Señores FIDUPREVISORA S.A. Y SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN Ciudad.

(1)

Bogotá D.C. Carrera 70D Nº 115A - 38. Edificio 111. Oficina 404. Tel. (1) 5334633 - 5331276 Cel. 320-4037815 Cali. Calle 23 Nº 6A N - 17. Ed. Centro Profesional Sexta Avenida. Oficina 708. Tel (2) 6677637 Cel. 310-8498598

Correo-e info@evaluartesas.com Página web. www.evaluartesas.com Afiliado LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE BOGOTÁ – RNA FEDELONJAS – RNA SIC

Bogotá D.C., Mayo 4 de 2016.

Señores

FIDUPREVISORA S.A. Y SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN

Ciudad.

Apreciados señores:

De acuerdo con su amable solicitud atentamente nos permitimos remitir el informe del avalúo comercial, del predio ubicado en la Avenida Carrera 45 N° 114 - 10, Barrio San Patricio, de la ciudad de Bogotá D.C.

Luego de realizar la visita respectiva, los análisis de nuestro comité de avalúos basado en la información recolectada y la experiencia de sus miembros, se ha determinado el valor que se relaciona en dicho informe, conforme a sus requerimientos específicos que se detallan en el presente documento.

Dejamos así cumplido el trabajo encargado y quedamos a la espera de poder volver a prestarles nuestros servicios.

Sin otro particular reciban un cordial saludo, Atentamente,

JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL

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C O N T E N I D O

I. INFORMACIÓN BÁSICA

II. ASPECTOS JURÍDICOS DEL INMUEBLE

III. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR IV. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

V. CONSIDERACIONES GENERALES

VI. HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS

VII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR VIII. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

IX. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)

X. METODOLOGÍA VALUATORIA XI. AVALÚO COMERCIAL

ANEXOS

MATERIAL FOTOGRÁFICO CERTIFICACIONES

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AVALÚO COMERCIAL

CASA CALLE 114

AVENIDA CARRERA 45 N° 114 - 10

BARRIO SAN PATRICIO

BOGOTÁ D.C.

SOLICITADO POR

FIDUPREVISORA S.A. COMO VOCERA DEL

ENCARGO FIDUCIARIO ACTIVOS DE SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN.

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I. INFORMACIÓN BÁSICA

1.1 SOLICITANTE

FIDUPREVISORA S.A. NIT. 860.525.148-5 COMO VOCERA DEL ENCARGO FIDUCIARIO ACTIVOS SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN

NIT. 800.250.119-1

1.2 IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE

1.2.1 UBICACIÓN : El inmueble se encuentra en la esquina nororiental de

la intersección vial de la Calle 114 con la Avenida Paseo de los Libertadores (AK 45).

1.2.2 DIRECCIÓN : Avenida Carrera 45 N° 114 – 10.

1.2.3 BARRIO : San Patricio.

1.2.4 CIUDAD : Bogotá D.C.

1.2.5 DEPARTAMENTO : Cundinamarca.

1.3 TIPO DE INMUEBLE

Se trata de un lote de terreno dentro del suelo urbano con la edificación de dos pisos sobre él levantada.

1.4 BASES DE LA VALUACIÓN

El valor señalado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al valor comercial del inmueble, entendiéndose por éste el que un comprador estaría dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir por la propiedad, como justo y equitativo, de acuerdo a su localización y características generales y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presión o urgencia.

1.5 ENCARGO VALUATORIO

Determinar el valor comercial del bien inmueble, en el estado actual en que se encuentra jurídicamente, al cual se ha llegado mediante los enfoques o métodos tradicionalmente aceptados en la norma internacional de valuación que se detallan en el capítulo respectivo.

1.6 PREMISAS DE LA VALUACIÓN

No obstante se pudo constatar mediante documentos que el predio fue construido en la década del 60, esta construcción fue intervenida en su totalidad y adaptada para el uso actual, razón por la cual no se tiene en cuenta la vida efectiva (Técnica) desde su construcción original, tal como se explica en el punto de la metodología valuatoria.

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1.7 MAYOR Y MEJOR USO

Una vez analizado el mercado inmobiliario al que pertenece el inmueble objeto de avalúo, las características del sector y propios del bien inmueble, sus condiciones jurídicas y la normatividad urbanística, se considera que el uso actual es el más probable por sus características constructivas. No obstante, por las actuales condiciones de la zona, donde se están desarrollando proyectos inmobiliarios nuevos de vivienda, comercio y servicios, no se puede desconocer que el predio objeto de estudio cuenta con todas las posibilidades de un desarrollo, siendo entonces su potencial constructivo, su mayor y mejor uso.

1.8 ENFOQUES O MÉTODOS DE VALUACIÓN

De conformidad con la norma internacional, el valuador debe utilizar uno o varios enfoques de valuación, entendiendo enfoques como las metodologías analíticas generalmente aceptadas.

En cuanto a la metodología, que más adelante se detalla, utilizada para la estimación del valor del inmueble, se fundamenta en la aplicación de los siguientes enfoques básicos de valoración:

 Enfoque o Método del Mercado (Market Approach).

 Enfoque del Costo. (Cost Approach).

 Enfoque del ingreso. (Income Approach).

Estos enfoques pueden aplicarse y analizarse conjunta o separadamente. De la interpretación y correlación de los estimados de valor aportados por los diferentes enfoques se deriva una conclusión sobre el valor del inmueble, siendo éste el que corresponde a su más alto y mejor uso para la fecha del avalúo. Actualmente en Colombia, estas metodologías o enfoques se han establecido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante la expedición de la Resolución N° 620 del 23 de Septiembre de 2008, reglamentaria del Decreto 1420 de Julio de 1.998, expedido por la Presidencia de la Republica, Ministerios de Hacienda y Desarrollo con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual.

1.9 DOCUMENTOS SUMINISTRADOS

 Certificado de Tradición y Libertad de la matrícula inmobiliaria 50N – 20098047, impreso el 21 de Enero de 2016.

 Escritura Pública 1137 de Julio 9 de 2.001, protocolizada en la Notaria 39 del círculo notarial de Bogotá D.C.

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 Formulario de autoliquidación del impuesto predial unificado 2014, 2015 y 2016.

 Licencia de Construcción No LC 05-2-0636, de la Curaduría No 2, con fecha de radicación julio 11 de 2005.

 Licencia de Construcción No LC 09-3-0526, de la Curaduría No 3, con fecha de expedición agosto 12 de 2009.

 Planos de la Licencia LC 09-3-0526 de la Curaduría No 3.

1.10 FECHA DE ENTREGA DE DOCUMENTOS

Abril 11 de 2016.

1.11 FECHA DE VISITA DEL BIEN INMUEBLE OBJETO DE VALUACIÓN

Marzo 31 de 2016.

1.12 FECHA DE PRESENTACIÓN DE RESULTADOS

Mayo 4 de 2016.

1.13 FECHA DE APLICACIÓN DEL INFORME VALUATORIO (VIGENCIA)

De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición. Siempre y cuando las condiciones físicas del inmueble avaluado no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.

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II. ASPECTOS JURÍDICOS

2.1 PROPIETARIO

SALUDCOOP EPS.

2.2 TÍTULO DE ADQUISICIÓN

Según la información consignada en el Certificado de Tradición y libertad aportado por el solicitante el predio fue adquirido mediante la Escritura Pública N° 1137 del 09/07/2001, Notaría 39 de Bogotá D.C., compraventa a Sonia Ligia Olaya de Navas y registrada el 22/08/2001. (Anotación Número 8).

Nota: El inmueble cuenta con medidas cautelares referentes a: Toma de

posesión inmediata de bienes, haberes y negocios de entidad vigilada (agente especial liquidador Luis Martin Leguizamón); Prohibición de inscripción actos que afecten dominio de bienes intervenida salvo lo realizado por el agente especial, ambas mediante Resolución 2414 de Noviembre 24 de 2015 se la Superintendencia Nacional de Salud.

2.3 MATRICULA INMOBILIARIA

50N – 20098047.

2.4 CHIP

AAA0106WMWW.

NOTA: La información jurídica consignada en el presente estudio no

corresponde a un estudio formal de los mismos. Fin de Pagina...

(8)

III. CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR

3.1 SECTOR CATASTRAL SAN PATRICIO

Sector tradicional de la ciudad de Bogotá, D.C., el cual se encuentra dentro de los siguientes límites generales:

3.2 DELIMITACIÓN DEL SECTOR

POR EL NORTE : Avenida Pepe Sierra (AC 116). POR EL SUR : Calle 106.

POR EL ORIENTE : Avenida Carrera 15.

POR EL OCCIDENTE : Avenida Paseo de los Libertadores (AK 45).

3.3 SECTORES CATASTRALES PRÓXIMOS

POR EL NORTE : Santa Bárbara Occidental. POR EL SUR : Santa Bibiana.

POR EL ORIENTE : Molinos Norte. POR EL OCCIDENTE : Estoril y Mónaco.

3.4 ACTIVIDADES PREDOMINANTES

Dentro del sector se observan los usos residenciales de estrato alto y el uso comercial y de servicios sobre los ejes viales principales.

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El uso residencial se encuentra desarrollado tradicionalmente en viviendas unifamiliares de uno y dos pisos, con lotes de terreno amplios y especificaciones constructivas buenas y edades superiores a los 40 años. Por lo anterior, muchas de estas edificaciones han sido reemplazadas por edificaciones en altura para vivienda multifamiliar y oficinas con especificaciones constructivas buenas y equipamento comunal suficiente.

En cuanto al uso comercial, éste se ubica sobre los principales ejes viales que bordean el sector y sirven de acceso como es el caso de la Avenida Calle 116, la Avenida Carrera 19, Avenida Carrera 15 y la Avenida Paseo de los Libertadores (AK 45), con comercio de tipo zonal y urbano.

3.5 VÍAS DE ACCESO

Las condiciones de acceso al sector pueden considerarse favorables en razón a que cuenta con ejes viales importantes de la ciudad. A continuación relacionamos las vías más importantes del sector:

AVENIDA PASEO DE LOS LIBERTADORES (AK 45)

Eje vial metropolitano, conformado por cinco (5) calzadas de dos y tres carriles para transporte mixto con sentido de circulación Norte-Sur y viceversa, y actualmente se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento. Además, cuenta con dos (2) carriles exclusivos para el Servicio de Transporte Masivo Transmilenio.

AVENIDA CALLE 116

Vía artería de gran importancia del sector, consta de dos (2) calzadas de dos carriles cada una en sentido de circulación oriente – occidente y viceversa. Su estado de conservación actual es bueno, y cuenta con gran movimiento de transporte público y particular.

AVENIDA CARRERA 15

Vía artería de gran importancia del sector, consta de dos (2) calzadas de dos carriles cada una en sentido de circulación Norte-Sur y viceversa. Su estado de conservación actual es bueno, y cuenta con gran movimiento de transporte público y particular.

AVENIDA CARRERA 19

Vía artería de gran importancia del sector, consta en este punto de dos (2) calzadas de dos carriles cada una en sentido de circulación Norte-Sur y viceversa. Su estado de conservación actual es bueno, y cuenta con gran movimiento de transporte público y particular.

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VÍAS ZONALES Y LOCALES

La mayoría de las vías internas son tipo V-4 y V-5, con un estado de conservación bueno y con un mediano tráfico de vehículos.

3.6 ESTRATIFICACIÓN SOCIO ECONÓMICA

De conformidad con el Decreto 291 del 26 de junio de 2013, el sector se encuentra clasificado dentro del estrato seis (6), correspondiente a una clase social alta. Se aclara que el estrato aplica exclusivamente si el inmueble es residencial.

3.7 INFRAESTRUCTURA URBANÍSTICA

El sector dispone de las redes instaladas de servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, teléfonos y gas.

En relación con el espacio público del sector, éste dispone de alumbrado público, vías internas en buen estado de conservación, iluminación y señalización.

El servicio de transporte público urbano al sector es bueno, prestándose el mismo a cualquier lugar de la ciudad por medio del Sistema Integrado de Transporte Público de Bogotá, el cual tienen sus rutas por los ejes viales mencionados.

El predio está localizado justo en frente de la estación de Transmilenio Pepe Sierra la cual provee al sector del Sistema de transporte público masivo de la Ciudad.

3.8 REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA

Departamento : Cundinamarca. Ciudad/Municipio : Bogotá D.C. Clase de suelo : Urbano. Localidad : Usaquén.

UPZ : Santa Bárbara – UPZ 16. Barrio : San Patricio.

1. Reglamentación

Ley 9 de 1989: por el cual se dictan normas sobre planes de desarrollo municipal, compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones.

Ley 388 de 1997: por el cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 3 de 1991 y se dictan otras disposiciones.

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Decreto 190 de 2004 “por medio el cual se compilan las disposiciones para el Ordenamiento Territorial del Distrito Capital”.

Decreto 443 de 2011 "Por el cual se actualiza la reglamentación de la Unidad de Planeamiento Zonal (UPZ) No. 16, SANTA BÁRBARA, ubicada en la Localidad de Usaquén".

Decreto 080 de 2016 “Por medio del cual se actualizan y unifican las normas comunes a la reglamentación de las Unidades de Planeamiento Zonal y se dictan otras disposiciones”.

2. UPZ – 16 Santa Bárbara

Sector Normativo : 2.

Área de Actividad : Residencial. Tratamiento : Consolidación.

Modalidad : Densificación moderada.

Zona : Con zonas delimitadas de comercio y servicios. Edificabilidad : B.

Subsector de Usos: III.

Los parámetros en cuanto a usos y edificabilidad se encuentran en el Estudio de Normas Urbanísticas E0350_2016, realizado por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá y anexo al presente informe de avalúo.

3.9 ACTIVIDAD EDIFICADORA

La dinámica edificadora del sector es media presentándose proyectos nuevos de vivienda y oficinas, así como remodelaciones y adecuaciones de las construcciones antiguas existentes.

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IV. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

Fuente: Imágenes Google earth

4.1 TERRENO

4.1.1 UBICACIÓN

El predio objeto de avalúo se localiza en la esquina nororiental de la intersección vial de la Calle 114 y la Avenida Paseo de los Libertadores (AK 45), con acceso directo desde esta última.

4.1.2 ÁREA DE TERRENO

El terreno sobre el cual se levanta la construcción tiene un área de mil sesenta y dos metros cuadrados con 60 decímetros cuadrados (1.062,60 m2_).

Fuente: Certificado de Tradición y Libertad de la matrícula inmobiliaria 50N – 20098047, impreso el 21 de

Enero de 2016 y Escritura Pública 1137 de Julio 9 de 2.001, protocolizada en la Notaria 39 del círculo notarial de Bogotá D.C.

4.1.3 LINDEROS

NORTE : En 42.00 metros con el lote número 13 de la misma manzana.

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SUR : En 42.00 metros con la Calle 114.

ORIENTE : En 25.30 metros con parte del lote número 16 de la misma manzana.

OCCIDENTE : En 25.30 metros con la Avenida 13.

Fuente: Escritura Pública 1137 de Julio 9 de 2.001, protocolizada en la Notaria 39 del círculo notarial de

Bogotá D.C.

4.1.4 FORMA Y TOPOGRAFÍA

El lote de terreno cuenta con una forma regular con semejanza a un rectángulo. La topografía es plana con pendientes que oscilan entre el 0 y el 3%.

4.2 CONSTRUCCIÓN

Corresponde una edificación de dos pisos, la cual fue concebida para uso de vivienda de altas condiciones socioeconómicas, la cual ha sido acondicionada para la prestación de servicios de salud, en la actualidad funciona el Centro de Imágenes Especializadas (CIE).

4.2.1 ÁREAS DE CONSTRUCCIÓN

Fuente

Área m

2

Licencia de Construcción No LC 05-2-0636 de la Curaduría No 2. 755,90 Licencia de Construcción No LC 09-3-0526 de la Curaduría No 3. 755,90 Planos de LC 09-3-0526 de la Curaduría No 3. 755,90 Impuesto Predial año gravable 2016. 891,00

ÁREA ADOPTADA 755,90

Nota 1: El área adoptada corresponde al área legal según la documentación

aportada por el solicitante.

4.2.2 DISTRIBUCIÓN

Primer piso: Recepción, Cafetería con sala de espera, batería de baños damas, área de transcripción, baño discapacitados, almacén, bodega, lencería, hall central de circulación con sala de espera para pacientes, área de cardiología y medicina nuclear, cuarto de aseo, bodega, vestier con casilleros, hall de circulación, sala de espera con baño pacientes inyectados, área de inyectologia, vestier, cuarto caliente, área de tomografía con cuarto técnico, cardiología, hall de circulación, cuarto de máquinas, baño de hombres, dos áreas de resonancia con cuarto técnico, aislamiento posterior con área de parqueo, cuartos de: planta eléctrica, desechos contaminados de radio farmacia, área de reciclaje y de disposición de residuos final.

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Segundo Piso: Dos áreas para la lectura de imágenes, vestier funcionarios, área de yodoterapia con baño privado, central de enfermería, consultorio con área de trabajo limpio, batería de baños funcionarios, sala de juntas empleada como área administrativa, oficina de administración y amplio hall de circulación.

4.2.3 VETUSTEZ (EDAD)

No obstante, la edificación tiene una edad aproximada de 50 años, según las características constructivas y lo expuesto en la licencia de Construcción Licencia N° 2699 del 14 de octubre de 1964, el inmueble tiene licencia N° LC 05-2-0636 de la Curaduría No 2.

Sin embargo se evidencia que la edificación ha sufrido remodelaciones y adecuaciones en las últimas décadas, donde se puede destacar las que están relacionadas dentro de las licencias aportadas para los años 2005 y 2009.

4.2.4 ESPECIFICACIONES GENERALES DE CONSTRUCCIÓN

ESTRUCTURA : Muros de mampostería confinada.

FACHADA : Se observa en pañete y pintura para exteriores.

CUBIERTA : En placa de concreto impermeabilizada. MAMPOSTERÍA : En bloque o tolete.

4.2.5 ACABADOS INTERIORES

PISOS : De variados materiales, tipos y formatos: se destaca porcelanato y cerámica.

MUROS : En bloque o tolete con pañete, estuco y esmalte epóxico como acabado final, en las áreas expuestas como radiología están presentes láminas de proyección de tipo aplomado sobre todas las superficies.

TECHOS : Cielos rasos falso en Drywall o sobre placa en pañete liso, estuco y pintura, como acabado final, la iluminación esta incrustada al cielo raso con iluminarias de diferentes tipo donde se observó de tipo convencional y de tipo led.

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BAÑOS : Baños de tipo batería o individuales, enchapados en cerámica blanca o esmalte lavable, los pisos enchapados en porcelanato y tableta cerámica, con división de las unidades sanitarias por laminas metálicas, muebles de porcelana sanitaria línea institucional.

PUERTAS : Interiores de madera, puertas de radioterapia aplomadas, exteriores en lámina de hierro doblada. VENTANERÍA : Metálica aluminio con vidrio común y aplomados

para áreas expuestas a rayos.

ESCALERAS : En concreto con enchape en tableta cerámica, con barandales metálicos y apoya brazos de madera. CALIDAD Y ESTADO

DE CONSERVACIÓN : De tipo Usado, la cual cuenta con adecuaciones para Servicios Profesionales Técnicos Especializados (Consultorios), en buen estado de conservación.

4.2.6 EQUIPOS ESPECIALES

Plantas eléctricas, cableado estructurado, puertas y muros con recubrimiento aplomado para las áreas especiales, sistema de aire acondicionado central, polo a tierra y tanques de reserva de agua sobre cubierta.

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V. CONSIDERACIONES GENERALES

Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial:

 La localización general del inmueble objeto de avalúo, al Norte de la ciudad, en el barrio denominado comúnmente como San Patricio de la Localidad de Usaquén, delimitado por vías arterias de la ciudad como la Avenida Paseo de los Libertadores (AK 45), Avenida Pepe Sierra (AC 116), cuya actividad principal es residencial con algunos sectores delimitados de comercio y servicios.

 El transporte público al sector se considera bueno, teniendo en cuenta que por la Avenida Paseo de los Libertadores se tiene el servicio de transporte masivo de la ciudad “Transmilenio” con rutas que conectan con todas las troncales del sistema. Adicional, por las principales Avenidas transita el Sistema Integrado de Transporte Publico – SITP, con rutas que comunican al norte, centro y oriente de la ciudad con frecuencia de transito de 15 a 20 minutos.

 El sector se encuentra clasificado dentro del estrato seis (6), correspondiente a una clase social alta. Se aclara que el estrato aplica exclusivamente si el inmueble es residencial, de acuerdo con lo establecido en la Ley 142 de 1994.

 La actividad edificadora en el sector es media a alta, encontrando edificaciones nuevas de vivienda y oficinas, así como intervenciones de tipo locativo a las edificaciones ya existentes.

 El inmueble se encuentra reglamentado por el Decreto 443 de 2011 "Por el cual se actualiza la reglamentación de la Unidad de Planeamiento Zonal (UPZ) No. 16, SANTA BÁRBARA, ubicada en la Localidad de Usaquén", Área de Actividad Residencial, Tratamiento de Consolidación con Densificación moderada y en zonas delimitadas de comercio y servicios.

 Las características físicas de terreno en cuanto a cabida superficiaria, forma, topografía y linderos generales los cuales son acordes a la prediación del sector, así como su frente sobre la Avenida Paseo de los Libertadores.

 La construcción existente dentro del lote, se considera apropiada para las actividades que actualmente se desarrollan, además del buen estado de conservación y los acabados con que cuenta esta.

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VI. HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS

6.1 PROBLEMAS DE ESTABILIDAD DE SUELO

De acuerdo a lo establecido por la Secretaria Distrital de Planeación en el Sistema de Información de Norma Urbana y Plan de Ordenamiento Territorial (SINU-POT) disponible en la web, los predios objeto de estudio no presentan riesgo por inundación ni por fenómenos de remoción en masa.

6.2 LEGALIDAD DE ÁREAS

Las áreas construidas valoradas en el presente informe, corresponden a las aprobadas por las respectivas licencias de construcción aportadas.

6.3 IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD

El inmueble objeto de valuación se encuentra en una zona con un impacto ambiental aceptable, con un alto tráfico vehicular debido a su localización geográfica, pero contando con arborización y zonas verdes.

6.4 SERVIDUMBRES, CESIONES Y AFECTACIONES VIALES

Según los certificados de tradición y libertad suministrados, los inmuebles no cuentan con servidumbres, cesiones o afectaciones viales.

6.5 SEGURIDAD

El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta problemáticas de seguridad que afecten significativamente su comercialización.

6.6 PROBLEMÁTICAS SOCIOECONÓMICAS

El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no presenta problemáticas socioeconómicas.

6.7 COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA Y LA DEMANDA

Se observa una mediana oferta y demanda de inmuebles comparables en el sector inmediato de localización.

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VII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

 El valuador no es responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten el bien inmueble, a la propiedad valuada o el título legal de la misma.

 El valuador no revelará información sobre la valuación, ni de cualquiera de los aspectos relacionados con la misma, a nadie distinto de la persona natural o jurídica que solicito el presente avalúo y sólo lo hará con autorización escrita de ésta, salvo en el caso en que el informe sea solicitado por una autoridad competente.

 El presente estudio no comprende en modo alguno la valuación de otros bienes tangibles o intangibles que pudieran estar vinculados de alguna forma a las instalaciones físicas de los inmuebles, como por ejemplo “Good Will”, primas, la valuación de la empresa en marcha o la rentabilidad de la participación tenida sobre la operación del negocio.

 El presente informe se basa en la buena fe del solicitante al suministrar la información y los documentos que sirvieron de base para nuestro análisis, por lo tanto no nos responsabilizamos de situaciones que no pudieron ser verificadas por nuestra firma en su debido momento.

VIII. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

 La presente valuación se realizó siguiendo las disposiciones en cuanto a metodología establecidas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante Resolución Número Seiscientos Veinte (620) del 23 de Septiembre de 2008, con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual, del inmueble que en este informe se ha descrito.

 El contenido del presente informe de avalúo ha tenido en cuenta parámetros establecidos en las NTS S 03 “Contenido de Informes de Valuación” y la NTS I 01 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos”.

 El presente informe ha sido elaborado de conformidad con las normas del “Código Colombiano de Ética del Avaluador”, del Registro Nacional de Avaluadores de Fedelonjas y de acuerdo a los parámetros exigidos por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá.

 Las descripciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta donde el valuador alcanza a conocer.

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 Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y condiciones restrictivas que se describen en el presente informe.

 El valuador no tiene interés alguno en el inmueble objeto de valuación.

 Los honorarios del valuador no dependen de algún aspecto que ha sido plasmado en el presente informe de valuación.

 El valuador cumple con los requisitos de formación profesional, que le permiten realizar de manera idónea la presente valuación y que está plasmada en el presente informe.

 El valuador tiene experiencia en el mercado local y la tipología del inmueble que se está valorando.

 El valuador ha realizado una visita o verificación personal al bien inmueble objeto de valuación.

IX. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE

LA VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)

Para la presente valuación se declara que sólo existe una relación de servicios profesionales con el solicitante de la valuación, por tanto no existe algún tipo de conflicto de interés.

De igual forma se confirma que el informe de valuación es confidencial para las partes, hacia quien está dirigido o sus asesores profesionales; no se acepta ninguna responsabilidad ante ninguna tercera parte; y no se acepta ninguna responsabilidad por la utilización inadecuada del informe.

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X. METODOLOGÍA VALUATORIA

Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta para la asignación del valor comercial:

10.1 JUSTIFICACIÓN DE LA METODOLOGÍA

Dentro de los procedimientos existentes, comúnmente aceptados en el medio y adoptados por las diferentes instituciones especializadas en la práctica de la actividad valuatoria, se conjugan conocimientos donde se aplican diferentes disciplinas y profesiones.

Adicionalmente su resultado es el producto de métodos esencialmente objetivos y universalmente admitidos como justos y su desarrollo corresponde a hipótesis y planteamientos regidos a los criterios del Avaluador, lógicamente manejados y adaptados a cada estudio en particular, conforme a la experiencia del perito. Este último, elemento indispensable y necesario para la correcta interrelación de los conocimientos técnicos traducidos en metodologías valuatorias.

Tales metodologías valuatorias y parámetros técnicos tienen en cuenta diferentes factores que influyen directa o indirectamente en el valor de los bienes, mediante los cuales es posible determinar el valor más aproximado al justo precio del bien en un momento dado, e independiente de los fines para los cuales es avaluado.

Generalmente para la valuación de bienes inmuebles se utilizan los métodos Comparativo del Mercado (consistente en la evaluación de las características particulares para determinar su sustitución por otro de su misma especie), De Costos, (reproducción, reposición y sustitución a nuevo), De Renta o Capitalización (directo, indirecto o residual).

Cada enfoque o método de valuación, cuenta con métodos de aplicación alternativos. La experiencia y formación, las normas locales, las exigencias del mercado y los datos de que dispone el valuador son factores a combinar para determinar el método o métodos que han de aplicarse.

En el desarrollo de tales métodos, se involucran una serie de aspectos relacionados directa o indirectamente con el bien en cuestión, los cuales se describen y definen en el informe final como argumentos o consideraciones conducentes del valor asignado.

(21)

Por lo tanto, su presentación se realiza organizadamente partiendo de factores y características genéricas hasta las particularidades propias del inmueble, terminando con las conclusiones del razonamiento que se utilizó para desarrollar el estimativo del valor.

10.2 DEFINICIÓN DE LOS MÉTODOS O ENFOQUES UTILIZADOS.

Para la determinación del valor comercial del inmueble en estudio y de acuerdo a lo establecido en el Decreto No. 1420 del 24 de julio de 1998, expedido por la Presidencia de la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su correspondiente Resolución Reglamentaria No. 0620 del 23 de septiembre de 2008, expedido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se utilizaron los siguientes métodos de valuación:

MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO

Se aplicara en dos fases:

La primera fase consiste en realizar un análisis de ofertas de inmuebles similares, en principio dentro de la misma zona de influencia, con la norma y usos similares y alternativamente en sectores comparables. Los datos deben ser previamente analizados, clasificados e interpretados.

La segunda fase consiste en buscar un producto inmobiliario, para este caso ofertas de oficinas y locales en venta, dichas ofertas deben ser previamente analizados, clasificados e interpretadas. Que sirven de sustento para la técnica residual como segundo análisis de la valoración.

MÉTODO DEL COSTO DE REPOSICIÓN

Con esta metodología se busca la aproximación al valor de las construcciones, a partir del costo de reposición nueva de una construcción de características similares, y se aplica la depreciación por edad y estado.

10.3 MEMORIA DE CÁLCULO

10.3.1 CALCULO DEL VALOR DE TERRENO

El enfoque utilizado para determinar el valor del terreno parte del método de comparación o de mercado ya definido.

Consiste en elaborar una matriz de ofertas en donde se determinan los valores totales de los inmuebles comparables ofrecidos en venta, a los cuales se les hace un ajuste por motivos de comercialización que corresponde al descuento que generalmente el propietario otorga en una transacción inmobiliaria.

(22)

Algunas veces dicho porcentaje se determina en la misma investigación realizada en el estudio de mercado y otras se asumen por el valuador como un porcentaje promedio que se estructura de acuerdo con los porcentajes del mismo estudio o por la experiencia del perito. La fórmula es la siguiente:

VA = VTo * (1-%C) En donde,

VA = Valor ajustado

VTo = Valor total de la oferta

%C = Porcentaje de comercialización estimado o calculado.

Una vez calculado el valor ajustado de los datos de la oferta, se les determinó un valor de construcción para poder distribuirlo en las proporciones componentes del valor del inmueble (Terreno y Construcción), así:

VT = VA – VC Donde,

VT = Valor del terreno

VC = Valor de la Construcción. Fase 1:

Se encontraron cinco (5) ofertas de predios en el sector inmediato al predio objeto de avalúo, en donde se tiene un rango de valores pedidos sobre el terreno, entre $5´160.000 a $7.130.000 por m2_{dichos valores se redondean}

para facilitar su análisis. La diferencia radica principalmente en que los mayores valores los tienen los predios con mejor ubicación y posibilidades de desarrollo, a continuación se muestran dichas ofertas del mercado inmobiliario:

(23)

De acuerdo con las ofertas, el valor integral promedio sobre terreno que arrojan los datos es de $7’339.301 pero presentan una dispersión alta por metro cuadrado.

Adicionalmente, de estas ofertas se puede realizar el siguiente análisis:

Para el caso de las ofertas con ubicaciones al interior del sector los valores pedidos son los más bajos, donde este valor se explica principalmente por: ubicación y las posibilidades de desarrollo las cuales se enfocan principalmente hacia desarrollos de vivienda, además de tener áreas de terreno de menores condiciones.

El valor superior del mercado lo aportan los predios sobre la Autopista Norte, donde ya está la mezcla de diferentes usos comerciales y servicios, así como sus posibilidades de desarrollo se orientan o dirigen más a usos comerciales y de oficinas.

N° LOCALIZACIÓN/_SECTOR TIPO ÁREA TERRENO M² ÁREA CONST. M²

OFERTA _COM.FAC. VALOR AJUSTADO _CONSTRUCCIONINTEGRAL VR. CONSTRUCCION _TERRENOVR M² INTEGRAL _TERRENO OBSERVACIONES FOTOGRAFIA AVISO

1 CL 108 A KR 21_{SAN PATRICIO} CASA 420,0 420,0 $2.300.000.000 5,0% $2.185.000.000 $5.202.381 $0 $5.202.381 $5.202.381

CASA DE DOS NIVELES EN MUY BUEN PRECIO,ESTA PROPIEDADTIENEMUY BUENA UBICACIÓN Y FÁCILESVÍAS DE ACCESO, LA CASA CUENTA CON 4 HABITACIONES MAS ESTUDIO O CUARTO DE SERVICIO, CUENTA CON 3 BAÑOS, CUATRO GARAJES CUBIERTOS SIN SERVIDUMBRE, SE ENCUENTRA EN BUENAS CONDICIONES, CON UN ÁREATOTALDE420M2 DE CONSTRUCCION. (FRENTE 14MTS - FONDO 30 MTS ) SE OFRECE COMO OPORTUNIDAD PARA CONSTRUCTORES.

2 SANTA BARBARA

KR 13 CL 118 CASA 1.080,0 1.066,0 $9.000.000.000 5,0% $8.550.000.000 $8.020.638 $1.327.170.000 $6.687.806 $7.916.667

VENDO AMPLIAY CONFORTABLECASA ESQUINERA,UBICADA EN ESTRATÉGICO SECTOR DE SANTA BARBARA, CUENTA CON 2 BODEGAS Y 6 APARTAMENTOS, PARA UN ÁREA TOTAL DE MIL OCHENTA METROS CUADRADOS DE TERRENO, PARQUEADEROS Y JARDÍN INTERNO.

3_{KR 12 CL 120 ESQUINA}SANTA BARBARA CASA 432,0 650,0 $3.300.000.000 5,0% $3.135.000.000 $4.823.077 $851.500.000 $5.285.880 $7.256.944

ESPECTACULAR CASA EN UNA ZONA MUY TRANQUILA, CON MUY BUENOS ESPACIOS, REMODELADA, CUARTOS GRANDES, ESTUDIO, ESTAR DE T.V.

4 AUTOPISTA NORTE 122 20/22

CASA

COMERCIAL 800,0 1.400,0 $8.000.000.000 5,0% $7.600.000.000 $5.428.571 $1.897.000.000 $7.128.750 $9.500.000

SE TRATA DE 2 CASAS COMERCIALES, CADA UNA DE2 PLANTAS CON BUENOS ACABADOS. SE VENDE LA TOTALIDAD DEL TERRENO QUE LAS COMPONE Y CUENTA CON LICENCIA DE CONSTRUCCION PARA PROYECTO EN ALTURA.

5 KR 23 120 70 CASA 780,0 750,0 $5.600.000.000 5,0% $5.320.000.000 $7.093.333 $1.076.250.000 $5.440.705 $6.820.513

SE TRATA DE 2 CASAS RESIDENCIALES, CADA UNA DE2 PLANTAS CON BUENOS ACABADOS. SE VENDE LA TOTALIDAD DEL TERRENO QUE LAS COMPONE.

$6.015.365 Media $5.949.104 $7.339.301 $1.746.942 Desviación Estandar $893.473 $1.568.783 29,04% % Desviación 15,02% 21,38% $4.823.077 Valor Mínimo $5.202.381 $5.202.381 $8.020.638 Valor Máximo $7.128.750 $9.500.000 $4.268.423 Int. Confianza Mínimo $5.055.631 $5.770.518 $7.762.307 Int. Confianza Máximo $6.842.577 $8.908.084 1,64 Cof. De Asimetría 0,70 0,04

3 N° Datos 5 5

(24)

No obstante los datos obtenidos, debido a que el mercado no reportó datos contundentes por no encontrar suficientes ofertas sobre el eje vial, con el objeto de corroborar el resultado anterior, se ha utilizado la técnica residual, definida por la Resolución 620 de 2008, cuyo desarrollo se presenta a continuación:

10.3.2 ENFOQUE O MÉTODO RESIDUAL

Como lo establece la resolución 620 de 2008, “Es el que busca establecer el

valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.

Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado.

Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más rentable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la combinación de intensidades que permita obtener la mayor rentabilidad, según las condiciones de mercado”.

Para la aplicación de este método o técnica se han consultado las normas urbanísticas vigentes mencionadas en el capítulo correspondiente del presente informe y de cuya aplicación respecto al englobe físico de los terrenos objeto de avalúo, como se mencionó en las premisas del estudio, se ha obtenido el potencial de desarrollo que se presenta a continuación.

Para la utilización de esta técnica, se tuvo en cuenta Estudio de Normas Urbanísticas E0350_2016, realizado por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá. La información necesaria para realizar el Potencial de Desarrollo en cuanto a áreas se toma de dicho estudio de normas. Adicionalmente se tomaron algunos datos de la revista especializada Construdata, entre otras, para determinar la Estructura de Costos.

(25)

Para poder emplear la técnica residual es necesario definir los valores de venta de los posibles productos inmobiliarios a la venta en el hipotético desarrollo constructivo, por lo cual se mostrara a continuación las ofertas de predios en venta obtenidos en la zona:

Las ofertas 1 a 5 corresponden a oficinas en proyectos en la zona de la autopista norte, donde el valor promedio pedido por metro cuadrado de área privada es cercano a $8’500.0000, el cual es el valor insumo para la aplicación de la técnica residual.

Como segundo insumo por la ubicación del predio no se puede desconocer las posibilidades de desarrollar comercio, donde se logró obtener cuatro ofertas de locales comerciales en venta, estas se muestran a continuación:

N° LOCALIZACIÓN/_SECTOR TIPO _PEDIDOVALOR FAC. _COM. _AJUSTADOVALOR ÁREA PRIVADA M² N° DE GARAJES VALOR GARAJE VALOR GLOBAL GARAJES VALOR GLOBAL ÁREA LIBRE VALOR M2 ÁREA PRIVADA VALOR M2

INTEGRAL OBSERVACIONES FOTO AVISO CONTACTO

1

AV CALLE 100 KR 22

PISO 3 OFICINA $769.500.000 0,0% $769.500.000 81,0 2 $25.000.000 $50.000.000 0,0 $8.882.716,0 $9.500.000,0

PROYECTO PORTA 100, ES NUEVO DEOFICINAS,LAOFICINA SE ENTREGA CON MUY BUENOS ACABADOS, EL PROYECTO CUENTA CON ARQUITECTURA BIOCLIMÁTICA. 3103042843 3134530872 PRABYC INGENIEROS 2 AV CALLE 100 KR 22 PISO 6 OFICINA $1.800.000.000 0,0% $1.800.000.000 180,0 4 $25.000.000 $100.000.000 0,0 $9.444.444,4 $10.000.000,0

PROYECTO PORTA 100, ES NUEVO DEOFICINAS,LAOFICINA SE ENTREGA CON MUY BUENOS ACABADOS, EL PROYECTO CUENTA CON ARQUITECTURA BIOCLIMÁTICA. 3103042843 3134530872 PRABYC INGENIEROS 3 AV CALLE 100KR 22 PISO 2 OFICINA $1.045.000.000 0,0% $1.045.000.000 110,0 3 $25.000.000 $75.000.000 0,0 $8.818.181,8 $9.500.000,0

PROYECTO PORTA 100, ES NUEVO DEOFICINAS,LAOFICINA SE ENTREGA CON MUY BUENOS ACABADOS, EL PROYECTO CUENTA CON ARQUITECTURA BIOCLIMÁTICA. 3103042843 3134530872 PRABYC INGENIEROS 4 AUTOPISTA NORTE CON CALLE 106 PISO 3 OFICINA $256.487.000 0,0% $256.487.000 28,0 2 $25.000.000 $50.000.000 0,0 $7.374.535,7 $9.160.250,0

EL FUTURO PROYECTO CONTARA CON 7 PISOS PARA UN TOTAL DE 36 OFICINAS. SE ENTREGA CON TODOS LOS ACABADOS. CUENTA CON EXCELENTES ZONAS COMUNALES. LA VISTA ES INTERIOR. 3102561168 GLADIS ROA 5 AUTOPISTA NORTE CON CALLE 106 PISO 2 OFICINA $1.141.128.000 0,0% $1.141.128.000 140,0 2 $25.000.000 $50.000.000 0,0 $7.793.771,4 $8.150.914,3

EL FUTURO PROYECTO CONTARA CON 7 PISOS PARA UN TOTAL DE 36 OFICINAS. SE ENTREGA CON TODOS LOS ACABADOS. CUENTA CON EXCELENTES ZONAS COMUNALES. LA VISTA ES EXTERIOR.

3102561168 GLADIS ROA

ESTUDIO DE MERCADO OFICINAS NUEVAS SECTOR SANTA BÁRBARA - LOCALIDAD USAQUÉN - MAYO 2016

N° OFERTA LOCALIZACIÓN/ SECTOR TIPO VALOR PEDIDO FAC. COM. VALOR AJUSTADO ÁREA PRIVADA M² N° DE GARAJES TERRAZA BALCÓN O ÁREA LIBRE VALOR M2 ÁREA PRIVADA VALOR M2

INTEGRAL OBSERVACIONES CONTACTO

1 AC 116 CON CL 9 Local $1.200.000.000 8,3% $1.100.000.000 100,0 1 0,0 $10.700.000,0 $11.000.000,0

Local ubicado en santa bárbara, sobre la 116 gran

vitrina para su negocio.

MARGIE HEDERICH 3208498408

2 AK 15 CON CL 118 Local $850.000.000 8,2% $780.000.000 50,0 0 0,0 $15.600.000,0 $15.600.000,0

Local remodelado, sobre la 15 al lado de bancos, excelente sector comercial,

son dos locales unidos

3168750265 Alexandra Valencia

3 AC 116 CON KR 20 Local $2.084.384.000 0,0% $2.084.384.000 138,6 3 0,0 $14.394.687,8 $15.044.272,8

Local comercial exterior sobre vía principal, en primer

piso, sin acabados, edificio AAA, para estrenar.

3133482905 GRUPO G15 Francy Otálora

4 AK 7 CON CL 114 Local $912.900.000 1,4% $900.000.000 54,9 1 20,0 $14.389.799,6 $16.393.442,6

Local ubicado en teleport. Ubicado frente a zona verde, con una terraza de 20m2, con

acabados

6351435 JULIANA ESTÉVEZ

(26)

De esta cuatro (4) ofertas, realizando un análisis por ubicación las ofertas con ubicaciones sobre vías principales hacen dirigir al valor adoptado para los locales comerciales de $14’000.000 por metro cuadrado de área privada. Del estudio de mercado se determinaron los siguientes valores de venta: Valor venta m2_{vendible Oficina} _{: $8´500.000.}

Valor venta m2_{vendible Local Comercial} _{: $14´000.000.}

Los costos directos fueron obtenidos a través de consultas realizadas a empresas constructoras y revistas especializadas. El resultado fue el siguiente:

Según este cálculo el valor integral del terreno es de $7.350.000 el metro cuadrado.

AREA UTIL DEL LOTE 1.062,60 M²

AREA VENDIBLE EN OFICINAS 2.624,87 M²

AREA VENDIBLE EN COMERCIO 485,21 M²

NUMERO DE PARQUEADEROS VENDIBLES 56 CUPOS

AREA TOTAL CONSTRUIDA OFICINAS + EQUIPAMIENTO 3.350,93 M²

AREA TOTAL CONSTRUIDA COMERCIO 529,32 M²

AREA TOTAL DE CONSTRUCCION PARQUEOS SOTANO 2.049,30 M² ANALISIS DE COSTOS

VENTAS

VALOR VENTA CADA M² VENDIBLE OFICINAS $8.500.000,00

VALOR VENTAS AREA VENDIBLE EN OFICINAS $22.311.414.125,00 VALOR VENTA CADA M² VENDIBLE COMERCIO $14.000.000,00

VALOR VENTAS AREA VENDIBLE EN COMERCIO $6.792.884.121,53 VALOR VENTA CADA PARQUEADERO $25.000.000,00

VALOR VENTA PARQUEADEROS $1.396.917.906,09

TOTAL VENTAS $30.501.216.152,62 100,00%

ESTRUCTURA DE COSTOS - AK 45 No. 114-10

COSTOS DIRECTOS

VALOR POR M² DE OFICINAS $2.000.000,00 VALOR TOTAL CONSTRUIDO OFICINAS $6.701.867.982,64 VALOR POR M² DE COMERCIO $2.200.000,00 VALOR TOTAL CONSTRUIDO COMERCIO $1.164.494.420,83 VALOR METRO CUADRADO DE CONSTRUCCION PARQUEO SOTANO $1.800.000,00 VALOR TOTAL CONSTRUCCIÓN SOTANOS $3.688.740.000,00

COSTO DIRECTO $11.555.102.403,47 37,88% INDIRECTOS

COSTOS INDIRECTOS 5,00% VTAS $1.525.060.808 COSTOS COMERCIALES 6,00% VTAS $1.830.072.969 COSTOS FINANCIEROS 3,20% VTAS $976.038.917 ADMINISTRACION DE OBRA 3,75% VTAS $1.143.795.606

GERENCIA 1,50% VTAS $457.518.242

CONSTRUCCION 3,00% VTAS $915.036.485

TOTAL INDIRECTOS 59,26% C.D. $6.847.523.026,26 22,45%

TOTAL COSTOS DE CONSTRUCCION $18.402.625.429,74 60,33%

TOTAL COSTOS DE URBANISMO $0,00 0,00%

TOTAL COSTO OBLIGACION VIP $0,00 0,00%

TOTAL COSTOS CONSTRUCCION Y URBANISMO $18.402.625.429,74 60,33%

UTILIDAD Y LOTE $12.098.590.722,89 39,67%

UTILIDAD $4.270.170.261,37 14,00%

LOTE $7.828.420.461,52 25,67%

VALOR METRO CUADRADO UTIL $7.367.231,75

VALOR METRO CUADRADO UTIL ADOPTADO $7.350.000,00

(27)

10.3.3 CALCULO DEL VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN

Enfoque o Método del Costo de Reposición. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, de un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará la siguiente fórmula:

Vc = {Ct – D} + Vt, en donde: Vc = Valor comercial

Ct = Costo total de la construcción D = Depreciación u Obsolescencia Vt = Valor del terreno

Depreciación: Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente del bien.

Ecuaciones para estimar el valor del porcentaje (%) a descontar del valor nuevo: Estas fórmulas relacionan el porcentaje de la vida y el estado de conservación basadas en las tablas de Fitto y Corvini:

Clase 1: Y = 0.0050 X2 + 0.5001 X – 0.0071 Clase 1.5: Y = 0.0050 X2 + 0.4998 X + 0.0262 Clase 2: Y = 0.0049 X2 + 0.4861 X + 2.5407 Clase 2.5: Y = 0.0046 X2 + 0.4581 X + 8.1068 Clase 3: Y = 0.0041 X2 + 0.4092 X + 18.1041 Clase 3.5: Y = 0.0033 X2 + 0.3341 X + 33.1990 Clase 4: Y = 0.0023 X2 + 0.2400 X + 52.5274 Clase 4.5 Y = 0.0012 X2 + 0.1275 X + 75.1530

Clase 1: El inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su estructura ni en sus acabados.

Clase 2: El inmueble está bien conservado pero necesita reparaciones de poca importancia en sus acabados especialmente en lo que se refiere al enlucimiento.

Clase 3: El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos o pañetes.

Clase 4: El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en su estructura.

Clase 5: El inmueble amenaza ruina por tanto su depreciación es del 100% conservación basada en las tablas de Fitto y Corvini.

(28)

Además:

X: Es el valor resultante de dividir la edad del inmueble (vetustez) por la vida útil, multiplicado por 100.

Y: Es el valor porcentual (%) a descontar por obsolescencia, del valor nuevo calculado.

A = Vn – (Vn * Y) + Vt En donde:

A = Avalúo del bien

Vn = Valor nuevo de la construcción. Vt = Valor del terreno.

Y = Valor porcentual a descontar.

Para la determinación del costo de reposición de la construcción, se utilizó como referencia un presupuesto de obra, el cual tiene en cuenta el tipo de construcción existente y las adecuaciones actuales para la prestación de servicios de salud, donde el valor a nuevo es $1’850.000 por metro cuadrado. El valor de la construcción usada, parte del valor determinado para la construcción nueva a la cual se le aplica un factor de obsolescencia, el cual tiene en cuenta la depreciación física y el estado de conservación, basadas en las tablas de Fitto y Corvini, tal como lo señala la Resolución N° 620 de 2008 del IGAC, las cuales relacionan el porcentaje depreciable según su edad efectiva, la vida útil y su estado de conservación y mantenimiento.

La construcción original data de 1964, más el periodo constructivo calculado en 2 años (1966), lo que significa que la construcción tendría una vida efectiva (Técnica) de 50 años, pero debido a que se han realizado remodelaciones, ampliaciones, modificaciones y adecuaciones recientes, así como mantenimientos frecuentes, se ha calculado una vida efectiva de 25 años. Esta edad resulta de asignar edades diferentes para la estructura y para los demás componentes de la construcción. Para la primera se toman los 50 años y para la segunda 7, calculados desde el año 2009 donde se aplicaron las últimas intervenciones. El promedio ponderado del anterior cálculo, para una calificación de estado 2, es equivalente a una construcción de 25 años.

A continuación se presenta la tabla con los resultados del método de costo de reposición y depreciación aplicado a la edificación:

(29)

Finalmente el valor de la construcción global es el siguiente:

CONCLUSIÓN DEL VALOR

Teniendo en cuenta que el valor del terreno arrojado mediante el enfoque o técnica residual, corresponde al valor total del inmueble, (terreno más construcción), es necesario descontar el valor de la construcción actual que resultó de la aplicación del método del costo descrito. Los cálculos y resultados se muestran a continuación:

Vale anotar que el predio tiene definidos unos cupos de parqueo sobre el aislamiento lateral que hoy no existen y en cuya área se ha construido parte de los servicios médicos que presta la entidad. En este caso, hemos hecho caso omiso de dicha eventualidad, toda vez que el mayor y mejor uso lo tiene el predio en globo, como un lote de terreno susceptible de ser desarrollado en un proyecto en altura, destinado a los usos que prevalecen y son autorizados sobre el eje vial de la Autopista Norte.

De acuerdo con lo anterior, según los métodos descritos, se ha determinado el valor del inmueble, conformado por la sumatoria de los valores asignados al terreno y a la construcción de la forma siguiente:

ÍTEM EDAD VIDA ÚTIL EDAD EN % DE VIDA ESTADO DE CONSERVACIÓNDEPRECIACIÓN VALOR REPOSICIÓN VALOR

DEPRECIADO VALOR FINAL

VALOR ADOPTADO Construccion 25 70 35,71% 2 26,15% $ 1.850.000 $483.801 $1.366.199 $ 1.365.000 ÁREA M2 Construccion 755,90 $1.365.000,00 $1.031.803.500,00 $1.031.803.500,00

DESCRIPCIÓN VR. UNITARIO VR. TOTAL

TOTAL CONSTRUCCIONES

VALOR DEL PREDIO (Según enfoque Residual) $ 7.810.110.000,00

VALOR GLOBAL DE CONSTRUCCIÓN (Según Método del Costo) $1.035.583.000,00

VALOR TOTAL DEL TERRENO POR DIFERENCIA $6.774.527.000,00

VALOR UNITARIO DE TERRENO $6.375.425,37

VALOR UNITARIO DE TERRENO AJUSTADO ADOPTADO $6.380.000,00

(30)

XI. AVALUO COMERCIAL

CASA CALLE 114

AVENIDA CARRERA 45 N° 114 - 10

BARRIO SAN PATRICIO

BOGOTÁ D.C.

SON: SIETE MIL OCHOCIENTOS ONCE MILLONES CIENTO NOVENTA Y UN MIL QUINIENTOS PESOS M/CTE.

VIGENCIA DEL AVALÚO: En concordancia con el Numeral 7 del Artículo 2 del

Decreto N° 422 de Marzo 08 de 2000 y con el Artículo 19 del Decreto N° 1420 del 24 de Junio de 1998, expedidos por el Ministerio del Desarrollo Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición, siempre y cuando las condiciones físicas de los inmuebles avaluados no sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.

Bogotá D.C., Mayo 4 de 2016. Atentamente,

JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL Ing. CARLOS EDUARDO RAMÍREZ GÓMEZ

Gerente Director Avalúos Bogotá RNA 1275663251 SIC. RNA 08-119914 SIC.

AREA VR UNITARIO m2 $/m2 TERRENO 1.062,60 $ 6.380.000 $ 6.779.388.000 CONSTRUCCION 755,90 $ 1.365.000 $ 1.031.803.500 7.811.191.500 $ DESCRIPCION VR TOTAL

(31)

SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN AVENIDA CARRERA 45 N° 114 - 10

SAN PATRICIO BOGOTÁ D.C.

ABRIL 2016

ENTORNO SOBRE LA AUTOPISTA NORTE (AK 45) Y LA CALLE 114

FACHADA RECEPCIÓN

(32)

CAFETERÍA DEPOSITO

ÁREA DE TOMOGRAFÍA HABITACIÓN DE YODOTERAPIA

ÁREA DE HALL Y SALA DE ESPERA ÁREA DE INYECTOLOGIA

(33)

CENTRAL DE ENFERMERÍA CONSULTORIO ÁREA ADMINISTRATIVA

ABRIL 2016

BAÑO FUNCIONARIOS ÁREA DE PARQUEOS ANTEJARDÍN