valorcomercial a v a l ú o s s a d e c v C E R T I F I C A D O 27/01/2016

(1)

SÍNTESIS DEL AVALÚO

Clave del Avalúo: 19011162610244110

Fecha del Avalúo: 27/01/2016

No. de registro Infonavit: 26169210262489842

Clave del Controlador: 0903013

Clave del Valuador Profesional: 1100866 Clave de la entidad que otorga el crédito: 040044

Propósito del avalúo: Originación

Tipo de inmueble a valuar: Casa habitación

Calle y número: Cerrada De Bastida # 45 Lt. 7 Mza. 6

Colonia: Fraccionamiento El Conquistador Residencial

Código postal: 83224

Clave Delegación o municipio INEGI: 030, Hermosillo Clave Entidad Federativa INEGI: 26, Sonora Número de cuenta predial: 50155033

Proximidad urbana: Periférica

Nivel de Infraestructura urbana: Nivel 3

Clase del inmueble: Media

Vida útil remanente: 660 Meses

Año de terminación de la obra: 2011 Unidades rentables generales: 1

Unidades rentables: 1

Superficie de terreno: 138.570 m

²

Superficie construida: 176.660 m

²

Superficie accesoria: 0.000 m

²

Superficie vendible: 176.66 m

²

Valor comparativo de mercado: $1,870,829.40

Valor físico del terreno: $318,711.00

Valor físico de la construcción: $1,064,443.60 Valor físico de inst. y elementos comunes.: $301,207.86 Importe del valor concluido: $1,871,000.00

Número de recámaras: 3

Número de baños: 2

Número de medios baños: 1

Número de niveles de la unidad valuada: 2 Número de espacios de estacionamiento: 2

Suministro telefónico: Existe

Nivel de equipamiento urbano: Nivel 2

Elevador: No

Georeferencia: Longitud: -111.023621 Latitud: 29.090916 Altitud:

188 mts.

VALUADOR PROFESIONAL Ing. Julio Cesar Trujillo Fernández

Cédulas Licenciatura/Postgrado: 3785631 / 6637207 Clave del Valuador Profesional SHF: 1100866 No. serie certificado: 317F86047DB5DAD3 Cadena de validación (Base 64):

eE/NW0SO1puqHAPt2ppBYnELtNPNuEH8bNAeqXxjwN6JMkeCAF7kWjKS8/oyGVsj/u50x56cBaT Q20vIQry+IjgfMDVXsmG3ywTxm4zU5Lm

+Q88kY9u7zR4vrkmTvTOwN3P1GYm/jT86SVipl4zrsh99VyYfRhEeG6mQbNPgQTgXmFhWtgM9jg pJXcsjt+qJyOzncnsdckmU5qzovLxRZb6IN7mPD5MVC

+rC3wu43rXIf46ZuyhHLW5GopiYNBNwOJNJFkEtoPnKZB81kdVH7sIg2/V5+JCqTQMAxhLAl +s77F3CiITo01KAdhIfukdofjNGTGlPOlF9pM8EpKE0EQ==

CONTROLADOR Arq. Carlos Zavala Andrade Cédulas Licenciatura/Postgrado: 355476 / 5643170 Clave del Controlador SHF: 0903013 No. serie certificado: 4CC4EC1543D10662 Cadena de validación (Base 64):

bG4BBhjvbR1BaL5KMhk8/q/H5YrVm48FJwnWZir9AmSZvfCwHS7dGBdlOOFyt7UrLNVqW K +7/A1XiZdDiJ2N26Nly1Du3AlGwcyNCC/OoK/XNNVv/fN2CMFsPQ1JJcoq/oVuS7cPap0tfhD bzHctyHEKv3ENX3vYrX5w9UVpqlFdwFO +xAYEA/NuSSwGoBFd04uNtaugz4v9dSwZNXID1yyQOc4iaaFZVRlUaONn19fH5mJM5tbU ADPB4M5MMCRiNXriwlH72iMuMTQGYcRzU7Zx2aT9W2Vp6Bkp +uNEXDv4fkXopYYl4I0JeBWphs69w7oOvUE1BrhrY0fXlwJrrg==

Fachada Principal

Entorno

Croquis

27/01/2016

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AVALÚO INMOBILIARIO

CLAVE S.H.F. S.N.C. 19011

1. DATOS GENERALES

1.2. Nombre UV Valor Comercial Avalúos S.A. de C.V. 1.3. Clave de la UV 19011 1.4. Fecha del Avalúo 27/01/2016

1.5. Nombre Controlador Arq. Carlos Zavala Andrade 1.6. Clave Controlador SHF

1100866

Fecha del Caducidad 27/07/2016 1.7. Nombre VP Ing. Julio Cesar Trujillo Fernández 1.8. Clave VP SHF

0903013 2

1.9. Propósito 1 1.10. Tipo de inmueble 1.11.1. Calle y número Cerrada De Bastida # 45 Lt. 7 Mza. 6 Fraccionamiento El Conquistador Residencial

1.11.2. Nombre del conjunto 1.11.3. Colonia 1.11.4. C.P. 83224

Sonora ( 26 ) 1.11.5. Delegación o municipio Hermosillo ( 030 ) 1.11.6. Entidad Federativa

29.0909160

1.12.1. Longitud -111.0236210 1.12.2. Latitud 1.12.3. Altitud 188

50155033

1.13. Régimen de propiedad 1 1.14. Cuenta Predial 1.15. Número del conjunto Infonavit

1.16. Clave de entidad otorgante 040044 1.11.3. Nombre del constructor

1.18. Nombre del solicitante Cortazar Mendivil Dora Cecilia 1.19. Nombre del propietario Damian Pacheco Ricardo

2. CARACTERÍSTICAS URBANAS

Con suministro al inmueble

2.1. Nivel de infraestructura Nivel 3 2.2. Agua potable Con conexión al inmueble

2.3. Drenaje 2.4. Electrificación red subterránea, Existe 2.5. Alumbrado subterráneo público

red subterránea Existe

2.6. Vialidades ^Asfalto 2.7. Teléfono 2.8. Señalización ^Existe Urbano a una distancia de

900 mts.

2.9. Transporte 2.10. Vigilancia Autónoma privada

Habitacional de segundo orden

2.11. Nivel de equipamiento Nivel 2 2.12. Clasificación de la zona 2.13. Ref. de proximidad urbana ^Periférica

2.14. Construcción predominante Clave Clase General Inmueble Zona: 4, Niveles zona: 2, Clave Uso Construccion: 1, Indice de Saturacion de Zona: 100 %, Clave densidad poblacioon: 3, Clave nivel socio ecomonico de la zona: 4

Por Blvd. Doctor Antonio Quiroga de Primer orden y de Alta intensidad vehicular; Por Blvd. García Morales de Primer orden y de Alta intensidad vehicular; Por Blvd. Luis Donaldo Colosio de Primer orden y de Alta intensidad vehicular.

2.16. Vías de acceso

3. CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE

3.1. Croquis de localización 3.2. Fachada

Ninguna apreciada 3.3. Uso de suelo Clasificación: Habitacional; Tipo: Consolidado; Según: lo

observado en la zona. 3.4. Servidumbres y/o restricciones

3.5. Descripción de las construcciones y uso actual

Vivienda Usada Inmueble desocupado; Se trata de un terreno medianero plano de forma irregular mínima en el cual se encuentra construida una casa habitación en dos niveles y cuenta con la siguiente distribución en planta baja: cochera cubierta para dos automoviles, portico de ingreso, medio baño, cubo de escaleras, sala, comedor, cocina y al exterior patio cubierto con área de lavado y pasillo de servicio descubierto; en planta alta se cuenta con un baño completo y tres recamaras con terraza de las cuales una cuenta con baño completo y vestidor.

3.5.1 N° recámaras 3 3.5.2 N° Baños 2 3.5.3 N° 1/2 baños 1 3.5.4 N° estacionamientos 2 3.5.5 Elevador No

1

3.6. Unidades rentables generales 1 3.7. Unidades rentables del inmueble Sistema monolítico a base de muros de carga de concreto armado F'c=200 kg/cm². Armado con acero alta resistencia y con varillas corrugada a la altura del cerramiento.

3.8.1 Estructura

3.8.2 Acabados Espacio arquitectónico Pisos Muros Plafones

Recamara Estancia comedor Baños Cocina Patio de servicio Estacionamiento Fachada Escalera

Duela laminada Yeso muestreado y regleado Yeso a nivel

Loseta de cerámica Yeso muestreado y regleado Yeso a nivel

Loseta de cerámica De mezcla fina cal-arena De mezcla fina cal-arena

De mezcla fina cal-arena y piedra laja

Duela laminada huella y loseta vitrificada en peraltes Yeso muestreado y regleado Yeso a nivel

Cableado de distintos calibres y entubados a base de poliducto.

3.9.1. Hidráulico sanitarias A base de tuberías de pvc y registros de concreto. 3.9.2. Eléctricas 3.9.10. Carpintería Entablerada tipo tambor

3.9.11. Herrería Barandal en escalera y protecciones en ventanas y puertas

27/01/2016

valorcomercial

a v a l ú o s s a d e c v

C E R T I F I C A D O

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AVALÚO INMOBILIARIO

CLAVE S.H.F. S.N.C. 19011

2 Cochera cubierta 5 42.91 $4,500.00 0.93 0.95 0.88 $3,960.00 $169,923.60

Valor A

138.57 m² $318,711.00

Totales Justificación de Factor

Sant Azula Quinejos Juata n 1 2 3 4

Carmen Julia 6621251376 Dic - 15

Particular 6622132710 Ago - 15

Alfonso Estebes Aguayo 6621890990 Ago - 15

Particular 6621589636 Ago - 15

Sant Azula Quinejos Juata n 1 2 3 4

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1 Fracción

138.57 Superficie

m²

$2,300.00 Valor Unitario

$/m²

$2,300.00 Valor Unitario

Resultante

1 Indiviso

4.3.2 Construcciones en estudio

1 Tipo

$318,711.00 Valor Parcial

176.66 m²

Totales $1,064,443.60

$378,000.00 Santa Mónica,Santa Mónica,Hermosillo

4.1 Obtención del valor unitario de terreno. Comparables de terrenos en venta semejantes en uso al que se valúa (sujeto)

Ubicación de la oferta Precio de Oferta Fecha Fuente / Antecedente / Teléfono

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

0.80 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

$2,058.00

$2,369.25

$2,545.92

$2,050.00

$2,255.79

Fzo Fub Ffr Ffo Fsu Fco

Valor unitario Resultante

$/m²

Valor unitario promedio($/m²)

Valor aplicado por m² $2,300.00

1.03 0.95

180.00 Sup. Terreno

0.95

5 0.93 0.88

Casa Habitación 133.75 $7,600.00 $6,688.00 $894,520.00

$0.00 $0.00

180.00 Sup. const.

N°

b 1.00

Pagos ($/m²) 1.00

4.1.1 Tabla de homologación de comparables y terreno y/o calculo del enfoque residual estático.

Demerito

1.00 $2,100.00

Valor Unitario Factores de Homologacion

4.2 Terreno en estudio

zona Ubicacion Frente Forma Superficie Factores de Homologacion

F.R.

4.3 Construcciones

4.3.1 Clasificación de las construcciones

Superficie m²

V.R.Nuevo

$/m²

V.R. Neto

$/m²

Valor Parcial construcciones

Descripción Factor

Edad Factor Consv

Factor Resultante Edad

N°

4. ENFOQUE FÍSICO

$614,250.00

Azulejos s/n,Dorado,Hermosillo 210.00 210.00

$612,000.00

Quinta Elisa s/n,Quinta Elisa,Hermosillo 250.00 250.00

$600,000.00

Juan Navarrete s/n,Real de Quiroga,Hermosillo 240.00 240.00

1.06 0.95

1.00 1.00 1.00 $2,925.00

1.09 0.95

1.00 1.00 1.00 $2,448.00

1.08 0.95

1.00 1.00 1.00 $2,500.00

4.3.1.1. Clase general del inmueble ^Media 4.3.1.2. Estado de conservación ^Bueno 4.3.1.3. Calidad de proyecto ^Funcional 4.3.1.4. Edad de las construcciones ^60meses 4.3.1.5. Vida útil remanente ⁶⁶⁰ 4.3.1.6. Número de niveles ² 4.3.1.7. Nivel en edificio (condominio) 4.3.1.8. Grado de terminación de la obra ^100% 4.3.1.9. Grado y avance de las áreas comunes

$0.00 $0.00

Fus Fto Fre

0.98 0.81 1.04 0.82

$0.00 $0.00

? ? ?

?

4.3.2.2 Áreas Comunes

Tipo Superficie

m²

V.R.Nuevo

$/m²

V.R. Neto

$/m²

Valor Parcial construcciones

Descripción Factor

Edad Factor Consv

Factor Resultante Edad

4.3.2.1 Áreas Privativas

$1,064,443.60 Valor B

27/01/2016

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(4)

AVALÚO INMOBILIARIO

CLAVE S.H.F. S.N.C. 19011

Valor D

Cocinas integrales hechas en obra y closet OC09 1.00 $125,000.00 47 3 0.95 0.95 10.00% 1 $112,500.00

Patio cubierto

Cantidad V.R.Nuevo

$/m²

Valor Parcial áreas comunes Descripción

28.98

OC17 $2,500.00 14.00% 1 $62,307.00

Vida Remte.

Factor Consv Demerito Obras complementarias (Privativas)

Unidad

47 3

Edad años

0.95 0.90 Factor

Edad

$1,684,362.46 Valor Físico A + B + C + D

Indiviso 4.4 Obras complementarias, instalaciones y accesorios

Bardas, celosías OC01 2.73 $1,200.00 47 3 0.95 0.90 14.00% 1 $2,817.36

Rejas y protecciones OC02 1.00 $70,000.00 47 3 0.95 0.95 10.00% 1 $63,000.00

V1 V2 V3 V4 V5 V6

Cerrada con acceso controlado Corceles Residencial Hermosillo Ubicación de la oferta (comparables)

25/09/15 Fecha 3

Conservación

6621683922 Teléfono

(Lada) Edad

4 Elizabeth Arguelles Herrera

5.1 Información de mercado. Comparables de inmuebles en venta semejantes en uso al que se valúa (sujeto)

5. ENFOQUE DE MERCADO

Fuente / Antecedente N°

Corceles Villa de Los Corceles Hermosillo 8 10 08/09/15 Portal Inmobiliario Ventasyrentas.com

Cerrada Coronado Coronado Hermosillo 0 2 01/08/15 6623403517 Next Bienes Raices

Modelo Valencia Las Provincias Hermosillo 0 3 22/01/16 016622627272 Desarrollos Provida

Firenze Firenze Hermosillo 6 10 08/09/15 6621898015 Barcelo Bienes Raices

Ambrosia no. 14 Campo Grande Hermosillo 5 2 14/12/15 6621646864 Ana Delia Navarro

Patios y andadores OC03 11.30 $450.00 47 3 0.95 0.95 10.00% 1 $4,576.50

0.00 Cantidad V.R.Nuevo

$/m²

Valor Parcial áreas comunes

Descripción Vida

Remte.

Factor Consv Demerito Obras complementarias (Comunes)

Unidad Edad

años 0.00 Factor

Edad Indiviso

0.00

0.00 0.00

$/m²

Remte.

Factor Consv

Factor Resultante Instalaciones especiales (Privativas)

Unidad Edad

0.00

0.00 0.00

$/m²

Remte.

Factor Consv Demerito Instalaciones especiales (Comunes)

Unidad Edad

0.00

0.00 0.00

$/m²

Remte.

Factor Consv Demerito Elementos accesorios (Privativas)

Unidad Edad

0.00

0.00 0.00

$/m²

Remte.

Factor Consv Demerito Elementos accesorios (Comunes)

Unidad Edad

0.00

0.00 0.00

$301,207.86 Valor C

27/01/2016

valorcomercial

a v a l ú o s s a d e c v

C E R T I F I C A D O

0.00

Terrazas y balcones OC08 44.45 $1,400.00 47 3 0.95 0.95 10.00% 1 $56,007.00

0.00

(5)

AVALÚO INMOBILIARIO

CLAVE S.H.F. S.N.C. 19011

$10,613.40

1.00 1.00 0.95

$2,300.00 $8,870.00

$2,850,000.00 275.00 250.00 $11,400.00 0.94 1.06 0.98

7. CONCLUSIONES

6. ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

$10,590.00 Monto unitario aplicable:

176.66 m2 5.3.1. Superficie vendible:

$1,870,829.40 7.1.1. Valor comparativo de mercado

Deducciones mensuales Porcentaje de desocupación (Vacíos) ?

Suma Impuesto Predial

Conservación y mantenimiento:

?

34.00%

Porcentaje

VC = PMT [1 - (1 + i)^-n] i Precio de

Venta

$2,650,000.00 261.00 Terreno

Valor Unitario ($ / m²)

$12,268.52

Valor unitario Resultante

$/m² 216.00

Construcción Zona Ubic Edad

1.00 1.00 $11,072.34

$12,606.35

$9,654.14

$10,025.30 1.00

$9,544.13

R1 R2 R3 R4

Ubicación de la oferta (comparables) Superficie

Construcción

0.95 1.00 1.10 1.00 0.95 1.00 1.00 1.00

0.90 Fre 0.90 0.84 0.90 0.87 0.84

Ver Anexo para la justificación de los factores aplicados en la homologación.

5.2 Análisis por homologación

V1 V2 V3 V4 V5 V6

Superficie m²

$2,300.00

VUT VUC

Valores

Fic 0.92

Sup.

1.03

138.570 176.66

Área del Sujeto

Resultado directo de la investigación de inmuebles comparables

Promedio $12,055.34 máximo $15,079.37

mínimo $10,697.11

Resultado del análisis de comparación para inmuebles similares

Promedio $10,585.94 máximo $12,606.35

mínimo $9,544.13 Diferencial físico vs mercado

9.97%

Renta mensual Edad Unitario Fuente / Antecedente / Teléfono

Administración ?

Seguros ?

Otros ?

Estimación de renta de acuerdo al referencia de inmuebles similares

1 2

Superficie de construcción Superficie de accesoria

176.66 Unidad rentable Renta unit/m² Superficie

$0.00 Renta mensual

$0.00 renta mensual bruta

$0.00 Deducciones mensuales estimadas

$0.00 PMT renta neta mensual

.002002856 Tasa de capitalización mensual

Vida útil remanente en meses 55

$1,870,829.40 7.1.1. Valor comparativo de mercado

$1,684,362.46 7.1.2 Valor Físico

7.1.3 Valor de capitalización de rentas:

7.2 Valor concluido

Después de analizar los enfoques anteriores concluimos que el valor comercial será el valor de mercado en números redondos.

7.2.2. Importe del valor concluido:

$1,871,000.00

Cantidad con letra: Son: Un Millón Ochocientos Setenta y Un Mil Pesos 00/100 M.N.

Importe cobrado al cliente por el presente avalúo: $3,600.00 mas IVA El presente documento no tendrá validez para ningún propósito distinto al especificado en la página 2 de 7, así mismo si carece del sello y firmas de los profesionistas autorizados por la Unidad de Valuación

FNeg 0.95 0.95 0.95 0.95 0.95

$2,000.00

$2,200.00

$2,100.00

$9,489.00

$12,921.00

$8,357.00

$9,066.00

Valor Destructible $1,262,236.14

N°

$1,900,000.00 136.00 126.00 $15,079.37 0.96 0.95 1.01

$1,302,480.00 136.00 121.76 $10,697.11 0.94 0.94 0.98

$1,950,000.00 153.00 170.00 $11,470.59 0.98 0.99 1.00

$1,450,000.00 142.14 127.01 $11,416.42 0.93 0.95 1.00

N°

VALUADOR PROFESIONAL Ing. Julio Cesar Trujillo Fernández

Cédulas Licenciatura/Postgrado: 3785631 / 6637207 Clave del Valuador Profesional SHF: 1100866 No. serie certificado: 317F86047DB5DAD3 Cadena de validación (Base 64):

eE/NW0SO1puqHAPt2ppBYnELtNPNuEH8bNAeqXxjwN6JMkeCAF7kWjKS8/oyGVsj/u50x56cBaT Q20vIQry+IjgfMDVXsmG3ywTxm4zU5Lm

+Q88kY9u7zR4vrkmTvTOwN3P1GYm/jT86SVipl4zrsh99VyYfRhEeG6mQbNPgQTgXmFhWtgM9jg pJXcsjt+qJyOzncnsdckmU5qzovLxRZb6IN7mPD5MVC

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CONTROLADOR Arq. Carlos Zavala Andrade Cédulas Licenciatura/Postgrado: 355476 / 5643170 Clave del Controlador SHF: 0903013 No. serie certificado: 4CC4EC1543D10662 Cadena de validación (Base 64):

bG4BBhjvbR1BaL5KMhk8/q/H5YrVm48FJwnWZir9AmSZvfCwHS7dGBdlOOFyt7UrLNVqW K +7/A1XiZdDiJ2N26Nly1Du3AlGwcyNCC/OoK/XNNVv/fN2CMFsPQ1JJcoq/oVuS7cPap0tfhD bzHctyHEKv3ENX3vYrX5w9UVpqlFdwFO +xAYEA/NuSSwGoBFd04uNtaugz4v9dSwZNXID1yyQOc4iaaFZVRlUaONn19fH5mJM5tbU ADPB4M5MMCRiNXriwlH72iMuMTQGYcRzU7Zx2aT9W2Vp6Bkp

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 Con.

27/01/2016

valorcomercial

a v a l ú o s s a d e c v

C E R T I F I C A D O

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(6)

AVALÚO INMOBILIARIO

CLAVE S.H.F. S.N.C. 19011

7.3. Reporte fotográfico

7.4. Colindancias

Número de Escritura: 14891 Fecha: 21 de Abril de 2010

Notario: Lic. Miguel Angel Maguregui Ramos Número de Notaria: 63

Al Norte en: 8.000 m y colinda con Cerrada de Bastida Al Sur en: 8.000 m y colinda con propiedad privada Al Este en: 17.360 m y colinda con lote numero 8 (ocho) Al Oeste en: 17.280 m y colinda con lote numero 6 (seis)

Frente del lote: 8 mts.

7.5. Declaraciones y advertencias

Declaraciones: se verificó el estado de la construcción y conservación del inmueble.; se comprobó la identificación física del inmueble, mediante su localización e inspección,coincida con los datos descritos en su documentación; se comprobó el estado de ocupación del inmueble y su uso. ; La escritura señala como propietarios a los señores Rafael Ivan Segundo Molina y Ana Lourdes Campos Nieto.; se comprobó el estado de ocupación del inmueble y su uso.;

7.6. Croquis del inmueble

+uNEXDv4fkXopYYl4I0JeBWphs69w7oOvUE1BrhrY0fXlwJrrg==

11 Fachada Posterior 03 Sala-Comedor

05 Baño

04 Cocina

06 Recamara (1) 02 Entorno

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valorcomercial

a v a l ú o s s a d e c v

C E R T I F I C A D O

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AVALÚO INMOBILIARIO

CLAVE S.H.F. S.N.C. 19011

ANEXO I

7.5. DECLARACIONES Y ADVERTENCIAS (ADICIONALES)

Manifiesto bajo protesta de decir verdad: no tengo interés presente o futuro en la propiedad que es objeto de este estudio así como no tener interés personal o parcialidad a las partes involucradas.

El inmueble en estudio se valúa bajo el supuesto de que: se encuentra libre de cargas, gravámenes y limitaciones, así como al corriente en el pago de impuestos y aquellos que se deriven de las obligaciones reales y actuales de cualquier bien inmueble.

La verificación de la condición física del inmueble, así como la obtención de las características cualitativas de la misma está basada en inspección ocular, por lo que, Valor Comercial Avalúos S.A. de C.V. no se responsabiliza por vicios ocultos en la estructura, superestructura e instalaciones que pudieran existir y pasaran inadvertidos al momento de la inspección.

La descripcion cualitatita y cuantitativa de la estructura del inmueble, de las instalaciones, asi como de las calidades de materiales y acabados, se ponen de manifiesto sólo para que el lector pueda visualizar mejor el inmueble, ya que los valores que se indican en el presente avalúo se refieren a este en su conjunto, y no a partes aisladas del mismo. De la misma manera, el desglose de valor entre construcción y terreno se manifiestan también en su caso, a efectos meramente informativos, y no pueden utilizarse los valores parciales, de manera indistinta y separada, salvo que se indique expresamente otro criterio en el avalúo.

La determinación del valor comercial del inmueble en estudio se realizó mediante los enfoques de valor y métodos de valuación que a continuación se mencionan:

* ENFOQUE DE MERCADO ( VALOR COMERCIAL):Es el valor obtenido sobre la base de investigación de mercado homologado y por el cual estarían dispuestos a negociar un comprador y un vendedor en pleno conocimiento del inmueble. Los factores que incluyen esta comparativa son: Zona, Ubicacion del inmueble con respecto de la manzana, Edad, Estado de Condición o Conservación, Calidad de los materiales y acabados, Estacionamiento, Factor de Superficie, Factor de CUS, comercialización y Otro que resaltará una característica particular del inmueble en estudio que no haya sido considerada en los factores mencionados.

* ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO):

Del Terreno.- El valor unitario de terreno se obtiene analizando el mercado real existente en la zona o zonas similares, considerando para su comparativa los factores de Zona, Ubicación, Frente, Forma, Superficie, Comercialización y Otro que resaltará una característica particular del mismo (topografía, acceso, entorno, etc.) Así como también se analizan los factores de eficiencia del suelo.

De las Construcciones, instalaciones, accesorios y obras complementarias.- El Valor de Reposición Nuevo, resulta de estimar el valor del bien valuado como la cantidad necesaria para construir o adquirir un nuevo bien, de iguales o similares características sobre la base de presupuesto real de constructora, manuales de construcción (Bimsa - Prisma) y revistas especializadas en el ramo. A este precio obtenido, se aplica un demérito basado en las tres formas de depreciación existentes que son: deterioro físico, obsolescencia funcional y por la edad del inmueble, esta última forma de depreciacion se obtiene de la aplicacion del método de LINEA RECTA CON RESCATE.

* ENFOQUE DE INGRESOS (VALOR POR CAPITALIZACION DE RENTAS):

Según la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C, en sus Reglas de Caracter General que establecen la Metodología para la Valuación de Inmuebles Objeto de Crédito Garantizado a la Vivienda, publicado en el diario Oficial de la Federación con fecha del 27 de Septiembre de 2004, en su CAPITULO V, regla VIGESIMOSEGUNDA menciona que La utilización de este enfoque requiere que existan suficientes datos de rentas sobre comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de ese mercado. La aplicación de dicho enfoque no será necesaria para la valuación de viviendas de clase Mínima, Económica, Interes social y Media, descritas en la regla Vigesimoséptima. Por lo tanto y acatando dicha reglamentación, este enfoque no aplicará para las viviendas clasificadas según la regla en vigor.

La superficie de terreno se obtuvo de documentación proporcionada o suministrada por el solicitante y de la cual se especifica la información en el punto Dos en el apartado de Medidas y colindancias.

Dicha documentación se considera fidedigna y completa, por lo que, Valor Comercial Avalúos S.A. de C.V. no asume responsabilidad sobre las consecuencias que se deriven de la falta de veracidad en la papeleria o falta de la misma y que influya directamente sobre el valor del avalúo.

La superficie de construcción se obtuvo de plano arquitectónico proporcionado por el solicitante y en ausencia de este documento de levantamiento físico realizado al momento de la inspección ocular efectuada. Por lo tanto, en caso de que las superficies de construcción sean obtenidas mediante este ultimo procedimiento mencionado, Valor Comercial Avalúos S.A. de C.V. no asume responsabilidad sobre las consecuencias que se deriven de la diferencia de superficies existente entre lo observado y los datos otorgados por el solicitante.

Los nombres de solicitante, propietario así como los números de cuenta predial y agua y la ubicación del inmueble se señalan según la información proporcionada por el cliente al momento de solicitar el avalúo. Por lo tanto, Valor Comercial Avalúos S.A. de C.V. no asume responsabilidad por errores, omisiones o diferencias con respecto a los datos registrados por autoridades oficiales, como lo puede ser el Registro Público de la Propiedad y el Comercio, Departamento de Catastro, u otros.

* Justificaciones de Factores:

Del Terreno.- T1: Fco = FCo: Posible negociación; T2: Fco = Fzo: Comparable mejor ubicado que Sujeto; Fsu: Comparable con mayor superficie; Fco: Posible comercialización.; T3: Fco = FCo:

Posible negociación; T4: Fco = Fzo: Comparable mejor ubicado que Sujeto; Fsu: Comparable con mayor superficie; Fco: Posible comercialización.;

De Ventas.- V1: Fzo = .; Fub = Zona: Comparable ubicado en mejor zona; Fcon = .; Fca = Zona: Sujeto ubicado en mejor zona; Fes = Zona: Comparable ubicado en mejor zona; Fco = .;

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valorcomercial

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C E R T I F I C A D O

"Esta es la representación impresa de un Avalúo Digital"

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Datos del propietario actual del inmueble

A

I.- ANTECEDENTES

Datos del derechohabiente

Cortazar Apellido Paterno

Mendivil Apellido Materno

Dora Cecilia Nombre (s)

COMD810107A90 R.F.C.

C.U.R.P.

Hermosillo Municipio

Periodista Colonia

Calle

113 Nº exterior C. P. 83156

Nº interior Teléfono

Damian Apellido Paterno/Razón

Social

Pacheco Apellido Materno

Ricardo Nombre(s)

DAPR7509241V6 R.F.C.

C.U.R.P.

Hermosillo Municipio

Fraccionamiento El Conquistador Residencial Colonia

Calle

45 Nº exterior C. P. 83224

Nº interior Teléfono

II.- DATOS GENERALES DEL INMUEBLE

Localidad Municipio o Delegación Politica Colonia o Barrio

Avenida o Calle Cerrada De Bastida

III.- EVALUACIÓN DE LAS CARÁCTERISTICAS DEL INMUEBLE

ZONAS DE RIESGO Restriciones Zonas de afectación Areas inundables

Calificación Observaciones

VIALIDADES Pavimentos

Calificación

B

B INFRAESTRUCTURA

Agua Potable Drenaje

Calificación A A

B

A A A A Guarniciones, banquetas o

andadores Acceso(s)

Energía Eléctrica Alumbrado público

Cerrada de Bastida

Manzana (en su caso) Lote

Entre la calle y la calle Nº exterior

Nº interior/Departamento Nivel

Código postal Teléfono

Hermosillo

Fraccionamiento El Conquistador Residencial

7 De Bastida De Bastida 45

0 83224

Otra referencia Características Area del lote / m

²

Area total construida/m

²

No. de recamaras No. de baños

Boulevard Ignacio Soto

6 138.570 m2 176.660 m2

2 3

Observaciones

Observaciones El terreno no colinda con las zonas de riesgo antes mencionadas.

El terreno no se encuentra o no colinda con las zonas de riesgo antes mencionadas.

El terreno no se encuentra o colinda con las zonas de riesgo antes mencionadas.

Cuenta con guarniciones, banquetas o andadores en condiciones suficientes de conservación y funcionamiento.

El (los) acceso(s) a la colonia o al fraccionamiento cumplen con las especificaciones reglamentarias locales Cuenta con pavimentos con especificaciones reglamentarias locales, en condiciones suficientes de

Cuenta con servicio de agua potable y toma domiciliaria en óptimas condiciones de funcionamiento.

Cuenta con servicio de drenaje y alcantarillado en óptimas condiciones de funcionamiento.

Cuenta con servicio de energía eléctrica y acometida en óptimas condiciones de funcionamiento.

Cuenta con servicio de alumbrado en la vialidad de acceso directo al inmueble y se encuentra en óptimas

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OBRA NEGRA O GRUESA Cimentación

Estructura Muros

Calificación

INSTALACIONES Hidráulica Sanitaria

Calificación B B B B CALIDAD

Funcionalidad

Estado de conservación

Calificación B B A EQUIPAMIENTO

Educación Salud

Calificación

A) El inmuble presenta algun elemento de descalificación IV.- RESULTADO DEL DICTAMEN

B) El inmueble se encuantra en las condiciones siguientes: (Pavimentos, Guarniciones y banquetas, Acceso(s) Alumbrado publico)

Calificación Mínima Aprobatoria: (70.00) A A A A A A

A C A A B A A Losas

Bardas

Impermeabilización

Eléctrica Gas

Vida útil remanente

Abasto Recreación Transporte Vigilancia

Recolección de Basura

Observaciones

70 Pavimentos: Guarniciones: Banquetas: Accesos: de Alumbrado: subterráneo

Calificación Total de la Evaluación: 89.40

Resultado del Dictamen Aprobado

70 Unidad de Valuación Valor Comercial Avalúos S. A. de C. V.

Nombre del Controlador Arq. Carlos Zavala Andrade Número de Registro SHF (Controlador) 0903013

Nompre del Valuador Profesional Ing. Julio Cesar Trujillo Fernández Número de Registro SHF (Valuador) 1100866

Lugar y Fecha Sonora, a 27 de Enero del 2016

Aprovado No

No presenta asentamientos irregulares, humedades o salitre.

No presenta desplomes o fisuras.

No presenta grietas ni zonas afectadas por humedades o salitre.

No presenta flechas, grietas, o zonas afectadas por humedades o salitre.

Las bardas cumplen con las especificaciones reglamentarias locales, y se encuentran en óptimo estado de Presenta impermeabilización nueva en condiciones óptimas, o en su caso bajo enladrillado, sin

Cuenta con equipo y accesorios usados en condiciones suficientes de servicio y conservación Cuenta con muebles sanitarios accesorios en condiciones suficientes de servicio y conservación Cuenta con un sistema de un circuito y accesorios en condiciones suficientes de servicio y conservación.

Cuenta con red de suministro de gas a base de cilindros portátiles en condiciones óptimas de servicio.

La solución arquitectónica delimita claramente las zonas públicas y privadas, no se aprovechan los espacios Presenta condiciones suficientes de conservación, pero requiere obras de mantenimiento menores.

Con una vida útil estimada en más de 40 años.

Cuenta con equipamiento a una distancia menor de 3 Km.

Cuenta con equipamiento a una distancia mayor de 5 Km.

Cuenta con equipamiento a una distancia menor de 3 Km.

Se accede al transporte público a una distancia entre 500 metros y 1 Km.

Cuenta con el servicio.

Cuenta con servicio de recolección de basura a domicilio o con colector comunitario a menos de 100 m.

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Sistema de descarga residual

No Existe No Existe

Sistema de tratamiento de agua

No Existe

Sistema de rehuso de agua

residual Tratamiento de rehuso agua

jabonosas No Existe Instalaciones o elementos especiales del conjunto habitacional

No Existe

Sistema captación de agua pluvial

No Existe Red de agua purificada

No Existe

Sistema drenaje pretratado de aguas negras para reutilizacion de agua

No Existe Separación de basura, contenedores

No Existe Área para elaboración composta

Celdas foto voltaicas para alumbrado público

No Existe

Sistema centralizado de captación solar para calentamiento de agua

No Existe

No Existe Reductor de sedimentos calificados en tuberías

No Existe No. o nombre Edificio

No Existe Calles Interiores

No Existe No. piso Inicio y Fin en barandales

No Existe No. departamentos de cada Edificio

Botones de elevador

Cámaras de seguridad No Existe

Reductor de sedimentos calcificados en tubería (Conjunto)

No Existe

Instalaciones especiales de la vivienda

No Existe

Sistemas ahorradores de Agua

Economizador de agua Capacidad WC (Doble Boton) Dispositivos de reducción de flujo

de agua en regadera

Válvula dual para doble descarga a un inodoro normal (no economizador)

Dispositivos de reducción de flujo de agua en llaves de lavabo

Valvulas con dispositivo de ahorro de

agua en lavabos de baño Llaves ahorradoras en baño Regadera ahorradora Llaves ahorradoras en cocina

Dispositivos de reducción de flujo de agua en cocina

Valvula Reguladora para flujo de agua,

en tuberia de suministro Captación de Agua pluvial

No Existe No Existe No Existe No Existe

No Existe No Existe No Existe No Existe No Existe

No Existe No Existe No Existe

Sistemas ahorradores de Energía

Calentador Tipo Aire acondicionado FIDE Ubicación

Aislamiento térmico en techo Aislamiento térmico en uro Aislamiento térmico en puertas y

ventanas Ventilador Solar Tipo

Sistema de detección de movimiento para

encendido de luces Paneles solares Foltovoltaicos Lámparas fluorescentes Focos LED Tipo

Sistemas de Iluminación Natural Dispositivo de ahorro de gas Estabilizador estatico

No Existe No Existe 1 No Existe

No Existe No Existe No Existe

Otras Instalaciones

2 No Existe No Existe No Existe No Existe

Obras complementarias

No Existe

Locales Comerciales Si

Barda perimetral No Existe

Elevador No Existe

Estacionamiento visitas No Existe

Estacionamiento visitas techado

No Existe Caseta de vigilancia

Canchas deportivas No

Juegos Infantiles

Textura especial diferenciada en piso, en banqueta que

indique giro de acceso a la vivienda Ductos clima No Existe

Jaula Tendido No Existe

Protecciones No Existe Hidromaceteros

No Existe 0 No.

Doble vidrio en ventanas No Existe

Marco Pelicula

No Existe

Marco

No Existe

Tinaco Calentador

Dispositivo desifeccion Lavadero Cisterna Fosa séptica

Voz y Datos (Internet) Servicio mantenimiento contratado por el desarrollador

Suministro de Agua purificad en la

vivienda Filtro de Agua

Reductor de sedimentos calcificados en tubería

Interfon Doble Circuito o mas Protección solar en las ventanas Pintura reflejante en techo

Pintura reflejante en muro Aislante de te tubería de agua caliente

Tubería térmica de agua caliente

Fotocatalitica

Dispositivo de desifección agua en Tinaco

Areas Verdes No Existe Válvulas de seccionamiento para alimentación en lavabos,

inodoros, fregadero, calentador, tinaco y cisterna No Existe

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