Informe del Mercado de Oficinas Madrid y Barcelona 4 º Trimestre 2012

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Por primera vez desde el año 2009, la renta Prime en Madrid

se ha mantenido constante durante el trimestre en 24,25 €/m²/

mes debido a la disminución de producto de calidad en la mejor

zona.

Las rentas de oficinas en Paseo de Gracia / Diagonal se han

mantenido estables en los 18 €/m²/mes el último trimestre del

año debido al escaso volumen de contratación y a que quedan

inmuebles donde todavía se podrían alcanzar esos niveles.

For the first time since 2009, prime rental levels in Madrid re-

mained stable this quarter at €24.25/m²/month, due to the drop in

quality supply in the prime area.

Office rental levels in Paseo de Gracia / Diagonal remained sta-

ble at €18/m²/month in the final quarter of the year due to the lack

of take up and the fact that there are still buildings where these

levels could yet be reached.

Informe del Mercado

de Oficinas

Madrid y Barcelona

4

^º

Trimestre 2012

Office Market Report

Madrid & Barcelona

4

^th

Quarter 2012

(2)

3T / 3Q 2012 4T / 4Q 2012 Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook

Stock / Stock (m²) 5.951.046 5.977.546

Tasa de disponibilidad / Vacancy Rate 13,89% 13,85%

Contratación / Take up (m²) 61.992 40.282

Rentas en €/m²/mes / Rents in €/m²/month

3T / 3Q 2012 4T / 4Q 2012 Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook Min. Max. Min. Max.

Pº de Gracia- Diagonal / Pº de Gracia- Diagonal 14,00 18,00 13,75 18,00 Centro Ciudad / City Center 9,75 15,50 9,75 15,25 Nuevas Áreas de Negocio / New Business Areas 9,00 15,25 8,75 15,00

Periferia / Periphery 6,50 9,25 6,25 9,00

INFORME DE MERCADO DE OFICINAS 4^ºT 2012 OFFICES MARKET REPORT 4^thQ 2012

Oficinas Madrid

Rentas Por primera vez desde el año 2009, la renta Prime en Madrid se ha mantenido constante durante el trimestre en 24,25 €/m²/mes debido a la disminución de producto de calidad en la mejor zona. Por su parte, los máximos del resto de las zonas siguieron disminuyendo suavemente debido a la falta de transacciones, y pese a la existencia de productos de buena calidad. Aunque a lo largo del 2013 los precios podrían seguir disminuyendo en Prime, en línea con la situación macro, se espera para final de año una estabilización más duradera.

Oferta La tasa de disponibilidad alcanza el 12,11%, cifra un 6,31% más alta que la del trimestre anterior. La reducción y liberación de espacios, sumado a las nuevas superficies terminadas y entregadas han sido determinantes para el aumento de la disponibilidad en todas las zonas. Seguimos esperando que a lo largo del 2013 y 2014 algunos inquilinos dejen sus edificios para ocupar su sede en construcción, situación que afectará necesariamente a la disponibilidad, aunque en pequeñas variaciones de la tasa. Como veníamos anticipando, el volumen de metros especulativos que saldrán al mercado serán muy limitados, siendo claramente inferior al de los años precedentes.

Transacciones El último trimestre ha sido algo mejor que los anteriores, superando los 73.000 m². Sin embargo, comparado con el mismo período de años anteriores, tenemos que remontarnos a mediados de los 90 para encontrar niveles parecidos. Por el contrario, el número de operaciones se ha incrementado, llegando casi a 100 en el cuarto trimestre frente a las menos de 80 registradas en el tercero. Las operaciones más importantes siguen rondando los 5.000 m² y se localizan en el eje longitudinal de la ciudad, como las de International Commercial Bank of China en Recoletos 12 o el bufete Perez Llorca en Castellana 50.

La ausencia de operaciones mayores de 5.000 m² durante 2012 ha ocasionado que el volumen de contratación se haya limitado, por lo que se espera que el 2013 mejore gracias a la posible materialización de operaciones de gran volumen.

Oficinas Barcelona

Rentas Las rentas de oficinas en Paseo de Gracia / Diagonal se han mantenido estables en los 18 €/m²/mes el último trimestre del año debido al escaso volumen de contratación y a que quedan inmuebles donde todavía se podrían alcanzar esos niveles. En el resto de zonas la tendencia continúa ligeramente a la baja. El descenso medio de rentas máximas en Barcelona en 2012 ha sido del 6,45%. Mientras que en Paseo de Gracia / Diagonal no ha llegado al 3%. La Periferia es la zona que ha sufrido más, con una bajada del 10,40%. La previsión en la evolución de las rentas de alquiler en 2013 continúa siendo que se mantendrán ligeros descensos, si bien éstos dependerán de las variables macroeconómicas.

Oferta La tasa de disponibilidad media en Barcelona se ha mantenido estable en Barcelona en el 13,8%. Este último trimestre del año 2012 sólo se han entregado dos sedes (Desigual en Nueva Bocana y MRW en Plaza Europa). Para el 2013 están previstos 62.000 m² de oferta nueva especulativa en 5 proyectos. Con estas cifras de oferta futura, sin duda podemos empezar a hablar de escasez de oferta en el mercado de oficinas de Barcelona. En la actualidad, una demanda grande ya dispone de muy pocas alternativas construidas en el mercado. Ningún promotor tiene entre sus planes construir de manera especulativa por lo que esta situación se puede acentuar en los próximos años.

Transacciones La contratación de oficinas entre octubre y diciembre de 2012 ha sido de 40.300 m², un 35% menos que la registrada en el trimestre anterior. Durante todo el 2012 se han contratado 199.000 m² de oficinas, un 26% menos que el año 2011. De hecho el año 2012 ha sido el año con menor contratación desde hace 15 años (1997). Paseo de Gracia / Diagonal es el área donde se han protagonizado las dos mayores transacciones: el alquiler de 7.337 m² por parte de IT Now en La Illa y el alquiler de 1.720 m² por parte de Trovit en Diagonal 601. Parece ser que en esta zona las compañías encuentran en la actualidad buen producto a rentas muy competitivas, sin necesidad de trasladarse fuera de la ciudad.

Madrid Offices

Rental levelsFor the first time since 2009, prime rental levels in Madrid remained stable this quarter at €24.25/m²/month, due to the drop in quality supply in the prime area.

Maximum rental levels in other areas continued to fall gently as a result of the lack of deals, despite the existence of quality products. Although prime rental levels may continue to fall in 2013 in line with the macro-economic climate, we expect to see a more permanent stabilisation by the end of the year.

SupplyThe vacancy rate stood at 12.11%, up 6.31% quarter on quarter. Compa- nies downsizing and freeing up space as well as new project completions and hand-overs have caused an increase in vacancy rates in all areas. Throughout 2013 and 2014 we expect tenants to continue to vacate their buildings to take up space in headquarters which are under construction, which will clearly have an effect on vacancy levels, though the rate will not vary substantially. As we had already anticipated, the volume of speculative supply to come onto the market will be very limited, far less than in previous years. TransactionsLast quarter was slightly better than previous quarters, with trans- actions exceeding 73,000 m². However, to give a comparison with previous years, we would have to go back to the mid-90s to find a similar level.

The number of transactions, on the other hand, has increased, reaching almost 100 in Q4 compared with less than 80 in Q3. The largest deals continue to be around 5,000 m² and take place on Madrid’s main axis, such as International Commercial Bank of China at Recoletos 12 and the law firm Perez Llorca at Castellana 50. The lack of transactions involving over 5,000 m² in 2012 meant the take-up volume was limited, so in 2013 we

Barcelona Offices

Rental levels Office rental levels in Paseo de Gracia / Diagonal remained stable at €18/m²/month in the final quarter of the year due to the lack of take up and the fact that there are still buildings where these levels could yet be reached. In the other areas, levels have continued to trend slightly downwards. The average decrease in maximum rental levels in Barcelona was 6.45%. Whilst levels in Paseo de Gracia / Di- agonal fell by less than 3%. The periphery was hit the hardest, with a drop of 10.4%. The outlook for 2013 suggests that rental levels will continue to decrease slightly, although how much will depend on macroeconomic variables.

Supply The average vacancy rate in Barcelona remained stable at 13.8%. In the final quarter of 2012 only two headquarters were completed: Desigual in Nueva Bocana and MRW in Plaza Europa. For 2013, 62,000 m² of new speculative supply is expected, spanning 5 projects. Based on this future supply, we can now safely say there is a lack of supply in the Barcelona office market. There are already very few built options in the market for the substantial existing demand. Developers are not currently planning speculative construction, so this situation could intensify in the coming years.

Transactions Office take-up between October and December 2012 stood at 40,300 m², down 35% quarter-on-quarter. In 2012, a total of 199,000 m² of office space was taken up, down 26% on the figure for 2011. In fact, 2012 saw the lowest take-up figure for the last 15 years (since 1997). Paseo de Gracia / Diagonal saw the two largest transactions: the lease of 7,337 m² by IT Now in La Illa and of 1,720 m² by Trovit at Diagonal 601. It seems that companies are currently finding good products at very competitive rental levels in Paseo de Gracia / Diagonal, without the need to move

3T / 3Q 2012 4T / 4Q 2012 Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook

Stock / Stock (m²) 14.931.189 14.996.818

Tasa de disponibilidad / Vacancy Rate 11,4% 12,1% Contratación / Take up * (m²) 60.948 73.808

* incluyendo High-Tech / including High-Tech Rentas en €/m²/mes /

Rents in €/m²/month

3T / 3Q 2012 4T / 4Q 2012 Tendencia a 12 meses / 12 Month Outlook Min. Max. Min. Max.

CBD / CBD 13,50 24,25 13,50 24,25

Secundaria / Secondary 10,00 15,50 10,00 15,25 Periferia / Periphery 5,75 15,00 5,75 14,75 Satélite / Satellite 5,00 10,75 5,00 10,50

MADRID BARCELONA

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•

• Rental Growth

Slowing ^RentsFalling

Rental Growth

Accelerating ^RentsBottoming Out

Source: Jones Lang LaSalle IP, January 2013

Athens, Lisbon Budapest, Madrid, Rome Barcelona, Dublin Istanbul, Luxembourg,

St. Petersburg

Bucharest, Brussels, Edinburgh, Frankfurt, Kiev, Prague Manchester

Copenhagen, Hamburg, Moscow Oslo, Stockholm, Stuttgart Amsterdam, Paris CBD, Warsaw

Berlin, Cologne, Düsseldorf

Milan, Zürich Geneva Helsinki, Lyon

Munich

London City , London West End 0

100 200 300 400 500 600 700 800 900

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Millares ^m

2

Alquiler / Lease Pre-alquiler / Pre-letting Ocupación Propia / Owner Occupation High-Tech / Hi-Tech

Fuente / Source: Jones Lang LaSalle 4T/Q 2012

m²

m² 0

200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600 1.800 2.000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 4T/Q

2012

Millares

m²

Fuente / Source: Jones Lang LaSalle4 T/Q 2012

Renta Prime / Prime Rent

23

€0

€5

€10

€15

€20

€25

€30

€35

€40

€45

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 4T/Q

2012

€/m²/mes /

€/m²/month

0,00% 1,00% 2,00% 3,00% 4,00% 5,00% 6,00% 7,00% 8,00%

2T/Q2009 3T/Q2009 4T/Q2009 1T/Q2010 2T/Q2010 3T/Q2010 4T/Q2010 1T/Q 2011 2T/Q 2011 3T/Q 2011 4T/Q 2011 1T/Q 2012 2T/Q 2012 3T/Q 2012 4T/Q 2012

Madrid Barcelona

bonos a 10 años / 10 year bond yields

Fuente / Source: Jones Lang LaSalle 4T/Q 2012 & Banco de España Nov 2012 London

Paris Hamburg Frankfurt/M Milan Amsterdam Rotterdam Brussels Madrid Barcelona

%

Contratación Anual / Annual Take up

Oferta Futura / Future Supply

Disponibilidad Anual / Annual Vacancy

Renta Prime / Prime Rent

Volumen de Inversión Total / Total Investment Volume

Rentabilidades Prime / Prime Yields

Rentabilidades Europeas / European Prime Yields

Ciclo de Rentas 4T / Rental Clock 4Q

Madrid

Pº de la Castellana, 51- 5ª. 28046 Tel.: 91 789 11 00 Fax: 91 789 12 00

www.jll.es www.jllestudiosmercado.es www.jllinmuebles.es

José Miguel Setién

Director Agencia Oficinas Madrid [email protected]

Juan Manuel Ortega Director Capital Markets Oficinas Madrid [email protected]

Agencia Oficinas / Office Agency Oficinas Centrales / Headquarter Inversión / Capital Markets

0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Mill€

Barcelona Madrid Fuente / Source: Jones Lang LaSalle 4T /Q 2012

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Inversión Madrid

Demanda La falta de financiación para inversiones inmobiliarias es, desde el estallido de la burbuja, la tónica habitual en el mercado de inversión. Debido a ello, los inversores más activos en el mercado siguen siendo los inversores privados o family offices y, en las últimas semanas del año, inversores internacionales de perfil oportunista. Esto se ha traducido a lo largo del año en operaciones puntuales y sin endeudamiento por parte de los inversores nacionales, que apenas han superado los 20 M€. Por otra parte cabe señalar que las reformas acometidas en el sector financiero están contribuyendo a crear el clima de confianza necesario para robustecer la demanda de inversores internacionales. Oferta Aunque el mercado todavía muestra el desajuste de los precios, comienza a haber activos con buen recorrido a largo plazo que, una vez corregidos los precios han resultado muy atractivos para inversores de perfil oportunista. Ello ha permitido el cierre de operaciones en inmuebles vacíos, como dos de los edificios del Parque Empresarial Omega. Por otra parte se prevé que las administraciones públicas vayan aumentando su protagonismo en el mercado de inversión durante los próximos meses. La intención manifestada de optimizar la gestión de su stock de oficinas, dependiendo de en qué plazos y con qué intensidad se realice finalmente, no permitiría descartar un eventual aumento de la presión a la baja sobre los precios de mercado.

Transacciones y rentabilidades Los numerosos movimientos de inversión que se han producido en este trimestre están generando un aumento de la atención sobre el mercado de oficinas de Madrid. Se aprecian señales en el mercado que sugieren que oferta y demanda están próximas a encontrar el punto de equilibrio que puede ser la antesala de la reactivación del mercado de inversión. No obstante conviene ser cautos ya que la mayoría de las operaciones de oficinas del último trimestre de 2012 han sido sobre inmuebles para rehabilitar o sin inquilinos. Las rentabilidades han aumentado en el cuarto trimestre 0,25 pb en todos los submercados, reflejando el desajuste que todavía existe entre oferta y demanda.

Inversión Barcelona

Demanda Este último trimestre del año se ha caracterizado por una mayor actividad por parte de los inversores. Seguían centrados en activos muy bien ubicados y prácticamente el volumen de inversión de este cuarto trimestre ha sido realizado en Paseo de Gracia / Diagonal.

De todas formas sigue la escasez de inmuebles con buenos contratos de arrendamiento y poco riesgo en el centro de la ciudad. Los inversores oportunistas siguen esperando su momento, que podría llegar este 2013.

Oferta Sigue la escasez de oferta de edificios de oficinas en rentabilidad y, un trimestre más, la incógnita sobre la venta de los edificios de la Generalitat. Se empieza a detectar cierto cierre del “gap” en precios, pero la evolución de las rentas no está ayudando a que los inversores vean claro dónde está el mercado en cuanto a repercusiones.

El pasado trimestre hablábamos de que si el precio era el adecuado hay compradores con liquidez para llevar a cabo adquisiciones. Este hecho se ha concretado en 3 de las 4 operaciones de este final de año.

Destaca el creciente número de edificios vacíos que se ponen en venta.

Transacciones y rentabilidades Ha sido el trimestre más activo del año en el que se han cerrado 4 operaciones, acumulando un volumen de 143 millones de Euros. Esto nos arroja una cifra acumulada para el año 2012 de 265 millones de euros en inversión en el mercado de oficinas de Barcelona. Frente a los 192 millones de euros transaccionados en 2011 hemos visto un incremento de un 38%, aunque aún nos encontramos en unas cifras de inversión muy alejadas de un mercado normalizado.

Respecto a las rentabilidades la tendencia es a la alza de un cuarto de punto en todas las zonas. Así, la rentabilidad para el Paseo de Gracia / Diagonal se sitúa en estos momentos en el 6,75%

Madrid Investment

Demand Since the property bubble burst, there has been a widespread lack of financing for property investments. As a result, the most active investors in the market continue to be private investors and family offices, as well as international opportunistic investors in the last weeks of the year. This has been reflected in occasional, debt-free deals throughout the year by domestic investors, which have barely exceeded €20 million. It is also worth highlighting that the reforms undertaken in the financial sector are helping to create the climate of confidence required to generate stronger demand from international investors. Supply Although there is still an imbalance in prices in the market, we are beginning to see assets with good long term potential which, following a drop in prices, are highly attractive to opportunistic investors. Consequently, deals have been closed for empty buildings, including two of the buildings in the Omega business park. Elsewhere, the public administrations are expected to be more active in the property market in the coming months. They have expressed an interest in optimising the management of their offices, and depending on the timings and the volumes involved, we could eventually see downward pressure on market prices as a result.

Transactions and yield levels The various deals that have taken place this quarter are generating increased interest in the Madrid office market. There are signs which suggest that the supply and the demand are drawing closer a meeting point, which could be the final step towards a reactivation of the investment market. However, we must remain cautious, as most of the office transactions in Q4 2012 involved either empty buildings or properties for refurbishment. Yield levels have risen by 0.25 basis points in Q4 in all areas,

Barcelona Investment

Demand The final quarter of the year was characterised by increased investment activity. Investors continued to focus on very well-located assets and practically all of Q4’s investment volume took place in Paseo de Gracia / Diagonal.

In any case, there continues to be a lack of buildings with good leases and low risk in the city centre. Opportunistic investors are still waiting for the right moment, which could be in 2013.

Supply Rental office properties remain scarce and uncertainty over the sale of buildings by the regional government of Catalonia has continued this quarter. The gap in prices is beginning to close, but falling rental levels mean that investors do not have a clear view of where the market stands in terms of prices attributable to land. Last quarter we explained that, if the price was right, there were investors with liquidity who were prepared to buy. This was evidenced by 3 of the 4 deals that took place at the end of the year. It is also worth highlighting that a growing number of empty buildings went up for sale.

Transactions and yield levels Q4 was the most active quarter of the year, with 4 deals totalling a volume of €143 million. This takes the total volume for the Barcelona office investment market in 2012 to €265 million. This represents a 38% increase on the €192 million registered in 2011, but the investment figures we are seeing are still far from those we would expect in a normalised market.

Yield levels are trending upwards, rising quarter of a percentage point in all areas. Yield levels for Paseo de Gracia / Diagonal therefore currently stand

INFORME DE MERCADO DE OFICINAS 4^ºT 2012 OFFICES MARKET REPORT 4^thQ 2012

15,5% 27,4%

6,1% 9,1%

Rivas Vaciamadrid CBD / CBD

Secundaria / Secondary Periferia / Periphery Satélite / Satellite

9,37 %

10,42 % 16,15 % 19,35 %

Pº de Gracia- Diagonal / Pº de Gracia- Diagonal Centro Ciudad / City Center Nuevas Áreas de Negocio / New Business Areas Periferia / Periphery

MADRID Tasa de disponibbilidad / Vacancy Rate BARCELONA Tasa de disponibbilidad / Vacancy Rate

(5)

London Paris Hamburg Frankfurt/M Milan Amsterdam Rotterdam Brussels Madrid Barcelona

%

Volumen de inversión Total / Total Investment Volume

Rentabilidades Europeas / European Prime Yields

Ciclo de Rentas 4T / Rental Clock 4Q

Barcelona

Pº de Gracia, 11 - 4ª, esc A. 08007 Tel.: 93 318 53 53 Fax: 93 301 29 99 Elena Torres / Roser Rodríguez

Co-directoras Agencia Oficinas Barcelona [email protected]

[email protected]

Xavier Cotet Director Capital Markets Oficinas Barcelona [email protected]

Agencia Oficinas / Office Agency Oficinas Barcelona / Barcelona Office Inversión / Capital Markets

www.jll.es www.jllestudiosmercado.es www.jllinmuebles.es

0 50 100 150 200 250 300 350 400 450

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Millares

m² Alquiler / Lease Pre-alquiler/ Pre-Letting Ocupación Propia / Owner Occupation

Fuente / Source: Jones Lang LaSalle 4T / Q 2012

m²

€0

€5

€10

€15

€20

€25

€30

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

€/m²/mes

€/m²/month

Fuente / Source: Jones Lang LaSalle 4T/Q 2012 0

100 200 300 400 500 600 700 800 900

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

m²

Contratación / Annual Take up

Oferta Futura / Future Supply Disponibilidad Anual / Annual Vacancy

Renta Prime / Prime Rent

0,00% 1,00% 2,00% 3,00% 4,00% 5,00% 6,00% 7,00% 8,00%

2T/Q2009 3T/Q2009 4T/Q2009 1T/Q2010 2T/Q2010 3T/Q2010 4T/Q2010 1T/Q 2011 2T/Q 2011 3T/Q 2011 4T/Q 2011 1T/Q 2012 2T/Q 2012 3T/Q 2012 4T/Q 2012

Madrid Barcelona

bonos a 10 años / 10 year bond yields

Fuente / Source: Jones Lang LaSalle 4T/Q 2012 & Banco de España Nov 2012

Rentabilidades Prime / Prime Yields

•

• Rental Growth

Slowing ^RentsFalling

Rental Growth

Accelerating ^RentsBottoming Out

Source: Jones Lang LaSalle IP, January 2013

Athens, Lisbon Budapest, Madrid, Rome Barcelona, Dublin Istanbul, Luxembourg,

St. Petersburg

Bucharest, Brussels, Edinburgh, Frankfurt, Kiev, Prague Manchester

Copenhagen, Hamburg, Moscow Oslo, Stockholm, Stuttgart Amsterdam, Paris CBD, Warsaw

Berlin, Cologne, Düsseldorf

Milan, Zürich Geneva Helsinki, Lyon

Munich

London City , London West End 0

500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Mill€

Madrid Barcelona

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Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL) es una compañía de servicios financieros y profesionales especializada en el sector inmobiliario.

La empresa ofrece servicios integrados a través de equipos de expertos en todo el mundo a clientes que buscan potenciar el valor de sus operaciones a través de la propiedad, el alquiler o la inversión en inmuebles.

Con unos ingresos mundiales de 3.600 millones de dólares en 2011, Jones Lang LaSalle atiende las necesidades de sus clientes en 70 países a través de una red de 1.000 oficinas en todo el mundo, incluidas 200 sedes corporativas.

La compañía es líder del sector en servicios corporativos de gestión patrimonial y facilities management gracias a una cartera de inmuebles en gestión de aproximadamente 2.100 millones de metros cuadrados en todo el mundo.

A través de nuestro “Market Intelligence Service” aportamos a nuestros clientes información de mercado e indicadores trimestrales para apoyarles en la toma de decisiones, analizando la situación económica e inmobiliaria y ofreciendo perspectivas globales sobre tendencias y previsiones actuales y futuras.

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LaSalle Investment Management, el negocio de gestión de inversiones de Jones Lang LaSalle, es uno de los más grandes y diversificados del mundo en el sector inmobiliario y cuenta con más de 47.700 millones de dólares en activos.

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Director Agencia Oficinas Madrid [email protected] Roser Rodríguez

Co-directora Agencia Oficinas Barcelona [email protected]

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Co-directora Agencia Oficinas Barcelona [email protected]

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Director Capital Markets Oficinas Madrid [email protected] Xavier Cotet

Director Capital Markets Oficinas Barcelona [email protected]

Madrid

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