PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DEL ECUADOR
FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS Y CONTABLES
“PROPUESTA DE LA PLANIFICACIÓN PARA LA
TRANSFORMACIÓN EN PERSONA JURÍDICA DE UNA PERSONA
NATURAL DEDICADA AL NEGOCIO
CONSTRUCTOR-INMOBILIARIO EN EL DISTRITO METROPOLITANO DE QUITO
Y SU ZONA DE INFLUENCIA, DURANTE EL PERÍODO 2014
–
2015.”
TRABAJO DE TITULACIÓN DE GRADO PREVIO A LA OBTENCIÓN
DEL TÍTULO DE INGENIERÍA COMERCIAL
JOSE ANTONIO PRIETO ROMERO
DIRECTOR: DIEGO SERRANO
DIRECTOR DE DISERTACIÓN:
Ing. Diego Serrano INFORMANTES:
Ing. Mónica Guerra
DEDICATORIA
Dedico este trabajo a mis padres, Alba y Vicente; mis hermanas, Cari y Emi y a mi sobrina, Daira. Por ser el apoyo incondicional durante mi carrera universitaria y mi vida.
AGRADECIMIENTO
A Dios por todas las bendiciones y oportunidades que me da cada día.
Al Arq. César Gutiérrez por su apertura y colaboración en la exitosa realización de este trabajo.
A mi Director de Tesis, Diego Serrano, por el tiempo, esfuerzo y enseñanzas brindadas a lo largo de la elaboración de este trabajo.
A mis padres por todo su esfuerzo invertido en ayudarme a alcanzar esta importante meta.
ÍNDICE
INTRODUCCIÓN, 1
CAPÍTULO 1: SITUACIÓN ACTUAL DEL NEGOCIO CONSTRUCTOR-INMOBILIARIO, 2
1.1SITUACIÓN ACTUAL DEL NEGOCIO CONSTRUCTOR-INMOBILIARIO EN EL PAÍS, 2
1.1.1 Influencia del sector de la construcción en el PIB del Ecuador, 2 1.1.2 Financiamiento para la Vivienda, 5
1.2 SITUACIÓN ACTUAL DEL NEGOCIO CONSTRUCTOR-INMOBILIARIO EN EL DISTRITO METROPOLITANO DE QUITO Y ALEDAÑOS, 9
1.2.1 La oferta de viviendas en Quito por zonas y tipo, 12
1.2.2 Análisis de Precios de los proyectos en la ciudad de Quito, 13 1.2.3 Evolución tendencial de los precios y la inflación, 13
1.2.4 Mapeo de Proyectos, 14
1.3SITUACIÓN ACTUAL DEL ARQ. CÉSAR GUTIÉRREZ EN EL NEGOCIO CONSTRUCTOR-INMOBILIARIO, 15
1.3.1 Proyectos del Arq. César Gutiérrez, 17
1.4FODA DEL ARQ. CÉSAR GUTIÉRREZ EN EL NEGOCIO CONSTRUCTOR-INMOBILIARIO, 17
CAPÍTULO 2: PROPUESTA DE CREACIÓN DE UNA EMPRESA CONSTRUCTORA- INMOBILIARIA EN EL ECUADOR, 21
2.1EMPRESA CONSTRUCTORA INMOBILIARIA VS PERSONA NATURAL DEDICADA AL NEGOCIO CONSTRUCTOR INMOBILIARIO, 21
2.2PROCESO PARA CONSTITUIR UN EMPRESA EN EL ECAUDOR, 23 2.2.1 Proceso para constituir una compañía vía electrónica, 24
2.2.2 Proceso para constituir una compañía de la forma convencional, 25 2.3 RECURSOS NECESARIOS PARA IMPLEMENTAR LA EMPRESA, 28 2.3.1 Oficina, bienes y servicios, 28
2.3.2 Talento Humano, 30
2.4 PROPUESTA DE UNA PLAN ESTRATÉGICO, 32 2.4.1 FODA de la empresa, 32
2.4.3 Visión, 35 2.4.4 Objetivos, 35
2.4.4.1 Objetivo General, 35 2.4.4.2 Objetivos Específicos, 35
2.4.4.3 Indicadores de cumplimiento de objetivos, 38 2.4.5 Estrategias, 40
2.4.6 Políticas, 45
CAPÍTULO 3: IMPLEMENTACIÓN, 47
3.1DETALLE Y ESPECIFÍCACIONES DE LAS TAREAS PARA LA
IMPLEMENTACIÓN DE LA EMPRESA, 47 3.2CRONOGRAMA DE IMPLEMENTACIÓN, 61
3.3DETALLE DE LA VALORIZACIÓN APROXIMADA DE LAS TAREAS DE IMPLEMENTACIÓN, 64
CAPÍTULO 4: CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES, 66
4.1CONCLUSIONES, 66 4.2RECOMENDACIONES, 69
BIBLIOGRAFÍA, 70
RESUMEN EJECUTIVO
El presente trabajo de titulación contiene una propuesta de planificación para la transformación en persona jurídica de una persona natural dedicada al negocio constructor –
inmobiliario en el Distrito Metropolitano de Quito y su zona de influencia. Esta propuesta nace de la necesidad del Arq. César Gutiérrez de una guía para la creación su empresa de forma planificada, y que le sirva como base para el desarrollo de la misma.
El Arq. César Gutiérrez actualmente se encuentra trabajando bajo relación de dependencia en una constructora de la ciudad de Quito. A la par de su empleo, ha desarrollado proyectos independientes, que se han ido presentado de forma constante y creciente desde que inició con esta actividad. Debido a esto, nace el cuestionamiento en el Arq. Gutiérrez de si es tiempo de renunciar a su empleo y dedicarse a formar un negocio propio constituyendo su empresa.
En la primera etapa se procedió a realizar un análisis de la situación actual que atraviesa el negocio constructor inmobiliario en el Ecuador de forma general y específicamente su evolución en la ciudad de Quito. Se observó la influencia creciente del sector constructor en el PIB nacional, así como las formas de financiación, públicas y privadas, para la adquisición de bienes inmuebles. Finalmente se estudió la evolución del negocio del Arq. Gutiérrez, sus principales proyectos y, a través de la herramienta FODA (fortalezas, oportunidades, debilidades y amenazas), se determinó un panorama general de su entorno interno y externo actual.
En la segunda etapa se realizó una comparación del funcionamiento de una empresa y una persona natural en el negocio constructor – inmobiliario, de esta manera, se pudo concluir las ventajas de que el Arq. Gutiérrez tenga su propia empresa. Se detalló la manera de constituir una compañía en el país, además de los bienes, servicios y personal necesarios para que la empresa entre en funcionamiento.
En la tercera y última etapa se presenta la planificación para la implementación de la empresa, es una guía de lo que se debe hacer antes de la apertura oficial de la misma. Se detalla el plan de acción a seguir, el cronograma de actividades y el presupuesto de implementación.
INTRODUCCIÓN
El presente trabajo propone la planificación para la trasformación de una persona natural, dedicada al negocio constructor – inmobiliario en el Distrito Metropolitano de Quito, en una persona jurídica. Para esto, se utiliza el caso del Arq. César Gutiérrez, que se dedica a este negocio desde el 2012, trabajando bajo relación de dependencia en una constructora y realizando proyectos independientes.
La falta de una estructura organizacional adecuada que respalde las actividades del negocio del Arq. Gutiérrez, ocasiona que éste ya no pueda aceptar realizar más proyectos independientes, y que solo pueda desarrollar, de una manera eficaz, los proyectos que actualmente se encuentra a su cargo
CAPÍTULO 1 SITUACIÓN ACTUAL DEL NEGOCIO
CONSTRUCTOR-INMOBILIARIO
1.1SITUACIÓN ACTUAL DEL NEGOCIO CONSTRUCTOR-INMOBILIARIO EN
EL PAÍS
1.1.1 Influencia del Sector de la construcción en el PIB del Ecuador
Gráfico 1: Principales contribuciones por industrias al PIB del 2013
Fuente: El Universo Elaborado por: El autor
Durante el primer trimestre del año 2014, el Producto Interno Bruto (PIB) del país mantuvo una tendencia de crecimiento económico, con un resultado positivo de 0,50% con respecto al trimestre anterior; lo que provocó que el PIB incrementara de $17.070.302 miles de dólares (a precios constantes) en el último trimestre del 2013 a $17.156.133 miles de dólares (a precios constantes) en el primer trimestre del 2014 (Poderes, 2014). Esta cantidad se encuentra compuesta principalmente en un 11.76% por el sector manufacturero; 10.52% por el sector petróleo y minas; 10.28% sector comercio; 10.24% sector construcción; 7.38% sector agricultura.
0,04% 0,09% 0,13% 0,15% 0,24% 0,27% 0,32% 0,34% 0,36% 0,39% 0,43% 0,43% 0,51% 0,87%
Agricultura y Pesca Electricidad y agua Alojamiento y servicios de comida Otros servicios Gobierno central Correo y comunicaciones Actividades Profesionales
Gráfico 2: Principales sectores del PIB del Ecuador 2014
Fuente: Banco Central del Ecuador. Elaborado por: El autor
[image:14.612.167.529.67.306.2]En la industria de la construcción se puede comparar y observar el crecimiento de la participación en el PIB del Ecuador en el I trimestre de 2014 con respecto al I trimestre de 2013.
Tabla 1: Comparación de la participación del sector de la construcción en el PIB del Ecuador en I trimestre de 2013 vs I trimestre 2014
USD I Trimestre 2013
I Trimestre 2014
Tasa Variación
Anual
Contribución al crecimiento
Construcción 1.620.068,00 1.757.618,00 8,49% 0,84%
Fuente: Banco Central del Ecuador. Elaborado por: El autor
11,76%
10,52%
10,28%
10,24% 7,38% 49,82%
1.1.2 Financiamiento para la Vivienda
De acuerdo a la Asociación de Bancos Privados del Ecuador hasta marzo de 2014, el total de crédito destinado por parte de la banca privada registró un saldo de US $ 19.890 millones, lo que implicó un crecimiento mensual de 1,04%, mientras que en relación al mismo trimestre del año pasado fue de 11,55%.
En este primer trimestre, del financiamiento bancario, US $ 13.716 millones estuvieron destinados para crédito a la producción, con lo que, el porcentaje destinado a sectores productivos, vivienda y microempresa aumentó a 69,0%.
Tabla 2: Tipo de Crédito de la Banca Privada del Ecuador
TIPO DE CRÉDITO SALDO
MILLONES DE US$ A INDUSTRIA Y OTROS SECTORES PRODUCTIVOS 10.952
A LA VIVIENDA 1.462
A MICROEMPRESA 1.301
TOTAL CRÉDITO A LA PRODUCCIÓN 13.716
AL CONSUMO (PERSONAS) 6.174
TOTAL CRÉDITO 19.890
Gráfico 3: Composición del Tipo de Crédito de la Banca Privada del Ecuador
Fuente: Asociación de Bancos Privados del Ecuador. Elaborado por: El autor
Desde octubre de 2010 el BIESS se convierte en un activo y agresivo jugador en la concesión de crédito hipotecario. Entra al mercado con tasas menores y plazos mayores, atrayendo a un segmento de ecuatorianos que no tenían acceso a préstamos en la banca privada. Esto impulsa una nueva oportunidad para los constructores de proyectos inmobiliarios pues ven una importante masa crítica de posibles nuevos clientes. La oferta de inmuebles se presenta variada en tamaños, precios y ubicaciones para satisfacer esta nueva demanda. (Clave, 2014)
55,10%
7,40% 6,50%
31%
COMPOSICIÓN TIPO DE CRÉDITO
A INDUSTRIA Y OTROS SECTORES
PRODUCTIVOS A LA VIVIENDA
Gráfico 4: Crédito del Biess por Segmento
Fuente: Revista Clave
[image:17.612.165.535.98.263.2]La colocación total de créditos otorgados por el Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social durante el 2013 creció en un 14% en comparación a 2012.
Tabla 3: Crédito del Biess por Segmento (2012 – 2013 – Noviembre 2014)
Año Préstamos Hipotecarios Préstamos Quirografarios
2012 $ 986.323.023.87 $ 1.233.888.847.00 2013 $ 1.148.538.790.70 $ 1.413.681.873.00 2014 (Nov.) $ 1.071.395.000.30 $ 1.489.603.000.80
Fuente: Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social. Elaborado por: El autor
entregó USD 446,8 millones. Durante los primeros cinco meses del 2014 la entidad entregó 10 575 créditos, la mayor parte (82%) se destinó a vivienda terminada y el resto a construcción de vivienda, remodelación, sustitución de hipoteca, compra de terreno, entre otros. El número es menor a los créditos concedidos en los cinco primeros meses del 2013 cuando sumaron 11 869 operaciones. (El Comercio, 2014).
De acuerdo a Mauricio Cattani, Director del sector mobiliario de la Cámara de la Industria de Construcción, “muchos constructores dejaron de vender sus proyectos con créditos del Biess y muchos compradores también postergaron su decisión de compra por las demoras que registra la entrega de créditos desde el año pasado, pero en valores totales al final del año se cumplirá la meta del Biess de entregar USD 1 300 millones, pues se agilitará la entrega de créditos represados a partir de este mes de junio, luego de que el mes pasado se firmaron acuerdos entre el Biess y las inmobiliarias para superar trabas en los procesos de entrega de los préstamos”.
Gráfico 5: Participación de los Préstamos Hipotecarios por Tipo de Institución Financiera
Fuente: Revista Clave Elaborado por: El autor
1.2SITUACIÓN ACTUAL DEL NEGOCIO CONSTRUCTOR-INMOBILIARIO EN
EL DISTRITO METROPOLITANO DE QUITO Y ALEDAÑOS.
En el estudio “Evolución del Mercado de Vivienda en el Ecuador y Prospectiva de la Vivienda de Interés Social” (2014) de la Cámara de la Industria de la Construcción del Ecuador se pude encontrar el estudio más actualizado de la situación del mercado de la construcción y la comercialización de bienes inmuebles en el Distrito Metropolitano de Quito:
43%
39% 11%
7% 0,10%
Créditos Hipotecarios
Para el 2014, la ciudad de Quito cuenta con 688 proyectos, éste número presenta una tendencia decreciente a partir del año 2012 a una tasa promedio anual del 8%. Por otro lado la evolución de los proyectos 100% vendidos refleja una tendencia creciente a una tasa del 55%. Del total de proyectos de vivienda en stock a febrero del 2014, el 57% corresponden a proyectos en construcción, el 42% a proyectos en planos y el 1% a proyectos.
Tabla 4: Evolución de proyectos inmobiliarios en Quito
Situación del
Proyecto Proyectos con Unidades Disponibles
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
En ejecución 542 725 632 483 511 418 415 Nuevos 344 308 194 224 298 281 273 Con unidades
disponibles 644 820 698 707 809 699 688 Proyectos 100% Vendidos y Detenidos
100% Vendidos
(acumulados) 129 226 509 718 1044 1287 1577
Detenidos 13 37 33 9 22 34 36
Fuente: Cámara de la Industria de la Construcción del Ecuador Elaborado por: El autor
Contrario a la tendencia de la oferta de proyectos de vivienda que presentó una tendencia decreciente. La oferta de unidades de vivienda refleja una tendencia creciente, la misma que, hasta el año 2012 tuvo un comportamiento de crecimiento moderado de 19% anual (2010-2012). Sin embargo, en el año 2013, la oferta creció a una tasa superior (36%), totalizando 22.063 unidades disponibles; valor que supera en 5.862 unidades a las del año anterior (2012). Este incremento inusual en la oferta se explica principalmente por el aparecimiento de un nuevo proyecto: Ciudad Jardín, localizado en el Sur de Quito, que incrementó la oferta con 5.200 unidades. Sin éste proyecto, la oferta de unidades de vivienda disponibles se mantendría en aproximadamente 17.000 unidades para el año 2013 con un crecimiento del 5%.
En cuanto a las unidades vendidas, al año en Ecuador se venden cerca de 5.519 unidades, este valor representa el 25% del total ofertado, quedando un 75% de unidades disponibles en stock para el año siguiente.
1.2.1 La oferta de viviendas en Quito por zonas y tipo
1.2.2 Análisis de Precios de los proyectos en la ciudad de Quito
Los precios del m2 de vivienda con acabados en la ciudad de Quito está dado por la ubicación o zona que determina el nivel socio económico de desarrollo y finalmente si se trata de un proyecto de interés social o no. En este sentido, existe una variación drástica en los precios por m2. Así por ejemplo, en el año 2013, en la zona Centro Norte de Quito, el precio promedio del m2 llegó a un promedio de USD$ 1.516, valor que ha crecido a una tasa promedio del 9% desde el año 2008. El precio por m2 que se registra en ésta zona es el más alto de todas las zonas de Quito. El más bajo actualmente se registra en el Sur de Quito con un valor promedio de USD $ 586 por m2 con un incremento porcentual del 6% anual en promedio. El promedio para la ciudad de Quito incluyendo los valles es de USD $900 por m2, con unidades de vivienda que bordean en promedio los USD $98.110. Este precio se ha incrementado a una tasa del 5% con respecto al año anterior y a un promedio de 7.4% anual en el período de análisis (2008-2013).
1.2.3 Evolución tendencial de los precios y la inflación
promotor o comercializador del proyecto. De acuerdo con los expertos, un promotor o constructor debería incrementar los precios del m2 de construcción de tal forma que éste incremento cubra el incremento originado por la inflación más un margen que debería oscilar entre un 10 % y 15%. Si solo sube el precio al nivel de la inflación su ganancia sería 0.
1.2.4 Mapeo de Proyectos
En cuanto a los proyectos en marcha, como se mencionó anteriormente, la mayoría de ellos se encuentra en el Sur de Quito, y en su mayoría son proyectos de vivienda con unidades de vivienda de entre 65 m2 y 85 m2 con un precio promedio total que varía entre USD$40.000 Y USD $50.000.
En cuanto a los proyectos iniciados en toda la ciudad, las unidades de vivienda se acumulan en unidades de entre 80m2 y 120 m2 con un precio total promedio de entre USD $80.000 Y USD $120.000.
1.3SITUACIÓN ACTUAL DEL ARQ. CÉSAR GUTIÉRREZ EN EL NEGOCIO
CONSTRUCTOR-INMOBILIARIO
El Arq. César Gutiérrez se graduó como arquitecto el 8 de Mayo del 2012 en la Pontificia Universidad Católica del Ecuador, después de 5 años 6 meses de carrera, por requerimientos de la Universidad, realizó pasantías profesionales desde inicios del 2009, empezando como dibujante en una de las oficinas de diseño de la Constructora Inmobiliaria Naranjo Ordoñez, donde desarrolló esta labor por 6 meses, en el año 2010 empieza a trabajar medio tiempo como Sub-residente de Obra en el proyecto Livorno de la Constructora Inmobiliaria Dinámica de Construcción, donde permaneció alrededor de un año, después de esto tuvo un pequeño paso por el Área de Catastros del Municipio del Cantón Rumiñahui, debido a que la Universidad exigía que se realicen las prácticas profesionales en distintos campos de la profesión. Hasta ese momento había cubierto las áreas de: Diseño Arquitectónico, Construcciones y Gestión Municipal.
Mientras trabaja bajo relación de dependencia en la empresa Dinámica de Construcción, empieza a desarrollar proyectos personales, por esto inicia con un diseño de una vivienda unifamiliar en el poblado de Mindo. Su siguiente proyecto fue mucho más exigente, el Edificio Vincent destinado para la vivienda, de aproximadamente 2200 m2 ubicado en el sector del Batán Bajo al norte de Quito, el mismo que actualmente se encuentra en la etapa final de aprobación municipal y se planifica su construcción y comercialización para el 2015.
Para desarrollar sus proyectos mientras cumple sus obligaciones en su trabajo, se ha visto en la necesidad de contratar a otros profesionales para desarrollar actividades que por el tiempo él no las puede hacer. Para esto, contacta a sus ex compañeros de universidad y les paga de acuerdo a las tarifas que se encuentran en el mercado por proyecto. No ha tenido ningún problema con ellos, por lo que no se ha visto en la necesidad de buscar a otros profesionales, debido a esto, no cuenta con un proceso de contratación formal que le ayude a contar con los mejores profesionales del mercado o los más convenientes.
En la actualidad se ha expandido su portafolio de proyectos, teniendo el diseño una vivienda unifamiliar de 150m2 aproximadamente en el sector de la Armenia en el Valle de los Chillos, y uno bloque de departamentos de 4 pisos con aproximadamente 500m2 en el sector de la Ciudadela del Ejercito 2 al sur de Quito, ambos en proceso de diseño y planificación.
1.3.1 Proyectos del Arq. César Gutiérrez
Para tener una idea clara del de los proyectos que ha realizado el Arq. Gutiérrez, se puede revisar el ANEXO 1, donde se encuentra un cuadro con el historial de sus proyectos con su información más relevante.
1.4FODA DEL ARQ. CÉSAR GUTIÉRREZ EN EL NEGOCIO
CONSTRUCTOR-INMOBILIARIO
El FODA (Fortalezas, Oportunidades, Debilidades y Amenazas) es una herramienta que sirve para realizar un análisis de la situación actual y tener un panorama general del entorno interno y externo de una organización o persona.
Las amenazas y oportunidades son factores externos a la persona u organización, no pueden ser influenciados o controlados, pero se pueden prevenir o disminuir el impacto que puedan tener sobre el cumplimiento de objetivos.
Fortalezas: son las características que le han permitido a la organización o persona estar en el nivel actual de desarrollo, son la diferencia o el valor agregado que les da o les puede dar una ventaja sobre la competencia.
Debilidades: son características o capacidades de la organización o persona que no se encuentran bien desarrolladas o bien utilizadas por lo que provocan situaciones desfavorables y limitantes.
Oportunidades: son todos los factores externos a la organización o persona que no pueden ser controlados pero que se pueden aprovechar para obtener ventajas competitivas.
FODA del Arq. César Gutiérrez
FORTALEZAS DEBILIDADES
F1 Experiencia de 4 años en el mercado
constructor inmobiliario.
F2 Posee un capital económico aceptable
para iniciar con el negocio y proyectos en
marcha.
F3 Amplio Conocimiento de posibles
nichos de mercado y zonas consolidadas en
la ciudad de Quito y Alrededores.
F4 Buenas relaciones con proveedores
gracias a su trabajo actual.
F5 Preparación académica especializada
(Masterado en Dirección de Empresas
Inmobiliarias.)
F6 Dominio y actualización en normativa
municipales para aprobación de proyectos.
D1 Falta de tiempo por estar trabajando
aun en relación de dependencia.
D2 Necesidad de contratar profesionales
para finalizar sus proyectos.
D3 Poco conocimiento de temas legales
y de constitución de una compañía.
D4 Poco conocimiento de temas
contables y de impuestos.
D5 Falta de organización: tanto de su
tiempo como de sus actividades.
D6 No contar con talento humano
permanente para sus proyectos.
D7 Todas las responsabilidades giran
alrededor de él, si se enferma podrían haber retrasos en la entrega de
proyectos.
OPORTUNIDADES AMENAZAS
O1 Auge del mercado de la construcción
en la ciudad y alrededores.
O2 Nichos de mercados accesibles en
A1 Constantes cambios en las leyes y
normativas en: aprobación de proyectos
ciertos lugares de la ciudad.
O3 Demanda de vivienda en distintos
niveles de clases sociales.
O4 Mayor accesibilidad a financiamiento,
del sector privado y público, para
constructores y compradores.
O5 Políticas gubernamentales que
favorecen a los grupos sociales de clase
baja y media a obtener su vivienda propia.
O6 Aparición de nuevas plazas de
mercado debido a implementación de
proyectos como el nuevo aeropuerto de
Quito.
O7 Sectores de la población prefieren
invertir su dinero en el sector inmobiliario
que tenerlo en instituciones financieras.
A2 Competencia muy agresiva por parte
de cierta empresa que domina el
mercado.
A3 Alza de precios de ciertos materiales
que se explotan de manera muy
artesanal en el medio y que actualmente
están siendo más controlados por las
autoridades.
A4 Especulación de precios en terrenos.
A5 Restricción de importaciones en
equipo y material para la construcción.
A6 Inestabilidad en políticas
CAPÍTULO 2: PROPUESTA DE CREACIÓN DE UNA EMPRESA
CONSTRUCTORA- INMOBILIARIA EN EL ECUADOR
2.1EMPRESA CONSTRUCTORA INMOBILIARIA VS PERSONA NATURAL
DEDICADA AL NEGOCIO CONSTRUCTOR INMOBILIARIO
Para ser visible las ventajas de que el Arq. Cesar Gutiérrez formalice su negocio a través de una empresa constructora – inmobiliaria, se ha realizado un cuadro comparativo entre una persona natural y una persona jurídica en este negocio. Se puede observar cómo afectan varios factores de interés en las dos situaciones:
Factores Persona Natural
Persona Jurídica
(Empresa)
Tiempo Falta de tiempo para
desarrollar varias actividades a la vez.
Contar con un equipo de trabajo constante al que se le pueden dividir las actividades.
Planificación La planificación es más complicada ya que al no poder delegar funciones, todo depende de una sola persona.
Cumplir con los
Objetivos
Se los consigue de una forma eficaz y en algunos casos de forma eficiente.
Se los consigue de una forma productiva.
Organización Si la persona no es
organizada, el desarrollo del negocio es desorganizado.
Se tiene personas especialistas encargadas de la organización del negocio. Organización
económica
Se corre el riesgo de que el dinero del negocio se mezcle con el de las finanzas personales y existan inconvenientes financieros.
La parte financiera se la pone en manos de una persona especializada en el tema.
Personal Adecuado Al ser una persona natural puede no tener la posibilidad de contratar el mejor talento humano para el desarrollo de su negocio.
Tiene un proceso de contratación adecuado, tiene acceso al mejor talento humano posible para el desarrollo del negocio. Impuestos Tiene desconocimiento en el
tema de impuestos. Debe contratar a un persona que distribuye su tiempo a varios negocios.
Existe un departamento en la empresa, con el personal necesario para manejar este tema a tiempo completo.
Control No se puede realizar un seguimiento adecuado al desarrollo de los proyectos.
Se cuenta con un equipo de profesionales que se encargará de desarrollar cada etapa del proyecto de una forma adecuada.
Capacitación Al ser una sola persona dedicada al negocio solo se pueden capacitar en temas limitados.
Se crea un plan de
capacitación y
Procesos No tiene procesos definidos para realizar actividades, por lo que existe un mal uso de los recursos.
Se definen procesos para las diferentes actividades de la empresa, de esta manera se utilizan los recursos de una manera adecuada.
Enfermedades y
Vacaciones
Si se presenta una enfermedad en el Arquitecto o desea tomar vacaciones, el negocio se puede paralizar por completo, se puede
comprometer su
planificación, el
cumplimiento de plazos de entrega de productos y el no alcanzar los objetivos.
Existe un equipo de trabajo que respalda el desarrollo de la empresa y los proyectos sin necesidad de que el Arquitecto se encuentre presente a todo momento.
2.2PROCESO PARA CONSTITUIR UNA COMPAÑÍA EN EL ECUADOR
Lo primero que se debe hacer para constituir una empresa en el Ecuador es decidir el tipo de empresa que se quiere formar:
Compañía Limitada: esta se conforma por mínimo 2 y máximo 15 socios y
tiene “capital cerrado” (capital con un número limitado de acciones que no se
podrán cotizar en la Bolsa de Valores). Este tipo de empresa es ideal si se quiere formar un empresa familiar o con personas allegadas.
Compañía Anónima: este tipo de empresas no tiene límite de socios y tiene lo que se llama “capital abierto” (número ilimitado de acciones que sí se pueden
cotizar en la Bolsa de Valores).
Para este caso se creará una Compañía Limitada, ya que el Arq. Cesar Gutiérrez tendrá como socios a un número limitado de personas y su mayoría familiares.
2.2.1 Proceso para constituir una compañía vía electrónica
Este proceso se lo realiza vía electrónica en la página web de la Superintendencia de Compañías y Valores (http://www.supercias.gob.ec/portal/). En este portal se puede encontrar toda la información y la guía necesaria para la creación de una compañía.
De acuerdo a la información que se encuentra en la página web cuidatufuturo.com (2014) se pueden identificar 13 pasos para la constitución de una compañía en el Ecuador:
A. Reservar un nombre: Este trámite se realiza en el balcón de servicios de la Superintendencia de Compañías y dura aproximadamente 30 minutos. Ahí mismo revisa que no exista ninguna compañía con el mismo nombre que has pensado para la tuya.
B. Elabora los estatutos. Es el contrato social que regirá a la sociedad y se validan mediante una minuta firmada por un abogado. El tiempo estimado para la elaboración del documento es 3 horas.
C. Abre una “cuenta de integración de capital”. Esto se realiza en cualquier banco del país. Los requisitos básicos, que pueden variar dependiendo del banco, son:
Capital mínimo: $400 para compañía limitada y $800 para
compañía anónima
Carta de socios en la que se detalla la participación de cada uno
Luego debes pedir el “certificado de cuentas de integración de capital”, cuya entrega demora aproximadamente de 24 horas.
D. Eleva a escritura pública. Acude donde un notario público y lleva la reserva del nombre, el certificado de cuenta de integración de capital y la minuta con los estatutos.
E. Aprueba el estatuto. Lleva la escritura pública a la Superintendencia de Compañías, para su revisión y aprobación mediante resolución. Si no hay observaciones, el trámite dura aproximadamente 4 días.
F. Publica en un diario. La Superintendencia de Compañías te entregará 4 copias de la resolución y un extracto para realizar una publicación en un diario de circulación nacional.
G. Obtén los permisos municipales. En el municipio de la ciudad donde se crea tu empresa, deberás:
Pagar la patente municipal
H. Inscribe tu compañía. Con todos los documentos antes descritos, anda al Registro Mercantil del cantón donde fue constituida tu empresa, para inscribir la sociedad.
I. Realiza la Junta General de Accionistas. Esta primera reunión servirá para nombrar a los representantes de la empresa (presidente, gerente, etc.), según se haya definido en los estatutos.
J. Obtén los documentos habilitantes. Con la inscripción en el Registro Mercantil, en la Superintendencia de Compañías te entregarán los documentos para abrir el RUC de la empresa.
K. Inscribe el nombramiento del representante. Nuevamente en el Registro Mercantil, inscribe el nombramiento del administrador de la empresa designado en la Junta de Accionistas, con su razón de aceptación. Esto debe suceder dentro de los 30 días posteriores a su designación.
L. Obtén el RUC. El Registro Único de Contribuyentes (RUC) se obtiene en el Servicio de Rentas Internas (SRI), con:
El formulario correspondiente debidamente lleno
Original y copia de los nombramientos
Copias de cédula y papeleta de votación de los socios
De ser el caso, una carta de autorización del representante legal a favor de la persona que realizará el trámite
M. Obtén la carta para el banco. Con el RUC, en la Superintendencia de Compañías te entregarán una carta dirigida al banco donde abriste la cuenta, para que puedas disponer del valor depositado.
Cumpliendo con estos pasos podrás tener tu compañía limitada o anónima lista para funcionar. El tiempo estimado para la terminación del trámite es entre tres semanas y un mes.
Un abogado puede ayudarte en el proceso. El costo de su servicio puede variar entre $600 y $1,000 o dependiendo del monto de capital de la empresa.
2.3RECURSOS NECESARIOS PARA IMPLEMENTAR LA EMPRESA
En la actualidad el Arq. Gutiérrez cuenta con un local propio que se encuentra arrendando, él ha manifestado que utilizaría este local como la oficina de la empresa.
[image:39.612.209.475.333.518.2]El local es de 80m2 cuenta con dos parqueaderos y una bodega, se encuentra en el edificio “Samedam”, en las calles Checoslovaquia y 6 de diciembre. El costo de oportunidad es de USD 600, que incluye la alícuota del condominio y el servicio de agua potable.
Tabla 5: Presupuesto de Servicios Mensuales
Servicios Mensuales
Descripción Precio
Luz eléctrica $ 35.00
Servicio de internet $ 95.00
Limpieza $ 160.00
Telefonía fija $ 40.00
Telefonía móvil $ 300.00
Total $ 630.00
Fuente: Varios Elaborado por: El autor
El total mensual aproximado de servicios que necesita contratar la empresa es de USD 630. Este valor variara dependiendo de las condiciones de contratación con los diferentes proveedores.
Tabla 6: Presupuesto de Bienes
Descripción Precio
Teléfonos Fijos $ 800.00
Muebles y enseres $ 2.000.00
Suministros $ 500.00
Celulares $ 1.200.00
Total $ 10.500.00
Fuente: SENATEL – Arq. César Gutiérrez Elaborado por: El autor.
Se deberán adquirir bienes por un valor aproximado de USD 10500. Los mismos son necesarios para el uso diario del personal de la empresa en sus actividades. Se debe tomar en cuenta para la depreciación de los mismos en la contabilidad de la empresa.
[image:40.612.213.520.68.186.2]2.3.2 Talento Humano
Tabla 7: Presupuesto Mensual Talento Humano
CANT. PERSONAL SUELDO
OFICINA
1 Gerente $ 2.000.00
1 Contabilidad y Finanzas $ 600.00 1 Arquitecto Principal $ 1.000.00
1 Dibujante $ 400.00
1 Fiscalizador en Obra $ 800.00 1 Talento Humano $ 600.00 1 Ventas (+2% de comisión) $ 500.00
1 Mensajero $ 354.00
OB
RA
1 Residente $ 800.00
1 Bodeguero $ 600.00
1 Ayudante $ 354.00
1 Maestro mayor $ 800.00
1 Guachimán $ 600.00
13 Total Sueldos $ 9.408.00
Elaborado por: El autor
Tabla 8: Provisiones de Ley del Talento Humano
Provisiones de Ley (mensual) IESS Patronal $ 1.048.99 Décimo Tercero $ 784.00 Décimo Cuarto $ 383.50 Vacaciones $ 392.00 Total Provisiones $ 2.608.49
Fuente: Ecuador Legal (2015) Elaborado por: El autor
GASTO MENSUAL APROXIMADO EN TALENTO
HUMANO $ 12016.49.00
En la tabla 7 se describen los puestos básicos necesarios para la empresa, así como los sueldos aproximados que tendría cada uno de ellos. Existe personal
El personal de “obra” será contratado dependiendo la cantidad de proyectos que
maneje la empresa, ya que ellos trabajaran directamente en cada una de las obras que se realicen.
El gasto mensual aproximado en personal para iniciar la empresa es de USD 12016.49, esto incluyen las provisiones de ley (tabla 8) que se deben hacer por cada empleado.
2.4PROPUESTA DE UNA PLAN ESTRATÉGICO
2.4.1 FODA de la empresa
FODA de la Empresa Del Arq. César Gutiérrez
FORTALEZAS DEBILIDADES
F1 Experiencia de 4 años en el mercado constructor inmobiliario.
F2 Posee un capital económico aceptable para financiar la empresa y sus proyectos.
F3 Amplio conocimiento de posibles nichos de mercado y zonas consolidadas en la ciudad de Quito y Alrededores.
F4 Buenas relaciones con proveedores.
F5 Cuenta con personal especializado para el desarrollo de los proyectos y el manejo de la empresa.
F6 Estructura organizacional estable para el desarrollo de la empresa.
D1 Empresa nueva en el mercado sin reconocimiento a la marca.
D2 Los procesos establecidos en las diferentes aéreas de la empresa no son comprobados en la práctica.
D3 No se tiene la capacidad para plantear competencia a las principales constructoras – inmobiliarias de la ciudad.
D4 Se debe manejar con precios mínimos del mercado para la venta de sus proyectos.
D5 En los primeros proyectos no tiene poder de negociación con algunos proveedores.
nuevo en el mercado.
OPORTUNIDADES AMENAZAS
O1 Auge del mercado de la construcción en la ciudad y alrededores.
O2 Nichos de mercados accesibles en ciertos lugares de la ciudad.
O3 Demanda de vivienda en distintos niveles de clases sociales.
O4 Mayor accesibilidad a financiamiento, del sector privado y público, para constructores y compradores.
O5 Políticas gubernamentales que favorecen a los grupos sociales de clase baja y media a obtener su vivienda propia.
O6 Aparición de nuevas plazas de mercado debido a implementación de proyectos como el nuevo aeropuerto de Quito.
O7 Sectores de la población prefieren invertir su dinero en el sector inmobiliario que tenerlo en instituciones financieras.
A1 Constantes cambios en las leyes y normativas en: aprobación de proyectos y regulaciones técnicas de la ciudad.
A2 Competencia muy agresiva por parte de cierta empresa que domina el mercado.
A3 Alza de precios de ciertos materiales que se explotan de manera muy artesanal en el medio y que actualmente están siendo más controlados por las autoridades.
A4 Especulación de precios en terrenos.
A5 Restricción de importaciones en equipo y material para la construcción.
A6 Inestabilidad en políticas gubernamentales.
Satisfacer las necesidades de bienes inmuebles de nuestros clientes, siguiendo los más altos estándares de calidad, cuidando nuestro impacto medioambiental y asegurando el cumplimiento de todos nuestros compromisos.
2.4.3 Visión
Ser una empresa consolidada en el mercado de la construcción y venta de proyectos inmobiliarios en el Ecuador, convirtiéndonos en un ejemplo de innovación y calidad, cumpliendo todas las normas que impliquen el bienestar de nuestros clientes y empleados.
2.4.4 Objetivos
2.4.4.1Objetivo General
Tener una empresa consolidada en un periodo máximo de 5 años, con un amplio portafolio de proyectos, una amplia cartera de clientes y una marca reconocida por su calidad, capacidad y eficiencia en el negocio de la construcción y venta de inmuebles en el Ecuador.
La propuesta de objetivos específicos de la empresa se basados en los porcentajes de ganancia de los proyectos la empresa, y servirán para cubrir los gastos y costos de la creación de la empresa y su desarrollo en el tiempo.
De acuerdo a la experiencia del Arq. César Gutiérrez y datos del mercado, la utilidad por un proyecto multifamiliar es de aproximadamente el 30% del total de la inversión, en promedio se desarrollarán proyectos de USD 1000000. El 70% restante cubre costos y gastos directos e indirectos de todo el proceso de desarrollo de un proyecto multifamiliar.
Gráfico 6: Proceso de Desarrollo de un Proyecto Multifamiliar
Fuente: Arq. César Gutiérrez Elaborado por: El autor
En cuanto al servicio de consultoría, este puede ser con el sector público o con el sector privado, en este caso este servicio se trata solo del proceso de diseño de un bien inmueble. Existe un sector del mercado que solo busca un lugar
BUSQUEDA Y
COMPRA DE
DISEÑO Y
APROBACIÓN
CONSTRUCCIÓN Y
COMERCIALIZACIÓN
ENTREGA DE
LAS UNIDADES SERVICIO
donde diseñar sus bienes inmuebles, el costo aproximado de este servicio es del 1% del total de la inversión o USD 5 el m2.
A continuación se enlista la propuesta de objetivos específicos de la empresa, estos servirán de base para el inicio y desarrollo de la empresa, debiendo ser modificados o aumentados con un equipo de trabajo y de acuerdo las necesidades de la empresa:
Desarrollar y comercializar cada 18 meses un proyecto multifamiliar, y de acuerdo a la capacidad de la empresa, aumentar este tipo de proyectos anualmente.
Brindar servicios de consultoría para mínimo 6 clientes específicos por año.
Contar, en el primer semestre de la compañía, con una sólida estructura organizacional, que respalde el desarrollo del negocio.
Tener, en el primer semestre de la empresa, una estructura de talento humano capaz y productivo, que sea la base del crecimiento organizado de la compañía.
Ser una empresa productiva, con procesos innovadores y eficientes en todas sus áreas, en el primer semestre de la compañía y con una mejora continua a lo largo del tiempo.
2.4.4.3 Indicadores de cumplimiento de objetivos
Estos indicadores son herramientas de control que serán usados por la gerencia para verificar el porcentaje de cumplimiento de los objetivos dentro del tiempo previsto para cada uno. Así también, les servirá para analizar el impacto de las estrategias en el cumplimiento de dichos objetivos. Si se observa que un objetivo no se está alcanzando, se tendrán que revisar las estrategias para tomar las medidas necesarias sobre estas o sus responsables, y en algunos casos cambiar de estrategias.
Objetivo Indicador Responsable
de control
Frecuencia
Desarrollar y comercializar
mínimo 1
proyecto
unifamiliar por semestre desde el inicio de la compañía.
N° de proyectos unifamiliares desarrollados N° de proyectos
unifamiliares a desarrollarse (1) N° de proyectos
unifamiliares comercializados N° de proyectos
Gerencia
Gerencia
Semestral
unifamiliares desarrollados Desarrollar y
comercializar cada dos años un proyecto
multifamiliar, y de acuerdo a la capacidad de la empresa,
aumentar este tipo de proyectos anualmente.
N° de proyectos multifamiliares
desarrollados N° de proyectos multifamiliares a
desarrollarse (1) N° de proyectos multifamiliares comercializados N° de proyectos multifamiliares desarrollados Gerencia Gerencia Anual Anual
Brindar servicios de consultoría para mínimo 4 clientes
específicos por año.
N° de servicios de consultoría brindados
N° de servicios de consultoría a brindarse
(6)
Gerencia Trimestre
Posicionar la marca en el mercado local (Quito) en los primeros 5 años de la empresa.
N° de personas que reconocen la marca en
nuestro segmento de mercado
N° personas en nuestro segmento de mercado
Gerencia Anual
Ser una empresa productiva, con procesos
innovadores y eficientes en todas sus áreas, en el primer semestre de la compañía y con una mejora continua a lo largo del tiempo.
N° de procesos que se han encontrado errores
N° procesos en toda la empresa. N° de procesos
mejorados N° procesos en toda la
empresa. N° de procesos analizados y verificados
I
n
dicadores de Control
2.4.5 Estrategias
Para determinar las principales estrategias que ayudaran a alcanzar los objetivos de la empresa, se utilizará la herramienta de análisis FODA cruzado. La utilidad de esta, consiste en diseñar estrategias para utilizar las fortalezas de tal manera que la empresa puede aprovechar las oportunidades, enfrentar las amenazas y superar las debilidades.
Las estrategias son el resultado de la combinación de entre en ámbito interno (fortalezas y debilidades) y el ámbito externo (oportunidades y amenazas).
Estrategias FO (fortalezas vs. oportunidades): son también conocidas como estrategias para atacar ya que utilizan las fuerzas internas de la empresa para aprovechar las ventajas de las oportunidades externas.
Estrategias DO (debilidades vs oportunidades): son conocidas como estrategias para movilizar ya que buscan superar o minimizar las debilidades internas aprovechando las oportunidades externas.
Estrategias FA (fortalezas vs amenazas): son conocidas como estrategias para defender ya aprovechan las fortalezas de la empresa para evitar o disminuir las consecuencias de las amenazas externas.
Estrategias DA (debilidades vs amenazas): son conocidas como estrategias para reforzar ya que buscan, a través de tácticas defensivas, disminuir las debilidades internas y evitar las amenazas externas.
FODA Cruzado de la Empresa del Arq. César Gutiérrez
FORTALEZAS
F1 Experiencia de 4 años en el mercado constructor inmobiliario.
F2 Posee un capital económico aceptable para financiar la empresa y sus proyectos.
F3 Amplio
DEBILIDADES
D1 Empresa nueva en el mercado sin reconocimiento a la marca.
conocimiento de posibles nichos de mercado y zonas consolidadas en la ciudad de Quito y Alrededores.
F4 Buenas relaciones con proveedores.
F5 Cuenta con personal especializado para el desarrollo de los proyectos y el manejo de la empresa.
F6 Estructura organizacional estable para el desarrollo de la empresa.
D3 No se tiene la capacidad para plantear competencia a las principales constructoras – inmobiliarias de la ciudad.
D4 Se debe manejar con precios mínimos del mercado para la venta de sus proyectos.
D5 En los primeros proyectos no tiene poder de negociación con algunos proveedores.
D6 Dificultad para realizar preventa de proyectos por ser nuevo en el mercado
OPORTUNIDADES
O1 Auge del mercado de la construcción en la ciudad y alrededores.
O2 Nichos de mercados
ESTRATEGIAS FO
- Utilizar el capital existente para iniciar nuevos proyectos apoyándose en las facilidades de
ESTRATEGIAS DO
accesibles en ciertos lugares de la ciudad.
O3 Demanda de vivienda en distintos niveles de clases sociales.
O4 Mayor accesibilidad a financiamiento, del sector privado y público, para constructores y compradores.
O5 Políticas gubernamentales que favorecen a los grupos sociales de clase baja y media a obtener su vivienda propia.
O6 Aparición de nuevas plazas de mercado debido a implementación de proyectos como el nuevo aeropuerto de Quito.
O7 Sectores de la población prefieren invertir su dinero en el sector inmobiliario que
financiamiento sector público y privado.
- Aprovechar el amplio conocimiento en las plazas de mercado para enfocarse en satisfacer la demanda de la clase media en la ciudad.
- Utilizar la experiencia en el mercado para atraer nuevos clientes.
- Utilizar el personal especializado para desarrollar proyectos de diferente tipo (consultoría,
unifamiliares y multifamiliares) a la vez
- Utilizar la experiencia, el conocimiento en nichos de mercado y el capital para con cada proyecto realizado se de una campaña de publicidad que genere el reconocimiento de la marca, gracias a la alta demanda de bienes
reconocimiento de la marca de la empresa.
- Comercializar los proyectos utilizando precios mínimos para plantear competencia a las constructoras inmobiliarias de la ciudad captando a las personas que se benefician de las facilidades de financiamiento
actuales.
tenerlo en instituciones financieras.
inmuebles.
AMENAZAS
A1 Constantes cambios en las leyes y normativas en: aprobación de proyectos y regulaciones técnicas de la ciudad.
A2 Competencia muy agresiva por parte de la empresa que domina el mercado.
A3 Alza de precios de ciertos materiales que se explotan de manera muy artesanal en el medio y que actualmente están siendo más controlados por las autoridades.
A4 Especulación de precios en terrenos.
A5 Restricción de importaciones en equipo y material para la
ESTRATEGIAS FA
-Actualización constante del personal especializado en temas de aprobación y regulaciones técnicas de los proyectos.
-Utilizar el conocimiento en los posibles nichos de mercado para evitar la competencia directa con la empresa dominadora del sector, enfocando el negocio a satisfacer las necesidades de bienes inmuebles de las clases sociales media y media baja.
- Utilizar las buenas relaciones con los proveedores para conseguir precios apropiados, a pesar de ser una empresa nueva.
ESTRATEGIAS DA
-Diversificar las actividades de la empresa, enfocándose en consultorías, por lo que no se necesita una gran capacidad económica y no se ve afectado esta actividad por alzas de precios de materiales,
especulación de terrenos y restricción de importaciones.
- Realizar un estudio de proveedores y concretar alianzas estratégicas con los mismos.
construcción.
A6 Inestabilidad en políticas
gubernamentales.
- Buscar productos sustitutos para reemplazar los materiales con restricción de importación
aprovechando la buena relación con los proveedores.
precios. De esta manera poder ser más competitivo ante empresas
consolidadas.
2.4.6 Políticas
Es muy importante tener políticas claras en la empresa, ya que estas establecerán el marco de conducta de todos los niveles de la empresa hacia el logro de los objetivos propuestos. Son la base de la toma de decisiones en la empresa ante cualquier situación.
A continuación se enlista una propuesta de políticas empresariales que servirán de base en la organización, debiendo estas completarse o modificarse con un equipo de trabajo y de acuerdo a las necesidades de la compañía.
Realizar una mejora continua a los procesos establecidos en la empresa.
Establecer capacitaciones constantes en servicio al cliente al personal de la empresa.
Mantener una comunicación clara y transparente con los clientes, proveedores y aliados estratégicos.
Establecer un proceso control de calidad de todos los productos y servicios para garantizar la calidad de los mismos.
Respetar los estándares de calidad establecidos por la empresa para la construcción de los proyectos, servicios de consultoría, comercialización de proyectos y servicios post venta.
Cumplir con los plazos acordados de entrega de bienes inmuebles mediante una rigurosa planificación de desarrollo de proyectos.
CAPÍTULO 3: IMPLEMENTACIÓN
Una vez que se ha establecido las ventajas de formalizar el negocio del Arq. César Gutiérrez a través de la creación de una empresa constructora – inmobiliaria, el presente capitulo proporciona una orientación para la implementación de la empresa.
3.1DETALLE Y ESPECIFICACIONES DE LAS TAREAS PARA LA
IMPLEMENTACIÓN DE LA EMPRESA
Constitución de la empresa: para cumplir con esta tarea se deben seguir los pasos que se encuentran en el numeral 2.1 del capítulo 2. El responsable de esta actividad es el Arq. Cesar Gutiérrez (Gerente), se puede apoyar con un abogado y una persona que haga los diferente tramites.
El local es de 80m2, distribuidos en 2 oficinas (20m2), 2 baños (5m2) y un área común (55m2). En este espacio se debe adecuar a 5 personas, el gerente ocupará una de las oficinas, la otra oficina será usada como lugar para las reuniones de trabajo, en el área común se instalarán las 4 personas restantes (Contabilidad y Finanzas, Talento Humano, Arquitecto Principal, Dibujante), una zona de espera y otra de cafetería.
No se debe hacer un análisis de distribución de espacio para estos 5 puestos ya que el lugar es pequeño, pero cuando la empresa crezca y se usen oficinas más grandes se deben aplicar estrategias de distribución de instalaciones para que no existan problemas de comunicación, también se debe analizar qué departamentos traban más entre sí y ubicarlos en zonas cercanas.
El local tiene 2 parqueaderos, el uno lo usará el gerente y el otro el arquitecto principal. Existe una zona azul en los alrededores de la oficina para los clientes o proveedores. La bodega del local será adecuada para usarse como lugar de archivo.
El responsable de diseñar y dirigir esta actividad es el Gerente, puede apoyarse en el personal que piensa contratar para el desarrollo de proyectos y analizar su desempeño.
Contratación del personal de "oficina": de acuerdo al Gerente, él ya tiene algunos colaboradores actuales que desea contratar como personal fijo para su empresa, pero se debe realizar un análisis de postulantes para asegurarse que se cuenta con el personal potencialmente calificados y capaces de ocupar cargos dentro de la compañía.
Se recomienda iniciar con la contratación de la persona que dirigirá el área de talento humano, para que ella sea la encargada de implementar los procesos de contratación para el resto del personal. Se utilizará la tabla del numeral 2.3.2 como base para saber que personal es necesario en la empresa.
Los candidatos para llenar las vacantes de la empresa deben tener las siguientes características:
Talento Humano: debe poder crear y aplicar procesos de contratación eficientes, desarrollar manuales de descripción de puestos y funciones, tener la capacidad de coordinar actividades de capacitación y desarrollo de competencias laborales, manejar nóminas de personal, etc.
Dibujante: una persona de arquitectura recién graduada, con aptitudes de diseño arquitectónico y manejo de las herramientas de software más actualizadas. Es importante que sea una persona joven para irla moldeando de acuerdo a las necesidades de la empresa.
Ventas: debe tener experiencia en ventas de bienes inmuebles, manejo de cartera de clientes, servicio post venta, conocimiento de marketing, contar con habilidades como: seguridad personal, facilidad de palabra, creatividad, poseer empatía etc. Así mismo contar con actitudes como: compromiso, determinación, entusiasmo, paciencia, dinamismo, sinceridad, responsabilidad, honradez, etc.
Mensajero: debe tener experiencia en mensajería, contar con su propia moto, tener la capacidad para tramitar, gestionar y revisar la correspondencia de los usuarios; poseer actitudes como: compromiso, comunicación, trabajo en equipo, iniciativa, etc.
Se puede observar en el cronograma de actividades que existen dos etapas de contratación, esto se debe a que en la primera parte se contratará al “personal clave” (Contador, Arquitecto Principal, Talento
Humano y Ventas) para que, junto con el Gerente, analicen y establezcan los planes: estratégico, operativo, de marketing y financiero de la empresa. En la segunda etapa se contratará el personal restante.
Contratación del personal de "obra": el personal de obras se empezará a contratar de acuerdo al inicio de los proyectos de la empresa, en este caso al ya tener un proyecto multifamiliar en marcha (estado actual: aprobación), se deberá contratar a este personal para el inicio del proceso de construcción del inmueble.
Maestro mayor: debe tener experiencia en puestos similares, disponibilidad de obreros, saber interpretar planos de construcción, tener la capacidad de manejar y coordinar a los obreros, etc.
Residente: experiencia en dirección de obra, manejo de personal y procesos constructivos. Debe ser organizado, con la capacidad de trabajar en equipo, ser disciplinado y organizado, etc.
Bodeguero: debe tener experiencia en cargos similares, saber utilizar sistemas de control de inventario, ser organizado, tener una personalidad fuerte y disciplinada, etc.
Guachimán: debe ser una persona sin obligaciones, honesto, que tenga la posibilidad de vivir en el proyecto, etc.
Ayudante: puede ser una persona recién graduada o estudiante de últimos años de arquitectura o ingeniería civil, con aptitudes para crear y aplicar procesos constructivos. En este puesto se utilizan personas jóvenes ya que posteriormente pueden ocupar puestos importantes de la empresa, serán moldeados de acuerdo a la necesidades organizacionales.
Adquisición de los bienes y servicios para la oficina: en el capítulo 2 en el numeral 2.3.1 se encuentra calculado el costo de los bienes y servicios mínimos para el funcionamiento de la empresa.
Bienes: se trata de muebles y enseres (escritorios, sillas, archivadores, estanterías, sillones, mesas, pizarrones etc.); equipo de computación (computadoras de escritorio, portátiles, impresoras, reguladores); equipo de comunicación (teléfonos y celulares); y suministros (esferos, hojas, grapadoras, perforadoras, papeleras, etc.) que se utilizará en la empresa
Servicios: luz eléctrica, internet, telefonía fija, telefonía móvil y el servicio de limpieza, en este punto se recomienda que se contrate una persona que haga la limpieza profunda de la oficina dos veces por semana y que el mensajero colabore con la limpieza general de la oficina los días restantes de la semana.
Para la compra de bienes y contratación de servicios se recomienda que se haga mínimo una comparación de tres proveedores, analizando la calidad, el precio, garantía y facilidades de pago de cada uno, de esta manera se podrá escoger con seguridad el que más convenga a la empresa.
valor más bajo y 5 el valor más alto) a los diferentes factores de influencia de acuerdo a las necesidades de la empresa, al final se escogerá el de mayor puntaje. Eje:
Producto COMPUTADORA DE ESCRITORIO
Proveedores Computrón Tecnomega Novicompu
Calidad 4 4 4
Precio 5 4 3
Garantía 5 5 5
Facilidades
de pago 4 3 3
TOTAL 18 16 15
En este caso la compra de computadoras de escritorio se las haría en Computrón (18), ya que es el proveedor mejor calificado para cubrir las necesidades de computadoras de escritorio de la empresa.
El responsable de esta tarea es el Gerente apoyado por la persona de contabilidad y finanzas.
Análisis y modificación del Plan Estratégico propuesto: el Gerente
junto con el “personal clave” analizarán la propuesta del Plan
Es importante esta tarea ya que al involucrar a un equipo de trabajo en la revisión y definición del plan estratégico, se crea un compromiso de ellos hacia la empresa y al cumplimiento de los objetivos. Además, es necesario que las estrategias propuestas en el capítulo 2 se modifiquen o
complementen con la experiencia y capacidad del “personal clave”, para
que ellos se sientan involucrados aún más, y siempre busquen cumplir con cada una de ellas.
El responsable de esta tarea es el Gerente, el “personal clave” y se
podrán apoyar en el autor de este trabajo de titulación.
Socialización de los Planes: esta tarea consta de dos etapas, en la primera, se procederá a socializar el Plan Estratégico final con el personal que se encuentra en ese momento contratado en la empresa. Es importante que todo el personal tenga conocimiento de cuál es la misión, la visión, los objetivos, las estrategias y las políticas de la organización. De esta manera se alineará al personal con los objetivos de la empresa y se asegurará que todos estén bajo un mismo marco para la toma de decisiones.
estos planes para que los conozcan los nuevos empleados. Así mismo, se realizarán campañas de actualización de los mencionados planes con todo el talento humano de la empresa.
Establecer los Planes Operativo, de Marketing y Financiero: es muy importante que se establezcan estos planes para el correcto funcionamiento de la empresa, ya que estos se convertirán en su columna vertebral y base para su desarrollo.
Plan Operativo o Plan de Acción: una vez que con el plan estratégico se ha establecido el futuro que desea conseguir la organización, el plan operativo materializa las estrategias elegidas para lograrlo, esto se lo hace respondiendo las siguientes preguntas:
¿Cómo?: todas las acciones que deben desarrollarse.
¿Cuándo?: determinación de los tiempos en que se tienen que
desarrollar las acciones.
¿Quién?: los responsables de llevar a cabo y controlar las
¿Con qué?: los medios materiales que se usarán en todas las
acciones tomadas.
¿Cuánto?: se realizará una valorización de las acciones. Esta
pregunta también debe responderse con el porcentaje de contribución al cumplimiento de los objetivos estratégicos de cada acción.
Finalmente se establecerán medios de control para el
cumplimiento de las acciones, se propone que se usen indicadores de control.
Plan de Marketing: aquí se determinan las necesidades reales del mercado o clientes potenciales, para de esta manera saber que productos y servicios se deben desarrollar y a través de que canales se introducirán en el mercado. A demás en este plan se podrá identificar la mejor manera de comunicar los productos y servicios al mercado, para poder posicionar la marca de la compañía.
Para elaborar un plan de marketing se deben incluir las siguientes fases:
b. Análisis externo: de la competencia y sus actividades en el mercado. Análisis de los clientes, del mercado y del entorno, en relación al negocio.
c. Planteamiento de objetivos y estrategias: los objetivos permitirán la valoración real de los aspectos claves del giro de negocio de la empresa. Las estrategias nos permitirán concretar el posicionamiento en el mercado de la marca.
d. Desarrollo de acciones: para conseguir los objetivos estratégicos planteados en el punto anterior.
e. Control y medición de resultados: se establecerá un control al desarrollo de las acciones anteriores y se compararán los resultados con los objetivos iniciales para establecer medidas correctoras, si son necesarias.
situaciones del negocio, etc. Para esto un plan financiero debe tener los siguientes elementos básicos:
Estado de Resultados
Presupuesto de Ventas
Balances (Inicial y General)
Flujo de caja
Análisis de punto de equilibrio
Análisis de sensibilidad (riesgo)
Valoración de la empresa
Los diferentes planes serán desarrollados por el Gerente y el “personal clave”, si es necesario, apoyados por el autor de este trabajo de
titulación.
se identifiquen se complementarán y mejorarán en la medida que sea necesario a lo largo del tiempo.
Es muy importante contar con una gestión por procesos ya que estos son la base para desarrollar políticas y estrategias operativas sólidas. Además, ayudan asegurar el funcionamiento de la empresa con costos mínimos, gracias la utilización eficiente de sus recursos.
El uso de procesos, también es una muy buena manera de controlar el desarrollo de la organización, ya que se puede identificar con mayor facilidad cualquier problema y aplicar medidas correctivas antes de que afecte de manera significativa a la gestión de la compañía.
Se recomienda que para esta tarea se aplique un mapa de procesos, este esquema presenta una visión global de la estructura de la empresa, donde se presentan todos los procesos y sus principales relaciones. Se divide en tres grandes grupos de procesos que son: Estratégicos, Operativos y de Soporte.
