EXTRACTO DEL REGLAMENTO INTERNO DE VALLE REAL
SEXTA PARTE DE LA CONSTRUCCIÓN EN EL FRACCIONAMIENTO
VIII.I.- Disposiciones Generales.
Art. 76. - Se aplicará el reglamento municipal de construcciones del Municipio de Zapopan, Jal; el reglamento de zonificación
del Estado de Jalisco y se complementarán con este reglamento de construcciones
Art. 77. - El propietario del terreno será responsable directo del cumplimiento de las normas contenidas en este reglamento. El
revendedor también será responsable solidario de su estricta observación.
Art. 78. - Todas las construcciones privadas deberán contar, con el 51%, por lo menos, de cubiertas inclinadas, las cuales
deberán ser visibles por lo menos en una fachada. Los recubrimientos deberán ser con recubrimientos de barro en las azoteas. La inclinación minima será del 23% en cubiertas de hasta 5 metros de largo, en el caso de ser mayores el porcentaje será de
40%, esto con la finalidad de que se aprecien desde el exterior. Los terrenos que se encuentran en cabeceras de manzana, no
podrán utilizar las áreas comunes para su ingreso principal peatonal, y el ingreso a las cocheras podrá ser únicamente por el frente del terreno.
Art. 79. - Sé prohíben las construcciones provisionales, a menos que se trate de bodega, almacén de materiales, que
desaparecerán antes de la terminación de la obra autorizada. Todas las construcciones deben contar con un baño para el personal de ladrillo, bloc o similar sobre la descarga del drenaje dentro de la propiedad y el límite de la malla ciclónica; una bodega cerrada con candado, para el almacenamiento de herramienta, materiales y planos, así como un depósito para la basura clasificada la cual será recolectada por el servicio de aseo del Fraccionamiento. La basura no será recolectada sin estar clasificada, dentro de bolsas transparentes. Sé prohíbe depositar escombro en los depósitos de basura.
Art. 80. - Está prohibido fijar cualquier tipo de anuncio publicitario, excepto los anuncios de venta de inmuebles y solo podrán
colocarse dentro de la propiedad correspondiente con dimensiones máximas de 2.50 X 2.00 metros y deberán ajustarse al reglamento de anuncios del Municipio de Zapopan. La placa que señalen el nombre de la persona o familia que habita el inmueble la medida máxima será de 0.30 x 0.40 treinta por cuarenta centímetros.
Art. 81. - Las sombrillas de ventas solo podrán colocarse dentro de la servidumbre del inmueble correspondiente. Queda
terminantemente prohibido colocarlas en áreas comunes u otro lugar que no sea dentro del propio inmueble en promoción.
VIII.II.- Requisitos para Iniciar Construcción y/o Modificaciones
Para poder iniciar la obra, deberán cumplirse los siguientes requisitos:
Art. 82. - Estar al corriente en el pago de las cuotas establecidas por la Asociación de colonos.
Art. 83. - Solicitar por escrito a la oficina de ventas de la inmobiliaria: el deslinde del terreno, la ubicación de las tomas de agua,
drenaje (señalados sobre machuelo), así como un croquis del terreno que contenga la siguiente información medidas, ángulos y superficie del predio, y el croquis de servidumbres, copia de la escritura y/o contrato de compraventa. Antes de iniciar el proceso de construcción deberán encalarse los linderos del predio por parte del constructor.
Art. 84. – Para iniciar los trámites de autorización de construcción se deberá presentar ante el departamento de supervisón de
obras, un plano de permisos completo, conteniendo la siguiente información: plantas arquitectónicas con cotas y ejes, cortes, alzados con niveles, instalación hidráulica – sanitaria separando aguas pluviales de las negras, marcando la ubicación de pozos de absorción; planta de techos, indicando bajantes. Además, deberá presentar un plano de servidumbres, otorgado por la Inmobiliaria Valle Real. Al momento de iniciar los trámites se deberá realizar un pago de $1,000.00 (Un mil pesos), por concepto de revisión de planos.
Art. 85. - La Asociación de colonos, por conducto del Comité de Supervisión de Obras revisará la documentación presentada, la
cual deberá estar firmada por Perito responsable, y la aprobará en el caso de que cumpla con las disposiciones del presente reglamento. De lo contrario señalará los requisitos que deberán cubrirse para otorgar la autorización.
Art. 86. - Una vez autorizada la obra, la Asociación de Colonos expedirá una carta dirigida al H. Ayuntamiento de ZAPOPAN, en
la que se informará de la autorización de la obra por parte de la Asociación, con el fin de que el propietario proceda a correr los l trámites ante las autoridades correspondientes. A fin de continuar con los trámites, se deberán presentar los planos de permisos autorizados, en 8 tantos.
Art. 87. - Aportar el propietario una fianza con vigencia de 18 meses expedida por cualquiera de las compañías afianzadoras en
garantía por la cantidad equivalente a 1,200 un mil doscientos salarios mínimos diarios vigentes en el área Metropolitana de Guadalajara a favor de la Asociación de Colonos del Fraccionamiento Valle Real A.C. para garantizar que la construcción se ejecutara de acuerdo al plano autorizado y totalmente de acuerdo a las especificaciones del reglamento Interno de construcción que se encuentra vigente a la fecha y se compromete a cumplir fielmente con todas y cada una de las obligaciones que le impone el mismo. Esta fianza será renovada a su vencimiento hasta en tanto no sea liberada con carta firmada mancomunadamente por del Comisionado de Supervisión de Obras y el Gerente General de la Asociación de Colonos, seis meses posteriores a la fecha de entrega de la copia de habitabilidad que otorga la Dirección de Obras Publicas Municipales. La Asociación de Colonos del Fraccionamiento Valle Real podrá autorizar algún otro medio sustituto de garantía.
Art. 88. - Pagar el importe de los gastos de supervisión de la obra, a razón de 0.505 cero punto cinco, cero y cinco salarios
mínimos diarios vigente en el área metropolitana de Guadalajara por metro cuadrado de construcción. Se realizará un deposito en garantía por la cantidad de 3,000 del cual la Asociación podrá hacer uso para el retiro de escombro y daños ocasionados.
Art. 89. – A fin de iniciar con los trabajos de construcción, una vez aprobado el proyecto, se deberá circundar el terreno con
malla ciclónica y malla-sombra con una altura mínima de 1.75 mts. con puerta al frente y en los laterales de la servidumbre frontal, para que proteja tanto las construcciones como los lotes vecinos. Dicha malla deberá estar en buen estado y perfectamente tensada. Deberá también, iniciar la construcción de la barda definitiva, en el plazo indicado por el departamento de Supervisón de Obras y tener instalado el medidor de la Comisión Federal de Electricidad a 1.60 mts. de altura, presentando previamente una copia del contrato definitivo.
Art. 90. - El propietario firmara una carta de conformidad, donde no tiene inconveniente en que se realicen operativos de
seguridad y supervisión dentro de la misma durante el proceso de la obra.
Art 91.- Para realizar cualquier modificación o ampliación en casas una vez ya construidas, el propietario deberá de realizar los
tramites ante la Comisión de Supervisión de Obras, para obtener la autorización correspondiente y deberá cumplir con cada uno de los requisitos de este reglamento.
Art. 92. – Es requisito indispensable que se presente la copia del plano original, autorizado por la Asociación, con el que se
realizo la construcción inicial, indicando la modificación o ampliación a realizar.
VIII.III.- Durante el proceso de la Obra
Art. 93. - Se respetarán el arbolado y plantas de ornato que existan dentro o fuera del terreno. Cuando por la naturaleza del
proyecto constructivo sea inminente la necesidad de derribar alguna especie o especies de árboles o plantas, el propietario deberá conseguir la autorización correspondiente ante la Asociación de Colonos y la Dirección de Parques y Jardines del Ayuntamiento de Zapopan.
Art. 94. - No está permitido descargar materiales y escombros, ni hacer construcciones provisionales en terrenos ajenos, salvo
que medie la autorización escrita de los respectivos propietarios. En estos casos, el terreno deberá circundarse con malla ciclónica y malla sombra. Al término de la obra se tendrá la obligación de desocuparlo y limpiarlo, de manera que quede en su estado original.
Art. 95. - Todos los materiales requeridos, así como los escombros producidos por la obra en construcción, deberán de estar
dentro de los límites de la propiedad, nunca sobre donaciones municipales o estatales.
Art. 96. - Los propietarios de los terrenos en construcción serán responsables de reparar los daños que sus proveedores,
contratistas y trabajadores, ocasionen al pavimento, machuelo, banquetas, áreas verdes y en general a las instalaciones del fraccionamiento o de los vecinos.
Art. 98. - Sé prohíbe terminantemente la colocación de cables provisionales en las líneas de la Comisión Federal de
Electricidad. El constructor deberá ajustarse a las normas de conexión de dicha dependencia, resultando imprescindible instalar la Varilla Tierra (Tierra Física).
Art. 99. - Todas aquellas obras que permanezcan suspendidas por el constructor y/o propietario deberán de tener todos los
materiales de construcción dentro de la propiedad ordenados así como también deberán de ser circundados por malla ciclónica para evitar el ingreso a esas construcciones, dejar perfectamente cubiertos registros, pozos de absorción y cualquier otro elemento que puedan ocasionar peligros a los colonos. En caso de no cumplir lo anterior se hará efectiva la fianza otorgada para el cumplimiento de lo anterior.
Se deberá dar aviso de suspensiones y reinicios de obras al Ayuntamiento de Zapopan llevando el original de la Licencia de construcción a la Dirección de Obras Publicas, así como la autorización de reinicio por parte de la comisión de construcción sujetándose al reglamento vigente.
VIII.IV.- Zonificación y Uso del Suelo.
Art. 100. - Por ningún motivo podrán subdividirse los lotes. Se conservarán conforme a la superficie originalmente enajenada
por la fraccionadora.
Art. 101. - Únicamente se autorizará la edificación de construcciones con fines de vivienda uní familiar, pudiéndose edificar una
sola vivienda por cada lote
Art. 102. - Los terrenos dentro de los Cotos no podrán tener una superficie menor de 500 quinientos metros cuadrados,
incluyendo su parte proporcional de vialidad.
Art. 103. - Solamente se autorizará la construcción de las oficinas e instalaciones requeridas para el funcionamiento de la
Inmobiliaria y de la Asociación de Colonos. (Oficinas, bodegas, talleres, etc.).
Art. 104. - No se autorizará la construcción de condominios verticales; no podrá cambiarse el uso de vivienda unífamiliar para
otro fin distinto. Además, se prohíbe la utilización de las viviendas como "Casas de Asistencia".
VII.V.- Alineamiento y Densidades de Construcción.
Art. 105. - La superficie de construcción en planta baja no deberá exceder el 40 % cuarenta por ciento de la superficie del
terreno.
Art. 106. - La superficie construida no podrá exceder del 80% ochenta por ciento de la superficie de terreno, en un máximo de
dos niveles. Excepción hecha de los lotes cuyas dimensiones sean menores de 380 metros cuadrados, tendrá un área de C.O.S. (coeficiente de ocupación del suelo) del 45% y un C.U.S. (coeficiente de utilización del suelo) de 90%. Considerando que la construcción de sótanos o semisótano no se contaran para el C.O.S. ni para el C.U.S. y dichos sótanos por ningún motivo deberán tener construcción en área de servidumbre. El desplante se medirá a partir del machuelo. Aquellos terrenos que por su configuración geométrica o topográfica no puedan cumplir con el C.O.S. (coeficiente de ocupación del suelo) del 40% y un C.U.S. (coeficiente de utilización del suelo) de 80% será motivo de estudio por el Comité de Supervisión de Obras para determinar el % de C.O.S. y C.U.S. que se autoriza, el cual nunca podrá ser mayor de 45% de C.O.S. y del 90% de C.U.S.
Art. 107- La construcción tendrá una altura máxima de 8.00 Mts. Ocho metros, en uno o dos niveles, sobre el nivel del
machuelo, incluyendo los pretiles. Sólo podrán exceder ésta altura cúpulas, torreones o elementos ornamentales, los cuales tendrán una altura máxima de 2.60 metros. Podrá existir mezanine, el cual no tendrá ningún espacio habitable o de servicio. Los sótanos y semisótanos no podrán exceder la altura final a piso terminado de 1.50 (un metro cincuenta) sobre nivel cero.
VIII.VI.- Servidumbres.
Art. 109. - En los lotes exteriores, es decir con frente a la Av. Paseo San Arturo, se dejarán servidumbres frontales y
posteriores de 5.00 Mts. Cinco metros y una sola servidumbre lateral de 2.50 dos metros y medio.
Art. 110. - En los lotes interiores, es decir en todas las manzanas cuyos frentes no estén sobre la Av. Paseo San Arturo, se
dejarán servidumbres frontales y posteriores de 5.00 Mts. Cinco metros y una sola servidumbre lateral de 2.00 dos Mts. En la manzana “L“, las servidumbres frontales serán de 4 Mts. Cuatro metros y las posteriores de 6 Mts. Seis metros y la lateral de 2 Mts. Dos metros.
Art. 111. - En los cotos se dejará una servidumbre de 5.00 Mts. Cinco metros en todo el perímetro.
Art. 112. - En la servidumbre frontal sólo se podrán colocar plantas de ornato, pasto y árboles que en un futuro no afecten las
instalaciones subterráneas o aéreas del Fraccionamiento. Sus dimensiones serán a criterio del Comité de Supervisión de Obras, sin que en ningún caso el área de jardín sea inferior al 60% sesenta por ciento. Además se podrán colocar elementos ornamentales para alojar buzón, timbre, medidores, fuentes, estanques, etc., a juicio del Comité Técnico.
Art. 113. - En las servidumbres laterales y posteriores sólo se podrán colocar árboles y pasto. En donde se señale el paso de
alguna instalación o drenaje, no podrá plantarse ningún tipo de árbol. También se podrán ubicar huellas o caminamientos que no excedan del 40% cuarenta por ciento del total de la superficie de dichas servidumbres.
Art. 114. - No está permitido colocar obstáculos físicos o visibles de ningún tipo en las servidumbres frontales, esto incluye la
prohibición de instalar puertas “ciegas” en las servidumbres laterales; la visibilidad hacia el interior deberá ser por lo menos del 70%. Todas las propiedades deberán de contar con banqueta para transeúntes en el área de donación municipal, iniciando a 3.00 tres punto cero metros del machuelo, teniendo un metro de ancho a todo lo largo de la propiedad.
Art. 115. - En cualquier servidumbre se podrán tener voladizos o cornisas de 0.60 cero punto sesenta metros máximo.
Art. 116. - El alumbrado especial dentro de las servidumbres frontales, se podrá colocar sólo con la aprobación del Comité
Técnico. En el caso de las instalaciones especiales en servidumbres laterales, frontales o posteriores, los postes tendrán una altura máxima de 3.00 tres metros.
III.VII.- Bardas
Art. 117. - La barda perimetral tendrá una altura minima de 1.20 metros y máxima de 2.40 metros dos metros y cuarenta
centímetros y podrá elevarse hasta 3.00 metros, tres metros, previa aprobación del Comité de Supervisión de Obras, siempre y cuando no se afecte las construcciones aledañas. Deberá ser construida con material pétreo o similar. No se permite malla ciclónica sobre la misma. El nivel de desplante se considerará a partir del machuelo, (en el centro del terreno) y para terrenos ascendentes el desplante será la altura media (entre el machuelo y el punto alto) del nivel representativo en el terreno. Solo en la servidumbre lateral podrá existir pérgolas siempre y cuando no excedan la altura de 3.00 metros sobre el nivel del machuelo y por ningún motivo podrán cubrirse. En la servidumbre posterior no podrá existir ningún tipo de pergolado, terraza o cubierta.
Art. 118. - La barda lateral, sobre servidumbre frontal, tendrá una altura máxima de 60 sesenta centímetros y llegará hasta 1.00
un metro antes del límite de propiedad. Los elementos de ornato como arcos o trabes en la fachada principal (sobre la servidumbre lateral) no podrán exceder los 3.50 metros de altura (tres metros cincuenta)
Art. 119. – En caso de modificar el nivel natural del terreno, por la construcción de semisótanos o por las características del
proyecto, la altura del jardín posterior no podrá exceder los 50 centímetros cincuenta centímetros sobre el nivel 0.00 cero punto cero, es decir, sobre el nivel de machuelo.
Art. 122. - En todos aquellos lotes que colinden en su parte posterior con la Av. Sta. Margarita, la barda posterior (Av. Sta.
Margarita) mantendrá el mismo diseño, especificaciones y acabados de la existente hecha por el Fraccionamiento. Deberá de ser estructuralmente independiente de la del fraccionamiento y tendrá una altura máxima de 4 Mts. sobre el terreno natural del predio particular.
VIII.VIII.- Cocheras.
Art. 123. - Las cocheras deberán tener capacidad para dos autos en cubierto con unas dimensiones mínimas de 4.40 x 4.40
metros, y dos a descubierto como mínimo dentro de los límites de la propiedad, pudiendo en el caso de cochera descubierta utilizar la servidumbre frontal. La servidumbre lateral se podrá utilizar como cochera, sobre huellas y descubierta, si se cumple el requisito anterior y respetando las servidumbres frontal y posterior.
Art. 124. - Además, en el caso de cocheras subterráneas, las rampas deberán respetar 90 cm. como mínimo a partir de
machuelo, en caso de cotos y 90 cm. después de banqueta en el resto del fraccionamiento, para evitar daños a las instalaciones subterráneas. El lecho alto de la loza en dichos sótanos no podrá exceder el 1.50 de altura.
VIII.IX.- Albercas y Canchas Deportivas.
Art. 125. - Se podrán construir albercas únicamente en las servidumbres laterales o posteriores, dejando un espacio libre de
1.00 un metro, entre éstas y él limite de la propiedad, así como fuera de las servidumbres de instalación.
Art. 126. - Las albercas deberán tener equipo adecuado de filtrado y recirculación de agua.
Art. 127. - Se deberán construir los pozos de absorción necesarios para el desagüe de las albercas y/o aguas pluviales y
conectar las demasías a la red del drenaje.
Art. 128. - Para poder construir cualquier tipo de cancha se requerirá la aprobación del Comité Técnico, y siempre cumpliendo
con las normas indicadas en éste reglamento.
VIII.X.- Antenas Parabólicas.
Art. 129. - Para poder instalar antena parabólica se requerirá la autorización del Comité de Supervisión de Obras, y deberán
quedar ocultas en un 80 % ochenta por ciento, de manera que no se vean desde el exterior de la vivienda. Su ubicación deberá señalarse en los planos del conjunto.
VIII.XI.- Instalaciones Hidráulicas y Sanitarias.
Art. 130. - Las aguas pluviales se conectarán a dos pozos de absorción: uno en la parte trasera y otro en la parte delantera que
son obligatorios. Su construcción será por cuenta del propietario del terreno. No deben existir tubo de demasías conectado al drenaje de aguas negras.
Art. 131. - Todos los depósitos de agua para efectos decorativos o recreativos, descargarán en los pozos de absorción. Art. 132. - Todos los elementos sobresalientes de la azotea, tales como tinacos, tanques, calentadores solares, etc., deberán
quedar totalmente ocultos desde cualquier punto de vista. Así como todas las instalaciones (hidráulicas, sanitarias, gas, teléfono, televisión, etc.), patios de servicio, tendederos, lavaderos, etc. deberán quedar ocultas desde cualquier punto de vista y no podrán colocarse dentro de la servidumbre. Solamente se permitirá instalar tanques de gas subterráneos en los cotos, pudiendo hacerlo dentro de la servidumbre frontral, siempre y cuando se instale pegado a la construcción.
VIII.XII.- Instalaciones Eléctricas y Television Por Cable.
Art. 133. - Todas las instalaciones eléctricas y de televisión por cable tendrán que ser ocultas, las cuales partirán del poste que
les corresponda, bajando por el mismo y llegando a la casa por un ducto subterráneo, aún los que se encuentren en la acera opuesta.
Art. 134. - El alumbrado especial dentro de las servidumbres frontales se podrá colocar sólo con la aprobación del Comité de
Supervisión de Obras. En instalaciones especiales dentro de servidumbres laterales, interiores o traseras, los postes tendrán una altura máxima de 3 metros.
VIII.XIII.- Reparaciones.
Art. 135. - Los propietarios están obligados a permitir el ingreso a su propiedad, si así fuera necesario, a contratistas de
compañías que estén realizando trabajos de remodelación o instalación de servicios, para la Asociación o los vecinos. En estos casos, deberá constar por escrito el trabajo a realizarse y la autorización del departamento de Supervisión de Obras, a quienes también deberá permitirse el ingreso, a fin realizar sus funciones.
VIII.XIV.- Areas Verdes y Vialidad.
Art. 136. - El riego, mantenimiento y conservación de las áreas verdes comunes frontales, será responsabilidad del propietario. Art. 137. - No podrán plantarse árboles en los lotes que tengan paso de instalación por servidumbre.
VIII.XV.- Habitabilidad de las Viviendas.
Art. 138. - Se podrán habitar las viviendas hasta haber obtenido el certificado de habitabilidad por parte de la Dirección de
Obras Publicas Municipales y la carta autorización de mudanza por parte de esta Asociación.
VIII.XVI.- Horarios de Trabajo y Días No Laborables
Art. 139. - El horario permitido para trabajar en las casas en construcción o cuando se trate de cualquier remodelación:
En horario de Verano: De lunes a viernes de 7:00 a.m. a 7:00 p.m. Sábados de 7:00 a.m. a 1:00 p.m. En horario de Invierno: De lunes a viernes de 7:00 a.m. a 6:00 p.m. Sábados de 7:00 a.m. a 1:00 p.m.
Art. 140. - No se permitirá el ingreso de trabajadores, contratistas y proveedores al fraccionamiento los siguientes días:
Jueves, viernes y sábado de Semana Santa y los marcados en el calendario oficial.
Art. 141. - No habrá permisos de ninguna índole para trabajar fuera del horario autorizado, ni para trabajar en los días
señalados en este Capítulo.
Art. 142. - Empleados, proveedores y todo personal involucrado en la construcción deberá cumplir con todas y cada una, de las