Corporativa
4/ Information ratio: mide la rentabilidad extra obtenida por el vehículo de inversión como consecuencia de la habilidad del gestor con relación al mercado, teniendo en cuenta la volatilidad del exceso de los retornos sobre el Benchmark. Cuánto más grande es el indicador implica un mayor retorno que su tasa objetivo con una volatilidad menor.
5/ Beta: mide la volatilidad relativa (el riesgo) del vehículo, siendo 1 la volatilidad de la rentabilidad objetivo. Un beta superior a 1 significa que el portafolio tiene una volatilidad mayor que su Benchmark. Un beta inferior a 1 implica que el portafolio es menos volátil que su rentabilidad objetivo. 6/ Correlación: Relación recíproca o medida de asociación lineal entre el valor de la unidad del PEI y la rentabilidad objetivo.
* Participaciones dentro de esta clasificación incluyen activos inmobiliarios pendientes por titularizar.
PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS
PROGRAMA DE TÍTULOS PARTICIPATIVOS
CALIFICACIONES DE TÍTULOS DE PARTICIPACIÓN INMOBILIARIA
Las escalas entre ‘i AA’ e ‘i CC’ pueden tener un signo (+) o (-), que indica si la calificación se aproxima a la categoría inmediatamente superior o inferior, respectivamente.
◘ Grado de inversión
ESCALA DEFINICIÓN
i AAA La calificación i AAA indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados y recuperar el capital es sumamente alta por la calidad y características de los activos subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones de arrendamiento.
i AA
La calificación i AA indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados es muy alta por la calidad y características de los activos subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones de arrendamiento. No obstante, los rendimientos de los títulos con esta calificación podrían ser vulnerables ante acontecimientos adversos en comparación con aquellos calificados en la máxima categoría.
i A
La calificación i A indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados y recuperar el capital es alta por la calidad y características de los activos subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones de arrendamiento. No obstante, los rendimientos de los títulos con esta calificación podrían ser más vulnerables ante acontecimientos adversos en comparación con aquellos calificados en categorías superiores.
i BBB
La calificación i BBB indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados y recuperar el capital es aceptable por la calidad y características de los activos subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones de arrendamiento. Sin embargo, los rendimientos de los títulos con esta calificación son más vulnerables ante acontecimientos adversos en comparación con aquellos calificados en categorías superiores.
◘ Grado de no inversión o alto riesgo
ESCALA DEFINICIÓN
i BB
La calificación i BB indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados y recuperar el capital es limitada por la calidad y características de los activos subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones de arrendamiento.
i B La calificación i B indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados y recuperar el capital es baja por la calidad y características de los activos subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones de arrendamiento.
i CCC
La calificación i CCC indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados y recuperar el capital es muy baja por la calidad y características de los activos subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones de arrendamiento.
i CC La calificación i CC indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados y recuperar el capital es sumamente baja por la calidad y características de los activos subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones de arrendamiento.
