Bogotá D.C., Mayo 4 de Señores FIDUPREVISORA S.A. Y SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN Ciudad. Apreciados señores.

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Bogotá D.C. Carrera 70D Nº 115A - 38. Edificio 111. Oficina 404. Tel. (1) 5334633 - 5331276 Cel. 320-4037815 Cali. Calle 23 Nº 6A N - 17. Ed. Centro Profesional Sexta Avenida. Oficina 708. Tel (2) 6677637 Cel. 310-8498598

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Bogotá D.C., Mayo 4 de 2016.

Señores

FIDUPREVISORA S.A. Y SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN

Ciudad.

Apreciados señores.

De acuerdo con su amable solicitud atentamente nos permitimos remitir el informe del avalúo comercial del inmueble, denominado Casa 2 Cali, ubicado en la carrera 31 N° 9 A-05. Barrio Champagnat, de la ciudad de Cali.

Luego de realizar la visita respectiva, los análisis de nuestro comité de avalúos basado en la información recolectada y la experiencia de sus miembros, se ha determinado el valor que se relaciona en dicho informe, conforme a sus requerimientos específicos que se detallan en el presente documento.

Dejamos así cumplido el trabajo encargado y quedamos a la espera de poder volver a prestarles nuestros servicios.

Sin otro particular reciban un cordial saludo, Atentamente,

JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL

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C O N T E N I D O

I. INFORMACIÓN BÁSICA

II. ASPECTOS JURÍDICOS DEL INMUEBLE

III. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR

IV. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

V. CONSIDERACIONES GENERALES

VI. HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS

VII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

VIII. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

IX. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA

VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)

X. METODOLOGÍA VALUATORIA

XI. AVALÚO COMERCIAL

ANEXOS

MATERIAL FOTOGRÁFICO CERTIFICACIONES

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AVALUO COMERCIAL

CASA 2 - CALI

CARRERA 31 No. 9 A - 05

BARRIO CHAMPAGNAT

CALI – VALLE DEL CAUCA

SOLICITADO POR

FIDUPREVISORA S.A. COMO VOCERA DEL

ENCARGO FIDUCIARIO ACTIVOS DE SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN.

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I.

INFORMACIÓN BÁSICA

1.1 SOLICITANTE

FIDUPREVISORA S.A. NIT. 860.525.148-5 COMO VOCERA DEL ENCARGO FIDUCIARIO ACTIVOS SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN

NIT. 800.250.119-1

1.2 IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE

1.2.1 UBICACIÓN : Costado norte de la carrera 31 a la altura entre las calles

9 y 9B.

1.2.2 DIRECCIÓN : Carrera 31 N° 9 A – 05.

1.2.3 BARRIO : Champagnat.

1.2.4 CIUDAD : Cali.

1.2.5 DEPARTAMENTO : Valle del Cauca.

1.3 TIPO DE INMUEBLE

Se trata de un predio urbano de localización medianera, unido físicamente a otro, jurídicamente independiente, en el cual se levanta una edificación destinada a servicios médicos y clínicos (observación) de la “Clínica Cali”.

1.4 BASES DE LA VALUACIÓN

El valor señalado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al valor comercial del inmueble, entendiéndose por éste el que un comprador estaría dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localización y características generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presión o urgencia.

1.5 ENCARGO VALUATORIO

Determinar el valor comercial del bien inmueble, en el estado actual en que se encuentra jurídicamente, al cual se ha llegado mediante los enfoques o métodos tradicionalmente aceptados en la norma internacional de valuación que se detallan en el capítulo respectivo.

1.6 PREMISAS DE LA VALUACIÓN

De acuerdo a las instrucciones del solicitante, se ha revisado el estado de la construcción, llegando a la conclusión que se asignarán valores a la construcción solamente de las áreas utilizadas que presentan un estado de conservación

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aceptable. El resto del área por su avanzado deterioro y el mal estado de conservación que presenta, esta tendría que ser demolida en caso de una intervención total del inmueble. (Ver anexo fotográfico).

1.7 MAYOR Y MEJOR USO

Una vez analizado el mercado inmobiliario al que pertenece el inmueble objeto de avalúo, las características del sector y propios del bien inmueble, sus condiciones jurídicas y la normatividad urbanística, se considera que éste actualmente es utilizado para su uso más probable, es decir, representa el más alto y mejor uso al que puede ser destinado.

1.8 ENFOQUES O MÉTODOS DE VALUACIÓN

De conformidad con la norma internacional, el valuador debe utilizar uno o varios enfoques de valuación, entendiendo enfoques como las metodologías analíticas generalmente aceptadas.

En cuanto a la metodología, que más adelante se detalla, utilizada para la estimación del valor del inmueble, se fundamenta en la aplicación de los siguientes enfoques básicos de valoración:

 Enfoque o Método del Mercado (Market Approach).

 Enfoque del Costo. (Cost Approach).

 Enfoque del ingreso. (Income Approach).

Estos enfoques pueden aplicarse y analizarse conjunta o separadamente. De la interpretación y correlación de los estimados de valor aportados por los diferentes enfoques se deriva una conclusión sobre el valor del inmueble, siendo éste el que corresponde a su más alto y mejor uso para la fecha del avalúo. Actualmente en Colombia, estas metodologías o enfoques se han establecido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante la expedición de la Resolución N° 620 del 23 de Septiembre de 2008, reglamentaria del Decreto 1420 de Julio de 1.998, expedido por la Presidencia de la Republica, Ministerios de Hacienda y Desarrollo con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual.

1.9 DOCUMENTOS SUMINISTRADOS

 Certificado de Tradición y Libertad de la Matrícula Inmobiliaria 370-334578 otorgado por la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cali.

 Copia de la escritura pública No. 2.556 del 22 de septiembre de 2005, expedida por la notaria quince (15) de Cali.

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1.10 FECHA DE ENTREGA DE DOCUMENTOS

Marzo 11 de 2016.

1.11 FECHA DE VISITA DEL BIEN INMUEBLE OBJETO DE VALUACIÓN

Abril 01 de 2016.

1.12 FECHA DE PRESENTACIÓN DE RESULTADOS

Mayo 4 de 2016.

1.13 FECHA DE APLICACIÓN DEL INFORME VALUATORIO (VIGENCIA)

De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición. Siempre y cuando las condiciones físicas del inmueble avaluado no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.

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II.

ASPECTOS JURÍDICOS

2.1 PROPIETARIO

SALUDCOOP EPS OC.

2.2 TÍTULO DE ADQUISICIÓN

Según la información consignada en el Certificado de Tradición y libertad aportado por el solicitante el predio fue adquirido mediante la Escritura Pública N° 2.556 del 22/09/2005, Notaría 15 de Cali, compraventa de Gloria Esperanza Gómez y Gabriel José Jaramillo a Clínica Saludcoop Eps OC y registrada el 10/10/2005. (Anotación Número 15).

2.3 MATRICULA INMOBILIARIA

370-334578.

2.4 CEDULA CATASTRAL

7600101001914001100310000000031.

NOTA: La información jurídica consignada en el presente estudio no

corresponde a un estudio formal de los mismos. Fin de página…

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III.

CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR

3.1 SECTOR CATASTRAL CHAMPAGNAT

Sector tradicional de la ciudad de Cali, el cual se encuentra dentro de los siguientes límites generales:

3.2 DELIMITACIÓN DEL SECTOR

POR EL NORTE : Transversal 19 B.

POR EL SUR : Carrera 32.

POR EL ORIENTE : Calles 7 y 9 .

POR EL OCCIDENTE : Autopista sur.

3.3 SECTORES CATASTRALES PRÓXIMOS

POR EL NORTE : Bretaña.

POR EL SUR : Unidad Deportiva Panamericana.

POR EL ORIENTE : Departamental.

POR EL OCCIDENTE : Tequendama.

3.4 ACTIVIDADES PREDOMINANTES

Dentro del sector se observan los usos residenciales de estrato medio-medio, el uso dotacional y el uso comercial.

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El uso residencial se desarrolla en viviendas variadas que fueron desarrolladas por urbanización, actualmente, en buen porcentaje, adecuadas a otros usos, con alturas de uno (1) a dos (2) pisos, de buenas especificaciones constructivas y arquitectónicas, en amplios lotes de terreno.

En cuanto al uso comercial, éste se ubica sobre los principales ejes viales que bordean el sector y sirven de acceso como es el caso de las calles 7ª, 9ª, 10ª y la Autopista Sur. Dicho comercio a mediana escala va mejorando en el sector de la calle 9ª antes de la galería La Alameda. Se ubica también en la zona una plataforma comercial, la cual satisface las necesidades de los habitantes de la zona.

La Clínica Cali, junto con la Clínica Rey David son las principales edificaciones de uso dotacional con la que cuenta el sector. Alrededor de esta se concentran consultorios médicos y odontológicos en complemento al servicio que prestan las entidades.

Adicionalmente, cercano al sector se encuentra el convento y la Iglesia de La Milagrosa y varios escenarios deportivos como La Unidad Deportiva Panamericana, El Coliseo Evangelista Mora y El Estadio Pascual Guerrero.

3.5 VÍAS DE ACCESO

Las condiciones de acceso al sector pueden considerarse favorables en razón a que cuenta con ejes viales importantes de la ciudad. A continuación relacionamos las vías más importantes del sector:

AUTOPISTA SUR

Eje vial metropolitano, conformado por cuatro (4) calzadas de dos (2) carriles para transporte mixto con sentido de circulación Norte-Sur y viceversa, y actualmente se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento. CALLE 9ª

Vía artería de gran importancia del sector, consta de un carril en sentido de circulación Sur-norte. Su estado de conservación actual es bueno, y cuenta con gran movimiento de transporte particular.

CALLE 7ª

Vía artería de gran importancia del sector, consta de un carril en sentido de circulación Norte-sur. Su estado de conservación actual es bueno, y cuenta con gran movimiento de transporte particular.

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VÍAS ZONALES Y LOCALES

La mayoría de las vías internas son tipo V-4 y V-5, con un estado de conservación bueno y con un mediano tráfico de vehículos.

3.6 ESTRATIFICACIÓN SOCIO ECONÓMICA

Conforme a las disposiciones del Departamento Administrativo de Planeación Municipal, el cual adopta la estratificación en municipio de Santiago de Cali y se determina su aplicación, el área perteneciente al sector de localización se encuentra clasificada dentro del estrato cuatro (4) para vivienda, correspondiente a un nivel socioeconómico medio-medio de la población.

3.7 INFRAESTRUCTURA URBANÍSTICA

El sector dispone de las redes instaladas de servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, teléfonos y gas.

En relación con el espacio público del sector, éste dispone de alumbrado público, vías internas en buen estado de conservación, iluminación y señalización.

El servicio de transporte público urbano al sector es bueno, prestándose el mismo a cualquier lugar de la ciudad por medio de busetas y colectivos, los cuales tienen sus rutas por los ejes viales mencionados y los buses padrones del sistema de transporte masivo MIO.

3.8 REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA

Ciudad/Municipio : Cali.

Clase de suelo : Urbano.

Unidad de planificación : Estadio.

Barrio : Champagnat.

1. Reglamentación

El predio objeto de este avalúo se encuentra reglamentados de la siguiente manera.

Se clasifica dentro de uno de los sistemas de equipamientos de la ciudad, la cual se encuentra reglamentada en el Capítulo III – Artículos 231, 232 y 233, identificado en el mapa 33 “sistema de equipamientos” POT acuerdo 0373 de 2014.

Artículo 231: El sistema de equipamientos está constituido por el conjunto de inmuebles públicos, privados y mixtos en los cuales se prestan los servicios sociales y urbanos de la ciudad ya sea en equipamientos individuales, o en nodos de equipamientos. Los componentes del sistema de equipamientos son los siguientes:

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1. Equipamientos: Son inmuebles públicos, privados y mixtos que comprenden edificaciones instaladas y espacios en los que se desarrollan servicios sociales y urbanos con fines de interés colectivo.

2. Nodos de equipamientos: Se conforman por la agrupación de más de (2) equipamientos que se articulan física, funcionalmente y se pueden operar y gestionarse individualmente o conjuntamente.

Artículo 232: Clasificación de los equipamientos por la finalidad del servicio que prestan. El sistema de equipamientos agrupa los equipamientos de acuerdo con la finalidad de servicio que prestan en dos subsistemas constituidos por sus respectivos tipos y elementos.

1 Subsistema de equipamientos colectivos.

2 Subsistema equipamiento de servicios urbanos básicos.

Parágrafo: Los equipamientos existentes, clasificados según subsistema al que pertenecen se encuentran clasificados en el mapa 33, el cual hace parte del acuerdo 0373.

Artículo 233: Subsistema de equipamientos colectivos. Pertenecen a este subsistema todos los equipamientos relacionados directamente con la actividad residencial, orientados a solventar las necesidades fundamentales de los habitantes.

Equipamientos de Salud: Destinados a la prestación de servicios de salud para su promoción, protección específica, detección precoz, diagnóstico, tratamiento y rehabilitación. Están compuestos por las instituciones prestadora de servicios de salud privadas, de todos los niveles de complejidad y categorías, así como de las públicas (empresas sociales del estado) de orden municipal, departamental o nacional, tales como: Clínicas, hospitales, complejos médicos, centros de rehabilitación, centros de atención IPS y EPS., institutos especializados, centros de salud, puestos de salud, centros médicos, unidad básica de atención, unidad ejecutora de saneamiento UES.

Tratamiento

Se clasifica dentro del área de Consolidación (2) Consolidación Básica (B2) de la ciudad, el cual se encuentra reglamentado en la sección II – Artículos 301, 308, 309 y 311, mapa 43 “tratamientos urbanísticos” POT acuerdo 0373 de 2014.

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Artículo 301. Definición de los Tratamientos Urbanísticos. Son las determinaciones del plan de ordenamiento territorial, que atendiendo las características físicas de cada zona considerada, establecen normas urbanísticas que definen un manejo diferenciado para los distintos sectores del suelo urbano y de expansión urbana.

Los tratamientos urbanísticos son:

1. Tratamiento urbanístico de conservación. 2. Tratamiento urbanístico de consolidación. 3. Tratamiento urbanístico de renovación urbana. 4. Tratamiento urbanístico de desarrollo.

Parágrafo: Los equipamientos existentes, clasificados según subsistema al que pertenecen se encuentran clasificados en el mapa 43, el cual hace parte del acuerdo 0373.

Artículo 308. Tratamiento Urbanístico de Consolidación. Regula las zonas urbanizadas donde la capacidad instalada en materia de servicios públicos domiciliarios, espacio público, equipamientos y movilidad permite un aumento de la edificabilidad con una inversión moderada.

Artículo 309. Modalidades del Tratamiento Urbanístico de Consolidación. Son modalidades del tratamiento de consolidación las siguientes:

1. Consolidación 1 – consolidación urbanística (C1). 2. Consolidación 2 – consolidación básica (C2). 3. Consolidación 3 – consolidación moderada C3).

Artículo 311. Consolidación Básica – C2. Sectores residenciales con tendencia de desarrollo principalmente por autoconstrucción, donde se pretende consolidar permitiendo la modificación moderada o ampliación de las edificaciones existentes.

Parágrafo. Dentro de la consolidación 2 se identifican zonas que requieren de la acción pública para alcanzar su potencial, las cuales hacen parte del programa de Mejoramiento Integral. La delimitación de los territorios objeto del Programa de Mejoramiento se encuentra identificada en el Mapa N° 53 “Áreas de Evaluación para Proceso de Mejoramiento Integral” que hace parte integral del acuerdo 0373.

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Plano Geovisor Idesc.

Unidad de planificación: Estadio.

Área de Actividad : Equipamientos.

Tratamiento : Consolidación (2) consolidación Básica (B2).

Vocación : Permanencia de uso de equipamientos.

3.9 ACTIVIDAD EDIFICADORA

La dinámica edificadora del sector es baja presentándose remodelaciones y adecuaciones de las construcciones antiguas existentes, conservando su estructura base.

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IV.

DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

Fuente: Imágenes Google earth

4.1 TERRENO

4.1.1 UBICACIÓN

El predio objeto de avalúo se encuentra localizado en el costado norte de la Carrera 31 entre las carreras 9 y 9B de esta ciudad.

4.1.2 ÁREA DE TERRENO

El terreno sobre el cual se levanta la construcción tiene un área de 216.00 m2.

Fuente: El área relacionada fue tomada de la Escritura Pública enunciada en el punto 1.9 del presente informe.

4.1.3 LINDEROS

NORTE : En extensión de 8,00 metros con propiedad que fue o es de

Fabio Mejía Rojas.

SUR : En parte con extensión 8,00 metros con la antigua calle 9 A antes 8 sur.

ORIENTE : En extensión de 27.00 metros con propiedad que es o fue de Efraín Torres.

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OCCIDENTE : En extensión de 27.00 metros con propiedad que es o fue del vicealmirante Juan Pizarro antes del Instituto de Crédito Territorial.

Fuente: Los linderos descritos se encuentran registrados en la Escritura Pública enunciada en el punto 1.9 del presente informe.

4.1.4 FORMA Y TOPOGRAFÍA

Lote de terreno con forma rectangular y presenta topografía plana.

4.2 CONSTRUCCIÓN

La construcción levantada corresponde una edificación de altura y media, concebida para uso médico y clínico, la cual le presta apoyo a la clínica Cali.

4.2.1 ÁREAS DE CONSTRUCCIÓN

Fuente

Área m

2

Área según medición del perito (Ver Nota 1) 178.00

ÁREA ADOPTADA 178.00

Nota 1: El área construida corresponde a la medición con cinta métrica realizada

durante la visita técnica, por lo cual debe considerarse aproximada. Esta área corresponde a aquella parte de la construcción que es utilizada actualmente, sin tener en cuenta el área que presenta avanzado estado de deterioro y sería objeto de demolición.

El área resultante de la medición está sujeta a verificación por parte de la entidad peticionaria.

4.2.2 DISTRIBUCIÓN

Estación de enfermería, trabajo de enfermería y baño, salón de observación y batería de baños a cada costado.

4.2.3 VETUSTEZ (EDAD)

Según anotación N° 8 del folio de matrícula inmobiliaria, se estima que la edificación cuenta con una edad de 11 años aproximadamente.

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4.2.4 ESPECIFICACIONES GENERALES DE CONSTRUCCIÓN

ESTRUCTURA : Mampostería.

FACHADA : Acabado en estuco y pintura.

CUBIERTA : Se observa en tejas termo acústicas con área en

placa de concreto.

MAMPOSTERÍA : Ladrillo y bloque o tolete.

4.2.5 ACABADOS INTERIORES

PISOS : Porcelanato gran formato.

MUROS : En bloque y tolete con pañete, estuco y pintura

como acabado final.

TECHOS : Suspendido en láminas de panel yeso y pintura,

como acabado final.

BAÑOS : Baños individuales, enchapados en baldosa

cerámica en pisos y área de muros, mesones en

mármol, lavamanos en acero inoxidable,

mobiliarios e incrustaciones de línea institucional.

PUERTAS : Exterior perfil metálico, interiores no presenta.

VENTANERÍA : Metálica con vidrio plano.

ESCALERAS : No presenta.

CALIDAD Y ESTADO

DE CONSERVACIÓN : Usada, buen estado de conservación en la parte posterior, se evidencia falta de enlucimiento en algunas áreas, la parte anterior debe de ser demolida por el alto grado de deterioro y agrietamiento que presenta.

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V. CONSIDERACIONES GENERALES

Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial:

 La localización general del inmueble objeto de avalúo, al centro occidente de la ciudad, en el barrio denominado Champagnat de la comuna (19), delimitado por vías arterias de la ciudad como la Autopista Sur, calle 9ª y carrera 32, cuya actividad principal es residencial al interior del sector con comercio y servicios complementarios sobre dichos ejes.

 La ubicación particular del inmueble objeto de estudio, medianero con frente a la Carrera 31, a pocos metros de la Calle 9ª, esta última en donde se presenta actividad comercial y de servicios.

 El transporte público al sector se considera bueno, teniendo en cuenta que por la Autopista sur se tiene el servicio de transporte masivo de la ciudad “MIO” con rutas que conectan con las troncales del sistema. Adicional, por las principales vías aún se encuentra en funcionamiento el servicio de transporte público tradicional con busetas y colectivos que principalmente integra el sector sur y norte de la ciudad.

 El sector se encuentra clasificado dentro del estrato cuatro (4), correspondiente a una clase social media. Se aclara que el estrato aplica exclusivamente si el inmueble es residencial.

 La actividad edificadora en el sector es baja, encontrando construcciones de tipo locativo a las edificaciones ya existentes conservando su estructura base.

 El inmueble se encuentra reglamentado por el Acuerdo 0373 de 2014, el cual lo clasifica dentro de un uso de equipamiento de salud.

 Las características físicas del terreno en cuanto a cabida superficiaria, forma, topografía y linderos generales los cuales son acordes a la prediación del sector.

 La construcción existente dentro del lote, se considera apropiada para la actividad que actualmente se desarrolla, además del aceptable estado de conservación por falta de mantenimiento y los acabados con que cuenta esta, resaltando que la parte anterior presenta mal estado estructural y físico, generando alto riesgo de derrumbe, por lo tanto no fue tenida en cuenta en el cálculo final.

(18)

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VI.

HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS

6.1 PROBLEMAS DE ESTABILIDAD DE SUELO

De acuerdo a lo establecido por la Secretaria de Planeación y el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), los predios objeto de estudio no presentan riesgo por inundación ni por fenómenos de remoción en masa.

6.2 LEGALIDAD DE ÁREAS

La cabida superficiaria del terreno corresponde a la registrada en los documentos suministrados. En cuanto a la construcción no se confirmaron áreas por fuera de la norma urbanística vigente.

6.3 IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD

El inmueble objeto de valuación se encuentra en una zona con un impacto ambiental positivo, debido a su localización geográfica, contando con arborización y zonas verdes.

6.4 SERVIDUMBRES, CESIONES Y AFECTACIONES VIALES

Según el certificado de tradición y libertad suministrado, el inmueble no cuenta con servidumbres, cesiones o afectaciones viales. Cabe aclarar que el folio de Matricula Inmobiliaria registra una anotación de toma de posesión inmediata de bienes, haberes y negocios de entidad vigilada e intervención forzosa para administrar y designación de agente especial.

6.5 SEGURIDAD

El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta problemáticas de seguridad que afecten significativamente su comercialización.

6.6 PROBLEMÁTICAS SOCIOECONÓMICAS

El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta problemáticas socioeconómicas.

6.7 COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA Y LA DEMANDA

Se observa una mediana oferta y demanda de inmuebles comparables en el sector inmediato de localización.

(19)

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VII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

 El valuador no es responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten el

bien inmueble, a la propiedad valuada o el título legal de la misma.

 El valuador no revelará información sobre la valuación, ni de cualquiera de los aspectos relacionados con la misma, a nadie distinto de la persona natural o jurídica que solicito el presente avalúo y sólo lo hará con autorización escrita de ésta, salvo en el caso en que el informe sea solicitado por una autoridad competente.

 El presente estudio no comprende en modo alguno la valuación de otros bienes tangibles o intangibles que pudieran estar vinculados de alguna forma a las instalaciones físicas de los inmuebles, como por ejemplo “Good Will”, primas, la valuación de la empresa en marcha o la rentabilidad de la participación tenida sobre la operación del negocio.

 El presente informe se basa en la buena fe del solicitante al suministrar la información y los documentos que sirvieron de base para nuestro análisis, por lo tanto no nos responsabilizamos de situaciones que no pudieron ser verificadas por nuestra firma en su debido momento.

VIII. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

 La presente valuación se realizó siguiendo las disposiciones en cuanto a metodología establecidas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante Resolución Número Seiscientos Veinte (620) del 23 de Septiembre de 2008, con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual, del inmueble que en este informe se ha descrito.

 El contenido del presente informe de avalúo ha tenido en cuenta parámetros establecidos en las NTS S 03 “Contenido de Informes de Valuación” y la NTS I 01 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos”.

 El presente informe ha sido elaborado de conformidad con las normas del “Código Colombiano de Ética del Avaluador”, del Registro Nacional de Avaluadores de Fedelonjas y de acuerdo a los parámetros exigidos por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá.

 Las descripciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta donde el valuador alcanza a conocer.

(20)

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 Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y condiciones restrictivas que se describen en el presente informe.

El valuador no tiene interés alguno en el inmueble objeto de valuación.

 Los honorarios del valuador no dependen de algún aspecto que ha sido plasmado en el presente informe de valuación.

 El valuador cumple con los requisitos de formación profesional, que le permiten realizar de manera idónea la presente valuación y que está plasmada en el presente informe.

 El valuador tiene experiencia en el mercado local y la tipología del inmueble que se está valorando.

 El valuador ha realizado una visita o verificación personal al bien inmueble objeto de valuación.

IX.

DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE

LA VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)

Para la presente valuación se declara que sólo existe una relación de servicios profesionales con el solicitante de la valuación, por tanto no existe algún tipo de conflicto de interés.

De igual forma se confirma que el informe de valuación es confidencial para las partes, hacia quien está dirigido o sus asesores profesionales; no se acepta ninguna responsabilidad ante ninguna tercera parte; y no se acepta ninguna responsabilidad por la utilización inadecuada del informe

(21)

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X.

METODOLOGÍA VALUATORIA

Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial:

10.1 JUSTIFICACIÓN DE LA METODOLOGÍA

Dentro de los procedimientos existentes, comúnmente aceptados en el medio y adoptados por las diferentes instituciones especializadas en la práctica de la actividad valuatoria, se conjugan conocimientos donde se aplican diferentes disciplinas y profesiones.

Adicionalmente su resultado es el producto de métodos esencialmente objetivos y universalmente admitidos como justos y su desarrollo corresponde a hipótesis y planteamientos regidos a los criterios del Avaluador, lógicamente manejados y adaptados a cada estudio en particular, conforme a la experiencia del perito. Este último, elemento indispensable y necesario para la correcta interrelación de los conocimientos técnicos traducidos en metodologías valuatorias.

Tales metodologías valuatorias y parámetros técnicos tienen en cuenta diferentes factores que influyen directa o indirectamente en el valor de los bienes, mediante los cuales es posible determinar el valor más aproximado al justo precio del bien en un momento dado, e independiente de los fines para los cuales es avaluado.

Generalmente para la valuación de bienes inmuebles se utilizan los métodos Comparativo del Mercado (consistente en la evaluación de las características particulares para determinar su sustitución por otro de su misma especie), De Costos, (reproducción, reposición y sustitución a nuevo), De Renta o Capitalización (directo, indirecto o residual).

Cada enfoque o método de valuación, cuenta con métodos de aplicación alternativos. La experiencia y formación, las normas locales, las exigencias del mercado y los datos de que dispone el valuador son factores a combinar para determinar el método o métodos que han de aplicarse.

En el desarrollo de tales métodos, se involucran una serie de aspectos relacionados directa o indirectamente con el bien en cuestión, los cuales se describen y definen en el informe final como argumentos o consideraciones conducentes del valor asignado.

(22)

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Por lo tanto, su presentación se realiza organizadamente partiendo de factores y características genéricas hasta las particularidades propias del inmueble, terminando con las conclusiones del razonamiento que se utilizó para desarrollar el estimativo del valor.

10.2 DEFINICIÓN DE LOS MÉTODOS O ENFOQUES UTILIZADOS.

Para la determinación del valor comercial del inmueble en estudio y de acuerdo a lo establecido en el Decreto No. 1420 del 24 de julio de 1998, expedido por la Presidencia de la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su correspondiente Resolución Reglamentaria No. 0620 del 23 de septiembre de 2008, expedido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se utilizaron los siguientes métodos de valuación:

MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO

Consiste en realizar un análisis de la oferta de inmuebles similares, en principio dentro de la misma zona de influencia, con la norma y usos similares y alternativamente en sectores comparables. Los datos deben ser previamente analizados, clasificados e interpretados.

MÉTODO DEL COSTO DE REPOSICIÓN

Con esta metodología se busca la aproximación al valor de la construcción, a partir del costo de reposición nueva de una construcción de características similares, y se aplica la depreciación por edad y estado., para este caso el inmueble amenaza ruina por tanto su depreciación es del 100% conservación basada en las tablas de Fitto y Corvini.

10.3 MEMORIA DE CÁLCULOS

10.3.1 CALCULO DEL VALOR DE TERRENO

El enfoque utilizado para determinar el valor del terreno parte del método de comparación o de mercado ya definido.

Consiste en elaborar una matriz de ofertas en donde se determinan los valores totales de los inmuebles comparables ofrecidos en venta, a los cuales se les hace un ajuste por motivos de comercialización que corresponde al descuento que generalmente el propietario otorga en una transacción inmobiliaria.

Algunas veces dicho porcentaje se determina en la misma investigación realizada en el estudio de mercado y otras se asumen por el valuador como un porcentaje promedio que se estructura de acuerdo con los porcentajes del mismo estudio o por la experiencia del perito. La fórmula es la siguiente:

(23)

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VA = VTo * (1-%C) En donde,

VA = Valor ajustado

VTo = Valor total de la oferta

%C = Porcentaje de comercialización estimado o calculado.

Una vez calculado el valor ajustado de los datos de la oferta, se les determinó un valor de construcción para poder distribuirlo en las proporciones componentes del valor del inmueble (Terreno y Construcción), así:

VT = VA – VC Donde,

VT = Valor del terreno

VC = Valor de la Construcción.

Se encontraron diez (10) ofertas de predios en el sector inmediato al predio objeto de avalúo, seis (6) con ubicación frente a las Avenidas 8ª y 9ª y cuatro (4) al interior del sector. El resultado promedio para los ejes viales, siendo mejor la 9ª que la 8ª en cuanto al desarrollo comercial, fue de $1.000.000 el metro cuadrado. En la siguiente tabla se presentan los datos para los valores de los ejes viales de las Avenidas 8ª y 9ª:

N° OFERTA LOCALIZACIÓN/ SECTOR TIPO ÁREA TERRENO ÁREA CONST.

OFERTA FAC. COM. VALOR AJUSTADO

INTEGRAL

CONSTRUCCION VR. CONSTRUCCION VR M²

TERRENO OBSERVACIONES CONTACTO FOTOGRAFIA

1 Av. 9 con 25 Edificio 504,0 1.240,0 $1.700.000.000 5,0% $1.615.000.000 $1.302.419 $1.116.000.000 $990.079

Ed. De 3 pisos conformado por 2 locales y

23 aptos

4899001 - 3206966464

2 Av 9 con 23C Edificio 150,0 511,6 $700.000.000 5,0% $665.000.000 $1.299.844 $460.440.000 $1.363.733

Ed. De 3 pisos conformado por 1 local con

mezanine y 2 aptos.

5543305 - 3153739616

3 Av. 9 con 25 Edificio 300,0 750,0 980.000.000,0 5,0% $931.000.000 $1.241.333 $637.500.000 $978.333

Ed. De 3 pisos conformado por 1 local y 6

aptos.

3845602 Alfa Finca Raiz Inm.

4 Av. 9 con 27 Casa 256,0 420,0 $680.000.000 5,0% $646.000.000 $1.538.095 $378.000.000 $1.046.875 Casa de uso mixto- local comercial y vivienda 3003043434

5 Av. 8 con 26 Edificio 192,0 670,0 $650.000.000 5,0% $617.500.000 $921.642 $435.500.000 $948.164

Ed. De 4 pisos conformado por 1 local y 6

aptos.

3851667 - 305324922 Gestion Inm.

6 Av. 8 con 25 Edificio 250,0 700,0$750.000.000 5,0% $712.500.000 $1.017.857 $490.000.000 $890.000

Ed. De 3 pisos conformado por 6 locales y

8 aptos. 3713550- 3104159120-3116172922 $1.220.198 Media $1.036.197 $221.218 Desviación Estandar $168.519 18,13% % Desviación 16,26% $921.642 Valor Mínimo $890.000 $1.538.095 Valor Máximo $1.363.733 $998.981 Int. Confianza Mínimo $867.679 $1.441.416 Int. Confianza Máximo $1.204.716 -0,05 Cof. De Asimetría 1,95

6 N° Datos 6

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En cuanto a los predios internos este valor fue de $750.000 en promedio por m2 de terreno. A continuación la tabla:

N° OFERTA LOCALIZACIÓN/ SECTOR TIPO ÁREA TERRENO ÁREA CONST.

OFERTA FAC. COM. VALOR AJUSTADO

INTEGRAL

CONSTRUCCION VR. CONSTRUCCION VR M²

TERRENO OBSERVACIONES CONTACTO FOTOGRAFIA

7 Cr. 32A con 9C Casa

subdividida 158,0 260,0 $270.000.000 5,0% $256.500.000 $986.538 $143.000.000 $718.354

Casa 2 pisos conformada por 6 apartaestudios

3003043434 Italo Neira

8 Cr. 33 con 9B Casa

unifamiliar 156,0 200,0 $220.000.000 5,0% $209.000.000 $1.045.000 $100.000.000 $698.718

Casa 2 pisos unifamiliar para remodelar

3088065 - 3188585038

9 Cl. 9B No. 26-53/55 Casa

subdividida 205,0 320,0 $340.000.000 5,0% $323.000.000 $1.009.375 $176.000.000 $717.073

Casa 2 pisos unifamiliar para remodelar

3088065 - 3188585038

10 Cl. 9B con 32 Lote 427,0 $400.000.000 5,0% $380.000.000 $0 $0 $889.930 lote con uso de parqueadero 6600000 JM Inmobiliaria

$1.013.638 Media $756.019 $29.463 Desviación Estandar $89.723 2,91% % Desviación 11,87% $986.538 Valor Mínimo $698.718 $1.045.000 Valor Máximo $889.930 $984.175 Int. Confianza Mínimo $666.295 $1.043.101 Int. Confianza Máximo $845.742 0,64 Cof. De Asimetría 1,94

4 N° Datos 4

MERCADO INTERNO (BARRIO CHAMPAGNAT) - COMUNA 19 - ABRIL 2016

Para este caso en particular se tuvo en cuenta la corta distancia del predio a la Avenida 9ª y su proporción del fondo, razón por la que, considerando las medidas de dispersión de las dos tablas anteriores, se ha tomado como referencia el valor mínimo del mercado sobre los ejes viales para la parte del frente del lote y el valor promedio del mercado interno para el fondo, obteniendo un valor de $825.000 m2.

10.3.2 CALCULO DEL VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN

Enfoque o Método del Costo de Reposición. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, de un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará la siguiente fórmula:

Vc = {Ct – D} + Vt, en donde: Vc = Valor comercial

Ct = Costo total de la construcción D = Depreciación u Obsolescencia Vt = Valor del terreno

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Depreciación: Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente del bien.

Ecuaciones para estimar el valor del porcentaje (%) a descontar del valor nuevo: Estas fórmulas relacionan el porcentaje de la vida y el estado de conservación basadas en las tablas de Fitto y Corvini:

Clase 1: Y = 0.0050 X2 + 0.5001 X – 0.0071 Clase 1.5: Y = 0.0050 X2 + 0.4998 X + 0.0262 Clase 2: Y = 0.0049 X2 + 0.4861 X + 2.5407 Clase 2.5: Y = 0.0046 X2 + 0.4581 X + 8.1068 Clase 3: Y = 0.0041 X2 + 0.4092 X + 18.1041 Clase 3.5: Y = 0.0033 X2 + 0.3341 X + 33.1990 Clase 4: Y = 0.0023 X2 + 0.2400 X + 52.5274 Clase 4.5 Y = 0.0012 X2 + 0.1275 X + 75.1530

Clase 1: El inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su estructura ni en sus acabados.

Clase 2: El inmueble está bien conservado pero necesita reparaciones de poca importancia en sus acabados especialmente en lo que se refiere al enlucimiento.

Clase 3: El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos o pañetes.

Clase 4: El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en su estructura.

Clase 5: El inmueble amenaza ruina por tanto su depreciación es del 100% conservación basada en las tablas de Fitto y Corvini.

Además:

X: Es el valor resultante de dividir la edad del inmueble (vetustez) por la vida útil, multiplicado por 100.

Y: Es el valor porcentual (%) a descontar por obsolescencia, del valor nuevo calculado.

A = Vn – (Vn * Y) + Vt En donde:

A = Avalúo del bien

Vn = Valor nuevo de la construcción. Vt = Valor del terreno.

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Para la determinación de los costos de reposición de la construcción, se utilizó como referencia información de costos de construcción por m2 recientes y presupuesto de obra, teniendo en cuenta el tipo de construcción existente, donde el valor a nuevo para la edificación principal parte de la tipología de Unifamiliar Medio de la revista especializada Construdata Edición N° 177.

El valor de la construcción usada, parte del valor determinado para la construcción nueva a la cual se le aplica un factor de obsolescencia, el cual tiene en cuenta la depreciación física y el estado de conservación, basadas en las tablas de Fitto y Corvini, tal como lo señala la Resolución N° 620 de 2008 del IGAC, las cuales relacionan el porcentaje depreciable según su edad efectiva, la vida útil y su estado de conservación y mantenimiento.

A continuación se presenta la tabla con los resultados del método de costo de reposición aplicado a la edificación:

ÍTEM ÁREA EDAD VUEDAD EN % DE

VIDA CAL DEPRECIACIÓN VALOR REPOSICIÓN TOTAL VALOR DEPRECIADO VALOR FINAL VALOR ADOPTADO TOTAL

Carrera 31 No. 9A-05 - Casa 2 178,00 11 70 15,71% 2 11,39% 1.850.000 329.300.000 $210.704 $1.639.296 $ 1.640.000 $ 549.674.700

CASA 2

De acuerdo con lo anterior, según los métodos descritos se ha determinado el valor del inmueble conformándolo por la sumatoria del valor asignado al terreno y el valor asignado a la construcción de la forma siguiente:

(27)

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XI.

AVALÚO COMERCIAL

CASA 2 CALI CARRERA 31 N° 9 A- 05 BARRIO CHAMPAGNAT CALI – VALLE DEL CAUCA

AREA VR UNITARIO

Ha/m2 $/m2

Carrera 31 No. 9A-05 216,00 $ 825.000 $ 178.200.000 Construcción 178,00 $ 1.315.000 $ 234.070.000

412.270.000 $

DESCRIPCION VR TOTAL

VALOR TOTAL DEL INMUEBLE

SON: CUATROCIENTOS DOCE MILLONES DOSCIENTOS SETENTA MIL PESOS M/CTE.

VIGENCIA DEL AVALÚO: En concordancia con el Numeral 7 del Artículo 2 del

Decreto N° 422 de Marzo 08 de 2000 y con el Artículo 19 del Decreto N° 1420 del 24 de Junio de 1998, expedidos por el Ministerio del Desarrollo Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición, siempre y cuando las condiciones físicas de los inmuebles avaluados no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.

Bogotá D.C., Mayo 4 de 2016. Atentamente,

JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL WILLIAM TORO BUITRAGO

Gerente Profesional de Avalúos

(28)

SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN CASA 2 CALI - B. CHAMPAGNAT CALI

ABRIL 2016

ENTORNO Y VIA DE ACCESO SOBRE LA CARRERA 31

FACHADA DE LA CASA ACCESO

(29)

DETALLE GENERAL DEL SALON

OBSERVACION ADULTOS

ESTACION DE ENFERMERIA OBSERVACION ADULTOS

ABRIL 2016 SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN

(30)

ESTAR MEDICO CUARTO DE ROPA LIMPIA DETALLE BATERIA DE BAÑOS

TRABAJO DE ENFERMERIA

ABRIL 2016 SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN

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