LINEA DE NEGOCIOS CERTIFICIACION LEED PARA EDIFICACIONES SOSTENIBLES EN LA CIUDAD DE BÓGOTÁ D.C DANIELA A. TARAZONA CONTRERAS COD:

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LINEA DE NEGOCIOS “CERTIFICIACION LEED PARA EDIFICACIONES

SOSTENIBLES EN LA CIUDAD DE BÓGOTÁ D.C

DANIELA A. TARAZONA CONTRERAS

COD: 20191197093

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS

ESPECIALIZACIÓN EN GESTIÓN DE PROYECTOS DE INGENIERIA

BOGOTÁ D. C

2019

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LINEA DE NEGOCIOS “CERTIFICIACION LEED PARA EDIFICACIONES

SOSTENIBLES EN LA CIUDAD DE BÓGOTÁ D.C

DIRECTOR

ING. JOSÉ ANSELMO QUINTERO AVILA

DANIELA A. TARAZONA CONTRERAS

COD: 20191197093

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS

ESPECIALIZACIÓN EN GESTIÓN DE PROYECTOS DE INGENIERIA

BOGOTÁ D. C

2019

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CONTENIDO

RESUMEN ... 6

PALABRAS CLAVES ... 6

INTRODUCCIÓN ... 7

1. CAPITULO: ANALISIS DEL PROYECTO ... 8

1.1 ESTADO DEL ARTE ... 8

1.2 MARCO HISTORICO ... 9 1.3 MARCO CONCEPTUAL ... 10 1.4 JUSTIFICACIÓN ... 11 1.5 PROBLEMA ... 12 1.6 ANALISIS DE ALTERNATIVAS ... 12 1.7 HIPOTESIS ... 13 1.8 OBJETIVOS ... 15 1.8.1 OBJETIVO GENERAL ... 15 1.8.2 OBJETIVOS ESPECIFICOS ... 15 2. ESTUDIO DE MERCADO ... 16

2.1 APROXIMACION MERCADO OBJETIVO ... 16

2.2 ANALISIS DE FUENTES PRIMARIAS ... 16

2.3 ANALISIS DE FUENTES SECUNDARIAS ... 16

2.4 COMPORTAMIENTO DEL MERCADO META ... 19

2.5 DETERMINACIÓN DE LA DEMANDA. ... 21

2.6 ANALISIS DE LA OFERTA ... 23

3. INGENIERIA DE PROYECTO ... 24

3.1 DISEÑO DEL PRODUCTO ... 24

3.2 FICHA TECNICA ... 26

3.3 METODOLOGÍA QDF CASA DE LA CALIDAD ... 27

3.4. DIAGRAMA PERT ... 28

3.4. DISEÑO DE PLANTA ... 30

3.4.1 DIMENSIONAMIENTO DEL PERSONAL ... 30

3.4.2 DIMENSIONAMIENTO DEL ESPACIO DE TRABAJO ... 32

3.4.2 DIMENSIONAMIENTO DE LA PLANTA ... 32

(4)

3

4.1 HORIZONTE DEL PROYECTO ... 34

4.2 PROYECCIÓN DE VENTAS Y ESTIMACIÓN DEL PRECIO ... 35

4.2 COSTOS IMPLEMENTACIÓN ... 35

4.2.1 COSTOS LICENCIAS REQUERIDAS ... 36

4.3 VALORACIÓN SALARIAL ... 37 4.5 FUENTES FINANCIACIÓN ... 39 4.4 DEPRECIACIÓN ... 40 4.5 FLUJO DE CAJA ... 41 4.3 RENTABILIDAD ... 43 5. CONCLUSIONES ... 44 6. RECOMENDACIONES ... 45 7. BIBLIOGRAFIA ... 46

(5)

4

ÍNDICE DE TABLAS

Tabla 1. Certificaciones LEED a nivel mundial ... 09

Tabla 2. Proyectos con Certificación LEED en Colombia ... 10

Tabla.3..Tipos de Metodologías y Normatividad Certificaciones Internacionales en Edificaciones Sostenibles ... 13

Tabla 4. Criterios y ponderación de selección ... 14

Tabla 5. Ponderación de las Alternativas ... 14

Tabla 6. Metros cuadrados licenciados proyectos de construcción en Colombia (2008-2019 ... 19

Tabla 7. Proyección de ventas y metros cuadrados (2019-2024) ... 20

Tabla 8. Porcentaje de m2 de edificaciones a captar en el ciclo del proyecto ... 23

Tabla 9. Ficha Técnica ... 26

Tabla 10 Metodología QDF Casa de la Calidad ... 27

Tabla 11 Diagrama Pert ... 28

Tabla 12. Ruta Critica ... 30

Tabla 13. Proyectos a ejecutar en los próximos 6 años ... 30

Tabla 14. Información cálculo de horas laborables ... 31

Tabla 15 Personal requerido ... 31

Tabla 16. Áreas requeridas ... 32

Tabla 17. Simbología método SLP ... 32

Tabla 18. Proyección Ventas ... 35

Tabla 19. Inversión Inicial ... 36

Tabla 20. Costos de licencias de Software ... 36

Tabla 21. Asignación Salarial ... 37

Tabla 22. Gastos Administrativos ... 37

Tabla 23. Gastos de la Inscripción de los proyectos ante USGBC ... 38

Tabla 24. Proyección de Costos Anuales ... 39

Tabla 25. Fuentes de Financiación ... 39

Tabla 26. Depreciación Equipos, Muebles y enseres ... 40

Tabla 27. Flujo de Caja ... 41

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5

ÍNDICE DE GRAFICAS

Grafica 1. Pregunta N° 1 Encuesta realizada ... 17

Grafica 2. Pregunta N° 2 Encuesta realizada. ... 17

Grafica 6. Licencias de construcción (Estrato 4,5 y 6) adjudicadas en Colombia en metros cuadrados ... 20

Grafica 7. Licencias de construcción (Estrato 4,5 y 6) adjudicadas en Bogotá D.C en metros cuadrados ... 20

Grafica 8. Demanda para la ciudad de Bogotá de los últimos 11 años ... 21

Grafica 9. Patrón de Referencia ... 21

Grafica 10 Pronostico esperado para los siguientes 5 años ... 22

(7)

6

RESUMEN

En el presente documento se realiza un análisis de la Certificación LEED en el panorama internacional hasta el mercado colombiano, en el cual se realizó un estudio de mercado determinando la caracterización de la demanda potencial, así mismo se delimito los proyectos a los cuales se dirigen, Edificaciones de construcción en estratos 4, 5 y 6. Una vez planteada la demanda potencial que existe en este sector y las necesidades específicas de estos potenciales consumidores se procede a realizar el estudio técnico en el cual se evidencia las características del servicio y el dimensionamiento de planta, personal y equipos necesarios para el funcionamiento de la línea de negocios (Certificación LEDD para edificaciones sostenibles en la ciudad de Bogotá. D. C) se finaliza con el estudio financiero en el cual mediante indicadores se evalúa la viabilidad del proyecto.

PALABRAS CLAVES

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7

INTRODUCCIÓN

La construcción desde sus inicios significo un gran avance para la humanidad, pero al mismo tiempo un gran desafío para los gobernantes, pues el avance y el crecimiento de la industria de la construcción ha generado por años residuos y contaminantes que no solo afectan nuestro entorno sino nuestra calidad de vida, por ello el enfoque de construcción sostenibles ha tomado relevancia.

Es así como no solo a nivel internacional sino nacional se están desarrollando e implementando planes y políticas que integren el aprovechamiento de los recursos, la integración del diseño con su entorno, la utilización de energías renovables y la implementación de edificaciones auto sostenibles. Las cuales deben planificar, Ejecutar y evaluar todas las variables que intervengan en la realización de un proyecto civil.

Por lo anteriormente expuesto y dado que el movimiento económico a nivel industrial avanza bajo la primicia de construcciones sostenibles se encuentra la necesidad de realizar la evaluación técnico/financiera una línea de negocios de Certificaciones LEED para edificaciones sostenibles en la ciudad de Bogotá.

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8

1. CAPITULO: ANALISIS DEL PROYECTO

1.1 ESTADO DEL ARTE

El desarrollo de cualquier proyecto de construcción implica la transformación de un espacio o lugar determinado, con un fin ya sea público o privado los cuales contribuyen al desarrollo social y económico de un país. De allí nace la importancia que los sistemas constructivos actuales garanticen el aprovechamiento de los recursos e implementen herramientas que evalúen y determinen los niveles de sostenibilidad futuros.

Actualmente países como Brasil ,México y Colombia apuestan a la inmersión de este tipo de metodologías como un tema público , agencias como la Secretaria Distrital de Ambiente de la ciudad de Bogotá capital de Colombia, monitorean los niveles y distribución de los contaminantes atmosféricos por medio de una red de calidad de aire (RMCAB) que permite establecer medidas y disposiciones como el Decreto 1077 del 2015 el cual permite establecer los parámetros y lineamientos de Construcción Sostenibles en el país.

En Brasil las certificaciones sostenibles comenzaron a resonar desde la construcción del Dorado Business Tower terminada en el 2007 edificación que recibió en el 2009 la certificación LEED Platinum Green Building. Los sistemas de clasificación LEED tienen por lo general 100 puntos básicos más seis puntos adicionales de la categoría Innovación (Innovation) y cuatro puntos de prioridad regional (regional priority), lo que hace un total de 110 puntos. El nivel de certificación para proyectos comerciales se determina en función de la siguiente escala:

 Certificado (40 a 49 puntos)

 Plata (50 a 59 puntos)

 Oro (60 a 79 puntos)

 Platino (más de 80 puntos)

El consejo de edificaciones sostenibles de Estados Unidos (13 de febrero de 2019) emitió una clasificación de los países y regiones en términos de metros cuadrados brutos acumulados con certificaciones LEED:

(10)

9 Tabla 1

Certificaciones LEED a nivel mundial

Fuente:

https://gbci.org/us-green-building-council-announces-top-10-countries-and-regions-leed-green-building

1.2 MARCO HISTORICO

En Colombia la primer edificación con la certificación LEED fue la edificación de las oficinas de la firma farmacéutica Novartis con un área aproximada de 9.700 m2 , 9 Pisos , 2 sótanos y 114 parqueaderos, su innovación para obtener una certificación plata fue la implementación de un sistema de ahorro de energía , aprovechando agentes externos como la luz natural e internos , como una terraza de aproximadamente de 450 m2 la cual fue cubierta por una vegetación que permitiera disminuir la contaminación en la zona de influencia, transformando el Dióxido de Carbono ( CO2 ) en oxígeno.

El Consejo Colombiano de Construcción Sostenible (CCCS) ratifica el compromiso adquirido por las empresas constructoras ya sean privadas o públicas para mejorar sus sistemas de construcción y aprovechamiento de los recursos, por ello a la fecha se tienen 151 proyectos certificados los cuales representan 2.3 millones de m2 y 223 proyectos en trámite los cuales representan 3.9 millones de m2

Clasificación País / región Numero de proyectos (Und) Metros cuadrados brutos * 1 China continental 1,494 68,83 2 Canadá 3,254 46,81 3 India 899 24,81 4 Brasil 531 16,74 5 República de Corea 143 12,15 6 Turquía 337 10,9 7 Alemania 327 8,47 8 Mexico 370 8,41 9 China, Taiwán 144 7,3 10 España 299 5,81

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10 Tabla 2

Proyectos con Certificación LEED en Colombia

Fuente:https://www.cccs.org.co/wp/capacitacion/talleres-de-preparacion-leed/

En el año 2015 se establecen los lineamientos de construcción sostenible para edificaciones, encaminados al mejoramiento de la calidad de vida de los habitantes y al ejercicio de actuaciones con responsabilidad ambiental y social. (Decreto 1077 de 2015), estableciendo como mínimo aspectos como:

a. Porcentajes obligatorios de ahorro en agua y energía según clima y tipo de edificaciones

b. Sistema de aplicación gradual para el territorio de conformidad número de habitantes municipios

c. Procedimiento para la certificación de la aplicación de las medidas

d. Procedimiento y herramientas de seguimiento y control a la implementación de las medidas.

e. Promoción de incentivos a nivel local para la construcción sostenible.

1.3 MARCO CONCEPTUAL

 CERTIFICACION LEED (CERTIFICACIÓN DE LIDERAZGO EN EFICIENCIA Y

DISEÑO SOSTENIBLE)

La certificación LEED parte de regulaciones establecidas con estándares muy altos a nivel mundial , diseñados por organismos que contribuyen a la evaluación cuantitativa de prácticas desarrolladas de eficiencia emergentes desde una perspectiva integral considerando el comportamiento energético , la sustentabilidad del sitio de emplazamiento, eficiencia en el uso de agua , materiales recursos y calidad del ambiente e interior

Clasificación N° de Proyectos (Und) Metros cuadrados (m2) Certificado 22 192.211 Plata 41 661.889 Oro 72 1.162.237 Platino 16 298.079 Total 151 2.314.416

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11 contribuyendo en la creación de edificios de alto rendimiento energético, durables , sanos , ambiental y económicamente viables. (Becar E. 2010)

Los proyectos LEED ganan puntos en nueve áreas básicas que abordan aspectos clave de los edificios verdes.

 Proceso integrador  Ubicación y transporte  Sitios sostenibles  Eficiencia de agua  Energía y atmósfera  Materiales y recursos

 Calidad ambiental interior

 Innovación

 Prioridad regional

 EDIFICIO SOSTENIBLE O EDIFICIO ECOLÓGICO

Abarca la planificación, el diseño, la construcción, las operaciones y en última instancia, el reciclado o renovación de las estructuras al final de la vida útil. La construcción ecológica busca soluciones que representen un equilibrio dinámico y saludable entre los beneficios ambientales, sociales y económicos.

Sustentabilidad y “ecológico” a menudo se usan indistintamente y significan más ecológico el entorno de construcción significa aplicar una mirada holística a los sistemas naturales, humanos y económicos, y encontrar soluciones que favorezcan la calidad de vida de todos.

(Guía de Conceptos Básicos de Edificios verdes y LEED)

1.4 JUSTIFICACIÓN

Los diversos problemas ambientales que se presentan a nivel mundial por el deterioro de la calidad del aire y el aumento de los materiales particulados finos contaminantes en las capitales principales, han hecho cambiar la monotonía y dirección de grandes sectores. El sector de la construcción dirigido a zonas residenciales, zonas industriales, comerciales u

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12 otros sectores han comenzado a establecer estrategias para disminuir la contaminación y aprovechar los recursos disponibles.

En Bogotá D. C los niveles de polución y material contaminante han aumentado con el tiempo y ritmo de crecimiento de la capital colombiana, por ello en agosto del 2017 las entidades gubernamentales crearon el programa acelerador de eficiencia energética en edificaciones (Building Efficiency Acelerador) o programa BEA, cuyo propósito principal es implementar y mejorar el uso eficiente del agua y la energía.

Es así como se hace necesario gestar un proyecto que este alineado con las tendencias del sector y enfocado en implementar estándares que permitan la creación de edificios de alto rendimiento energético, durables, ambiental y económicamente viables.

1.5 PROBLEMA

Las situaciones problema que hacen necesario el desarrollo de una línea de negocios basada en la gestión e implementación de certificaciones que promuevan las edificaciones sostenibles son:

 El impacto generado por las construcciones en el entorno

 El uso desmedido de los recursos hídricos en las edificaciones nuevas y antiguas.

 El consumo energético cuando está en operación la edificación.

1.6 ANALISIS DE ALTERNATIVAS

Teniendo en cuenta las diversas certificaciones internacionales que existen se tomaran en análisis las de mayor impacto a nivel internacional:

 CERTIFICACIÓN LEED (CERTIFICACIÓN DE LIDERAZGO EN EFICIENCIA Y

DISEÑO SOSTENIBLE)

Implementación de una línea de negocio basada en el acompañamiento, direccionamiento y gestión de proyectos de edificaciones encaminados al aprovechamiento de los recursos mediante una certificación que tiene altos estándares a nivel mundial y que centra su evaluación en ocho puntos claves (Proceso Integrador, Ubicación y Transporte, sitios

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13 sostenibles, eficiencia del agua de la energía y atmosfera, eficiencia de los materiales y recursos, la calidad del ambiente y la innovación.)

 CERTIFICACIÓN HQE (ALTA CALIDAD MEDIAMBIENTAL)

Implementación de una línea de negocio basada en el acompañamiento, direccionamiento y gestión de proyectos de edificaciones basadas en cuatro puntos claves (Energía, Medio Ambiente, Salud y Confort)

 CERTIFICACIÓN BREEAM

Implementación de una línea de negocio basada en el acompañamiento, direccionamiento y gestión de proyectos de edificaciones basadas diez categorías (Gestión; Salud y Bienestar; Energía; Transporte; Agua; Materiales; Residuos; Uso ecológico del suelo; Contaminación e Innovación)

1.7 HIPOTESIS

Se realiza un análisis siguiendo los parámetros ya establecidos por el Consejo Colombiano de Construcción Sostenibles (CCCS) entidad de carácter privado sin ánimo de lucro, comprometido con incrementar el grado de sostenibilidad de los proyectos sean edificaciones nuevas o existentes.

Tabla 3

Tipos de Metodologías y Normatividad Certificaciones Internacionales en Edificaciones Sostenibles

Fuente:

https://www.cccs.org.co/wp/haga-parte-del-cccs/comparativo-sistemas-de-certificacion-en-construccion-sostenible-en-colombia/

A continuación, se plantean 4 criterios para la evaluación de las alternativas propuestas, dando una calificación total para cada una.

Certificación Energía Agua Metodología Verificación

LEED ASHRAE 90,1 2010 Cod. Internacional de Fontanería Proceso Integrativo Comisionador HQE ASHRAE 90,1 2010 Cod. Internacional de Fontanería

Global Management System

Auditor BREEAM ASHRAE 90,1 2010 Cod. Internacional de Fontanería Management (MAN) Auditor

(15)

14 Los criterios seleccionados tendrán una ponderación diferente, distribuidos de la siguiente manera

Tabla 4

Criterios y ponderación de selección

Criterio Descripción Ponderación

1

Indicadores que se evalúan

20%

2

Niveles de Certificación

25%

3

Capacidad de apropiación del

mercado objetivo.

35%

4

Afinidad con las tendencias

mundiales del sector de la

construcción.

20%

Tabla 5

Ponderación de las Alternativas

Alternativa Ponderación Criterio Calificación Resultado Total

Certificación LEED 20% 1 4 0,8 4,2 25% 2 4 1 35% 3 4 1,4 20% 4 5 1 Certificación HQE 20% 1 3 0,6 3,1 25% 2 4 1 35% 3 2 0,7 20% 4 4 0,8 Certificación BREEAM 20% 1 4 0,8 3,4 25% 2 3 0,75 35% 3 3 1,05 20% 4 4 0,8

La ponderación y criterios establecidos, según los indicadores que se evalúan, los niveles de certificación que cada alternativa maneja permitieron establecer que la certificación leed es la mejor, pues maneja un número mayor de indicadores los cuales se encuentra establecidos en las guías leed actualizadas a las necesidades de las edificaciones sostenibles a nivel mundial.

(16)

15

HIPÓTESIS: la creación de una línea de negocios en certificaciones LEED permitirá innovar

en los procesos internacionales y estructurar un proceso rentable acorde a las exigencias actuales del sector de la construcción

1.8 OBJETIVOS

1.8.1 OBJETIVO GENERAL

Proponer una línea de negocios, enfocada en certificaciones LEED para edificaciones sostenibles en la ciudad de Bogotá D.C

1.8.2 OBJETIVOS ESPECIFICOS

 Realizar un estudio de mercado que permita conocer las características de la población objetivo del proyecto.

 Estructurar los procesos y recursos necesarios para la línea de negocios mediante un estudio técnico

(17)

16

2. ESTUDIO DE MERCADO

2.1 APROXIMACION MERCADO OBJETIVO

La población objetivo para la prestación del servicio se definió para la ciudad de Bogotá teniendo en cuenta de acuerdo a las fuentes secundarias que es la ciudad que aporta gran parte del total de metros cuadrados de construcción en los últimos años en Colombia, el mercado objetivo serán empresas constructoras y firmas de ingeniería que desarrollen proyectos de construcción estrato 4, 5 y 6 en la ciudad de Bogotá

.

2.2 ANALISIS DE FUENTES PRIMARIAS

Para el desarrollo del presente trabajo y en busca de variables que permitan determinar tanto el tipo de servicio/producto a ofrecer, como la proyección a futuro, se tomaron los históricos de licencias de construcción adjudicadas en los últimos años para los estratos 4, 5 y 6 en Colombia de acuerdo a la información obtenida de la página del DANE, considerando que las certificaciones LEED está directamente ligada al crecimiento del sector de la construcción.

2.3 ANALISIS DE FUENTES SECUNDARIAS

En el análisis de información relevante se implementó una encuesta que por fines económicos y de tiempo fue aplicada mediante un muestreo piloto de 20 encuestados, en la cual se preguntó diferentes aspectos que se consideraron importantes para el desarrollo del proyecto resumidos en 5 preguntas los cuales permitieron caracterizar los factores del servicio a implementar.

La encuesta se orientó a una población de profesionales y tecnólogos afines al sector de la construcción empleados en diferentes firmas constructoras y de ingeniería en la ciudad de Bogotá. A continuación, se muestran los resultados de la encuesta realizadas.

(18)

17 Gráfico 1

Pregunta N° 1 Encuesta realizada

Según la pregunta N°1 el 60% de los encuestados planea en un futuro de 5 años o

más, implementar una certificación leed para los proyectos de construcción

Fuente: Elaboración propia.

Gráfico 2

La certificación LEED es las más conocida entre las personas encuestadas, esto puede deberse al carácter e impacto internacional que ha tenido este tipo de certificación a nivel mundial en las construcciones sostenibles.

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18 Gráfico 3

Según los encuestados su percepción es que el 60% de los proyectos sostenibles se desarrollan en estratos socioeconómico 5 y 6.

Gráfico 4

Las preferencias para contratación de proyectos sostenibles son empresas colombianas legalmente constituidas, pues representan un 60% en comparación con ingenieros o arquitectos independientes.

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19 Gráfico 5

El precio en general depende del encuestado por ello la similitud de los porcentajes en cada uno de los rangos establecidos.

2.4 COMPORTAMIENTO DEL MERCADO META

Una vez definido el sector al cual se plantea acceder con el servicio, se identificó la cantidad de metros cuadrados de proyectos de construcción en estratos 4, 5 y 6 que van a demandar el servicio, específicamente para la ciudad de Bogotá.

Tabla 6

Metros cuadrados licenciados proyectos de construcción en Colombia (2008-2019)

Fuente: Elaboración propia basada en información del DANE (DANE, 2020)

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Total de licencias de construcción adjudicadas en Colombia en metros cuadrados 5.888.140 3.738.824 5.567.481 8.414.382 6.701.492 6.350.888 7.905.776 9.136.009 7.346.843 6.766.718 6.187.691 6.239.327 Total de licencias de construcción adjudicadas en Bogotá D.C en metros cuadrados 1.920.315 1.011.779 1.940.970 2.455.113 1.742.364 1.807.908 1.699.962 1.222.801 1.331.171 885.686 621.495 1.118.711 Total de licencias de construcción adjudicadas en Bogotá D.C en porcentaje 32,61% 27,06% 34,86% 29,18% 26,00% 28,47% 21,50% 13,38% 18,12% 13,09% 10,04% 17,93% METROS CUADRADOS LICENCIADOS PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN EN COLOMBIA ESTRATO 4,5,6 (USO HABITACIONAL Y NO HABITACIONAL)

(21)

20 Por medio de la información obtenida y según el Consejo Colombiano de Construcción Sostenible (CCCS) ratificó el compromiso adquirido por las empresas constructoras ya sean privadas o públicas para mejorar sus sistemas de construcción y aprovechamiento de los recursos. Dicha caracterización se cuantifico para las edificaciones ubicadas en estratos altos las cuales representar un porcentaje de licenciamiento significativo para el año 2019 de 34%.

Gráfico 6

Licencias de construcción (Estrato 4,5 y 6) adjudicadas en Colombia en metros cuadrados

Gráfico 7

Licencias de construcción (Estrato 4,5 y 6) adjudicadas en Bogotá D.C en metros cuadrados 0 2.000.000 4.000.000 6.000.000 8.000.000 10.000.000 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Total de licencias de construcción

adjudicadas en Colombia (Estratos 4,5,6) en

(22)

21

Fuente: Elaboración propia basada en información del DANE (DANE, 2020)

2.5 DETERMINACIÓN DE LA DEMANDA.

Para la determinación de la demanda se tomaron los históricos de metros cuadrados de licencias de construcción para los últimos 11 años, con base en esta información se realizó el pronóstico de la demanda para los próximos 5 años.

Gráfico 8

Demanda para la ciudad de Bogotá de los últimos 11 años

Con base en el histórico establecemos el patrón de referencia el cual servirá para realizar el pronóstico correspondiente: 0 500.000 1.000.000 1.500.000 2.000.000 2.500.000 3.000.000 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Total de licencias de construcción

adjudicadas en Bogotá D.C (Estratos 4,5,6)

en metros cuadrados

y = 9233,8x + 376594 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 800000 900000 0 2 4 6 8 10 12

(23)

22 Gráfico 9

Patrón de Referencia

Fuente: Elaboración propia basada en información del DANE (DANE, 2020) En la siguiente gráfica se muestra el pronóstico esperado para los siguientes 6 años:

Gráfico 10

Pronostico esperado para los siguientes 6 años

y = -90157x + 1E+06 R² = 0,1453 0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 1400000 0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5

Patron 1

0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 1400000 1600000 1800000 0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5

Patrón y Pronostico

Series1 Series2

(24)

23 Gráfico 11

Demanda y pronóstico 2020-2025

De acuerdo a la encuesta realizada la demanda de certificaciones LEED para proyectos estratos 4, 5 y 6 es del 45% del total del mercado, de la cual el 5% será captado para el primer año de funcionamiento del servicio e ira subiendo proporcionalmente hasta el año 2025.

Tabla 8

Porcentaje de m2 de edificaciones a captar en el ciclo del proyecto

AÑO DEMANDA PROYECTADA DEMANDA DEL SERVICIO % CAPTADO DEL MERCADO 2020 1.615.742 727.084 36.354 2021 1.304.845 587.180 29.359 2022 1.120.470 504.212 25.211 2023 1.467.469 660.361 33.018 2024 2.113.156 950.920 47.546 2025 1.711.656 770.245 38.512

2.6 ANALISIS DE LA OFERTA

Actualmente el auge de las edificaciones sostenibles está tomando impulso internacional y nacionalmente, generando una oportunidad de negocio que podemos observar en la Grafico 7 (Metros cuadrados de licencias de construcción (Estrato 4,5 y 6) adjudicadas en

0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000 3000000 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026

Demanda y Pronostico

(25)

24 Bogotá D.C en metros cuadrados, el cual representan un 39% en el año 2019. , de acuerdo a una consulta realizada en la Web se encontraron alrededor de 5 empresas principales las cuales están ofreciendo el servicio en la ciudad de Bogotá, entre las principales se encuentran:

 Grupo Sayros

 AEI (Arquitectura e interiores)

 Greener Consultores

 Simgea

 Setri Sustentabilidad S.A.S

3. INGENIERIA DE PROYECTO

3.1 DISEÑO DEL PRODUCTO

Características principales del producto:

El servicio ofrecido tiene como objetivo generar una certificación LEED para proyectos de construcción BD + C (Diseño y construcción de Edificios) basados en los criterios y categorías establecidos en la LEED v4.1 BD+C

Los componentes principales del proceso y servicio de asesoría para la obtención de una Certificación LEED se describen a continuación:

1. Planificación y selección de la categoría LEED requerida

 Evaluación y selección categoría LEED

 Identificar las mejores prácticas según la categoría seleccionada y los puntajes requeridos.

 Establecer presupuesto base del proyecto para determinar las metodologías y tecnologías aplicar.

2.Evaluación de la ubicación del proyecto y transporte

 Determinar los sistemas de transportes cercanos al sitio

 Realizar un estudio de tránsito y aforos para identificar la densidad circundante

 Revisar las zonas de alta prioridad para el proyecto. 3.Diseño arquitectónico de la edificación.

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25

 Trazado Preliminar

 Validación y ajustes solicitados por parte del contratante.

 Planos arquitectónicos

4.Evaluación Energética de la edificación

 Verificación del Diseño eléctrico de la edificación, garantizando un requerimiento energético mínimo

 Evaluación presupuestal de la implementación de sistema de energías renovables (Eólica, Solar)

 Optimización del rendimiento energético

5. Evaluación del uso del agua en la edificación

 Verificación del Diseño Hidráulico de la edificación, garantizando una reducción del consumo de agua en el exterior e interior.

 Evaluación presupuestal de los equipos y procesos que cumplan con los requisitos y estándares establecidos en la guía LEED V4.1 BD+C

 Análisis de la viabilidad de la implementación de un sistema de recuperación de aguas lluvias mediante un sistema de recolección en la edificación

6. Evaluación de los materiales y recursos a implementar en la edificación

 Diseño de un sistema para identificación de los residuos reciclables a generarse en la edificación, identificando sitios de recogidas y almacenamiento.

 Diseño de un plan de gestión de los residuos de la construcción

 Valoración del ciclo de vida de la estructura del edificio, garantizando un 10% de reducción de la generación de gases de efecto invernadero CO2, de la utilización de

recursos energéticos no renovables.

 Verificar la implementación de mínimo 20 productos o materiales que certifiquen o posean declaraciones ambientales de producto.

7. Evaluación de la Calidad Ambiental Interior y Exterior

 Diseñar un plan de gestión de calidad de aire interior para las fases de construcción y pre-ocupación del edificio.

 Verificación del confort y el bienestar de los ocupantes del edificio, garantizando una verificación del sistema de ventilación, de los sistemas de iluminación natural.

(27)

26

3.2 FICHA TECNICA

Tabla 9

Ficha Técnica

DENOMINACIÓN DEL SERVICIO Prestación del servicio de asesoria certificación LEED ( Edificaciones)

PERSONAL

Diseñadores Profesional en Ingeniería Civil o Sanitaria con mínimo 3 años de experiencia profesional en diseño hidrosanitario.

Arquitecto Profesional en Arquitectura con mínimo 3 años de experiencia profesional en diseños sostenibles

Ingeniero Ambiental

Profesional en Ingenieria Ambiental con mínimo 3 años de experiencia profesional en diseños y estudios de sostenibilidad ecologica

Equipos de computo

Procesador Intel i7 o superior 16 GB de Ram

Disco duro de estado solido (SSD)

Licencias Revit 2020,Autocad, Office 2020

Actividades

1. Planificación y selección de la categoría LEED requerida • Evaluación y selección categoría LEED

• Identificar las mejores prácticas según la categoría seleccionada y los puntajes requeridos. • Establecer presupuesto base del proyecto para determinar las metodologías y tecnologías aplicar. 2.Evaluación de la ubicación del proyecto y transporte

• Determinar los sistemas de transportes cercanos al sitio

• Realizar un estudio de tránsito y aforos para identificar la densidad circundante • Revisar las zonas de alta prioridad para el proyecto.

3.Diseño arquitectónico de la edificación. • Diseño arquitectónico

• Trazado Preliminar

• Validación y ajustes solicitados por parte del contratante. • Planos arquitectónicos

4.Evaluación Energética de la edificación

• Verificación del Diseño eléctrico de la edificación, garantizando un requerimiento energético mínimo • Evaluación presupuestal de la implementación de sistema de energías renovables (Eólica, Solar) • Optimización del rendimiento energético

5. Evaluación del uso del agua en la edificación

• Verificación del Diseño Hidráulico de la edificación, garantizando una reducción del consumo de agua en el exterior e interior. • Evaluación presupuestal de los equipos y procesos que cumplan con los requisitos y estándares establecidos en la guía LEED V4.1 BD+C

• Análisis de la viabilidad de la implementación de un sistema de recuperación de aguas lluvias mediante un sistema de recolección en la edificación

6. Evaluación de los materiales y recursos a implementar en la edificación

• Diseño de un sistema para identificación de los residuos reciclables a generarse en la edificación, identificando sitios de recogidas y almacenamiento.

• Diseño de un plan de gestión de los residuos de la construcción

• Valoración del ciclo de vida de la estructura del edificio, garantizando un 10% de reducción de la generación de gases de efecto invernadero CO2, de la utilización de recursos energéticos no renovables.

• Verificar la implementación de mínimo 20 productos o materiales que certifiquen o posean declaraciones ambientales de producto.

7. Evaluación de la Calidad Ambiental Interior y Exterior

• Diseñar un plan de gestión de calidad de aire interior para las fases de construcción y pre-ocupación del edificio. Normatividad Aplicable Norma Técnica Colombiana NTC 1500 Código Colombiano de Fontanería, y el RAS 2000 Reglamento Técnico _{para el sector de Agua Potable y Saneamiento Básico}

Tiempos de entrega De acuerdo a lo acordado entre las partes a la firma del contrato. Categoría LEED requerida y sus especificaciones

Diseño arquitectónico de la edificación. Evaluación Energética de la edificación Evaluación del uso del agua en la edificación

Evaluación de los materiales y recursos a implementar en la edificación Evaluación de la Calidad Ambiental Interior y Exterior

Certificación LEED

FICHA TÉCNICA

(28)

27

3.3 METODOLOGÍA QDF CASA DE LA CALIDAD

Con el fin de crear una relación entre el que, como, porque y cuanto se realiza la casa de la calidad, y así estableceremos el nivel en el que la empresa se encuentra frente a ciertos criterios evaluación, en la Tabla 10, se evidencia la casa de la calidad

Tabla 10

Metodología QDF Casa de la Calidad

La metodología QDF permitió establecer los requisitos de calidad, por medio de las relaciones costos, experiencias, usos de tecnología, necesidades, detalles arquitectónicos y cumplimiento de la normatividad vigente. Se utilizó una ponderación de 1 a 10.

1 2 3 4 5 6

26,2% 10,5% 22,7% 11,8% 17,0% 11,8%

No Requisitos del Calidad Peso

Ponderado Costo Uso de tecnologia

Ex periencia de los profesionales

Elaboración acorde a las necesidades contractuales Diseño Arqquitectonico al detalle Cumplimiento Normativ idad NTC 1500 / NTC 2050 / RETIE Ev al d e cl ien tes en % Pe so Po nd er ad o Ev al p on der ad a B rech a ab so lu ta po nd er ad a B rech a ab so lu ta rel ati va A SE SO R IA C ER TI FI C A C IÓN L EE D A EI (A R QU IT EC TU R A E IN TER IOR ES ) GR EE N ER C ON ST R U C TOR ES SI M GE A 1 Profesionales capacitados 10,00 9 3 3 3 3 9 80% 10,00 8,00 2,00 7,4% 4,00 2,00 2,00 5,00 2 Tiempos de entrega optimos. 15,00 3 1 9 3 9 3 80% 15,00 12,00 3,00 11,1% 4,00 4,00 3,00 4,00 3 Experticia en las deficiones técnicas 15,00 9 1 9 3 1 3 60% 15,00 9,00 6,00 22,2% 3,00 4,00 3,00 5,00 4 _{Verificación cumplimiento}

según criterios LEED v4.1

BD+C 15,00 9 3 3 3 9 1 60% 15,00 9,00 6,00 22,2%

3,00 3,00 3,00 5,00

5 Diseños acode a la

normatividad vigente. 15,00 9 1 9 3 1 1 60% 15,00 9,00 6,00 22,2% 3,00 4,00 3,00 4,00

6

Alternativas acorde a cada

proyecto 10,00 3 9 1 3 3 3 80% 10,00 8,00 2,00 7,4%

4,00 2,00 2,00 5,00

7

Precio Justo 10,00 3 3 3 3 3 3 80% 10,00 8,00 2,00 7,4% 4,00 4,00 2,00 4,00

90,00

Costo Uso de tecnologia Ex periencia de los profesionales

Elaboración acorde a las necesidades contractuales Diseño Arqquitectonico al detalle Cumplimiento Normativ idad NTC 1500 / NTC 2050 / RETIE 0 1 2 3 4 600,0 240,0 520,0 270,0 390,0 270,0 71,4% 90,000 63,000 27,000 100,0% 315,00 305,00 240,00 410,00 26,2% 10,5% 22,7% 11,8% 17,0% 11,8% Parámetros de Técnicos Importancia técnica absoluta y relativa ASESORIA CERTIFICACIÓN LEED AEI (ARQUITECTURA E INTERIORES) GREENER CONSTRUCTORES SIMGEA LI VICAN

(29)

28

3.4. DIAGRAMA PERT

Se toma como referencia un proyecto base de 1200 m2 para la elaboración del diagrama PERT el cual permitirá estimar la dedicación de horas hombre necesarias para el proyecto

Tabla 11

Diagrama Pert

El diagrama PERT permitió establecer las actividades, sus predecesoras y el personal responsable implicado en la asesoría para la obtención de una Certificación LEED de un proyecto base, los tiempos de cada actividad fueron establecidos en base a la experiencia y consulta con ingenieros y consultores para tener tiempos reales y acordes a los requerimientos de dichos diseños.

ITEM ACTIVIDAD Responsable Actividad Precedencia a m b teij V (tij)

A

Recepción y revisión de información de entrada, aquitectura y

tipo de certificación LEED aspirar DIRECTOR PROYECTO A 6 6 8 6,33 0,11

B

Definición de lineamientos de diseño suminstrados por el

contatante DIRECTOR PROYECTO B A 3 4 6 4,17 0,25

C1

Diseño Arquitectonico.

ARQUITECTO

C1 A,B 40 42 55 43,83 6,25

C2

Evaluación energetica de la edificación

DISEÑADOR

C2 C1 18 19 25 19,83 1,36

C3 Verificación del diseño electrico DISEÑADOR C3 C2 4 4 6 4,33 0,11

C4 Evaluación presupuestal de sistema de energia renovables DISEÑADOR C4 C3 17 18 24 18,83 1,36

D1 Evaluación del uso del agua en la edificación DISEÑADOR D1 A,B 18 20 26 20,67 1,78

D2 Verificación del diseño hidrahulico DISEÑADOR D2 D1 4 6 8 6,00 0,44

D3 Evaluación presupuestal de equipos y procesos necesarios DISEÑADOR D3 D2 15 18 24 18,50 2,25

D4

Analisis de la viabilidad de la implementaciónde un sistema de recuperaciónde aguas lluvias

DISEÑADOR

D4 D3 21 25 33 25,67 4,00

E1

Evaluación de los materiales y recursos a implementar en la

edificicación INGENIERO EXTERNO E1 A,B 8 9 12 9,33 0,44

E2

Diseño de un sistema de identificación de los residuos

reciclables INGENIERO EXTERNO E2 E1 16 17 23 17,83 1,36

E3 Diseño de un plan de gestión de los residuos de la construcción INGENIERO EXTERNO E3 E2 8 9 12 9,33 0,44

E4 Valoración del ciclo de vida de la edificación INGENIERO EXTERNO E4 E3 15 15 20 15,83 0,69

F1 Evaluación de la Calidad Ambiental interior y Exterior DISEÑADOR F1 A,B 5 5 7 5,33 0,11

F2

Diseñar un plan de gestión de calidad del aire interior para las

fases de construcción y pre-ocupación del edificio _DISEÑADOR F2 F1 6 7 10 7,33 0,44

F3

Verificación del confort y el bienestar de los ocupantes del

edificio ARQUITECTO F3 F2 4 4 6 4,33 0,11

F4 Validación y ajustes solicitados por parte del contratante. ARQUITECTO F4 F3 12 13 17 13,50 0,69

G

Identificación y revisión del cumplimiento de los items propuestos en cada categoria según LEED V4.1 BD+C

DISEÑADOR

G CA,D4,E4,F4 48 50 65 52,17 8,03

H Registro del proyecto en el USGBC DIRECTOR PROYECTO H G 8 9 12 9,33 0,44

I Selección en el USGBC del tipo de certificación a la que se opta DIRECTOR PROYECTO I H 2 3 4 3,00 0,11

J

Pre-evaluación a partir de los datos obtenidos ,intenciones y metas del proyecto

DIRECTOR PROYECTO

J H 5 6 8 6,17 0,25

K Solicitud de la certificación DIRECTOR PROYECTO K H 1 2 3 2,00 0,11

L Revisión de la Solicitud DIRECTOR PROYECTO L H 90 95 124 99,00 32,11

(30)

29 Figura 1

Diagrama PERT

Figura 2

Diagrama PERT

Las horas máximas para la elaboración de una asesoría para la obtención de una certificación LEED se determinó en 286,8 horas, las cuales pueden varían según la complejidad de proyecto

6,3 4,2 - 43,8 19,8 4,3 18,8 - 52,2 0 0 A 6,3 6,3 B 10,5- 5,5 C1 54,33 38,33 C2 74,17 58,17 C3 78,50 62,50 C4 97,33 81,3 G S1 0 S12 0 20,7 6,0 18,5 25,7 10,50 10,5 D1 31,17 31,17 D2 37,17 37,17 D3 55,67 55,67 D4 81,33 81,33 S2 0 S11 0 9,3 17,8 9,3 15,8 10,50 29,0 E1 19,83 38,33 E2 37,67 56,17 E3 47,00 65,50 E4 62,83 81,33 S3 0 S10 0 5,3 7,3 4,3 13,5 10,50 50,8 F1 15,83 56,17 F2 23,17 63,50 F3 27,50 67,83 F4 41,00 81,33 7 6 11 16 21 1 2 3 4 9 14 19 5 10 15 20 8 13 18 12 17 22 52,2 - 9,3 - 3,0 17,8 -G #### 133,5 H 142,8 142,8 I 144,8 144,8 M 286,8 286,8 S13 0 S16 0 42,0 6,2 43,0 142,8 142,8 J 144,8 144,8 S14 0 2,0 -142,8 142,8 K 144,8 144,8 S15 0 99,0 -170,0 45,8 L 269,0 144,8 46 38 43 42 37 45 41 42 43 44

(31)

30 Tabla 12

Ruta Critica

Elaboración Propia

La ruta crítica y actividades que pueden representar el máximo de tiempo en una consultoría están establecidas en la tabla 12, la cual muestra cada una de las posibilidades y tiempos en los cuales se pueden desarrollar los diversos proyectos que se manejaran en un futuro en la línea de negocios.

3.4. DISEÑO DE PLANTA

A continuación, se realiza el respectivo diseño de planta, basado en los datos de demanda del producto para así estimar la cantidad de personal y puestos de trabajo necesarios para la implementación del proyecto.

3.4.1 DIMENSIONAMIENTO DEL PERSONAL

Para el dimensionamiento del personal, se determina la cantidad de personal requerido de acuerdo a las horas requeridas de un proyecto base de 1200 m2 (Ver tabla 10), de acuerdo al estudio de mercado se determinó los m2 de licenciamiento que serán captados para cada año del proyecto, realizando la equivalencia a proyectos de 1200m2 se tendrían los siguientes valores con los cuales se calcularan las horas y personal requerido.

Tabla 13

Proyectos a ejecutar en los próximos 6 años

AÑO M2 CAPTADO DEL MERCADO PROYECTOS DE 1200 M2 2020 36.354 30 TIEMPO A B C1 C2 C3 C4 G H I M 179,7 A B C1 C2 C3 C4 G H S13 J I M 185,8 A B C1 C2 C3 C4 G H S13 S14 K J I M 187,8 A B C1 C2 C3 C4 G H S13 S14 S15 L K J I M 286,8 A B S1 D1 D2 D3 D4 G H I M 163,7 A B S1 D1 D2 D3 D4 G H S13 J I M 169,8 A B S1 D1 D2 D3 D4 G H S13 S14 K J I M 171,8 A B S1 D1 D2 D3 D4 G H S13 S14 S15 L K J I M 270,8 A B S1 S2 E1 E2 E3 E4 G H I M 145,2 A B S1 S2 E1 E2 E3 E4 G H S13 J I M 151,3 A B S1 S2 E1 E2 E3 E4 G H S13 S14 K J I M 153,3 A B S1 S2 E1 E2 E3 E4 G H S13 S14 S15 L K J I M 252,3 A B S1 S2 S3 F1 F2 F3 F4 G G H I M 175,5 A B S1 S2 S3 F1 F2 F3 F4 G G H S13 J I M 181,7 A B S1 S2 S3 F1 F2 F3 F4 G G H S13 S14 K J I M 183,7 A B S1 S2 S3 F1 F2 F3 F4 G G H S13 S14 S15 L K J I M 282,7 RUTA CRÍTICA

(32)

31 2021 29.359 24 2022 25.211 21 2023 33.018 28 2024 47.546 40 2025 38.512 32 Fuente: Elaboración Propia

De acuerdo a la anterior tabla se evidencia como la máxima demanda de producción se da para el año 2024 por lo cual se tomarán estos datos para el dimensionamiento del personal requerido

Tabla 14

Información cálculo de horas laborables

INFORMACIÓN VALOR UND

Días Calendario 365 Días Días Dominicales 52 Días

Días Festivos 18 Días

Días Vacacionales 15 Días

Ausentismo 2 %

Enfermedad 3 %

Horas laborables 8 Hr.

Fuente: Elaboración Propia

Las horas laborables según los criterios establecidos para Colombia son:

ℎ𝑜𝑟𝑎𝑠 𝑙𝑎𝑏𝑜𝑟𝑎𝑏𝑙𝑒𝑠 𝑎𝑙 𝑎ñ𝑜 = 2061,5 ℎ𝑟 𝑎ñ𝑜⁄

Tabla 15

Personal requerido

Fuente: Elaboración Propia Número de proy ectos

al año Tiempo total Director de Proy ecto Arquitecto Diseñador Ingeniero Ambiental Director de Proy ecto Arquitecto Diseñador Ingeniero Ambiental

2020 30 9523 656 2252 5029 1585 1,00 2,00 3,00 1,00 2021 24 7690 530 1819 4061 1280 1,00 1,00 2,00 1,00 2022 21 6604 455 1562 3488 1099 1,00 1,00 2,00 1,00 2023 28 8649 596 2045 4567 1440 1,00 1,00 3,00 1,00 2024 40 12454 858 2945 6577 2074 1,00 2,00 4,00 2,00 2025 ₃₂ 10088 695 2386 5327 1680 1,00 2,00 3,00 1,00 Pronostico por año

(33)

32

3.4.2 DIMENSIONAMIENTO DEL ESPACIO DE TRABAJO

Anteriormente se realizó el cálculo del número de empleados por año, en la Tabla 16., se realizará el cálculo de las áreas requeridas según el número de empleados en el año de la demanda pico.

Tabla 16

Áreas requeridas

Ítem Dependencias Área m2

1 Área Comercial 10 2 Área de Diseño 43 3 Área _Impresión 15 4 Baños 4 5 Sala de _Juntas 12 6 Cafetería 4 7 Circulación 20 8 Recepción 6 Total Area 114

3.4.2 DIMENSIONAMIENTO DE LA PLANTA

Para el diseño de planta además del sistema productivo se incluye el sistema administrativo,

por lo cual se propone la siguiente estructura.

Tabla 17 Simbología método SLP Fuente: (Bacca 2017) Muy necesario Necesario Importante Poco importante No importante Indeseable

(34)

33

Se determinaron la relación de cada una de las áreas de trabajo requeridas, basando el criterio

en las interacciones del personal para realizar una actividad determinada, considerando en un

comienzo el mínimo de inversión en área, para así optimizar y economizar en costos de

arrendamiento.

Figura 3

Relaciones de las áreas de trabajo

Con base en el diagrama de las relaciones obtenidas a través del diagrama de flujos, se propone

la siguiente distribución acorde a los planteamientos de las relaciones de área de trabajo.

Ítem Dependenc ias Área m2 Áre a C om erc ia l Áre a de D is eñ o Áre a Im pre si ón Ba ño s Sa la d e Ju nt as C af et erí a C irc ul ac ió n R ec ep ci ón 1 Área Comercial 10 A O O I O O O 2 Área de _Diseño 43 X 0 X 0 X X 3 _ImpresiónÁrea 15 O I O X X 4 Baños 4 U 0 5 Sala de _Juntas 12 I X X 6 Cafetería 4 O O 7 Circulación 20 O 8 Recepción 6

(35)

34 Figura 4

Distribución de áreas

Elaboración Propia

4. ESTUDIO ECONOMICO-FINANCIERO

En desarrollo del estudio Financiero se identificaron aquellos Costos, Gatos, Inversiones y Ganancias en las que se incurren, con el fin de establecer la viabilidad del proyecto.

4.1 HORIZONTE DEL PROYECTO

El horizonte del proyecto está determinado a un término de 6 años, determinado por los metros cuadrados de construcción que se proyectan para el 2025 los cuales representan el 38,5 % del total de licencias solicitado en la ciudad de Bogotá.

(36)

35

4.2 PROYECCIÓN DE VENTAS Y ESTIMACIÓN DEL PRECIO

El comportamiento de las ventas está determinado por el pronóstico realizado con base en el comportamiento del sector de la construcción en los últimos años, de acuerdo a la Tabla 7 del presente documento, adicionalmente se determinó el precio por metro cuadrado de consultoría para certificaciones LEED en Colombia.

Tabla 18

Proyección Ventas

4.2 COSTOS IMPLEMENTACIÓN

Se deberán realizar inversiones en compras de muebles, equipos y demás elementos que permitan la elaboración de los diferentes proyectos y consultorías en Certificaciones LEED

Muebles: Contempla la instalación de 7 puestos de trabajo los cuales serán necesarios para la

operación inicial de acuerdo a la demanda de proyectos para el año 1, posteriormente se realizará la instalación de los nuevos puestos de trabajo año tras año dependiendo del comportamiento de las ventas.

Equipos de cómputo: Contempla la compra y puesta en marcha de 7 equipos de cómputo, necesarios

para la operación inicial de acuerdo a la demanda de proyectos para el año 1, posteriormente se realizará la compra de los equipos necesarios año tras año dependiendo del comportamiento de las ventas.

Puntos eléctricos para puestos de trabajo: Contempla el cableado desde el tablero de distribución

normal hasta cada uno de los puestos de trabajo.

Puntos eléctricos para puestos de trabajo: Contempla el cableado desde los tableros de distribución

normal y regulado hasta las salidas eléctricas ubicadas en cada uno de los 9 puestos de trabajo necesarios para atender la demanda máxima de acuerdo a la proyección de ventas.

2.020 2.021 2.022 2.023 2.024 2.025 36.354 29.359 25.211 33.018 47.546 38.512 8.900,00 $ $ 9.211,50 $ 9.533,90 $ 9.867,59 $ 10.212,95 $ 10.570,41 323.550.600,00 $ $ 270.440.428,50 $ 240.359.215,93 $ 325.808.056,49 $ 485.585.144,43 $ 407.087.557,53 323.550.600 $ $ 270.440.429 $ 240.359.216 $ 325.808.056 $ 485.585.144 $ 407.087.558 TOTAL VENTAS PRECIO POR METRO CUADRADO METROS CUADRADOS DISEÑADOS PROYECCIÓN DE PRODUCCIÓN Y VENTAS

(37)

36

Puntos de cableado estructurado para puestos de trabajo: Contempla el cableado desde rack

ubicado, hasta las salidas de voz y datos ubicadas en cada uno de los 9 puestos de trabajo necesarios para atender la demanda máxima de acuerdo a la proyección de ventas.

Licencias Requeridas: Se requiere la inversión inicial de programas como:

 AutoCAD  Office  Revit  MS Proyect Tabla 19 Inversión inicial

Así pues, se ha determinado que la inversión inicial requerida para la puesta en marcha de la empresa equivale a un monto de $ 95.764.180,00 COP, ítems descritos en los costos de implementación

4.2.1 COSTOS LICENCIAS REQUERIDAS

Los costos anuales de las licencias se establecieron según el requerimiento del personal ya establecido, y con los valores actuales del software en el mercado colombiano.

Muebles $ 6.650.000,00 Equipos de computo $ 44.100.000,00 Puntos Electricos para puestos de

trabajo $ 840.000,00

Puntos de cableado estructurado

para puestos de trabajo $ 665.000,00 Licencias requeridas para la

certificación LEED $ 43.509.180,00

TOTAL $ 95.764.180,00

(38)

37 Tabla 20

Costos de las licencias de Software

Fuente: Elaboración Propia con información de precios de los desarrolladores del Software

4.3 ASIGNACIÓN SALARIAL

Con el fin de tener claridad sobre el salario que cada trabajador merece, se realizó una ponderación entre 3 salarios, los cuales se estipularon acorde con los pagos que se generan en el mercado, en la Tabla 21 se encuentra la presente información:

Tabla 21

Asignación Salarial

Fuente: Elaborada con información de rangos salarias actuales del mercado

Los salarios se establecieron incluyendo parafiscales y la seguridad social del talento humano necesario en la implementación del proyecto

4.4. COSTOS ADMINISTRATIVOS

Se debe tener en cuenta que existen otros elementos necesarios para el desarrollo del trabajo, los cuales se brindan de forma anual.

DESCRIPCIÓN COSTO ANUAL N° LICENCIAS

REQUERIDAS COSTO TOTAL

Revit 2019 $ 7.777.770 2 $ 15.555.540 AUTOCAD 2019 $ 4.576.824 2 $ 9.153.648 Office 2019 $ 2.099.999 7 $ 14.699.993 Ms Project $ 4.099.999 1 $ 4.099.999 43.509.180 $

COSTO DE LICENCIAS DE SOFTWARE

COSTO TOTAL ANUAL

Oferta 1 Oferta 2 Oferta 3 Promedio

Gerente general $ 6.500.000 $ 7.000.000 $ 7.500.000 $ 7.000.000 Diseñador $ 2.800.000 $ 4.500.000 $ 3.700.000 $ 3.666.667 Arquitecto $ 2.500.000 $ 4.000.000 $ 4.500.000 $ 3.666.667 Ingeniero Ambiental $ 2.300.000 $ 3.500.000 $ 4.000.000 $ 3.266.667 $ 17.600.000 Asignación Salarial Total

(39)

38 Tabla 22

Gastos Administrativos

Fuente: Elaborada con información de precios y gastos actuales del mercado

Los gastos administrativos, se tomaron en base a los requerimientos en los sé que puede incurrir en la creación de esta línea de negocio.

4.4. COSTOS DE REGISTRO DEL PROYECTO EN LA USGBC

Se debe tener en cuenta que el servicio y consultoría debe garantizar el registro del proyecto en la USGBC (US Green Building Council) Consejo de la Construcción Ecológica de Estados Unidos, por lo tanto se presentan los valores para la proyección de proyectos por año calculadas en el estudio de mercado.

Tabla 23

Gastos de Inscripción de los Proyectos ante USGBC

Fuente: Elaborada con información de precios establecidos en la LEED_V4.1_BD+C

GASTOS ADMINISTRATIVOS DESCRIPCIÓN COSTO MENSUAL COSTO ANUAL

ALQUILER DE LOCAL Alquiler Promedio $ 1.500.000 $ 18.000.000

ADMNISTRACIÓN EDIFICIO Gasto Mensual del Pago de la Administración $ 225.750 $ 2.709.000

SERVICIO DE ASEO Servicio Externo $ 787.500 $ 9.450.000

CONTABILIDAD Servicio Externo $ 577.500 $ 6.930.000

SEGUROS Servicio Externo $ 400.000 $ 4.800.000

SERVIDOR DE CORREOS ELECTRONICOS Y PÁGINA

WEB Servicio Externo $ 458.333 $ 5.500.000

SERVICIOS PÚBLICOS Gasto Mensual de Servicios Públicos $ 840.000 $ 8.880.000

CELULARES PERSONALES 2 Planes Corporativos para la compañía $ 220.000 $ 2.640.000

MANTENIMIENTO COMPUTADORES Y PLOTTER Servicio de Mantenimiento Mensual $ 233.333 $ 2.800.000

TRANSPORTES Gastos en transporte mensual aproximados $ 416.667 $ 5.000.000

PAPELERÍA Gastos en insumos de papelería $ 83.333 $ 1.000.000

GASTOS LEGALES $ 101.917 $ 1.223.000

GASTOS BANCARIOS Gastos Promedios de Trámites Bancarios $ 82.740 $ 992.880

ELEMENTOS DE ASEO Y CAFETERIA Gastos en elementos requeridos $ 390.000 $ 4.680.000

PARQUEADEROS Pago del Alquiler de Parqueaderos $ 195.000 $ 780.000

$ 6.512.073 $ 75.384.880

TOTAL COSTOS ADMINISTRATIVOS

AÑO 2.020 2.021 2.022 2.023 2.024 2.025

N° Proyectos 30 24 21 28 40 32

Registro en la

USGBC $ 4.040.400 $ 4.177.774 $ 4.319.818 $ 4.466.692 $ 4.618.559 $ 4.775.590 TOTAL VALOR INSCRIPCIÓN AÑO$ 122.403.918 $ 100.266.566 $ 90.716.176 $ 125.067.368 $ 184.742.369 $ 152.818.888

(40)

39

4.4. COSTOS ANUALES

A continuación, se presenta la tabla de determinación de costos cada uno de los años de funcionamiento del proyecto, el aumento en los costos estará dado por el Índice de Precios al Productor (IPP), estimado en un 3,40%, para los siguientes 6 años.

Tabla 24

Proyección de Costos Anuales

4.5 FUENTES FINANCIACIÓN

Para la financiación del proyecto se estima en primer lugar recibir aportes por los socios equivalentes a $ 30’764.180,00 COP, el dinero restante se financiará con un préstamo solicitado a entidad bancaria en este caso el Banco BANCOLOMBIA el cual realizaría el préstamo para ser pagado en 72 meses a una tasa de interés del 24%EA

DESGLOSE DE COSTOS

ANUALES AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5 AÑO 6

DIRECTOR DE PROYECTOS $ 7.000.000,00 $ 7.238.000,00 $ 7.484.092,00 $ 7.738.551,13 $ 8.001.661,87 $ 8.273.718,37 3 2 2 3 4 3 3.666.000,00 $ $ 3.790.644,00 $ 3.919.525,90 $ 4.052.789,78 $ 4.190.584,63 $ 4.333.064,51 10.998.000 $ $ 7.581.288 $ 7.839.052 $ 12.158.369 $ 16.762.339 $ 12.999.194 2 1 1 1 2 2 3.666.000,00 $ $ 3.790.644,00 $ 3.919.525,90 $ 4.052.789,78 $ 4.190.584,63 $ 4.333.064,51 7.332.000,00 $ $ 3.790.644,00 $ 3.919.525,90 $ 4.052.789,78 $ 8.381.169,26 $ 8.666.129,01 INGENIERO AMBIENTAL $ 3.266.667,00 $ 3.377.733,68 $ 3.492.576,62 $ 3.611.324,23 $ 3.856.894,28 $ 3.734.109,25 LICENCIAS $ 43.509.180,00 $ 44.988.492,12 $ 46.518.100,85 $ 48.099.716,28 $ 99.470.213,27 $ 102.852.200,52 EQUIPOS DE COMPUTO $ 44.100.000,00 $ 6.300.000,00 ALQUILER DE LOCAL $ 18.000.000,00 $ 18.612.000,00 $ 19.244.808,00 $ 19.899.131,47 $ 20.575.701,94 $ 21.275.275,81 ADMNISTRACION EDIFICIO $ 1.083.600,00 $ 1.120.442,40 $ 1.158.537,44 $ 1.197.927,71 $ 1.238.657,26 $ 1.280.771,60 SERVICIO DE ASEO $ 3.780.000,00 $ 3.908.520,00 $ 4.041.409,68 $ 4.178.817,61 $ 4.320.897,41 $ 4.467.807,92 CONTABILIDAD $ 5.000.000,00 $ 5.170.000,00 $ 5.345.780,00 $ 5.527.536,52 $ 5.715.472,76 $ 5.909.798,84 SEGUROS $ 1.920.000,00 $ 1.985.280,00 $ 2.052.779,52 $ 2.122.574,02 $ 2.194.741,54 $ 2.269.362,75 SERVIDOR DE CORREOS

ELECTRONICOS Y PÁGINA WEB $ 2.200.000,00 $ 2.274.800,00 $ 2.352.143,20 $ 2.432.116,07 $ 2.514.808,02 $ 2.600.311,49 SERVICIOS PÚBLICOS $ 3.552.000,00 $ 3.672.768,00 $ 3.797.642,11 $ 3.926.761,94 $ 4.060.271,85 $ 4.198.321,09 CELULARES PERSONALES $ 1.056.000,00 $ 1.091.904,00 $ 1.129.028,74 $ 1.167.415,71 $ 1.207.107,85 $ 1.248.149,51 MANTENIMIENTO COMPUTADORES Y PLOTER $ 1.120.000,00 $ 1.158.080,00 $ 1.197.454,72 $ 1.238.168,18 $ 1.280.265,90 $ 1.323.794,94 TRANSPORTES $ 2.000.000,00 $ 2.068.000,00 $ 2.138.312,00 $ 2.211.014,61 $ 2.286.189,10 $ 2.363.919,53 PAPELERIA $ 400.000,00 $ 413.600,00 $ 427.662,40 $ 442.202,92 $ 457.237,82 $ 472.783,91 GASTOS LEGALES $ 489.200,00 $ 505.832,80 $ 523.031,12 $ 540.814,17 $ 559.201,86 $ 578.214,72 GASTOS BANCARIOS $ 397.152,00 $ 410.655,17 $ 424.617,44 $ 439.054,44 $ 453.982,29 $ 469.417,69 ELEMENTOS DE ASEO Y CAFETERIA $ 1.872.000,00 $ 1.935.648,00 $ 2.001.460,03 $ 2.069.509,67 $ 2.139.873,00 $ 2.212.628,68 PARQUEADEROS $ 312.000,00 $ 322.608,00 $ 333.576,67 $ 344.918,28 $ 356.645,50 $ 368.771,45 INSCRIPCIÓN DEL PROYECTO

EN USGBC $ 122.403.918,00 $ 100.266.566,40 $ 90.716.175,95 $ 125.067.367,91 $ 184.742.369,17 $ 152.818.887,78 TOTAL COSTOS $ 281.791.717,00 $ 211.892.862,57 $ 206.137.766,19 $ 248.466.081,99 $ 376.875.700,45 $ 340.383.568,38

DISEÑADOR

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40 Tabla 25

Fuentes de Financiación

4.4 DEPRECIACIÓN

Por medio de la depreciación se reconoce la pérdida o el desgaste de un bien, que se da por un deterioro normal de los activos durante el proceso de su vida útil, para los equipos de oficina la vida útil establecida es de 5 años debido a los cambios continuos del mercado.

Tabla 26

Depreciación Equipos, Muebles

La depreciación del proyecto fue tomada en base a los valores de inversión en equipos y muebles, la cual tiene un costo inicial de $50.750.000, equivalente $44.100.000 equipos de cómputo y $ 6.650.000 en muebles.

AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5 AÑO 6

AMORTIZACIÓN $ 65.000.000 $ 54.166.666,67 $ 43.333.333,33 $ 32.500.000,00 $ 21.666.666,67 $ 10.833.333,33 $ -CUOTA $ 10.833.333,33 $ 10.833.333,33 $ 10.833.333,33 $ 10.833.333,33 $ 10.833.333,33 $ 10.833.333,33 INTERÉS $ 15.600.000,00 $ 13.000.000,00 $ 10.400.000,00 $ 7.800.000,00 $ 5.200.000,00 $ 2.600.000,00 PRÉSTAMO DEPRECIACION $ 50.750.000,00 $ 10.150.000,00 $ 10.150.000,00 $ 10.150.000,00 $ 10.150.000,00 $ 10.150.000,00 $ 10.150.000,00 TOTAL $ 50.750.000 $ 10.150.000 $ 10.150.000 $ 10.150.000 $ 10.150.000 $ 10.150.000 $ 10.150.000

(42)

41

4.5 FLUJO DE CAJA

Tabla 27

Flujo de Caja

El flujo de caja general del proyecto promedio $ 29.665.802 , valor que es representativo para una compañía de consultorías, pues el monto de inversión y mantenimiento de este tipo de proyectos es bajo debido a que su valor agregado radical en el conocimiento intelectual de los colaboradores y su agilidad en el momento de culminarlos proyectos con la certificación LEED.

AÑO 0 AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5 AÑO 6

+ INGRESOS DE OPERACIÓN $ 323.550.600,00 $ 270.440.428,50 $ 240.359.215,93 $ 325.808.056,49 $ 485.585.144,43 $ 407.087.557,53 + INGRESOS FINANCIEROS

- COSTOS DE OPERACIÓN $ 281.791.717,00 $ 211.892.862,57 $ 206.137.766,19 $ 248.466.081,99 $ 376.875.700,45 $ 340.383.568,38

-INTERESES SOBRE CRÉDITOS

RECIBIDOS POR EL PROYECTO $ 15.600.000,00 $ 13.000.000,00 $ 10.400.000,00 $ 7.800.000,00 $ 5.200.000,00 $ 2.600.000,00 - DEPRECIACIÓN $ 10.150.000,00 $ 10.150.000,00 $ 10.150.000,00 $ 10.150.000,00 $ 10.150.000,00 $ 10.150.000,00 GANANCIAS NETAS GRAVABLES $ 16.008.883,00 $ 35.397.565,93 $ 13.671.449,74 $ 59.391.974,50 $ 93.359.443,99 $ 53.953.989,15 - IMPUESTOS DIRECTOS $ 5.282.931,39 $ 11.681.196,76 $ 4.511.578,41 $ 19.599.351,59 $ 30.808.616,52 $ 17.804.816,42

+

VALORES DE SALVAMENTO GRAVABLES ( POR VENTA DE ACTIVOS)

-IMPUESTO A LA UTILIDAD POR VENTA DE ACTIVOS + INGRESOS NO GRAVABLES -COSTOS DE OPERACIÓN NO DEDUCIBLES +

VALOR EN LIBROS DE ACTIVOS VENDIDOS ( INGRESO NO GRAVABLE) GANANCIAS NETAS $ 10.725.951,61 $ 23.716.369,18 $ 9.159.871,33 $ 39.792.622,92 $ 62.550.827,47 $ 36.149.172,73 + DEPRECIACIÓN $ 10.150.000,00 $ 10.150.000,00 $ 10.150.000,00 $ 10.150.000,00 $ 10.150.000,00 $ 10.150.000,00 + VALOR DE SALVAMENTO (ACTIVOS NO VENDIDOS) - INVERSIONES FINANCIERAS - COSTOS DE INVERSIÓN $ 95.764.180,00 +

INGRESOS POR EMISIONES DE BONOS O ACCIONES DEL PROYECTO - DIVIDENDOS PAGADOS + CRÉDITOS RECIBIDOS $ 65.000.000,00 -AMORTIZACIONES DE CRÉDITOS Y PRÉSTAMOS $ 10.833.333,33 $ 10.833.333,33 $ 10.833.333,33 $ 10.833.333,33 $ 10.833.333,33 $ 10.833.333,33 FLUJO DE FONDOS NETO -$ 30.764.180,00 $ 10.042.618,28 $ 23.033.035,84 $ 8.476.537,99 $ 39.109.289,58 $ 61.867.494,14 $ 35.465.839,39

(43)

42 Figura 4

Flujo de Caja

El flujo de caja también nos permite revisar las fluctuaciones de las ganancias que pueden ser recibidas anualmente por la compañía en esta línea de negocio, concluyendo que para el año 2024 se tendrá el menor flujo de caja del proyecto según las proyecciones de costos de operación; y los ingresos que se registraran.

61.867.494,14 $ 23.033.035,84 $ $ 39.109.289,58 $ 35.465.839,39 10.042.618,28 $ 8.476.537,99 $ 30.764.180,00 -$

(44)

43

4.3 RENTABILIDAD

Tabla 28

Rentabilidad

La rentabilidad para este proyecto en las condiciones presentadas se provee que será alta, ya que mediante el cálculo del VPN (Valor Presente Neto) se comprueba que se recupera la inversión en el tiempo de duración del proyecto, obteniendo además unos beneficios en valor actual de $ 54.078.21,07 COP., en el quinto año. Otro requisito que se cumple para la factibilidad del proyecto está dado por el valor de la TIR (Tasa Interna de Retorno), el cual es de un 60,94%, siendo este mayor al 15% de la TIO (Tasa de Interés de Oportunidad), propuesta para este proyecto, la cual se toma como base a partir de las tasas ofertadas en el mercado.

DESEMBOLSO INICIAL -$ 30.764.180,00 FLUJO DE CAJA AÑO 1 $ 10.042.618,28 FLUJO DE CAJA AÑO 2 $ 23.033.035,84 FLUJO DE CAJA AÑO 3 $ 8.476.537,99 FLUJO DE CAJA AÑO 4 $ 39.109.289,58 FLUJO DE CAJA AÑO 5 $ 61.867.494,14 FLUJO DE CAJA AÑO 6 $ 35.465.839,39

TIO 15%

VPN $54.078.219,07

TIR 60,94%

B/C 2

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44

5. CONCLUSIONES

Mediante el estudio de mercados se logró establecer la demanda que se tiene en la industria de la construcción el servicio de certificaciones LEED para edificaciones de estratos 4,5 y 6 de la ciudad de Bogotá ya que representaban el 34% del licenciamiento otorgado en la ciudad.

El estudio técnico permitió establecer las principales características del servicio y delimitar la población objetivo, así mismo garantizar los tiempos y actividades requeridas para prestar el servicio de consultoría en certificaciones LEED para edificaciones sostenibles en la ciudad de Bogotá.

La evaluación económica/ financiera permitió determinar si de acuerdo a los gastos y precios del mercado el proyecto era viable, la cual puede concluirse como una línea de negocio rentable ya que la tasa interna de retorno es de 60,94% y su valor actual de beneficios $ 54.078.21,07 COP.

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6. RECOMENDACIONES

Los estudios aquí presentados se realizan con base en información del 2019 y años anteriores, los pronósticos de demanda en datos históricos. Dado lo anteriormente mencionado se debe tener en cuenta las siguientes consideraciones:

 Se debe proyectar la prestación del servicio en un futuro no solo para estratos altos (4,5,6) sino también para proyecto de estratos por debajo de este rango, permitiendo una mayor captación del servicio y una diversidad de alternativa en cuanto a costos/ beneficios de las misma.

 La industria de la construcción depende en gran medida del comportamiento de la economía, por tal motivo se debe considerar ajustes en los precios, y en la oferta si surge algún cambio en la proyección inicial.