Formas de dividir la tierra
1. Fraccionamiento
a) Lotes regulares
b) Lotes irregulares
c) Lotes frente a servidumbre
d) Parcelas agrícolas (Dentro y fuera del
GAM)
2. Urbanización
FRACCIONAMIENTO
La servidumbre se aceptará en terrenos especiales en que por su ubicación o
dimensión se demuestre que es
imposible fraccionar con acceso
adecuado a vías públicas existentes, utilizándose preferentemente para casos en que ya existan viviendas en el lote.
FRACCIONAMIENTO
En subdivisiones hasta dé tres (3) lotes para vivienda unifamiliar, se tendrá una servidumbre de tres metros (3,00 m.) de ancho. De éstos, noventa centímetros (0,90 m.) corresponderán a la acera. La longitud de una servidumbre de
acceso a lotes interiores no
FRACCIONAMIENTO
Por cada lote adicional para vivienda unifamiliar se requiere un metro
(1,00 m.) adicional en el ancho de la servidumbre, hasta completar seis
metros (6,00 m.) de ancho.
Frente a servidumbres solamente se podrá segregar un máximo de seis (6) lotes.
FRACCIONAMIENTO
El fraccionador deberá hacer todas las mejoras que determine la
municipalidad sobre la mitad de la calle a que enfrenten los lotes
FRACCIONAMIENTO
Basta que un parcelamiento requiera obras para habilitar el ingreso y brindar servicios diversos a algunos de esos fundos, para sostener
que no existe un “simple
fraccionamiento”, sino un proyecto
residencial que debe, en
consecuencia, cumplir con todos los requisitos
FRACCIONAMIENTO
El Gobierno Local debe corroborar que se cumple a cabalidad con la
respectiva dotación de vías
públicas, áreas verdes y
comunales, y en especial de la habilitación e implementación, a cargo del urbanizador, de los servicios públicos, tales como el de la luz, telefonía, agua potable y acueductos y alcantarillados
FRACCIONAMIENTO
En nuestro país, no es posible segregar lotes destinados a vivienda o comercio, si ellos no cuentan con las facilidades esenciales de acceso por vía pública,
servicios de electricidad, agua,
recolección de basura, desfogues
FRACCIONAMIENTO
Es necesario que cumpla con los requisitos expuestos en líneas atrás y, en específico, la aprobación
expedida por la Dirección de
FRACCIONAMIENTO
En terrenos que permitan
su parcelamiento sin apertura de vías, en los que su división en lotes
regulares implique poco
aprovechamiento de la infraestructura existente, se aceptarán lotes en forma irregular, pudiendo en este caso tener cada uno un frente a vía pública no menor de tres metros
FRACCIONAMIENTO
Esta franja que sirve de acceso al lote interior no excederá de treinta metros (30,00 m.) de longitud para 3 m. de ancho y de cuarenta metros (40,00 m.) para 4 m. de ancho.
Esta área no será computable para el cálculo del área mínima del lote, ni podrá construirse en ella.
FRACCIONAMIENTO
Para fines estrictamente agrícolas, se podrá permitir segregaciones con frente a servidumbres o caminos privados, en porciones resultantes no menores de siete mil (7.000) metros cuadrados
FRACCIONAMIENTO
Una vivienda por finca para uso del propietario y otras constricciones necesarias para uso o servicios de las fincas.
Actividades directamente
relacionadas con la actividad
PARCELAS FUERA GAM
Para fines agrícolas, pecuarios y
forestales se podrán permitir
segregaciones de parcelas con frente a servidumbres especiales, que en adelante se denominarán agrícolas y forestales, las porciones resultantes deberán ser iguales o mayores a los
FRACCIONAMIENTO
Las construcciones de vivienda y demás instalaciones y estructuras quedan sujetas a un máximo del 15% en área de cobertura.
URBANIZACIONES
Urbanización: Fraccionamiento y
habilitación de un terreno para fines urbanos, mediante apertura de calles y provisión de servicios.
Conjunto Residencial: Fraccionamiento y
habilitación de un terreno para fines urbanos en donde se incluyen las residencias.
FRACCIONAMIENTODentro del GAM
Se permiten las urbanizaciones y
condominios únicamente dentro del Anillo de Contención Urbano y en los cuadrantes Urbanos de las cabeceras de distrito que se localicen en la Zona Especial de Protección.
En la Zona Especial de Protección NO se permiten las urbanizaciones ni condominios.
Tres Rios Aserri Barva La Carpintera Zona Protectora Colon Cot HEREDIA Desamparados Curridabat Alajuelita Escazu San Jose de ALAJUELA San Vicente CARTAGO San Rafael Paraiso Santa Ana Santo Domingo
San Antonio San Isidro Santa Barbara Tierra Blanca Zona Protectora Rio Tiribi SAN JOSE San Juan Turrucares
San Rafael San Isidro la Montaña 500 505 510 515 520 525 530 535 540 545 550 200 205 210 215 220 225 225 220 215 210 205 200 550 545 540 535 530 525 520 515 510 505 500
CONDOMINIO S Reglamento de Condominios Planes Reguladores GAM Reglamento de Construcciones Condominios Construidos: Horizontales y Verticales Reglamento de Construcciones •Condominios construidos y de FFPI (Lotes) Condominio de FFPI (Lotes) RCNFU Reglamento Plantas de
Tratamiento Ley 7600 Bomberos
Ley Forestal Marítimo Zona Terrestre
Reglamento AyA
Condominios FFM
DEFINICIONES
► Condominio: Inmueble susceptible de
aprovechamiento independiente por parte de distintos propietarios, con elementos comunes de carácter indivisible.
► Finca Filial: Unidad privada de propiedad dentro de
un condominio, que constituye una porción autónoma acondicionada para el uso y goce independientes, comunicada directamente con la vía pública o con determinado espacio común que conduzca a ella.
►Finca Filial Matriz: Es toda finca filial que
por sus características propias en cuanto a tamaño, disponibilidad de accesos y servicios, permite constituir un nuevo condominio dentro del condominio inicial.
Finca Matriz: Inmueble que da origen al condominio, constituido por dos o más fincas filiales y sus correspondiente áreas comunes.
Horizontal:
Modalidad en donde cada condómino es propietario exclusivo de un terreno propio y de la edificación construida sobre él y copropietario de las áreas comunes.
CONDOMINIO HORIZONTAL
CONDOMINIO HORIZONTAL
URBANIZACION
LOTE 300 m2
1ER Nivel 150 m2
2do Nivel 100 m2
Producto para la venta:
CONDOMINIO
1er Nivel Jardín 50 m2
Patio 100 m2
Casa 150 m2
2do nivel Casa 100 m2
Producto para la venta:
APC APNC APC+APNC AP TOTAL COEFICIENTE
FF 1er nivel 2do nivel Subtotal patio Total
# 1 150 150 300 50 350 0,287
# 2 150 90 240 50 290 0,238
# 3 150 90 240 50 290 1220 0,238
# 4 150 90 240 50 290 0,238
TOTALES 600 420 1020 200 1220 1,000
APC APNC APC+APNC AP TOTAL COEFICIENTE
FF 1er nivel 2do nivel Subtotal patio Total
# 1 150 90 240 50 290 0,250
# 2 150 90 240 50 290 0,250
# 3 150 90 240 50 290 1160 0,250
# 4 150 90 240 50 290 0,250
Vertical:
Modalidad mediante la cual cada condómino es propietario exclusivo de parte de la edificación conformada por varios pisos y en común de todo el terreno y edificaciones o instalaciones de uso general
Planta Conjunto 1er nivel
CONDOMINIO VERTICAL
PLANTA CONJUNTO 3ER NIVEL
1er Nivel m2 2do Nivel m2 3er Nivel m2 Subtotal m2 F.F. #1 102,00 102,00 0,1666 F.F. #2 102,00 102,00 0,1666 F.F. #3 102,00 102,00 0,1666 F.F. #4 102,00 102,00 0,1666 F.F. #5 102,00 102,00 0,1666 F.F. #6 102,00 102,00 0,1666 Subtotal 204,00 204,00 204,00 612,00 1,000
Pacial m2 Subtotal m2 Total m2
0,00 0,00 600,00 600,00 300,00 300,00 60,00 60,00 10,00 10,00 10,00 10,00
Pacial m2 Subtotal m2 Total m2
7,00 7,00 108,00 108,00
3,00 3,00
SIMBOLOGIA AREA PRIVATIVA
1 AP FINCA FILIAL AREA PRIVATIVA CONSTRUIDA A.P.C. TOTAL m2
COEF. DE PROPIEDAD A.P.I. / A.P.T
AREA COBERTURA 274,10m2 16% AREA TOTAL DE PISO 730,00m2
612,00
2 AC
Area Común Libre (A.C.L.)
Patio# 1 (FF#1) Patio# 2 (FF#2) AREAS COMUNES 980,00 Acceso Vehicular Zona Verde Piscina Juegos Infantiles Basura
Area Común Construida (A.C.C.)
AREA TOTAL DEL TERRENO 1710,00 m2 100%
Casetas
APC APC AP TOTAL COEFICIENTE
FF 1er nivel 2do nivel TOTAL
# 1 150 150 0,250
# 2 150 150 0,250
# 3 150 150 600 0,250
# 4 150 150 0,250
TOTALES 300 300 600 1,000
APC AP AP TOTAL COEFICIENTE
FF 1er nivel 2do nivel TOTAL
# 1 150 150 0,242
# 2 150 150 0,242
# 3 170 170 620 0,274
# 4 150 150 0,242
Tipos de Condominios
.
Horizontal de Fincas Filiales Primarias Individualizadas:
Son aquellos donde las fincas filiales corresponden a predios horizontales. Pueden estar destinados a la prestación de servicios o para construir edificaciones. Cada finca filial será denominada FFPI.
1 619,13 60% 2 743,46 m2 371,63 1,2 0,066 2 600,00 60% 2 720,00 m2 360,00 1,2 0,064 3 600,00 60% 2 720,00 m2 360,00 1,2 0,064 4 600,00 60% 2 720,00 m2 360,00 1,2 0,064 5 1000,00 60% 3 1800,00 m2 600,00 1,8 0,107 6 1000,00 60% 3 1800,00 m2 600,00 1,8 0,107 7 600,00 60% 3 1080,00 m2 360,00 1,8 0,064 8 685,50 60% 2 823,80 m2 411,90 1,2 0,074 9 675,00 60% 2 810,00 m2 405,00 1,2 0,072 10 595,65 60% 2 714,78 m2 357,39 1,2 0,064 11 600,00 60% 2 720,00 m2 360,00 1,2 0,064 12 600,00 60% 2 720,00 m2 360,00 1,2 0,064 13 408,27 60% 2 489,92 m2 244,96 1,2 0,044 14 675,00 60% 2 810,00 m2 405,00 1,2 0,072 1,00 AREA PARCIAL TOTAL
741,93 m2 155,64 m2 773,15 m2 1644,78 m2 45,00 m2 987,40 m2 162,52 m2
AREA PARCIAL TOTAL 7,00 m2
3,00 m2 7,00 m2 Caseta de Seguridad (Guarda)
Depósito de Basura Rancho
4510,42 m2
17,00 m2
Juegos Infantiles
AREA COMUN CONSTRUIDA (A.C.C.)
Area Recreativa Zona verde Acceso Vehicular Piscina
Area de Protección a la Quebrada Ampliación Vial COEFICIENTE DE PROPIEDAD F.F.P.I. / F.F.P.I. total (%) 9259,81 AREA COMUN
AREA COMUN LIBRE (A.C.L.)
CONDOMINIO HORIZONTAL RESIDENCIAL
Cuadro de áreas FINCA FILIAL PRIMARIA INDIVIDUALIZADA AREA DE F.F.P.I. (m2) COBERTURA MAXIMA PERMITIDA EN ZONA ALTURA DE EDIFICIOS (PISOS) AREA MAXIMA DE CONSTRUCCION PROPUESTA COBETURA MAXIMA PROPUESTA INDICE DE CONSTRUCCION (%) AREA TOTAL DE F.F.P.I. (m2)
m2 % 13758,97 100 987,4 7,18 162,52 1,18 ELEMENTO m2 m2 % Residencial 9259,81 Accesos 1644,78 Juegos Infantiles 741,93 Areas Parque 686,89 Area Recreativa 265,64 Depósito de Basura 10 12771,57 100,00 14 661,41 408,27 15 121,24 USO DE TERRENO URBANIZABLE
CUADRO GENERAL DE AREAS
DESCRIPCION
AREA TOTAL DE LA FINCA
USO
NUMERO DE F.F.P.I.
AREA COMUN POR F.F.P.I. FRENTE MINIMO DE F.F.P.I. AREA MINIMA F.F.P.I.
AREA PROMEDIO DE F.F.P.I.
ZONA DE PROTECCIÓN A LA QUEBRADA AMPLIACIÓN VIAL 1644,78 11,96 1694,46 13,27 0,078 VENDIBLE VIALIDAD AREAS COMUNES
FINCA FILIAL MATRIZ FFM
Condominios de Fincas Filiales Matrices: Las fincas filiales matrices corresponden al contorno aproximado de la edificación que pasará a ser a su vez un subcondominio, este contorno debe comprender totalmente la edificación y puede añadir áreas alrededor del mismo
En el tanto el Plan Regulador sea omiso o poco preciso, la cobertura y densidad poblacional, debe determinarse sobre la totalidad de la finca matriz.
CONDOMINIO DE LOTES CONDOMINIO DE FFM
Puede tener Fincas Filiales matrices Todas las Fincas Filiales deben ser matrices
Las matrices pueden servir para un nuevo condominio de lotes
No se permiten los condominios de lotes en ninguna matriz
En una FFPI se puede hacer vivienda unifamiliar
En toda FFM debe haber un nuevo condominio
Genera lotes Genera FF (no son lotes)
Cada FFPI debe cumplir área mínima Las FFM y las FF no cumplen área mínima
Cada FFPI debe cumplir frente mínimo Las FFM y las FF no cumplen frente mínimo
Cada FFPI debe cumplir cobertura Se calcula la cobertura sobre la matriz
Requiere 2 tablas Requiere 4 tablas
No requiere estacionamientos para visitas 10% de estacionamientos para visitas
Zona de protección es siempre ACL Zona de protección puede ser privativa o
parque
Se diseño con Reglamento de Fraccionamiento
Se diseña con Reglamento de construcciones
REGLAMENTO DE FRACCIONAMIENTOS REGLAMENTO DE CONSTRUCCIONES
§ Debe respetar línea de construcción frente
a calles del condominio
§ Debe respetar línea de construcción frente
a calle pública
§ Cada área común tiene frente mínimo de
10.00 m
§ Areas comunes no tienen frente mínimo
§ Planta de tratamiento debe cumplir retiro a
FFPI
§ Planta de tratamiento cumple retiro a
colindantes externos
§ Calles cumplen pendiente mínima § No se revisa pendiente de las calles
§ Todas las calles mueren en rotonda o
martillo
§ Calles mueren sin rotondas
§ Calles cumplen distancia entre ejes § No se revisa distancia entre ejes
§ FFPI deben ser de forma regular § FF pueden ser de cualquier forma
§ FFPI cumple relación frente/fondo § No se analiza
DENSIDAD
Dentro de Urbanización
No. Dormitorios Sin Alcant Con Alcant
3 150 90
2 135 75
1 120 60
Fuera de Urbanización
No. Dormitorios Sin Alcant Con Alcant
3 120 60
2 105 45
Condominios Mixtos
Estarán compuestos tanto por
fincas filiales primarias
individualizadas como por fincas filiales construidas.
CONDOMINIO HORIZONTAL RESIDENCIAL DE FF Y DE FFPI
Simbología FFPI #
Area de FFPI (G) Permitida en zona (%)Cobertura Maxima Altura Edificios Pisos (H) propuesta (I) (%)Cobertura Máxima Area Máxima Edifc. Propuesta ( J=H*I) Indice Construc. (J)/(G) Area privativa Propuesta (J) Total área FFPI
Total Area FFPI + AP
Sumatoria para Coheficiente Total FFPI +
AP Coeficiente de Copropiedad 1 15049,97 70 5 70 52674,90 3,50 52674,90 52674,90 21358, 14 58983, 07 0,8931 SUBTOTAL 15049,97 52674,90 52674,90 AREA PRIVATIVA AREA PRIVATIVA CONSTRUIDA A.P.C.
Casa Principal, Garaje, Acceso Peatonal y Cuarto de equipos AREA PRIVATIVA No CONSTRUIDA APNoCJardines, Terraza y Piscina AREA PRIVATIVA AP FF # 1er nivel 2do nivel APC TOTAL 1er nivel APNoC
TOTAL TOTAL AP Total área AP 1 129,77 50,13 179,90 280,72 280,72 460,62 6308,17 0,0078 2 129,77 50,13 179,90 321,93 321,93 501,83 0,0085 3 129,77 50,13 179,90 348,04 348,04 527,94 0,0090 4 129,77 50,13 179,90 353,49 353,49 533,39 0,0090 5 129,77 50,13 179,90 355,92 355,92 535,82 0,0091 6 129,77 50,13 179,90 356,10 356,10 536,00 0,0091 7 129,77 50,13 179,90 356,29 356,29 536,19 0,0091 8 129,77 50,13 179,90 356,48 356,48 536,38 0,0091 9 129,77 50,13 179,90 356,67 356,67 536,57 0,0091 10 129,77 50,13 179,90 356,07 356,07 535,97 0,0091 11 129,77 50,13 179,90 343,87 343,87 523,77 0,0088 12 129,77 50,13 179,90 363,79 363,79 543,69 0,0092 SUBTOTAL 1557,24 601,56 2158,80 4149,37 4149,37 6308,17 TOTAL: 1,0000 AREAS COMUNES
Area Común Libre Sotano 1er nivel TOTAL AMPLIACION VIAL 407,35
ACCESO VEHICULAR (Calles y Aceras) 1982,44
5943,92 PARQUE 1521,09
JUEGOS INFANTILES 156,33 AREA RECREATIVA 1049,76
AREA VERDE 53,17 Area Total del Terreno (m2) 26733,00
AREA PROTECCION TANQUE 773,78
Area Total de Cobertura (m2) 12124,72
SUBTOTAL 5943,92
Porcentaje de Cobertura 45,35%
Area Común Construida Sotano 1er nivel TOTAL
Area Total de Piso (m2) 2191,30
CASETA SEGURIDAD 10,50
32,50 DEPOSITO BASURA 4,00
TANQUE DE ALMACENAMIENTO AGUA 18,00 SUBTOTAL 32,50
Ancho mínimo de Calle
Condominio horizontal, Vertical o Mixto (no de lotes)
Numero de viviendas Ancho de calle (m)
2 a 4 4.00 5 a 6 6.00 7 a 59 7.00 60 a 100 8.50 101 a 150 10.00 151 a 500 11.00 Más de 500 14.00
CONDOMINIO DE FFPI (LOTES)
Características de la vía interna
Derecho de vía (m)
Uso restringido long máx. 120 m 7.40 Terciarias: no más de 100 viviendas 8.50 Secundarias: Colectoras de vías internas 10.00 Primarias: Número ilimitado de lotes 14.00
7.40m 2.50 1.20 3.70 2.50 1.20 3.70 5.00 2.00 2.00
CALZADA A CERA ACE RA CAL ZADA ACE RA 10.00m 3.50m 1.50m 3.50m 1.50m R6 .00 R4.50 10.00 3.50 3.50 1.50 1.50 LC LC RAMPA PARA DISCAPACITADOS 0.60x1.20m MARTILLOS Y ROTONDAS
ACERA ACERA CALZADA R14.00 R12.50 12.50 12.50 25.00 23.50 2.50 6.00 1.50 1.00 2.50 6.00 4.00 1.50 1.00 2.50 4.50 1.50 1.00 2.50 4.50 14.00 zon a v er de zon a v er de R6.00 R3. 50 ACERA zon a v er de CALZADA zon a v er de ACERA RAMPA PARA DISCAPACITADOS 0.60x1.20m 4.00 CALZADA ACERA zona verde CALZADA CALZADA MARTILLOS Y ROTONDAS
DISTANCIA MINIMA ENTRE INTERSECCIONES
CALLE PUBLICA EXISTENTELínea centro de Calle Pública 40.00m 40.00m 40.00m AVENIDA 01 CALLE 01 CALLE 02
DISTANCIA MINIMA ENTRE INTERSECCIONES
Perpendicularidad linderos
115 110 100 105 105 110.15 X X X X X X X X X X X X X X X X X 6.00 6.00 6.00AVENIDA 01 CALL
E 02
60°
RAMPAS PARA DISCAPACITADOS
115 110 100 105 105 110.15 X X X X X X X X X X X X X X X X X 6.00 6.00 6.00 Perpendicularidad linderos
SERVIDUMBRE DE PASO
Independientemente de la
cantidad de fincas filiales que vaya a tener el condominio, en caso de que el acceso a calle pública sea a través de servidumbre, no será requisito que esta servidumbre tenga
una longitud mínima o
SERVIDUMBRE DE PASO
# deViviendas Servidumbre Ancho de
(m) Calzada (m) 2 a 40 7.00 5.00 41 a 100 8.50 5.50 101 a 150 10.00 6.00 151 a 200 12.00 6.00 Más de 200 14.00 9.00
Condominios Mixtos
Uso ServidumbAncho de
re (m) Calzada (m) Comercial, Turístico, Hoteles, Oficina etc. 10.00 6.00 Industrial 17.00 9.00
Estacionamientos:
En los condominios con más de 30 viviendas o 3500 m2 (incluyendo área de estacionamiento) en comercios, oficinas y bodegas, deberá incrementarse la capacidad de estacionamientos establecida en el Reglamento de Construcciones en un 10%, para el uso de los visitantes.
Para el cálculo de los espacios se aplica lo indicado en el Reglamento de Construcciones o el Plan Regulador.
No es requisito para el Condominio de FFPI
Las dimensiones de los estacionamientos son de 2.60 por 5.50 m.
Un 5% de los estacionamientos deben ser para discapacitados con dimensiones mínimas de
TANDEM
.Se permiten estacionamientos tipo
tándem en edificaciones para uso
residencial y en edificaciones para
oficinas
.TANDEM .
Se permite un máximo de 2 vehículos
No se permiten para estacionamientos
de visitantes
MECANIZADOS
.
Se permite en edificaciones de uso
residencial y de oficinas.
Cada espacio
puede ser común o
privativo
MECANIZADOS
.
Se permite en edificaciones de uso
residencial y de oficinas.
Cada espacio
puede ser común o
privativo
Angulo de estacionamientos
.
Se permiten paralelos a la vía con
dimensiones de 2.50 m x 6.00 m
.
Estacionamientos
Viviendas unifamiliares 1 por cada lote mayor a 200 m2
Multifamiliares
1 por cada 2 viviendas de 3 dormitorios
1 por cada 4 viviendas de 2 o 1 dormitorio Oficinas
Más de 150 m2 de construcción, 1 por cada 75 m2 adicionales de construcción.
.
Estacionamientos
Comercio1 por cada 50 m2 de área comercial o
fracción mayor a 25 m2 adicionales. Se excluyen circulación, cuartos de máquinas y servicios sanitarios.
.
Estacionamientos
Los estacionamientos públicos y privados de servicio al público, deben ofrecer un 5% del total de espacios para discapacitados ( no menos de 2 espacios)
La dimensión mínima de estos es de 3.30 x 5.50 m
.
Transformaciones
Trasladar
al
régimen
de
condominios
un
proyecto
o
edificación que no fue inicialmente
tramitado bajo este régimen.
.
Transformaciones
A) Pasar de edificio de apartamentos a condominio vertical
B) Pasar de centro comercial a Condominio horizontal-vertical
C) Pasar de vivienda a Condominio Horizontal
.
MODIFICACIONES
Cambios
a
lo
interno
del
condominio.
Deben estar permitidos en el
Reglamento
de
condominio
y
administración, con los requisitos y
las características mínimas.
.
MODIFICACIONES
Para poder hacer modificaciones
que impliquen, reunión, división o
fraccionamientos de Fincas Filiales,
las
áreas
mínimas
y
frentes
mínimos deben quedar indicados
en el Reglamento. Caso contrario
se presume que no es permitido.
.
