GUIA PER A LA REDACCIÓ D INFORMES D INSPECCIÓ TÈCNICA DELS EDIFICIS D HABITATGES, ITE

(1)

Oficina Consultora Tècnica COAC juliol 2012 1/8

GUIA PER A LA REDACCIÓ D’INFORMES D’INSPECCIÓ TÈCNICA

DELS EDIFICIS D’HABITATGES, ITE

Introducció

Transcorregut més d’un any des de l’entrada en vigor del Decret 187/2010 sobre la Inspecció tècnica

dels edificis d’habitatges (DOGC 26.11.2010 en vigor 26.02.2011) i fruit de l’experiència acumulada pel

COAC en la tasca de control documental i de contingut dels informes d’inspecció tècnica d’edificis - tasca

derivada de la signatura del conveni de delegació de funcions entre el COAC i la Generalitat* -

s’evidencia la necessitat de redactar un document guia que faciliti la feina als arquitectes i, de forma

global, doni resposta als dubtes que s’han anat recollint fins al dia d’avui.

Des d’aquesta Guia es presenten unes recomanacions que sovint van més enllà del propi text del Decret,

però que des de les diferents parts signants del Conveni s’entén que són necessàries per tal de que les

inspeccions visuals i la redacció dels informes es realitzin de la manera més complerta possible.

Aquest document s’estructura per temes i, per a cadascun d’ells es recull, en primer lloc i en color negre,

el text normatiu del Decret 187/2010 sobre ITEs (o bé el contingut del model d’informe de l’annex 1 del

mateix) incorporant posteriorment i en color gris les recomanacions o suggeriments que es realitzen.

Oficina Consultora Tècnica i Departament de Visat

COAC Juliol 2012

* Conveni signat l’11 d’abril de 2011 amb el Departament de Territori i Sostenibilitat de la Generalitat de Catalunya, per delegar les funcions de control tècnic dels informes ITE.

(2)

1. Objecte de la ITE

General

D. 187/2010 Capítol II, article 8:

1. L’informe de la inspecció tècnica és el document emès pel/per la tècnic/a competent encarregat/ada de la inspecció, on descriu les característiques generals de l’edifici, les possibles deficiències detectades en els seus element comuns, llur qualificació i els terminis per esmenar-les, i, finalment, fa una qualificació sobre l’estat general de l’edifici.

- No és objecte de la ITE comprovar l’adequació de l’edifici a la normativa vigent ni al planejament urbanístic.

Advertiment de situacions anòmales dels habitatges i cèdules d’habitabilitat

D. 187/2010 disposició addicional segona:

1. Si en l’exercici de les tasques d’inspecció el/la tècnic competent detecta alguna situació anòmala amb aparença d’infrahabitatge, cal que la comuniqui a l’administració competent mitjançant el model de document previst a l’annex 4, a fi que pugui adoptar les mesures que s’escaiguin.

2. L’eventual existència de les situacions anòmales esmentades a l’apartat anterior no condiciona la certificació d’aptitud de l’edifici mentre no afecti l’estabilitat o seguretat dels elements comuns de l’edificació.

- Segons definició de la Llei 18/2007 del dret a l’habitatge, un “infrahabitatge” és:

"immoble que, tot i que no té cèdula d'habitabilitat ni compleix les condicions per a obtenir-la, es destina a habitatge"

- No és objecte de la ITE comprovar que els habitatges tenen cèdula d’habitabilitat ni que aquesta sigui vigent (s’indiquen els usos existents de les diferents entitats, independentment de la seva legalitat urbanística).

2. Procediment d’inspecció

Tipus d’inspecció

D. 187/2010 Capítol II, article 7: ...

3. La inspecció és visual, i es fa respecte d’aquells elements de l’edifici als quals s’hagi tingut accés. No forma part de la inspecció detectar possibles vicis ocults, ni preveure causes sobrevingudes. Els elements objecte d’inspecció són els que consten al model d’informe de l’annex 1 (envoltant, estructura i instal·lacions).

4. Quan les dades obtingudes en la inspecció visual no siguin suficients per a la qualificació de les deficiències detectades, el/la tècnic/a encarregat/ada de la inspecció ha de proposar a la propietat de l’immoble fer una diagnosi de l’element o elements constructius afectats, i també les proves que consideri necessàries.

- Abans de visitar l’edifici cal intentar conèixer les diferents intervencions que s’hi han realitzat, per tal de tenir la màxima informació sobre aspectes que puguin condicionar la inspecció.

3. Contingut recomanat de l’informe

Les observacions que es fan en aquest apartat són sobre el contingut del model normalitzat d’Informe d’Inspecció Tècnica que es recull a l’Annex 1 del Decret.

01. DADES RELATIVES A L’EDIFICI Descripció de l’edifici

- Tipologia edificatòria (aïllat, entre mitgeres, en cantonada, etc.)

- Accés

- Número de plantes i usos

- Superfície construïda aproximada

- Historial de l’edifici si es coneix (p.e. remuntes, etc.) i altres dades d’interès

Croquis

Esquema en planta que indiqui façanes, mitgeres i patis.

- És important indicar i numerar cadascun dels tancaments (p.e. façana 1, pati 1, coberta 1, terrassa 1, badalot, etc.)

Relació de nombre d’entitats

Assenyalar el número d’habitatges, locals i pàrquings existents a l’edifici (totals i totals per planta). Indicar les portes visitades (d’habitatges i locals) i el total d’entitats inspeccionades.

- Intentar accedir al voltant del 80% de les entitats i, en cas que no sigui possible, indicar-ne els motius a l’apartat “08 Altre documentació d’interès”.

(3)

02. DESCRIPCIÓ DEL SISTEMA ENVOLTANT Subsistema

- Es considera subsistema cada tipus diferent de tancament de l’envoltant de l’edifici (tancaments en contacte amb l’exterior, amb el terreny o amb altres edificis).

- Cal fer una fitxa per a cadascun dels subsistemes (cada tipus de façana, coberta, terrassa, solera, etc.) Es poden afegir tantes fitxes “annex del sistema envoltant” com siguin necessàries.

- Si dos subsistemes tenen la mateixa solució constructiva es poden descriure en una mateixa fitxa, sempre que s’identifiquin correctament (p.e. façana 1 i façana 2) i s’adjunti com a mínim una fotografia de cadascun d’ells (amb la referència corresponent).

- Les nomenclatures dels subsistemes han de coincidir amb les indicades al croquis de l’apartat “01. Dades relatives a l’edifici”.

Descripció

- Indicar quan un tancament no s’hagi pogut visualitzar o es desconegui la seva composició. Façanes

(incloses les reculades i a patis)

- Tipologia constructiva

- Gruix aproximat i tipus de revestiment

- Obertures i cossos sortints: existència i característiques constructives

- Sòcols i coronaments (baranes, ràfecs, cornises, etc.) Mitgeres

(només les pròpies de l‘edifici inspeccionat)

- Tipologia constructiva

- Gruix aproximat i tipus de protecció

Cobertes _-_{Tipus: plana o inclinada, transitable o no, tradicional o invertida, ventilada o no ventilada}

- Accessibilitat a la mateixa

- Acabat

- Vores: ampits, baranes, etc.

- Claraboies o lluernaris

- Badalot: tancaments verticals i coberta. Pot estar en la mateixa fitxa que la coberta però es recomana que es descrigui per separat.

- Altres elements (trasters, xemeneies, antenes, etc.) Contacte amb

el terreny - _-Existència o no de cambra sanitària i descripció: ventilada o no, accessible, alçada, etc. _{Gruix aproximat de solera (si es coneix) i material d’acabat}

Fotografia

- Inserir com a mínim una fotografia general de cada subsistema (que s’apreciï amb claredat) i fotografies de detall dels punts singulars (opcional). En color i format mínim 10x15cm.

03. DESCRIPCIÓ DEL SISTEMA ESTRUCTURAL Descripció

Especificar el sistema estructural de l’edifici fent esment, fins on sigui possible, dels materials i elements que el componen o, si s’escau, dels que no es poden determinar.

- Intentar veure l’estructura de tots els sostres, sobretot si hi ha indicis de patologia. Quan algun forjat de la finca hagi estat rehabilitat prèviament, és especialment important poder inspeccionar visualment tots els forjats de l’edifici.

Estructura Vertical

- Parets de càrrega i trava: materials, gruixos, existència d’estintolaments, etc.

- Pilars: materials, dimensions, etc.

- Indicar les diferències entre plantes, si n’hi ha i es poden caracteritzar Estructura

Horitzontal

- Tipus de forjat: unidireccional, reticular, etc.

- Material resistent: fusta, acer, formigó armat, etc.

- Entrebigat: ceràmic prefabricat, ceràmic “in situ”, etc.

- Dimensions: de biguetes, intereixos, llums màximes, etc.

- Acabat: vist, enguixat directe, fals sostre, etc.

- Important la caracterització dels sostres de sota coberta

- Indicar les diferències entre plantes, si n’hi ha i es poden caracteritzar Escala - Tipus (volta, llosa, etc.)

- Amplada

Fotografia

- Inserir com a mínim una fotografia de l’escala (que s’apreciï amb claredat) i fotografies de detall dels punts singulars (opcional). En color i format mínim 10x15cm.

(4)

04. DESCRIPCIÓ DEL SISTEMA D’INSTAL·LACIONS

- El contingut d’aquest apartat només fa referència a les instal·lacions comunitàries.

- De la majoria d’instal·lacions només es demana que s’assenyali amb una creu la/les opció/ons triades. Com que en els edificis existents es poden donar diferents situacions (diversitat de materials, diferents graus de centralització, etc.) es pot marcar més d’una opció.

- Cal destacar que la ITE no té com a objecte la comprovació de les condicions de seguretat de les instal·lacions que tenen regulat el seu control mitjançant inspeccions periòdiques i requereixen d’uns mitjans específics.

Xarxa de sanejament

- xarxa vertical: indicar situació i recorregut de baixants

- Localització:

- xarxa horitzontal: indicar existència i situació de col·lectors, registres, pous, etc.

Instal·lació d’aigua

- Ubicació bateria comptadors: p.e. en vestíbul, en cambra, en coberta, etc.

- Ubicació clau de pas general: p.e. en cambra de comptadors, en arqueta, etc

- Fotografia: inserir una fotografia de la bateria de comptadors i, si s’escau, dels dipòsits d’aforament (on es pugui apreciar clarament el seu estat) - en color i format mínim 10x15cm.

Instal·lació d’electricitat

- Ubicació de quadre de protecció: es refereix al Quadre general de comandament i protecció dels serveis

comuns de l’edifici

- Quadre general de protecció: es refereix al Quadre general de comandament i protecció dels serveis comuns

de l’edifici

- Fotografia: inserir una fotografia del quadre de la instal·lació elèctrica comunitària en la que es pugui apreciar l’existència o no de l’ICP i l’interruptor diferencial (en color i format mínim 10x15cm). Tot i que el Decret no ho reculli, es pot deixar també constància fotogràfica de la Caixa General de Protecció de l’edifici.

Instal·lació de gas o altres fonts

energètiques

- Altres fonts energètiques: electricitat, propà

Ascensor

- Ubicació de l’ascensor: si es preveu possible la instal·lació d’ascensor, descriure breument en quina localització.

(5)

05. DEFICIÈNCIES DETECTADES Element

- Indicar l’element constructiu afectat (p.e. “balcó”).

- En aquest apartat no es descriu la deficiència.

- En general cal fer una fitxa independent per a cada deficiència; no es descriuen en una mateixa fitxa

deficiències diferents, encara que afectin a un mateix element constructiu. Es poden afegir tantes fitxes “annex deficiències” com siguin necessàries.

- Una mateixa deficiència que afecti a diferents elements (p.e. humitats de filtració en sostre de coberta i sostre de pati) es pot resoldre en una única fitxa sempre que en coincideixi la qualificació (greu o lleu) i el temps de reparació. En aquest cas, cal incorporar una fotografia de cada element afectat amb la corresponent identificació, per tal que la deficiència quedi correctament localitzada.

Localització

- Indicar la localització de la deficiència en l’edifici (p.e. “façana 1”) segons croquis de l’apartat “01. Dades relatives a l’edifici”.

Descripció de la deficiència

- Descriure la deficiència indicant la seva intensitat i abast (puntual, generalitzat, etc.).

- No s’han d’indicar com a deficiències els incompliments de paràmetres de les normatives actuals, en el ben entès que no li són d’aplicació.

Qualificació de la deficiència

Assenyalar: greu ó lleu

De les deficiències greus indicar:

Æ termini d’esmena: 6 mesos, 12 mesos ó altres (indicar) Æ representa risc per a les persones : si ó no

Æ indicar mesures urgents de seguretat a adoptar prèvies a l’execució de les obres, si s’escau

- Deficiències greus: aquelles que necessiten una intervenció programada -en un temps concret- i de les quals un tècnic competent ha de supervisar i certificar la seva esmena. El fet que una deficiència es qualifiqui com a greu no implica que l’edifici estigui en mal estat, simplement que aquella deficiència s’ha de reparar.

Els terminis de reparació de les deficiències greus cal que siguin realistes (tenir en compte els acords que ha de prendre la comunitat, el cost, etc.).

- Deficiències lleus: aquelles en les que les tasques periòdiques de manteniment de l’edifici són suficients per esmenar-les, a fi d’evitar l’agreujament de les mateixes i evitar l’aparició de noves patologies. No s’han d’indicar en el model de l’annex 1 aspectes que fan referència a les deficiències greus (terminis de reparació i existència de risc per a les persones).

Tot i que el Decret no ho demana, es pot recomanar en l’apartat “descripció de la deficiència” un temps orientatiu per a la seva reparació, com a informació per a la propietat si es considera oportú.

Fotografia

(6)

06. RELACIÓ I QUALIFICACIÓ DE LES DEFICIÈNCIES DETECTADES (full resum)

Indicar, per a cada deficiència:

Æ element, localització i descripció Æ greu o lleu

Æ deficiències greus:

- termini d’esmena (en mesos)

- suposa risc per a les persones: sí ó no

- Resum de les deficiències descrites en l’apartat anterior per tenir una visió de conjunt, no s’ha de repetir informació.

- Deficiències lleus: no s’han d’indicar en el model de l’annex 1 aspectes que fan referència a les deficiències greus (terminis de reparació i existència de risc per a les persones).

Necessitat de diagnosi estructural

- En cas que s’indiqui que és necessària, no s’hauria de valorar l’estat general de l’edifici sense el resultat de la mateixa, donat que pot ser condicionant de la seva qualificació.

- Convé justificar-ne el motiu per tal que la propietat en tingui coneixement.

Necessitat de realitzar altre tipus de proves

- P.e. monitoratge (col·locació de testimonis, fisuròmetres), assaig d’oxina, detecció de tèrmits, assaig d’estanquitat, etc.

- És convenient indicar si el resultat d’aquestes proves pot modificar la qualificació de l’estat general de l’edifici.

07. ESTAT GENERAL DE L’EDIFICI SEGONS DEFICIÈNCIES DETECTADES

Assenyalar una opció:

Æ molt greu: existència generalitzada de deficiències que per la seva importància afecten greument l’estabilitat de l’edifici i representen un perill per a la seguretat de les persones.

Cal adoptar amb caràcter immediat les mesures de seguretat corresponents.

Æ amb deficiències greus: existència de deficiències que per la seva importància cal esmenar en els terminis indicats.

Si les deficiències comporten risc per a les persones, cal adoptar mesures urgents de seguretat, prèvies a l’execució de les obres.

Æ amb deficiències lleus: existència de deficiències produïdes per manca de conservació. Cal efectuar treballs de manteniment per evitar el deteriorament de l’edifici o de part d’aquest.

Æ sense deficiències: no s’aprecien deficiències en la inspecció ocular.

- Només s’ha d’assenyalar una opció.

- L’existència d’una única deficiència greu, comporta la qualificació de l’edifici com “amb deficiències greus”.

08. ALTRE DOCUMENTACIÓ D’INTERÈS

Cal fer una relació de la documentació adjuntada.

- Recull de documentació que el tècnic hagi tingut en compte per fer la ITE, p.e. documentació relativa a intervencions anteriors, etc.

- Si s’escau, indicar els motius pels quals no s’ha pogut accedir a determinades entitats.

(7)

4. Tramitació

Model d’informe

- La Generalitat està preparant un programa informàtic que permetrà elaborar els informes ITE (segons model normalitzat de l’annex 1 del Decret 187/2010) i enviar-los telemàticament primer al COAC, per a la seva revisió, i després a la Generalitat per sol·licitar el certificat d’aptitud.

- Mentre l’eina informàtica no estigui disponible, els impresos es poden descarregar des del web del Departament de Territori i Sostenibilitat i omplir-los manualment:

gencat.cat > Departament de Territori i Sostenibilitat > Agència de l’Habitatge de Catalunya > Impresos i Formularis > Generals > ITE

Passos a seguir

- Informes ITE “sense deficiències” o “amb deficiències lleus”:

Æ Pas 1: Presentar l’informe de la ITE al COAC per al seu registre de contingut (preferentment de forma telemàtica).

Æ Pas 2: Lliurar una còpia de l’informe de la ITE a la Propietat de l’edifici.

Æ Pas 3: Portar a la Generalitat (de forma presencial al registre d’entrada) la següent documentació:

- Informe de la ITE registrat pel COAC

- Sol·licitud de Certificat d’aptitud (signada per la Propietat de l’edifici, President de la comunitat de propietaris o Representant legalment autoritzat)

Æ Pas 4: La Generalitat, si la documentació presentada és correcte, tramet a la Propietat el Certificat d’aptitud de l’edifici amb una validesa de 10 anys.

- Informes ITE “amb deficiències greus”:

Æ Pas 3: La Comunitat de propietaris encarrega el projecte de reparació per esmenar les deficiències a un Tècnic (que podrà ser el mateix autor de l’informe de la ITE o un altre). Després de fer les obres el Tècnic emet el Certificat Final d’Obra (CFO).

- Certificat Final d’Obra deles deficiències que han estat esmenades

Æ Pas 5: La Generalitat, si la documentació presentada és correcte, tramet a la Propietat el Certificat d’aptitud de l’edifici amb una validesa de 10 anys

En el supòsit que alguna de les deficiències greus comporti risc per a les persones, prèviament al Pas 1 es comunicarà aquest fet immediatament a la Propietat, que haurà d’adoptar mesures de seguretat sota la direcció del tècnic que ha realitzat l’ITE o qualsevol altre tècnic competent. També es farà arribar a l’Ajuntament o ens local del municipi el model de l’annex 2 del Decret 187/2010 “Model de comunicat a l’ens local del municipi en supòsits de situacions de risc per a

les persones” acompanyat de l’informe de la ITE registrat pel COAC.

- Informes ITE “amb deficiències molt greus”:

Æ Pas 1: Comunicació immediata a la Propietat, que haurà d’adoptarmesures de seguretat sota la direcció del tècnic que ha realitzat l’ITE o qualsevol altre tècnic competent.

Æ Pas 3: Fer arribar a l’Ajuntament o ens local del municipi el model de l’annex 2 del Decret 187/2010

“Model de comunicat a l’ens local del municipi en supòsits de situacions de risc per a les persones”acompanyat de l’informe de la ITE.

- “Model de comunicat a l’ens local del municipi en supòsits de situacions de risc per a les persones”

Æ Pas 6: La Generalitat tramet a la Propietat un Certificat conforme l’edifici és “No apte”.

En tots els casos, si durant la inspecció de l’edifici es detecta l’existència d’algun infrahabitatge, cal comunicar-ho a la Generalitat per mitjà del model de l’annex 4 del Decret “Model de comunicat a l’Administració de

(8)

Tramitació COAC

Tràmit: - La presentació de l’informe de la ITE al COAC per al seu registre de contingut és obligatori, degut al conveni signat amb la Generalitat:

“Conveni de col·laboració entre el Departament de Territori i Sostenibilitat de la Generalitat de Catalunya i el Col·legi d'Arquitectes de Catalunya per a la delegació de funcions de control tècnic deis informes d'inspecció tècnica deis edificis”

- L’informe de la ITE es presentarà preferentment de forma telemàtica.

- Des del COAC es controla el contingut documental de l’informe de la ITE en base a aquest conveni i als criteris que es deriven de l’experiència acumulada.

Preu: - 39 euros+IVA (any 2012)

Tramitació Generalitat

Barcelona Registre General de la Secretaria d'Habitatge i Millora Urbana: C/ Aragó 244-248

Barcelona 08007 tel. 93 214 70 00

Registre General de l'Agència de l'Habitatge de Catalunya: C/ Diputació, 92

Barcelona 08015 tel. 93 228 72 00

Girona Serveis Territorials de Territori i Sostenibilitat: Plaça de Pompeu Fabra, 1

17002 Girona tel. 872 97 50 00

Lleida Serveis Territorials de Territori i Sostenibilitat: Carrer del Clot de les Monges, 6-8

25007 Lleida tel. 973 03 18 00 Oficines:

Tarragona Serveis Territorials de Territori i Sostenibilitat: Carrer d’Anselm Clavé, 1 (Casa Gasset) 43004 Tarragona

tel. 977 21 65 62