Eficacia en la Gestión de Portafolios PATRIMONIO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS - PEI G –aa

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sgarcia@brc.com.co Martha Lucía Muñoz Ramírez

mlmunoz@brc.com.co

Acta de Comité Técnico No.:44 Fecha de Comité Técnico: 12 de octubre de 2007

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PATRIMONIO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS – PEI

ADMINISTRADO POR ESTRATEGIAS CORPORATIVAS S. A.

1era Revisión Periódica Tramo Uno y Calificación Inicial Tramo dos

BRC INVESTOR SERVICES S. A.

Eficacia en la Gestión de Portafolios

PATRIMONIO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS

- PEI

G –aa

Cifras a Octubre de 2007:

Valor Total de la emisión: $500.000 millones

Número de propiedades que componen el tramo uno y dos del patrimonio: 30 (Consolidados en 10 grupos de activos).

HISTORIA DE LA CALIFICACION:

Calificación inicial tramo uno diciembre /06: G-a

Inicial

La información contenida en este documento se basa en el contrato de fiducia, el prospecto de colocación y demás información remitida por parte de Estrategias Corporativas S. A. en su condición de Administrador Inmobiliario y de Fiduciaria Corficolombiana S. A. en su condición de Agente de Manejo.

1. Fundamentos de la calificación

La calificación de G-aa otorgada al Patrimonio Estrategias Inmobiliarias (PEI), indica que la calidad de las políticas y procesos de inversión, y la consistencia de sus retornos en comparación con el índice de referencia y/o con portafolios de características de inversión similares son muy altas.

La calificación otorgada1 al Patrimonio

Estrategias Inmobiliarias se encuentra fundamentada en la alta calidad y experiencia de los agentes participantes del proceso (Comité Asesor, Administrador inmobiliario, Agente de manejo y operador inmobiliario), en la determinación y cumplimiento de políticas claras y definidas de inversión, y en la generación de retornos superiores a cualquier otro fondo o portafolio de inversiones existente en el mercado colombiano. A su vez, el PEI ha presentado una menor volatilidad dada la naturaleza de los activos y la estabilidad del flujo de caja proveniente fundamentalmente de los ingresos por arrendamientos.

La rentabilidad anual de los Títulos Estrategias Inmobiliarias estimada al inicio de la operación era

de 15,5%. E.A.; al 30 de septiembre de 2007 la

rentabilidad era de 16,5% sin incluir la distribución de rendimientos realizada en el mes de agosto de 2007 por un valor de

$3.227,6 millones ($149.975 por título), con

lo que se obtiene una rentabilidad

consolidada de 19,5%. Los rendimientos

distribuibles fueron superiores a los proyectados debido a ahorros en impuestos, en gastos notariales y en gastos de seguros al momento de la emisión, rubros que sin embargo no determinan la rentabilidad obtenida.

1 La presente calificación incorpora todos los elementos

analizados en el primer tramo y aquellos nuevos aspectos del segundo tramo.

Es importante mencionar que si bien la metodología de Eficacia en la Gestión de Portafolios incorpora la comparación de la volatilidad y la rentabilidad del portafolio de inversiones con índices de referencia o portafolios de características similares, actualmente no se cuenta con información pública de tales índices o portafolios comparables al PEI, ya que éste es el primer REIT (Real Estate Investment Trust) emitido en

Colombia. En este sentido, BRC analizó los

retornos obtenidos en comparación con la rentabilidad objetivo, evidenciando el cumplimiento de la misma durante los siete primeros meses de operación del vehículo.

Durante los siete primeros meses de operación del PEI (Febrero – Septiembre de 2007) el Comité Asesor se ha reunido 9 veces. De acuerdo con las

actas de las de las reuniones, se evidencia el

cumplimiento tanto de sus funciones como las del Administrador Inmobiliario en el manejo de la política de inversiones y en los aspectos operativos. Igualmente, Raíz (Operador inmobiliario) ha presentado los informes del estado de los inmuebles y ha cumplido con el pago de todas las obligaciones de las propiedades. El Agente de Manejo ha generado la información necesaria de acuerdo a lo previsto en el contrato de fiducia y ha liquidado y cancelado adecuadamente la primera distribución de rendimientos a los inversionistas.

La calificación también incorpora la calidad de los inmuebles que componen el portafolio

de inversiones (que aumenta su potencial de

valorización y mitiga las tasas de vacancia) en la

estabilidad del flujo de caja, dada la alta

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Una calificación de riesgo emitida por BRC INVESTOR SERVICES S.A.- Sociedad Calificadora de Valores- es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una recomendación para comprar, vender o mantener una inversión determinada y/o un valor, ni implica una garantía de pago del título sino una evaluación sobre la probabilidad de que el capital del mismo y sus rendimientos sean cancelados oportunamente. La información contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas; por ello no asumimos responsabilidad por errores, omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.

Página 3 de 8 Actualmente, el Administrador Inmobiliario ha

firmado contratos de compraventa de nuevos activos por un valor de $120.287 millones, a partir de los cuales se emitirá el segundo tramo del

vehículo. Las fortalezas presentadas en el

primer tramo se mantienen, se han

evidenciado y algunas de ellas han mejorado.

En el caso de la composición del portafolio de inversiones, con la entrada de los activos del segundo tramo se presenta una mayor diversificación en la mayoría de los aspectos, especialmente en la distribución por arrendatarios. Adicionalmente, los nuevos activos a ser adquiridos, mantienen las características de calidad (en términos de ubicación y especificaciones técnicas) de las propiedades del primer tramo preservando de esta manera el potencial de valorización del PEI. Así mismo, se mantiene la calidad crediticia de los arrendatarios, siendo todas importantes compañías multinacionales o locales.

Algunos de los riesgos planteados durante la calificación inicial fueron la incertidumbre de la demanda de esta clase de títulos por parte de los inversionistas (dado que si no eran demandados no se podrían cumplir las políticas de diversificación) y la liquidez secundaria de los mismos (ya que si no tenían liquidez secundaria los inversionistas no

podrían recuperar su capital). La demanda del

primer tramo fue de 4,53 veces el valor de la emisión y a agosto de 2007 el monto negociado de los títulos en el mercado secundario era de 2,07 veces.

Cabe anotar que aunque los títulos estrategias inmobiliarias han mostrado alguna liquidez secundaria (aún mayor a la esperada por el Administrador Inmobiliario), aún no se llega a una negociación masiva y constante de los títulos en el mercado de capitales, lo cual sería positivo en la medida en que reflejaría las perspectivas de valoración de los títulos de acuerdo a las expectativas de los inversionistas (en especial relacionada con la valorización de las propiedades) y no de acuerdo a la metodología de valorización del patrimonio autónomo.

A pesar de lo anterior, es importante mencionar que la mayoría de la emisión del primer tramo está en posesión de los fondos de pensiones, quienes en general pretenden mantener los títulos en el mediano y largo plazo. Esto limita la posibilidad de negociación continua, por lo que sería benéfico para el vehículo tener un indicador que midiere la

negociación secundaria de los títulos (mark to

market) para de esta manera recoger las percepciones futuras de los tenedores y compradores de los papeles, con lo que se tendría

implícitamente una visión en el corto y mediano plazo del sector inmobiliario colombiano.

En este punto es de gran importancia resaltar, que si bien existe una porción de la rentabilidad que corresponde a la valorización de los activos (la cual se hace efectiva en el momento de venta del título o de la liquidación de alguno de los inmuebles), la mayor parte de los retornos del PEI (entre un 60% y 75% de acuerdo con las estimaciones del Administrador Inmobiliario) proviene de los rendimientos distribuidos provenientes de la caja generada por los arrendamientos. En este sentido, la valorización es un factor importante en la rentabilidad del vehículo, pero que no determina el flujo de recursos efectivamente desembolsados a los inversionistas.

2. Estructura y descripción de la emisión

La consecución de los recursos para la constitución del Patrimonio Estrategias Inmobiliarias se inicia con la emisión de títulos respaldados por los derechos y obligaciones de los contratos de promesa de compraventa de los activos inmobiliarios previamente firmados con los propietarios de los bienes. El patrimonio autónomo únicamente comprará aquellas propiedades que ya se encuentren arrendadas (en caso contrario deberá contar con la aprobación del comité asesor) condición que busca garantizar la estabilidad de los ingresos una vez se haya realizado la inversión en el activo.

Con los recursos provenientes de la emisión se ejecutan los contratos de compra venta, y los activos pasan a ser propiedad del patrimonio autónomo, estos inmuebles constituyen el portafolio de inversiones que conforma el PEI y son administrados por un operador profesional que se encarga de todos los procesos operativos asociados al mantenimiento y funcionamiento de las instalaciones (vigilancia, aseo, administración, pago de impuestos entre otros).

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Una calificación de riesgo emitida por BRC INVESTOR SERVICES S.A.- Sociedad Calificadora de Valores- es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una recomendación para comprar, vender o mantener una inversión determinada y/o un valor, ni implica una garantía de pago del título sino una evaluación sobre la probabilidad de que el capital del mismo y sus rendimientos sean cancelados oportunamente. La información contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas; por ello no asumimos responsabilidad por errores, omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.

Página 4 de 8 3. Principales agentes del proceso

3.1 Comité Asesor

El Comité Asesor es el órgano director del patrimonio autónomo, y es el encargado de tomar las principales decisiones relacionadas con la composición del portafolio (aprobación de compra y venta de inmuebles), emisión de nuevos tramos, endeudamiento financiero, designación de nuevos agentes de colocación, y la aprobación de todas las transacciones y operaciones realizadas en nombre del PEI.

Este comité está conformado por el representante legal de los inversionistas, un representante de la administradora, el gerente general de la administradora, y dos profesionales independientes “quienes deberán tener una importante trayectoria en el sector inmobiliario y cumplir con los criterios establecidos por la administradora y el representante legal de los inversionistas”. El agente de manejo puede asistir a todas las reuniones del comité asesor con voz pero sin voto. El Presidente es el representante de la administradora. El comité sesiona como mínimo una vez al mes. Durante los siete primeros meses de operación del PEI (Febrero – Septiembre de 2007) el Comité Asesor se ha reunido 9 veces.

Si bien el Comité Asesor es la máxima instancia administradora del PEI, este debe responder ante la asamblea de inversionistas, quienes son los encargados de verificar el cumplimiento de las políticas de inversión establecidas en el prospecto de colocación y en el contrato de fiducia.

3.2 Administradora inmobiliaria

La Administradora inmobiliaria es la sociedad Estrategias Inmobiliarias EC S. A, compañía vinculada a la firma de banca de inversión Estrategias Corporativas S. A., originadora del vehículo.

Si bien Estrategias Inmobiliarias es una entidad independiente, está liderada y apoyada por varios de los socios de Estrategias Corporativas lo que evidencia el apoyo y soporte de su compañía matriz.

La Administradora Inmobiliaria es la encargada de la gestión permanente y continua del patrimonio autónomo en lo referente a la renovación y terminación de los contratos de compra venta y arrendamiento, a la elaboración de un plan estratégico para la administración del PEI, a la definición de estrategias de financiación y al monitoreo del mercado inmobiliario con el objetivo

de maximizar los rendimientos de los inversionistas. Así mismo es la responsable de presentar ante el comité asesor (para su estudio y aprobación) todos los informes y propuestas concernientes al debido manejo del portafolio inmobiliario. En este punto es importante aclarar que las obligaciones de la administradora son de medio y no de resultado, toda vez que la naturaleza de los títulos derivados del patrimonio autónomo es de carácter participativo y no crediticio.

De acuerdo con las actas de las de las reuniones,la

información suministrada a la calificadora y la información publicada en la página Web del PEI se evidencian el cumplimiento de sus funciones en el manejo de la política de inversiones y en los aspectos operativos.

Como complemento para la administración y el manejo del PEI, la compañía ha establecido dos comités: El comité de Inversiones y el Comité de Auditoria, los cuales están conformados por los directivos de la empresa y uno o varios miembros de la Junta Directiva.

Estrategias Inmobiliarias ha desarrollado un Código de Buen Gobierno, el cual busca regular las diferentes relaciones entre la empresa y demás entidades en su calidad de Administrador, así como determinar el código de ética y conducta de los funcionarios de la organización. De la misma forma establece los diferentes mecanismos tendientes a mitigar cualquier clase de conflicto de interés.

3.3 Estructurador

Estrategias Corporativas fue fundada en 1992 y desarrolla principalmente 3 líneas de negocios Finanzas corporativas, Mercado de capitales y

Merchant Banking. La sociedad ha prestado servicios de asesoría financiera, tanto en Colombia como en varios países de América Latina, incluyendo a Venezuela, Ecuador, Perú, Panamá, México, el Salvador, Brasil, Argentina y Chile. Así mismo, ha sido contraparte de empresas norteamericanas, canadienses, mexicanas, españolas y brasileras y ha actuado como banca de inversión para varias multinacionales.

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Una calificación de riesgo emitida por BRC INVESTOR SERVICES S.A.- Sociedad Calificadora de Valores- es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una recomendación para comprar, vender o mantener una inversión determinada y/o un valor, ni implica una garantía de pago del título sino una evaluación sobre la probabilidad de que el capital del mismo y sus rendimientos sean cancelados oportunamente. La información contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas; por ello no asumimos responsabilidad por errores, omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.

Página 5 de 8 sector inmobiliario en Colombia durante varios

años.

Operador Inmobiliario

La empresa de operación inmobiliaria (facility

manager) RAIZ S. A., ha sido subcontratada por la Administradora para la prestación de los servicios relacionados con el mantenimiento y la operación de los inmuebles (servicios de vigilancia, aseo, reparaciones y administración entre otros). Cabe aclarar que si bien RAIZ es una entidad independiente, el responsable directo de los resultados de la operación inmobiliaria es la Administradora, es decir, Estrategias Inmobiliarias EC.

RAIZ lleva cerca de 10 años en el mercado de gestión de servicios corporativos y opera más de 1500 propiedades (4.350.000 M2) en 82 ciudades de Colombia y en algunos países de Centro y Sur América como Haití, Panamá, República Dominicana y Venezuela, principalmente para compañías multinacionales. Maneja un presupuesto anual de USD $12 millones y tiene la certificación ISO 9001-2000 en la gerencia y administración de facilidades, propiedades e instalaciones.

Una de las principales características del operador inmobiliario es el software desarrollado a nivel interno para el control y mantenimiento de las propiedades, el cual permite de manera eficiente tener una supervisión continua y específica sobre cada una de las instalaciones y particularmente sobre aspectos puntuales como el pago de servicios públicos, informes de vigilancia y solicitudes de reparaciones y adecuaciones.

Raíz ha presentado los informes del estado de los inmuebles y ha cumplido con el pago de todas las obligaciones de las propiedades.

3.4 Agente de manejo

El agente de manejo es la Sociedad Fiduciaria Corficolombiana S. A. (antes Fiduvallle) y tiene a su cargo la administración y representación legal del patrimonio autónomo, la contratación de las colocaciones de nuevos tramos, la emisión de los títulos, y todos los trámites relacionados con la Superintendencia Financiera, el depósito central de valores, el registro nacional de valores y emisores, y en general actuar como contraparte para todas las operaciones relacionadas con el PEI.

A pesar que dentro de las obligaciones del agente de manejo estipuladas en el prospecto de colocación se tiene en cuenta la administración de las inversiones admisibles, la fiduciaria celebró un

“Contrato de Administración Inmobiliaria” con Estrategias Inmobiliarias EC, con lo cual esta última queda en potestad del manejo y la gestión del portafolio de activos, es decir del manejo del PEI.

El Agente de Manejo ha generado la información necesaria de acuerdo a lo previsto en el contrato de fiducia y ha liquidado y cancelado adecuadamente la primera distribución de rendimientos a los inversionistas.

3.5 Representante legal de los tenedores

Se ha designado los títulos a la Fiduciaria Colmena S.A., como representante legal de los tenedores, sin embargo esta podrá ser reemplazada en cualquier momento por decisión de la Asamblea General de Inversionistas. Su principal función en relación al PEI será de la de defender y representar los intereses comunes o colectivos de los inversionistas, para lo cual cuenta con un puesto en el Comité Asesor. Así mismo es el encargado de citar las asambleas de inversionistas y realizar todos los informes derivados de las mismas.

3.6 Asesor legal

Se desempeña como asesor legal del proceso la firma Brigard & Urrutia Abogados quien cuenta con una amplia trayectoria y reconocimiento en la estructuración de procesos legales en el sector financiero. El hecho de contar con esta compañía dentro del proceso constituye una ventaja toda vez que brinda una mayor solidez al esquema jurídico y mitiga los posibles riesgos legales.

4. Resultados, rentabilidad y retornos del PEI

El día 27 de Febrero de 2007 se colocó en el mercado colombiano el total del primer tramo de la emisión del Patrimonio Estrategias Inmobiliarias (PEI) por un monto de $107.605 millones, siendo demandado por el mercado en 4,53 veces. Los principales inversionistas del título fueron los fondos de pensiones y cesantías con una participación del 88%, mientras que otros inversionistas (aseguradores, sector real, inversionistas extranjeros) obtuvieron el 12% restante.

A Agosto de 2007, el valor negociado de los títulos en el mercado secundario había sido de 2,07 veces el valor de la emisión ($228.569 millones), para un total de 44.616 títulos negociados en 74 operaciones por un valor promedio de $3.089 millones cada una.

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Una calificación de riesgo emitida por BRC INVESTOR SERVICES S.A.- Sociedad Calificadora de Valores- es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una recomendación para comprar, vender o mantener una inversión determinada y/o un valor, ni implica una garantía de pago del título sino una evaluación sobre la probabilidad de que el capital del mismo y sus rendimientos sean cancelados oportunamente. La información contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas; por ello no asumimos responsabilidad por errores, omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.

Página 6 de 8 obtenidos en términos de utilidad, Ebitda y flujo de

caja han estado por encima de lo presupuestado (Tabla 1) debido a menores gastos registrados al momento de la emisión, específicamente por menor valor de impuestos, de gastos de escrituración y registro y de las pólizas de seguro, que se obtuvieron a través de una negociación global para todos los activos del portafolio.

Tabla 1 – Ejecución presupuestal

(En millones de $) Ejecutado PPTO % Ejecución

Ingresos Brutos 3.808 3.819 99,71% -Vacancias - - 100,00% Ingresos Netos 3.808 3.819 99,71% Utilidad Operativa 2.161 1.683 128,46% Utilidad Neta (B) 2.367 1.744 135,71%

EBITDA 3.430 2.980 115,10%

Rendimientos Financieros Operativos 205 61 334,50% Flujo de Operación 3.636 3.042 119,53%

Fuente: Estrategias Corporativas. Corresponde al periodo acumulado marzo – septiembre de 2007.

Los ingresos por concepto de arrendamiento presentaron una ejecución del 99,71%, mientras que los ingresos financieros fueron ampliamente superiores ya que se habían presupuestado tasas de rendimiento más conservadoras. A futuro no se prevén gastos diferentes a los inherentes a los inmuebles (impuestos prediales, seguros, etc.) y a los gastos de la titularización (administrador, fiduciaria, calificadora, etc.).

La rentabilidad anual de los Títulos Estrategias Inmobiliarias proyectada por el Administrador Inmobiliario al inicio de la operación era de 15,5%. Al 30 de septiembre de 2007 fue de 16,5% sin incluir la distribución de los rendimientos realizada en el mes de Agosto, con la cual la rentabilidad

alcanza el 19,5%2:

Gráfico 1 -Rentabilidad desde el inicio del PEI

10,0% 11,0% 12,0% 13,0% 14,0% 15,0% 16,0% 17,0% 18,0% 19,0%

07/03 /200

7

21/03 /200

7

04/0 4/20

07

18/04 /200

7

02/0 5/20

07

16/05/2 007

30/0 5/20

07

13/06/ 2007

27/0 6/20

07

11/07/2 007

25/0 7/20

07

08/0 8/20

07

22/08 /200

7

Fuente: Estrategias Corporativas S. A. No incluye rentabilidad por distribución de rendimientos.

En el Gráfico 1 se aprecian caídas específicas en algunos momentos, las cuales corresponden al pago de gastos de la titularización como escrituración, impuestos, entre otros. La caída más

2

Tanto la rentabilidad estimada como la alcanzada incluyen valorización de los activos.

pronunciada corresponde al primer pago de

rendimientos realizado el día 15 de agosto3.

Cabe anotar que la rentabilidad anualizada promedio del PEI durante los primeros siete meses de operación fue superior a la cualquier otro fondo o portafolio de inversiones presente en el actual mercado de colombiano, presentando el PEI una menor volatilidad dada la naturaleza de los activos y la estabilidad del flujo de caja proveniente de los ingresos por arrendamiento.

Recientemente el Patrimonio Estrategias Inmobiliarias contrató un crédito por $5.300 millones para dar un anticipo de la promesa de compra venta de las oficinas del WBP con el objetivo de adquirirlas para el segundo tramo. Una vez colocados los títulos en el mercado, el crédito sería cancelado con los recursos recaudados. Cabe anotar que de acuerdo al contrato de fiducia el PEI tiene la capacidad de endeudarse hasta en 35% del valor del patrimonio (equivalente a $71.538 millones con el segundo tramo incluido). El endeudamiento siempre ha estado presente en las estrategias del Administrador ya que permitiría aumentar la rentabilidad de los inversionistas.

5. Composición y límites de concentración del portafolio de inversiones.

El prospecto de emisión y el contrato de fiducia estipulan los siguientes límites en la distribución del portafolio, los cuales deben ser cumplidos en un plazo no superior a 24 meses (2 años) a partir de la fecha de emisión (Febrero de 2007):

9 Límite por Arrendatario: Un arrendatario y sus

sociedades relacionadas no podrá exceder el 40% del Valor Promedio del Patrimonio Autónomo o de sus ingresos en un año calendario.

9 Límite por tipo de activo (Grandes Superficies,

Bodegas, Oficinas, etc.): La concentración en un tipo de activo no podrá exceder el 70% del valor del patrimonio o de sus ingresos.

9 Límite por ubicación: 70% en Bogotá, 50% en

Medellín y Cali y 30% en otras ciudades.

Recientemente el Patrimonio Estrategias Inmobiliarias ha firmado los contratos de promesa de compraventa de una bodega, un paquete de locales comerciales, dos centros corporativos, varias oficinas y algunas sucursales bancarias, las cuales constituyen el segundo tramo del PEI:

3 La rentabilidad del PEI se asemeja a la rentabilidad de una

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Página 7 de 8 Tabla 2 – Activos del Segundo Tramo

Propiedad Tipo de Propiedad Ubicación Arrendatario Término del

Contrato (Años)

%Part. Dentro del total del PEI

CIPLAS Bodegas Bogota Ciplas 18,0 13,57%

Locales Comerciales Las Américas Loc. Comercial Bogota Varios 2,5 8,23% Centro Corporativo Banco de Crédito Oficinas Bogota Banco de Crédito 10,0 17,32% Sucursal Bogota Banco de Crédito Loc. Comercial Bogota Banco de Crédito 10,0 4,13% Oficinas Poblado Banco de Crédito Oficinas Medellín Banco de Crédito 10,0 0,67% Sucursal Poblado Banco de Crédito Loc. Comercial Medellín Banco de Crédito 10,0 0,94%

Oficinas WBP Oficinas Bogota Varios 2,0 2,18%

Centro Corporativo Deloitte Oficinas Bogota Deloitte 16,0 5,29% Fuente: Estrategias Corporativas S. A.

Las propiedades a ser adquiridas muestran altas especificaciones técnicas y de ubicación con lo que se mantiene el potencial de valorización de las mismas, una mayor permanencia por parte de sus arrendatarios y una mayor probabilidad de arrendamiento ante una eventual vacancia. La compra de los inmuebles ha sido previamente analizada y autorizada por parte del Comité Asesor conforme se encuentra estipulado en el prospecto de emisión y el contrato de Fiducia.

Cabe anotar, que el Administrador Inmobiliario realizó un esfuerzo de negociación con lo que logró un valor de compra inferior al avalúo comercial de los inmuebles, factor que representa una valorización inmediata para los inversionistas del PEI, tal como ocurrió con el tramo 1.

Con la entrada de estos nuevos activos al portafolio de inversiones se incrementa la diversificación en todos los aspectos (ver gráficos 2 – 4), excepto en cuanto a ubicación, en donde se sobrepasa el límite de las propiedades ubicadas en Bogotá (6% por encima del máximo permitido). Sin embargo, aún se cuenta hasta Febrero de 2009 para cumplir con todos los límites estipulados, momento para la cual se espera ya se haya emitido un tercer y cuarto tramo con activos en otras ciudades.

Gráfico 2 – Distribución del portafolio de inversiones por tipo de activo.

18,9%

40%

39,7%

30% 8%

24,1% 22%

17,2%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Primer y Segundo Tramo Primer Tramo

Grandes Superficies Oficinas Locales Comerciales Bodegas

Fuente: Estrategias Corporativas S. A.

Gráfico 3 – Distribución del portafolio de inversiones por arrendatario

29,5%

61,9%

7,4%

15,6%

5,5%

11,5%

13,6%

8,2%

23,1% 5,3%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Primer y Segundo tramo Primer Tramo

Otros Deloitte Banco de Crédito Locales Comerciales las Américas Ciplas Seguros del Estado Cinemark CEET Exito

Fuente: Estrategias Corporativas S. A.

Gráfico 4 – Distribución del portafolio de inversiones por ciudad

76%

52%

24%

48%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Portafolio Total Primer Tramo

Bogotá Medellín

Fuente: Estrategias Corporativas S. A.

La estrategia de estructuración y colocación de los tramos siguientes está enmarcada en dos aspectos fundamentales: el cumplimiento de los límites de concentración y el aprovechamiento de oportunidades comerciales. De esta manera, es probable que el tercer tramo tenga un enfoque hacia la adquisición de activos en ciudades diferentes a Bogotá (principalmente Medellín y Cali). En cuanto al tipo de activo, podría ser cualquiera, ya que en este momento se esta cumpliendo con los límites para este aspecto por lo que la clase de inmueble a ser adquirido corresponderá a las oportunidades identificadas por el Administrador Inmobiliario y aprobadas por el Comité Asesor.

7. Aspectos administrativos y operacionales

Adicionalmente al cumplimiento apropiado de las funciones de cada una de las partes del proceso, el Administrador Inmobiliario adquirió un software

especializado para el manejo de REITs (Argus) el

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Página 8 de 8 A partir de la emisión del PEI, y conforme con el

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