TÍTULO DE PROPIEDAD. BIEN INMUEBLE. SOCIEDAD ANÓNIMA. DIRECTORIO DE SOCIEDAD ANÓNIMA. MUTUO DISENSO. ACCIONES NOMINATIVAS. Resumen

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Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay

, tomo 98, ene. - dic. , 2012 —

Consultas técnicas

lla, Margarita Puertollano, María Ritacco, Estela Sarachu, Adriana Silva, Silvia Vázquez y Juan Pablo Villar, comparte la posición de la Comisión de Derecho Registral.

Escs. Enrique Arezo y Roque Molla Coordinadores alternos

(Aprobado por la Comisión Directiva Nacional de la aeu

el 18 de setiembre de 2012, expediente 1240/2012.)

TÍTULO DE PROPIEDAD. BIEN INMUEBLE. SOCIEDAD ANÓNIMA.

DIRECTORIO DE SOCIEDAD ANÓNIMA. MUTUO DISENSO.

ACCIONES NOMINATIVAS

Informes: Civil y comercial

Resumen

Si los supuestos del artículo 84 no fueron constatados en un antecedente, el pro-fesional que actuará debe comprobar certeramente que la totalidad del paquete accionario se encontraba en manos de una sola persona, esto es, en el caso concre-to, controlar las acciones y realizar la debida compulsa del Libro de Registro de Acciones Nominativas. Ante esa eventualidad, no se puede ir contra el acto propio del accionista que actuó en representación de la sociedad y por sí.

Consulta

R

elacióndehechos

1. Por escrituras autorizadas por el escribano JPN el 30 de diciembre de 2003 y el 29 de noviembre de 2004, RGA, divorciado, adquirió de los cónyuges EGA y EAI dos inmuebles linderos ubicados en zona rural de Montevideo, padrones 111.111 y 222.222.

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2. Por otra escritura autorizada por el mismo escribano el 11 de mayo de 2007, RGA le enajenó ambos inmuebles a LNW SA, cuyo único director y también único accionista era el propio RGA. El precio se fijó de acuerdo a los valores catastrales vigentes y se integró en su totalidad. Es de hacer notar que la sociedad, constituida el 12 de febrero de 2007, fue adquirida a los fundadores por RGA ya con acciones nominativas, por estar vigente a la fecha la ley 18 092. La sociedad no tuvo actividad comercial alguna, y su único activo inmobiliario eran los citados padrones.

3. El 14 de noviembre de 2011, LNW SA celebra con IDT SA una promesa de compraventa cuyo objeto son los inmuebles de referencia. El director y único accionista de LNW SA continúa siendo RGA. La escribana inter-viniente, SP, designada por la parte promitente compradora, inscribe el instrumento en el Registro respectivo.

4. El 23 de enero de 2012, LNW SA otorga con RGA, su único director y accionista, una compraventa por la cual aquella le enajena a este dichos padrones. El precio es el valor actualizado de adquisición de los inmuebles según el balance fiscal al cierre del ejercicio 31 de julio de 2011.

5. Como consecuencia de las dudas que le merece a SP la validez de la compraventa posterior a la promesa inscripta y su cumplimiento en esas condiciones, el 23 de enero de 2012, ante el escribano JPN, se otorga un distracto entre RGA y LNW SA, al amparo del artículo 1294 del Código Civil, por el cual se expresa que los bienes referidos retornan al patrimonio de esta última. La escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad en forma definitiva.

M

otivo delaconsulta

Aparentemente el caso en examen ya está siendo objeto de consulta por la escribana SP. El escribano JPN sostiene la validez y eficacia de los ne-gocios jurídicos otorgados con posterioridad a la promesa de compraventa de fecha 14 de noviembre de 2011, sin perjuicio de ser inoponibles a esta. La duda es a quién le corresponde la titularidad del dominio actualmente y, en su caso, el cumplimiento de la citada promesa. Aclaro que me refiero a promesa de compraventa en una acepción amplia, al tenor del contrato que regula la ley 8733 y normas concordantes, conociendo las posiciones doctrinarias al respecto.

o

pinióndelaconsultante

Seguramente motivos de mejor posicionamiento frente al fisco hayan guiado el otorgamiento de la compraventa posterior a la promesa de com-praventa de fecha 14 de noviembre de 2011, pero el dato es irrelevante desde el punto de vista estrictamente jurídico, ya que es la causa la razón justificativa del contrato, según se desprende del artículo 1287 del Código

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Civil, y esta existió y no estaba prohibida. Más aún: la propia ley 8733, en los artículos 15 y 17, muestra claramente que el legislador previó las situaciones de enajenaciones o gravámenes posteriores al otorgamiento del contrato regulado por esta, sin perjuicio de la inoponibilidad que allí se consagra. La promesa de compraventa del caso objeto de consulta se encuentra amparada por aquella normativa, conforme lo dispuesto por la ley 13 892.

En cuanto al distracto, su causa es repristinar la situación jurídica de los bienes a su estado anterior, aunque, dado que no existe unanimidad de criterios en cuanto a su aplicabilidad a aquellos casos de obligaciones cumplidas, este otorgamiento generó más dudas. Aun así, postulo su validez y eficacia traslativa del dominio, ya que es un principio de derecho que el

nomen iuris no hace a la verdadera naturaleza jurídica del contrato.

Tan-to es así que el criterio fiscal es considerar a este tipo de negocio jurídico como «compraventa» y como tal es su tributación. Del examen minucioso de las cláusulas de este «distracto», surge un «precio», el que RGA recibe de LNW SA, «dando la sociedad la respectiva carta de pago» y la tradi-ción: «RGA pierde la titula ridad del derecho de propie dad sobre los bienes descrip tos, reasu miéndolo LWR SA, a la cual el primero como tradición le confirma en la posesión que ya tiene de los mismos».

El otro aspecto en cuestionamiento, y que al igual que el anterior fue objeto de calificación registral, trata de la aplicación del artículo 84 de la ley 16 060. Este artículo, como sabemos, refiere a los actos que los adminis-tradores pueden celebrar con la sociedad. El artículo 388 de la misma ley, en el capítulo y la sección destinados a las sociedades anónimas, remite a la misma norma. En el caso en examen, vemos que no existe un directorio colegiado ni tampoco pluralidad de accionistas, sino que una sola persona física concentra en sí misma ambas calidades, por lo que la previsión legal, que además habla en plural de «accionistas», en sentido estricto es inapli-cable. Téngase presente, como se dijo, que LNW SA tiene la totalidad de su capital constituido por acciones nominativas, cuya titularidad corresponde al nombrado RGA, por lo que en la asamblea de accionistas convocada por él mismo como director de la sociedad, desdoblándose en su calidad de tal, comparecería como único accionista y se autorizaría a sí mismo a efectuar tal o cual acto, lo que parece totalmente absurdo.

Finalmente, aventuro una posible solución al cuestionamiento. Todos los contratos reseñados en la relación de hechos están firmes en cuanto a su registración, por lo que, siendo que en el caso se trata de una sociedad con acciones nominativas cuyo titular se confunde en un único director y único accionista, en la que los bienes inmuebles que ingresaron a su patrimonio lo fueron por voluntad de esa misma persona física —a la cual pertenecían—, teniendo en cuenta asimismo que no hubo mutación del dominio que involucrara a terceros ajenos a RGA y LNW SA desde ese momento y hasta la fecha, y siendo que existe voluntad de cumplimiento

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siendo el mismo, una declaratoria con comparecencia de este por sí y en representación LNW SA subsanaría, a mi juicio, cualquier objeción que pudiera hacerse al proceso dominial reseñado.

Informe de la Comisión de Derecho Civil

La Comisión de Derecho Civil, integrada por los Escs. Federico Albín, María Inés Casatroja, Daniella Cianciarulo, Rosana García, Adriana Goldberg, Alicia González, Mariana González, Carlos Groisman, Mónica Jover, Jorge Machado, Joaquina Machado, Roque Molla, Javier Parga, Laura Parnás, Ale-jandra Portillo, Margarita Puertollano, María del Luján Riaño, María Ritacco, Estela Sarachu, Mildred Secondo, Adriana Silva, Mariella Spagnolo, María Beatriz Vázquez y Juan Pablo Villar, considera que el título de propiedad sometido a consulta no es observable. No corresponde otorgar declaratoria alguna. El inmueble radica en el patrimonio de LNW SA.

Esc. Roque Molla Coordinador

Informe de la Comisión de Derecho Comercial

i

nfoRMe

En lo que a esta Comisión compete, la consulta versa sobre la violación al artículo 84 y 388 de la ley 16 060, que podría haber operado en la escri-tura de compraventa de fecha 16 de diciembre de 2011, compraventa por la cual la sociedad enajenó el inmueble al presidente de su directorio sin controlar ninguno de los extremos previstos en dicho artículo que habilitan tal negocio.

Al respecto el artículo 84 expresa:

Los administradores y los representantes podrán celebrar con la sociedad contratos que se relacionen con su actividad normal, en las mismas condiciones que los terceros, debiendo comunicarlo a los socios.

Los contratos no comprendidos en el inciso anterior podrán ser celebrados con la autorización previa de los socios. Los otorgados en violación de esta norma serán absolutamente nulos.

Y el artículo 388:

Será de aplicación a los administradores y directores lo dispuesto en el artículo 84, con las siguientes salvedades: el administrador que celebre

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un contrato con la sociedad dentro de las condiciones del inciso primero del artículo referido, deberá ponerlo en conocimiento de la próxima asamblea; tratándose de un órgano colegiado, el director que lo celebre deberá comu-nicarlo al directorio. La autorización previa requerida por su inciso segundo deberá ser concedida por la asamblea de accionistas.

En el caso en consulta, ninguno de los dos extremos está controlado en las escrituras referidas.

En cuanto al supuesto del inciso primero del artículo 84, que refiere a la actividad normal de la sociedad, esta Comisión ha sostenido en diversas oportunidades que dicha actividad es aquella que la sociedad desarrolla habitualmente, por lo que el hecho de estar incluida en el objeto social no es suficiente para estar comprendida en el supuesto legal. Además, ese inciso requiere que se haya contratado en igualdad de condiciones que con un tercero.

En cuanto al segundo inciso, se debe ser particularmente preciso con la aplicación del tema de la asamblea social en cada caso concreto. En este caso, se plantea qué sucede con una sociedad que tiene acciones nominati-vas con un solo accionista, si sería necesaria la realización de la asamblea social para autorizar el acto.

Como respuesta a priori y siguiendo lo recogido por la ley 16 060 respecto a la teoría del órgano, la respuesta es que sí es necesario. No se comparte la afirmación de la consultante de que en este caso no lo es.

De todas formas, no se pueden desconocer algunas situaciones como la presente, como se explicará a continuación.

El artículo 304 de la ley 16 060 establece:

Las acciones podrán ser al portador o nominativas y en este último caso, endosables o no […].

El artículo 333 dispone:

Las sociedades que emitan certificados provisorios, acciones, partes beneficiarias u obligaciones negociables nominativas, deberán llevar los respectivos Libros de Registros en los que se anotarán el número de orden de cada título, su valor, y la individualización del titular […].

Esto es, un accionista con acciones nominativas debe tener las acciones a su nombre y además debe estar inscripto como tal en el Libro de Regis-tro de Acciones Nominativas de la sociedad. Por lo tanto, en este caso el escribano debe comprobar fehacientemente (ya sea mediante la exhibición de las acciones y del libro o de la certificación de otro escribano) que la sociedad tenía un único accionista, con acciones nominativas a la fecha del otorgamiento de las escrituras de fecha 11 de mayo de 2007 (compraventa no cuestionada por la consultante, pero que también podría estar alcanzada por el multicitado artículo) y 16 de diciembre de 2011.

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cumplió con la formalidad de la realización de la asamblea de acuerdo a lo que dispone la ley 16 060, tampoco puede desconocerse —previa comproba-ción, según lo dicho— que la misma persona que es única accionista de la sociedad no puede tener dos voluntades diferentes: una como contratante (por ejemplo, comprador o vendedor) y otra como socio de la sociedad.

Porque si esa persona era la única que podía asistir a la asamblea para autorizar el acto a sí mismo, sería ir contra la realidad —y, podríamos de-cir, principalmente contra el acto propio de esta— entender que no quería otorgar el contrato respectivo.

Esta Comisión no pretende desconocer la exigencia de realización de la asamblea, pero algunas situaciones —realizadas sin prolijidad técnica— tampoco ameritan, por todo lo dicho, ser tildadas de nulas absolutamente.

Distinta sería la situación si las acciones fueran al portador, porque en este caso es más difícil probar que el sujeto actuante es el único accionista. Pero, salvado el problema de la prueba, la conclusión es la misma.

En consecuencia, es correcto realizar la asamblea y asentarla en el acta respectiva, aunque se pueda comprobar fácilmente, mediante la exhibición de acciones y el libro respectivo, quién es el accionista, pues es la forma-lidad que requiere la ley 16 060.

En situaciones como la presente, más allá de faltar esa asamblea, la voluntad del accionista es indiscutible, pues es él mismo quien contrata.

c

onclusión

1. El escribano actuante debe constatar si el acto cuestionado se relaciona con la actividad normal o no, y si se contrató en las mismas condiciones que con terceros. De lo contrario, se requiere autorización de la asamblea, so pena de nulidad.

2. Si el acto está relacionado con la actividad que desarrolla habitual-mente y es realizado en iguales condiciones que con los terceros, alcanza-ría en el caso concreto con una certificación notarial que manifieste dicho extremo.

3. Aunque se trate de un solo accionista, debe realizarse la asamblea en la que se autorizará el acto.

4. Sin perjuicio de lo dicho, si los supuestos del artículo 84 no fueron constatados en un antecedente, el profesional que actuará debe compro-bar certeramente que la totalidad del paquete accionario se encontraba en manos de una sola persona, esto es, en el caso concreto, controlar las acciones y realizar la debida compulsa del Libro de Registro de Acciones Nominativas. Ante esa eventualidad, no se puede ir contra el acto propio del accionista que actuó en representación de la sociedad y por sí.

5. Por este motivo, en lo que refiere al aspecto informado, la titulación no es observable.

Esc. Osvaldo Rocca Informante

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La Comisión de Derecho Comercial, integrada por Alejandra Portillo, Osvaldo Rocca, César Coll, Nicolás Alonso, Jorge Sejas, Ema Klaczco, Gabriel Curi, Rossana García, María Agustina Pollino, Maritza Rivas, Mónica González, Estela Baun y Daniella Cianciarulo, aprueba el informe que antecede.

Esc. Daniella Cianciarulo Coordinadora alterna

(Aprobado por la Comisión Directiva Nacional de la aeu

el 18 de setiembre de 2012, expediente 1191/2012.)

ERROR. ESCRITURA JUDICIAL. PADRÓN. PROMESA DE COMPRAVENTA

Informe: Procesal

Resumen

Error en el número de padrón en mayor área en promesa de compraventa inscripta. Escrituración judicial en cumplimiento de dicha promesa de compraventa.

Consulta

En el caso planteado, compulsado el expediente judicial respectivo y la documentación anexa, resulta que a través de la demanda incoada en autos la parte actora deduce una pretensión de escrituración judicial en cumpli-miento de contrato de promesa de compraventa inscripta, en los términos previstos por la ley 8733. A través de dicha acción se pretende escriturar el solar de terreno sito en zona suburbana de la localidad catastral Pando, departamento de Canelones, hoy padrón …, antes en mayor área …, el cual se describe y deslinda en el plano.

De los respectivos obrados judiciales resulta que, en el contrato de pro-mesa de compraventa otorgado el 1 de julio de 1967, cuya escrituración forzada

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