Bloque 12. Tema 3.- El presupuesto de una casa
Para conocer lo que cuesta hacer una casa por nosotros mismos, hay que conocer:-El proyecto de obras. El arquitecto que redacta el proyecto de obra les cobrará sus honorarios, los del aparejador encargado de la dirección de obra y los gastos del visado de los respectivos colegios profesionales.
-Los estudios geotécnicos. El informe previo del terreno que realizan las empresas o profesionales tiene precios muy variables.
-La licencia de obras. Los ayuntamientos cuando otorgan licencia de obras cobran una tasa de obras y el impuesto de construcción y obras (ICO) que se valoran mediante un porcentaje del valor del proyecto. Aunque varia de unos municipios a otros, es común un valor del 4 %. También cobran los Ayuntamientos una tasa por ocupación de la vía pública. Ésta depende de los metros de calle que ocupen las obras.
-La ejecución material de las obras. La constructora que realiza las obras nos suele incluir, el gasto de la entidad que se encarga del control de materiales y el proyecto de seguridad.
-Licencia de primera ocupación. Una vez finalizadas las obras necesitamos una licencia del ayuntamiento para poder habitar nuestra casa. Sin ella no podemos contratar el agua, el suministro de electricidad, gas, etc. Algunos ayuntamientos no cobran nada, pero otros, fijan una tasa que debemos abonar.
-Derechos de acometida. Con la licencia de primera ocupación (cédula de habitabilidad) en la mano podemos firmar el contrato de suministro de agua potable y de saneamiento. En ambos casos tendremos que pagar en concepto de derechos de enganche al ayuntamiento o a la empresa adjudicataria de tales servicios.
-Contratos de suministro eléctrico. Para poder "enganchar" la luz necesitamos firmar un contrato con la empresa suministradora. Ésta nos pedirá la licencia de primera ocupación y no exigirá el pago de una cantidad de dinero.
-Notaría y Registro de la Propiedad. En el Registro de la Propiedad no consta la existencia de una vivienda, solamente hay una inscripción de una parcela. Por ello hay que ir al notario para firmar las escrituras de obra nueva y luego, inscribirla en el Registro. Ambos actos implican el pago de los honorarios del notario y del registrador.
-La Plusvalía. En el caso de que el terreno se haya recibido como una herencia, o lo tengamos desde hace algún tiempo, se tiene que pagar un impuesto de plusvalía al ayuntamiento. Este impuesto grava el incremento de valor de los terrenos como consecuencia de la calificación urbanística de la que gozan hoy en día.
El presupuesto de obra
El constructor, después de estudiar el proyecto técnico, propone un presupuesto que incluye el IVA. Aquí tienes un ejemplo:
Capítulo Concepto Unidad Total
Cimentación • Hormigón de limpieza. • Loza de hormigón armado 130 m2 x 6.2 125 m2 x 48,0 806,00 6.000,00
Estructura • Forjado sanitario. • Pilares. • Forjado. 125 m2 x 48,0 132 m3 x 42,0 250 m2 x 48,0 6.000,00 5.544,00 12.200,00
Cubierta • Tabiques conejeros,
rasillones
machihembrados y teja árabe
92 m2 x 67,0 6.164,00
Cerramientos • Muros de ladrillo cerámico y cámara aislante en muros exteriores.
--- 5.377,00
Instalaciones • Agua y sanitarios. • Evacuación de aguas • Telecomunicaciones. • Calefacción y aire Acondicionado • Instalación eléctrica. 15.806,00
Guarnecidos • Enfoscado con mortero • Revoque con mortero fino
192 m2 x 12 112 m2 x 27
2.304,00 3.024,00 Alicatados y solados • Alicatado con azulejos
• Solado con losetas de losa
38 m2 x 41 132 m2 x 32
1.558,00 4.224,00 Carpinterías • Carpintería interior
madera • Carpintería exterior aluminio lacado. 9 x 420 8 x 470 3.800,00 3.760,00
Pinturas • Pintura exteriores
• Pintura interior
63 m2 x 31,0 112 m2 x 35,4
1.953,00 3.964,80
Otros • Cerca con muro de 1,5 m
• Zanjas para canalizaciones
• Solado acceso y en jardín
120 m x 12,0 ---1.440,00 372,00 916,00
La firma del contrato
Cuando nos decidimos por hacer la casa nos convertimos en promotores y debemos ser previsores dejando todo bien atado. . El promotor es el responsable último de los problemas que puedan derivarse de las obras, ya sean la rotura de una tubería de agua en la calle o un accidente laboral. Es importante que algunos aspectos queden claros. El contrato regula las obligaciones y
compromisos entre los clientes promotores y la empresa constructora.
El contrato debe, por lo tanto, establecer garantías para que se extreme la seguridad y se cuiden las
indicaciones de los técnicos responsables de la ejecución de la obra. Este documento también debe contemplar los siguientes aspectos:
• Objeto del contrato. • El precio.
• Los plazos y forma de pago. • Recepción de la obra.
• Obligaciones del contratista y del promotor. • Garantías para el cumplimiento del proyecto. • Calidades.
LA HIPOTECA
Ahora viene la peor parte, el dinero. Para conseguirlo, como la mayoría de los españoles a la hora de comprarse o hacerse una casa, tenemos que pedir un préstamo hipotecario al banco. Como solemos hacer todos, miramos las condiciones que ofrecen los distintos bancos. Pero ¡qué lío! ¡No entendemos casi nada!
Vamos a intentar aclararlo
¿Interés fijo o interés variable?
Como puedes ver todos estos anuncios tienen en común que nos anuncian el tipo de interés al que el banco nos presta el dinero.
El tipo de interés es el precio que nos cobra el banco por darnos un préstamo.
Si decidimos pedir al banco por ejemplo 230.000 € , esta cantidad es lo que se llama capital. El
interés se calcula aplicando un porcentaje sobre el capital pendiente de devolución en cada momento.
Las entidades (bancos o cajas de ahorro) nos ofrecen dos modalidades de préstamos hipotecarios en función del tipo de interés:
• Préstamos a interés fijo: Este tipo de préstamos mantienen de forma constante el tipo de interés que nos aplican a lo largo de toda la vida del préstamo, por lo que la cuota mensual que hemos de atender se mantendrá invariable.
• Préstamos a interés variable: Es aquel préstamo en el que el tipo de interés que nos aplican va cambiando en el tiempo. Esta variación depende de unos valores de referencia que hace públicos el Banco de España. Uno de los valores más usados es el euríbor. El interés se revisa en un periodo previamente acordado (habitualmente de forma anual).
Para que lo entiendas vamos a explicártelo con uno de lo ejemplos anteriores:
En este caso el interés que nos ofrecen es el euríbor, que en el pasado mes de abril fue del 4,82%, más el 0,22%. Es decir pagaríamos un interés del 5,02% ....DE MOMENTO, porque en cada revisión nos cambiarían para todo un año el interés.
Esto es muy importante tenerlo en cuenta cuando se pide un préstamo porque aunque después de echar cuentas hayamos calculado que en este momento podemos pagarlo, puede ser que en años venideros, con el aumento del euríbor, no podamos.
¿Qué es el Euríbor?
El Euríbor es el tipo de interés al que se prestan entre sí las entidades financieras en el mercado interbancario. Así el euribor de marzo de 2008 (4,59%) sería el tipo medio (media aritmética) al que se han prestado los bancos y cajas en el mercado interbancario a lo largo del mes de marzo.
Ten en cuenta que aunque el euríbor es uno de los indicadores más usados, no es el único, también existen otros indicadores y es muy importante conocer cuál nos están aplicando porque sus valores son bien distintos.
En la siguiente tabla recogemos las ventajas e inconvenientes de estas dos modalidades de préstamo:
VENTAJAS INCONVENIENTES
INTERÉS FIJO
Conocemos en todo momento la cantidad que vamos a pagar (mensualmente,
trimestralmente...), lo cual nos permite una mejor planificación económica.
Las subidas de los tipos de interés en el mercado no nos afectarán en la cantidad a pagar por la hipoteca.
No nos beneficiaremos de las bajadas de los tipos de interés. El hecho de asumir una operación sobre la que no pueden repercutirse las variaciones de tipos de interés obliga a las entidades financieras a limitar los plazos máximos de amortización de estos préstamos (en torno a los 15 años), lo que exige disponer de una capacidad de pago holgada por parte del solicitante. INTERÉS
VARIABLE
Adaptaremos en todo momento el tipo de interés que pagamos por nuestra hipoteca a la evolución del precio del dinero en el mercado.
Las comisiones de este tipo de operaciones son sensiblemente inferiores a las que nos cobran por operaciones a tipo fijo.
La adecuación de los tipos de interés a la evolución del mercado permite a las entidades
La gran desventaja de este tipo de operaciones viene dada por el hecho de que estaremos sujetos a las oscilaciones derivadas del mercado y, por tanto, la cuota periódica que hemos de pagar variará cada vez que cambie el tipo de interés.
financiares ofrecer plazos de amortización superiores (25 años, 30 años, llegando algunas entidades hasta los 35 ó 40 años en función de la edad de los solicitantes).
Autoevaluación.
Indica cuáles de las siguientes afirmaciones son verdaderas:
a)La ventaja de pedir un préstamo a interés fijo es que no nos afecta la subida del euríbor
b)En los préstamos a interés variable el banco nos puede modificar el interés según en función de sus intereses.
c)Desde mayo de 1999 el valor más bajo del euríbor se dio en junio de 2003.
d)Normalmente en los préstamos a interés variable los plazos de amortización suelen ser más cortos.
e)El euríbor es un valor que acuerdan las entidades financieras europeas.
TAE. Tasa Anual Equivalente
Además del interés que hemos visto antes, un préstamo tiene otros muchos gastos a tener en cuenta como:
• Las comisiones
• Seguros de vida que nos obligan a hacernos para concedernos el préstamo
• La periodicidad con la que se pague (mensual, semestral, anual,...y que afecta la cantidad final que pagamos)
El problema es como saber globalmente qué préstamo nos sale más barato teniendo en cuenta tantas cosas. Bien pues justo para eso está la TAE.
La T.A.E. (Tasa Anual Equivalente) es un indicador que, en forma de tanto por ciento anual, expresa el coste efectivo de un préstamo, incluyendo no sólo el coste que se deriva de la obligación de pago de los intereses, sino también el coste que se deriva del pago de as comisiones y otros gastos
bancarios a que se nos obligue en la contratación del préstamo.
La TAE nos permite comparar distintas ofertas con muy diferentes condiciones particulares, esto es con tipos de interés y comisiones bancarias diferentes.
Así, fijándonos en este indicador podremos comparar fácilmente el coste de distintas alternativas en las que normalmente no son iguales ni los tipos de interés que se aplican, ni las comisiones que se repercuten, ni la periodicidad que se acuerda para el pago de las cuotas:
Autoevaluación
¿Cuáles de las siguientes afirmaciones son verdaderas? a) La TAE es el interés global del préstamo.
b) La TAE engloba todos los costes y gastos bancarios que conlleva una hipoteca.
