PROGRAMA DE ACTUACIÓN INTEGRADA
APERTURA CALLE ENTRE
C/SANT ANTONI y C/ PIO XII
DOCUMENTO:
1. PROYECTO DE RERARCELACIÓN
- marzo 2015 –
- revisión noviembre 2015 -
PROMOTORES
Nieves Bosch Mellado
Francisco Eduardo Bosch García
PROYECTO DE REPARCELACIÓN
PROGRAMA DE ACTUACIÓN INTEGRADA
APERTURA CALLE 45, ENTRE C/ SANT ANTONI Y
C/ PÍO XII.
Alginet, Marzo 2.015
- Revisión Noviembre 2015 -
ÍNDICE
1. CIRCUNSTANCIAS O ACUERDOS QUE MOTIVAN LA REPARCELACION. PECULIARIDADES CONCURRENTES EN ESTE CASO.
-Tramitación de la Reparcelación.
2. DESCRIPCIÓN DE LA UNIDAD REPARCELABLE. - Parámetros urbanísticos aplicables.
3. CRITERIOS UTILIZADOS PARA DEFINIR Y CUANTIFICAR LOS DERECHOS DE LOS AFECTADOS.
- Titulares de derechos y cargas e interesados. - Relación y valoración de las fincas aportadas.
- Valoración de los derechos, edificaciones y demás elementos que deban demolerse sobre las fincas aportadas.
4. CRITERIOS PARA LA ADJUDICACIÓN DE PARCELAS RESULTANTES.
- Tratamiento de las edificaciones existentes sobre las parcelas de aportación A1, A4 y A8, en relación al art. 193 y siguientes de la LOTUP.
- Criterios de adjudicación
5. CUMPLIMIENTO DEL REAL DECRETO 1093/1997, DE 4 DE JULIO. 6. VALORACIONES.
- Valor del suelo. - Indemnizaciones - Costes de Urbanización.
7.- CUENTA DE LIQUIDACIÓN PROVISIONAL.
8. BASES PARA EL COBRO DE LAS CUOTAS DE URBANIZACIÓN. ANEXOS:
ANEXO 1. RELACIÓN DE PROPIETARIOS E INTERESADOS. ANEXO 2. FINCAS APORTADAS.
ANEXO 3. PARCELAS RESULTANTES. ANEXO 4. TABLAS.
1. Parcelas Afectadas y Derechos de Aportación. 2. Fincas Adjudicadas y Derechos de Adjudicación. 3. Fincas Aportadas y Adjudicadas.
4. Distribución del pago en especie por el Ayuntamiento. 5. Cuenta de Liquidación Provisional.
ANEXO 5. MEMORIA DE CUOTAS DE URBANIZACIÓN.
A.- Cuenta detallada y justificada de las cuotas de urbanización.
B.- Programación de las cuotas de urbanización de la actuación integrada. Anexo PROGRAMACIÓN DE CUOTAS (PAGOS MENSUALES).
C.- Procedimiento de imposición y cobro de las cuotas de urbanización. ANEXO 6. PLANOS.
1. CIRCUNSTANCIAS O ACUERDOS QUE MOTIVAN LA
REPARCELACION. PECULIARIDADES CONCURRENTES EN ESTE CASO.
La presente Reparcelación forma parte del Programa de Actuación Integrada para la apertura de la C/ 45, entre las Calles San Antoni y Pio XII, redactado a instancia del Agente Urbanizador, Dª Nieves Bosch Mellado y D. Francisco E. Bosch García, quienes a su vez actúan en su propio nombre y en representación de D. Hermelando Bosch Mellado, Dª. Maria Cruz Bosch Mellado, Dª Pilar Bosch Mellado, Dª. Nuria Espert Bosch, Dª Mª José Espert Bosch, Dª Mª Ángeles Espert Bosch y Dª Maria Mercedes Lozano Bosch, todos ellos propietarios de parcelas incluidas en el ámbito de la actuación, quienes solicitaron la iniciación de procedimiento de concurso, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 130 y siguientes de la Ley Urbanística Valenciana.
Mediante Acuerdo Plenario del Ayuntamiento de Alginet de fecha 27 de Julio de 2.012 se acordó iniciar el procedimiento para la gestión indirecta del Programa de Actuación Integrada para la apertura del tramo de la calle, entre las calles San Antonio y Pio XII de este municipio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 130 LUV, y acordó aprobar las bases particulares reguladoras del procedimiento, remitiéndose el anuncio del concurso al Diario Oficial de la Unión Europea el día 19 de septiembre de 2.012, y publicándose en el tablón de anuncios del Ayuntamiento y en el Diario Oficial de la Comunidad Valenciana nº 6.869, de fecha 25 de septiembre de 2.012.
Por acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de Alginet de 25 de abril de 2014, se aprobó el Programa para el desarrollo de la Actuación Integrada para la apertura de la Calle 45, entre la Calle Sant Antoni y la Calle Pío XII, resolviendo la adjudicación del Programa para su gestión indirecta a favor de los Urbanizadores anteriormente identificados.
El Plan General de Ordenación Urbana de Alginet, aprobado definitivamente por Resolución de 30 de julio de 1997 del Director General de Urbanismo y Ordenación Territorial por la que se considera cumplimentado el acuerdo de la Comisión Territorial de Urbanismo de Valencia de 26 de junio de 1997, prevé la apertura de la nueva calle entre las Calles San Antonio y Pío XII, con dirección de prolongación de la Calle Gómez Ferrer, que se uniría a la Calle Cooperativa Eléctrica. La Unidad de Ejecución fue delimitada por el Plan de Reforma Interior que acompaña a la Alternativa Técnica del Programa, aprobado el 25 de abril de 2014.
Los terrenos están clasificados como Suelo Urbano Residencial CEH (centro histórico) y ENS (ensanche).
El presente proyecto de reparcelación se redacta con la finalidad de dotar a las parcelas edificables de la condición de solar, para lo cual es necesario que los terrenos incluidos en su ámbito vial de servicio sean públicos.
La legitimación del Agente Urbanizador para la presente reparcelación viene fundamentada en el artículo 81.2 LOTUP, una vez aprobado y adjudicado el
- 8/101 - La reparcelación es la nueva división de fincas ajustada al planeamiento para adjudicarlas entre los afectados según su derecho, y tiene por objeto (Art. 80 de la LOTUP):
“a) Regularizar urbanísticamente la configuración y los linderos de las fincas. b) Materializar la distribución de beneficios y cargas derivados de la ordenación urbanística.
c) Retribuir al urbanizador por su labor, ya sea adjudicándole parcelas edificables o afectando estas a sufragar las cargas de urbanización.
d) Adjudicar a la administración los terrenos urbanizados, tanto dotacionales como edificables, que legalmente le correspondan, en pleno dominio y libres de cargas.
e) Subrogar las fincas originarias por parcelas edificables y fincas de resultado. f) Compensar en metálico a los propietarios que no reciban adjudicación en parcela.
g) Concretar las reservas para vivienda de protección pública en parcelas determinadas, conforme al plan o programa.
h) Concretar y asignar a cada propietario la parte correspondiente de las cargas de urbanización y establecer las condiciones y garantías del pago de las mismas.”
Este Proyecto de Reparcelación tras la entrada en vigor de la Ley 5/2014 de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (en adelante LOTUP), se tramita con arreglo a dicha disposición legal, teniendo en cuenta la siguiente normativa:
- Ley 5/2014 de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (en adelante LOTUP)
- Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo.
- Las Bases Particulares aprobadas en el Pleno del Ayuntamiento en sesión de 27 de julio de 2012.
- Real Decreto, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística.
El presente proyecto se ajusta también en sus documentos a las prescripciones del artículo 91 de la LOTUP. Los documentos que integran este proyecto de reparcelación son, en consecuencia, los siguientes:
- Documento 1: Memoria.
- Documento 2: Relación de propietarios interesados, con expresión de la cuantía y naturaleza de su derecho.
- Documento 3: Descripción de fincas o partes de fincas aportadas a la reparcelación - Documento 4: Propuesta de adjudicación de las fincas resultantes, con expresión del
aprovechamiento urbanístico que corresponda a cada una de ellas, y designación nominal de los adjudicatarios.
- Documento 5: Tasación de derechos, edificaciones, construcciones o plantaciones que deban destruirse o extinguirse para la ejecución del plan.
- Documento 6: Cuenta de liquidación provisional respecto a cada propietario. - Documento 7: Memoria de fijación de cuotas de urbanización.
Tramitación de la Reparcelación.
El presente proyecto formulado a iniciativa del urbanizador, se presentó el 11 de Marzo de 2.015 ante el Ayuntamiento de Alginet, para su tramitación y aprobación. Mediante Resolución 1.426/2015, de fecha 15 de septiembre de 2.015 por el Ayuntamiento se ha requerido al Urbanizador, la introducción de rectificaciones, y en cumplimiento del mismo se formula la presente revisión del Proyecto de Reparcelación, para su sometimiento a información pública por el Ayuntamiento, en los términos previstos en el Artículo 92 de la LOTUP, debiendo ajustarse a las siguientes reglas:
a) Información pública del proyecto de reparcelación forzosa por un plazo mínimo de un mes en el Diari Oficial de la Comunitat Valenciana y notificación individual a los propietarios incluidos en el área reparcelable.
b) Acreditación, previa o simultánea al inicio del período de información pública, de la titularidad y situación de las fincas iniciales, mediante certificación del registro de la propiedad de dominio y cargas.
A tal efecto se ha solicitado del Registro de la Propiedad de Carlet la preceptiva certificación de titularidad y cargas de las fincas afectadas por la actuación, procediendo a la práctica de la nota marginal de iniciación del procedimiento, de conformidad con lo previsto en el art. 5 del R.D. 1093/1999 de 4 de julio, que se aportará al expediente una vez sea expedido por el Registro.
c) Audiencia, por quince días desde su notificación, a los titulares registrales no tenidos en cuenta en la elaboración del proyecto de reparcelación y a aquellos que resulten afectados por modificaciones acordadas tras el período previo y único de información pública.
d) Tras la información pública y, en su caso, la audiencia adicional, se realizará, cuando proceda, la modificación del proyecto de reparcelación derivada de las mismas y de los requerimientos recíprocos y de pago regulados en el artículo 86 de esta ley a fin de extinguir o regularizar proindivisos.
e) Aprobación del proyecto de reparcelación, acordada por el ayuntamiento dentro del plazo de seis meses desde la fecha de publicación del anuncio de información pública en el Diari Oficial de la Comunitat Valenciana.
La resolución deberá ser motivada y decidir sobre todas las cuestiones planteadas por los interesados, pronunciándose sobre todos los aspectos que deba contener el título inscribible. Si la resolución ordena la introducción de rectificaciones, estas deberán expresarse inequívocamente y quedar incorporadas definitivamente al proyecto de reparcelación, en su aprobación definitiva.
- 10/101 - El acuerdo aprobatorio de la reparcelación se notificará a los interesados y una vez firme en vía administrativa, acompañado de la acreditación de la práctica de las notificaciones a los interesados y de haberse pagado o consignado las indemnizaciones de los acreedores netos, se inscribirá en el registro de la propiedad, previo otorgamiento de documento público, notarial o administrativo, que exprese su contenido.
La aprobación de la reparcelación forzosa producirá los efectos siguientes (Art. 93 de la LOTUP):
a) Transmisión, a la administración correspondiente, en pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos de cesión obligatoria para su incorporación al patrimonio público del suelo o su afectación a los usos previstos en el planeamiento.
b) Subrogación, con plena eficacia real, de las fincas resultantes por las fincas aportadas, debiendo quedar establecida su correspondencia.
c) Afección real de las fincas resultantes privadas al cumplimiento de las cargas y al pago de los gastos inherentes al proceso urbanizador.
d) Extinción de derechos y cargas que graven o afecten las fincas de origen y sean incompatibles con el planeamiento o el proyecto de reparcelación. En su caso, se preverá su traslado a las fincas de resultado y su transformación, si procede, en los términos previstos por la normativa hipotecaria.
La ocupación de las fincas procederá, respecto a todos los propietarios, por aprobación del proyecto de reparcelación. Si fuere previa a la reparcelación la ocupación se notificará a los interesados con antelación suficiente, de al menos un mes, citándoles al levantamiento del acta de ocupación, que será extendida por funcionario, quien anexará una descripción y tasación suscrita por el mismo de los bienes afectados, siquiera sea por remisión a la que fuere aprobada en la reparcelación.
La indemnización de saldos acreedores netos ha de ser previa a la ocupación y, si esta fuese anterior a la aprobación de la cuenta de liquidación provisional, la indemnización se tasará estimativamente por la administración, a reserva de lo que se acuerde en la reparcelación.
2. DESCRIPCIÓN DE LA UNIDAD REPARCELABLE.
La Unidad de Ejecución fue delimitada por el Plan de Reforma Interior que acompaña a la Alternativa Técnica del Programa, aprobado el 25 de abril de 2014.
El ámbito de la actuación incluye las siguientes parcelas catastrales: Ref. Catastral 8290406YJ1489S0001FS, 8290407YJ1489S0001MS, 8290408YJ1489S0001OS, 8290409YJ1489S0001KS, 8290410YJ1489S0001MS, 8290429YJ1489S0001YS, 8290430YJ1489S0001AS, 8290439YJ1489S0001MS y 8290440YJ1489S0001TS, además de tramos de viales ya existentes.
La totalidad de la superficie incluida en el área reparcelable ha sido identificada registralmente, habiéndose solicitado el preceptivo certificado al Registro de la Propiedad de Carlet, a excepción del ámbito vial ya afecto.
Los terrenos están clasificados como Suelo Urbano Residencial CEH (centro histórico) en la parte Norte de la manzana delimitada por la calle Sant Antoni y ENS (ensanche) en la parte Sur recayente a la calle Pío XII y zona CEH
Los límites de la UE son los siguientes:
- Al norte, C/ Sant Antoni, parcela catastral 8290407YJ1489S recayente a C/ Sant Antoni, 15 y edificaciones recayentes a C/ Sant Antoni, 17, 19 y 21.
- Al sur, C/ Pio XII y en parcela catastral 8290419YJ1489S, recayente a C/ Mayor, 16.
- Al este, edificaciones recayentes a C/ Sant Antonio nº 5, C/ Mayor, 14, 16, 18, 20, 22 y 24 y Parcela 8290428YJ1489S recayente a C/ Pio XII, 4, 6 y 8.
- Al oeste, parcela catastral 8290407YJ1489S recayente a C/ Sant Antoni, 15, resto parcela catastral 8290440YJ1489S y parcela 8290431YJ1489S recayente a C/ Pio XII, 18.
- 12/101 -
Parámetros urbanísticos aplicables.
La ordenación pormenorizada de la Unidad de Ejecución es, de conformidad con lo previsto en el Plan de Reforma Interior aprobado, la siguiente:
SUPERFICIE TOTAL UNIDAD DE
EJECUCIÓN 3.674 m2
SUPERFICIE del
AREA REPARCELABLE 3.674 m2
SUELO LUCRATIVO 2.643 m2
EDIFICABILIDAD TOTAL 7.929 m2t
CESIÓN DE SUELO Viario 1.031 m2
Aprovechamiento Tipo Resultante AT = 2,158138 Aprovechamiento Subjetivo 100 % x AT = 2,158138 Parcela Mínima Zona CEH Zona ENS 60 m2 80 m2 Fachada mínima Zona CEH Zona ENS 4,0 m 5,0 m
Profundidad edificable Total de la parcela
Número máximo de plantas 3
Ocupación máxima de parcela 100 %
No se prevé la aplicación de coeficientes correctores, y tal y como se comprobará posteriormente, se propone una adjudicación proporcional al derecho de aportación de cada propietario, del techo residencial del ámbito.
3.
CRITERIOS UTILIZADOS PARA DEFINIR Y CUANTIFICAR LOS
DERECHOS DE LOS AFECTADOS.
Titulares de derechos y cargas e interesados.
Se entiende como propietario de cada parcela aportada a los titulares registrales, de conformidad con lo regulado en el Real Decreto 1.093/1997, de 4 de julio, siendo con ellos con quienes se entenderá la Reparcelación de forma que dichos titulares serán adjudicatarios de las fincas resultantes correspondientes, sin perjuicio de los derechos que ostenten terceros en virtud de títulos que no han accedido al Registro de la Propiedad, los cuales se trasladarán sobre las fincas resultantes.
Asimismo, se incorporan, como titulares de derechos reales y personales, a cualquiera que así lo acredite, tanto como consecuencia del certificado de dominio y cargas, como de otros títulos que no tengan acceso al Registro de la Propiedad pero se acrediten fehacientemente durante la tramitación del procedimiento.
Para la averiguación de los titulares de dominio y derechos sobre las distintas parcelas aportadas, se ha partido de los datos obrantes en el Registro de la Propiedad, así como de la documentación e información facilitada por los propietarios.
A tal efecto se ha solicitado y expedido en fecha 13 de abril de 2.015, por el Registro de la Propiedad de Carlet el pertinente Certificado de dominio y cargas de todas las fincas registrales incluidas en el ámbito de la Unidad de Ejecución. Todo ello, en cumplimiento del artículo 92.2 b) de la LOTUP, extendiéndose al margen de cada finca la nota que da cuenta del inicio del expediente reparcelatorio, en los términos previstos en el artículo 5 del RD 1.093/1.997, de 4 de Julio, por el que se aprueban las Normas Complementarias al Reglamento para la Ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.
De conformidad con lo previsto en el Artículo 89 LOTUP se ha procedido a la identificación registral de las fincas incluidas en el área reparcelable, a excepción de la parcela inicial A9, que se imputa inicialmente al propietario de las parcelas A4 y A7. Respecto a dicha superficie tal como se establece en el art. 89 de la LOTUP, el proyecto de reparcelación será título hábil por sí solo para la inmatriculación de las fincas no inscritas y la rectificación de su extensión superficial o de sus linderos o de cualquier otra circunstancia descriptiva, sin necesidad de otro requisito. Asimismo, el proyecto de reparcelación propondrá la realización de las operaciones de modificación física que sean necesarias para la formación de las fincas que han de ser incluidas en el área reparcelable, siendo necesaria la delimitación de los restos de fincas no incluidos, en caso de afectación parcial.
Los propietarios y titulares de fincas, bienes y derechos afectados están obligados a exhibir los títulos que posean y declarar las situaciones jurídicas que conozcan y
- 14/101 - finca, conforme a lo previsto en el art. 87 de la LOTUP , en su defecto procederá declarar la titularidad como dudosa, de conformidad con lo previsto en el Art. 88 LOTUP.
Conforme a lo previsto en el Art. 88.2 de la LOTUP en el supuesto de que la titularidad no resultase cierta, o cuando el titular tenga el domicilio desconocido, la adjudicación se efectuará en favor de la administración actuante con carácter fiduciario, a expensas de su atribución al verdadero propietario cuando este comparezca o acredite su derecho. La administración asumirá la representación de los derechos e intereses de esas titularidades a efectos de la tramitación del expediente, en el que se tendrá también como parte a cualquier otro legítimo interesado, todo ello sin perjuicio de la superior tutela judicial de sus derechos. Si los presuntos titulares no prestan garantía de retribución, esta se acordará en terrenos. En el caso de que el titular de la finca no comparezca o no acredite el mejor derecho durante el plazo de dos años contados desde la aprobación del proyecto de reparcelación, se aplicará la legislación general sobre patrimonio de las administraciones públicas.
A efectos de medición de las superficies de las fincas afectadas por la actuación, se ha considerado suficientemente ajustados a la realidad los datos obtenidos de la base cartográfica de la Dirección General del Catastro. No obstante lo anterior, para el caso de que durante el periodo de información pública del proyecto de reparcelación se presenten alegaciones que planteen discrepancias por parte de los propietarios sobre la delimitación de sus terrenos o se manifiesten discordancias sobre la superficie registral de las parcelas, se procederá conforme a lo previsto en el Art. 87.3 LOTUP, procediendo a la delimitación de los terrenos sobre los que exista discrepancia, en los diez días posteriores a la finalización de la información pública, con presencia de los técnicos redactores del proyecto de reparcelación, los propietarios afectados y un funcionario público, levantando acta administrativa, que se incluirá en el expediente de la reparcelación.
De conformidad con lo dispuesto en el Art. 87.4 LOTUP, las mediciones reales prevalecen sobre las descripciones documentales que contradigan la realidad, por lo que en el caso de existir diferencias respecto a las descripciones registrales se solicitará al Sr. Registrador de la Propiedad, la práctica de las oportunas modificaciones.
Del Certificado expedido por el Registro de la Propiedad de Carlet, únicamente resulta la existencia de una carga sobre la finca aportada Nº 3, titularidad del Ayuntamiento de Alginet, la cual está gravada como carga vigente con “Arrendamiento a favor de MIGUEL AÑO BOSCH. Arrendada por un plazo máximo de seis años a contar del 13 de noviembre de 1.911, por un precio total en dichos seis años de trescientas pesetas”. A la vista del estado actual de la parcela, cuya edificación fue objeto de demolición en el año 2.011, se considera que dicha carga se ha extinguido, no obstante deberá informarse en tal sentido por los servicios técnicos municipales.
Relación y valoración de las fincas aportadas.
Se acompaña el Anexo de Parcelas Aportadas formado por una ficha para cada una de las parcelas aportadas, con su numeración según el Proyecto de Reparcelación, datos del titular, datos reales de la parcela (superficie, existencia de construcciones, lindes), referencia catastral, datos registrales de la finca, relación de cargas y titulares de las mismas y otras circunstancias existentes.
Asimismo, se adjunta a cada ficha un plano individualizado de cada una de las parcelas aportadas, con especificación de su forma, superficie y cotas.
Los derechos de aportación de cada una de las parcelas aportadas se contienen en el Cuadro Derechos de Aportación, y se calcula, a partir de la superficie aportada por cada propietario a la reparcelación, aplicada sobre la superficie total de parcelas aportadas con derecho de adjudicación.
El derecho de los propietarios será proporcional al aprovechamiento subjetivo que corresponda a la superficie de sus respectivas fincas que queden incluidas dentro del área reparcelable. En caso de discordancia entre los títulos y la realidad física prevalece ésta sobre aquellos en el expediente de reparcelación.
La definición de los derechos de los afectados se efectúa de acuerdo con las prescripciones contenidas en el art. 82 de la LOTUP:
Los propietarios tienen derecho a la justa distribución de beneficios y cargas y a la proporcionalidad entre el aprovechamiento objetivo homogeneizado de la parcela adjudicada y la superficie de su finca originaria, con las siguientes precisiones:
a) En caso de retribución en especie, la adjudicación al propietario disminuye en la parte que corresponde percibir al urbanizador en pago de cargas de urbanización. b) Si, conforme al plan, las diversas fincas de origen presentan aprovechamientos tipo heterogéneos, corresponderá a cada propietario recibir adjudicaciones proporcionales a su respectivo aprovechamiento subjetivo.
c) Si las fincas de origen provienen de zonas discontinuas de distinto valor de repercusión, la adjudicación se corregirá para preservar la equivalencia, conforme al artículo 78.4 de esta ley.
d) Las mismas reglas son aplicables cuando la aportación de un propietario consista en una reserva de aprovechamiento en vez de ser un terreno.
En el caso presente, teniendo en cuenta que se trata de suelo urbano clasificado como tal por el Plan General, el aprovechamiento subjetivo de los propietarios de los terrenos aportados en la reparcelación, será el 100% del aprovechamiento tipo.
El Proyecto de Reparcelación propone la adjudicación de finca de resultado o porción indivisa de ella a todos los propietarios de fincas aportadas, aun cuando ello determine la propuesta de adjudicación de fincas resultantes en régimen de condominio.
En este caso, el acuerdo aprobatorio de la Reparcelación producirá el efecto de subrogación de las fincas de origen por las de resultado y el reparto de su titularidad entre los propietarios y la Administración, en cuanto al suelo reservado para viales de la actuación.
- 16/101 - adjudicación de aprovechamiento subjetivo a favor de las administraciones titulares de tales bienes
.
Se adjunta como Anexo 4. Tabla 1. Parcelas Afectadas y Derechos de Aportación.
Valoración de los derechos, edificaciones y demás elementos que deban demolerse sobre las fincas aportadas.
De conformidad con lo previsto en el Artículo 11 del RD 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística.
Las titularidades condicionales, derechos y cargas inscritos sobre las fincas de origen, incompatibles con la ordenación urbanística, y que se declaren expresamente en el proyecto, deberán ser objeto de cancelación, solicitándose en tal sentido ante el Registro de la Propiedad, con especificación de la indemnización que, en su caso, haya de satisfacerse a su titular, siempre que conste que se ha pagado o consignado su importe.
Los derechos, cargas o titularidades no dominicales sobre las fincas aportadas que son compatibles con el planeamiento urbanístico que se ejecuta, se declaran así por el Proyecto de Reparcelación, de forma que sus titulares, aun cuando no se les mencione en el Proyecto, se subrogan y serán adjudicatarios en los mismos términos en que lo eran inicialmente.
Para la valoración de los derechos, cargas y gravámenes que puedan resultar incompatibles con la actuación y deban ser objeto de indemnización, de conformidad con el Art. 84 LOTUP se aplicarán, en primer lugar, los criterios expresamente manifestados por los interesados, siempre que sean conformes a derecho y sin perjuicio del interés público o de tercero y en defecto de acuerdo, la valoración de los bienes y derechos será conforme con la legislación estatal de suelo (DL 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo).
4. CRITERIOS PARA LA ADJUDICACIÓN DE PARCELAS RESULTANTES.
Se aplican para la adjudicación de parcelas resultantes a los propietarios de suelo aportado, las reglas contenidas en el artículo 85 de la LOTUP, y en tal sentido:
1. Las parcelas se adjudicarán en la forma que acuerden los propietarios.
2. En defecto de acuerdo, las adjudicaciones se realizarán según las siguientes reglas: a) La parcela se adjudicará al mismo propietario de la finca de origen si esta
engloba toda la superficie de aquella y su dueño tiene derecho bastante para eso o, también, en el caso de edificación consolidada previsto en el artículo 193 y siguientes de esta ley.
b) Se procurará que las fincas adjudicadas estén situadas en el lugar más próximo
posible a las antiguas propiedades de las que traigan causa.
c) Cuando la escasa cuantía de los derechos de algunos propietarios no permita
que se adjudiquen fincas independientes a todos ellos, los solares resultantes se adjudicarán en proindiviso a tales propietarios.
Esta misma regla se aplicará, en cuanto a los derechos no adjudicados, cuando el derecho de determinados propietarios no quede agotado con la adjudicación independiente que en su favor se haga.
d) Será preferible la adjudicación de fincas independientes al mayor número
posible de propietarios, que la adjudicación en proindiviso, y esta última será preferible a la indemnización en metálico. En las adjudicaciones en proindiviso, se procurará también la creación de comunidades del menor número posible de comuneros.
e) Si la cuantía de los derechos de los propietarios, una vez deducida la retribución
al urbanizador, en su caso, no alcanzase el quince por cien de la parcela adjudicable de menor aprovechamiento, la adjudicación podrá sustituirse por una indemnización en metálico. La misma regla se aplicará cuando los derechos no adjudicados a los que se refiere el apartado c anterior no alcancen dicho tanto por ciento.
f) Salvo en el caso de edificación consolidada regulado en el artículo 193 y
siguientes de esta ley, no se podrán hacer adjudicaciones que excedan del quince por cien de los derechos de los adjudicatarios. El propietario a quien se adjudique un exceso deberá desembolsar su pago en la primera cuota de urbanización.
g) Si existen parcelas sobrantes, tras la aplicación de las anteriores reglas, podrán
adjudicarse en proindiviso a los propietarios cuyo defecto de adjudicación supere el mínimo del apartado e.
- 18/101 - Plan, de conformidad con lo previsto en el Art. 192.2 a) LOTUP, y en tal sentido se considera que éstas no entran en el concepto de situaciones semiconsolidadas del art. 193 de la LOTUP, ya que el apartado 1 de dicho artículo se refiere a que se procurará respetar aquellos usos y edificaciones lícitos existentes que sean conformes con el nuevo planeamiento y se ajusten a sus alineaciones o se integren en ellas sin desajustes relevantes.
En el caso de estas dos parcelas, las edificaciones existentes no son conformes con el planeamiento y hay un desajuste importante con las alineaciones determinadas por el planeamiento vigente. Ello no obstante, se mantiene parte de las edificaciones, con expresa indicación de la superficie afectada por el Fuera de Ordenación, tanto en la descripción de las fincas de resultado, como en el plano de parcelas adjudicadas.
- Respecto a la edificación existente en la parcela aportada A8, la edificación sí se encuentra conforme con el planeamiento y se ajusta a sus alineaciones, conforme a lo previsto en el Art. 193 LOTUP y en tal sentido, debe delimitarse una parcela neta que sirva de soporte al uso o edificación, con su espacio funcionalmente anexo, entendiendo como tal el ámbito vial que le correspondiera, que al menos sería hasta el eje del mismo.
De esta forma, según el art. 193.3 de la LOTUP, la superficie de parcela neta cuando contenga una edificación lícita que deba conservarse, no computaría dentro del ámbito para aplicarle los aprovechamientos tipo o reglas de equidistribución u otros índices o estándares, sino que, posterior y autónomamente, deberá compensar su excedente de aprovechamiento, en régimen de actuaciones aisladas.
Asimismo, esta edificación tendría que regularizarse a efectos de definir la parcela neta que sirviera de soporte a la edificación, ya que tal como se puede observar en el plano de fincas aportadas, parte de la edificación está construida en la finca de aportación A4 que es de otro titular, y tendría que hacer efectivo su espacio funcionalmente anexo en la parcela de aportación A9, de cuya parcela tampoco es titular.
También hay que considerar que si como indica el art. 193.2 LOTUP, se delimita la parcela neta con su espacio funcionalmente anexo, considerando que fuera únicamente la parte del vial objeto de la actuación integrada correspondiente al ancho de fachada y hasta el eje del mismo, este ámbito podría coincidir con el ámbito en el caso de que se hubiera desarrollado como una actuación aislada.
En este sentido, y teniendo en consideración el acuerdo de aprobación del Programa de 25 de abril de 2014, en particular el punto A.1.4 del acuerdo, en el que se indicaba la idoneidad de incluir esta parcela en el régimen de actuaciones integrada y no aislada, para asegurar una mayor calidad y homogeneidad de las obras de urbanización, ya que si bien el inmueble dispone de licencia, no tiene abiertas al público, en condiciones adecuadas, todas las vías a las que da frente, ya que la urbanización de las vías a que da frente es deficiente y la apertura de la calle supone una operación de reforma interior que determina la necesidad de intervenir sobre terrenos ya consolidados por la edificación, como es la citada parcela, que va a verse
directamente beneficiada con la apertura de la calle que definirá una fachada a la vía pública adicional a la existente.
Es por tanto que siguiendo este criterio, el incluir en el ámbito de la reparcelación la parcela aportada A8 y la edificación que existe en ella es más favorable que sujetarla al régimen de las actuaciones aisladas.
Considerando lo expuesto anteriormente, se ha llegado a la conclusión de que la forma más adecuada para regularizar la situación de dicha finca es incluirla en el ámbito reparcelable, ya que de esta forma se puede describir la edificación existente en una parcela edificable según el planeamiento, se regulariza la situación de la parcela y su edificación sin que el titular de la misma salga perjudicado por la contribución a las cargas de urbanización, por cuanto la misma va a resultar directamente beneficiada, incrementando su valor, que si en su momento hubiera ejecutado sus obligaciones urbanísticas mediante una actuación aislada.
Criterios de adjudicación.
Teniendo en cuenta lo anteriormente expuesto se procede a la adjudicación a favor de todos los propietarios de las parcelas iniciales, proporcionalmente a sus derechos, teniendo en cuenta los criterios de superposición o proximidad en los casos que ello no ha sido posible, por estar destinado a vial o por las circunstancias de la parcelación, tratando de evitar las compensaciones económicas.
No obstante, en relación al propietario de la Parcela aportada A8 en situación de semiconsolidación, conforme a lo anteriormente expuesto, se procede a la adjudicación de la Parcela resultante 5, condicionada por dicha situación de semiconsolidación de la parcela, así como las determinaciones de parcela mínima de la ordenación proyectada y la configuración de la parcelación en dicha manzana. Teniendo en cuenta la necesaria regularización de una parcela neta que sirva de soporte a la edificación semiconsolidada y la imposibilidad de adjudicar una parcela independiente por no reunir las condiciones necesarias para su edificación, de conformidad con lo previsto en el Art. 85.2.f) LOTUP, se adjudica dicha parcela al propietario de la parcela aportada A8, adjudicando unas diferencias superiores a las legalmente previstas, a fin de regularizar urbanísticamente la edificación existente minorando dicha adjudicación los derechos resultantes de la parcela inicial 4, diferencias que serán objeto de compensación en la primera cuota de urbanización - cuota cero del calendario de cuotas, a favor del propietario de la parcela 4, siendo de cargo de los propietarios de la Parcela resultante 5 el pago de los costes y liquidaciones que por dicha diferencia de adjudicación se generen.
Se adjunta como Anexo 4. Tabla 2. Fincas Adjudicadas y Derechos de
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5. CUMPLIMIENTO DEL REAL DECRETO 1093/1997, DE 4 DE JULIO.
El Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las Normas Complementarias al Reglamento para la Ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, establece que será título inscribible de las operaciones de reorganización de la propiedad, certificación de la Administración actuante acreditativa de la aprobación definitiva del proyecto. También será título inscribible la escritura pública otorgada por todos los titulares de las fincas y aprovechamientos incluidos en la unidad, a la que se acompañe certificación de la aprobación administrativa de las operaciones realizadas. Los artículos 3 y 7 del citado Reglamento exigen que el Proyecto contenga una serie de documentos y haga referencia a determinadas circunstancias.
Todas esas exigencias se cumplen en el presente documento, de modo que para facilitar que la certificación de su aprobación administrativa tenga el contenido exigible por remisión al del presente Proyecto, se hace constar lo siguiente:
1. La descripción de las fincas, circunstancias relativas a sus titulares y los derechos correspondientes, se describen como exige la legislación hipotecaria (art. 2.2.c) del Real Decreto 1.093/1997, de 4 de julio, en las correspondientes fichas de las fincas aportadas y en la descripción de las fincas resultantes de la reparcelación.
2. El presente proyecto contiene los planos que, conforme al artículo 3.3. del citado Real Decreto, se han de acompañar a la certificación del acto administrativo de aprobación de la reparcelación.
3. Como exige el artículo 7 del mismo Real Decreto, del presente Proyecto se pueden obtener:
A) Referencia a la Unidad de Ejecución y a la aprobación definitiva del Plan que se ejecuta. La fecha de aprobación del presente Proyecto de Reparcelación se consignará en la certificación que expida el Secretario del Ayuntamiento, en el que se expresará igualmente la fecha de publicación del acuerdo en el Boletín Oficial de la Provincia y su firmeza en vía administrativa a los efectos y como requisito para la inscripción registral de la Reparcelación.
B) Descripción de cada una de las fincas incluidas en la Reparcelación, con especificación de su titularidad, cargas y gravámenes y datos registrales. Se contienen en las fichas en que se describen las fincas aportadas. Se consignan cargas y gravámenes, según resulta de la información registral obtenida y se procede a su extinción o traslado.
Los cuadros que se incorporan a este proyecto y la descripción de las fincas resultantes que antes se ha expresado, contienen la expresión y correspondencia de los derechos de los propietarios en función de la superficies aportadas al proyecto y las fincas de resultado adjudicadas, conforme a este proyecto, a los titulares de aquéllas.
En las fichas de las fincas aportadas se han descrito las cargas y derechos inscritos sobre las fincas de origen, así como su traslado a las fincas de resultado o su cancelación cuando se trate de derechos incompatibles con el planeamiento.
Las fichas de las fincas de resultado describen las mismas, formadas en virtud de este Proyecto y conforme lo exigido por la legislación hipotecaria.
Asimismo, en la descripción de fincas de resultado se consigna, en su caso, la cuota que a cada una de ellas se asigna en la cuenta de liquidación del proyecto de reparcelación, a cuyo pago se afecta, como carga real, y así se hará constar en la inscripción registral de la finca de resultado, según el artículo 93.1.c) de la LOTUP. Se describe igualmente la finca de viales de cesión obligatoria, a favor del Ayuntamiento.
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6. VALORACIONES. -Antecedentes.
En el proceso de tramitación del Programa, en escrito del Ayuntamiento con registro de salida de fecha 29/05/2013 se nos instaba a “justificar el valor de repercusión del
m2t sin urbanizar”, realizándose dicha justificación en escrito presentado con registro
de entrada de 28 de junio de 2013, habiéndose aprobado por Acuerdo de Pleno en la aprobación del propio programa, por lo que la Reparcelación, recoge de forma literal la justificación presentada y aprobada para evitar contradicciones entre documentos.
- Valor del suelo.
De conformidad con lo previsto en el Art. 84 LOTUP, para la valoración de bienes y derechos
“1. Para la valoración de fincas se aplicarán, en primer lugar, los criterios expresamente manifestados por los interesados, siempre que sean conformes a derecho y sin perjuicio del interés público o de tercero.
2. Las parcelas a adjudicar se valorarán con criterios objetivos y generales, partiendo de las valoraciones que se hayan efectuado en el planeamiento. En el supuesto de la pérdida de vigencia de los valores de repercusión de los usos del suelo establecidos en la ordenación detallada, los diferentes coeficientes correctores se deberán actualizar en los términos establecidos en el artículo 74.1 de esta ley mediante estudios de mercado referidos al momento de inicio de la reparcelación.
3. En defecto de acuerdo, la valoración de los bienes y derechos será conforme con la legislación estatal de suelo.”
Justificación valor de repercusión de m2t sin urbanizar.
INFORMACIÓN DEL MERCADO
VALOR DE VENTA DE LA ZONA: Para la obtención del valor de venta de solar en el municipio de Alginet, ponderando la zona, se ha realizado un estudio de mercado de la misma, tomando las muestras en dicho municipio y teniendo en cuenta el área objeto de estudio.
VALOR DE SUELO URBANIZADO s/ESTUDIO DE MERCADO: 854,19 euros/m2s MUESTRA SUPERFICIE VALOR VENTA VALOR HOMOGÉNEO PESO VALOR PONDERADO (m2s) (€/m2s) (€/m2s) (%) (€/m2s)
Zona Hort de Bonet 150,00 600,00 660,00 20,00 132,00
Serra Mariola 85,00 647,00 747,00 20,00 149,40
C/ San Antonio 80,00 1.438,00 1.294,00 30,00 388,20
C/ Pepita Greus, 83 130,00 585,00 615,00 30,00 184,59
VALOR PONDERADO (m2s solar) 854,19
Los valores de las muestras se han homogeneizado (y redondeado) por aplicación de unos coeficientes de ponderación para corregir las desviaciones existentes entre ellos. Estos coeficientes atienden a la situación y servicios urbanos, superficie y características del solar. Igualmente se consideran diferentes pesos que priman la mayor similitud de alguna de las muestras.
En cuanto a los coeficientes de homogeneización considerados son los siguientes: Superficie y tamaño de la parcela.
Forma de la parcela.
Longitud de fachada y profundidad. Localización.
Resultando el siguiente cuadro de coeficientes de homogeneización, resultado de la aplicación de los coeficientes aplicados en función de la muestra:
Muestra Superficie y tamaño parcela Forma parcela Fachada y profundidad Localización Coeficiente homogeneización 1 1,00 1,00 1,00 1,10 1,10 2 0,95 1,05 1,05 1,10 1,15 3 0,95 1,00 0,95 1,00 0,90 4 1,00 1,00 1,00 1,05 1,05
De forma, que ningún coeficiente de homogeneización supere en +/- el 15% como criterio del valorador para evitar desvíos entre las muestras.
No obstante, y teniendo en cuenta la situación económica existente, compararemos dicho valor con los recogidos en la Ponencia de Valores de Alginet, con efectos desde el 1 de enero de 2002, donde podemos encontrar las siguientes tipologías:
Tipología característica VUC máximo (€/m2s)
VUC mínimo (€/m2s)
VUC medio (€/m2s)
1.2.2. Residencial unifamiliar en línea o
manzana cerrada en Casco Antiguo 490,86 342,89 416,87 1.1.2. Residencial colectiva en manzana
cerrada en Ensanche 603,63 342,89 473,26
1.2.2. Residencial unifamiliar en línea o
manzana cerrada en Ensanche 603,63 342,89 473,26
Valor medio VUC tipologías y zona de
ordenanza 454,46
Tomando la media de las diferentes tipologías en las Zonas de Ordenanza que se incluyen en el ámbito de la actuación, se obtiene un Valor Unitario Medio de 454,46 €/m2s.
Dicho valor deberá actualizarse de acuerdo con la Tabla de Índices Multiplicadores para la Actualización de los Módulos Básicos o Valores de Suelo que se encuentran disponibles en la página web de la Consellería de Economía, Hacienda y Empleo, siendo en este caso, un coeficiente de actualización de 1,7793, con lo cual obtenemos el siguiente valor del suelo:
Valor Unitario Medio Actualizado = 454,46 x 1,7793 = 808,62 €/m2s
Este coeficiente de actualización del valor del suelo utilizado en el momento de la justificación de los precios era el vigente en dicho momento, a saber, 1,7793, obtenido de la página web de Consellería. Con el paso del tiempo por la tramitación del programa, han aparecido nuevos coeficientes. No obstante, la utilización del
- 24/101 - Valor Unitario Medio Actualizado = 454,46 x 1,3826 = 628,37 €/m2s
Que es ligeramente inferior al obtenido a través del Estudio de Mercado. No obstante y por prudencia valorativa, tomaremos como Valor de Suelo Urbanizado la media entre ambos valores, resultando:
Valor Unitario de suelo urbanizado = (854,19 + 628,37)/2 = 741,28 €/m2s
Considerando la edificabilidad prevista en la zona por el PGOU, 3 m2t/m2s, obtenemos el siguiente Valor de Repercusión de Suelo Urbanizado para la zona:
Valor de Repercusión de suelo urbanizado = 741,28/3 = 247,09 €/m2t
Valor, al que si descontamos los costes de urbanización por m2t (23,33 €/m2t), obtendremos el Valor de Repercusión de Suelo sin urbanizar:
VALOR DE REPERCUSIÓN DE SUELO SIN URBANIZAR = 247,09 – 23,33 = 223,76 €/m2t
CON ELLO QUEDARÍA JUSTIFICADO EL VALOR ADOPTADO EN LA PROPOSICIÓN JURÍDICO-ECONÓMICA PRESENTADO, EN LA QUE SE HA ADOPTADO UN VALOR MÁS PRUDENTE (VALOR DE REPERCUSIÓN DE SUELO SIN URBANIZAR: 200 €/M2T), MÁS ACORDE A LAS ACTUALES CONDICIONES DE MERCADO.
Así pues:
Vt el valor de repercusión del m2 techo sin urbanizar = 200,00 €/m2t
- Indemnizaciones.
Respecto a las edificaciones existentes en el ámbito de la actuación, debe tenerse en cuenta la existencia de diferentes edificaciones, fundamentalmente anexos de las viviendas existentes recayentes a la calle Sant Antoni, debiendo procederse a su demolición parcial/total en función de su afección, previa indemnización del mismo. Los elementos afectados son:
- C/ Sant Antoni, 7. Propiedad A.1
Anexo Superficie (m2t) Nº plantas Sup. Total (m2t)
D.A1.1 24,89 m2t 1 24,89 m2t
D.A1.2 186,05 m2t 2 372,10 m2t
D.A1.3 17,50 m2t 3 52,50 m2t
449,49 m2t
- C/ Sant Antoni, 13. Propiedad A.4
Anexo Superficie (m2t) Nº plantas Sup. Total (m2t)
D.A4.1 18,42 m2t 2 36,84 m2t
D.A4.2 38,50 m2t 1 38,50 m2t
D.A4.3 6,96 m2t 1 6,96 m2t
D.A4.4 41,16 m2t 1 41,16 m2t
Dichos elementos, de conformidad con lo previsto en el Art. 144.2 a) LOTUP son cargas de urbanización, en la categoría de cargas variables y en tal sentido deberán ser objeto de valoración e indemnización:
“a) El coste de indemnización a cuenta de construcciones, instalaciones,
plantaciones y sembrados que, en ejecución del programa de actuación integrada se hayan de derribar, arrancar o destruir, o ceder a la administración; y las indemnizaciones por traslado o cese de actividades, resolución de arrendamientos y extinción de servidumbres prediales.
El importe total de las cargas de urbanización variables se repercutirá entre todos los propietarios en régimen de equidistribución. Posteriormente, se asignará a cada propietario o titular de derecho indemnizable el importe que le corresponda percibir por los conceptos indicados en los apartados anteriores.”
El Proyecto de Reparcelación debe establecer los criterios de valoración de los edificios y demás elementos que deban destruirse y de las cargas y gastos que correspondan a los adjudicatarios y conforme a lo anteriormente expuesto, la valoración será conforme con la legislación estatal de suelo.
VALORACIÓN DE LAS EDIFICACIONES
1 CRITERIOS DE VALORACIÓN
La presente valoración se ha realizado considerando únicamente los vuelos de la construcción. No se valora el suelo, ya que la superficie que ocupan las edificaciones se ha tenido en cuenta como superficie aportada en el proyecto de reparcelación, por tanto el objeto de la presente valoración, es el de tasar las indemnizaciones por obras, construcciones e instalaciones a destruir.
En cuanto al valor de las edificaciones, de acuerdo con el art. 35.3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (RDL 7/2015, de 30 de octubre), se calculará con independencia del suelo, y se determinará de acuerdo con la normativa catastral, en función de su coste de reposición, corregido en atención a la antigüedad y estado de conservación de las mismas.
En todo caso se han seguido como referencia las “Normas Técnicas para la Valoración Catastral de los Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana” (R.D. 1020/1993, de 25 de junio), en las que se indica:
- Para el cálculo del valor catastral se tomará como referencia el valor de mercado, sin que, en ningún caso, pueda exceder de éste. Dicho cálculo se realizará de acuerdo con lo preceptuado en las presentes normas.
- El valor catastral de los bienes de naturaleza urbana estará integrado por el valor del suelo y el de las construcciones. La expresión que recoge todos
- 26/101 - 1,4 es el coeficiente que contempla los beneficios de la promoción
Vv es el valor en venta del producto inmobiliario Vr es el valor de repercusión del suelo
Vc es el valor de la construcción Fl es el factor de localización
En cuanto a la fecha a la que se refiere la tasación sería la de inicio del expediente de reparcelación, por lo que la fecha de referencia es el año 2015.
El valor de la construcción según el tipo edificatorio se obtiene utilizando los módulos mínimos del presupuesto de ejecución de proyectos de obras del Colegio Oficial de Arquitectos de la Comunidad Valenciana, mayorados en base a los siguientes conceptos:
- 25 % en concepto de Gastos y Beneficio Industrial del constructor, además de los gastos correspondientes a honorarios técnicos.
El Módulo base del presupuesto de ejecución material vigente en el año 2015 para Uso Vivienda es de 525,00 euros/m2, que mayorado en un 25% asciende a 656,25 euros/m2, debiéndose corregir en función de la tipología de la construcción según criterio de dicho Colegio.
El valor obtenido se corregirá mediante aquellos coeficientes correctores contemplados en la Norma 13 y 14 de las “Normas Técnicas para la Valoración Catastral de los Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana” (R.D. 1020/1993, de 25 de junio) que sean de aplicación para obtener el coste de reposición.
En las presentes valoraciones se han tenido en cuenta los siguientes coeficientes: - Coeficiente H). Antigüedad de la construcción.
Coeficiente que pondera la antigüedad de la construcción, teniendo en cuenta el uso predominante del edificio y la calidad constructiva. Se obtiene de la tabla de la Norma 13.
- Coeficiente I). Estado de conservación de la edificación. - Coeficiente J). Depreciación funcional o inadecuación. Construcción, diseño, instalación y uso inadecuado.
- Coeficiente M). Finca afectada por situaciones especiales de carácter extrínseco. En este caso finca afectada por una reparcelación y por futuros viales.
Aunque en la valoración de las fincas que se van a realizar concurren los coeficientes J y M, solo se puede aplicar uno de ellos. Al representar ambos coeficientes la misma disminución, se opta por el coeficiente M que es más representativo.
El valor de tasación del inmueble se obtendrá de la expresión: Vv = 1,30 x (Vr + Vc) x Fl
Siendo 1,30, el coeficiente de mercado que engloba los Gastos y Beneficios de la Promoción, y que a pesar de que viene recogido en las normas de valoración catastral con un valor de 1,4, en nuestro caso, y por tratarse de edificaciones para uso propio,
atendiendo a la actual coyuntura económica, parece más prudente y apropiado minorar dicho valor. En las presentes valoraciones, tal como se ha citado anteriormente, el valor de repercusión del suelo, Vr, será igual a 0 euros.
En cuanto al factor de localización, se considera la unidad, por homogeneidad de la zona en cuestión.
El valor obtenido, lo minoraremos teniendo en cuenta los costes que se derivarían de la demolición de las edificaciones.
En este sentido se han considerado los valores indicados en el punto 7.5 del Anexo 2 de la proposición jurídico-económica, “repercusión de gastos variables”, modificado en escrito de fecha 05 de agosto de 2013 a instancia del Ayuntamiento (escritos de fecha 28 de mayo y 12 de julio de 2013) y recogido en el Estudio de la Incidencia de la Población afectada presentada en el PRI refundido presentado, en el que constan el coste de las demoliciones previstas inicialmente, habiéndose modificado y adaptado a las afecciones reales derivadas del Acuerdo de Pleno de 25 de julio de 2014 y que constan descritas en el Proyecto de Reparcelación, todo ello de acuerdo con lo indicado en el citado estudio en el que consta que “en función de la solución que el
Proyecto de Reparcelación adopte, en función de los condicionantes técnicos que proceda, deberá modificarse las cantidades aportadas como gastos variables”.
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2. DESCRIPCIÓN DE LOS INMUEBLES A VALORAR
2.1 VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN PROPIEDAD A1
Edificación a base de muros de carga y viguetas de madera con cubrición inclinada a base de teja, y que se trata de antiguos anexos de la vivienda, que actualmente se encuentran diáfanos, como zonas de cambra o almacenamiento.
SUPERFICIES:
Anexo Superficie (m2t) Nº plantas Sup. Total (m2t)
D.A1.1 24,89 m2t 1 24,89 m2t
D.A1.2 186,05 m2t 2 372,10 m2t
D.A1.3 17,50 m2t 3 52,50 m2t
449,49 m2t
USO ACTUAL: todos los anexos poseen uso de almacén o cambra.
OBSERVACIONES: A efectos de la presente valoración se han tomado las superficies que se han obtenido en el levantamiento topográfico realizado que figura en el Proyecto de Reparcelación.
Inmueble situado en la parcela aportada nº A1.
Se trata de elementos anexos a la edificación principal, con escasa calidad constructiva y deficiente estado de conservación.
El valor que se obtenga se corregirá mediante aquellos coeficientes correctores contemplados en la Norma 13 y 14 que sean de aplicación para obtener el coste de reposición. En este caso los coeficientes a aplicar son:
- Coeficiente H = 0,24.
(Edad de la edificación: mayor de 90 años (según catastro). Categoría: 7. Uso: 1) - Coeficiente I = 0,50. (Estado de conservación: deficiente).
- Coeficiente J = 0,80 - Coeficiente M = 0,80
El Valor de construcción obtenido para uso vivienda, deberá corregirse por: - Coeficientes tipología según C.O.A.C.V.
- Coeficiente de uso: para establecer los coeficientes que ponderan la tipología respecto del módulo básico, utilizaremos el “cuadro de coeficientes del valor de las construcciones” contenida en el RD 1020/1993, TAL COMO SE INDICA EN LA NORMA 20 DE LA CITADA NORMA. En el presente caso el uso que más se asimila es el de garajes, trasteros y locales en estructura
de categoría 7 (1.1.3.7), cuyo coeficiente de aplicación es de 0,30.
Módulo = 656,25 euros/m2 x 1,00 x 0,95 x 0,90 x 1,00 x 0,30 = 168,33 euros/m2t de almacén/cambra.
Valor = 168,33 euros/m2t x 449,49 m2t x 0,24 x 0,50 x 0,8 = 7.263,61 euros El valor de tasación del inmueble se obtiene de la expresión:
Vv = 1,30 x (Vr + Vc) x Fl ; Vv = 1,30 x 7.263,61euros x 1 = 9.442,69 euros;
Se estima el coste de la demolición en 2000 euros, por lo que el valor de la tasación asciende a la cantidad de 7.442,69 euros.
HOJA VALORACIÓN CONSTRUCCIÓN PROPIEDAD A1 USO Almacén/cambra FACTOR DE LOCALIZACIÓN 1,00 VALOR REPERCUSIÓN CONSTRUCCIÓN VRC = 1,25 x mód. C.O.A.C.V. x coef. tipología VRC = 1,25 x 525,00 x 1,00 x 0,95 x 0,90 x1,00 VRC = 561,09 euros/m2t
VALORACIÓN VIVIENDA VCviv = VRC
VCviv = 561,09 euros/m2t VALORACIÓN ALMACÉN/CAMBRA VCalm/cam = VRC x 0,30 (1) VCalm/cam = 561,09 x 0,30 VCalm/cam = 168,33 euros/m2t VALOR TOTAL CONSTRUCCIÓN VC = Sviv xVCviv + SalmxVCalm/cam
Sup. almacén: 449,49 m2 Sup. vivienda: 0,00 m2
Vc = 449,49 x 168,33 X 0,24 x 0,50 x 0,8 x 1 = 7.263,61 euros
H (coef. antiguedad) = 0,24
I (coef. estado de conservación) = 0,50
M (coef. cargas singulares) = 0,8 Fl (Factor de localización) = 1,00
VALOR TOTAL INMUEBLE V = (1,30 x VC) – gastos demolición Gastos Demolición 2.000 euros
V = (1,3 x 7.263,61) – 2.000
V = 7.442,69 euros
(1) El valor de la zona de almacén se considera al 30% de la zona de vivienda. Coef. de uso 1.1.3.7 (0,3)
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2.2 VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN PROPIEDAD A4
Edificación a base de muros de carga y viguetas de madera con cubrición inclinada a base de teja, y que se trata de antiguos anexos de la vivienda, que actualmente se encuentran diáfanos, como zonas de cambra o almacenamiento.
SUPERFICIES:
Anexo Superficie (m2t) Nº plantas Sup. Total (m2t)
D.A4.1 18,42 m2t 2 36,84 m2t
D.A4.2 38,50 m2t 1 38,50 m2t
D.A4.3 6,96 m2t 1 6,96 m2t
D.A4.4 41,16 m2t 1 41,16 m2t
123,46 m2t
USO ACTUAL: todos los anexos poseen uso de almacén o cambra.
OBSERVACIONES: A efectos de la presente valoración se han tomado las superficies que se han obtenido en el levantamiento topográfico realizado que figura en el Proyecto de Reparcelación.
Inmueble situado en la parcela aportada nº A4.
Se trata de elementos anexos a la edificación principal, con escasa calidad constructiva y deficiente estado de conservación.
El valor que se obtenga se corregirá mediante aquellos coeficientes correctores contemplados en la Norma 13 y 14 que sean de aplicación para obtener el coste de reposición. En este caso los coeficientes a aplicar son:
- Coeficiente H = 0,24.
(Edad de la edificación: mayor de 90 años (según catastro). Categoría: 7. Uso: 1) - Coeficiente I = 0,50. (Estado de conservación: deficiente).
- Coeficiente J = 0,80 - Coeficiente M = 0,80
El Valor de construcción obtenido para uso vivienda, deberá corregirse por: - Coeficientes tipología según C.O.A.C.V.
- Coeficiente de uso: para establecer los coeficientes que ponderan la tipología respecto del módulo básico, utilizaremos el “cuadro de coeficientes del valor de las construcciones” contenida en el RD 1020/1993, TAL COMO SE INDICA EN LA NORMA 20 DE LA CITADA NORMA. En el presente caso el uso que más se asimila es el de garajes, trasteros y locales en estructura
de categoría 7 (1.1.3.7), cuyo coeficiente de aplicación es de 0,30.
Módulo = 656,25 euros/m2 x 1,00 x 0,95 x 0,90 x 1,00 x 0,30 = 168,33 euros/m2t de almacén/cambra .
Valor = 168,33 euros/m2t x 123,46 m2t x 0,24 x 0,50 x 0,8 = 1.995,7 euros El valor de tasación del inmueble se obtiene de la expresión:
Vv = 1,30 x (Vr + Vc) x Fl ; Vv = 1,30 x 1.995,07euros x 1 = 2.593,59 euros;
Se estima el coste de la demolición en 600 euros, por lo que el valor de la tasación asciende a la cantidad de 1.993,59 euros.
HOJA VALORACIÓN CONSTRUCCIÓN PROPIEDAD A4 USO Almacén/cambra FACTOR DE LOCALIZACIÓN 1,00 VALOR REPERCUSIÓN CONSTRUCCIÓN VRC = 1,25 x mód. C.O.A.C.V. x coef. tipología VRC = 1,25 x 525,00 x 1,00 x 0,95 x 0,90 x1,00 VRC = 561,09 euros/m2t
VALORACIÓN VIVIENDA VCviv = VRC
VCviv = 561,09 euros/m2t VALORACIÓN ALMACÉN/CAMBRA VCalm/cam = VRC x 0,30 (1) VCalm/cam = 561,09 x 0,30 VCalm/cam = 168,33 euros/m2t VALOR TOTAL CONSTRUCCIÓN VC = Sviv xVCviv + SalmxVCalm/cam
Sup. almacén: 123,46 m2 Sup. vivienda: 0,00 m2
Vc = 123,46 x 168,33 X 0,24 x 0,50 x 0,8 x 1 = 1.995,07 euros
H (coef. antiguedad) = 0,24
I (coef. estado de conservación) = 0,50
M (coef. cargas singulares) = 0,8 Fl (Factor de localización) = 1,00
VALOR TOTAL INMUEBLE V = (1,30 x VC) – gastos demolición Gastos Demolición 600 euros
V = (1,3 x 1.995,07) – 600
V = 1.993,59 euros
(2) El valor de la zona de almacén se considera al 30% de la zona de vivienda. Coef. de uso 1.1.3.7 (0,3)
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- Costes de Urbanización.
Se tienen en cuenta los gastos de urbanización inicialmente previstos en el Convenio Urbanístico suscrito entre el Ayuntamiento y el Agente Urbanizador el 24 de junio de 2014, que quedaron fijadas de la siguiente forma:
2.1.- Resumen de las cargas de urbanización:
2.1.1.- Importe global de las obras de urbanización: 122.391,50 €, es decir, 15,43 €/m2t. (IVA Incluido)
2.1.2.- Coste de obras de rehabilitación (estimados y sin IVA): por derribo completo y limpieza, 15.110,80 €.
2.1.3.- Coste de redacción y dirección de proyectos (sin IVA): 39.500 €.
2.1.4.- Gastos de gestión: 23.800 € (sin IVA). Beneficio empresarial del urbanizador: 5.400 € (Sin IVA).
Total cargas de urbanización: 184.960 € (sin IVA).
2.2.- Coeficiente de canje: 0,1044.
Y las cantidades resultantes de la valoración de las indemnizaciones por las edificaciones que deben demolerse, y en base a lo anterior, las cargas actuales de la actuación ascienden a 194.396,28 €, sin incluir IVA.
CARGAS URBANIZACIÓN P.A.I.
PEC 101.150,00 €
Honorarios Profesionales y Documentos Urbanísticos 39.500,00 € Gastos de gestión + Beneficio Urbanizador 29.200,00 €
Coste obras de rehabilitación 15.110,00 €
Cargas Urbanización (sin IVA) 184.960,00 €
Indemnizaciones 9.436,28 €
7. CUENTA DE LIQUIDACIÓN PROVISIONAL.
La cuenta de liquidación provisional establecerá, respecto a cada propietario, las cantidades que le corresponde abonar o percibir, compensándose los saldos acreedores y deudores de las liquidaciones y estableciendo la obligatoriedad de liquidar estas antes de que se proceda a cualquier otro pago de la cuota de urbanización.
La cuenta de liquidación provisional tiene por objeto restablecer el equilibrio económico entre los propietarios afectados por la reparcelación y distribuir entre éstos los gastos de programación y urbanización.
Las cargas de urbanización anteriormente previstas, se incluyen en la cuenta de liquidación del Proyecto de Reparcelación, a efectos de distribuir entre los propietarios afectados por la reparcelación los gastos de programación y urbanización.
En tal sentido se contiene en el Anexo 4, la Tabla 5, el Cuadro de la Cuenta de Liquidación Provisional, las cantidades correspondientes a cada una de las parcelas resultantes.
Una vez aprobado el proyecto de reparcelación, las parcelas sujetas al pago de las cuotas de urbanización se afectarán al mismo, mediante carga real a hacer constar en el Registro de la Propiedad, referido tanto a la cuota provisional, como al porcentaje de participación en las cargas urbanísticas.
Según el art. 90 de la LOTUP, el Proyecto de Reparcelación contendrá una cuenta de liquidación respecto a cada propietario que establecerá, las cantidades que le corresponde abonar o percibir, compensándose los saldos acreedores y deudores de las liquidaciones y estableciendo la obligatoriedad de liquidar estas antes de que se proceda a cualquier otro pago de la cuota de urbanización. A quien resulte acreedor neto, se le indemnizará antes de inscribir en el registro de la propiedad la reparcelación, y previa a la ocupación de su finca, respondiendo el urbanizador de la efectividad del pago o de la consignación del importe correspondiente. El secretario del ayuntamiento certificará el hecho de haberse pagado o consignado las indemnizaciones de los acreedores netos.
Quedarán afectos al cumplimiento de la obligación de urbanizar, y de los demás deberes dimanantes de la legislación urbanística, todos los titulares de dominio u otros derechos reales sobre las fincas de resultado del expediente de equidistribución, incluso aquellos cuyos derechos constasen inscritos en el Registro con anterioridad a la aprobación del proyecto, con excepción del Estado en cuanto a los créditos a que se refiere la Ley General Tributaria, y a los demás de este carácter, vencidos y no satisfechos, que constasen inscritos en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la práctica de la afección.
La afección caducará a los siete años de su fecha, y podrá cancelarse antes de su fecha de caducidad, cuando a instancia de cualquiera de los titulares del dominio u
- 34/101 - La liquidación definitiva de la reparcelación tendrá lugar cuando se concluya la urbanización de la actuación de que forme parte la unidad reparcelable, tendrá exclusivamente efectos económicos y no podrá afectar a la titularidad real sobre los terrenos.
En la liquidación definitiva, se tendrán en cuenta:
a) Las cargas y gastos prorrateables entre los adjudicatarios de fincas resultantes, que
se hayan producido con posterioridad al acuerdo de aprobación de la reparcelación.
b) Los errores y omisiones que se hayan advertido con posterioridad a dicho acuerdo. c) Las rectificaciones impuestas por resoluciones administrativas o judiciales
posteriores al mismo.
d) Las transmisiones patrimoniales y las nuevas cargas y gravámenes que se
produzcan desde la inscripción en el registro de la propiedad y la aprobación definitiva de la Cuenta de liquidación definitiva.
Si, con posterioridad a la liquidación definitiva, se produjeran nuevas resoluciones administrativas o judiciales, con efecto sobre los intereses económicos de los afectados, la ejecución de las mismas habrá de producirse en un expediente nuevo y distinto.
8. BASES PARA EL COBRO DE LAS CUOTAS DE URBANIZACIÓN.
El coste de las obras de urbanización de conformidad con lo dispuesto en el Programa de Actuación Integrada aprobado y en el Convenio suscrito con el Ayuntamiento, será
retribuido al Urbanizador mediante PAGO EN METALICO, a tal efecto se procedió
a notificar a los propietarios afectados por la actuación a fin de que pudieran manifestar su opción, por el pago en metálico acompañando garantía real o financiera bastante, o teniendo en cuenta la concurrencia parcial en la actuación de la situación de consolidación por la edificación en un porcentaje de 38,96%, de conformidad con lo previsto en el anterior Art. 162.2 c) LUV, el pago podía acomodarse a su forma
mixta, retribuyendo el 38,96% mediante pago en metálico y el 61,04% restante en
terreno, siendo el coeficiente de retribución R = 10,44 %.
Teniendo en cuenta las opciones manifestadas por los propietarios de las parcelas iniciales 4, 7, 9 y de la parcela inicial 8, manifestando su opción por el pago en metálico de la retribución al Urbanizador, se ha formulado en tal sentido el proyecto de reparcelación, ello no obstante, en relación a la Parcela inicial 8 y teniendo en cuenta las manifestaciones formuladas por D. Salvador García Dalmau y Dª Mª Amparo Comes Juan, y las diferencias existentes en la superficie de su parcela inicial, durante el trámite de información pública del Proyecto de Reparcelación, deberán aportar la formalización de la opción por el pago en metálico formalizada en documento público, acompañando garantía real o financiera bastante o mediante título ejecutivo, que asegure el desembolso de la cantidad provisionalmente estimada de retribución que le corresponde.
Igualmente, en virtud del principio de libertad de pactos, se tiene en cuenta la opción por el Ayuntamiento de Alginet, en virtud de acuerdo de la Junta de Gobierno Local, de fecha 4 de diciembre de 2.014, por el pago en terrenos de los costes de urbanización. Se adjunta como Anexo 5 Memoria de Cuotas de Urbanización, para la determinación de las cuotas de urbanización y su imposición a los propietarios de las parcelas resultantes del proyecto de reparcelación.
Valencia, a 25 de Noviembre de 2.015
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ANEXO 1. RELACIÓN DE PROPIETARIOS E INTERESADOS.
De conformidad con lo previsto en el Art. 91.1 b) de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, se acompaña como Anexo la relación de propietarios e interesados, con expresión de la cuantía y naturaleza de su derecho.
PROPIETARIO FINCA APORTADA (según plano) REFERENCIA CATASTRAL DESCRIPCIÓN PARCELA SUPERFICIE APORTADA por parcela (m2s) TOTAL SUP. APORTADA por propietario (m2s) COEFICIENTE APORTACIÓN INICIAL por parcela COEFICIENTE APORTACIÓN INICIAL por propietario
Srs/Sras. Bosch Mellado y Nuria Espert Bosch A5 8290407YJ1489S0001MS SUELO 827,56
1.615,62
0,2252
0,4397 Srs. José Comes Roig y Amparo Juan Bosch A4 8290408YJ1489S0001OS VIVIENDA 1352,25 0,3681
Srs. José Comes Roig y Amparo Juan Bosch A9 viario SUELO 131,71 0,0358 Srs. José Comes Roig y Amparo Juan Bosch A7 8290430YJ1489S0001AS SUELO 131,66 0,0358
Srs. Salvador García Dalmau/M.A. Comes Juan A8 8290429YJ1489S0001YS VIVIENDA 127,98 127,98 0,0348 0,0348 Ayuntamiento de Alginet A3 8290439YJ1489S0001MS SUELO 148,50
307,17
0,0404 0,0836
Ayuntamiento de Alginet A2 8290409YJ1489S0001KS SUELO 158,67 0,0432
Sras. M. Lozano Bosch y M.A. y M.J. Espert Bosch A1 8290410YJ1489S0001MS VIVIENDA 606,47 606,47 0,1651 0,1651 Sr. Francisco Eduardo Bosch García A6 8290440YJ1489S0001TS SUELO 189,20 189,20 0,0515 0,0515
VIARIO - - - -
-TOTAL 3.674,00 3.674,00 1,0000 1,0000
OTROS INTERESADOS
FINCA APORTADA
(según plano) TITULAR Derechos y cargas
A3 Miguel Año Bosch
Arrendamiento por plazo máximo de seis años a contar del 13 de noviembre de 1.911, considerando extinguido el derecho en la actualidad, por la demolición de la finca en el año 2.011.
