UNIVERSIDAD REGIONAL AUTÓNOMA DE LOS ANDES “UNIANDES - IBARRA”
FACULTAD DE JURISPRUDENCIA CARRERA DE DERECHO
TESIS DE GRADO PREVIA A LA OBTENCIÓN DEL TÍTULO DE ABOGADA DE LOS TRIBUNALES DE LA REPÚBLICA
TEMA:
“EL INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES EN LA LEGISLACIÓN NACIONAL Y SUS EFECTOS
JURÍDICOS”
AUTORA: QUITO MORETA MÓNICA ALEXANDRA ASESOR: DR. BENAVIDES BENALCÁZAR MERCK
CERTIFICACIÓN DEL ASESOR
Dr. Merck Benavides Benalcázar en su calidad de asesor de tesis, designado por disposición de la Universidad Regional Autónoma de Los Andes “UNIANDES”, certifico que la alumna Mónica Alexandra Quito Moreta, ha culminado su trabajo de tesis, previo a la obtención del título de Abogada Tribunales de la República con el tema: “EL INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES EN LA LEGISLACIÓN NACIONAL Y SUS EFECTOS JURÍDICOS”, quien ha cumplido con todos los requerimientos exigidos por lo que se aprueba la misma.
Es todo cuanto puedo decir en honor a la verdad, facultando a la interesada para hacer el uso de la presente, así como también se autoriza la presentación para la evaluación por parte del jurado respectivo.
Ibarra, 13 diciembre de 2014
Atentamente,
f.:………..
DECLARACIÓN DE AUTORÍA
Yo, MÓNICA ALEXANDRA QUITO MORETA, declaro ante las autoridades de la Universidad Regional Autónoma de Los Andes que el contenido de la tesis cuyo título es “EL INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA
DE BIENES INMUEBLES EN LA LEGISLACIÓN NACIONAL Y SUS EFECTOS JURÍDICOS”, presentada como requisito de graduación para obtener el Título de Abogada de los Tribunales de la República es original, de mi autoría y total responsabilidad.
Atentamente,
f……….
Mónica Alexandra Quito Moreta
AGRADECIMIENTO
DEDICATORIA
ÍNDICE GENERAL
INTRODUCCIÓN ... 1
Antecedentes de la investigación ... 1
Planteamiento del problema ... 1
Formulación del problema ... 2
Delimitación del problema ... 2
Objeto de investigación y campo de acción ... 2
Identificación de la línea de investigación ... 2
Objetivo general ... 2
Objetivos específicos ... 2
Idea defender ... 3
Variables de la investigación ... 3
Metodología a emplear ... 3
Técnicas e instrumentos ... 4
Justificación del tema ... 5
Breve explicación de la metodología investigativa a emplear ... 5
Resumen de la estructura de la tesis ... 6
Aporte teórico, significación práctica y novedad ... 6
CAPÍTULO I ... 8
MARCO TEÓRICO ... 8
1.1. Origen y evolución del objeto de investigación ... 8
1.1.1. La seguridad jurídica en el Derecho Constitucional ... 8
1.1.1.1. Definición de seguridad jurídica ... 8
1.1.1.2. La seguridad jurídica según la ley ... 10
1.1.1.3. Efectos de la seguridad jurídica ... 11
1.1.1.5. Aplicación de la seguridad jurídica en el contrato de promesa de compraventa de
bienes inmuebles ... 14
1.1.2. El contrato de promesa de compraventa de bienes inmuebles en el Derecho Civil .. 17
1.1.2.1. Definición de contrato ... 17
1.1.2.2. Clases de contratos ... 18
1.1.2.3. Características de los contratos ... 20
1.1.2.4. Definición de contrato de promesa de compraventa ... 22
1.1.2.5. Requisitos establecidos por la legislación nacional para celebrar los contratos de promesa de compraventa ... 24
1.1.3. Incumplimiento de la promesa de compraventa de bienes inmuebles ... 27
1.1.3.1. Definición de incumplimiento ... 27
1.1.3.2. Constitución en mora de quien incumple el contrato de promesa de compraventa 28 1.1.3.3. Efectos del incumplimiento del contrato de promesa de compraventa ... 31
1.1.3.4. Clases de acciones que se derivan por el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa ... 32
1.1.4. Estudio comparativo con otras legislaciones sobre el contrato de promesa de compraventa de bienes inmuebles ... 34
1.1.4.1. Legislación Chilena ... 34
1.1.4.2 Legislación Española ... 35
1.1.4.3. Legislación Argentina ... 37
1.1.4.4. Legislación Costa Rica ... 38
1.2. Conclusiones parciales del capítulo ... 40
CAPÍTULO II ... 41
MARCO METODOLÓGICO Y PLANTEAMIENTO DE LA PROPUESTA ... 41
2.1. Modalidad de la Investigación ... 41
2.2. Tipo de investigación ... 41
2.4. Métodos de investigación ... 43
2.4.1. Método inductivo ... 43
2.4.2. Método deductivo ... 43
2.4.3. Método descriptivo ... 43
2.4.4. Método analítico – sintético ... 44
2.4.4.1. Método analítico ... 44
2.4.4.2. Método sintético ... 44
2.4.5. Método histórico – lógico ... 44
2.4.6. Método científico ... 44
2.5. Técnicas e instrumentos de investigación ... 45
2.5.1. Técnicas de campo ... 45
2.5.2. Instrumentos ... 45
2.5.3. Técnicas e instrumentos de investigación ... 45
2.5.3.1. Fichas bibliográficas ... 45
2.5.3.2. Fichas nemotécnicas ... 45
2.5.3.3. Fichas linkográficas ... 45
2.5.4. Procedimiento en la investigación ... 46
2.6. Diseño de la investigación... 46
2.7.- Verificación de la idea a defender ... 57
2.8.- Conclusiones parciales del capítulo ... 57
CAPÍTULO III ... 58
DESARROLLO DE LA PROPUESTA ... 58
3.1. Tema ... 58
3.2. Objetivo ... 58
3.3. Justificación ... 58
3.5. Desarrollo del cuerpo central ... 59
3.5.1. Validación, aplicación y evaluación de los resultados de la aplicación de la propuesta ... 66
3.6. Impactos ... 67
3.6.1. Impacto social ... 67
3.6.2. Impacto jurídico ... 67
3.7. Conclusiones parciales del capítulo ... 68
CONCLUSIONES GENERALES ... 69
RECOMENDACIONES ... 70 BIBLIOGRAFÍA
ÍNDICE DE TABLAS
Tabla Nº 1 Muestra ... 42
Tabla Nº 2 en referencia a la pregunta nº 1 ... 47
Tabla Nº 3 en referencia a la pregunta nº 2 ... 48
Tabla Nº 4 en referencia a la pregunta nº 3 ... 49
Tabla Nº 5 en referencia a la pregunta nº 4 ... 50
Tabla Nº 6 en referencia a la pregunta nº 5 ... 51
Tabla Nº 7 en referencia a la pregunta nº 6 ... 52
Tabla Nº 8 en referencia a la pregunta nº 7 ... 53
Tabla Nº 9 en referencia a la pregunta nº 8 ... 54
Tabla Nº 10 en referencia a la pregunta nº 9... 55
ÍNDICE DE GRÁFICOS
Gráfico Nº 1 en referencia a la pregunta nº 1 ... 47
Gráfico Nº 2 en referencia a la pregunta nº 2 ... 48
Gráfico Nº 3 en referencia a la pregunta nº 3 ... 49
Gráfico Nº 4 en referencia a la pregunta nº 4 ... 50
Gráfico Nº 5 en referencia a la pregunta nº 5 ... 51
Gráfico Nº 6 en referencia a la pregunta nº 6 ... 52
Gráfico Nº 7 en referencia a la pregunta nº 7 ... 53
Gráfico Nº 8 en referencia a la pregunta nº 8 ... 54
Gráfico Nº 9 en referencia a la pregunta nº 9 ... 55
RESUMEN EJECUTIVO
La investigación sobre el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa de bienes inmuebles es un instrumento fundamental e indispensable en el ámbito económico jurídico y social de las personas, por lo cual resulta incuestionable y necesario el desarrollo de esta investigación con el objetivo de revisar la normativa y su aplicación dentro de nuestro ordenamiento jurídico porque permite que las partes puedan negociar en un futuro, fijando las pautas y condiciones de la compraventa; todo obedece a factores propios de los contratantes y el desconocimiento de la ley, resulta entonces innegable examinar si el mal uso y el incumplimiento de la promesa de compraventa, obedece a una mala estructuración y reglamentación legal de la promesa de compraventa.
Para el desarrollo de ésta tesis dentro de la metodología de investigación se utilizó la técnica de la encuesta la misma que fue aplicada a través de su instrumento el cuestionario a abogados de libre ejercicio, jueces del Cantón Otavalo, funcionarios judiciales, notarios y usuarios en general en calidad de contratantes quienes con su conocimiento contribuyeron al desarrollo de la investigación, logrando verificarse en base a resultados.
ABSTRACT
The investigation about the non-fulfillment of the purchase and sale promise of the immovable property is a fundamental and indispensable instrument in the legal, economic and social way of the people, which is unquestionable and necessary the development of this research with the aim to review the rules and their application within our legal system because the parties will be able to negotiate in the future, setting the guidelines and conditions for sale; all due to factors of contracting and ignorance of the law, it is undeniable examine whether the misuse and breach of sale promise, due to poor structuring and legal regulation of the sale promise.
For the development of this thesis into the research methodology, the survey technique was applied through its instrument the questionnaire, to lawyers of free working, judges from Otavalo Canton, judicial officers, notaries and general users used as contracting who with their knowledge contributed to the research development, achieving verified by results.
1 INTRODUCCIÓN
Antecedentes de la investigación
Antes de determinar la problemática sobre el contrato de promesa de compraventa es importante considerar que varios tratadistas en relación a la materia civil, se refieren a la promesa de celebrar un contrato en términos generales, poniendo énfasis en que ésta clase de contratos obliga a su cumplimiento, es decir, a la celebración del contrato propuesto, dándose a entender que de no cumplirse el contrato de promesa, el camino más viable es que se podrá solicitar, judicialmente, la resolución o cumplimiento de la referida promesa.
Por lo tanto como antecedente de la investigación está que en la actualidad, sabiendo que el artículo 1569 de nuestro ordenamiento jurídico como es el Código Civil, establece que si la obligación es de hacer, y el deudor se constituye en mora, podrá pedir el acreedor, junto con la indemnización de la mora, cualquiera de estas dos cosas a elección suya, con el objetivo de hacer respetar su derecho constitucional, por consiguiente el contrato de promesa será en virtud del cual una de las partes o ambas se comprometen a celebrar dentro de cierto tiempo y a determinada fecha un contrato que por el momento no pueden celebrar, de esta manera se puede verificar que para la validez del contrato debe cumplir con los requisitos establecidos por la ley.
Planteamiento del problema
En nuestro país existe la mala costumbre de instrumentar en documento privado el contrato que contiene la promesa de compraventa de un bien raíz, esta práctica puede deberse al desconocimiento de las disposiciones legales que establecen que cuando el objeto de la promesa de compraventa es un bien inmueble que debe, celebrarse por escritura pública; o porque, aun a sabiendas de que es menester su otorgamiento mediante instrumento público, existe la creencia de que se incurriría en una doble tributación al momento de celebrarse la escritura de compraventa correspondiente.
2 Formulación del problema
El incumplimiento del contrato de promesa de compraventa de bienes inmuebles, ocasiona inseguridad jurídica para los contratantes.
Delimitación del problema
El presente trabajo de investigación se realizará en la Notaria Primera del cantón Otavalo, provincia de Imbabura, en el período comprendido en enero a diciembre de 2013.
Objeto de investigación y campo de acción Objeto de investigación
En el presente trabajo de investigación el objeto de estudio es el Derecho Constitucional.
Campo de acción
El campo de acción en el presente trabajo que se va a hacer es el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa de bienes inmuebles en la Notaria Primera del cantón Otavalo, provincia de Imbabura.
Identificación de la línea de investigación
Este trabajo de investigación guarda relación de acuerdo a los resultados del análisis realizado por la dirección de investigación de la UNIANDES, sobre “La Protección de Derechos y Garantías Constitucionales”.
Objetivo general
Elaborar un estudio científico jurídico sobre el incumplimiento de la promesa de compraventa de bienes inmuebles, para garantizar la seguridad jurídica de los contratantes.
Objetivos específicos
Realizar un estudio desde el punto de vista jurídico sobre el incumplimiento del
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Determinar el grado de conocimiento que tienen los involucrados en el problema
materia de investigación en base a un trabajo de campo.
Realizar un estudio científico jurídico del incumplimiento de la promesa de compraventa de bienes inmuebles.
Validar el presente trabajo de investigación en base a criterios de expertos y su difusión
en el medio de comunicación social.
Idea defender
Con la elaboración de un estudio científico jurídico sobre el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa de bienes inmuebles, se garantizará la seguridad jurídica de los contratantes.
Variables de la investigación Variable independiente
El incumplimiento del contrato de promesa de compraventa de bienes inmuebles
Variable dependiente
Se garantizará la seguridad jurídica para los contratantes.
Metodología a emplear Métodos
Método científico.- Es el conjunto de reglas que señalan el procedimiento para llevar a cabo una investigación cuyos resultados sean aceptados como válidos por la comunidad científica; así como un proceso sistemático, lógico donde el investigador a través de la observación y experimentación llega a comprobar o descubrir conocimientos, es el que orienta la investigación; este método se utilizará en la elaboración o el diseño del marco teórico ya que se partirá por recabar información tanto en cuerpos legales como en la doctrina relacionada a la temática.
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la compresión de todo hecho, fenómeno, idea, caso; el analítico servirá para analizar los aspectos concretos de la presente investigación, la cual permitirá conocer, comprender y aplicar, sobre la base de descomposición del todo en sus partes, el sintético se utilizara para realizar la síntesis de los conceptos descriptivos y de los cuadros de frecuencias.
Método histórico lógico.- Es un análisis de un todo desde tiempos primitivos hasta la actualidad en la materia objeto de estudio, por lo que está vinculado al conocimiento de las distintas etapas de los objetivos en su sucesión cronológica, para conocer la evolución y desarrollo del objeto o fenómeno de investigación; mediante este método se analizó la trayectoria concreta de la teoría, su condicionamiento a los diferentes periodos de la historia.
Método inductivo y deductivo.- El método inductivo deductivo, es un procedimiento científico que considera que la conclusión se halla implícita dentro de las premisas; esto quiere decir que las conclusiones son una consecuencia necesaria de las premisas; cuando las mismas resultan verdaderas, el razonamiento deductivo tiene validez, no hay forma que la conclusión no sea verdadera, este método se utilizará en la elaboración o el diseño del marco teórico ya que partirá desde: el recabar información en cuerpos legales como en la doctrina relacionada a la temática, los mismos que ayudaron para la elaboración del marco propositivo.
Técnicas e instrumentos Técnicas
La encuesta.- Se aplicara mediante el formulario previamente elaborado, a involucrados en el tema como abogados, jueces de la función judicial, notarios quienes aportaran con sus criterios sobre la administración de justicia y el tema en investigación.
La entrevista.- Es un formulario previamente elaborado, donde el tipo de entrevistas se aplicaran a personas conocedoras del tema y se busca conocer lo que saben.
5 Instrumentos
Los instrumentos que se utilizaran para esta investigación son:
Los instrumentos que se utilizara para la encuesta es el cuestionario.
El instrumento que se utiliza en la entrevista es la guía
El instrumento que se utiliza en la observación es la guía o ficha de observación.
Justificación del tema
Dentro de una sociedad jurídicamente organizada como lo es el Estado, es indiscutible que las relaciones interpersonales se desenvuelven en el diario convivir social, en base a un soporte institucional jurídico de creciente importancia como es el contrato de compraventa; en los tiempos actuales en ninguna otra institución como ésta se marca tanto interés, debido a que es el vértice de donde fluyen y confluyen los fundamentos de carácter económico, social y el derecho; pues hoy en día la institución de la compraventa viene una representación sumamente grande, siendo por eso objeto de varias discusiones doctrinarias, puesto que su enlace no se limita únicamente al campo jurídico, sino que también abarca un orden económico y social.
No obstante estar consciente de que el contrato de compraventa ha sido por su innegable importancia objeto de muchas tesis, la presente que no hace sino sumarse a las ya existentes, no tiene otra intención que el describir a una clase fijada de la compraventa, la condición resolutoria tácita; situación con la que pretendo actualizar que dicha institución jurídica tiene dentro de las demás reguladas por el Derecho Civil; aclarando que el tema de la presente tesis parte de un concepto generalizado de lo que es la compraventa como institución jurídica conocida por la ley civil.
Breve explicación de la metodología investigativa a emplear
6 Resumen de la estructura de la tesis
El Capítulo Primero, Marco Teórico, subcapítulo primero trata sobre: La seguridad jurídica en el Derecho Constitucional, definición según la ley, los efectos, sus consecuencias de la y como se aplica la seguridad jurídica en el contrato de promesa de compraventa.
El subcapítulo segundo se refiere al: Contrato de promesa de compraventa de bienes inmuebles en el Derecho Civil, definición de contrato, clases de contratos, características, definición de contrato de promesa de compraventa y requisitos para celebrar los contratos de promesa de compraventa.
El subcapítulo tercero trata sobre: El incumplimiento de la promesa de compraventa de bienes inmuebles y efectos jurídicos, definición de incumplimiento, constitución en mora de quien incumple el contrato de promesa de compraventa, efectos del incumplimiento de la promesa de compraventa, acciones que se derivan del incumplimiento del contrato de promesa de compraventa y clases de acciones que se provienen por el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa.
Finalmente, en el subcapítulo cuarto un estudio comparativo con otras legislaciones sobre el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa de bienes inmuebles en Chile, España, Argentina y Costa Rica
En el Capítulo Segundo sobre el Marco Metodológico, se recalcan los métodos utilizados para obtener la información que ha servido de base a la presente investigación.
El Capítulo Tercero contiene la propuesta, validación de la misma, conclusiones parciales del capítulo, impactos jurídico y social, y las conclusiones y recomendaciones generales.
Aporte teórico, significación práctica y novedad
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Con esta investigación llegamos a conocer las causas y consecuencias que determinan una acción civil y así pretender adoptar en forma práctica, de igual manera esto nos permite a usuarios contar con conocimientos más profundos, para poder asegurar nuestros derechos y no quedarnos en la indefensión que puedan ocasionar litigios civiles y poder aplicar de alguna manera esta investigación que estamos realizando como estudiantes.
La significación práctica en este trabajo de investigación y la propuesta establecida es de gran relevancia para todos los profesionales en derecho, por cuanto nos permite enfrentar situaciones que puedan llegar a un litigio ya que de una u otra manera se podrá tener conocimiento y poder ayudar a litigar con profesionalismo, aplicando las leyes, normas, reglamentos y poder guiar y solucionar los conflictos en la materia civil que corresponda.
8 CAPÍTULO I
MARCO TEÓRICO
1.1. Origen y evolución del objeto de investigación
1.1.1. La seguridad jurídica en el Derecho Constitucional 1.1.1.1. Definición de seguridad jurídica
Para el tratadista Antonio Fernández Galiano, en su libro Introducción a la Filosofía del Derecho, expresa que:
Debe proporcionar seguridad al individuo en todo momento, saber dónde llega su esfera de actuación jurídica y donde empieza la de los demás, las consecuencias de cualquier acto que él u otros realicen en la órbita del derecho; que pueda prever con absoluta certidumbre los resultados de la aplicación de una norma, y que en todo instante pueda contemplar deslindados con perfecta nitidez, los derechos propios y los ajenos. (Fernández 2008, 68)
De acuerdo a lo preceptuado en el artículo 82 de la Constitución de la República, el Estado entre sus múltiples obligaciones debe garantizar la seguridad jurídica, por consiguiente nos expresa que este derecho se fundamenta en el respeto a la Constitución, en la existencia de normas jurídicas y aplicadas por las autoridades competentes; es decir, que no se debe vulnerar derechos por ningún grupo social, que las leyes e instituciones sobre quienes reposa la responsabilidad de administrar justicia, la organización, control y sanción de esta actividad; se vean parcializadas en favor de sectores de poder económico, social o político.
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de prever los efectos y consecuencias de nuestros actos, la seguridad jurídica y el aspecto moral hacen referencia a la ética pública.
El jurista Pérez Luño, manifiesta sobre la seguridad jurídica que:
El orden social sea justo o injusto implica una delimitación de derechos y deberes entre los miembros de la comunidad, pues bien no es otra cosa que el amparo efectivo de esos derechos y deberes; es decir, la protección segura de dicho orden, contra cualquiera que pretenda anular, así como la reparación del mismo, en el caso de haber sido violado, por el contrario, cuando la protección reinante no es suficiente, el valor se da con sentido negativo, es decir, como inseguridad. (Pérez 2005, 159)
Analizando la seguridad jurídica según el tratadista, que es uno de los valores de gran consistencia, de importancia básica, porque la certeza de saber a qué atenerse, la seguridad de que el ordenamiento jurídico sea mantenido entre los miembros de una sociedad, donde reine la seguridad, o de tratar de mantenerla, en vista que da al ser humano la posibilidad de desarrollar su actividad, anunciando en buena medida cual será la marcha de su vida jurídica; considero sobre todo que dicha norma debe responder a las demandas sociales, la positividad del Derecho abona a estas cualidades que permiten al ciudadano tener certeza, destacando como ingrediente de la certeza a la estabilidad apoyados en la herramienta eficaz de hacer justicia.
10 1.1.1.2. La seguridad jurídica según la ley
En nuestro sistema jurídico, la seguridad jurídica en relación con el artículo 7 del Código Civil, en que funda la ley no dispone sino para lo venidero, no tiene efecto retroactivo; norma jurídica que es clara y nos respalda a malas interpretaciones en esta sociedad; por consiguiente la seguridad jurídica, no es otra cosa que la posibilidad que el Estado debe darnos mediante el derecho, de prever las consecuencias de la celebración de los contratos para ejecutar en los términos prescritos en la ley, y provea los efectos que queremos o para tomar las medidas actualizadas para evitar los efectos que no deseamos, y que podrían producirse según la ley.
Según el jurista Rubén Sarmiento, en términos generales manifiesta que:
Todos los que conformamos la sociedad, tenemos el derecho fundamental de la sociedad jurídica, que implica el respeto y cumplimiento a la Constitución de la República, el respeto y correcta aplicación del sistema del país, relacionados a los procedimiento administrativos y judiciales, imparcialidad, equidad, honestidad, ciencia en la correcta interpretación y aplicación de la norma, no impunidad, no al trato desigual, a la interpretación forzada de la ley que evidencie el sometimiento de la justicia a factores ajenos y externos de la administración; si a la independencia del juzgador. (Sarmiento 2012, pag. 37,38)
Como lo señala la doctrina, esta es la recta interpretación de la ley; pero este derecho fundamental en el Estado constitucional de derechos y justicia, constituyéndose como una seguridad natural; además el tratadista señala que la seguridad jurídica existe en proporción directa y en relación inmediata y esencial al desarrollo de la responsabilidad del Estado, de gobernantes y funcionarios al tiempo de ejercer el poder político y jurídico en cualquiera de sus conveniencias; esto es que puede medirse la seguridad jurídica de una sociedad con la representación del ámbito de responsabilidad del Estado, de sus gobernantes y de sus funcionarios judiciales.
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responsabilidad del Estado, mayor seguridad jurídica, más aún que sin responsabilidad del Estado y de sus gobernantes y administradores no puede haber seguridad jurídica.
El penalista Jorge Miles, sobre la seguridad jurídica en el campo legal manifiesta que:
Es la unidad jurisdiccional y el derecho a impugnar los actos de la administración pública, la institución de la cosa juzgada, son otras manifestaciones del principio de seguridad jurídica, porque solo sometiendo la revisión de la idoneidad de los actos y resoluciones administrativas a los tribunales se puede asegurar, que el Estado o la contraparte, obren con sujeción al Derecho y no en forma arbitraria, con seguridad jurídica hay firmeza, se basa todo el sistema de administración de justicia, cuyo objetivo final es examinar la legalidad de los fallos y ajustar las decisiones judiciales a los preceptos de la ley. (Miles 2004, 121)
Luego de efectuar un razonamiento de las expresiones del tratadista, en derecho a que somos poseedores como miembros de una sociedad, existen imperfecciones, negligencias, contradicciones por parte de los administradores de justicia, pero también hay normas que se realizan con plenitud, los ideales de justicia y con el ordenamiento en su conjunto, son la base de realizar aquel valor y amparo que tiene la seguridad jurídica; que es importante para la paz social, que lo justo que tiene el juez al dictar sentencia de acuerdo al nuevo ordenamiento jurídico, según el artículo 21 del Código Orgánico de la Función Judicial, que quienes administran justicia no violen la voluntad efectiva de la ley.
1.1.1.3. Efectos de la seguridad jurídica
El tratadista Carlos Carnicer dice que causa efecto el principio rector de la democracia siendo el equilibrio entre derechos y deberes, por tal razón haciendo referencia a la Constitución de la República manifiesta:
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Desde mi comentario esta exigencia que constituye la garantía que aporta un esquema de seguridad para el ciudadano, y pueda cumplir sus derechos y obligaciones con plenitud y efectividad, especialmente cuando se refieren al ejercicio de sus derechos fundamentales, que ha sido construido sobre la sólida base de elementos que integran modernidad regulatoria, gobernanza, transparencia y eficiencia económica, así como altos niveles de competencia.
Los efectos primordiales que ocasionan la seguridad jurídica, requiere de la consolidación del marco moral hace referencia a la ética pública, como compromiso transparente de actuación sensata y responsable; en el marco económico conlleva como objetivo inmediato la estabilidad económica y el equilibrio fiscal en el aspecto político cuya consolidación es necesaria para la seguridad jurídica, requiere de la coherencia y congruencia de lo que se expresa, complica lo que se ejecuta; ahora bien en la parte social como componente para la armonía jurídica, siendo una necesidad y un valor colectivo, en el elemento legal reúne dos aspectos concurrentes e interdependientes, el ordenamiento jurídico normativo y la función del Estado de precautelar la aplicación auténtica de la ley.
Por consiguiente de acuerdo a lo establecido por este tratadista, el ser humano vive en sociedad en constante búsqueda de la felicidad, creando el Estado un sistema de gobierno, de satisfacer necesidades para dicho fin, entre las que se encuentra la armonía, que solo se puede lograr con seguridad jurídica, la elaboración del bien común y la complacencia de la sociedad, por cuanto debería ser uno de los factores para su obtención; por cuanto la seguridad jurídica contribuirá al mantenimiento, continuación, permanencia, estabilidad y satisfacción de la sociedad.
1.1.1.4. Consecuencias de la seguridad jurídica Para el tratadista Sarmiento Rubén Morán:
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Considero que la consecuencia principal de la seguridad jurídica es la garantía dada al individuo, de que su persona, sus bienes, sus derechos, sus garantías no serán objeto de ataques violentos si estos llegan a causar, le serán asegurados por la sociedad, protección y reparación, para cuya efectividad se requeriría un ordenamiento de una perfección técnica incompatible; como característica principal para la construcción de la seguridad es la existencia de un sistema normativo público, claro, previsible y estable, es importante que existan instituciones solventes que lo apliquen y ejecuten, en efecto.
La administración de justicia por parte de jueces y tribunales o en forma resumida, la Justicia es en último término, garante del Estado Constitucional de Derecho y Justicia y de la seguridad jurídica, la encargada de que las normas abstractas se transformen en resoluciones concretas que reconozcan derechos y obligaciones y que amparen la posición de los particulares frente a las pretensiones de otros particulares y al riesgo de arbitrariedad de los poderes públicos; la falta de seguridad jurídica en la actualidad es un problema que desde hace tiempo se viene discutiendo, especialmente de la justicia y el sistema judicial, lamentablemente, la inseguridad jurídica en lugar de dar indicios de erradicación, se propaga cada día más, al punto de afectar los contratos privados.
Para Ortega Priscilla en relación al tema estima que:
Estos son aspectos que influyen al momento de interpretar subjetivamente la ley o cualquier norma jurídica, a fin de acomodarla a las circunstancias particulares, esto es sin aplicar el principio general del Derecho que dispone, en caso de duda, lo mejor es atenerse a la letra de la ley, lo que implica que ni el abogado, ni el juez, pueden arbitrariamente cambiar el texto, ni el espíritu de la ley. (Ortega 2004, 3)
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Un país como el nuestro particulares e instituciones privadas y públicas en constante búsqueda de nueva inversión nacional y extranjera, no se puede dar el lujo de llevar la inseguridad jurídica a los contratos, irrespetándolos y quebrantándolos arbitrariamente. Luego de la revisión que se ha realizado sobre el estado del sistema jurídico en el Ecuador, resulta indispensable identificar y analizar las principales causas que generan inseguridad jurídica en nuestro país, el hecho de que las personas que son encargadas de administrar justicia, y la sociedad en sí misma no actúen de acuerdo a los derechos y garantías que nos respalda el Estado como ciudadanos, existiendo una inseguridad legal y moral.
1.1.1.5. Aplicación de la seguridad jurídica en el contrato de promesa de compraventa de bienes inmuebles
Para José Bonivento es condición para la validez de la promesa de contrato que se determine lo establecido legalmente en la ley:
Que solo para perfeccionarlo falte la tradición de la cosa y no las formalidades legales, deben hallarse reunidos los elementos esenciales del pacto prometido es el precio, el plazo, multa, el que como ya está dicho para que la compraventa quede concluida, siempre que las reglas del contrato muestre para lograr su determinación no queden dependiendo de la voluntad posterior de las partes. (Bonivento 2001, 45)
En síntesis la determinación del contrato de promesa de compraventa significa que exista el acuerdo libre y voluntario para generarlo y que solo falte que se le lleve a efecto cuando las partes así lo hayan pactado, pues la seguridad jurídica se aplicará al realizar un contrato apegado a las normas establecidas por nuestras leyes, por consiguiente a más de estas normas, es menester detallar otros requisitos que deben constar en un contrato de promesa de venta.
Para Sánchez Ramón el contrato de promesa de compraventa:
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Al respecto hay que considerar que la cosa que se va a dar en venta no debe pertenecer al comprador, como así determina el artículo 1755 del Código Civil, es decir la compra que se realice sobre una cosa propia no tiene validez; y es así que el comprador tendrá derecho a que se le restituya lo que hubiere dado por ella, esto significa que la cosa en compra debe pertenecer al vendedor o en su caso a un tercero, pero nunca al mismo comprador, resulta algo incoherente que el dueño de una cosa pudiera ser su propio comprador, demostrando interés en la cosa que le pertenece, es decir una misma persona no puede actuar como vendedor y comprador a la misma vez.
Las prohibiciones existentes en las leyes para celebrar contratos de promesa de venta
Las prohibiciones que existen en las leyes con respecto a la realización de los contratos en general, según lo expone el tratadista Oswaldo Espinosa, manifiesta que:
La validez del contrato queda condicionada, en primer término a la circunstancia de que las personas que lo celebran tenga capacidad legal para obligarse, conocida también como aptitud legal de una persona, para adquirir derechos y poder ejercer por sí misma, sujeto de derechos y obligaciones de las cosas o bienes, necesarias y sucesorias, poder para obrar válidamente, suficiencia para ser sujeto activo o pasivo de relaciones jurídicas determinadas. (Espinoza 2007, 56)
Las partes contratantes deben realizar las escrituras de promesa de compraventa con capacidad de ejercicio; como la norma lo establece deben ser mayores de dieciocho años, estar en pleno uso de sus facultades mentales, por lo que se recomienda, establecer las figuras legales que establece la ley para poder adquirir sin ninguna dificultad dicho inmueble.
Seguridad para los contratantes al momento de celebran un contrato de promesa de compraventa
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interpretar el concebido en términos vagos u obscuros, sobre cuya inteligencia y aplicación discuerden las partes.
Para que exista seguridad en un contrato de promesa de compraventa es indispensable que contenga un plazo o condición, este requisito tiene como finalidad que los contratantes sepan a ciencia cierta cuando deberá cumplirse el contrato prometido, o a su vez en caso de no hacerlo por medio de esta cláusula poder obligar al cumplimiento de la obligación, no quedando ligados indefinidamente, el plazo es elemento esencial y debe redactarse en la forma más clara y precisa, porque de esto dependerán los litigios que se produzcan.
Que los contratantes estén protegidos y no resulten perjudicados
Es un derecho reconocido a todos los seres humanos y que debe respetarse en cualquier instancia, no solo en la judicial, sino ante cualquier autoridad que conozca, resuelva y haga cumplir lo resuelto, este derecho trae incorporado una serie de garantías sustanciales que verifiquen su cumplimiento, limitándole en la posibilidad de adoptar medidas arbitrarias, exigiéndole respuesta a los requerimientos de quienes buscan su amparo, protección o resarcimiento de un daño.
Que los contratantes se encuentren amparados por la Constitución de la República
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1.1.2. El contrato de promesa de compraventa de bienes inmuebles en el Derecho Civil
1.1.2.1. Definición de contrato
El contrato de promesa no tiene mayor antigüedad, y no salió del razonamiento de los juristas, su generación es puramente práctico, surgió como promesa de compraventa y de ahí se extendió a todos los contratos, en el mundo actual el contrato de promesa tanto unilateral como bilateral no alcanzado importancia, posponer la celebración de un determinado contrato cuyos términos ya están convenidos y a la vez asegurarla esa la razón de ser de la figura que en consecuencia presupone de un lado, una decisión madura o mejor ya tomada, y la otra la postergación del acuerdo definitivo, ya que varias son las razones que puedan llevar a posponerlo.
Por tanto Guillermo Cabanellas, conceptúa al contrato como:
Un acuerdo de dos o más personas sobre un objeto de interés jurídico y el contrato constituye una especie particular de convención cuyo carácter propio consiste en ser productor de obligaciones, ya que hay contrato cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus derechos. (Cabanellas 2008, 56)
No es más claro que un contrato tiene efecto jurídico cuando se lo celebra entre dos o más personas, para lo cual debe existir un acuerdo anticipado para poder presentarse ante autoridad competente y poder realizar sea cual fuere el acuerdo, el mismo que debe ser provechoso para cada una de las partes contratantes, y para la solemnidad de los mismos debemos apegarnos a lo que dispone la ley, para poder cumplir sin ningún vicio dichos contratos.
Un contrato, en términos generales, es definido como un acuerdo privado, oral o escrito, entre partes que se obligan sobre materia o cosa determinada, y a cuyo cumplimiento pueden ser compelidas; es un acuerdo de voluntades que genera derechos y obligaciones para las partes, por ello se señala que habrá contrato cuando varias partes se ponen de acuerdo sobre una manifestación de voluntad destinada a reglar sus derechos.
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Si el acuerdo o concurso de voluntades tiene por objeto crear obligaciones recibe el nombre específico de contrato, por consiguiente podemos definir como convención generadora de obligaciones o bien el acuerdo de las voluntades de dos o más personas destinados a crear obligaciones, así lo reconoce nuestro Código Civil. (Alessandri 2009, 3)
De lo dicho resulta que el contrato es un acto jurídico, porque lo genera la voluntad humana y está destinada a producir efectos jurídicos, siendo este un acto bilateral o convención, porque para generar esta acto se requiere la voluntad de dos o más personas y que es una clase especial de convención porque solo tiene como objetivo principal el de crear obligaciones entre que realizan estos actos o contratos.
Según la doctrina ha sido definida como el acto jurídico bilateral, porque intervienen dos o más personas a diferencia de los actos jurídicos unilaterales en que interviene una sola persona, y que tiene por finalidad crear derechos y obligaciones a diferencia de otros actos jurídicos que están destinados a modificar o extinguir derechos y obligaciones, como las convenciones.
1.1.2.2. Clases de contratos
La clasificación de los contratos sirven para caracterizar los contratos, quienes proceden generalmente de la reciprocidad o no reciprocidad de las obligaciones que el contrato produce entre las partes, de los beneficios que resultan del contrato para cada una de las partes, o puede ser de las condiciones especiales que son requeridas o no para la formación del contrato, es decir se clasifican en diversas formas, según sea el aspecto desde el cual se les considere.
En el Código Civil ecuatoriano hablamos acerca de una infinidad de contratos, pero para este caso lo considerando a los más relevantes, es decir de mayor utilidad, a los siguientes:
Por las obligaciones que generan a cargo de una o ambas partes, se dividen en
unilateral y bilateral;
Por el resultado económico que produce, en gratuito y oneroso;
Por la determinación o indeterminación de prestaciones, en conmutativo y aleatorio; Por la forma de subsistencia, en principal y accesorio.
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Para Carlos Echeverría señala, los contratos unilaterales una parte es acreedora mientras la otra parte es deudora exclusivamente; a diferencia del contrato bilateral en el cual las dos partes son acreedoras y deudoras en forma recíproca.
Cuando en un contrato bilateral existen obligaciones que impliquen la transferencia de una cosa, si está se destruye por caso fortuito o fuerza mayor es necesario poder establecer quién debe de sufrir la pérdida; si el contrato fuere unilateral no habría riesgo, porque éste asunto cree que siendo las obligaciones recíprocas, una de las partes no cumple entregando la cosa, por un caso de fuerza mayor y en atención a esto, la otra parte debe cumplir, ya que no es imputable el incumplimiento del deudor. (Echeverría 2012, 4)
Analizando los contratos unilaterales determinados en el artículo 1455 del Código Civil, entendemos que al momento de su perfeccionamiento engendran obligaciones para una sola de las partes, como podemos referir a la donación, el precepto gratuito, la garantía, caso contrario los contratos bilaterales son los que al momento engendran obligaciones recíprocas, como la compraventa, la cesión onerosa de derechos, la permuta, de servicio y de obra, la sociedad, la donación onerosa.
Respecto a los contratos unilaterales se puede señalar que una parte es acreedora, mientras que la otra es deudora, a diferencia del contrato bilateral las dos partes son acreedoras y deudoras en forma recíproca; cuando en un contrato bilateral existen obligaciones que impliquen la transferencia de una cosa, si esta se destruye por caso fortuito o fuerza mayor es necesario poder establecer quién debe de sufrir la pérdida, la cosa siempre perece para el acreedor, si el contrato fuere unilateral no habrá posibilidad de plantear el problema, porque esta cuestión supone que siendo los compromisos mutuos, una parte no cumple cediendo la cosa, por un caso de fuerza mayor y en atención a esto la otra parte debe cumplir ya que no es atribuible el incumplimiento del deudor.
Para Carlos Valdivieso Bermeo atendiendo a la utilidad que reportan a los contratantes dice que:
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contratantes, es decir gravándose cada uno a beneficio del otro, estos contratos su clasificación se fundamenta en la utilidad que presta a cada una de las partes. (Valdivieso 2005, 67)
Conocemos de los contratos onerosos, cuyo principal objetivo es la utilidad de ambos contratantes, gravándose cada uno a beneficio del otro, como pueden ser la compraventa, la permuta, el arrendamiento, la sociedad, la transacción, el mandato remunerado, el mutuo con interés, el contrato de trabajo, y los contratos gratuitos son los que hay una liberalidad o un beneficio; se da algo por nada, cundo tiene solo un objeto la utilidad solamente de una de las partes, como por ejemplo la donación, el mutuo sin interés, el comodato, el deposito el mandato gratuito, estos contratos se encuentran determinados en el artículo 1456, del Código Civil.
Estos contratos se encuentran ubicados dentro de los contratos onerosos, constituyen una subdivisión de estos, la diferencia que se establece entre estos dos contratos es la determinación o no de las prestaciones y beneficios dentro del contrato, al momento que se suscribe el contrato; un contrato conmutativo es cuando las prestaciones de cada una de las partes están determinadas desde el momento que se celebra el contrato; un contrato aleatorio es cuando al momento de la suscripción del contrato las prestaciones no se encuentra determinadas; cuando se celebra el contrato no conocemos las utilidades o pérdidas hasta que se produzca un acontecimiento futuro.
Estos contratos se encuentran determinados en el artículo 1457 del Código Civil, donde los contratos conmutativos se consideran a las obligaciones que asumen las partes o una de ellas son ciertas y apreciables en su significación económica al momento de celebrarse el contrato, conociendo las ventajas y desventajas que el contrato comportará, como la compraventa; el contrato aleatorio es el que las ventajas o pérdidas para una o ambas partes dependen de un acontecimiento futuro e incierto, son contratos aleatorios el juego y la apuesta lícitos, el contrato de rifa, el contrato de lotería, contrato de cosecha.
1.1.2.3. Características de los contratos Valdivieso Bermeo considera que:
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tiene que aplicar los siguientes, la capacidad entre las partes, el consentimiento de las partes y que éste no adolezca de vicio como el error, fuerza y dolo; que recaiga sobre un objeto lícito y que tenga una causa lícita. (Valdivieso 2005, 67)
Los sujetos del contrato pueden ser personas naturales o jurídicas, con la capacidad de obrar en derecho, que todos los actos sean legales que no adolezcan de vicio alguno como los que prohíbe la ley, que los contratantes acuerden en negociar sea obtenido legalmente y sobretodo que sea permitido negociar, es decir los contratos no pueden existir si no existe la capacidad de los contratantes, el consentimiento, la causa y el objeto.
Cabe poner de resalto que un contrato debe cumplir con las características de los efectos que se determinan en la siguiente manera:
a) Obligatoriedad.- El contrato crea una atadura a las partes;
b) Intangibilidad.- El contrato no se modifica, tampoco invalida unilateralmente es necesario la voluntad unánime de las partes contratantes;
c) Relatividad.- El contrato genera efectos directos entre las partes;
d) Oposición.- Del contrato nacen efectos indirectos con respecto a terceros cuando tiene un objeto cosa; y,
e) Seguridad.- En el contrato no está permitido la revisión del contrato”.
Con certeza lo que hemos podido recabar ya sea de los argumentos de varios tratadistas o de los mismos Códigos nos manifiestan que existe una amplia información acerca de los contratos, existen varias opiniones sobre las características de los contratos en general, pero la mayoría coincide en que se determinan en cumplir y hacer cumplir a las partes contratantes, es decir que desde se crearon una obligación las dos están obligadas a cumplirlas.
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de la obligación o que por la costumbre le pertenecen, estas disposiciones en la actualidad son comunes a los contratos, y todos los contratos se presumen de buena fe.
El tratadista Eduardo Vaca Andrade respecto de las partes como característica primordial está en que:
El contrato legalmente celebrado produce todos sus efectos y tiene fuerza de ley y no puede ser invalidado, sino por su consentimiento mutuo o por causas legales, además los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan de la naturaleza de la obligación o que por la ley o la costumbre le pertenecen. (Andrade 2012, 1-2)
Al respecto, en la libertad de contratación como característico tenemos un elemento primordial que es la voluntad la misma que debe gozar de autonomía, la misma que está normada y protegida por el derecho positivo, el mismo derecho positivo es el que va a establecer los límites de la libertad es decir una persona tiene la libertad de contratar con el momento que desee, con quien desee y lo que desee todo esto en marcado dentro de la moral y la ley.
En la libertad de contratación existen dos términos que aparentemente son iguales pero al revisarlos vemos que estamos al frente de dos términos diferentes estos son la libertad de contratar y de la libertad contractual. Al hablar de la libertad de contratar estamos frente a la voluntad de las partes de contratar o no el momento de suscribir un contrato y entre las personas que decidan, no se hace referencia a la forma y el contenido del contrato.
1.1.2.4. Definición de contrato de promesa de compraventa
En la legislación ecuatoriana podemos observar en el artículo 1570 del Código Civil, consta una disposición que hace referencia a la celebración del contrato de promesa, la misma que es una obligación de hacer o no hacer, es decir no produce obligación alguna, por tales consideraciones, se perfeccionaría solo por el consentimiento de las partes contratantes, obliga a las partes a que en un plazo estipulado vender o comprar, en el precio y demás condiciones pactadas en el acuerdo que se realizó por escrito.
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En su trayectoria es un instrumento que ha recibido una gran diversidad de denominaciones por las diferentes legislaciones y tratadistas, tomando en cuenta los aspectos generales hasta los específicos, entre los cuales podemos señalar: contrato de promesa de compraventa, promesa, precontrato, contrato preparatorio, ante contrato, contrato preliminar, promesa de contrato y contrato de promesa de celebrar contrato. (Barros 2001, 56)
Según el tratadista, podemos darnos cuenta que al contrato de promesa de compraventa lo conocen de diferentes maneras pero su único objetivo o fin es la celebración de otro contrato futuro el mismo que debe ser suscrito por los mismos comparecientes del contrato preparatorio, en el que consta un plazo, una obligación que deben cumplirse, en breve síntesis nos pone a conocimiento su criterio sobre el contrato de promesa el mismo que lo califica como el contrato de promesa que puede ser determinado como un acuerdo de voluntades en virtud del cual una de las partes o ambas se obliga a celebrar dentro de un tiempo determinado un contrato.
Tomando en consideración tengo claro que un contrato de promesa, es que las partes se obligan de manera recíproca a celebrar otro contrato en lo futuro, poniéndose de acuerdo en el contenido del mismo, por consiguiente tenemos claro que el contrato de promesa, está llamado a tener una vida limitada en el tiempo, toda vez que cuando se cumpla con esta obligación en el plazo o acontecimiento de una condición, el mismo que dejará de tener validez una vez que se cumpla con el contrato definitivo al que se comprometieron.
El jurista Arturo Valencia respecto a la promesa de contrato señala:
El contrato de promesa o la promesa de celebrar un contrato se define como aquel en que dos o más personas se comprometen a celebrar un contrato futuro, cumpliéndose los requisitos legales; la jurisprudencia lo define como aquel por el cual las partes se obligan a celebrar un contrato determinado, en cierto plazo o en el evento de cierta condición, cumpliéndose con todos los requisitos legales. (Valencia 2007, 34)
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celebrar contrato es entendida como aquel acto por el cual las partes se obligan a la celebración de un determinado en cierto plazo o en el evento de que se cumpla cierta condición, para ello habrán de cumplirse todos los requisitos legales.
Considero para que exista naturaleza jurídica en el contrato de promesa de compraventa es necesario distinguir el pre contrato de las investigaciones y discusiones al margen que contractual tienen las partes, pues en ellos es licito el discernimiento por cualquiera de ellas, en cambio en el contrato preliminar las partes quedan vinculadas para la celebración del contrato definitivo, su cumplimiento provocará mediante determinadas consecuencias jurídicas.
1.1.2.5. Requisitos establecidos por la legislación nacional para celebrar los contratos de promesa de compraventa
Este tipo de contrato se encuentra regido por normas generales como cualquier otro contrato, por consiguiente este contrato de promesa de venta debe cumplir con todas las normas y reglas generales establecidas en el artículo1453 del Código Civil, es decir cumpliendo con la capacidad, consentimiento, y sobre todo que esté libre de vicios como puede ser error, fuerza y dolo, por consiguiente detallamos los requisitos.
1) Que el contrato conste por escrito y por escritura pública
Para el jurista Raúl Diez, al referirse al primer requisito que la promesa de compraventa conste por escrito acota:
Lo que sí la ley requiere es que la voluntad de los contratantes sea expresa, no aceptándose el consentimiento tácito de alguna de las partes ya que esto no acarrea ninguna obligación, pues en esto consiste la solemnidad del acto, que es obligatoria y materializa el consentimiento y voluntad de las partes, la inobservancia de este requisito concibe como resultado que el contrato no surta ningún efecto legal por ende no tendría vida jurídica. (Diez 2003, 56)
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como consecuencia la nulidad absoluta sin que las partes pueden exigir la ejecución del contrato prometido.
2) Que el contrato prometido sea de los que las leyes declaren ineficaces
El tratadista Arturo Alessandri, con respecto a este punto nos manifiesta que: “Esta exigencia es aplicación del principio general de que el objeto de los contratos debe ser lícito y debido a ella no podría prometerse la venta entre padres e hijos o entre cónyuges no divorciados perpetuamente” (Alessandri 1999, 56).
Nuestro Código Civil establece que el contrato prometido no sea de los que las leyes declaran ineficaces, por lo que podemos señalar que para que un contrato de promesa de compraventa sea válido en un futuro, debe ser eficaz, es decir que debe estar enmarcado dentro de las condiciones que se establece en la ley para realizar estos contratos, es decir que tenga un objeto o causa ilícita, pues estos son requisitos intrínsecos de todo acto jurídico.
3) Que la promesa contenga un plazo o condición Para el jurista Oswaldo Espinoza considera que:
Es necesario establecer cuanto deberán las partes cumplir las obligaciones que la promesa les impone y qué momento debe celebrarse el contrato prometido, este tiempo puede señalarse de dos formas: Mediante la fijación de un plazo o por medio de la estipulación de una condición, no siendo necesario que el plazo o condición marquen el instante preciso en que el contrato debe celebrarse; es suficiente que por medio de estas modalidades se señale la época de su celebración. (Espinoza 2003, 89)
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Estos requisitos que la ley deja para el momento de celebrarse el contrato prometido, son las solemnidades que las leyes prescriban y la tradición de la cosa; siendo estos los únicos elementos que no pueden omitirse, para que pueda tener validez el contrato que se prometieron dar en venta y se pueda celebrar el mismo sin ningún contratiempo en el futuro, es decir que tenga fuerza jurídica para así en caso de no cumplirse pueda reclamar sus derechos que fueron vulnerados.
4) Cláusulas que deben constan en el contrato de promesa de compraventa Para el tratadista Leopoldo Aguilar Carvajal, considera que:
Además de los requisitos establecidos en la legislación nacional para celebrar un contrato de promesa de compraventa, es indispensable que se determinen las cláusulas esenciales como son la voluntad, consentimiento, objeto del contrato, precio, forma de pago, plazo, cláusula penal y las demás cláusulas de estilo, para el perfeccionamiento del mismo. (Aguilar 2007, 45 )
a) Comparecientes.- En esta cláusula intervienen los nombres y apellidos completos de las partes intervinientes, es decir los promitentes vendedores y los promitentes compradores, con generales de ley quienes manifiestan que libres y voluntariamente convienen en celebrar el contrato además es necesario que consten copias de cédulas y certificados de votación, para poder verificar su identificación.
b) Objeto.- Hacemos constar los antecedentes esto consta cómo adquirió el promitente vendedor la propiedad que se va a prometer a dar en venta, es decir lugar y fecha de celebración de la escritura, fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad, la ubicación del mismo, los linderos y dimensiones, y a quien compró.
c) Precio.- Considero que una de las cláusulas principales es la de hacer constar el valor en el que se ha pactado la venta de la cosa que se vaya a prometer dar en venta, en la mayoría de los casos se puede hacer constar la forma de pago es decir se daría un adelanto al momento de celebrar el contrato de promesa de compraventa, y el saldo se pagaría cuando se realicen las escrituras públicas definitivas de compraventa o a las posibilidades del promitente comprador siempre y cuando exista un acuerdo.
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escritura de promesa de compraventa, aclarando que también pueden celebrarse las escrituras antes del tiempo fijado siempre y cuando exista un acuerdo entre las partes, es indispensable que conste esta cláusula ya que por medio de ella podemos exigir la obligación a cualquiera de las partes que no quieran cumplirla.
e) Cláusula penal.- El artículo 1578 del Código Civil, define lo que es cláusula penal considerándolo como aquella en que una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena, que consiste en dar o hacer algo en caso de no cumplir la obligación principal, o de retardar su cumplimiento. Como se ve, la cláusula penal, emana de la voluntad de las partes, por consiguiente es necesario que se especifique una multa para quién indebidamente incumpliere este contrato siempre y cuando las causas que motive en este impase.
f) Reparación en caso de desprendimiento.- Los promitentes vendedores están en la obligación de entregar el bien inmueble que se va a prometer a dar en venta sin gravamen de ninguna naturaleza, es decir que no esté prohibido de enajenar, en caso de que se encuentre con algún gravamen tiene tiempo de levantarlo hasta cuando se celebren las escrituras públicas definitivas.
g) Sometimiento.- En caso que luego de realizar el contrato de promesa de compraventa exista controversia entre las partes contratantes, se debe establecer a que autoridad competente o tribunales se van a someter.
1.1.3. Incumplimiento de la promesa de compraventa de bienes inmuebles 1.1.3.1. Definición de incumplimiento
Cuando se trata de incumplimiento de las obligaciones se refiere a la circunstancia de que el deudor no ha satisfecho al acreedor en la pretensión obligatoria, la relación jurídica que existe por la obligación, está dirigida a la satisfacción del sujeto, el incumplimiento de las obligaciones puede ser voluntario o involuntario, que el deudor con conocimientos de ello, no realiza la prestación debida, o bien no se ha llevado por causas ajenas a la persona.
Según el tratadista Salvador Rocha Díaz, en su obra el contrato de promesa de compraventa, nos manifiesta que.
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derecho a elegir entre la indemnización perfecta que consiste en la ejecución forzada del mismo objeto de la obligación incumplida y el pago de daños y perjuicios moratorios y la indemnización imperfecta consiste en el pago de los daños y perjuicio compensatorios. (Rocha 2010, 45)
Mi comentario al respecto es que el fundamental objetivo del contrato de promesa, es que se cumpla con la obligación de hacer, que se materializa en el contrato, único fin del contrato de promesa de compraventa, siendo incuestionable que las partes contratantes deben presentarse en forma libre, voluntaria y en unidad de acto a la celebración del contrato de compraventa, cumplida esta obligación tenemos como efecto la extinción del contrato de promesa de compraventa.
Considerando que la obligación nace de la promesa de compraventa, así como también puede extinguirse por la resolución del contrato, en caso de inobservancia de la promesa; pudiendo señalar que, si el contrato de promesa cumple con su obligación de celebrar el contrato definitivo no genera incumplimiento, todas las demás formas de extinción de la obligación generan incumplimiento de la obligación de lo que podemos concluir que la promesa no cumplió con su fin.
Otro tratadista como Miguel Ferrer sostiene: “Que si la obligación esencial que emana del contrato de promesa es la de otorgar el contrato definitivo, habrá incumplimiento si no se otorga en la oportunidad convenida el contrato prometido” (Ferrer 2001, 90).
Entonces mi comentario es que en el contrato de promesa de compraventa puede existir incumplimiento voluntario o involuntario, definitivo o temporal, total o parcial, imputable o no al deudor, siendo preciso instituir los motivos del incumplimiento para determinar la responsabilidad del deudor, el contrato de promesa generalmente es sinalagmático, y si se produce el incumplimiento del contrato de promesa, entonces existe un deudor que no cumplió con la obligación y un acreedor que busca el cumplimiento de la obligación.
1.1.3.2. Constitución en mora de quien incumple el contrato de promesa de compraventa
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en mora, aclarando que mora es el estado en el cual el incumplimiento material se hace jurídicamente relevante” (J. Fernández 2004, 67).
Desde mi punto de vista considero que existe diferencia entre incumplimiento material y estado de mora, porque el estado de mora consiste en la creencia compartida por el acreedor y el deudor acerca del incumplimiento de este último; podría darse el caso que el deudor haya caído en incumplimiento material de lo debido y sin embargo no estar incurso en mora por no haber sido interpelado por el acreedor en el supuesto que la ley establezca este paso previo para la constitución en mora, además el tratadista considera como elementos para que haya mora del deudor se requiere.
1) Retardo o demora en el cumplimiento de la obligación (elemento material);
2) Que el retardo sea imputable al deudor, por culpa o dolo (elemento subjetivo);
3) Que el deudor haya sido constituido en mora (elemento formal).
La doctrina y la legislación nacional reconocen dos sistemas:
a) Sistema de la interpelación.- El sistema de la interpelación se funda en la comodidad de desligar la razón de las partes para que entre ellas exista la buena fe y ninguna pueda abusar de situaciones equívocas.
b) Sistema de mora automática.- Se produce en forma automática por haberse cumplido la terminación del plazo.
El fundamento de la mora automática para las obligaciones que tienen plazo determinado, radica en que el deudor conoce exactamente el momento en que debe cumplir la prestación, por lo tanto resulta innecesario supeditar la responsabilidad del deudor al cumplimiento de un requisito formal como es la interpelación
Otro tratadista como Héctor Álvarez menciona: “Vale decir que ninguna de las partes se encuentra en mora dejando de cumplir lo pactado, esta excepción por obvias razones no se aplica en los contratos unilaterales” (Alvarez 2003, 98).
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que imperativamente el artículo 1505 del Código Civil, que en caso de incumplimiento, la otra parte pedirá a su facultad la consecución de la obligación o la resolución del contrato con la aclaración que en los dos casos se puede exigir indemnización de daños y perjuicios.
En síntesis la Mora como elemento del Incumplimiento de las obligaciones es el retardo en el cumplimiento de dichas obligaciones, tiene varias clases como: la mora del acreedor y del deudor; entonces es importante determinarla para saber qué indemnización da lugar si es compensatoria o moratoria; a su vez hay que distinguir requisitos para cada uno de ellos ya que es necesario para que los herederos se constituyen en mora; la excepción a la Constitución en Mora se da en los contratos bilaterales ya que ninguno lo está mientras el otro no cumpla su parte, por último tenemos la purga de a mora, que tiene por fin cancelar ya parcial o totalmente los efectos que se produce por la mora.
En nuestra legislación según el artículo 1567 del Código Civil considera que el deudor está en mora por:
1. Que no se ha cumplido la obligación dentro del término determinado, salvo que la ley, en casos especiales, exija que se solicite al deudor para constituirle en mora;
2. Cuando la cosa no ha podido ser ejecutada sino dentro de cierto espacio de tiempo, y el deudor lo ha dejado pasar sin darla.
3. El deudor ha sido en forma judicial reconvenido por el demandante.
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De conformidad con el artículo 1583 del Código Civil, manifiesta que por convención de las partes; por solución o pago efectivo, como se ha viso: por novación; por transacción; por remisión; por confusión; por la pérdida de la cosa que se debe, no imputable a culpa o hecho del deudor; por declaración de nulidad o por rescisión; por el cumplimiento de la condición resolutoria y también por término o plazo extintivo y por prescripción, cabe recalcar que el contrato no surte incumplimiento cuando las causas sean por caso fortuito o fuerza mayor.
1.1.3.3. Efectos del incumplimiento del contrato de promesa de compraventa
Para el tratadista Cardona Pedro: “Los efectos de las obligaciones son los derechos que la ley otorga al acreedor para obtener del deudor el cumplimiento íntegro, exacto y oportuno de la obligación cuando el deudor no la cumple en todo o en parte, o está en mora de cumplirla” (Cardona 2003, 56).
Mi comentario al respecto el efecto propio del contrato de promesa de compraventa es el nacimiento de una obligación de hacer, lo normal será que las partes cumplan con esta obligación voluntariamente, en cuyo caso se extingue el contrato de promesa por el hecho de haberse cumplido y, en consecuencia, sólo pasa a tener vida propia el nuevo contrato, el tener un contrato crea una obligación escrita entre dos o más partes, o entre compañías, si una de las partes falla y no cumple con los términos de un contrato, esto se conoce como incumplimiento de contrato, si una de las partes no efectúa un acto especifico a tiempo, no lo efectúa de acuerdo al contrato, esto puede ser un incumplimiento de contrato.
