Maricela Plaza Subgerente Corporaciones

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Francisco Loyola Gerente Clasificación [email protected]

Ratings

Fundamentos de Clasificación

Maricela Plaza Subgerente Corporaciones [email protected]

Fernando Villa Gerente Corporaciones [email protected] Gastón Gajardo

Analista Corporaciones [email protected]

Instrumentos Rating Acción de Rating Tendencia Acción de Tendencia Metodología

Solvencia BBB+ Confirmación Estable Confirmación General de empresas

Títulos accionarios PAZ Primera Clase

Nivel 4 Confirmación No aplica Confirmación Títulos accionarios de sociedades anónimas

ICR Clasificadora de Riesgo ratifica en categoría BBB+, con tendencia estable, la solvencia de Paz Corp S.A., mientras que la clasificación de los títulos accionarios se ratifica en categoría Primera Clase Nivel 4.

La clasificación asignada a la solvencia considera, principalmente, la experiencia, participación de mercado, diversificación, gestión de terrenos, integración vertical y la situación financiera de la compañía. Al respecto:

 Experiencia: Paz Corp es una empresa inmobiliaria chilena con presencia en Chile, Perú y minoritariamente en Brasil, con una trayectoria de más de 55 años en el desarrollo de viviendas. Durante su trayectoria ha concretado más de 150 proyectos y 30 mil viviendas.

 Participación de mercado: En 2017, la sociedad alcanzó el 5,0% del total de ventas totales de viviendas en la Región Metropolitana, si se consideran sólo departamentos.

 Diversificación: En 2008, la compañía comenzó un proceso de di- versificación regional, iniciando actividades en el mercado inmobiliario en Perú (casas y departamentos) y posteriormente en Brasil.

Esto permite diversificar riesgos asociados a ciclos económicos y condiciones del mercado financiero propias de cada economía, controlando el lanzamiento de proyectos en los distintos países en que opera, de manera de mantener una situación financiera sana.

Sin embargo, durante 2015 el directorio decidió no continuar con el desarrollo de nuevos proyectos en Brasil. Tras realizar un exhaustivo análisis de la situación económica actual de ese país, los riesgos asociados y las oportunidades de desarrollo inmobiliario, se concluyó que una operación relevante en ese mercado exigía altas necesidades de capital.

Durante el año 2017, Chile representó el 88,15% de los ingresos de la compañía, según consolidación proporcional (agregando el negocio en Perú, que se reconoce como ganancia en empresas relacio- nadas en los estados financieros), y representa el 86,08% del ba- cklog de promesas a diciembre de 2017.

En términos de público objetivo, la compañía comenzó a diversificarse hacia segmentos socioeconómicos más altos de la población, fortaleciendo así su oferta.

 Gestión de terrenos: Al cierre de 2017, la compañía contaba con un banco de 22 terrenos para el desarrollo de aproximadamente 6.480 viviendas en Chile y 931 en Perú, cantidadque equivale a aproximadamente tres años y medio de venta. El valor histórico de compra de dichos terrenos alcanza las MUF 4.141.

 Integración vertical: La compañía mantiene un modelo de negocios integrado, lo que incluye estudios de mercado, adquisición de terrenos, evaluación de los proyectos y arquitectura, financiamiento, construcción, comercialización y post venta. Esto permite a la empresa generar sinergias operativas, diluir gastos de administración y mitigar riesgos asociados a costos de construcción, al incorporar una constructora propia.

 Situación financiera:En opinión de esta clasificadora, el fortalecimiento patrimonial, de liquidez y de generación de flujos de Paz Corp, le permite soportar en forma adecuada el carácter cíclico del sector inmobiliario, el cual a diferencia de años anteriores ha mostrado señales de mayor dinamismo, producto de las mayores expectativas sobre el desempeño macroeconómico del país. Por esta ra- zón, las perspectivas de la clasificación son estables.

Respecto a la deuda financiera neta sobre EBITDA, este indicador disminuyó a 4,52 veces en 2017 (5,71 veces a diciembre de 2016), influenciado principalmente por el mayor EBITDA generado en el año, lo que no alcanzó a ser contrarrestado con el mayor stock de deuda asociado a compra de terrenos y avance de obras.

Asimismo, sus indicadores de rentabilidad mostraron mejores niveles respecto a 2016. En efecto, el ROE de la compañía se situó en 16,04%, mientras que el ROA de la compañía se ubicó en 6,1%.

Al 31 de diciembre de 2017, la presencia bursátil de la acción era de 47,32% (promedio de los últimos doce meses) y un floating de 56,49%. Los factores anteriores, sumados a la clasificación de solvencia otorgada a la sociedad (categoría BBB+), respaldan la clasificación en categoría Primera Clase Nivel 4, asignada a los papeles de la com- pañía.

Paz Corp S.A.

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Antecedentes de la Compañía

¹

Paz Corp participa del negocio inmobiliario integrado, orientado principalmente al desarrollo y comercialización de proyectos de vivienda en Chile, y desde el año 2008, expandiendo el negocio hacia Perú y Brasil. Paz Corp S.A. es la sociedad matriz que concentra las actividades corporativas, y cuenta con cinco filiales principales: Inversiones Paz Brasil SpA, Inversiones Paz Perú SpA, Inmobiliaria Paz SpA, Construc- tora Paz SpA y Paz Servicios Profesionales SpA.

Gráfico 1: Estructura organizacional Paz Corp.

(Fuente: Elaboración propia con información de CMF)

La descripción de los negocios de la compañía se resume en la si- guiente tabla:

Actividad Descripción

Negocio Inmobilia- rio Chile

Actividades de investigación de mercado, búsqueda y compra de terrenos, diseño arquitectónico, construcción, comercialización y post-venta. Opera principalmente en la Región Metropolitana, contando también con proyectos en Viña del Mar y Concepción.

Negocio Inmobilia- rio Perú

Desarrollo de viviendas verticales y horizontales a través de Paz Centenario S.A., en asociación con la empresa lo- cal Inversiones Centenario S.A. (50% cada una).

Negocio Inmobilia- rio Brasil

Desarrollo inmobiliario a través de la filial Paz Realty Em- preendimentos e Participacoes Ltda., enfocada principalmente en vivienda vertical. En 2015 se optó por descon- tinuar este negocio, por lo cual sólo restaría la venta de las últimas unidades.

Tabla 1: Actividades de la compañía.

(Fuente: Elaboración propia con información de Paz Corp)

Posteriormente, el desarrollo de proyectos inmobiliarios en Chile, co- menzó a diversificarse hacia segmentos socioeconómicos más altos

de la población, manteniendo su core businness orientado a segmen- tos medios.

El grupo controlador de la compañía está formado por la familia Paz, con una participación al 31 de marzo de 2018, de 43,51% a través de las sociedades (Inversiones Globus Ltda, Inversiones Quantum Ltda, In- versiones Brakers Ltda e Inversiones B y J Ltda) y de forma natural. En- tre los miembros del grupo controlador, existe un pacto de accionistas que contiene un acuerdo de actuación conjunta para la elección de directores en la sociedad, adicionalmente fija ciertas limitaciones para la libre cesión, suscripción y adquisición de acciones.

El día 26 de abril de 2018, se eligió el nuevo directorio de la sociedad, donde destaca la salida de Juan Pablo Armas, Hermann Von Muhlen- brock y Nicolas Majluf. En su reemplazo se designó como directores a Roberto Zahler, Karen Ergas y Jennifer Soto.

En tanto, los presidentes del directorio y del comité de directores se- rán designados en la próxima reunión de directorio, la que se llevaría a cabo en mayo de 2018.

Accionistas

Inversiones Quantum Ltda. 12,24%

Compass Small Cap Chile Fondo de Inversión 11,10%

Inversiones Globus Ltda. 11,05%

BTG Pactual Small Cap Fondo de Inversión 11,02%

Inversiones Brakers Ltda. 10,12%

Siglo XXI Fondo de Inversión 9,77%

Inversiones B y J Ltda. 9,58%

Fondo de Inversión Santander Small Cap 3,68%

Chile Fondo de Inversión Small Cap 2,90%

Banco de Chile por cuenta de terceros no residentes 2,54%

Banchile Administradora General de Fondos S.A. 1,34%

BCI Small Cap Chile Fondo de Inversión 1,33%

Tabla 2: Estructura de propiedad a marzo de 2018.

(Fuente: Elaboración propia con información de CMF) Directorio

Ricardo Alejandro Paz Daniels Vicepresidente

Enrique Bone Soto Director

Salvador Valdés Correa Director

Francisco León Délano Director

Karen Ergas Segal Independiente

Roberto Zahler Mayanz Independiente

Jennifer Soto Urra Independiente

Tabla 3: Directorio a abril de 2018.

(Fuente: Elaboración propia con información de CMF)

La Industria

²

La industria de desarrollo inmobiliario, al igual que construcción, se caracteriza por su estrecha correlación con la actividad económica, de tal

manera que la evolución de variables macroeconómicas y las condiciones del mercado financiero, inciden fuertemente en el desarrollo de este sector, el que se caracteriza por:

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Factores Características

Rentabilidad y flujos de caja

 Flujos sujetos a condiciones económicas tales como empleo, tasas de interés y expectativas.

 Decisiones de compra de vivienda pueden poster- garse en escenarios adversos.

 Tanto oferta como demanda son sensibles a condiciones de financiamiento.

Ambiente competitivo

 Mercado es competitivo con bajas barreras a la en- trada.

 Gestión de terrenos es clave en el negocio.

Marco Regulatorio  Planos reguladores y políticas de subsidios son cla- ves en el desarrollo de la industria.

Estabilidad

 Sector inmobiliario se caracteriza por tener una me- nor estabilidad en comparación con otras actividades de la economía

Tabla 4: Características sector inmobiliario.

(Fuente: Elaboración propia)

Al analizar el comportamiento del sector inmobiliario en Chile, es posible observar un elevado crecimiento, el que es posible aproximar por la evolución de las colocaciones del sistema financiero orientadas a la vivienda.

En términos nominales, se observa que estas colocaciones avanzan a una tasa de crecimiento tal, que el año 2017 llegó a representar un 24,3% del PIB, a pesar de las mayores restricciones del sistema banca- rio chileno. Las tasas de colocaciones de créditos hipotecarios, por su parte, llegaron a su nivel más bajo durante 2017, atenuando el efecto de las restricciones bancarias.

Gráfico 2: Colocaciones de la vivienda (Fuente: Elaboración propia con información del BCCh)

Asimismo, se observa que las ventas totales de viviendas nuevas en el año 2017 (medida en unidades) aumentaron 2,88% (base trimestral) respecto del año anterior, y prosiguen con una tendencia al alza post efecto IVA (fines de 2015), especialmente en departamentos.

Gráfico 3: Ventas sector inmobiliario Gran Santiago.

(Fuente: Elaboración propia con información de CChC)

Otra forma de analizar los equilibrios en el mercado inmobiliario, y su dependencia de variables económicas, es observando el comportamiento de la velocidad de venta (ventas/stock disponible) y meses para agotar stock. Durante el año 2017, la velocidad de ventas ha ido volviendo a su tendencia paulatinamente tras el efecto IVA, situándose en 14,63% (base trimestral) al cierre del año anterior. Asimismo, los meses para agotar stock, tras el primer trimestre de 2016 han ido con- vergiendo a su nivel tendencial (20 meses).

Gráfico 4: MAS y velocidad de ventas Gran Santiago.

(Fuente: Elaboración propia con información de CChC)

Una de las variables de mayor importancia en el desempeño del mercado inmobiliario corresponde a las tasas de colocación de créditos hipotecarios. En efecto, existe una relación inversa entre el volumen de ventas de viviendas nuevas y la tasa de crédito hipotecario vigente en el mercado. Es preciso señalar que las condiciones del mercado financiero no sólo afectan las decisiones de compra por parte de los consu- midores, sino que también constituyen una variable relevante para el desarrollo de nuevos proyectos, debido a los altos requerimientos de capital de trabajo y financiamiento que requieren las compañías inmobiliarias para llevar a cabo su ejecución.

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Gráfico 5: Tasas colocación promedio vivienda 20 años UF.

(Fuente: Elaboración propia con información de BCCh)

En consecuencia, el mercado inmobiliario es bastante cíclico, y en- frenta una demanda muy sensible a las condiciones de financiamiento del sector. Los shocks externos y las restricciones de liquidez inciden fuertemente en el comportamiento de la demanda inmobiliaria y en la capacidad de financiamiento de proyectos. Lo anteriormente expuesto tiene una incidencia relevante en la clasificación de riesgo que se asigna a las empresas que operan en este sector.

A continuación, se presentan los principales riesgos del negocio y mitigadores aplicados por Paz Corp. A pesar que muchos de estos riesgos

tienen algunos mitigadores establecidos, estos no cubren necesaria- mente la totalidad del efecto que pudiera tener en el negocio de la compañía.

Así, si bien toda la industria se encuentra afecta a estos riesgos, el im- pacto que ellos podrían tener en una clasificación de riesgo es variable entre empresas del mismo sector, dependiendo tanto de los mitigadores asociados, como del desarrollo de su negocio y de su riesgo financiero.

Principales riesgos Principales mitigadores aplicados por PAZ CORP

Ciclos económicos

 La compañía tiene la flexibilidad para cambiar su decisión de lanzamiento hacia zonas que presenten menor MAS, dado su banco de terrenos.

 Paz tiene un sistema de revenue management que permite ajustar sus precios de manera oportuna, dependiendo del ciclo económico.

Financiamiento hipotecario del sector privado

 Este riesgo se mitiga, en parte, por relaciones de largo plazo con entidades bancarias.

Marco regulatorio  Aumento de horas hombre dedicadas a reuniones con dirección de obras municipales.

Competencia

 La compañía tiene una posición de mercado impor- tante y una marca bien posicionada en todos los mercados donde compite.

Disponibilidad de Terrenos

 La compañía cuenta con un banco de terrenos ro- busto

Siniestros

 La compañía cuenta con seguros de responsabilidad civil y TRC (Todo Riesgo de Construcción) de las obras.

Tabla 5: Principales riesgos del negocio y mitigadores de Paz Corp.

(Fuente: Elaboración propia con información de Paz Corp)

Clasificación de Riesgo del Negocio

A continuación, se muestran los principales factores analizados por ICR para determinar la clasificación de riesgo del negocio de la compañía,

en relación a las características de la industria a la que pertenece. En este sentido:

EXPERIENCIA Y PARTICIPACIÓN DE MERCADO Paz Corp es una empresa inmobiliaria chilena con presencia en Chile,

Perú y Brasil que posee una trayectoria de más de 55 años en el desarrollo de viviendas. Durante su historia ha concretado más de 150 proyectos y 30 mil viviendas.

Según estimaciones de la compañía, la participación de mercado (medida como el peso relativo de Paz respecto a las ventas del Gran San- tiago en UF) bordea el 5,0%, ubicándose en un rango adecuado en los últimos cinco años.

DIVERSIFICACIÓN En 2008, la compañía comenzó un proceso de diversificación regional,

iniciando actividades en el mercado inmobiliario en Perú (casas y departamentos) y posteriormente en Brasil, estableciendo alianzas estra- tégicas con compañías inmobiliarias locales. Esto permite mitigar, en parte, riesgos ligados a ciclos económicos y condiciones del mercado financiero propias de cada economía, controlando el lanzamiento de proyectos en los distintos países en que opera, de manera de mantener una situación financiera sana.

Sin embargo, durante 2015 el directorio decidió no continuar con el

y las oportunidades de desarrollo inmobiliario, se concluyó que una operación relevante exigía altas necesidades de capital.

En los últimos años, el desarrollo de proyectos inmobiliarios de Paz Corp comenzó a diversificarse hacia segmentos socioeconómicos más altos de la población, fortaleciendo así su oferta.

Durante el año 2017, Chile representó el 88,15% de los ingresos de la compañía, según consolidación proporcional (agregando el negocio en Perú, que se reconoce como resultado en empresas relacionadas en los estados financieros), y representa el 86,08% del backlog de prome-

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GESTIÓN DE TERRENOS E INTEGRACIÓN VERTICAL Al cierre de 2017, la compañía contaba con un banco de 22 terrenos

para el desarrollo de aproximadamente 6.480 viviendas en Chile y 931 en Perú, cantidad que equivale a aproximadamente tres años y medio de venta. El valor histórico de compra de dichos terrenos alcanza las MUF 4.141.

En opinión de ICR, la compañía cuenta con un buen grado de integra- ción vertical, ya que mantiene un negocio inmobiliario integrado, lo que incluye adquisición de terrenos, evaluación de los proyectos y arquitectura, construcción, comercialización y post venta. Esto permite

a la compañía generar sinergias operativas, diluir gastos de adminis- tración y mitigar riesgos asociados a costos de construcción, al incorporar unidad constructora propia.

País Terrenos Etapas UN Valor Terreno

(MUF)

Chile 19 28 6.480 3.991

Perú 3 6 931 150

Total 22 34 7.411 4.141

Tabla 6: Banco de terrenos Paz Corp.

(Fuente: Elaboración propia con información de Memoria 2017)

Evaluación del Riesgo Financiero

SITUACIÓN FINANCIERA DE LA COMPAÑÍA Durante el año 2017, los ingresos de Paz Corp totalizaron $166.925

millones, evidenciando un alza cercana a 49% respecto al año anterior debido al mayor nivel de actividad asociado a doce proyectos que iniciaron escrituración entre diciembre de 2016 y diciembre de 2017.

Cabe destacar que cinco de esos proyectos iniciaron escrituración en diciembre de 2016, lo que permitió que la compañía contara con un relevante volumen de stock terminado por MUF 3.000.

En términos de consolidación proporcional, los ingresos a diciembre de 2017 se situaron en $174.664 millones³, incrementándose 38,8%

respecto al año anterior ($125.798 millones).

Gráfico 6: Evolución ingresos consolidados.

(Fuente: Elaboración propia con información de estados financieros) En términos de EBITDA, Paz Corp obtuvo un EBITDA ajustado⁴ de

$38.434 millones, lo que se traduce en un aumento de 34,4% respecto al año anterior ($28.587 millones) producto del mayor nivel de ingresos. En tanto, al mismo periodo, Paz Corp obtuvo un margen EBITDA cercano a 23%, inferior a lo presentado en 2016, dado un menor nivel de margen bruto, menores resultados en asociadas y negocios conjunto por $1.519 millones.

Gráfico 7: EBITDA Paz Corp.

(Fuente: Elaboración propia con información de estados financieros) En línea con lo anterior, Paz Corp cerró el año 2017 un alza en el resultado atribuible a los propietarios de la controladora, totalizando

$21.809 millones (+7,75% respecto al año anterior).

Gráfico 8: Resultados.

(Fuente: Elaboración propia con información de estados financieros)

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En consecuencia, sus principales indicadores de rentabilidad mostraron mejores niveles respecto a 2016. En efecto, el ROE⁵ de la compañía

se situó en 16,04%, mientras que el ROA⁶ de la compañía se ubicó en 6,1%.

PRINCIPALES INDICADORES UTILIZADOS EN LA CLASIFICACIÓN DEL RIESGO FINANCIERO Paz Corp ha mantenido una estructura de financiamiento conserva-

dora, definiendo un costeo de proyectos con aproximadamente en un 35% de capital propio⁷. Asimismo, el año 2015 la empresa redujo com- pletamente su endeudamiento corporativo, por lo cual, en la actuali- dad, los pasivos financieros corresponden a créditos para la construc- ción y banco de terrenos, que cuentan con la garantía de los activos inmobiliarios y se comienzan a pagar una vez que estos inician escritu- ración.

El nivel de inventario total de la empresa (inventario corriente más inventario no corriente) es mayor que la deuda financiera bruta tomada por la compañía, existiendo un favorable calce entre activos y su res- pectivo financiamiento. Asimismo, se puede observar que la empresa aumentó su deuda financiera⁸ en $9.123 millones debido a giros de líneas de crédito para compra de ocho terrenos y avance de obras de proyectos que inician escrituración a partir de 2018.

Gráfico 9: Deuda financiera y deuda financiera neta.

(Fuente: Elaboración propia con información de estados financieros) Respecto a la deuda financiera neta sobre EBITDA, este indicador dis- minuyó a 4,52 veces en 2017 (5,71 veces a diciembre de 2016), influenciado principalmente por el mayor EBITDA generado el año, lo que no

alcanzó a ser contrarrestado con el mayor stock de deuda asociado a compra de terrenos y avance de obras.

Por su parte, la cobertura de gastos financieros ajustada alcanzó 12,01 veces (32,14 veces diciembre 2016). Esta disminución, a pesar del mayor EBITDA, tiene su origen en mayores gastos financieros, impulsado por mayor saldo de deuda promedio de proyectos escriturando durante 2017 debido al inicio de escrituración de 12 proyectos entre diciembre 2016 y diciembre de 2017.

Indicador (N° de veces) Dic-12 Dic-13 Dic-14 Dic-15 Dic-16 Dic-17 Endeudamiento total⁹ 1,72 1,76 1,89 1,58 1,66 1,60

Endeudamiento

financiero¹⁰ 1,02 1,06 1,21 1,12 1,27 1,23 Endeudamiento finan-

ciero neto¹¹ 0,75 0,79 0,88 0,82 1,10 1,09 Cobertura de gastos

financieros netos ajustada¹²

3,17 8,04 10,56 18,83 32,14 12,01 Deuda financiera neta

sobre EBITDA¹³ 3,41 2,91 2,39 1,78 5,71 4,52 Razón circulante¹⁴ 1,98 1,22 1,49 1,63 1,54 1,56 Razón ácida¹⁵ 0,75 0,35 0,58 0,71 0,47 0,50

Tabla 7: Principales indicadores utilizados en la clasificación.

(Fuente: Elaboración propia con información de estados financieros) ICR hace hincapié que la naturaleza cíclica del mercado inmobiliario podría impactar en la clasificación de riesgo asignada. Por lo tanto, se esperaría que la compañía prosiga con su estructura de financiamiento, de modo tal que sus indicadores de deuda disminuyan o se mantengan en niveles similares a 2017.

En caso contrario, vale decir, si la compañía se reenfocara hacia un crecimiento agresivo, donde existiera incorporación significativa de deuda que presionara los indicadores, o bien si la generación de flujo se redujera muy por debajo de su promedio histórico, podría produ- cirse un cambio en la clasificación o tendencia asignada.

Solvencia del Emisor

La clasificación de riesgo de una empresa (solvencia) corresponde a la evaluación por parte de ICR del riesgo de crédito al cual ésta se ve ex- puesta. Se compone como una función de:

1.El rating del negocio de la compañía, determinado por la evaluación de los factores establecidos en la metodología general de clasificación de empresas (www.icrchile.cl) y detallado en este informe en el apartado Clasificación del riesgo del negocio y;

2.La evaluación del riesgo financiero, determinado al analizar los indicadores financieros establecidos en la metodología general de clasifi- cación de empresas (www.icrchile.cl) y detallado en este informe en el apartado Evaluación del riesgo financiero.

Los dos componentes – del negocio y financiero –, son combinados para determinar la solvencia del emisor. En la mayoría de los casos, el

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riesgo del negocio tendrá una mayor ponderación que el riesgo financiero en la determinación de la clasificación de solvencia, salvo en aquellas compañías cuya liquidez se encuentra ajustada.

Para el caso de Paz Corp, la evaluación del riesgo del negocio, esto es, experiencia, integración del negocio, fuentes de financiamiento y di- versificación, indican que la clasificación del negocio de esta compañía se inclina hacia Categoría BBB.

En el ámbito de evaluación de riesgo financiero, Paz Corp ha logrado posicionarse en un nivel considerado por ICR como “superior”, deri- vando en un incremento de un notch para su clasificación de riesgo de solvencia, quedando clasificado, por tanto, en categoría BBB+.

Por otro lado, factores adicionales como el riesgo país y riesgo político (influido por la desaceleración económica y los cambios en el marco tributario y financiero), no afectan, por el momento, la clasificación de riesgo de la compañía. Si bien el desempeño macroeconómico está es- trechamente correlacionado con el sector inmobiliario, la compañía se mantuvo en un nivel superior en desempeño financiero en la industria inmobiliaria.

ICR señala que el fortalecimiento patrimonial, de liquidez y de genera- ción de flujos de Paz Corp, le permite soportar en forma adecuada el carácter cíclico del sector inmobiliario, el cual a diferencia de años anteriores ha mostrado señales de mayor dinamismo, producto de las mayores expectativas sobre el desempeño macroeconómico del país.

Por esta razón, las perspectivas de la clasificación son estables.

Instrumentos Clasificados

1. Títulos accionarios

A lo largo del tiempo, los títulos accionarios de Paz Corp presentan una mayor volatilidad respecto al mercado, que tiende a acrecentarse en períodos de mayor incertidumbre, lo que obedece a las características cíclicas de la industria en que opera la compañía.

Al 31 de diciembre de 2017, la presencia bursátil de la acción era de 47,32% (promedio de los últimos 12 meces) y el floating de 56,49%.

Los factores anteriores, sumados a la clasificación de solvencia otorgada a la compañía (categoría BBB+), respaldan la clasificación en ca- tegoría Primera Clase Nivel 4, asignada a los papeles de la compañía.

Definición de Categorías

SOLVENCIA CATEGORÍA BBB

Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una suficiente capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pac- tados, pero ésta es susceptible de debilitarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía.

La subcategoría “+” denota una mayor protección dentro de la catego- ría BBB.

TÍTULOS ACCIONARIOS PRIMERA CLASE NIVEL 4

Títulos accionarios con una razonable combinación de solvencia y estabilidad de la rentabilidad del emisor y la volatilidad de sus retornos.

HISTORIAL DE CLASIFICACIÓN SOLVENCIA

Fecha Clasificación Tendencia Motivo

30-abr-14 BBB Estable Reseña anual

30-abr-15 BBB Estable Reseña anual

29-abr-16 BBB+ Estable Reseña anual con cambio de clasificación

28-abr-17 BBB+ Estable Reseña anual

30-abr-18 BBB+ Estable Reseña anual

HISTORIAL DE CLASIFICACIÓN TÍTULOS ACCIONARIOS PAZ

Fecha Clasificación Tendencia Motivo

30-abr-14 Primera Clase Nivel 4 Estable Reseña anual 30-abr-15 Primera Clase Nivel 4 Estable Reseña anual 29-abr-16 Primera Clase Nivel 4 Estable Reseña anual 28-abr-17 Primera Clase Nivel 4 N/A Reseña anual 30-abr-18 Primera Clase Nivel 4 N/A Reseña anual

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Anexo

SITUACIÓN FINANCIERA CONSOLIDADA PAZ CORP (Millones de $))

Dic-12 Dic-13 Dic-14 Dic-15 Dic-16 Dic-17

Activos corrientes 115.862 128.026 193.469 209.408 203.256 200.434

Activos no corrientes 107.466 117.776 116.785 138.199 189.871 214.330

Activos totales 223.328 245.802 310.254 347.608 393.126 414.764

Efectivo y equivalentes 20.200 23.468 35.593 38.182 23.270 22.800

Activos financieros corrientes 1.909 110 513 2.085 949 71

Inventarios corrientes 72.184 91.576 117.722 117.785 140.942 136.587

Inventarios no corrientes - 81.497 79.152 97.603 142.176 166.727

Inventarios totales 72.184 173.073 196.874 215.388 283.118 303.313

Pasivos corrientes 58.557 104.707 130.280 128.279 131.864 128.231

Pasivos no corrientes 82.545 51.815 72.554 84.701 113.339 126.940

Pasivos totales 141.102 156.522 202.834 212.980 245.204 255.171

Deuda financiera corriente 40.656 69.460 83.330 80.608 89.848 88.766

Deuda financiera no corriente 43.352 24.931 47.082 69.871 97.482 107.687

Deuda financiera bruta 84.008 94.391 130.412 150.479 187.330 196.453

Deuda financiera neta 61.899 70.812 94.306 110.212 163.111 173.581

Patrimonio 82.226 89.280 107.420 134.628 147.923 159.593

Ingresos de explotación 93.123 88.282 125.659 195.093 111.814 166.925

Costos de explotación 69.357 66.104 88.932 130.974 75.486 117.370

Margen de explotación 23.766 22.178 36.727 64.119 36.328 49.555

Margen bruto (%) 25,52% 25,12% 29,23% 32,87% 32,49% 29,69%

Resultado operacional 10.991 10.421 25.527 52.434 23.938 32.972

Margen operacional 11,80% 11,80% 20,31% 26,88% 21,41% 19,75%

Ingresos financieros 1.248 1.298 973 1.327 1.311 810

Gastos financieros en resultados 3.957 1.483 1.006 764 307 1.026

Gastos financieros en el costo de venta 3.015 2.841 3.698 3.848 1.894 2.984

Gastos financieros en inventarios 2.450 3.190 3.572 4.583 5.044 3.914

Gastos financieros netos ajustados¹⁶ 5.723 3.027 3.730 3.284 889 3.201

Utilidad del controlador 5.505 11.054 21.350 34.602 20.240 21.809

Razón circulante (Nº de veces) 1,98 1,22 1,49 1,63 1,54 1,56

Razón ácida (Nº de Veces) 0,75 0,35 0,58 0,71 0,47 0,50

Endeudamiento corto plazo (Nº de veces) 0,71 1,18 1,21 0,95 0,89 0,80

Endeudamiento largo plazo (Nº de veces) 1,00 0,59 0,68 0,63 0,77 0,80

Endeudamiento total (Nº de veces) 1,72 1,75 1,89 1,58 1,66 1,60

Endeudamiento financiero (Nº de veces) 1,02 1,06 1,21 1,12 1,27 1,23

EBITDA ajustado 18.170 23.738 39.389 61.839 28.587 38.434

Margen EBITDA 19,51% 27,56% 31,35% 31,70% 25,57% 23,02%

EBITDA / Gastos financieros netos ajustada (Nº de veces) 3,17 7,84 10,56 18,83 32,14 12,01

EBITDA/ Gastos financieros en costo de venta 7,42 7,63 11,03 13,49 5,67 9,82

Deuda financiera CP / EBITDA (Nº de veces) 2,24 2,86 2,12 1,30 3,14 2,31

Deuda financiera LP / EBITDA (Nº de veces) 2,39 1,02 1,20 1,13 3,41 2,80

Deuda financiera Total / EBITDA (Nº de veces) 4,62 3,88 3,31 2,43 6,55 5,11

Deuda financiera Neta / EBITDA (Nº de veces) 3,41 2,91 2,39 1,78 5,71 4,52

ROA (%) 2,30% 4,69% 8,10% 11,89% 5,61% 6,10%

ROE (%) 6,80% 12,83% 22,89% 32,32% 14,70% 16,04%

ROS (Sobre utilidad del controlador) (%) 5,91% 12,52% 16,99% 17,74% 18,10% 13,07%

(9)

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1 Fuente: La compañía (estados financieros a diciembre 2017, memoria anual 2017, página web Paz Corp); CMF.

2 Información contenida en Cámara Chilena de la Construcción (CChC).

3 Ver nota 13 (Inversiones contabilizadas utilizando el método de la participación y nota 29 (Información por segmento).

4 EBITDA ajustado incluye flujos generados de asociadas de control conjunto.

5 ROE = Utilidad del periodo/ Patrimonio promedio 2017-2016

6 ROA= Utilidad del periodo/ Activos promedio 2017-2016

7 Memoria 2017.

8 Deuda financiera= otros pasivos corrientes + otros pasivos no corrientes

9 Endeudamiento = Pasivos totales / Patrimonio total.

10 Endeudamiento financiero = Deuda financiera / Patrimonio total.

11 Endeudamiento financiero neto = deuda financiera neta /Patrimonio total.

12 Cobertura de gastos financieros netos ajustada = EBITDA 12 meses / (Gastos financieros en resultados + gastos financieros en costo de venta – ingresos financieros).

13 Deuda financiera neta / EBITDA = (Deuda financiera – Efectivo y equivalente) / EBITDA.

14Razón circulante = Activo circulante / Pasivo circulante.

15 Razón ácida = (Activo circulante – existencias) / Pasivo circulante.

16 Gastos financieros netos ajustados = gastos financieros en resultado + gastos financieros en costo de venta – ingresos financieros.

La opinión de ICR Chile Clasificadora de Riesgo, no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Comisión para el Mercado Financiero, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma.