Por qué Mexico va a crecer y que tenemos que hacer los inmobiliarios para que crezca más

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Por qué Mexico va a crecer y que tenemos que hacer los

inmobiliarios para que crezca más

Junio 2013

1

Softec S.C. San Jerónimo 428 Jardínes del Pedregal 01900, México D.F. www.softec.com.mx TEL +52-55-5063-8800

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Softec hace productos para que tomes mejores decisiones empresariales Diagnostico Plaza Compro no Compro Uso mejor y más rentable Validación Producto Seguimiento Mercado DIME

• Los productos de Softec

Siguen los requerimientos de información que

nosotros usamos como inversionistas y desarrolladores. • Desde 1990 hemos revisado más de 30,000 proyectos, encuestado 5,000,000 viviendas y hecho 6,000 estudios de vivienda, comercio, oficinas, fraccionamientos, bodegas e industria 2

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¿Qué va a pasar? Qué esta pasando?

¿Qué debo hacer?

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¿Qué va a pasar?

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Lo primero que tenemos que hacer es cambiar el

discurso

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Noticias recientes 6

• Caída abrupta de los precios de las acciones de las empresas de

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Encabezados que quiero ver pronto...

8

Monterrey rebasa a Chicago

Shanghai, el México de Asia

Cancún, Singapur en el Caribe

Tijuana, hermana de Hong Kong en comercio del Pacífico

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Hace unos años, fuimos a ver a Don Rubén Aguilar Monteverde:

9

• Nosotros: el Gobierno no nos hace propuestas lógicas…

• Don Rubén: a ver muchachos ¿en que parte de la economía están?

• Nosotros: Pues en la iniciativa privada

• Don Rubén: ¡exacto! Y ¿Dónde están?

• Nosotros: ¿Dónde están què?

• Don Rubén: ¡SUS INICIATIVAS!

• Don Rubén: El Gobierno es regulador y arbitro, no iniciador.

Propongan, estiren la liga, tengan iniciativa.

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Realidades

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La familia mexicana de hoy vive en 3 a 7 viviendas en su

ciclo familiar y se muda de ciudad por lo menos una vez

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Evolución del mercado

• El crédito a la vivienda usada está movilizando a la

población y mejorando el parque nacional de vivienda

• ¿Qué hace la vivienda mantenga valor? EL CREDITO

12 Por cada 100 créditos de vivienda usada de menos de $400,000 Se venden 70 viviendas nuevas de más de $600,000

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A finales del 2013 ó máximo el 2014 más de la mitad de

las familias mexicanas

tendrán un auto o camioneta.

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Va a haber más coches antes de que haya menos

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Al 2020 en México vamos a construir 8 millones de

viviendas, generar 16 millones de empleos nuevos, techar 320

Km2 para espacio laboral y urbanizar 240,000 Ha

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¿Quieres empleos formales? 16

740,000% 760,000% 780,000% 800,000% 820,000% 840,000% 860,000% 6,000,000% 8,000,000% 10,000,000% 12,000,000% 14,000,000% 16,000,000% 18,000,000% 20 00 /J an % 20 00 /Ma y% 2000/S ep % 20 01 /J an % 20 01 /Ma y% 2001/S ep % 20 02 /J an % 20 02 /Ma y% 2002/S ep % 20 03 /J an % 20 03 /Ma y% 2003/S ep % 20 04 /J an % 20 04 /Ma y% 2004/S ep % 20 05 /J an % 20 05 /Ma y% 2005/S ep % 20 06 /J an % 20 06 /Ma y% 2006/S ep % 20 07 /J an % 20 07 /Ma y% 2007/S ep % 20 08 /J an % 20 08 /Ma y% 2008/S ep % 20 09 /J an % 20 09 /Ma y% 2009/S ep % 20 10 /J an % 20 10 /Ma y% 2010/S ep % 20 11 /J an % 20 11 /Ma y% 2011/S ep % 20 12 /J an % 20 12 /Ma y% 2012/S ep % 20 13 /J an % PA TR O N ES ) EMP LE AD O S) ASEGURADOS% PATRONES% • ¡Abre empresas!

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¿Quieres empresas? ¡Ten dónde ponerlas!

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Todos los empleos formales usan o tienen como base

un inmueble

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Cada nuevo empleo formal permanente requiere una

inversión inmobiliaria de US$15,000 a US$80,000

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Nuestro principal cliente va a sustituir

nuestro producto más rentable: el petroleo

20

En 2005, Amory Lovins uno de los pensadores más influyentes de EUA explicó en TED como podrían dejar de

importar petróleo en su país... La semana antepasada en el IMEF, Pedro Aspe nos confirmó que este año

o el siguiente EUA será el principal productor mundial de petróleo y será

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Lo anterior no es opcional

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¿Qué tenemos que hacer? Reinventarnos

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La planeación puede inducir la imagen urbana y encausar

el crecimiento pero no limitarlo

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Preguntas:

¿Cómo aceleramos el cambio? ¿Qué ciudades?

Cuáles empleos? ¿Cuáles viviendas?

¿Dónde las ponemos?

¿Qué futuro ofrecemos?

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¿Qué futuro veo?

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Agencia Espacial Mexicana

• Recientemente salió el anuncio de la Agencia Espacial Mexicana y me pregunté ¿Podría México poner a un hombre en la luna?

• Para contestar esta pregunta, habría que preguntarse donde estaba EEUU cuando Kennedy lanzó el reto: “Antes de que termine esta década mandaremos un hombre a la luna y lo regresaremos vivo…”

• Esto es relevante pues los EEUU destinaron el 1% del PIB (aprox. 4% del presupuesto federal) durante 8 años para llegar a la luna. Es importante saber de que tamaño debe ser la chequera.

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¿Qué se necesita?

• Ingenieros talentosos

• México fabrica 2.5 millones de coches y es lider en la fabricación de refrigeradores, teles planas, etc.

¡CHECK!

• Capacidad de organizar proyectos complejos

• Ejemplos la Presa la Yesca, Puente el Baluarte. ¡CHECK!

• Recursos

• Costó US$180 mil millones poner a Neil Armstrong en la luna, 1% del PIB, 4% del presupuesto federal de los

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¿Como nos comparamos?

0 3,750 7,500 11,250 15,000 1929 1937 1945 1953 1961 1969 1977 1985 1993 2001 2009

• El PIB de EEUU en 1960 era del doble del del México actual, pero, descubrí que el PIB de México hoy está en una situación similar a EEUU en 1940.

• Pero ¿cómo nos comparamos a EEUU en 1940?

GDP EEUU

México 2010

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PIB y Población

• El PIB de México en 2010 es similar al de los EEUU en 1940, pero también tenemos una población similar en tamaño y edad.

• México se parece mucho a Estados Unidos, justo antes de su despegue económico e inmobiliario.

$0 $325 $650 $975 $1,300 Mexico 2010 USA 1940 $1,167 $1,270 PIB 0 35,000 70,000 105,000 140,000 Mexico 2010 USA 1940 132,000 112,000 POBLACION

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Ingreso y escolaridad

• Dado que el PIB y la población son similares, el ingreso familiar también es

similar.

• Curiosamente, el nivel de escolaridad de los americanos en 1940 es similar

al de México hoy. Había en ese momento un problema similar con los llamados NINIs (en aquel país victimas de la gran depresión).

$0 $3,500 $7,000 $10,500 $14,000 Mexico 2010 USA 1940 $8,833 $13,200 PIB/Capita 0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 Mexico 2010 USA 1940 8.0 8.3 Escolaridad

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Consumo autos y casas

• El ritmo de ventas de automóviles y la variación del parque de casas (autoconstrucción más vivienda industrial) es similar en México hoy los EEUU en 1940.

• A precios de hoy una casa en EEUU de 1940 costaba en promedio $350,000MN de hoy y tenía como 65-70m2 (similar a las mexicanas en tamaño, pero con lotes más grandes por un más barato sistema de fraccionamiento y urbanización).

0 325 650 975 1,300 Mexico 2008 USA 1940 1,230 1,000 Ventas Autos 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 800,000 Mexico 2010 USA 19400 500,000 700,000 408,000

Produccion Casas Nvas

$0 $12,500 $25,000 $37,500 $50,000 Mexico 2008 USA 1940 $35,000 $35,000 Precio

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Impuestos

• La tasa de impuestos que se paga en México como

porcentaje del PIB es similar a la de EUA en 1945-1950

Impuestos EUA/PIB

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Evolución del crédito hipotecario EEUU

• El crédito hipotecario es el mayor acumulador de riqueza familiar que tenemos, debemos dejar de ver a la vivienda como un bien social y

verla como un bien de capital para las familias.

33

México 2010

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Crecimiento hotelero EEUU

• Aunado al crecimiento hotelero, la propiedad vacacional creció como consecuencia de la creciente movilidad y

prosperidad al grado de que hoy hay 4 millones de cuartos de hotel y 2 millones de propiedades vacacionales en EEUU

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Sociedad

Hombre más Rico del Mundo

EU 1937

John D. Rockefeller México 2012Carlos Slim

Gangster más gandalla

México 2012 Chapo Guzmán US 1937

Softec 0 6,000 12,000 18,000 24,000 30,000 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 Despegue PIB/Capita

• Al llegar al punto en el que está México hoy los países inician un despegue de PIB/Capita que, históricamente duplica o

triplica el ingreso familiar en veinte años.

20 años MEXICO USA Canada Japan Korea Austria Belgium Denmark France Germany Italy Netherlands Norway Sweden UK

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¿De que depende el despegue?

• Motor económico

• Manufacturas y exportación

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Exportación manufacturera

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• México hoy exporta 20% de su PIB en manufacturas, en 1950 EUA exportaba el 3.7%

• 60% de las exportaciónes manufacturadas de LA vienen de México

Evercore Partners With CEPAL Data

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Variación del Ingreso 39

0.00%$ 10.00%$ 20.00%$ 30.00%$ 40.00%$ 50.00%$ 60.00%$ 70.00%$ 80.00%$ 90.00%$ 100.00%$

I$ II$ III$ IV$ V$ VI$ VII$ VIII$ IX$ X$

Variación(del(ingreso(familiar(por(decil(vs.(Inflación( 200082010(

Var$Nom$00610$ Inflación$

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Evolución de la clase media 40

Fuente GEA

Mexico llevó a 42 millones de personas a condición de clase media entre 1992 y el 2010. 73% de la

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Evolución del ingreso

• De acuerdo a la información de la Asociación de Agencias de Investigación (AMAI) en este momento 55.5% de los hogares son de clase media (D+, C), 21.5% son de clase alta (C+, A/B) y tan sólo 23% son de clase baja (D/E).

• El ingreso mediano familiar creció de US$8,500 anuales en 2000 a US$12,500 en 2010.

41

Fuente AMAI con proyección de Softec

Ingreso mensual A/B >US$6,500 C+ US$1,751-US$6,500 C US$1,001-US$1,750 D+ US$751-US$1,000 D/E >US$750 0" 5,000,000" 10,000,000" 15,000,000" 20,000,000" 25,000,000" 30,000,000" 35,000,000" 2000" 2001" 2002" 2003" 2004" 2005" 2006" 2007" 2008" 2009e" 2010e" Hogares(por(nivel(Socio(Económico( D/E" D+" C" C+" A/B" 0%# 10%# 20%# 30%# 40%# 50%# 60%# 70%# 80%# 90%# 100%# 2000# 2001# 2002# 2003# 2004# 2005# 2006# 2007# 2008# 2009e# 2010e# Porcentaje*de*hogares*en*nivel*Socio*Económico* D/E# D+# C# C+# A/B#

Softec ® 0%# 10%# 20%# 30%# 40%# 50%# 60%# 70%# 80%# 90%# 100%# TIJ U AN A# ME XIC AL I# CHIHU AHU A# CA N CU N # G U AD AL AJ ARA # SA LT IL LO # MO N TE RRE Y# Q U ERE TA RO # MO RE LIA # TOL UCA# SA N #L U IS #P O TO SI# AG U AS CA LIE N TE S# LE ON # CU LIA CA N # HE RMO SIL LO # VE RA CRU Z# JU ARE Z# PUE BL A# TO RRE O N # ZM# CD #ME XIC O # TA MP IC O # CU ERN AV AC A# IRA PU AT O # ME RID A# AC AP U LC O # %" de "fa m ili as " Distribución"socioeconómica"en"las"principales"Ciudades" E# D# D+# C# C+# A/B#

Ciudades destacadas por clase media 2009

• Las ciudades tienen diferente distribución de ingresos.

• Hay 8 ciudades que tienen más del 40% de su población como segmento C y superior.

42

Ciudades de altos ingresos

Ingreso mensual A/B >US$6,500 C+ US$1,751-US$6,500 C US$1,001-US$1,750 D+ US$751-US$1,000 D/E >US$750

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Entiendan y vendan su México

• De las 12 economías más grandes del planeta...

• SOLO 2 VAN A CRECER MAS QUE MEXICO ESTE AÑO.

• OOOORALE! 43 -2.25% 0% 2.25% 4.5% 6.75% 9% 2013 2.8% 3.7% -1.1% 0.1% 3.5% 0.8% 3.3% 0.7% 6.5% 1% 8.5% 2% USA China Japan India Germany Russia United Kingdom Brazil France Italy Mexico South Korea

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Proyección mundial

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Crecimiento Ciudades 45

• 600 ciudades del mundo generarán el 65%

del crecimiento del PIB mundial al 2025

Softec ® Crecimiento Ciudades Mercados en Desarrollo 46 • La economía de las 440 ciudades en países en desarrollo va a

crecer US$23 Trillones

• Agregaremos Mil

millones de nuevos

Softec ® Crecimiento Ciudades Mercados en Desarrollo 47 • Entre 2010 y 2025 Se va a techar espacio laboral equivalente al tamaño de Austria • Habrá un crecimiento exponencial en infraestructura

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Consumo e ingreso 48

• La capacidad y deseo de consumo crecen

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Ciudades 49

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Crecimiento Ciudades 50

• Las ciudades Mexicanas serán el 3% del

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Las ciudades mexicanas 51

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Mejores Ciudades del Mundo

• Según The Economist estas son las mejores ciudades del mundo para vivir.

• ¿Qué hacemos para poner a las nuestras en la lista?

52 Melbourne  Australia 97.5 Vienna  Austria 97.4 Vancouver  Canada 97.3 Toronto  Canada 97.2 Calgary  Canada 96.6 Adelaide  Australia 96.6 Sydney  Australia 96.1 Helsinki  Finland 96 Perth  Australia 95.9

Auckland  New Zealand 95.7

Rango basado en: -Estabilidad- -Salud--Cultura- -Medio Ambiente- -Educación-

-Infraestructura-Softec

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ZM México

ZM México 2025

• Al 2025 McKinsey proyecta que el PIB e ingreso familiar serán US$460,000 millones y US$30,000 PIB/ Capita

• ¿Dónde están nuestros trenes bala, apuestas tecnológicas y propuestas de futuro?

53 2010 2025 ZMMéxico $255 Bb $460Bb Chicago $496 Bb Shanghai $251 Bb Hong Kong $225 Bb Londres $752 Bb

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Mexico, LA oportunidad inmobiliaria

• Las familias mexicanas duplicarán su ingreso al 2030

• Los desarrolladores harán de 12-14

millones de casas con un valor promedio que crecerá de US$35,000 a $75,000

• Aumentará la movilidad de las familias y las transacciones totales de vivienda irán de 1 a 4 millones de unidades.

• Concurrente a la industria de la vivienda el mercado comercial hará: 67 millones de m2 de comercio, 45 millones de oficinas, 300,000 cuartos de hotel,y 220 millones de m2 de superficie techada industrial.

• La industria del Real Estate crecerá de US $17B/año a $100B/año 54 $0 $7.5 $15.0 $22.5 $30.0 2010 2020 2030 $25.0 $17.5 $12.5 Ingreso familiar ‘000 US/yr $0 $25.0 $50.0 $75.0 $100.0 2010 2020 2030 $100.0 $50.0 $17.0 Inversión Inmobiliaria Bill US/yr

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Si el tiempo se nos va sólo en preguntar a quién le va a tocar

subsidio de vivienda este año, habremos perdido nuestra

oportunidad generacional

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¿Y a mi qué?

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Proceso urbano 57

• Al 2020 México debe invertir $600,000 millones al

año en desarrollo e infraestructura inmobiliaria.

• De estos

• $160,000 para infraestructura urbana

• $240,000 son para producir y financiar vivienda.

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Inversión urbana

• De cada 100Ha de crecimiento de las ciudades en México

• 15Ha son vivienda de desarrolladores

• 25Ha son vivienda autoconstruída (formal e informal)

• 20Ha son vialidades primarias y secundarias

• 10Ha son áreas verdes (o debieran ser)

• 30Ha son de inmuebles productivos, de servicios o de gobierno

• Con los usos de suelo actuales, las ciudades mexicanas crecen 30,000Ha por año.

• La inversión urbana estimada por Softec del país, por año, es de $160,000 millones. Los desarrolladores invierten ya $30,000 millones.

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Crecimiento ZMCM 2010-2025

• La ZMCM crecerá con estrategia y plusvalía o sin

ella, pero crecerá.

59

Unidad/Densidad Unidades 60/Ha 250/ha Vivienda 832,000 viviendas 13,900 Ha 3,300 Ha Unidades Locales 80 m2 Comercial 13,718,000 m2 172,000 Unidades Edif 10,000m2 Oficinas 6,675,300 m2 667 Edif. Unidades Bodegas 5,000m2 Industrial 45,507,200 m2 9,100 Bodegas

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Vivienda 2010-2025

• Al crecer el ingreso, crece la movilidad y la ciudad

requiere más viviendas de mayor valor.

-100,000 0 100,000 200,000 300,000 400,000 <$280K $280K-$600K $600K-$900K $900-$1,200K $1,200-$2,800K >$2,800K 99,159 133,671 202,695 331,772 89,015 -­‐24,300 60 2010 2025 Variación Viviendas 5,195,000 6,027,000 832,000 <$140,000 4% 207,800 3% 180,810 -26,990 $140,000-$280,000 11.6% 600,023 10% 602,700 2,678 $280,000-$600,000 54.7% 2,840,107 48.6% 2,929,122 89,015 $600,000-$900,000 11.5% 596,386 15.4% 928,158 331,772 $900,000-$1,200,000 9.2% 475,343 11.3% 678,038 202,695 $1,200,000-$2,800,000 5.5% 285,206 7% 418,877 133,671 >$2,800,000 3.7% 190,137 4.8% 289,296 99,159

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Empleos y empresas 2010-2025

• Para hacer frente a sus necesidades la ZMCM debe propiciar la creación de 4.1 mill de nuevos empleos formales y 293,036

empresas al 2025.

• Urge atraer inversión inmobiliaria por US$159,000MM

61

2010 2025 Variación

Empleos totales (est) 10,390,000 12,054,000 1,664,000

Razon formales/totales 47% 60%

Empleos Formales 4,897,500 9,000,000 4,102,500 Empleos informales 5,492,500 3,054,000 -2,438,500

Espacio por empleo m2 15 m2 15 m2

m2 Para empleos 73,462,500 135,000,000 61,537,500 m2 Comercio Formal 10,390,000 24,108,000 13,718,000 m2 Comercio Informal 10,390,000 6,027,000 -4,363,000 m2 Oficinas 6,934,700 13,610,000 6,675,300 m2 Manufactura y bodegas 45,747,800 91,255,000 45,507,200 Empleados prom/empresa 14 14 Empresas 349,821 642,857 293,036

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¿Por qué necesitamos modelos?

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El desarrollo inmobiliario

• El desarrollo inmobiliario es el mecanismo para lograr un

futuro posible y deseable.

• La infraestructura pública: vialidades, transporte,

servicios son el esqueleto y el sistema circulatorio.

• El desarrollador es el

músculo. El desarrollador es el ejecutor de la política

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Densidad inteligente con usos mixtos

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3 miedos municipales 65

•

•

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Densidad

• Una ciudad más densa es más barata de

administrar y tiene mejores servicios

66 300 V/Ha 1 Policía 4 Luminarias 400m calle Costo $ 60 V/Ha 4 Policías 12 Luminarias 1,700 m calle Costo $$$$$$

Softec ® Londres Paris Nueva York Shanghai Singapure México Verticalización y densidad

• Necesitamos evaluar la lógica al cliente de las políticas.

• En el mundo la gente compra o renta departamentos en

los centros urbanos y compra o renta casas en la periferia

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Densidades 68

Londres Paris Madrid

• Las principales ciudades capital del mundo tienen

densidades autorizadas en sus zonas centrales de 250-350 Viviendas/Ha.

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Necesidad de una imagen urbana objetivo

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Ecosistema Inmobiliario

• El sector inmobiliario es un ecosistema delicado,

falta una parte y todo se contrae

72 RP M E _S Primeros compradores Movilidad R Empleos Industria Comercio Oficinas Servicios Espacio Publico Infra

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¿Qué modelo vamos a seguir?

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Softec ® Nuestra chamba es visualizar y promover un futuro mejor 75

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¿Cuándo inició Aventura en Florida?

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Aventura 77

1960 _{1969 1970}

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¡Aventura lleva 50 años! 78

• ¿Así planean sus proyectos?

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Tenemos que entender los

cambios del mercado y plantear un futuro evolutivo y mejor

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Hogares 2005-2030

• El número de hogares mexicanos crecerá de 28.6 millones en

el 2010 a 39.2 millones en el 2030

• Las tipologías con el mayor crecimiento serán los hogares

extensos (al 22.6%) y los unipersonales (al 11.8%) del total.

80

Crecimiento de Hogares Mexicanos por tipo

0" 5,000,000" 10,000,000" 15,000,000" 20,000,000" 25,000,000" 30,000,000" 35,000,000" 40,000,000" 45,000,000" 2005" 2010" 2015" 2020" 2025" 2030" Corresidentes" Compuesto" Unipersonal" Extenso" Familiar"

Familiar: Madre, Padre Hijos Extenso: Nuclear + Parientes Unipersonal: vive solo (a)

Corresidentes: compañeros de casa Compuestos: 2 o más familias

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Crecimiento hogares

• La demanda de vivienda es 12-14 millones al 2030

• Hay un cambio de hogar nuclear (mamá, papá, hijos) a

unipersonal y extendido (nuclear más parientes).

81 0" 100,000" 200,000" 300,000" 400,000" 500,000" 600,000" 700,000" 2012" 2013" 2014" 2015" 2016" 2017" 2018" 2019" 2020" 2021" 2022" 2023" 2024" 2025" 2026" 2027" 2028" 2029" 2030" Compuesto" Familiar" Corresidentes" Extenso" Unipersonal"

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82

Ya pagamos nuestros créditos...

• De los 9.3 millones de compradores con crédito

desde 1990, hay 4.0 millones de personas que ya liquidaron su hipoteca y pudieran cambiarse...

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¿Cómo afecta el segundo crédito? Versión Manuel de Tecate

• Una familia que compró en 2000 una casa de $250,000 y ha pagado su crédito, podría hoy, comprar una de $530,000

83 Casa $250,000 Credito $225,000 2000 2010 Casa $370,000 Credito $170,000 Nvo Crédito Capital $200,000 $330,000 Nueva Casa $530,000 Capital 200,000

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¿Cómo afecta el segundo crédito? Versión Felipe

• Felipe compró en 1985 una casa de $200,000 y pagó su crédito. En 2000 compró otra y renta la primera. Términa de pagar la segunda en 2013

84 Casa $200,000 Credito $185,000 1985 ₂₀₀₀ Casa $350,000 $0 Casa original Nueva casa $350,000 Patrimonio $700,000 Capital 350,000 2013

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Si la gente se muda más fácil...

• Si la gente se muda más fácil entonces el

stock de vivienda barata que ya hicimos será el primer escalón de la cadena de prosperidad de las familias.

• Hicimos lo difícil, crear la clase media.

Ahora hay que consolidarla.

• Si, pero cuantas casas hay que hacer...

Softec ® 0.0%$ 2.0%$ 4.0%$ 6.0%$ 8.0%$ 10.0%$ 12.0%$ 14.0%$ 16.0%$ ZO N A$ ME TR O $D F$ MO N TE RRE Y$ G U AD AL AJ ARA $ TIJ U AN A$ JU ARE Z$ PUE BL A$ (C D. )$ CA N CU N $ Q U ERE TA RO $(C D. )$ LE ON $ TO RRE O N $ ME XIC AL I$ ME RID A$ TO LU CA $(D E$ LE RD O $)$ SA N $L U IS $P O TO SI$ (C D. )$ CU LIA CA N $ CHIHU AHU A$ (C D. )$ VE RA CRU Z$ (C D. )$ HE RMO SIL LO $ AG U AS CA LIE N TE S$ (C D. )$ TA MP IC O $ SA LT IL LO $ CU ERN AV AC A$ AC AP U LC O $ RE YN O SA $ VIL LA HE RMO SA $ MO RE LIA $ Movilidad(necesaria(

¿Cuantas casas nuevas baratas requerimos? ₈₆

Mudanza cada 10 años

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Si no tenemos que hacer tantas

casas baratas ¿que hay que hacer? 87

Nueva Usada _Nueva Usada Nueva Usada Nueva $250,000 $500,000 $1,000,000 $1,500,000

$120,000 Derrama mano de obra $_1,000,000

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Nos volvimos expertos en hacer suéteres talla 5 y ahora los

clientes son talla 8 y están dando su suéter viejo a su hermanito.

Softec ® ¡Dejemos de hacer suéteres talla 5! Renovemos el parque habitacional 89

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Demanda inducida 90

Cada vivienda consolida demanda en promedio de:

2 empleos

4 m2 de comercio

Transporte público 4 pax

La vivienda representa sólo el 40% de la superficie construída de una ciudad.

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Empleo y espacio

• Cada empleo requiere de espacio para laborar.

• En promedio hemos observado:

• Oficinas 10 m2 por empleado

• Supermercado 40 m2 por empleado

• Local comercial 30m2 por empleado

• Mercado popular 10m2 por persona

• Fabrica 30 m2 por empleado

• Hotel 40 m2 por empleado

• Tomamos un promedio de 20m2 por empleo

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Empleos 92

Tipo _EmpleadoSup/ Precio/m2 _USD Costo US/_empleado

Oficina 10m2 $1,500 $15,000

Comercio 40m2 $1,000 $40,000

Industria 30m2 $500 $15,000

Hotel 40m2 $2,000 $80,000

• Para crear nuevos empleos formales, tiene que haber inversión inmobiliaria

• Cada 1,000 empleos nuevos requieren $20-40 millones de inversión inmobiliaria

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La política urbana es impostergable

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Las ciudades mexicanas

están viviendo de las glorias del pasado

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Ensanche de Barcelona y Colonia de los Doctores

95

En los 30s y 40s estabamos convencidos que el futuro sería mejor y hacíamos desarrollo consecuente

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Urge volver a pensar hacer ciudades bonitas

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Urge pintar las casas,

recuperar el orgullo de haber hecho tu casa

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Ya basta de planear el futuro viendo el

pasado y pensando en la inamovilidad 98

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¿Qué sigue?

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Los inmobiliarios podemos agregar hasta 3% de

crecimiento adicional al PIB con las estructuras adecuadas.

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Parte del futuro... 101

• Diseño de modelos de crecimiento para las ciudades con visión de riqueza.

• Financiamiento y producción de

infraestructura primaria: vialidad, agua, drenaje

• Fondos de capital público privados para lotificación regional (FONDEUR)

• Fondos de capital para Planes Maestros (emisiones públicas de acciones)

• Fondos de capital para hacer espacio neto laboral

• Fortalecer sistema de FIBRAS

• Facilitar reventa de casas para las familias

Planeación urbana Infra urbana Fracciona-mientos Area laboral Vivienda

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Objetivos deseables

• Es necesario promover que los objetivos de la política

mexicana de vivienda y desarrollo urbano sean

• Libertad de la familia de escoger su solución habitacional

• Crear y fortalecer a la clase media mexicana.

• Consolidar el patrimonio de las familias.

• Facilitar la venta de una casa para comprar la que sigue

(movilidad).

• Crear espacios adecuados para el empleo, vivienda,

esparcimiento, salud, servicios, transporte y seguridad.

• Hacer ciudades bonitas, bellas y competitivas dónde las

personas vivan felices.

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¿Qué esta pasando?

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Mercado Vivienda

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Colocación de créditos y venta de

casas nuevas 105 0" 100,000" 200,000" 300,000" 400,000" 500,000" 600,000" 700,000" 2001" 2002" 2003" 2004" 2005" 2006" 2007" 2008" 2009" 2010" 2011" Unidade s( Colocación(Hipotecarios(y(Venta(de(Casas(Nuevas( Créditos" Casas"

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Crecimiento del parque de vivienda

• El crecimiento del parque de vivienda es función

tanto de la formación de hogares y empleos, como de la sustitución de parque obsoleto y la migración.

106 !"!! !100,000!! !200,000!! !300,000!! !400,000!! !500,000!! !600,000!! !700,000!! !800,000!! !900,000!! !1,000,000!! 2001! 2002! 2003! 2004! 2005! 2006! 2007! 2008! 2009! 2010! Autoconstrucción! Vivienda!formal!

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Ventas de vivienda nueva terminada

107 Fuente Softec !"!! !100,000!! !200,000!! !300,000!! !400,000!! !500,000!! !600,000!! 2003! 2004! 2005! 2006! 2007! 2008! 2009! 2010! 2011!e! Ventas'unitarias'de'vivienda'nueva' Resto! Publicas!

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Valor del mercado 108

$0## $5,000## $10,000## $15,000## $20,000## $25,000## $30,000## $35,000## 2003# 2004# 2005# 2006# 2007# 2008# 2009# 2010# 2011#e# Ventas'de'vivienda'nueva'terminada'en'millones'de'USD' Otras# Publicas#

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Zona Pte ZMCM

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Softec ® Duración proyectos 114 !"!!!! !10.0!! !20.0!! !30.0!! !40.0!! !50.0!! !60.0!! !70.0!! !80.0!! !90.0!! 1Q07! 2Q07! 3Q07! 4Q07! 1Q08! 2Q08! 3Q08! 4Q08! 1Q09! 2Q09! 3Q09! 4Q09! 1Q10! 2Q10! 3Q10! 4Q10! 1Q11! 2Q11! 3Q11! 4Q11! 1Q12! 2Q12! 3Q12! 4Q12! Duración)proyectos)meses) S! E! M! R! P! Total!general!

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Precios reales base 2007 117

!10.0%& !5.0%& 0.0%& 5.0%& 10.0%& 15.0%& 20.0%& 25.0%& 30.0%&

1Q07& 2Q07& 3Q07& 4Q07& 1Q08& 2Q08& 3Q08& 4Q08& 1Q09& 2Q09& 3Q09& 4Q09& 1Q10& 2Q10& 3Q10& 4Q10& 1Q11& 2Q11& 3Q11& 4Q11& 1Q12& 2Q12& 3Q12& 4Q12&

Variación(Real(Precios(1/07=0( S& E& M& R& P& Total&general&

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¿Qué hago?

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Marketing Inmobiliario

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La mercadotecnia

• ¿Qué es la mercadotecnia?

• Puente entre producción y consumo

• Actividades para dirigir el flujo de bienes y servicios del productor al usuario

• Recursos políticas y actividades dirigidos para un consumidor específico

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EL CLIENTE

Y NO ES TONTO

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¿Qué forma un mercado?

• Para que exista un mercado tienen que conjuntarse la necesidad con la capacidad de compra, pero más

importante ¡¡¡EL DESEO DE COMPRA!!! • El Rezago NO ES DEMANDA 122 Capacidad De compra Deseo Necesidad Clientes

Softec® Cambió el modelo 123 Estado Mercado de Proveedores Estado Mercado de Clientes

Softec® 124 5 10 PROFESIONAL FAMILIAR PERSONAL LOS DEMAS ESPIRITUAL PROFESIONAL FAMILIAR PERSONAL LOS DEMAS ESPIRITUAL

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Planeación

• 1. ¿On’ toy?

• 2. ¿Pa’ onde voy?

• 3 ¿Onde quiero llegar?

• 4. ¿Cómo llego de aquí a allá?

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¿De que depende el futuro?

• Esperanza • Visión

• Liderazgo

• Deber ser, la nobleza obliga.

• Dejar las cosas mejor de como estaban.

Softec® Modelo de análisis Método Científico 127 Observacion Hipótesis Comprobación Teoría Ley

Softec® Mezcla mercadológica • _{Las 4 P’s controlables} ➡Producto ➡Precio ➡Promoción ➡Punto de venta • _{Las 5 C’s rebeldes} ➡Compañía ➡Canales de venta ➡Costos y entorno ➡Competencia ➡Cliente – 128

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Motivación del cliente (1 de3)

• _{Motivación del cliente}

ACCION

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Motivación del cliente (2 de3)

• La motivación varía con recursos: dinero, educación, IQ, viajes, etc.

130 Aventado Práctico ACCION PRINCIPIOS STATUS Comprometido Literal Exitoso Nuevo Rico + – IMPOSIBILITADO POTENCIADO

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Motivación del cliente (3 de3)

PRINCIPIOS

STATUS

ACCION

POTENCIADO IMPOSIBILITADO

MOTIVADOR MENOS RECURSOS MAS RECURSOS

Deriva su valía por sus valores y principios,

conservador, involucrado en su comunidad, orientado a familia.

Deriva su valía por sus posesiones, más liberal,

sociable, orientado a ser parte "de la sociedad"

Deriva su valía por sus actividades, independiente,

no requiere de la aprobación del grupo, receloso de la autoridad y las limitaciones.

Balancea los tres

motivadores con altos recursos

Ve pasar la vida sin recursos materiales o intelectuales

-LITERAL Literales,

cerrados, grupo, familia, conservadores. Yo bien y tu mal

-NUEVO RICO Busca

aprobación por su dinero. Que se note lo que tiene.

-PRACTICO Trabaja para

vivir.Directo, rápido,

impaciente; todo para ayer, temeroso de la autoridad.

+COMPROMETIDO

Busca arreglar lo que está mal, aplica recursos para mejorar el entorno.

+EXITOSO Ya la hizo.

Que se sepa pero que no se vea corriente y chafa.

+AVENTADO Hace las

cosas por el gusto,

independiente, directo, no hay barreras, prueba límites, hasta donde si se puede.

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Tipo de cambio

• Aunque la industria tiene la costumbre de cotizar en dólares, esto añade un riesgo innecesario a los proyectos

132 !10.0%& 0.0%& 10.0%& 20.0%& 30.0%& 40.0%& 50.0%& 60.0%& 70.0%& Jan !0 0& Au g! 00& Mar !0 1& Oct !01& Ma y! 02 & De c!02& Ju l!03& Fe b! 04 & Se p!0 4& Ap r! 05& No v! 05& Ju n!06& Jan !0 7& Au g! 07& Mar !0 8& Oct !08& Ma y! 09 & De c!09& Deval&Acumulada& Inflación&Acumulada&

Inflación acumulado vs. Devaluación acumulada Ene 2000- Mar 2010

Softec® 133

Promoción (5 de 10)

• Objetivos

Objetivo Medio Método

Imagen Recuérdame Masivos No dice que es estilo de vida, humor, etc

Tráfico Háblame Visítame

Masivo, especial

Cuanto, cuando, donde Cierre Apoya

Informa

Softec®

Programas de promoción

Programa Objetivo Responsable Presupuesto Fecha

inicio

Fecha Fin

Resultados

Softec® Establecimiento de hipótesis 135 Nombre Cliente Producto Precio Promoción Punto de venta Competencia Canales de venta Costos y entorno Compañía

Softec

®

Empresas comercializadoras 136

• Hay que planear nuestras empresas como

empresas y no series de proyectos

• Visión y plan

• Modelación Empresarial

• Reclutamiento y selección

Softec

®

Empresas comercializadoras 137

• Una empresa sin plan es una chamba...

Obtén Ingresa Gana Piensa PROSPECTOS PRO PIED ADES PERSO N AS

Softec

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Optimismo

• Afrontemos el futuro con optimismo, pues llega

siempre mejor de lo que creemos, si lo dejamos.

138

Esperanza Confianza

Softec

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139

Lo grandioso del futuro

es que depende de uno

¡ Muchas Gracias !

Gene Towle Socio Director