IMPROSA SAFI
SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE FONDOS DE INVERSIÓN,
Sociedad Anónima.
PROSPECTO
FONDO DE INVERSIÓN DE DESARROLLO
INMOBILIARIO IMPROSA
“PRODUCTO DE OFERTA PÚBLICA RESTRINGIDA, DESTINADO A INVERSIONISTAS INSTITUCIONALES Y SOFISTICADOS, INFÓRMESE”.
Fecha autorización de la Superintendencia General de Valores para realizar oferta pública: 8 de Marzo del 2007,
mediante resolución SGV-R-1643
“El señor Jaime Ubilla Carro, con número de identificación: 9-064-721, en calidad de apoderado y en representación de Improsa Sociedad de Fondos de Inversión asume la responsabilidad del contenido de este Prospecto, para lo cual ha emitido una declaración en donde se indica que la información contenida en el prospecto es exacta, veraz, verificable y suficiente, con la intención de que el lector pueda ejercer sus juicios de valoración en forma razonable, y que no existe ninguna omisión de información relevante o adición de información que haga engañoso su contenido para la valoración del inversionista. Esta declaración fue entregada a la Superintendencia General de Valores como parte del trámite de autorización y puede ser consultada en sus oficinas.”
Fecha de elaboración del Prospecto: 23 febrero de 2007
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NOTAS IMPORTANTES
PARA EL INVERSIONISTA
“Señor Inversionista: Antes de invertir consulte e investigue sobre el producto en el cual desea participar. Este prospecto contiene información sobre las características fundamentales y riesgos del fondo de inversión, por lo que se requiere su lectura. La información que contiene puede ser modificada en el futuro, para lo cual la sociedad administradora le comunicará de acuerdo a los lineamientos establecidos por la normativa”.
“La sociedad administradora del fondo de inversión asume la responsabilidad del contenido de este Prospecto y declara que a su juicio, los datos contenidos en el mismo son conformes a la realidad y que no se omite ningún hecho susceptible de alterar su alcance.”
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INDICE
1. Descripción del fondo ... 5
1.1 A quién se dirige el Fondo: ... 5
1.2 Tipo de fondo ... 6
1.2.1 Tipo de Fondo ... 6
1.2.2 Gestor del Portafolio, Custodia y Calificación de riesgo ... 6
1.2.3 Monto autorizado ... 7
2. Política de Inversión ... 8
2.1 Política de Inversión de activos financieros ... 8
2.2 Política de Inversión de proyectos de desarrollo inmobiliario ... 10
2.3 Política de Inversión de activos inmobiliarios ... 18
3. Riesgos del fondo: ... 21
3.1 Tipos de riesgo ... 21
3.2 Riesgos propios de proyectos de desarrollo inmobiliario ... 31
3.3 Administración de los riesgos... 39
4. De los títulos de participación del Fondo ... 43
4.1 Valores de Participación ... 43
4.2 Asamblea de Inversionistas ... 51
5. Reglas para suscripciones y reembolso de participaciones ... 51
6. Comisiones y Costos ... 56
7. Información a los inversionistas ... 59
8. Información sobre la Sociedad Administradora y su Grupo Financiero ... 61
8.1 Información sobre la Sociedad Administradora ... 61
8.2 Otras compañías o profesionales que prestan servicios al fondo ... 62
8.3 Administración de conflicto de intereses... 63
I. GENERALIDADES ... 65
a. Desarrollador ... 65
b. Participantes y asesores del proyecto: ... 66
1. Entidad que participa en el financiamiento del proyecto ... 67
2. Entidad que realiza la administración de la obra ... 67
3. Entidad encargada del diseño del proyecto ... 68
4. Otras entidades encargadas del desarrollo del proyecto: ... 68
5. Entidades responsables de la fiscalización durante la ejecución del proceso: ... 69
c. Descripción de las relaciones, responsabilidades y los riesgos contractuales inherentes a la consecución del proyecto: ... 70
II. MEMORIA DESCRIPTIVA ... 75
a. Objetivo y alcance del proyecto ... 75
b. Ubicación del proyecto ... 75
c. Descripción General del proyecto ... 76
d. Concepto general del proyecto ... 78
e. Características generales de la Obra: ... 79
III. ASPECTOS LEGALES ... 81
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a. Aspectos constructivos y acabados de la obra: ... 82
1. Método de construcción a emplear: ... 83
2. Necesidades básicas de recursos: ... 85
3. Empresas que realizarán el desarrollo ... 85
b. Estudios Realizados y Permisos ... 86
V. ASPECTOS FINANCIEROS ... 88
a. Análisis de la factibilidad del proyecto: ... 88
1. Detalle de la Zona ... 88
2. Infraestructura de servicios ... 89
3. Ventajas Competitivas ... 91
4. Segmento al que se dirige el proyecto: ... 91
b. Reestructuración de pasivos ... 92
VI. ADMINISTRACIÓN DE RIESGOS ESPECÍFICOS DEL PROYECTO ... 104
a. Riesgo por concentración de inmuebles ... 104
b. Riesgo por concentración de arrendatarios ... 105
c. Riesgo de los eventuales retrasos en la ejecución inicial de los proyectos. 106 d. Riesgos por contracción de la demanda inmobiliaria (Atrasos, no colocación del proyecto o desocupación de inmuebles) ... 107
e. Riesgo por la adquisición de activos muy especializados o construidos en lugares no aptos. ... 108
f. Riesgo no sistemático ... 108
g. Riesgos por incremento de costos de construcción en el proyecto ... 109
h. Riesgo de cambios adversos en la legislación vigente en la materia ... 110
i. Riesgo de la administración de proyectos de desarrollo inmobiliario ... 110
j. Riesgo de administración de los inmuebles terminados ... 111
k. Riesgo de estimación del valor de los inmuebles ... 112
VII. INFORMACIÓN ADICIONAL ... 113
VIII. NORMAS GENERALES SOBRE EL INFORME DE AVANCE Y EL INFORME DE CIERRE ... 114
a. Informe de avance ... 114
b. Informe de cierre ... 114
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1.
Descripción del Fondo
1.1 A quién se dirige el Fondo:
De conformidad con lo dispuesto en el Reglamento General de Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión los Fondos de Inversión de Desarrollo Inmobiliarios se constituyen como fondos cerrados y son de oferta pública restringida, el cual considera que la oferta pública restringida se dirige únicamente a inversionistas institucionales, es decir, intermediarios financieros y de valores, organismos internacionales, fondos de inversión, fondos de pensión y fideicomisos que funcionen como fondos de inversión o de pensión y inversionistas sofisticados que cuenten con un patrimonio neto igual o superior a $1.0 millón de dólares. En ambos casos, tanto nacionales como extranjeros.
Dichos inversionistas institucionales y sofisticados cuentan usualmente con un alto grado de conocimiento del mercado inmobiliario costarricense o con asesoría en inversiones inmobiliarias, siendo capaces de comprender cómo la gestión colectiva de la inversión financiera es aplicada al desarrollo de la inversión inmobiliaria.
Dichos inversionistas institucionales y sofisticados se encuentran dispuestos a participar de una cartera inmobiliaria por desarrollar, a asumir riesgos por su participación indirecta en el desarrollo inmobiliario, buscando con ello obtener una ganancia en el desarrollo, finalización y venta posterior o arrendamiento de los inmuebles una vez concluido su desarrollo.
Dichos inversionistas institucionales y sofisticados no requieren de un ingreso periódico cierto, ya que dentro de la cartera del Fondo existirán proyectos que generarán beneficios hasta que esté concluido su desarrollo y colocado el inmueble a un tercero que puede ser un operador inmobiliario.
Dichos inversionistas institucionales y sofisticados se encuentran dispuestos a asumir riesgos inherentes a una cartera inmobiliaria (descritos más adelante), tales como destrucción de inmuebles, dificultades para concluir con éxito el desarrollo planificado, contracción de la demanda inmobiliaria, aumentos considerables en los costos de construcción y otros.
Dichos inversionistas institucionales y sofisticados no requieren liquidez en el corto plazo. Por ser un Fondo cerrado, el Fondo no redime participaciones a los inversionistas, sino que éstos deben recurrir al mercado secundario para vender su participación, siendo conscientes de que el mercado de participaciones de Fondos de Desarrollo Inmobiliarios en el país todavía es incipiente y, en consecuencia, no es lo suficientemente líquido y está afectado adicionalmente por factores macro y microeconómicos y financieros propios de los mercados de valores.
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latente por revalorización y posterior venta será observada hasta que se haya concluido con éxito el proceso de desarrollo y comercialización del inmueble.
A inversionistas que posean capacidad de soportar pérdidas temporales o incluso permanentes en el valor de sus inversiones.
Según el Reglamento de Oferta Pública un inversionista sofisticado es aquel que tiene un patrimonio neto igual o mayor a $1.0 millón (Un millón de dólares) y que además puede aportar la documentación necesaria para conformar esta aseveración.
1.2 Tipo de fondo
1.2.1 Tipo de Fondo
Por su naturaleza Cerrado Por su objetivo Crecimiento
Por su
diversificación1
N/A Por el Mercado
en que invierte Local Moneda para la suscripción o reembolso de participaciones Dólares Estadounidenses Por la especialidad de
su cartera Desarrollo inmobiliario
1.2.2 Gestor del Portafolio, Custodia y Calificación de riesgo Nombre del Gestor
del fondo Priscilla Coto Barboza
Política de
retribución al gestor del fondo
El Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa no retribuye al gestor del portafolio debido a que este se encuentra registrado en la planilla de Improsa Sociedad de Fondos de Inversión S.A.
Entidad de
Custodia Banco Improsa S.A.
1
Página 7 de 115, Prospecto del Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa Agente de pago Banco Improsa S.A.
Calificación de riesgo
Sociedad Calificadora de Riesgo Centroamericana, S.A. Periodicidad de actualización de la calificación: Semestral Publicación: http://www. scriesgo .com/ o en la página WEB del Grupo Financiero Improsa, en la dirección
http://www.improsa.com/, o en la página de la Sugeval http://www.sugeval.fi.cr
Calificación inicial scr A+f3
Calificación actual: scr A+f4
1.2.3 Monto autorizado Monto de la Emisión US$ 25.000.000,00 Número de participaciones autorizadas 500 Valor nominal de la participación US$ 50.000 Vencimiento del fondo 8 de marzo del 2037
Código ISIN CRFGSFIL0022
Cédula Jurídica 3-110-482823
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2.
Política de Inversión
2.1 Política de Inversión de activos financieros Moneda de los valores en
que está invertido el fondo
Dólares estadounidenses
Tipos de valores
Detalle Porcentaje máximo
de inversión
Efectivo 20% del activo total
Valores de deuda 20% del activo total Valores accionarios 20% del activo total Participaciones de fondos de inversión 10% del activo total
Productos estructurados 0%
Valores de procesos de titularización 0%
Países y/o sectores
económicos País y/o sector
Porcentaje máximo de inversión Títulos Valores de Deuda y Valores
Accionarios: sólo podrá invertir por
cuenta y riesgo de este fondo hasta un máximo del 20% del activo total del mismo, y sólo serán aceptables aquellos que representen una obligación en dólares estadounidenses emitidos por el sector público costarricense y/o privado este último con calificación mínima de AA por parte de las calificadoras de riesgo autorizadas en la SUGEVAL. También Improsa SAFI podrá invertir en acciones por cuenta y riesgo de este Fondo. En todo caso, siempre que Improsa SAFI proceda a invertir en valores por cuenta y riesgo de este Fondo, dichos instrumentos deberán encontrarse debidamente inscritos en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios que la Superintendencia General de Valores lleva para tales efectos. Finalmente, sus dineros transitorios podrán colocarse en
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mecanismos de inversión de corto plazo o a la vista de conformidad con la regulación vigente en Costa Rica.
Concentración máxima en un solo emisor 10% Concentración máxima en operaciones de reporto, posición vendedor a plazo 10% de la cartera de valores del Fondo en operaciones de recompra, que no hayan sido realizadas a un día hábil y con subyacentes de títulos soberanos de Costa Rica, como vendedor a plazo. Concentración máxima en valores extranjeros N/A Concentración máxima en una emisión 10% Calificación de riesgo mínima exigida a los valores de deuda AA Otras políticas de inversión
Máximo 10% del Fondo en valores de un emisor privado y máximo de 10% del Fondo en valores de un mismo Grupo de Interés Económico, incluyendo al Grupo Económico al que pertenece Improsa SAFI, S.A. Tenencia máxima del 10% del saldo en circulación de valores emitidos por una empresa privada, pero hasta un 10% si se refiere a los valores en circulación de un mismo Grupo de Interés Económico privado.
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mínimo establecido en este prospecto, la Administración de Improsa SAFI presentará el caso ante el Comité de Inversiones, a fin de aprobar las acciones necesarias a tomar, resguardando en todo momento los intereses de los inversionistas.
Política para la administración y control de la liquidez N/A Límites especiales para fondos del
mercado de
dinero
N/A
2.2 Política de Inversión de proyectos de desarrollo inmobiliario
Tipo de proyectos
Inmuebles residenciales, comerciales, turísticos, de zona franca, hospitalarios, gubernamentales, de educación, salud, de parques industriales, logísticos y de servicios.
Países donde se pueden
ubicar los proyectos Costa Rica
Fase en que pueden
encontrase los
proyectos
El Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa podrá invertir en proyectos inmobiliarios que se encuentren en proceso de construcción, ya sea esto en etapa de prefactibilidad o en aquellos que tengan algún grado de avance y libres de derecho de usufructo, uso y habilitación, además podrá adquirir propiedades con el solo propósito de mantener para, en un futuro, lograr una rentabilidad derivada de la plusvalía de ésta o su desarrollo Proyectos a desarrollar Inmuebles residenciales, comerciales, turísticos, de zona franca, hospitalarios, gubernament ales, de educación, salud, de parques industriales, logísticos y de servicios.
Criterios mínimos para la selección de los proyectos
Los criterios mínimos implementados por Improsa SAFI SA para la selección de proyectos se describen a continuación:
Usualmente, un proyecto de desarrollo inmobiliario implica la ejecución de las siguientes macro-actividades:
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requeridos para iniciar la etapa de construcción.
• Construcción del Producto Inmobiliario: Consiste en las actividades de construcción, supervisión, y fiscalización de la obra.
• Creación de Valor: Corresponde a las actividades de ocupación del producto inmobiliario a sus usuarios finales, sea por venta total o parcial del activo construido.
• Realización de Valor: Corresponde a la venta del producto inmobiliario desarrollado en su condición de negocio en marcha. Esa venta puede realizarse a Fondos Inmobiliarios tradicionales o a inversionistas individuales o institucionales.
El nivel de riesgo y por consiguiente la expectativa de rendimiento de los inversionistas del Fondo, varían al concluir cada una de las etapas antes mencionadas. Con el fin de cumplir con el objetivo antes planteado, y determinar el valor de los activos a incorporar en la cartera del Fondo de Desarrollo, Improsa SAFI empleará el método denominado valor residual, lo cual combina los siguientes elementos:
• Valor de la venta del producto
• Estatus actual del proyecto adquirido
• Presupuesto de costos y gastos
• Estructura Financiera
• Tasa de Descuento
En atención a lo anterior se establece el valor o precio de adquisición del proyecto como el valor presente (a la tasa de descuento establecida por el modelo) de la diferencia entre el valor esperado de venta del producto inmobiliario y los egresos necesarios para que el activo se encuentre en condiciones de venta. De igual forma, cabe mencionar que Improsa SAFI contará con la siguiente información, a fin de adoptar la decisión de invertir parcial o totalmente en un proyecto de desarrollo inmobiliario:
1. Anteproyecto.
2. Estudios de mercado, factibilidad financiera, legal, ambiental y técnica.
3. Estimación del valor del terreno preparado por un perito autorizado.
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perito autorizado sobre el mismo. 5. Flujo de caja proyectado.
6. Proyecciones financieras. 7. Rentabilidad proyectada.
8. Cronograma de desembolsos y desarrollo de obra
9. Propuesta de porcentaje de inversión respecto al capital necesario para el desarrollo de la obra.
10.Medidas de protección propuestas en caso de ser socio minoritario.
11.Plan de comercialización.
12.Estructura de asesores para la gestión del proyecto.
13.Información y experiencia de los socios y desarrollador de los proyectos, a fin de poder cumplir con lo dispuesto en la política conozca su cliente del Grupo Financiero Improsa. 14.Aquella otra información que sea requerida por el Comité
de Inversión.
El Fondo de Desarrollo Inmobiliario participará en el desarrollo de diferentes tipos de activos (indicados en el siguiente ítem). Realizará inversiones en proyectos inmobiliarios únicamente en Costa Rica con el objetivo de obtener una plusvalía una vez concluido el desarrollo y comercializado el inmueble resultante. Para esto podrá contratar las empresas de comercialización, mercadeo, promoción y correduría de bienes raíces de acuerdo a los principios establecidos en este prospecto. Además de los criterios incluidos dentro del apartado de diversificación de bienes inmuebles, los proyectos que integren la cartera del Fondo no deberán tener una rentabilidad mínima neta anualizada menor al 25% y que el resultado de los estudios preliminares realizados como parte de los debidos procesos mencionados más arriba confirmen que el terreno puede ser desarrollado o que el desarrollo estudiado sea viable.
(Se debe advertir que el porcentaje indicado en el párrafo anterior es aplicado a los proyectos, pero esta información no significa una garantía para el inversionista directa o indirecta de un
rendimiento determinado por su participación en el Fondo)
La formulación de la estrategia de diversificación del portafolio de inversiones inmobiliarias tendrá lugar a partir de la evaluación de aspectos tales como pero no limitados a la situación del mercado inmobiliario en el país, los sectores económicos más dinámicos del país, las tendencias constructivas y arquitectónicas vigentes, entre otros aspectos.
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uno de sus aspectos tales como desarrollador, participantes del proyecto, ubicación, características generales de la obra, aspectos legales, técnicos, financieros y de Riesgos específicos
“Previo al inicio de la construcción de cada proyecto de desarrollo inmobiliario, se incorporará al prospecto una adenda que resume las principales características del proyecto. La Superintendencia no emite una autorización, criterio u opinión sobre la exactitud, suficiencia o razonabilidad de la información revelada por las sociedades administradoras en los adenda de los proyectos.”
Tipos de activos que pueden formar parte del proyecto
El fondo de desarrollo inmobiliario podrá participar en proyectos de desarrollo de las siguientes formas:
• Adquirir directamente terrenos en los que en conjunto con otras empresas financieras o desarrolladoras y a través de contratos específicos con contratistas, subcontratistas, consultores y empresas especializadas en el campo, realizará las gestiones y actividades necesarias para diseñar, estructurar, desarrollar y comercializar un inmueble
• Adquirir inmuebles en cualquier etapa de desarrollo con el objetivo de concluir éste de forma exitosa, a través de contratos específicos con contratistas, subcontratistas, consultores y empresas especializadas en el campo, para luego comercializarlo y lograr una ganancia por la plusvalía lograda.
• Adquirir acciones de sociedades de propósito específico propietarias de terrenos o inmuebles en cualquier etapa de desarrollo con el objetivo de concluir éste de forma exitosa, en los que en conjunto con otras empresas financieras o desarrolladoras y a través de contratos específicos con contratistas, subcontratistas, consultores y empresas especializadas en el campo, realizará las gestiones y actividades necesarias para diseñar, estructurar, desarrollar y comercializar un inmueble
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comerciales, hoteles, plantas industriales, etc.
Informes de avance de cada proyecto
Los Informes de avance de obra se emitirán trimestralmente: En estos informes se detallan aspectos como las perspectivas de la economía Costarricense, aspectos de comercialización del proyecto, avance de obra, mediciones y administración de riesgo, características del Fondo y Estados Financieros.
Los informes de avance de obra se pueden consultar en la página Web http://www.improsa.com/ y la web http://www.sugeval.fi.cr/
Otras políticas de inversión
Las inversiones del Fondo estarán sujetas a las siguientes reglas de diversificación:
• Al menos el 80% de los activos del fondo deberá estar invertido en terrenos, inmuebles en distintos grados de avance, inmuebles terminados y proyectos de desarrollo inmobiliario. Estas inversiones podrán realizarse adquiriendo directamente los terrenos donde estos proyectos se desarrollan o distintos grados de
participación en el capital común emitido por las sociedades anónimas de propósito especial propietarias de dichos terrenos, inmuebles en distintos grados de avance, inmuebles terminados y proyectos de desarrollo inmobiliario.
El fondo de desarrollo inmobiliario podrá participar en proyectos de desarrollo de las siguientes formas:
Total: a través de la compra total de la propiedad en la que se planea efectuar el desarrollo o la totalidad de la sociedad de propósito específico propietaria del desarrollo o a través de la compra total del terreno donde se ubica o ubicará el desarrollo. Parcial: mediante la compra de acciones o constitución de sociedades de propósito específico en la cuál podrán participar personas físicas, jurídicas, empresas desarrolladoras u otros fondos de inversión.
Para lo anterior el Fondo deberá realizar las debidas diligencias y procesos legales, ingenieriles y financieros apoyado a través de la contratación de contratistas, subcontratistas, consultores y empresas especializadas.
- Diversificado por el mercado meta de venta del proyecto.
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físicas y jurídicas residentes y no residentes en el país.
Compañías y profesionales contratados para el desarrollo del proyecto
Criterios de selección de las entidades a contratar para el desarrollo
Todos los procesos y actividades y áreas críticas a saber estudios preliminares, arquitectura, diseño, presupuestos, inspección y vigilancia, construcción, equipamiento, gerencia técnica y comercialización que involucra el proceso de desarrollo inmobiliario serán realizadas por contratistas, subcontratistas, consultores y empresas especializadas en cada una de esas áreas. Estos participantes deben ser de reconocida trayectoria con capacidad demostrada en la atención de proyectos con la misma o mayor magnitud y complejidad al que se está aplicando y contar con profesionales inscritos en los colegios profesionales respectivos. Deben además aportar la información contable que demuestre una razonable capacidad financiera para poder brindar el servicio contratado sin contratiempos relacionados a problemas de capitalización.
Serán seleccionadas a través de un proceso formal de concurso privado en el que se valorarán las ofertas recibidas.
Las empresas físicas o jurídicas contratadas como contratistas, subcontratistas, consultores o empresas especializadas podrán ser inversionistas del Fondo de Desarrollo Inmobiliario siempre y cuando cumplan con los requisitos solicitados para este tipo de fondos por el Reglamento sobre Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión.
Esquema de
retribución para cada una de las empresas que participarán en el proyecto
Estos esquemas serán fijados al inicio de la contratación como resultado de la negociación y del estudio de las ofertas analizadas producto de los procesos de concurso privado que generaron la contratación del participante por el Fondo de Inversión.
Para el caso de los profesionales de las áreas de arquitectura e ingeniería se aplicarán los principios establecidos por los acuerdos, leyes y reglamentos del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica.
Página 16 de 115, Prospecto del Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa Forma de
financiamiento del proyecto
Improsa SAFI promoverá la conformación de una gama de facilidades de financiamiento diversificada por tipo de proveedor o fuente de financiamiento, plazo de las facilidades crediticias, costo y moneda. Por consiguiente podrá recurrir a fuentes de financiamiento según la práctica normal de esta industria, tales como pero no limitados a:
• Créditos bancarios de corto o largo plazo.
• Préstamos a plazo fijo o líneas de crédito revolutivas. • Reinversión de preventas o ventas o alquileres.
• Créditos comerciales de bienes y servicios de proveedores. • Recompras.
De conformidad con la normativa vigente en la materia y las normas contempladas en el Código de Ética y el Código de Buen Gobierno Corporativo del Grupo Financiero Improsa, las empresas pertenecientes al Grupo Financiero Improsa podrán fungir como proveedores de servicios financieros del Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario. No obstante lo anterior, dichos servicios deberán prestarse en condiciones competitivas y de mercado y de la más alta calidad, todo en beneficio de los Señores Inversionistas participantes del Fondo.
Lineamientos
Lineamientos sobre contratación de seguros
El total del proyecto de desarrollo será cubierto por una póliza de seguros para salvaguardar dicho proyecto. El Fondo de Desarrollo Inmobiliario Improsa ha asegurado el proyecto a saber con las siguientes pólizas:
• Seguros de cobertura general (incendio, rayo, terremoto, inundación y otros que requieran los inmuebles del Fondo).
• Seguros de todo riesgo de construcción para el desarrollo de obras de infraestructura.
Página 17 de 115, Prospecto del Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa Lineamientos sobre la
creación y uso de reservas
El Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario procederá a la creación de reservas patrimoniales con cargo a las sumas distribuibles, todo con el fin de ser utilizadas específicamente para atender aspectos relacionados con la durabilidad y condiciones físicas de los bienes inmuebles terminados que formen parte de su portafolio de inversiones, así como para atender los costos de mantenimiento y reparaciones que deban efectuarse periódicamente en dichos inmuebles y aquellas contingencias que sobrevengan en los procesos constructivos en desarrollo que el Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario se encuentre impulsando.
Dichas reservas serán creadas cuando la tasa de gasto de mantenimiento estimado en las valoraciones financieras y estudios de factibilidad elaborados sea superior al gasto de mantenimiento efectivamente erogado durante cada ejercicio fiscal. Cabe mencionar que las reservas patrimoniales creadas al amparo de lo dispuesto en el presente numeral no serán empleadas para financiar nuevos planes de inversión, ni podrán ser empleadas para garantizar rendimientos de ninguna naturaleza, todo de conformidad con la normativa vigente en la materia.
En caso de que los estados financieros auditados comprueben la existencia de las condiciones fijadas en la presente disposición, el Fondo procederá a acreditar la partida de reservas patrimoniales aquella suma que corresponda a la diferencia entre la tasa de gasto de mantenimiento estimada en las valoraciones financieras y estudio de factibilidad y el gasto de mantenimiento efectivamente erogado. Dicha disposición será ejecutada anualmente hasta alcanzar una suma equivalente al 5% de la partida de títulos de participación en circulación. La reserva patrimonial creada con el fin de fortalecer el programa de mantenimiento de los inmuebles solo podrá ser empleada para esos efectos y no será objeto de distribución, salvo mediante acuerdo firme de la Asamblea de Inversionistas que así lo determine. El rubro de dichas reservas, cuando estas no sean objeto de distribución de conformidad con los acuerdos dispuestos por la Asamblea de Inversionistas, se capitalizarán y por tanto quedarán reflejadas en el precio del título de participación del Fondo.
Página 18 de 115, Prospecto del Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa Lineamientos adicionales sobre la participación de inversionistas relacionados al grupo
financiero
Políticas y restricciones impuestas a empresas del mismo grupo financiero que participan como
inversionistas del fondo o del proyecto
De conformidad con la regulación vigente en la materia, las empresas del mismo grupo financiero al que pertenece la sociedad administradora, sus socios, directores y gerentes podrán participar como inversionistas del fondo, siempre que dichos inversionistas cumplan los requisitos establecidos para participar en fondos de inversión sometidos a régimen de oferta pública restringida. Ningún funcionario, o director, o empresa o socio del Grupo Financiero Improsa podrá participar como socio externo al fondo en el proyecto o proyectos en el que el Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario participe.
2.3 Política de Inversión de activos inmobiliarios
Tipo de inmuebles
Comercio, Oficinas, Restaurantes, Bodegas, Industrial. Sector público ó privado
Criterios mínimos exigidos a los
inmuebles (referente a los terrenos que se obtienen para generar plusvalía)
Los bienes inmuebles que formarán parte de los activos del Fondo para el arrendamiento son los mismos locales o fincas filiales que se vayan concluyendo durante el desarrollo del proyecto. Puede Adquirir directamente terrenos que podrá mantener en inventario para obtener una plusvalía
Los inmuebles podrán estar destinados a cualquier actividad privada o pública, industrial o comercial, en la que se tenga la expectativa de generar plusvalías atractivas para el Fondo. Los bienes inmuebles deberán localizarse en el territorio de la República de Costa Rica. La formulación de la estrategia de diversificación del portafolio de inversiones inmobiliarias tendrá lugar a partir de la evaluación de aspectos tales como pero no limitados a la situación del mercado inmobiliario en el país, los sectores económicos más dinámicos del país, las tendencias constructivas y arquitectónicas vigentes, entre otros aspectos.
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El Fondo invertirá en el desarrollo de proyectos cuyos inmuebles estarán destinados al arrendamiento o venta por parte de personas físicas y jurídicas residentes y no residentes en el país.
Podrá generar ingresos de los bienes inmuebles que haya adquirido para obtener plusvalía o de los bienes inmuebles que surjan de la finalización de proyectos de desarrollo y se encuentran en su etapa de comercialización o de aquellos que con autorización de la Asamblea, se decida mantener en la cartera arrendados a terceros a la espera de una plusvalía mayor. Dichos bienes inmuebles podrán ser tales como pero no limitados a terrenos no desarrollados, centros de oficinas, edificios de oficinas, centros comerciales, hoteles, plantas industriales, etc.
Concentración máxima de ingresos provenientes de un inquilino ( una vez concluido el
proyecto)
No más de un 25% de los ingresos mensuales del fondo puede provenir de una misma persona física o jurídica o de personas pertenecientes al mismo grupo financiero o económico.
Política de arrendamiento de inmuebles a personas o compañías relacionadas a la sociedad administradora ( una vez concluido el proyecto)
La sociedad administradora y las entidades que forman parte de su grupo de interés económico, pueden ser arrendatarios del Fondo, siempre y cuando no generen, en su conjunto, más de un 5% de los ingresos mensuales del Fondo, todo de conformidad con el Reglamento General de Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión. La revelación de un nuevo contrato con estas entidades debe realizarse mediante un comunicado de hecho relevante.
Política para la administración de atrasos en los alquileres ( una vez concluido el
proyecto)
Con respecto a la política para estimación de incobrables, se determina que, la morosidad empieza a correr a partir del sexto día hábil siguiente al día en que se debía realizar el pago, sea que fue fijado por mes adelantado o vencido, todo de conformidad con la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos vigente.
Las etapas por seguir cuando se incumple la cancelación oportuna de los arrendamientos, son las siguientes:
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proceder con el desalojo del inquilino.
Se establece como política de Improsa SAFI para sus Fondos Administrados, a partir de la fecha en que inicia todo trámite judicial, detener todo registro de ingreso por alquileres y trasladar este registro a cuentas de orden. Otras políticas de inversión N/A Lineamientos Lineamientos sobre contratación de seguros
El total del proyecto de desarrollo será cubierto por una póliza de seguros para salvaguardar dicho proyecto. El Fondo de Desarrollo Inmobiliario Improsa ha asegurado el proyecto a saber con las siguientes pólizas:
• Seguros de cobertura general (incendio, rayo, terremoto, inundación y otros que requieran los inmuebles del Fondo). La compañía de seguros seleccionada para tal fin ha sido el Instituto Nacional de Seguros, debido a que para la fecha de inicio del proyecto y/o inscripción del Fondo, en el mercado costarricense no existía un mercado abierto en el cual se pudiese someter a concurso alguna aseguradora. Aunado a esto el INS ha sido reconocido por su trayectoria como una institución segura y eficiente en la cual confiamos nuestros activos.
Lineamientos sobre reparaciones, remodelaciones, mejoras y ampliaciones de inmuebles (una vez
concluido el proyecto para la generación de plusvalía)
El costo acumulado de las reparaciones, remodelaciones, mejoras y ampliaciones en los últimos doce meses móviles debe ser igual o menor a un 15% del valor del inmueble (con cargo al Fondo) . Se
pueden realizar ampliaciones, reparaciones, remodelaciones y
mejoras siempre y cuando se cumpla con lo siguiente:
a) El monto no supere el 100% del valor de la última valoración anual del inmueble.
b) Se cuente con el acuerdo de la Asamblea de Inversionistas.
c) No pueden ser financiados con cargo al fondo durante el período de construcción.
d) En el caso de ampliaciones, debe responder a una necesidad de expansión de un arrendatario del inmueble y éste haya confirmado el uso que se dará al área que se desea ampliar.
e) En el caso de ampliaciones, se cuenten con los estudios de factibilidad y viabilidad financiera.
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parte de su grupo de interés económico, de conformidad con la definición establecida en el Reglamento General Sobre Sociedades Administradoras y Fondos de Inversión. Tampoco pueden ser realizadas por inquilinos del fondo o inquilinos de otros fondos inmobiliarios administrados por la misma sociedad administradora.
3.
Riesgos del fondo:
“Señor Inversionista: Los riesgos son situaciones que, en caso de suceder, pueden afectar el cumplimiento de los objetivos del fondo, perturbar el valor de la cartera y de las inversiones, generar un rendimiento menor al esperado o, inclusive, causarle pérdida en sus inversiones. Se debe tener presente que el riesgo forma parte de cualquier inversión; sin embargo, en la mayoría de los casos puede medirse y gestionarse. Las siguientes anotaciones le servirán de orientación, para evaluar el efecto que tendrán posibles eventos en la inversión.
Los principales riesgos a los que se puede ver enfrentado el fondo son:” 3.1 Tipos de riesgo
Tipo Descripción
Riesgos de tasa de interés y de precio
Cabe mencionar que, de conformidad con lo dispuesto en la normativa vigente en la materia, el Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa puede emplear el endeudamiento como estrategia para financiar las adquisiciones o el desarrollo de inmuebles para su portafolio de inversiones.
El riesgo de tasa de interés puede materializarse a través de los aumentos en las tasas de interés de mercado, que generan un crecimiento en el gasto financiero en que incurre el Fondo, lo que produce un aumento en los costos finales del desarrollo, que podrían afectar la rentabilidad final de éste.
En consecuencia, es de esperar que el valor en el mercado secundario del título de participación de un Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario se corrija a efecto de reestablecer su atractivo relativo en función de las condiciones de tasas de interés de mercado vigentes.
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tiene sobre la liquidez en el mercado de capitales y la demanda y desempeño del sector inmobiliario. Dentro de los principales efectos que pueden identificarse destacan que una contracción en la liquidez del mercado financiero puede reducir la oferta de recursos para financiar los planes de expansión de las empresas en general o de aquellas que se dediquen al desarrollo inmobiliario. De igual forma un incremento en la tasa de interés puede contraer los planes de expansión empresariales y por ende reducir la demanda por espacio de oficinas, lo que a su vez puede deprimir el mercado inmobiliario. Esto podría conducir a un exceso de oferta de bienes inmuebles que reduzcan el valor de las propiedades o bien de los alquileres que pueden cargarse a sus ocupantes, con el consecuente perjuicio a los inversionistas del Fondo.
Riesgos de liquidez Debido al tipo de inversiones que realiza el Fondo de Desarrollo en el que están involucrados procesos constructivos que requieren, en sus etapas iniciales, de recursos financieros en forma relevante sin tener, normalmente, la oportunidad de generar ingresos en estas etapas, el Fondo se expone a la posibilidad de encontrarse en una situación de baja liquidez, en caso de que sea incapaz de levantar recursos del mercado bursátil mediante emisiones de títulos de participación, o bien en caso de no contar con facilidades crediticias otorgadas por intermediarios bancarios, o bien en caso de que, contando con dichas facilidades, estas no puedan accederse debido a la negativa del intermediario bancario a otorgar su desembolso. Situaciones de iliquidez exponen al Fondo a encontrarse en incapacidad material para hacer pagos relacionados con avances de obra y honrar sus obligaciones con proveedores diversos, lo que imposibilitaría al Fondo a concluir el proyecto de desarrollo inmobiliario en el que se encuentre involucrado. El incumplimiento de pagos y la imposibilidad de concluir los proyectos puede traer como consecuencia el inicio por parte de terceros de procesos de cobro ante instancias judiciales contra el Fondo, lo cual obligaría al Fondo a incurrir en gastos adicionales de abogados y pérdidas económicas cuantiosas.
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bursátil en general. Este riesgo puede materializarse en períodos de tiempo prolongados para poder realizar una venta parcial o total en el mercado secundario de la Bolsa Nacional de Valores, así como en precios de mercado inferiores al valor del activo neto calculado por la sociedad administradora de fondos de inversión de conformidad con la normativa vigente en la materia.
Riesgos de crédito o no pago Es el riesgo de que un emisor público o privado deje de pagar sus obligaciones y/o la negociación de sus valores sea suspendida.
El incumplimiento de pago de un emisor, como el no pago de intereses, principal de la inversión o ambos, afectará la rentabilidad de la inversión en el fondo a través de una disminución del factor de crecimiento en el precio de la participación o por medio de una disminución en el precio de ésta. En función del momento en que tenga lugar la venta de las participaciones por parte del inversionista, podría darse una pérdida de una parte del principal invertido.
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No obstante, la administración de Improsa SAFI se encuentra facultada a suscribir por cuenta y riesgo del Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa contratos y adquiere obligaciones de todo tipo tales como pero no limitados a contratos de arrendamiento, de mantenimiento de bienes inmuebles, y endeudamiento bancario así como invertir los excedentes de caja en otras monedas distintas de la moneda funcional del Fondo. Bajo el régimen de tipo de cambio prevaleciente en nuestro país, si el Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa mantiene sus activos y pasivos expresados en distintas monedas, enfrenta la incertidumbre de que sus resultados económicos se vean afectados positiva o negativamente por el comportamiento del tipo de cambio a largo plazo.
Riesgos de las operaciones de reporto
Las operaciones de recompra se encuentran disponibles para el Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa como un instrumento de inversión o un instrumento de endeudamiento de corto plazo.
Riesgos asociados a operaciones de inversión:
En las operaciones de recompra a las que se recurre como un mecanismo de inversión de corto plazo, el Fondo de Inversión asume fundamentalmente el riesgo de incumplimiento de pago. En caso de materializarse dicho riesgo, aún cuando existe una garantía solidaria por parte del puesto de bolsa contraparte en la operación de recompra, el sistema bursátil procede en primera instancia a liquidar los títulos subyacentes en dicha operación mediante un procedimiento debidamente reglamentado por la Bolsa Nacional de Valores. Si por alguna razón el producto de la venta de los títulos no es suficiente para cancelar el principal y los rendimientos pactados, el sistema bursátil procede a cargar la diferencia al puesto de bolsa contraparte de la operación. No obstante que se encuentran previstos distintos mecanismos y procedimientos para resarcir al Fondo de Inversión en su condición de inversionista en una operación de recompra en caso de una ejecución forzosa, y en ese tanto mitigar el riesgo de crédito, persiste la probabilidad de que alguna suma no sea recuperable y en ese tanto producir una pérdida económica al Fondo de Inversión, lo que impactaría en forma directa y negativa en el valor de mercado del título de participación.
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corto plazo:
En las operaciones de recompra a las que se recurre como un mecanismo de endeudamiento de corto plazo, el Fondo de Inversión asume fundamentalmente el riesgo de renovación y de tasa de interés.
El riesgo de renovación consiste en que, si al vencimiento de la operación de recompra, el Fondo de Inversión no cuenta con la liquidez necesaria para cancelar el principal y el rendimiento pactado, existe la posibilidad que la misma no sea renovada en el mercado bursátil, teniendo como consecuencia que enfrentar los procesos de ejecución forzosa previstos en las reglas vigentes en el mercado bursátil. La ejecución forzosa de los títulos podría tener como consecuencia que el Fondo de Inversión incurra en pérdidas económicas que deterioren el valor del título de participación.
Cabe indicar que también las operaciones de reporto tienen un riesgo de tasa de interés, el mismo consiste en que si al vencimiento de la operación de recompra se procede a renovar la misma y las tasas de interés de mercado han aumentado, el costo financiero a asumir por parte del Fondo de Inversión se incremente, lo que produce una baja temporal en sus ingresos netos y en su capacidad para distribuir rendimientos respecto a los niveles observados en períodos de tasas de interés bajas.
Riesgos operativos Se refiere al riesgo relacionado con los procesos operativos y la plataforma tecnológica que la sociedad administradora utiliza para gestionar el Fondo. En ese sentido la Sociedad está expuesta a: fallas en sus mecanismos de control interno ante errores, fraudes u omisiones de su personal; interrupciones, fallas u obsolescencia de los sistemas informáticos que utiliza para la administración de sus activos y expedientes de clientes; inconvenientes en la coordinación y seguimiento de la labor de los distintos participantes involucrados en el desarrollo y la administración de la cartera inmobiliaria y de valores; entre otros.
La inversión se puede ver afectada por fallas temporales o por fallas permanentes en la plataforma tecnológica y sus respaldos o por una gestión inapropiada de los activos del Fondo, lo que podría resultar en medidas sancionatorias de parte de las entidades reguladoras, y en consecuencia deteriorar los rendimientos y/o el valor de la participación para los inversionistas.
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Toda sociedad que realiza actividades de comercio en general puede o no estar sujeta a procesos o demandas judiciales en función de las consecuencias de sus actos y obligaciones. La Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, cuyo objeto social esta orientado al desarrollo de proyectos inmobiliarios y al arriendo de inmuebles por cuenta del Fondo de Inversión que administra, podrá verse obligada a iniciar procesos judiciales en contra de las partes en los contratos relacionados con los desarrollos inmobiliarios o contra los arrendatarios por el incumplimiento de las normas estipuladas en los contratos, e inevitablemente estará siempre expuesta a ser sujeto de demandas interpuestas por los arrendatarios por las mismas causas.
A su vez, la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión no esta exenta de enfrentar procesos administrativos en su contra, en razón de la supervisión de que es objeto por la SUGEVAL o de la administración tributaria y municipal, en caso de que se identifiquen posibles incumplimientos de normas de carácter reglamentaria o legal.
Riesgo por desinscripción del fondo de inversión
Ante un incumplimiento de los parámetros de activo neto mínimo o el número mínimo de inversionistas y dada la magnitud del incumplimiento, la SUGEVAL podría ordenar la desinscripción del Fondo del Registro Nacional de Valores e Intermediarios, lo cual es un proceso complejo que podría afectar la rentabilidad de las inversiones Fondo, sobre todo en aquellos casos en donde se deben vender activos del Fondo, siempre que los activos se liquiden a precios inferiores a su valor en libros.
Asimismo, la Asamblea de Inversionistas puede tomar la decisión de desinscribir el Fondo por diferentes razones. Esta situación igualmente podría afectar la rentabilidad de los inversionistas del Fondo, en caso de que se acordase liquidar los activos a precios inferiores a su valor en libros con el fin de ejecutar un cierre de operaciones de dicho vehículo de inversión colectiva en forma acelerada.
Riesgo sistémico: Riesgos de la cartera de valores (riesgo financiero):
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atractivos en precio y generación de alquileres o plusvalías. Es importante mencionar que debido a la operación normal de este tipo de Fondos los recursos financieros podrían en ocasiones sobrepasar el 20% de sus activos, ya mencionado, sin embargo, el Fondo tiene 18 meses para colocar estos recursos en aquellos bienes inmuebles que cumplan con los requisitos establecidos para el fondo en este prospecto, de sobrepasarse este plazo el fondo deberá modificar su naturaleza a un fondo financiero. La parte del Fondo que se invierte en valores podría enfrentar riesgos como los siguientes:
• Riesgo no Sistémico:
El Riesgo no Sistémico, conocido también como riesgo no relacionado con el comportamiento del mercado o riesgo diversificable, es el riesgo que se encuentra vinculado con las características únicas de un instrumento o título valor o de un portafolio de inversiones particular que no se encuentre plenamente diversificado.
Al invertir en el Fondo, los inversionistas adquieren también en forma conjunta y proporcional a sus aportes la propiedad de la cartera de valores, la cual genera ganancias o pérdidas que se distribuyen proporcionalmente entre los participantes del Fondo. Estos valores están propensos a cambios en su valor de realización, debido a problemas de solvencia de los emisores privados, básicamente como resultados de atrasos o incumplimiento en el pago puntual de intereses o principal, o un bajo o nulo potencial de generación de dividendos a los accionistas.
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• Riesgo Sistémico:
El Riesgo Sistémico, conocido también como riesgo de mercado o riesgo no diversificable, es el riesgo que se origina en fluctuaciones prolongadas en la actividad macroeconómica del país, tales como pero no limitadas a cambios en tasas de interés del mercado, devaluación de la moneda, cambios en el régimen cambiario, decisiones políticas del Gobierno en cuanto a impuestos, crédito y liquidez del sistema.
Los títulos valores que integran la cartera financiera del Fondo están propensos a cambios en su valor de mercado, debido a cambios en las tasas de interés de mercado y la prima exigida por los inversionistas extranjeros por el riesgo del país o bien a cambios en el régimen tributario aplicable a dichos instrumentos de inversión.
Debido a que este elemento de riesgo se encuentra asociado con las fluctuaciones de la cartera del mercado, no es posible eliminarlo mediante procesos de diversificación tradicionales.
Dado que la normativa vigente exige la valoración a precios de mercado de la cartera financiera del Fondo diariamente, cualquier cambio o deterioro de la cotización de los instrumentos que compongan la cartera financiera del Fondo se registrará con la misma periodicidad y podrá tener una incidencia positiva, negativa o nula en el precio del título de participación a una fecha determinada.
Otros riesgos:
Riesgos de liquidación de las participaciones en moneda nacional derivado de la aplicación del artículo 48 de la Ley Orgánica del Banco Central de Costa Rica
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48 de la Ley Orgánica del Banco Central de Costa Rica. Lo anterior influye en el rendimiento final o la realización de beneficios por distribuir entre los inversionistas, ya que el inversionista podría nunca recibir sus aportes y rendimientos estrictamente en la moneda funcional del Fondo que es el dólar moneda de curso legal de los Estados Unidos de América.
Riesgo de un ambiente adverso en el mercado bursátil para emitir nuevos títulos de participación
Un ambiente adverso respecto a la industria inmobiliaria o respecto a la industria de fondos de inversión podría impactar negativamente en la habilidad y efectividad en que los títulos de participación son colocados entre inversionistas en el mercado bursátil y retrasar e incluso impedir la materialización de nuevas adquisiciones, en cuyo caso el proceso de diversificación del portafolio de inversiones puede limitarse por períodos prolongados y el crecimiento de los ingresos netos de operación y los rendimientos netos distribuidos a los inversionistas dependerán de la capacidad que tengan para generar flujos neto de efectivos los activos que ya forman parte del portafolio de inversiones inmobiliarias del Fondo de Inversión.
Riesgo de cambios adversos en la legislación vigente en la materia
Si bien el Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa debe adecuarse a las normas emitidas por SUGEVAL y el CONASSIF, y dichos órganos regulatorios emiten normas que fortalecen el funcionamiento de los mercados y tienden a proteger los intereses de los inversionistas, y se comunican con suficiente antelación a efecto de minimizar cualquier impacto negativo que pudiera resultar de la adecuación a la nueva normativa por parte del Fondo de Inversión, existen leyes que regulan la actividad inmobiliaria y los regímenes impositivos en el país que pueden ser reformadas por la Asamblea Legislativa, así como normas emitidas por entidades gubernamentales en general, tales como pero no limitados al Ministerio de Salud, SETENA, Banco Central de Costa Rica y municipalidades, que pueden ser modificadas reglamentariamente, y cuyo impacto puede incidir directa o indirectamente en forma negativa sobre el desempeño del Fondo de Inversión y en su capacidad para generar ingresos netos y para distribuir rendimientos sostenibles en el largo plazo.
Riesgo por inversión en instrumentos de renta variable:
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de deuda de tasa de interés variable o ajustable. Las técnicas de valuación generalmente aceptadas para la estimación de un precio para dichos instrumentos de inversión demandan el uso de supuestos sobre el comportamiento de los flujos de efectivos que se espera generen en el largo plazo, así como su patrón de pago, así como la tasa de costo de oportunidad empleada para descontar los flujos esperados. En consecuencia, existe una probabilidad real de que el comportamiento de los flujos de efectivo en cuanto a su cuantía como patrón de pago no se comporten de la manera en que se estimaron a la fecha en que se efectúo la valoración para fundamentar la compra de los instrumentos para la cartera de inversión, ya que los mismos dependen del desempeño real de la empresa en el largo plazo.
Dado que la normativa vigente exige la valoración a precios de mercado de la cartera financiera del Fondo, diariamente, cualquier cambio o deterioro de la cotización de los instrumentos que compongan la cartera financiera del Fondo se registrará con la misma periodicidad y podrá tener una incidencia positiva, negativa o nula en el precio del título de participación a una fecha determinada.
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su titularidad en los procesos administrativos y judiciales sobrevivientes, lo cual impediría al Fondo continuar en forma normal los procesos de desarrollo, así como atender oportunamente a acreedores como proveedores.
Riesgos de la obtención de permisos y autorizaciones de las instituciones competentes
Riesgo de que no se logre la aprobación de los permisos que se necesitan para el avance del proyecto por parte de las autoridades gubernamentales, como por ejemplo los permisos ambientales, municipales, entre otros. Asimismo, es posible que aún y cuando se cuente con los permisos correspondientes, se acuerden cambios que obliguen al fondo a recurrir a medidas legales.
La inversión se puede ver afectada porque la obtención de los permisos es crucial para la inversión y el avance del proyecto. Por lo que al enfrentar obstáculos, lo retrasaría perdiendo oportunidad en las transacciones esperadas, o podría resultar inviable, deteriorando los rendimientos y/o el valor de la participación para los inversionistas.
3.2 Riesgos propios de proyectos de desarrollo inmobiliario
Riesgo de siniestros Se refiere al riesgo relacionado con eventos tales como: erupción volcánica, inundación, aludes, rayos, terremotos, huracanes, tsunamis, incendios, conmoción civil, huelgas, vandalismo, accidentes con vehículos, caída de aviones y objetos desprendidos desde estos, explosiones, actos terroristas, entre otros.
La inversión se puede ver afectada por la pérdida parcial o total del inmueble y por consiguiente, se reduciría su capacidad para generar flujos de ingresos, lo que se traduciría en una disminución o pérdida de los rendimientos y/o del valor de la participación para los inversionistas durante el plazo en el cual el Fondo procede a reconstruir las facilidades afectadas por los eventos naturales.
Riesgo de localización (Riesgo por la adquisición de activos muy especializados o construidos en lugares no aptos)
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perjuicio económico relevante para los inversionistas. Con el fin de mitigar dicho riesgo Improsa SAFI realizará todos los estudios necesarios para valorar el grado de especialización de los inmuebles construidos, con el fin de estimar sus usos alternativos en el mercado al cual se dirige el proyecto y de esta manera asegurar su viabilidad.
Por otro lado, cabe mencionar que la selección de los sitios en donde se lleven a cabo la construcción de los proyectos es uno de los procesos críticos en materia de desarrollo inmobiliario. Dada la discrecionalidad con que cuenta la sociedad administradora de fondos de inversión existe el riesgo que seleccione el involucramiento del Fondo en un proyecto de desarrollo de bienes inmuebles cuya ubicación no sea apta para la naturaleza del proyecto o bien dado el segmento del mercado inmobiliario al que se encuentra enfocado. Lo anterior podría ocasionar que el Fondo una vez concluido el bien inmueble no pueda comercializarlo en los plazos previstos, o bien no pueda comercializarlo del todo, situación que produciría un perjuicio económico a los inversionistas participantes en el Fondo.
Riesgo de financiamiento Se refiere al Riesgo del financiamiento del proyecto tanto para cubrir las necesidades temporales de liquidez como para adquisición de los activos o desarrollo del proyecto. El Fondo esta expuesto tanto al Riesgo de sobre pasar el límite de financiamiento permitido por la regulación vigente como a la no obtención de créditos por parte de la entidades del Sistema Bancario Nacional.
La falta de financiamiento por parte de entidades bancarias perjudicará el avance de la obra del proyecto, afectando directamente al inversionista debido a que el plazo de conclusión del proyecto se verá afectado.
Riesgo de fallas o atrasos en la construcción
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insumos o materiales de construcción, disponibilidad del equipamiento requerido para el desarrollo del proyecto, factores climáticos o sísmicos adversos, disponibilidad de mano de obra necesaria por parte de las empresas constructivas, y no disponibilidad de empresas constructivas de renombre para el desarrollo oportuno del proyecto.
Riesgo de contracción en la demanda inmobiliaria
La no colocación del proyecto a tiempo o la desocupación de inmuebles forma parte de la gama de riesgos que enfrenta un Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario, que puede materializarse como resultado entre otros factores de períodos prolongados de recesión económica que incidan negativamente en la demanda de edificios o de espacio en los mismos; fenómenos de oferta significativa del área construida en los segmentos en que ha invertido que provoquen un aumento relevante en la oferta disponible de inmuebles; cambios en la naturaleza de los procesos constructivos que produzcan obsolescencia, y en ese tanto, pérdida de competitividad en los edificios que formen parte de la cartera de activos en el Fondo; y cambios en las tendencias demográficas e inmobiliarias del país, que trasladen la demanda de edificios e inmuebles en general a zonas geográficas en donde el Fondo no cuente con activos inmobiliarios. Durante el plazo que la no colocación o desocupación de los proyectos se mantenga una vez concluidas las etapas de construcción y desarrollo, el Fondo no recibe ingresos por venta o alquiler e incurre en gastos de seguros, mantenimiento, seguridad del inmueble desocupado, servicios públicos e impuestos municipales entre otros, lo que produce una baja temporal en los ingresos netos del Fondo y en su capacidad para distribuir rendimientos que termina cuando los inmuebles son vendidos o alquilados.
Riesgo por la discrecionalidad de la sociedad administradora para participar en el desarrollo de proyectos de construcción
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o fondos de inversión alternativos.
Riesgo por concentración de inmuebles
La ocurrencia de un siniestro que afecte parcial o totalmente la integridad física de un inmueble o de un proyecto de desarrollo inmobiliario de la cartera así como la continuidad de la ocupación en arriendo por parte de terceros por periodos prolongados, o bien la posibilidad de que segmentos específicos del mercado inmobiliario experimenten ciclos a la baja tanto en precios de venta de los inmuebles como en arrendamientos, son eventos que pueden afectar sensiblemente la capacidad que tiene el Fondo para distribuir rendimientos periódicamente y el valor de mercado de los títulos de participación en caso de que el Fondo mantenga una alta concentración de sus activos en uno o muy pocos inmuebles.
Riesgo por concentración de arrendatarios
Si los inmuebles del Fondo se encuentran alquilados a un inquilino, o bien a un grupo reducido de inquilinos, o bien a un grupo amplio de inquilinos que se encuentran concentrados en un único sector de actividad o un número muy reducido de sectores de actividad, la presencia de eventos negativos que incidan directamente en la estabilidad financiera de dichos arrendatarios o de los sectores de actividad podría motivar procesos de renegociación de los contratos de arrendamiento que reduzcan los ingresos que por dicho concepto perciba el Fondo, que produzcan el atraso en el pago del alquiler, o bien que provoquen un retraso en los planes esperados de ocupación y en consecuencia períodos prolongados de desocupación de los mismos, lo que afectaría sensiblemente el flujo de ingresos del Fondo y el precio de la participación, provocando una reducción en los rendimientos distribuidos a los inversionistas, y el valor al que se transan dichos títulos en el mercado secundario.
Riesgo por poca experiencia en este tipo de inversiones
