Ficha Técnica para la Valoración de Inmuebles de Conservación Arquitectónica

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(1)Ficha técnica para la valoración de inmuebles de conservación arquitectónica. Freddy Alberto Piñeros Forero. Universidad distrital Francisco José de Caldas Programa de Especialización en Avalúos Bogotá D.C 2017.

(2) ii. Dedicatoria Este proyecto es dedicado a seis seres muy queridos y que siempre me alentaron para estudiar y no desfallecer, uno que ya no está con nosotros y a mi manera de pensar es un Ángel que siempre me acompaña mi gran hermano Julio Mauricio, a mi Madre que siempre me ha apoyado incondicionalmente y siempre ha querido lo mejor para su negrito, a mi esposa y a mis hijos Julio Santiago, Simón Alexander y Said Andrés que en estos momentos de crecimiento han soportado mi ausencia en estos fines de semana, Por otra parte, quiero agradecer de manera especial a cada uno de los docentes que dieron su mayor esfuerzo para transmitir todo su conocimiento en cada una de sus asignaturas.. Copyright © 2017 por Universidad Distrital Francisco José de Caldas. Todos los derechos reservados..

(3) iii. Resumen Este trabajo pretende aportar una herramienta para dar los primeros pasos dentro de la valoración de bienes de interés cultural. Esta ficha técnica está dirigida a profesionales Avaluadores con experiencia y/o conocimiento de inmuebles de conservación histórica, cultural, entre otros. Este trabajo puede servir de base para la elaboración en general de avalúos con las características propias de los bienes de interés cultural, o como complemento para el estudio de otras disciplinas que necesiten tener un conocimiento previo de los materiales, costos y metodologías de valoración.. La guía pretende plantear contenidos básicos y generales que ayuden al avaluador a ir entendiendo cómo se califican los materiales de construcción, el valor histórico, cultural, entre otros, dentro de los ámbitos de la valoración de inmuebles comerciales en la arquitectura. El lenguaje que se emplea en la guía es un lenguaje técnico, sencillo y fácilmente comprensible para cualquier avaluador que se inicie en la valoración de este tipo de inmuebles, y los aspectos que se presentan se explican de tal forma que puede entenderse perfectamente.. La ficha técnica está elaborada a modo de lista de chequeo, para su fácil diligenciamiento, sin dejar de tener en cuenta todos los aspectos técnicos y metodológicos de un avalúo comercial, y las características de los bienes de interés cultural que exigen las normas colombianas y las internacionales que aplican al país para la valoración de inmuebles..

(4) iv. En la primera parte, de la ficha técnica se describe el inmueble, en cuanto a su ubicación y clasificación (económica y tipológica), así como la tradición de la propiedad y una fotografía general del inmueble, origen y protección legal (normatividad).. La segunda parte, corresponde a la calificación del bien, de acuerdo a la distribución y los materiales de construcción, y su estado de conservación. Además de los elementos propios de cualquier edificación, esta ficha considera los elementos especiales de los bienes de interés cultural, de acuerdo a su tipología y su importancia histórica y cultural.. En la tercera parte, se ubica geográficamente en bien inmueble, luego se hace el avalúo comercial de acuerdo con la metodología y la puntuación dada en la sección anterior.. En la cuarta parte o Finalmente se agrega el registro fotográfico de todos los elementos relevantes de la edificación y del predio..

(5) v. Abstract his work aims to provide a tool to take the first steps in the valuation of cultural assets. This data sheet is aimed at appraisal professionals with experience and / or knowledge of historical, cultural and other preservation properties. This work can serve as a basis for the elaboration in general of appraisals with the characteristics of the goods of cultural interest, or as a complement to the study of other disciplines that need to have a prior knowledge of the materials, costs and valuation methodologies. The guide aims to raise contained basic and General help the appraiser to be understanding how qualified building materials, among others, historical, cultural, value within the fields of valuation of commercial real estate and architecture. The language used in the guide is a technical, simple, easily understandable language for any appraiser. It starts in the assessment of this type of real estate, and aspects that arise are explained so that you can understand.. The sheet is elaborated as a checklist, for its easy processing, while taking into account all technical aspects and methodological a commercial appraisal, and the characteristics of the assets of cultural interest you require Colombian laws and international ones that apply to the country for the valuation of real estate..

(6) vi. The first part of the sheet describes the property, in terms of its location and classification (economic and typological), as well as the tradition of the property and a general picture of the property, origin and legal protection (normativity).. The second part corresponds to the rating of good, according to the distribution and construction materials, and their State of conservation. In addition to the elements of any building, this tab considers special elements of the goods of cultural interest, according to their typology and its historical and cultural importance.. In the third part, located geographically in property, then the commercial appraisal in accordance with the methodology and the score given in the previous section.. In the fourth part o Finally, the photographic record of all the relevant elements of the building and the property is added..

(7) vii. Tabla de Contenido Capítulo 1 Introducción e información general .............................................................................. 1 Capítulo 2 Objetivos ...................................................................................................................... 2 Objetivo general .......................................................................................................................... 2 Objetivos específicos .................................................................................................................. 2 Capítulo 3 Justificación.................................................................................................................. 2 Capítulo 4 Referencias Normativas ............................................................................................... 4 Capítulo 5 Marco Teórico ............................................................................................................. 11 Capítulo 6 Descripción Metodológica .......................................................................................... 17 Capítulo 7 Resultados y discusión. .............................................................................................. 26 Referencias .................................................................................... ¡Error! Marcador no definido. Apéndice ....................................................................................................................................... 27.

(8) viii. Lista de tablas Tabla 1 Tabla de Heidecke. ........................................... 2¡Error! Marcador no definido..

(9) ix. Lista de figuras. Figura 1. Formas y descripción de las formas. ................. ¡Error! Marcador no definido..

(10) 1. 1. Introducción e información general El patrimonio cultural, es un campo importante de la vida social, que le da a un grupo de personas sentido, identidad y pertenencia; este comprende no solo los usos, representaciones, expresiones, que permanecen en la memoria colectiva, sino también los que se apropian socialmente en la vida de las comunidades, es el caso del patrimonio material, como las iglesias, catedrales, castillos (fuertes) casonas caminos reales entre otros que han marcado pautas importantes en el desarrollo de la historia de un territorio. De acuerdo con la Unesco en 2007, “Patrimonio Cultural es el conjunto de bienes muebles e inmuebles, materiales e inmateriales, de propiedad de particulares o de instituciones u organismos públicos o semipúblicos que tengan valor excepcional desde el punto de vista de la historia, del arte, de la ciencia y de la cultura y por lo tanto sean dignos de ser considerados y conservados para la nación” (Garré, 2001). Es oportuno indicar que, si bien todo inmueble es susceptible de ser valorado, los inmuebles declarados como patrimoniales, tienen entre otras características sociales, culturales e históricas que de alguna manera hacen compleja su valoración, pero esta es importante para salvaguardarla como parte constructiva de la identidad nacional. La percepción social de su fragilidad y pérdida constante, por falta de inversión en su mantenimiento y restauración, que, pese a que Colombia ingresó en la Unesco el 31 de octubre de 1947 y firmó la Convención sobre el Patrimonio Mundial el 24 de mayo de 1932, y gracias a estos se han hecho esfuerzos para su valoración y conservación, aún hace falta inversión para su sostenimiento y exploración, ya que como se ha visto en.

(11) 2 intervenciones recientes, se han encontrado nuevos hallazgos de tipo arqueológico, en sitios ya declarados patrimonio. En cuanto a las metodologías para la valoración de edificaciones patrimoniales, son pocas, debido a que es compleja la valoración por los diversos factores que influyen en cada inmueble, tales como el tiempo de datación, el uso, el origen, los materiales, el estado de conservación, -entre otros-, es por ello que en el presente proyecto se busca establecer o generar una ficha técnica que facilite la actividad de estimación comercial de este tipo de inmuebles, para el diligenciamiento de la ficha se creará una guía de consideraciones mínimas generales. Con la aplicación de esta guía se en la ficha, se podrá determinar el valor comercial de inmuebles declarados como patrimoniales.. 2. Objetivos Objetivo general Establecer los parámetros mínimos en una ficha técnica para la valuación de inmuebles de conservación arquitectónica Objetivos específicos •. Hacer una ficha técnica de valoración arquitectónica.. •. Hacer una guía metodológica de valoración general que facilite el encargo. valuatorio para bienes de conservación arquitectónica..

(12) 3 3. Justificación La importancia de preservar el patrimonio viene de su valor histórico, es decir de la historia que cuenta, y como une a un grupo de personas, y su prevalencia a través del tiempo, y que con intervención puede continuar su vida hacia el futuro, “en este sentido, las obras de referencia (edificios, casas, monumentos, ruinas), adquieren valor museal, entendido como el valor que tienen los objetos o bienes- en este caso bienes inmueblesconsiderados patrimonio cultural” (Garré, 2001). La clasificación de un bien inmueble como patrimonial, tiene como finalidad apreciarlo por su valor histórico, cultural o estético, y garantizar su conservación – tarea que tiene el Estado_ y salvaguardarlo –incluye a la sociedad-. Pero además de su valoración estética patrimonial es necesidad del Estado conocer el valor comercial de los predios. El avalúo comercial es un proceso de investigación, mediante diferentes métodos de acopio de información que se procesa, se analiza y se llega a una conclusión sobre el valor o el precio de un bien. Brinda los elementos de juicio adecuado, suficiente, objetivo, claro y útil para la toma de decisiones. La conservaci6n del patrimonio cultural es costosa y hay que decidir que partes vale la pena conservar (Frey, 2004). Pero la normatividad colombiana aún carece de información suficiente o guías prácticas para la elaboración de avalúos comerciales a bienes de interés cultural y patrimonial, para satisfacer esta necesidad, elaboramos este documento con el propósito de generar una guía de consideraciones mínimas generales, que sirva como herramienta de apoyo para la valoración de este tipo de inmuebles, en una ficha técnica que sea de fácil uso y entendimiento , se constituyen en un trabajo importante que potencia y fortalece una de las categorías o especialidades de bienes a avaluar, que.

(13) 4 tiene como alcance la valuación de las edificaciones de conservación arqueológica y monumentos históricos como lo precisa el decreto nacional 556 de 2014.. 4. Referencias Normativas En el objetivo de este estudio se busca elaborar un documento guía y una ficha para determinar el valor de inmuebles patrimoniales, para ello es importante establecer referencias normativas vinculantes aplicables a este tipo de inmuebles, es por ello que se relaciona la normatividad específica que sustenta la declaración e importancia de los bienes declarados como edificaciones de conservación arqueológica y monumentos históricos. El patrimonio cultural (material) y natural de valor excepcional universal, tiene una especial protección en el ámbito internacional, lo que contribuye a la preservación de estos con relevancia no solo para las naciones sino para la humanidad. Los Estados al ser parte de las convenciones, adquieren la obligatoriedad de identificar, proteger, conservar, rehabilitar y transmitir a las generaciones futuras el patrimonio cultural y natural situado en su territorio. El siguiente listado está basado en el listado de la (Unesco, 2008), y la norma colombiana vigente.. Constitución política de 1991. Artículo 8 Artículo 63. Es obligación del Estado y de las personas proteger las riquezas culturales y naturales de la Nación. Los bienes de uso público, los parques naturales, las tierras comunales de grupos étnicos, las tierras de resguardo, el patrimonio arqueológico de la Nación y los demás bienes que determine la ley, son inalienables, imprescriptibles e inembargables..

(14) 5 Artículo 72. Artículo 82. Artículo 95. Artículo 313 Artículo 333. El patrimonio cultural de la Nación está bajo la protección del Estado. El patrimonio arqueológico y otros bienes culturales que conforman la identidad nacional, pertenecen a la Nación y son inalienables, inembargables e imprescriptibles. La ley establecerá los mecanismos para readquirirlos cuando se encuentren en manos de particulares y reglamentará los derechos especiales que pudieran tener los grupos étnicos asentados en territorios de riqueza arqueológica. Es deber del Estado velar por la protección de la integridad del espacio público y por su destinación al uso común, el cual prevalece sobre el interés particular. Las entidades públicas participarán en la plusvalía que genere su acción urbanística y regularán la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano en defensa del interés común. La calidad de colombiano enaltece a todos los miembros de la comunidad nacional. Todos están en el deber de engrandecerla y dignificarla. El ejercicio de los derechos y libertades reconocidos en esta Constitución implica responsabilidades. Numeral 8. Proteger los recursos culturales y naturales del país y velar por la conservación de un ambiente sano. Corresponde a los concejos: 9. Dictar las normas necesarias para el control, la preservación y defensa del patrimonio ecológico y cultural del municipio. La actividad económica y la iniciativa privada son libres, dentro de los límites del bien común. Para su ejercicio, nadie podrá exigir permisos previos ni requisitos, sin autorización de la ley. La ley delimitará el alcance de la libertad económica cuando así lo exijan el interés social, el ambiente y el patrimonio cultural de la Nación.. Ley 1185 de Ley general Por la cual se modifica y adiciona la Ley 397de 1997 Ley marzo 12 de 2008 de cultura General de Cultura y se dictan otras disposiciones..

(15) 6 Ley 1130 de 2007 Convención Aprobatoria del segundo protocolo de la convención de la de la Haya Haya de 1954 para la protección de bienes culturales en caso 2 protocolo de conflicto armado, hecho en la Haya el 26 de Marzo de 1999. Ley 397 de Ley general Por la cual se desarrollan los Artículos 70, 71 y 72 y demás agosto 7 de 1997 de cultura Artículos concordantes de la Constitución Política y se dictan normas sobre patrimonio cultural, fomentos y estímulos a la cultura, se crea el Ministerio de la Cultura y se trasladan algunas dependencias. Ley 388 de julio Ley de Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 2 de 1991 18 de 1997 – Ordenamiento y se dictan otras disposiciones. A partir de la Ley 388 de 1997, Territorial se establecieron cinco dimensiones para sustentar la estructura del ordenamiento del territorio: cultural, política, económica, social y ambiental. En la dimensión cultural, como componente estructurante, se propuso considerar el patrimonio cultural y, dentro de éste, en posición destacada, el patrimonio inmueble. A su vez, este último concreto en el territorio geográfico, de municipios y regiones, las expresiones tangibles de las otras dimensiones. Ley 340 de 1996 Convención Aprobatoria de la convención para la protección de bienes de la Haya culturales en caso de conflicto armado, conocida como la 1 protocolo convención de la haya en 1954, entra en vigor en 1998. Ley 16 de 1992. Tratado Colombia Perú. Ley 80 de 1989. Archivo Por la que se crea el Archivo General de la Nación y se General de la establecen sus funciones de salvaguardar, organizar, difundir Nación y conservar el patrimonio documental del país; al igual que fijar políticas y expedir reglamentos para organizar la conservación y uso adecuado del patrimonio documental.. Ley 63 de 1986. Por la cual Colombia se adhiere a la "convención sobre las medidas que deben adoptarse para prohibir e impedir la importación, la explotación y transferencia de propiedad ilícitas de bienes culturales".. Ley 45 de 1983. Unesco. Aprobatoria del tratado entre Colombia y Perú para la - protección, conservación y recuperación de bienes arqueológicos, históricos y culturales.. Aprobatoria de la convención para la protección del patrimonio cultural y natural. Entro en vigor a partir de agosto de 1983..

(16) 7 Ley 163 de 1959. Ley 36 de 1936. Ley 103 de 1931. Ley 47 de 1920 Decreto 151 enero 22 de 1998. Decreto 1337 junio 29 de 2002. Ley de defensa y conservación del patrimonio histórico, artístico y monumentos nacionales. Por la cual se dictan medidas sobre defensa y conservación del patrimonio histórico, artístico, y monumentos públicos de la nación. Pacto Roerich. de Aprobatoria del tratado para la protección de Instituciones Artísticas y Científicas y monumentos históricos (pacto de Roerich). Entro en vigor para Colombia en 1937. Con el fin de detener los saqueos, declara de utilidad pública los monumentos y objetos arqueológicos de San Agustín, Pitalito, Alto Magdalena, y los de cualquier otro lugar de la Nación. Dicta disposiciones sobre Bibliotecas, Museos, Archivos y objetos de interés público. Prohíbe la exportación de bienes protegidos por estas entidades. por el cual se dictan reglas relativas a los mecanismos que hacen viable la compensación en tratamiento de conservación mediante la transferencia de derechos de construcción y desarrollo. El Presidente de la República de Colombia, en ejercicio de sus facultades constitucionales y legales, especialmente las extraordinarias que le confiere el parágrafo del artículo 50 de la Ley 388 de 1997, “Por el cual se reglamenta la Ley 388 de 1997 y el Decretoley 151 de 1998, en relación con la aplicación de compensaciones en tratamientos de conservación mediante la transferencia de derechos de construcción y desarrollo". Artículo 1°. Compensaciones en el tratamiento de conservación. El reconocimiento y pago de las compensaciones previstas en la Ley 388 de 1997 y en el Decreto 151 de 1998 por la aplicación del tratamiento de conservación que se defina en los Planes de Ordenamiento Territorial o en los instrumentos que lo desarrollen, procederá exclusivamente cuando se limiten derechos de edificabilidad de determinados predios o inmuebles ubicados en el suelo urbano o de expansión urbana, conforme a la clasificación del suelo que haya establecido el respectivo municipio o distrito. Corresponde, en todo caso, a los municipios y distritos definir los mecanismos a través de los cuales se garantizará el pago de las compensaciones de los terrenos o inmuebles calificados de conservación, bien sea en los planes de ordenamiento territorial o en los instrumentos que lo desarrollen..

(17) 8. Decreto 556 de marzo 14 de 2014. Artículo 2°. Compensaciones mediante transferencia de derechos de construcción y desarrollo. De conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Decreto 151 de 1998, la asignación de derechos transferibles de construcción y desarrollo, es uno de los mecanismos de que disponen los fondos de compensación municipal y distrital para efectuar el pago de las compensaciones a que haya lugar con ocasión de la aplicación del tratamiento urbanístico de conservación a determinados predios o inmuebles generadores de tales derechos. Por la cual se reglamenta la Ley 556 de 2014. Se tiene en cuenta la normatividad que aplica a la actividad de valuación, ya que hace parte del proyecto la valoración de un inmueble de patrimonio.. Decreto763 de marzo 10 de 2009. Por el cual se reglamentan parcialmente las Leyes 814 de 2003 y 397 de 1997 modificada por medio de la Ley 1185 de 2008, en lo correspondiente al Patrimonio Cultural de la Nación de naturaleza material.. Decreto 2007. de. Asigna al Instituto Distrital de patrimonio Cultural, la facultad de aprobar las intervenciones en los bienes de interés cultural del ámbito Distrital para Bogotá D.C.. Decreto 2406 de 2005. Por la cual se crea la comisión intersectorial Nacional de patrimonio mundial. Está integrada por las distintas entidades involucradas en el manejo, cuidado y protección del patrimonio cultural y natural de la nación, y que evalúa y conceptúa sobre las nuevas propuestas de inscripción de bienes en la lista de patrimonio mundial.. Decreto 833 de 2002. Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 397 de 1997 en materia de patrimonio arqueológico nacional y se dictan otras disposiciones. • Declaratoria como Monumento Nacional. Mediante el Decreto 746 del 24 de abril de 1996, se declara como Monumento Nacional, hoy Bien de Interés Cultural del ámbito Nacional, el Conjunto de las Estaciones del Ferrocarril existentes en el país. Este decreto surge de la necesidad de proteger el conjunto de estaciones de la amenaza de un derribo masivo y sistemático, producido por la incontenible decisión de liquidar la empresa que reemplazó a los Ferrocarriles Nacionales de Colombia: Ferrovías.. 48. Decreto 746 del 24 de abril de 1996.

(18) 9. Decreto264 febrero 12 1963. de BIC de. Por el cual se reglamenta la Ley 163 de 1959 sobre defensa y conservación del patrimonio histórico, artístico y monumentos públicos de la Nación.. Resolución 0983 Del ministerio Por la cual se desarrollan algunos aspectos técnicos relativos de mayo 20 DE de cultura al Patrimonio 2010 Cultural de la Nación de naturaleza material. Requisitos para la declaratoria de BIC (Bienes de interés cultural), su manejo y protección, y su registro en el inventario de bienes del patrimonio cultural de la nación. Resolución 2094 de 2004. Reglamenta algunas competencias institucionales en materia de protección del patrimonio arqueológico y efectúa algunas delegaciones.. Resolución 0395 de 2006. Por la cual se establecen los requisitos y procedimientos para exportación de los bienes muebles del patrimonio cultural y se dictan otras disposiciones.. Ley 340 de 1996.. Convención Tiene como objetivo mejorar la protección de los bienes de La Haya de culturales en caso de conflicto armado y de establecer un sistema reforzado de protección a estos bienes especialmente 1954 señalados. Propende por adoptar medidas preparatorias en tiempo de paz para salvaguardar los bienes culturales contra los efectos previsibles de un conflicto armado, como: la preparación de inventarios, la planificación de medidas de emergencia para la protección contra incendios o el derrumbamiento de estructuras, la preparación del traslado de bienes culturales muebles o el suministro de una protección adecuada in situ de esos bienes, y la designación de autoridades competentes que se responsabilicen de la salvaguardia de los bienes culturales. Colombia se adhirió a la Convención mediante la Ley 340 de 1996.. Normatividad que enmarca la investigación y determinación de un avalúo: •. Ley 9 de 1989 ley de reforma urbana. •. Ley 128 de 1994 Ley Orgánica de áreas metropolitanas.

(19) 10 •. Ley 388 de 1997 ley de ordenamientos Territorial. •. Ley 142 de 1994 Servicios públicos. •. Decreto 622 de 1997 Parque Nacionales. •. Ley 505 de 1999 estratificación. •. Ley 99 de 1993 Legislación Ambiental. •. Ley 675 de 2001 Propiedad horizontal. •. Ley 298 de 1996 avalúos e inventarios fiscales. •. Circular 045 contadurías General de la Nación.. Normatividad que confiere idoneidad y vigila la realización de avalúos: •. Decreto 1420 Personas naturales y jurídicos que pueden realizar los avalúos.. •. Decreto 266 de 2000 supresión de trámites.. •. Decreto 422 de 2000 criterios sobre los avalúos.. •. Resolución del IGAC 620 de 2.008. •. Resolución Superintendencia de industria y comercio 13314 Registro Nacional de Avaluadores. En resumen, los Avalúos Especiales se pueden identificar al interior de la clasificación por especialidades contenidas en el Decreto 556 de 2014, reglamentario de la Ley del Avaluador 1673 de 2013..

(20) 11 5. Marco Teórico La determinación de donde habitar, a través del tiempo ha estado condicionada a factores tan precisos como el suelo y el agua, siendo el primero determinante, por la capacidad de sustento que ofrece a sus pobladores, y la cercanía con sus hábitos y costumbres, también llamado arraigo cultural, que deja una sociedad, hace que las personas actúen de forma similar a sus antepasados, conservando tradiciones como bailes, trajes y vestimentas, tipo de alimentación, religiosidad, entre otros, los descubrimientos arqueológicos de objetos, formas, figuras, incluso otras más grandes como construcciones de iglesias, templos, pirámides, etc., toman valor, no solo de tipo económico, sino un valor patrimonial, que dependerá del valor que representa para una comunidad o para toda sociedad, esto permite que se unan esfuerzos no solo porque sea valorado con fines económicos, sino estéticos y de conservación. El patrimonio cultural, reflejado en el patrimonio arquitectónico urbano, es para cada comunidad memoria de su pasado, su conciencia como comunidad y define una identidad que la relaciona con dicho pasado desde el presente (Garré, 2001). 6. Preservación y rescate del patrimonio De acuerdo con los cronistas e historiadores, antes de la llegada de los europeos a América; la noción de tierra era la Madre Tierra, sagrada, que aporta todo lo necesario para la subsistencia de sus familias y comunidades, a la que hay que preservar, esta idea aún se conserva en las diferentes tribus que aun habitan en el territorio nacional. Pero la noción de patrimonio se empezó a formar a partir de la llegada de las nuevas tradiciones y.

(21) 12 costumbres que trajeron los colonizadores españoles, con la idea de que lo valioso era el “pater” o patrimonio. Con la colonización y evangelización se inició la construcción de iglesias y sitios de culto para albergar a los feligreses y los señores españoles, en los cuales se albergaron ornamentos, mobiliario y objetos de culto, que con el tiempo adoptaron los pobladores americanos, ajustándolos a sus propias necesidades y conformando un universo mestizo. “La noción de patrimonio ha estado ligada a los objetos heredados de padre a hijo y, por lo mismo, éstos han constituido, a lo largo de generaciones, el patrimonio familiar motivo de atesoramiento, conformado por las tierras, las construcciones arquitectónicas y el menaje doméstico. Esa misma situación se trasladó a la sociedad en relación con los objetos que conjugaban elementos mágicos, religiosos, informativos, educativos, políticos o de dominio, pues cuando eran exaltados adquirían el estatus de reliquia o de símbolo que congregaba familias, gremios, clanes o naciones” (Ministerio de Cultura, Dirección de patrimonio, 2005). Con el objetivo de salvaguardar el patrimonio nacional, en 1941 se creó el Instituto Etnológico Nacional, bajo la dirección del Etnólogo Paul Rivert, como muestra del interés del gobierno (1938-1942), por la ciencia de la antropología. En 1952, el Instituto Etnológico Nacional, se convirtió en el Instituto Colombiano de Antropología (ICAN). En 1953 se fundó el Instituto Colombiano de Cultura Hispánica (ICCH), con el fin de desarrollar investigaciones sobre el periodo colonial español en Colombia; esta entidad, luego de varias décadas, fue fusionada a final del siglo con el ICAN para conformar, en.

(22) 13 1997, el Instituto Colombiano de Antropología e Historia (ICANH). (Ministerio de Cultura, Dirección de patrimonio, 2005). Con la creación de COLCULTURA, en 1968, mediante el Decreto Ley No. 3154 como organismo descentralizado y entidad responsable de las políticas culturales, se concretó una integración de las instituciones encargadas del cuidado del patrimonio mueble. COLCULTURA estableció como tarea prioritaria la elaboración científica del inventario del patrimonio cultural tangible, iniciando, en 1971, con los bienes inmuebles y las colecciones de sus museos y otras colecciones representativas de departamentos como Antioquia, Boyacá y Santander. En 1974 se conformó, dentro de la Subdirección de Patrimonio de COLCULTURA, el Centro Nacional de Restauración, CNR, creado inicialmente para responder a la necesidad de adelantar labores de conservación e intervención de los bienes muebles de propiedad del Estado y de la Iglesia. Su trabajo también se relacionó con la necesidad de realizar el inventario y la catalogación de esos bienes. La Ley General de Cultura, 397 de 1997, materializó los mandatos de la Constitución de 1991 en lo relativo al patrimonio cultural. Creó el Ministerio de Cultura y, con ello, la Dirección de Patrimonio fue designada para formular la política para la protección y el manejo de dicho patrimonio. Dentro de esta perspectiva, el Ministerio de Cultura, a través de la Dirección de Patrimonio, impulsa procesos de formación y sensibilización de la comunidad y apoya el fortalecimiento de instituciones departamentales, distritales y municipales para que asuman el manejo de su patrimonio cultural. El reconocimiento por parte de una colectividad de.

(23) 14 que el patrimonio es la expresión de su cultura, establece el principio de corresponsabilidad entre la comunidad y las autoridades en su manejo, protección y conservación. El régimen o regulación especial del Patrimonio Cultural de la Nación, está hoy plenamente integrado en la Ley 1185 de 2008, conocida como la Ley de Patrimonio, que está dirigida a proveer medios de salvaguardia y protección, de recuperación (medidas de solución a tendencias lesivas o riesgos), sostenibilidad (mecanismos de cofinanciación que permiten la presencia de bienes y manifestaciones ahora y en el futuro) y divulgación (Ministerio de Cultura, 2010). Valoración de inmuebles El avalúo es un proceso de investigación, mediante diferentes métodos de acopio de información que se procesa, se analiza y se llega a una conclusión sobre el valor o el precio de un bien. Brinda los elementos de juicio adecuado, suficiente, objetivo, claro y útil para la toma de decisiones. Para que un avalúo cumpla con su objetivo debe tener las siguientes características:  Confiabilidad: Debe estar sobre hechos reales y fuentes de información posibles de comprobar.  Oportunidad: Los elementos de juicio aportados deben contribuir a la decisión con conceptos y datos actuales, basados en hechos aplicables al momento.  Utilidad: El avalúo debe dar información que sirva para el propósito del usuario, de manera imparcial anotadas potencialidades y restricciones del bien en cuestión..

(24) 15  Claridad: Debe de fácil comprensión, pero ajustado al lenguaje técnico y jurídico en que soportarse la justificación del concepto. De acuerdo con la normatividad y métodos establecidos por el IGAC, Resolución número 620 de 2008 (23 septiembre 2008), Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997, para la elaboración de un avalúo determinado el método adecuado que nos permita mayor confiabilidad en el resultado, tenemos:  Método de comparación directa o de mercadeo  Método de capitalización de renta o ingresos  Método de costo de reposición  Método residual. Además, se revisan fuentes primarias y secundarias, se realizan encuestas de mercado y los datos se someten a análisis estadístico. Se considera especialmente la norma urbanista correspondiente, según plan de ordenamiento territorial; y normas ambientales conexas. Se realiza visita o inspección ocular al inmueble en cuestión. Se copila, analiza y procesa toda la información jurídica, económica, social y ambiental y se presenta resultados de la investigación, concluida en un valor dado; mediante un informe de valuación. Los avalúos se encuentran clasificados en trece categorías (Acuña Carvajal, 2017), como aparecen en la tabla No 1 (clasificación por especialidades)..

(25) 16 Tabla No 1: (clasificación por especialidades) N°. CATEGORÍA. 1. INMUEBLES URBANOS. 2. INMUEBLES RURALES. ALCANCES. Casas, apartamentos, edificios, oficinas, locales comerciales, terrenos y bodegas situados total o parcialmente en áreas urbanas, lotes no clasificados en la estructura ecológica principal, lotes en suelo de expansión con plan parcial adoptado Terrenos rurales con o sin construcciones, como viviendas, edificios, establos, galpones, cercas, sistemas de riego, drenaje, vías, adecuación de suelos, pozos, cultivos, plantaciones, lotes en suelo de expansión sin plan parcial adoptado, lotes para el aprovechamiento agropecuario y demás infraestructura de explotación situados totalmente en áreas rurales.. Bienes ambientales, minas, yacimientos y explotaciones minerales. Lotes RECURSOS incluidos NATURALES Y 3 en la estructura ecológica principal, SUELOS DE lotes definidos o contemplados PROTECCIÓN en el Código de Recursos Naturales Renovables y daños ambientales. Estructuras especiales para proceso, puentes, túneles, acueductos y conducciones, OBRAS DE 4 INFRAESTRUCTURA presas, aeropuertos, muelles y demás construcciones civiles de infraestructura similar EDIFICACIONES DE CONSERVACIÓN Edificaciones de conservación 5 ARQUEOLÓGICA arquitectónica Y y monumentos históricos. MONUMENTOS HISTÓRICOS. 6. 7. INMUEBLES ESPECIALES. Incluye centros comerciales, HOTELES, colegios, hospitales, clínicas y avance de obras. Incluye todos los inmuebles que no se clasifiquen dentro de los numerales anteriores.. MAQUINARIA FIJA, EQUIPOS Y MAQUINARIA MÓVIL. Equipos eléctricos y mecánicos de uso en la industria, motores, subestaciones de planta, tableros eléctricos, equipos de generación, subestaciones de transmisión y distribución, equipos e infraestructura de transmisión y distribución, maquinaria de construcción, movimiento de tierra, y maquinaria para producción y proceso. Equipos de cómputo.. N°. CATEGORÍA. 8. MAQUINARIA Y EQUIPOS ESPECIALES. 9. OBRAS DE ARTE, ORFEBRERÍA, PATRIMONIALES Y SIMILARES. 10. SEMOVIENTES Y ANIMALES. ALCANCES Naves, aeronaves, trenes, locomotoras, vagones, teleféricos y cualquier medio de transporte diferente del automotor descrito en la clase anterior.. Arte, joyas, orfebrería, artesanías, muebles con valor histórico, cultural, arqueológico, palenteológico y similares.. Semovientes, animales y muebles no clasificados en otra especialidad.. ACTIVOS OPERACIONALES Y 11 ESTABLECIMIENTOS DE COMERCIO. Revalorización de activos, inventarios, materia prima, producto en proceso y producto terminado. Establecimientos de comercio.. 12. INTANGIBLES. Marcas, patentes, secretos empresariales, derechos autor, nombres comerciales, derechos deportivos, espectro radioeléctrico, fondo de comercio, prima comercial y otros similares.. INTANGIBLES ESPECIALES. Daño emergente, lucro cesante, daño moral, servidumbres, derechos herenciales y litigiosos y demás derechos de indemnización o cálculos compensatorios y cualquier otro derecho no contemplado en las clases anteriores.. 13.

(26) 17 La idea de valorar los bienes de interés cultural, tiene la finalidad de conservan los elementos compositivos originales tanto al interior como al exterior o en un grado de conservación notable, lo que permite su fácil recuperación, al haber sido objeto de intervenciones. Su trascendencia y significación radica en su valor histórico y cultural, en su configuración espacial (tipología y morfología), en sus elementos arquitectónicos y constructivos, en su autenticidad (costumbres y modos de una época) y en el testimonio histórico que representan (acontecimientos), particularidades que, sumadas, los constituyen en documentos esenciales para la configuración de nuestra reciente historia y el sostenimiento de la memoria colectiva de la sociedad.. 6. Descripción Metodológica Para la elaboración de la ficha técnica se tendrá en cuenta la normativa vigente para la realización de avalúos comerciales e inmuebles considerados en la categoría No. 5 Edificaciones de conservación arquitectónica y monumentos históricos. En la actualidad se poseen publicados trece (13) documentos normativos (normas y guías) bajo la sombrilla de las normas IVS las cuales han sido herramientas fundamentales para los valuadores en la aplicación de normas internacionales, además de proveer orientaciones generales en la convergencia de estos estándares internacionales para nuestro país. (ING. ALFONSO ROMERO, 2013).

(27) 18.

(28) 19. Existen diferentes elementos a tener en cuenta a la hora de elaborar estudios de valoración de bienes inmuebles de este tipo, en cuanto a las características constructivas como: 1. Simetría (disposición de sus elementos). 2. Proporción (alturas, y vanos). 3. Técnica constructiva (materiales originales). 4. Elementos simbólicos y decorativos (carpinterías de madera, forja y latonería) Y de tipo histórico como: La reseña histórica e iconográfica, la evaluación estructural, el estudio de vulnerabilidad sísmica, el estudio de suelos, la evaluación de instalaciones eléctricas y de iluminación, la evaluación de instalaciones hidráulicas y sanitarias, los estudios especiales de acuerdo con el uso propuesto (museográfico, etc.), el estudio de pintura mural, el estudio fitosanitario (maderas), el estudio de los bienes muebles y los demás que sean del caso de acuerdo con las características específicas del inmueble, se tiene en cuenta además las intervenciones que se hallan realizado a lo largo de su historia como obras de primeros auxilios, obras de adecuación funcional, obras de consolidación estructural, obras de restauración integral. (IGAC, CPC IBEROAMERICA) La reseña histórica e iconográfica, la evaluación estructural, el estudio de vulnerabilidad sísmica, el estudio de suelos, la evaluación de instalaciones eléctricas y de iluminación, la evaluación de instalaciones hidráulicas y sanitarias, los estudios especiales de acuerdo con el uso propuesto (museográfico, etc.), el estudio de pintura mural, el estudio.

(29) 20 fitosanitario (maderas), el estudio de los bienes muebles y los demás que sean del caso de acuerdo con las características específicas del inmueble. OBRAS DE PRIMEROS AUXILIOS: apuntalamientos de muros u otras estructuras, sobrecubiertas provisionales de tejados destruidos. Protección de obras delicadas o muy vulnerables, tales como pinturas murales, retablos y/o molduras. OBRAS DE ADECUACION FUNCIONAL: son las obras o acciones orientadas a mejorar la distribución, modernizar las instalaciones u optimizar el uso de los espacios de un inmueble, cambiando o no el uso original del edificio. Por ejemplo, en el caso de las viviendas en cuya rehabilitación se introducen, rediseñan o reubican servicios sanitarios y cocinas con el fin de adecuar la edificación a los usos, comodidades y condiciones higiénicas de nuestro tiempo. Los agregados y reformas deben ser los mínimos permitidos y la intervención puede ser reversible o permanente dependiendo del caso. En todos los casos debe ser posible la datación de los agregados, con el fin de proteger la autenticidad del inmueble. OBRAS DE CONSOLIDACION ESTRUCTURAL: son aquellas obras que tienen por objeto devolver a la estructura constitutiva del edificio sus propiedades mecánicas, de resistencia y su capacidad de transmisión de esfuerzos, con el fin de que la estructura siga comportándose según su diseño original y ofrezca a sus ocupantes la seguridad necesaria para el uso del inmueble. Son obras dirigidas a reducir la vulnerabilidad y garantizar la normatividad de sismo resistencia del edificio. OBRAS DE RESTAURACION INTEGRAL: son aquellas obras de restauración como resultado del Proyecto Integral de Restauración..

(30) 21 Estas obras atienden todos los aspectos técnicos, de uso y de conservación que conforman un inmueble declarado Bien de Patrimonio Arquitectónico. Implica elaborar previamente el levantamiento arquitectónico, la reseña histórica, el diagnóstico, los planos de calificación, el proyecto de intervención y los planos correspondientes y el proyecto estructural, para ser sometido al estudio y aprobación del Ministerio de Cultura.. Metodología valuatoria Teniendo en cuenta que el presente proyecto busca generar herramientas para la valoración de Inmuebles de Interés Cultural y/o Conservación Arquitectónica, adoptamos el criterio reglamentado por la resolución 620 de 2008, Artículo 22.- Determinación del valor del suelo de bienes inmuebles de interés cultural. Para efecto de lo dispuesto en el literal b) del artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, la determinación del valor comercial por metro cuadrado del suelo del inmueble limitado por el tratamiento urbanístico de conservación histórica o arquitectónica, se sujetará al siguiente procedimiento: 1. Determinar el valor total del inmueble aplicando el método de comparación o de mercado y/o el método de capitalización de rentas o ingresos. 2. El valor del suelo corresponderá a la diferencia del valor total del inmueble menos el costo de reposición como nuevo de la construcción aplicando la depreciación.. NOTA: Se deben consultar profesionales especialistas en este tipo de inmuebles restaurados, sacar un promedio por metro cuadrado del valor de restauración y el avaluador.

(31) 22 debe aplicarle en la inspección aplicar un castigo por el estado actual de conservación (para estos casos no aplica la fórmula de Fitto y Corvini).. 1- DEPRECIACION DE INMUEBLES. La depreciación es la pérdida de valor o de precio en un bien. En el caso de los inmuebles es la pérdida de valor por causa del uso o del tiempo. Existen tres clases de depreciación: la depreciación Física o por Edad, la depreciación por estado de conservación y la depreciación funcional. La Depreciación Física que corresponde al uso por tiempo, tiene una directa relación con la Edad de la construcción. Con el uso de una construcción se presenta un desgaste que debe ser calculado de acuerdo con la edad de la construcción y el tiempo esperado de dicha edificación. Depreciación por Edad. Íntimamente ligada con la anterior es la Depreciación por estado de conservación. Dos construcciones de la misma edad, que tendrían la misma depreciación física, pueden estar en diferente estado de conservación o mantenimiento. La Depreciación Funcional que corresponde a la inadecuación del inmueble a las expectativas de uso que se requiere. Esta inadecuación puede provenir de un mal diseño que no permita su funcionalidad actual. En las edificaciones viejas se presentan fallas en diseño para los patrones actuales. Esta Depreciación Funcional también puede sobrevenir de materiales que ya no se usan o son inadecuados. Esta depreciación se denomina también Depreciación por Obsolescencia que significa “fuera de tiempo”, “fuera de costumbre”. Es.

(32) 23 una edificación que tiene un diseño, acabados o funcionalidad que está fuera del momento o de la costumbre habitacional actual. Vida física: es el tiempo total que dura una construcción. Este periodo puede ser de varios siglos de acuerdo con la calidad de los materiales. Vida Técnica: es el periodo que dura una construcción hasta cuando es utilizable en condiciones normales y no requiera reparaciones substanciales o reconstrucción en sus partes esenciales. Durante su uso es lógico que se apliquen reparaciones de mantenimiento o reconstrucciones menores en partes tales como instalaciones hidráulicas, eléctricas, pisos, enchapes, aparatos y equipos. Pero no en la estructura, cimientos o cubierta. De acuerdo con la experiencia de otros países la vida técnica de las edificaciones se sitúa entre los 60 y 80 años. En Colombia aplicamos entre 50 y 60 años de acuerdo al tipo estable de materiales aplicados. A medida que pase el tiempo y podamos constatar en qué estado se encuentran edificios de 60 años podremos ampliar la vida técnica de los edificios hasta los 80 años que aplican en Brasil, Argentina y México. El criterio del avaluador deberá definir el tipo de construcción y la duración esperada de la vida técnica. Este dato es definitivo porque es la base para aplicar la depreciación de una construcción Vida Económica: es el periodo que dura una edificación para el uso económico que fue construida, es decir hasta cuando es rentable mantener su explotación como edificación. Cuando se hace una casa se destina a la habitación de familias y tanto su uso como su explotación es la vivienda familiar o el alquiler para dicho uso. Pero cuando la zona o la calle se vuelven comerciales, carece de sentido continuar con el uso de vivienda y podría transformarse en local comercial o en casa para oficinas. Asimismo, es posible que la casa.

(33) 24 ya no tenga utilidad mantenerla como edificación y dado el uso del sector sea más conveniente demolerla para dar paso a un edificio nuevo. Su vida económica ha terminado y la construcción carece de valor, adquiriéndolo el lote que servirá para el nuevo edificio.. DEPRECIACION POR ESTADO DE CONSERVACION. METODO DE HEIDECKE. El Método de Ross nos permite depreciar por edad una construcción. Pero con la misma edad es posible que una construcción esté mejor conservada que otra. El estado de conservación lo verifica el avaluador mediante la visita ocular. No se debe dejar llevar de las apariencias, ya que existen elementos constructivos que inducen a pensar que la construcción está en grave deterioro y solamente se trata de reparaciones menores. Un breve repaso de los costos de construcción o reparación nos pueden indicar cómo calificar una construcción usada: a) Reparaciones menores: estas reparaciones consisten en la pintura general, en el arreglo de la fachada (si son casas), enchapes de baños y cocinas, estado de los pisos (enchapes o madera, tapete, etc.), humedades, impermeabilización de cubiertas, arreglo de equipos de cocina o electrodomésticos incluidos en el inmueble. b) Reparaciones medianas: Se trata de instalaciones hidráulicas, sanitarias o eléctricas. Reparación de cielorrasos o cambio de pisos. Cambio de aparatos sanitarios y de cocina. Cambio de enchapes en baños y cocina. Severas filtraciones de humedades o en la cubierta. Cambio de algunos muros o pañetes (repellos o enlucidos)..

(34) 25 c) Reparaciones importantes Se trata de daños en la cubierta o en la estructura y cimentación de la edificación. Rehacer la mampostería o muros. Cambio total de las instalaciones hidráulicas o sanitarias. Fallas en la cimentación, hundimiento de pisos o peligros en la estructura. Heidecke propone una tabla para adicionar una depreciación por mal estado de conservación. Esta depreciación se añade a la depreciación por edad encontrada por el método de Ross. (BORRERO OCHOA, 2000). Tabla 1. Depreciación de Heidecke. Estado (Calificación) 1. Condiciones Físicas Nuevo, no require reparación. 1.5 2. Requiere reparaciones de poca importancia. 2.5 3. Necesita reparaciones sencillas. 3.5 4 4.5 5. Necesita importantes reparaciones Muy malo Para demolición. Clasificación Optimo. Coeficiente (%) 0.0. Muy bueno. 0.032. Bueno. 2.52. Intermedio. 8.09. Regular. 18.10. Deficiente. 33.20. Malo. 52.60. Muy malo Sin valor. 72.20 100.

(35) 26. 7. Resultados y discusión.. Generar un conocimiento previo al avaluador antes de abordar un inmueble de conservación arquitectónica. Dar conocimientos de los tipos de edificaciones que se presentan en la arquitectura y que la mayoría de los arquitectos deberían conocer pero que el gremio de avaluadores no conocen y tenga un conocimiento. Organizar la información previa mediante una ficha técnica Crear una metodología valuatoria a manera de guía. Es una herramienta que permite levantar la información de forma ordenada. El valor de los inmuebles de conservación arquitectónica tiene un valor totalmente diferente a los inmuebles comerciales debido a sus valores culturales, ambientales y estéticos..

(36) 27 Apéndice Guía del ministerio:.

(37) 28.

(38) 29.

(39) 30.

(40) 31.

(41) 32.

(42) 33.

(43) 34.

(44) 35.

(45) 36.

(46) 37 RESULTADO DE LA FICHA TÉCNICA.

(47) 38.

(48) 39.

(49) 40 GUÍA METODOLÓGICA PARA LA UTILIZACIÓN DE LA FICHA TÉCNICA DE BIENES DE CONSERVACIÓN ARQUITECTÓNICA. OBJETIVO: Establecer los procedimientos técnicos para la elaboración de informes de avalúos de bienes inmuebles de conservación arquitectónica. ALCANCE: Esta guía es una herramienta para la valoración y es aplicable a bienes inmuebles de conservación arquitectónica en Colombia. Estas fichas están enfocadas en la focalización de catastro, tiene que haber un catastro especial para inmuebles de patrimonio, Crear puntaje aparte Estado Época (estilo) Resolución declaratoria DEFINICIONES: AVALUO: Es un proceso de investigación, mediante diferentes métodos de acopio de información que se procesa, se analiza y se llega a una conclusión sobre el valor o el precio de un bien. ANALISIS DE MERCADO: Estudio de las condiciones del mercado de bienes raíces para un tipo específico de propiedad. COSTO: La cantidad requerida para crear, producir u obtener una propiedad. INMUEBLE: Predio o extensión de terreno identificado, incluyendo las construcciones y mejoras existentes. METODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO: Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables con el objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial. METODO DE CAPITALIZACION DE RENTA O INGRESO: Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir de la renta o ingresos que se puedan obtener del mismo bien o inmuebles semejantes o comparables por sus características físicas de uso y ubicación, trayendo el valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés. METODO DE COSTO DE REPOSICIÒN: Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo, a partir de estimar el costo total para, construir a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, para luego restar la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe restar la utilidad..

(50) 41 METODO RESIDUAL: Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible en el terreno objeto de avalúo. PRECIO: la cantidad solicitada, ofrecida o pagada por una propiedad. VALUADOR: persona que se espera desempeñe servicios de valuación de manera competente, en forma independiente, imparcial y objetiva VALOR DE MERCADO: el precio más probable que una propiedad pueda lograr en un mercado competitivo bajo todas las condiciones de una venta justa, en la que el comprador y el vendedor actúan con prudencia y acopio de información, dando por hecho que el precio no se ha visto afectado por un estímulo inapropiado VALOR: la relación monetaria entre la propiedad y quienes compran, venden o utilizan dichas propiedades Encabezado El No. Avaluó es suministrado por la compañía avaluador o se escribe el número consecutivo de la realización de avalúos. Fechas de Expedición y Vencimiento. Dentro del avalúo debe especificarse la fecha en la que se elabora el informe de avalúo y la vigencia del mismo.. Ubicación y clasificación En esta sección se marca con una equis si el predio esa ubicado en el área urbana o rural del municipio, y la clasificación en el orden nacional, distrital, etc., luego en detalle se escribe la ubicación general y especifica del predio. Los componentes del número predial nacional, se deben anotar de acuerdo con la resolución IGAC No. 70 de 2011. La matrícula inmobiliaria es la que corresponde al predio de acuerdo en el certificado de tradición y libertad expedido con fecha no mayor a 30 días. Destinación económica Trata del uso del suelo observado en la zona o de acuerdo con la reglamentación propia del bien inmueble a avaluar..

(51) 42 ESTRUCTURA Este ítem se identifica mediante la calificación de cuatro componentes importantes. Tales componentes son: 1 Armazón: Se refiere al conjunto compuesto por los cimientos, columnas, vigas, entrepisos y demás componentes del esqueleto o armadura que soportan las cargas y sostienen la edificación. El adobe, bahareque, tapia, califíquelos con el puntaje correspondiente a madera. En el caso de tener muros de carga en ladrillo, califíquelos como armazón de ladrillo. En aquellas viviendas de hasta tres pisos y en donde se observe, vigas, columnas y planchas se califican con la opción “concreto hasta tres pisos”. La máxima calificación será para edificaciones de concreto de 4 ó más pisos. 2 Muros: Se refiere a los muros divisorios no considerados como parte del armazón. Para su registro diligencie la casilla del puntaje frente al material predominante. 2.1. Materiales de Desecho, Esterilla: Son los materiales más económicos del mercado utilizados para muros y se ajustan a condiciones de vivienda humilde (ranchos) o construcciones provisionales (ramadas, caedizos etc.) características del estrato bajo-bajo. 2.2. Bahareque, Adobe, Tapia: Materiales normalmente utilizados en la construcción de los muros de vivienda de estrato bajo. 2.3. Madera: Material utilizado en la construcción de los muros de vivienda de estrato bajo. 2.4. Concreto Prefabricado: Este tipo de muros se caracterizan por ser relativamente nuevas, homogéneas en toda su extensión y con muestras de acabados más o menos buenos. Se encuentran normalmente en programas masivos de vivienda pertenecientes a estratos medio-bajo y medio nunca en estrato bajo. 2.5.2Bloque, Ladrillo, Madera Fina: En este grupo se consideran los tipos de muros en materiales que son típicos de las viviendas del estrato alto y algunas del medio alto. 3. Cubierta: Techo exterior o tejado de la edificación, diligencie la casilla frente al cuadro correspondiente a la opción encontrada. 3.1 Materiales de Desecho, Telas Asfálticas: Cubiertas características del estrato bajo-bajo, conformadas o construidas con elementos cuya función no es propiamente la de cubierta, pero en casos extremos puede servir como tales, similarmente son utilizadas las tejas y telas asfálticas, que son los materiales más económicos del mercado y se ajustan a condiciones de vivienda humilde (ranchos) o construcciones provisionales (ramadas, caedizos etc.). 3.2 Zinc, Teja de Barro o Eternit Rústico: Materiales normalmente utilizados en la construcción de vivienda de estrato bajo o provenientes de estratos más altos en decadencia, (Palma). a. Zinc: Teja metálica económica puesta sobre una infraestructura normalmente rústica y sencilla generalmente de madera. b. Teja de Barro: Aquí se clasifica, la cubierta en teja de barro antigua caracterizada por su evidente deterioro, se encuentra en la mayoría de los casos.

(52) 43 recubierta de musgo o lama, puesta sobre una infraestructura también antigua de esterilla de guadua o caña brava, sistema evidentemente obsoleto. c. Eternit Rústico: No se clasifica la calidad del Eternit, sino la infraestructura sobre la cual se colocan las láminas que generalmente es de madera basta, sin canales ni bajantes y en la mayoría de los casos sin cielo raso. 3.3 Entrepisos (Cubierta Provisional) Prefabricado: Son planchas de concreto construidas como piso, de nivel superior no construido y utilizadas por periodo más o menos largo como cubierta provisional, algunas veces con adecuaciones sencillas, como pequeños muros que ejercen la función de barda, normalmente se aprecian las salientes de las varillas que reforzarán las construcciones del siguiente piso. Además, se encuentran cubiertas prefabricadas que se deben calificar con el mismo puntaje. 3.4 Eternit o Teja de Barro (Cubierta Sencilla): Este tipo de cubiertas se caracterizan por ser relativamente nuevas, homogéneas en toda su extensión y con muestras de acabados más o menos buenos. Se encuentran normalmente en programas masivos de vivienda pertenecientes a estratos medio-bajo y medio nunca en estrato bajo; su estructura se diferencia de la clasificación en el punto por las siguientes condiciones. Mayor solidez en su infraestructura que siendo en madera demuestra ser construida con cierta técnica. Condiciones satisfactorias de acabado, con adecuados revocados e instalación de canales y bajantes. Se encuentra cielo raso. 4. Azotea, Placa Sencilla con Eternit o Teja de Barro: Está formada por los tipos de cubiertas características de estratos medio-bajo, medio-alto y medio-medio. a. Azotea: Tipo de cubierta, con acceso definido, pisos, muros y barandas como parte del acabado y construido con ese fin específico. Si no posee estas condiciones se tomará como entrepiso cubierta provisional. b. Placa Sencilla con Eternit o con Teja de Barro Nueva: De común aplicación en construcciones nuevas o medianamente nuevas, es una placa delgada de concreto y algunas veces aligerada e impermeabilizada y en otros tipos recubierta en eternit o teja de barro nueva. 4.1 Placa Impermeabilizada, Cubierta Lujosa u Ornamental: En este grupo se consideran los tipos de cubierta que caracterizan las viviendas del estrato alto y algunas del medio alto. a. Placa Impermeabilizada: Es una plancha de concreto evidentemente sólida, la condición especial de esta placa es el de estar impermeabilizada lo cual conjuntamente con su solidez, la diferencia ampliamente de la placa sencilla expuesta en el grupo anterior. b. Cubierta Lujosa: En algunos casos, la placa de concreto en vez de ser impermeabilizada es recubierta con teja de barro nueva o con algún material costoso como la paja. c. Cubierta Ornamental: Se presentan cubiertas en materiales bastantes costosos, buscando adornar la construcción dándole matices de elegancia y atractivo. Pueden encontrarse con o sin placa de concreto pero su valor permite clasificarlos en ese grupo..

(53) 44. ESTADO DE CONSERVACIÓN Se refiere a las condiciones de mantenimiento, edad de la construcción y buen uso que presenta la construcción en general. (El estado de conservación de una construcción depende de tres factores principalmente: Calidad de los materiales, edad de la construcción y el mantenimiento que se le de durante su uso. Buenos materiales, se pueden conservar mejor, por esta razón las edificaciones en obra negra (aún con poco tiempo de uso) no presentarán un buen estado de conservación ya que los materiales se están deteriorando y la carencia de acabados ayuda a que estos se desgasten: incluso casas recién entregadas sin acabados en lo fundamental, presenten estados de conservación apenas regular. Lo normal es que las viviendas del estrato bajo no presenten un estado de conservación bueno o excelente ni por la calidad de los materiales que la construyen ni por la capacidad de mantenimiento de quienes la habitan. Existen cuatro grados de calificación considerados como suficientes para efectos de registrar de manera homogénea y resumida este concepto que es aplicable al conjunto de los componentes, es decir, el armazón, los muros y la cubierta de manera simultánea, según el estado predominante o promedio. Tales grados son: 1. Malo: Se agrupan en este concepto aquellas estructuras con el mayor grado de deterioro que se puedan encontrar en condiciones precarias, lo cual las hace prácticamente inhabitables. Generalmente se presenta en construcciones antiguas o con material de muy mala calidad. Se califica con cero puntos. 2. Regular: En esta categoría se clasifican aquellas estructuras que tienen algunos daños menores, (agrietamiento de paredes, hundimiento de pisos, etc.) pero que todavía se encuentran en condiciones aceptables, sin peligros eminentes o exigencias imperativas de reparaciones inmediatas. Se presenta con frecuencia en las construcciones más o menos antiguas o materiales de regular calidad. Se califica con 2 puntos. 3. Bueno: Se calificarán como tales, aquellas estructuras no necesariamente nuevas, que estén cumpliendo a cabalidad con la función para las que fueron construidas, no demuestran deterioro al menos visible y por efectos de uso se encuentran solamente un tanto deslucidas y sus materiales son de buena calidad. Se califica con 4 puntos. 4. Excelente: Se define en este grado, el estado de conservación de una estructura nueva en la que no se vislumbra deterioro, no se observa daño y en la cual los materiales y los acabados son de óptima calidad. Se califica con 5 puntos..

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(55) 46 Bibliografía Acuña Carvajal, H. (Marzo de 2017). Conocimientos previos para valoraciones especiales . Valor(21), 8-11. Recuperado el 1 de Diciembre de 2017 Arias-Bello, Martha Liliana & Sánchez-Serna, Aracely del Socorro (2011). Valuación de activos: una mirada desde las Normas Internacionales de Información Financiera, los estándares internacionales de valuación y el contexto actual colombiano. Cuadernos de Contabilidad, 12 (30), 95-126. Caballero Quintero, Yadira, VALORIZACIÓN DE LA TIERRA RURAL EN COLOMBIA. Civilizar. Ciencias Sociales y Humanas [en línea] 2006, (Junio-Sin mes) : [Fecha de consulta: 29 de noviembre de 2017] Disponible en:<http://www.redalyc.org/Artículo.oa?id=100220322008> ISSN 1657-8953 Frey, B. (2004). La valoracion del patrimonio cultural desde una perspectiva economica. (2 serie), 41-55. Montevideo: Cuadernos de Claeh. Recuperado el 1 de Diciembre de 2017 Garré, F. (2001). Patrimonio arquitectónico urbano, preservación y rescate: bases conceptuales e instrumentos de salvaguarda. Argentina: Conserva No 5. IGAC, CPC IBEROAMERICA. (s.f.). VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES CON CARACTERISTICAS ESPECIALES. Medellin, Colombia: Comite permanente sobre catastro en Iberoamérica. DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIÓN MEDELLIN 2010, MANUAL CALIFICACIÓN DE CONSTRUCCIONES, Dirección de Sistemas de Información y Catastro Documento elaborado por: MARIA LUCIA PELAEZ PULGARIN. MARY LUZ QUINTERO PIEDRAHITA Y JULIAN FRANCO DIEZ Ministerio de Cultura. (2010). PATRIMONIO CULTURAL PARA TODOS (Una guía de fácil comprensión). Bogotá: Ministerio de Cultura. Ministerio de Cultura, Dirección de patrimonio. (2005). MANUAL PARA INVENTARIOS DE BIENES CULTURALES MUEBLES. Bogotá: Imprenta nacional. Unesco. (2008). Normas relacionadas con la protección del patrimonio cultural en Colombia. Colombia: Ministerio de Cultura..

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