T R I B U N A L R E G I S T R A L
RESOLUCIÓN N.° 211-2021-SUNARP-TR-T
Trujillo, 16 de abril del dos mil veintiuno
APELANTE : FLOR DE MARGARITA REYES CRUZ TÍTULO : 2020-1595569 del 29.9.2020
RECURSO : 086-2021
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL N.° III – SEDE MOYOBAMBA REGISTRO : DE PREDIOS DE MOYOBAMBA
ACTO(S) : RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR ERROR DE
CÁLCULO
SUMILLA(S) :
Rectificación de área por error de cálculo
De los elementos que se usan para definir un predio: (i) medidas (lineal, superficial y angular); (ii) forma; (iii) linderos o colindancia; y, (iv) ubicación;
el único que se rectifica por error de cálculo es la medida superficial, esto es, el área o cabida, debiendo permanecer inalterables los otros pues éste no es el medio legal adecuado para modificarlos ni rectificarlos.
De lo dicho no procede la rectificación de área por error de cálculo si la Oficina de Catastro determina variaciones en la ubicación espacial del predio inscrito con el título presentado, generándose o no la afectación con predios colindantes.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA:
Mediante el presente título se solicitó la rectificación de área por error de cálculo de 401.41 m2 a 413.96 m2 del lote 21 de la manzana A del Sector Manantial, del distrito y provincia de Rioja, departamento de San Martín, que corre inscrito en la partida n.° 11029596 del Registro de Predios de Moyobamba. Para ese efecto, se adjuntaron los siguientes documentos:
− Resolución gerencial n.° 319-2020-GDUR/MPR del 28.9.2020 y constancia negativa de catastro del 21.9.2020 emitidas por la Municipalidad Provincial de Rioja.
− Memoria descriptiva y planos visados por la referida institución edil.
Con 28.12.2020 se ingresó escrito de levantamiento de observaciones.
Forman parte del título alzado los siguientes informes técnicos emitidos por el especialista de catastro de la Zona Registral N° III Sede Moyobamba Edgar T. Gutiérrez López:
− Informe técnico n.° 6345-2020 del 21.10.2020.
− Informe técnico n.° 040-2021 del 4.1.2020.
II. DECISIÓN IMPUGNADA:
El título ha sido observado hasta en dos oportunidades por la registradora pública de la Oficina Registral de Moyobamba Lady Karla Llontop Ruiz. La última esquela materia de impugnación del 1.2.2021 se reproduce cabalmente a continuación:
A.- ANTECEDENTES:
ACTO SOLICITADO: RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR ERROR DE CÁLCULO PARTIDA N° 11029596.
B- DEFECTOS POR EL ÁREA DE CATASTRO:
Revisada la documentación presentada vía reingreso el área de catastro en su Informe Técnico N° 000040-2021-Z.R.N°III-SEDE MOYOBAMBA/UREG/CAT de 04.01.2021, el área de catastro ha advertido lo siguiente:
Respecto a los planos presentados, se ha determinado que no existe error de cálculo del área inscrita en la P.E 11029596, debido a que no conserva su ubicación especial, así mismo, se ha constatado el área gráfica, perímetro y medidas perimétricas del predio a rectificar.
Al generar y ubicar el polígono se ha identificado que se ubica de manera gráfica parcial sobre predios inscritos en las P.E. según detalle:
PART_REG PORCENTAJE ÁREA
11061762 15.3495 63.5417
11043910 0.0744 0.308
Además, al generar y ubicar el predio materia de estudio se ha identificado que el polígono discrepa con la forma del polígono de la cartografía catastral realizado por la Municipalidad Provincial de Rioja.
C.- SUGERENCIAS:
Sírvase subsanar la observación de catastro, teniendo en cuenta que el informe técnico de dicha área resulta vinculante para el pronunciamiento registral.
D.- BASE LEGAL:
- Artículo 11° del Reglamento de inscripciones del Registro de predios.
Derechos Pendientes de Pago S/.0.00 Moyobamba, 01 de febrero de 2021.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN:
La señora Reyes interpuso recurso de apelación autorizado por el abogado Erik Dante Cabrejos Torres, cuyos fundamentos se resumen a continuación:
- El predio en cuestión ha intentado ser rectificado en anteriores oportunidades.
- Existe deficiencia de la Oficina de Catastro de la Municipalidad Provincial de Rioja, porque visa un plano que no está de acuerdo con la realidad física, sin embargo, lo efectuaron conforme a la base gráfica establecida.
- Un breve análisis de los informes técnicos permite apreciar que no existe un criterio fijo sobre la evaluación del lote 21, puesto que en una anterior presentación no se superponía al lote 17A. Por eso, es importante que aclaren en qué condiciones y criterios se aprobó la nueva base gráfica de la Municipalidad Provincial de Rioja.
- Para este caso no se han variado las medidas perimétricas del lote 21 y de adecuarse a la base gráfica se estaría perjudicando el derecho de propiedad, pues al tener un área menor de la real, el problema se presentará cuando se realice la venta del predio, del mismo modo cuando se construya en su totalidad el área ocupada o construida que va a discrepar con el área inscrita.
- Si bien se muestra superposición con el lote 20, la pregunta es cuál es el criterio para determinar la superposición, dado que la medida perimétrica se mantiene y además la base gráfica no tiene coherencia con las medidas inscritas. Lo más probable es que el lote 20A tiene por la derecha 34.22 ml y en la base gráfica tiene que incrementarse hacia el Jr. Napo.
- A la fecha ningún propietario en el sector, por no decir en toda la ciudad de Rioja, ha sido notificado para hacer la variación de sus medidas perimétricas por algún supuesto de superposición, por una menor o mayor área encontrada producto de realizar la base gráfica en cuestión, como es el legítimo caso del lote 21. Si se indica que la base gráfica está en constante actualización, para el presente caso no ha ocurrido.
- Por último, se sugiere atender el pedido asumiendo la veracidad de las medidas perimétricas bajo responsabilidad del verificador conforme a los datos vertidos en el plano, la memoria y la visación respectiva de la municipalidad.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL:
La partida directamente vinculada en esta calificación es la n.° 11029596 del Registro de Predios de Moyobamba, correspondiente al lote 21 de la manzana A del Sector Manantial, del distrito y provincia de Rioja, departamento de San Martín, de un área de 401.41 m2, cuyo titular registral es Flor de Margarita Reyes Cruz.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES:
Interviene como ponente el vocal (s) Rafael Humberto Pérez Silva, quien expresa el parecer de la Sala.
Estando a lo expuesto, teniendo en cuenta los argumentos de la primera instancia y del apelante, corresponde determinar lo siguiente:
- ¿Procede admitir la rectificación de área por error de cálculo en el presente caso?
VI. ANÁLISIS:
1. Con esta rogatoria se pretende rectificar el área por error de cálculo del inmueble inscrito en la partida n.° 11029596 del Registro de Predios de Moyobamba, en adelante la partida vinculada, de un área de 401.41 m2 a 413.96 m2.
La primera instancia ha rechazado la inscripción sobre la base del pronunciamiento técnico de la Oficina de Catastro que señala que con la documentación aportada en el título se ha variado la ubicación espacial del predio a rectificar, generándose superposición parcial con propiedades colindantes.
Según los términos expuestos, le concierne a esta Sala determinar si las circunstancias advertidas impiden la rectificación del predio en cuestión.
2. Esta instancia ha admitido, en determinados supuestos, el acceso al Registro de la rectificación de área, linderos y medidas perimétricas sin necesidad de acogerse a los mecanismos previstos en el artículo 13 de la Ley n.° 27333 o en la Ley n.° 28294.
En ese sentido, mediante el CCXXVII Pleno del Tribunal Registral, realizado los días 20 y 21 de julio de 2020, se unificaron todos los criterios jurisprudenciales relativos a la procedencia de la rectificación de área por error de cálculo, aprobándose el siguiente precedente de observancia obligatoria (publicado en el diario oficial “El Peruano” el 6.9.2020):
“Unificación de sumillas sobre de acuerdos y precedentes de observancia obligatoria sobre rectificación de área por error
de cálculo aprobados en el pleno XIX y precisados en los plenos CXV y CLXXIV
Es inscribible la rectificación del área de un predio urbano en mérito al plano y memoria descriptiva visados por la autoridad municipal correspondiente, prescindiendo de los mecanismos rectificatorios previstos por el artículo 13 de la Ley Nº 27333, si el error surgió del equivocado o inexacto cálculo matemático de su área, siempre que en los antecedentes registrales obren las medidas perimétricas y estas se mantengan inalterables. También procede la rectificación por error de cálculo respecto de predios rurales, para lo cual se adjuntará la documentación a que se refiere el artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
Se requiere de informe del área de catastro que determine que los linderos, medidas perimétricas y ubicación espacial del predio no han sufrido variación alguna, en base a la información gráfica con la que cuenta. Sin embargo, si el área de catastro no puede determinarlo por inexistencia de la información gráfica en los antecedentes registrales o por defectos de ella, procederá la rectificación”1. (El resaltado es nuestro).
3. En esa línea, la rectificación por error de cálculo constituye un mecanismo para rectificar el área de los predios inscritos que no se sustenta en la voluntad de las partes. Propiamente, se trata de una rectificación amparada en documento fehaciente y que debe su fuente normativa al artículo 85 del Reglamento General de los Registros Públicos2.
4. Hemos señalado que para delimitar un polígono como objeto del derecho de propiedad es necesario precisar:
(i) medidas (lineal, superficial y angular);
(ii) forma;
(iii) linderos o colindancia; y, (iv) ubicación.
De dichos elementos el único que se rectifica por error de cálculo es la medida superficial, esto es, el área o cabida, debiendo permanecer
1 Criterio sustentado en las Resoluciones n.° 2579-2019-SUNARP-TR-L, n.° 1873-2019- SUNARP-TR-L, n.° 1789-2018-SUNARP-TR-L, n.° 1589-2018-SUNARP-TR-L, entre otras.
2 Reglamento General de los Registros Públicos
Artículo 85.- Rectificación amparada en documentos fehacientes
Cuando la rectificación se refiera a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes, bastará la petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren el error producido. Dichos documentos pueden consistir en copias legalizadas de documentos de identidad, partidas del Registro de Estado Civil o cualquier otro que demuestre indubitablemente la inexactitud registral.
inalterables los otros pues éste no es el medio legal adecuado para modificarlos ni rectificarlos.
5. Para el presente caso, se ha cumplido con adjuntar la constancia negativa de catastro, memoria descriptiva y planos aprobados por verificador competente y visados por la Municipalidad Provincial de Rioja, por lo que estamos ante el supuesto de un predio urbano situado en región no catastrada de acuerdo a lo previsto en el artículo 20 primer párrafo del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios3 (RIRP).
6. Ahora, tal como transmite el precitado criterio vinculante, será posible rectificar en sede registral el área y siempre que no se varíen las medidas perimétricas, linderos y la ubicación espacial inscritos de un predio cuando se cometió un error en el cálculo matemático, en mérito de documentación técnica que cuente con el informe favorable del Área de Catastro de la Zona Registral respectiva. En otras palabras, este supuesto de rectificación solo da cabida a que la única característica cambiante sea el área del predio, dejándose inalterable sus demás elementos.
Es necesario mencionar que solo se prescindirá del pronunciamiento de la Oficina de Catastro en caso esta área informe sobre la ausencia de documentación gráfica en los antecedentes registrales, o porque esta contiene defectos que le impide realizar su evaluación técnica.
7. Sobre la importancia que la labor de la Oficina de Catastro significa para las instancias registrales en la calificación de títulos en el Registro de Predios, el artículo 11 del RIRP establece lo siguiente:
“Artículo 11.- Informes de las áreas de Catastro de la SUNARP Los títulos en virtud de los cuales se solicita la inscripción de un acto o derecho que importe la incorporación de un predio al Registro o su modificación física, se inscribirán previo informe técnico del área de Catastro. La SUNARP podrá
3 Artículo 20.- Presentación de plano perimétrico y de ubicación georreferenciado a la Red Geodésica Nacional
Para la inmatriculación de predios urbanos ubicados en regiones catastradas o en proceso de levantamiento catastral a que se refiere el Decreto Supremo Nº 002-89-JUS, además de los requisitos específicos establecidos en el presente Reglamento, se presentará el plano catastral con los demás requisitos establecidos en dicho Decreto Supremo.
Tratándose de predios ubicados en regiones no catastradas se presentará el plano de ubicación del predio elaborado y suscrito por verificador competente, visado por la Municipalidad Distrital correspondiente.
En el caso de predios rurales ubicados en zonas catastradas se presentará el certificado de información catastral a que se refiere el artículo 86 del Reglamento del Decreto Legislativo Nº 1089 - Decreto Legislativo que Establece el Régimen Temporal Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Rurales, aprobado por Decreto Supremo Nº 032-2008-VIVIENDA, otorgado por la autoridad competente.
Tratándose de predios rurales ubicados en zonas no catastradas, se presentará el certificado negativo de zona catastrada emitido por la autoridad competente, el plano perimétrico del predio y la memoria descriptiva respectiva, donde se indique el área, linderos y medidas perimétricas, elaborados y firmados por profesional inscrito en el Índice de Verificadores. (…).
determinar los casos de modificación física que no requieran dicho informe, en atención a la capacidad operativa de las áreas de Catastro.
El área de Catastro verificará los datos técnicos del plano presentado, de conformidad con la normativa vigente sobre la materia, emitiendo un informe referido a aspectos estrictamente técnicos donde se determine la existencia o no de superposición de partidas, así como otros aspectos relevantes, si los hubiere. Dicho informe se realizará sobre la base de la información gráfica con la que cuente el área de catastro, actualizada a la fecha de emisión del informe técnico, bajo responsabilidad.
El informe del área de Catastro es vinculante para el Registrador. En su caso, en la esquela de observación o tacha se consignará únicamente los defectos u obstáculos técnicos advertidos por el área de catastro. No obstante, el Registrador no tomará en cuenta aspectos contenidos en el informe de Catastro que no se ciñan a lo establecido en el párrafo anterior.
Inscritos los actos a que se refiere el primer párrafo, haya o no mediado informe técnico, se comunicará al área de Catastro a fin de que ésta actualice su base de datos”. (El resaltado es nuestro).
Esta disposición recogió el precedente aprobado por el Tribunal Registral en el X Pleno, llevado a cabo los días 8 y 9 de abril del 2005, cuyo tenor es como sigue:
“Alcances del carácter vinculante del informe emitido por el área de catastro
El informe del área de catastro es vinculante para el Registrador, siempre que se refiera a aspectos estrictamente técnicos. El Registrador debe distinguir en su contenido los aspectos técnicos que sí lo vinculan, y otros aspectos de aplicación e interpretación de normas jurídicas, que no le competen a dicha área, sino de manera indelegable y exclusiva al Registrador Público”.
8. De acuerdo con la precitada literalidad, los informes del Área de Catastro resultan vinculantes para el registrador, siempre que se refieran a aspectos estrictamente técnicos. Dicho informe se realizará únicamente sobre la base de la información gráfica con la que cuente el Área de Catastro, bajo responsabilidad, siendo función del registrador la de pronunciarse sobre los aspectos jurídicos que sean consecuencia de este pronunciamiento técnico. Resulta entonces, que el registrador a cargo de la calificación debe distinguir en el informe técnico los aspectos técnicos de los jurídicos, por lo que el informe del Área de Catastro solo debe dar lugar a una
observación cuando los defectos técnicos constituyan un obstáculo para la inscripción4.
Nótese que el informe del Área de Catastro será vinculante siempre que se ciña a aspectos eminentemente técnicos porque ni el registrador ni el Tribunal Registral tienen una especialidad de esa índole para relevar la labor encargada a esa oficina como órgano de apoyo en la calificación registral. Cabe destacar que, de acuerdo a la norma bajo comentario, la detección de superposiciones es un aspecto de índole técnica, dado que esta función se realiza a partir de la confrontación de los datos técnicos contenidos en el plano del título presentado frente a la base gráfica registral (BGR) que emana de los antecedentes registrales. Una vez determinada la superposición, le corresponderá al registrador decidir si esta impide o no la inscripción solicitada.
9. En este caso, en principio, se emitió el informe técnico n.° 6345-2020 del 21.10.2020, que da cuenta de las siguientes conclusiones:
3.1. Desde el punto de vista técnico, el presente título corresponde al predio urbano Lote 21 Mz. A con área registral de 401.41 m2;
inscrito en la P.E. 11029596; del cual se solicita la rectificación de área por error de cálculo del Lote 21 inscrito con un área de 401.41 m2; respecto al área gráfica obtenida como resultado de la reconstrucción del polígono que es de 413.96 m2; sin presentar variación en las medidas perimétricas y ubicación espacial;
conforme indica la documentación presentada.
3.2. Se deja constancia que, se graficó y ubicó el polígono en base a las coordenadas UTM DATUM WGS84; conforme se indica en los planos presentados; asimismo se consideró la cartografía catastral realizado por la Municipalidad Provincial de Rioja, al ubicar el polígono en nuestra BGR se ubica sobre parte de su matriz inscrita en P.E. 11029596.
3.3. Respecto a los planos presentados, se ha determinado que existe error de cálculo del área inscrita en la P.E 11029596, al no existir variación de medidas perimétricas, linderos y conservando su ubicación espacial por lo que se consideró el área gráfica de 413.96 m2, asimismo, se ha constatado el área gráfica, perímetro y medidas perimétricas del predio a rectificar.
3.4 Al generar y ubicar el polígono se ha identificado que se ubica de manera gráfica parcial sobre predios inscritos en las PE según detalle:
PART_REG PORCENTAJE ÁREA
11061762 15.3495 63.5417
11043910 0.0744 0.3080
4 Resolución n.° 2149-2016-SUNARP-TR-L del 25.10.2016.
(…)”. (El resaltado es nuestro).
Tal como vemos, el punto 3.2 revela que los documentos técnicos aportados dan cuenta que la nueva configuración del lote rectificado se ubica parcialmente sobre el predio inscrito en la partida vinculada, dado que, en concordancia con el numeral 3.4, hay una parte del área rectificada que afecta a las propiedades colindantes que constan registradas en las partidas n.° 11061762 y n.° 11043910. A su vez, el numeral 3.3 del precitado informe indica que sí existiría error de cálculo, lo cual sería incongruente con los puntos anteriores que han detectado la superposición con otros predios distintos del vinculado en esta calificación.
10. Luego, la Oficina de Catastro ha expedido el informe técnico n.° 040-2021 del 4.1.2020, cuyas conclusiones se citan a continuación:
3.1. Desde el punto de vista técnico, el presente título corresponde al predio urbano Lote 21 Mz. A ubicado frente al Jr. Tambo, Sector Manantial, Distrito y Provincia de Rioja, Región San Martín; inscrito en la P.E. 11029596 con área registral de 401.41 m2; del cual se solicita la rectificación de área por error de cálculo del Lote 21 inscrito con un área de 401.41 m2; respecto al área gráfica obtenida como resultado de la reconstrucción del polígono que es de 413.96 m2; sin presentar variación en las medidas perimétricas y ubicación espacial; conforme indica la documentación presentada.
3.2. Se deja constancia que, se graficó y ubicó el polígono en base a las coordenadas UTM DATUM WGS84; conforme se indica en los planos presentados; asimismo se consideró la cartografía catastral realizado por la Municipalidad Provincial de Rioja.
3.3. Respecto a los planos presentados, se ha determinado que no existe error de cálculo del área inscrita en la P.E 11029596, debido a que no conserva su ubicación espacial, así mismo, se ha constatado el área gráfica, perímetro y medidas perimétricas del predio a rectificar.
3.4. Al generar y ubicar el polígono se ha identificado que se ubica de manera gráfica parcial sobre predios inscritos en las PE según detalle:
PART_REG PORCENTAJE ÁREA
11061762 15.3495 63.5417
11043910 0.0744 0.3080
(…)”. (El resaltado es nuestro).
En esta oportunidad, el nuevo informe reitera la superposición parcial del área rectificada con los predios registrados en las partidas n.° 11061762 y n.° 11043910, sin embargo, esta vez se sostiene que NO existe el supuesto de rectificación de área por error de cálculo en relación a la partida vinculada debido a que no conserva su ubicación espacial.
11. Así, esa nueva conclusión de la Oficina de Catastro, aunque discrepante en este punto con la contenida en el informe anterior, denota una consecuencia coherente y previsible porque la superposición parcial detectada con los predios colindantes (aspecto coincidente en ambos dictámenes técnicos) importa que la ubicación espacial del área rectificada ha sido alterada de tal forma que afecta a los polígonos adyacentes y, con ello, se advierte el incumplimiento de uno de los requisitos señalados en el criterio de observancia obligatoria para admitir la rectificación de área por error de cálculo.
Por esas razones, no es procedente la inscripción solicitada, por lo que se deberá ingresar nueva documentación técnica visada, conforme al supuesto de rectificación de área por error de cálculo, que descarte la superposición advertida y que suponga la inalterabilidad de los elementos de identificación del predio señalados en el considerando cuarto de la presente.
En ese orden de ideas, corresponde confirmar la observación emitida por la primera instancia.
12. De otro lado, la apelante alega que en una anterior presentación no se formularon reparos de alcances similares como los advertidos en este procedimiento registral. Al respecto, hay que tener en cuenta que las oficinas de catastro emplean los datos que van recabando a diario de los títulos archivados con los cuales reconstruyen su base gráfica de predios inscritos. Empero, no siempre consiguen toda la información necesaria para emitir sus informes, pues los predios son antiguos y carecen de fuente gráfica para identificarlos o esta es imprecisa o deficiente. La situación se agrava cuando los títulos archivados se pierden o destruyen, lo que acarrea iniciar el procedimiento de reconstrucción, el cual puede demandar bastante tiempo o ser infructuoso.
13. Igualmente, se ha podido apreciar en otras apelaciones que el área de catastro ha ubicado nueva información en los títulos archivados o, ha revaluado la ya existente, con lo cual su base gráfica primigenia ha sufrido variaciones, ocasionando la inevitable discrepancia entre la conclusión de un informe actual y uno anteriormente emitido.
Por ende, no son extraños los casos en que, ante un pronunciamiento sobre la inexistencia de un predio inscrito, luego la misma área de catastro determine que sí tiene un antecedente registral. Vale agregar que los informes vertidos por el área de catastro son de su exclusiva responsabilidad.
14. Entonces, queda claro que el informe vinculante para las instancias registrales es aquel expedido con motivo de la actual rogatoria de un título presentado, pues contiene el último pronunciamiento del área técnica especializada. Según esa idea, los informes técnicos de catastro emitidos
en anteriores presentaciones de un título no son vinculantes ni constituyen referentes para calificar la nueva solicitud de inscripción de dicho título.
Asimismo, dentro de un mismo procedimiento registral cabe que la Oficina de Catastro esclarezca o precise su pronunciamiento inicial mediante un informe posterior con el mejor entendimiento posible para su debida interpretación por parte de las instancias registrales y para que el administrado formule las objeciones que estime conveniente. Hay que reiterar que, en cualquiera de estos casos, el profesional de Catastro es responsable por las conclusiones de la evaluación técnica a su cargo.
En similar sentido se ha expresado esta Sala en la Resolución n.° 197- 2009-SUNARP-TR-T del 2.6.2009. Por tanto, el argumento de la impugnación examinado debe ser desestimado.
Por las consideraciones expuestas y por unanimidad se adoptó la siguiente decisión:
VII. RESOLUCIÓN:
CONFIRMAR la observación emitida contra el título alzado de acuerdo a los fundamentos desarrollados en la presente resolución.
Regístrese y comuníquese:
RAFAEL HUMBERTO PÉREZ SILVA Vocal (s) del Tribunal Registral
ANDREA PAOLA GOTUZZO VÁSQUEZ Vocal (s) del Tribunal Registral ALDO RAÚL SAMILLAN RIVERA
Presidente de la Cuarta Sala del Tribunal Registral
