Avaliação da qualidade de vida urbana dos condomínios horizontais da cidade de João Pessoa – PB

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(1)UNIVERSIDADE FEDERAL DA PARAÍBA CENTRO DE TECNOLOGIA PROGRAMA DE PÓS-GRADUAÇÃO EM ARQUITETURA E URBANISMO. ANNELIESE HEYDEN CABRAL DE LIRA. Avaliação da qualidade de vida urbana dos condomínios horizontais da cidade de João Pessoa – PB. Dissertação apresentada como requisito parcial para obtenção do grau de Mestre em Arquitetura e Urbanismo, do Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo (PPGAU) da Universidade Federal da Paraíba (UFPB). Orientador: Prof. Dr. José Augusto Ribeiro da Silveira. DEZEMBRO, 2014 JOÃO PESSOA – PB.

(2) Anneliese Heyden Cabral de Lira. AVALIAÇÃO DA QUALIDADE DE VIDA URBANA DOS CONDOMÍNIOS HORIZONTAIS DA CIDADE DE JOÃO PESSOA - PB. Dissertação apresentada como requisito parcial para obtenção do grau de Mestre em Arquitetura e Urbanismo, do Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo (PPGAU) da Universidade Federal da Paraíba (UFPB).. Orientador: Dr. José Augusto Ribeiro da Silveira. JOÃO PESSOA 2014.

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(5) AGRADECIMENTOS. Ao meu orientador Prof. Dr. José Augusto Ribeiro da Silveira, pelo interesse no tema, pela generosidade, paciência e por todas as contribuições acadêmicas, que começaram desde a minha graduação. Ao professor Dr. Edson Leite Ribeiro pelos conselhos, pelo incentivo e auxilio durante minha trajetória acadêmica. As professoras Dr.ª Luciana Andrade Passos e Dr.ª Milena Dutra pelas ricas contribuições em etapas imprescindíveis do meu trabalho. Aos professores do Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo. À Sinval, por sempre ajudar os mestrandos com tanta dedicação. Aos meus amigos e colegas de trabalho Marcella Portela, Natália Sá, Anny Karinny, Ana Luzia e Júlio Cesar pelas dicas, pela cumplicidade e compreensão. Aos meus alunos pela receptividade e por fazerem parte do meu “caminhar” acadêmico. Ao colega Alexandre Castro pela boa vontade e preciosa ajuda na elaboração dos meus resultados. À Walkiria, minha mãe, que me ensinou a ser forte e a aprender com as dificuldades. Sem seu apoio, sem dúvida, não teria chegado até aqui. Ao meu marido Leonardo, meu grande amor, amigo e companheiro, pelo incentivo, pela dedicação e paciência nos momentos de angústia e ausência e pelas vezes (e foram muitas) que ele foi pai e mãe, cuidando da nossa princesa. Ao cosmo, pela oportunidade de aperfeiçoar a minha existência. À minha pequena Sofia, por existir e me mostrar que tudo vale a pena..

(6) “O que é uma cidade, se não as pessoas?” William Shakespeare..

(7) Avaliação da qualidade de vida dos condomínios horizontais da cidade de João Pessoa - PB. RESUMO. Este estudo tem como tema a qualidade de vida urbana nos condomínios horizontais localizados na cidade de João Pessoa-PB. Essa modalidade residencial tem se proliferado e movimentado consideravelmente o mercado imobiliário local, utilizando a premissa de que a “qualidade de vida” no interior dos condomínios é superior ao padrão urbano encontrado na cidade extramuros. No entanto, não existem pesquisas locais que mensurem essa mencionada “qualidade de vida”, a partir de métodos científicos e específicos. Desse modo, com base no método “Índice da Qualidade de Vida Urbana de João Pessoa” (IQVU-JP), este estudo procura preencher a lacuna, dedicando-se a investigar a qualidade de vida destes empreendimentos. Para tanto, os objetos de estudo desta pesquisa foram delimitados a partir de critérios como densidade demográfica, dimensão espacial e localização, configurando-se em três condomínios: condomínio Cabo Branco Residence Privé, condomínio Villas do Farol e condomínio Alphaville. Os principais resultados desta pesquisa apontam para a importância da localização na determinação da qualidade de vida urbana, uma vez que os atributos locacionais traduzem as facilidades ou deficiências das oportunidades e dos acessos urbanos. Neste sentido, embora os condomínios analisados tenham apresentado alta qualidade habitacional e ambiental, apenas o condomínio Alphaville, que se localiza em um setor urbano mais conectado à malha urbana consolidada, obteve um alto índice de qualidade de vida urbana. Os condomínios Cabo Branco Residence Privé e Villas do Farol, que se situam no setor sul da faixa litorânea da cidade, apresentaram baixos índices de acessibilidade e facilidades urbanas, devido às distâncias a serem percorridas até o centro principal e secundário, além da deficiente cobertura dos serviços de transportes público, do aumento considerável do tempo médio das viagens diárias e da precariedade do provimento de comércio e de serviços locais. A investigação também demonstrou que a qualidade de vida urbana aferida não condiz com o que é propagado pela mídia e pelo mercado imobiliário local, que atribui valores às áreas consideradas distantes com baixa densidade urbana e ao isolamento físico e social. Palavras-chave: condomínio horizontal; qualidade de vida urbana; facilidades urbanas; acessibilidade..

(8) Evaluation of the quality of urban life in the horizontal condominiums in the city of João Pessoa – PB. ABSTRACT. This study is about the quality of urban life in the horizontal condominiums located in the city of João Pessoa – PB. This habitational type has been proliferating and substantially moving the local real estate market, using the premise that the “quality of life” inside the condominiums is supposedly higher than the urban standard found in the city outside its walls. However, there is no local researches that measures this so called “quality of life” by using specific and scientific methods. Thereby, based on the method “Index of the Quality of Urban Life in the city of João Pessoa” (IQUL-JP), the present study aims at filling that gap, dedicating itself to investigate the quality of life of the condominiums. Thus, the study subjects in this research were delimited by the use of criteria like demographic density, spatial dimension and location, configuring into three condominiums: Cabo Branco Residence Privé, Villas do Farol, and Alphaville. The main results in this research shows how important the location is on determining the quality of urban life, since the locational atributes translate the facilities and deficiencies of oportunities and urban access. In this sense, although the condominums analyzed have presented a high habitational and environmental quality, only the condominium Alphaville, which is located on a urban sector more connected to the consolidated urban network, has obtained a high index of quality of urban life. The condominiums Cabo Branco Residence Privé and Villas do Farol, which are located on the south sector of the city coast, presents low indexes of accesibility and urban facilities, due to the distance to the main and secondary centers, besides the deficient cover of public transportation, the considerable increase of the average time on the daily trips and the low quality on the provision of commerce and local services. The investigation also demonstrates that the quality of urban life measured does not match what is propagated by the advertising and the local real estate market, which gives high value to areas considered distant, with low urban density and physically and socially isolated.. Keywords: horizontal condiminium; quality of urban life; urban facilities; accesibility..

(9) LISTA DE TABELAS Tabela 01. Critérios para elaboração do índice de saturação por quarto - Ipqhab. 70. Tabela 02. Critérios para elaboração do índice de condições estruturais habitacionais Icehab. 70. Tabela 03. Critérios para elaboração do índice de condições infraestruturais habitacionais - Icihab. 72. Tabela 04. Critérios para elaboração do índice de abastecimento de água - Iab. 72. Tabela 05. Critérios para elaboração do índice de coleta de esgoto - Ice. 72. Tabela 06. Critérios para elaboração do índice de coleta de resíduos sólidos - Icr. 72. Tabela 07. Critérios para elaboração dos índices de pavimentação das vias carroçáveis Ipav (a) e de pavimentação das calçadas - Ipav (b). 73. Tabela 08. Critérios para elaboração dos índices de presença e proximidade de equipamentos públicos - Ipep e de presença e proximidade de equipamentos segundo sua qualidade - Ipqep. 74. Tabela 09. Critérios para elaboração dos índices de acessibilidade física a áreas geradoras de oferta de emprego, possibilidades de renda, escola e bens e serviços - Iaer (A) e Iaer (B). 75. Tabela 10. Critérios para elaboração do índice de acessibilidade ao provimento facilitado de bens e serviços - Iabs. 76. Tabela 11. Critérios para elaboração do índice de acessibilidade a áreas de lazer públicaIalz. 76. Tabela 12. Critérios para elaboração do índice de proximidade ou presença sensível de parques, áreas verdes ou áreas de valor cênico e praias - Iapv. 77. Tabela 13. Critérios para elaboração do índice de qualidade ambiental - Iqamb. 77. Tabela 14. Critérios para elaboração do índice de áreas verdes tratadas por habitante Iavt. 78. Tabela 15. Critérios para elaboração do índice de homogeneidade social indicada pelo padrão habitacional - Ihab. 78. Tabela 16. Critérios para elaboração do subíndice de critério de renda média - Icrm. 79. Tabela 17. Critérios para elaboração do subíndice de critério de renda da faixa qualitativa - Cdq. 79. Tabela 18. Critérios para elaboração dos índices de baixa violência interpessoal urbana Ipaz e de baixa violência no trânsito urbano - Itran. 80.

(10) Tabela 19. Critérios para avaliação qualitativa, por faixa de Índice de Qualidade Urbana IQU. 81. Tabela 20. Índice IQU e índices secundários entre os bairros de alto IQU em João Pessoa – PB. 98. Tabela 21. Índice IQU e índices secundários entre os bairros de médio superior IQU em João Pessoa – PB. 100. Tabela 22. Índice IQU e índices secundários entre os bairros de médio IQU em João Pessoa – PB. 101. Tabela 23. Índice IQU e índices secundários entre os bairros de baixo IQU em João Pessoa - PB, em sua faixa superior (entre 0,300 e 0,499). 102. Tabela 24. Quadro com informações dos condomínios horizontais de João Pessoa - PB. 113. Tabela 25. Densidades brutas do condomínio Cabo Branco Residence Privé em João Pessoa-PB. 124. Tabela 26. Taxas urbanísticas do condomínio Cabo Branco Residence Privé em João Pessoa-PB. 125. Tabela 27. Dimensões dos lotes dos condomínios horizontais de João Pessoa em João Pessoa-PB. 130. Tabela 28. Taxas urbanísticas internas dos condomínios horizontais em João Pessoa-PB. 134. Tabela 29. Taxas urbanísticas internas do condomínio Alphaville em João Pessoa-PB. 136. Tabela 30. Critérios do índice de saturação por quarto (Ipqhab) dos condomínios Cabo Branco Residence Privé, Villas do Farol e Alphaville. 143. Tabela 31. Critérios do índice de condições estruturais habitacionais (Icehab) dos condomínios Cabo Branco Residence Privé, Villas do Farol e Alphaville. 144. Tabela 32. Critérios do índice de condições infraesutrurais habitacionais (Icibab) dos condomínios Cabo Branco Residence Privé, Villas do Farol e Alphaville. 148. Tabela 33. Construção do IQHA – Indicador de Habitabilidade dos condomínios Cabo Branco Residence Privé, Villas do Farol e Alphaville. 149. Tabela 34. Infraestrutura e Saneamento dos condomínios Cabo Branco Residence Privé, Villas do Farol e Alphaville. 150. Tabela 35. Critérios dos índices de abastecimento de águar (Iab), de coleta de esgoto (Ice) e de coleta de resíduos sólidos (Icrs) dos condomínios Cabo Branco Residence Privé, Villas do Farol e Alphaville. 151. Tabela 36. Critérios dos índices de pavimentação viária dos condomínios Cabo Branco Residence Privé, Villas do Farol e Alphaville - Ipav(a) e Ipav (b). 152.

(11) Tabela 37. Número de equipamentos públicos próximo aos condomínios Cabo Branco Residence Privé, Villas do Farol e Alphaville. 155. Tabela 38. Critérios do índice de presença e proximidade de equipamentos públicos – Ipep dos condomínios Cabo Branco Residence Privé, Villas do Farol e Alphaville. 155. Tabela 39. Critérios do índice de presença e proximidade de equipamentos segundo sua qualidade – Ipqep dos condomínios Cabo Branco Residence Privé, Villas do Farol e Alphaville. 156. Tabela 40. Construção do IQFAC – Indicador de Facilidades Urbanas dos condomínios Cabo Branco Residence Privé, Villas do Farol e Alphaville. 157. Tabela 41. Distância do Centro principal aos condomínios Cabo Branco Residence Privé, Villas do Farol e Alphaville. 162. Tabela 42. Atendimento das linhas de ônibus municipais aos condomínios Cabo Branco Residence Privé, Villas do Farol e Alphaville. 164. Tabela 43. Matriz Modal/Tempo/Condomínios-Centro Principal. 164. Tabela 44. Critérios e pontuação do índice de Acessibilidade física a áreas geradoras de emprego, possibilidades de renda, escolas e bens de serviço dos condomínios Cabo Branco Residence Privé, Villas do Farol e Alphaville. 165. Tabela 45. Distância dos subcentros aos condomínios Cabo Branco Residence Privé, Villas do Farol e Alphaville. 168. Tabela 46. Matriz Modal/Tempo/Condomínios-Subcentros. 169. Tabela 47. Critérios e pontuação do índice de Acessibilidade física a áreas geradoras de emprego, possibilidades de renda, escolas e bens de serviço dos condomínios Cabo Branco Residence Privé, Villas do Farol e Alphaville. 169. Tabela 48. Distância dos centros terciários aos condomínios Cabo Branco Residence Privé, Villas do Farol e Alphaville. 175. Tabela 49. Matriz Modal/Tempo/Condomínios-Centros Terciários. 176. Tabela 50. Critérios do índice de acessibilidade ao provimento facilitado de bens e serviços dos condomínios Cabo Branco Residence Privé, Villas do Farol e Alphaville. 177. Tabela 51. Critérios do índice de acessibilidade às áreas de lazer públicas dos condomínios Cabo Branco Residence Privé, Villas do Farol e Alphaville. 179. Tabela 52. Construção do IACE – Indicador de Acessibilidades Urbanas dos condomínios Cabo Branco Residence Privé, Villas do Farol e Alphaville Tabela 53. Índice de proximidade de presença sensível de parques, áreas verdes ou áreas de valor cênico e praias (Iapv) dos condomínios Cabo Branco Residence Privé, Villas do. 181.

(12) Farol e Alphaville. 184. Tabela 54. Índice de Qualidade Ambiental (Iqamb) dos condomínios Cabo Branco Residence Privé, Villas do Farol e Alphaville. 185. Tabela 55. População, área verde e área ver por habitante dos condomínios Cabo Branco Residence Privé, Villas do Farol e Alphaville. 186. Tabela 56. Critérios do índice de área verde tratada por habitante (Iavt) dos condomínios Cabo Branco Residence Privé, Villas do Farol e Alphaville. 187. Tabela 57. Índice de homogeneidade social indicada pelo padrão habitacional (Ihab) dos condomínios Cabo Branco Residence Privé, Villas do Farol e Alphaville. 188. Tabela 58. Índice de critério de renda média (Icrm) dos condomínios Cabo Branco Residence Privé, Villas do Farol e Alphaville. 189. Tabela 59. Índice de distribuição de renda (Icdr) dos condomínios Cabo Branco Residence Privé, Villas do Farol e Alphaville. 189. Tabela 60. Índice de critério de baixa violência interpessoal (Ipaz) dos condomínios Cabo Branco Residence Privé, Villas do Farol e Alphaville. 191. Tabela 61. Índice de critério de baixa violência no trânsito urbano (Itran) dos condomínios Cabo Branco Residence Privé, Villas do Farol e Alphaville. 191. Tabela 62. Construção do IAAM – Indicador de Ambiência Urbana dos condomínios Cabo Branco Residence Privé, Villas do Farol e Alphaville. 192. Tabela 63. Valores dos indicadores, do IQU e do IQVU do condomínio Cabo Branco Residence Privé em João Pessoa – PB. 197. Tabela 64. Valores dos indicadores, do IQU e do IQVU do condomínio Villas do Farol em João Pessoa – PB. 198. Tabela 65. Valores dos indicadores, do IQU e do IQVU do condomínio Alphaville em João Pessoa – PB. 202. Tabela 66. Valores do IQU e do IQVU dos condomínios CBRP, Villas do Farol e Alphaville. 206. LISTA DE QUADROS Quadro 01. Domínios e elementos considerados na Qualidade de Vida. 35. Quadro 02. Variáveis considerados no Índice Sintético de Satisfação da Qualidade de Vida (ISSQV). 40.

(13) Quadro 03. Categorias de análise e variáveis utilizadas no índice QAU. 44. Quadro 04. Categorias e subcategorias dos equipamentos urbanos que constam na NBR 9284/86. 47. Quando 05. Equipamentos mínimos dos diversos escalões urbanos. 49. Quadro 06. Atributos do alojamento e da vizinhança. 61. Quadro 07. Tipos de modalidades condominiais e suas principais características. 65. Quadro 08. Roteiro de perguntas e objetivos do questionário aplicado aos moradores dos condomínios Cabo Branco Residence Privé, Villas do Farol e Alphaville. 84. Quadro 09. Itens de segurança dos condomínios horizontais da cidade de João Pessoa. 126. Quadro 10. Equipamentos coletivos dos condomínios horizontais de João Pessoa. 132. LISTA DE FIGURAS Figura 01. Localização dos condomínios horizontais de alta renda da cidade de João Pessoa e os tomados como objetos de estudo. 27. Figura 02. Esquema da Qualidade de Vida Urbana, com os seus quatro domínios e várias temáticas, segundo Santos e Martins (2002). 39. Figura 03. Escalonamento urbano. 48. Figura 04. Esquema do Índice de Qualidade de Vida Urbana aplicada à cidade de João Pessoa-PB. 68. Figura 05. Índice de Qualidade de Vida Urbana aplicada à cidade de João Pessoa (IQVUJP) e o grupo de indicadores e índices que o compõe. 86. Figura 06. Esquema estrutural urbano da cidade de João Pessoa, pelo modelo de Hoyt. 94. Figura 07. Análise da evolução urbana da cidade de João Pessoa-PB, entre as décadas de 1930 e 2013, e a localização dos condomínios estudados. 96. Figura 08. Evolução da produção dos condomínios horizontais de João Pessoa – PB. 113. Figura 09. Localização dos setores de concentração dos condomínios horizontais. 114. Figura 10. Locais com presença de condomínios horizontais e mapa de zoneamento de João Pessoa. 115. Figura 11. Estoque de grandes vazios urbanos no setor sul de João Pessoa. 116. Figura 12. Mapa com as zonas que permitem o uso R4, segundo o Código de Urbanismo da cidade de João Pessoa-PB. 117. Figura 13. Fachadas de fundo das residências voltadas para a fachada principal do condomínio Cabo Branco Residence Privé. 122.

(14) Figura 14. Planta baixa do condomínio Cabo Branco Residence Privé. 123. Figura 15. Comparação entre as taxas mínimas impostas por órgãos competentes e as do condomínio Cabo Branco Residence Privé. 125. Figura 16. Antigo hospital do Nazareno. 128. Figura 17. Revitalização do prédio para a instalação da área comercial do condomínio Villas do Farol. 128. Figura 18. Taxas de ocupação dos lotes. 129. Figura 19. Planta baixa do condomínio Villas do Farol. 131. Figura 20. Setor frontal do condomínio Villas do Farol. 131. Figura 21. Área de lazer do Villas do Farol. 131. Figura 22. Residência localizada dentro do condomínio Villas do Farol. 132. Figura 23. Residência localizada dentro do condomínio Villas do Farol. 132. Figura 24. Residência localizada dentro do condomínio Villas do Farol. 132. Figura 25. Taxa urbanística do Condomínio Villas do Farol. 133. Figura 26. Taxa urbanística do Condomínio Alphaville. 137. Figura 27. Planta de implantação do condomínio Alphaville. 138. Figura 28. Gráfico do número de quartos contabilizados nos questionários destinados aos moradores dos condomínios Alphaville, Cabo Branco Residence Privé e Villas do Farol. 142. Figura 29. Aparência e tipologia construtiva das residências encontradas no condomínio Vilas do Farol. 144. Figura 30. Residência encontrada no condomínio Alphaville. 144. Figura 31. Residência encontrada no condomínio Alphaville. 144. Figura 32. Gráfico do número de banheiros contabilizados nos questionários destinados aos moradores dos condomínios Alphaville, Cabo Branco Residence Privé e Villas do Farol. 145. Figura 33. Perspectiva, Planta baixa do térreo e superior de uma residência existente no condomínio Cabo Branco Residence Privé. 146. Figura 34. Cortes e fachadas de uma residência existente no condomínio Cabo Branco Residence Privé. 147. Figuras 35. Condição das calçadas dos condomínios Cabo Branco Residence Privé. 152. Figuras 36. Condição das calçadas dos condomínios Alphaville. 152. Figura 37. Condição das calçadas dos condomínios Villas do Farol. 152. Figura 38. Cobertura de Equipamentos públicos aos condomínios horizontais. 154. Figura 39. Mapa de localização dos principais corredores viários da cidade de João.

(15) Pessoa, destacando os que dão acesso aos condomínios analisados.. 159. Figura 40. Principais vias de acesso que servem os condomínios analisados.. 160. Figura 41. Brasília, a cidade “tricéfala. 161. Figura 42. Raio de influência do centro principal em relação aos condomínios analisados.. 166. Figura 43. Mapa da distância do centro principal aos condomínios analisados. 167. Figura 44. Mapa dos subcentros da cidade de João Pessoa – PB. 170. Figura 45. Mapa das distâncias do condomínio Cabo Branco Residence Privé aos centros secundários. 171. Figura 46. Mapa das distâncias do condomínio Villas do Farol aos centros secundários. 172. Figura 47. Mapa das distâncias do condomínio Alphaville aos centros secundários. 173. Figura 48. Mapa dos centros terciários de João Pessoa – PB. 178. Figura 49. Cobertura de praças e parques aos condomínios horizontais. 180. Figura 50. Vista do mirante localizado na edificação restaurada do condomínio Villas do 183 Farol Figura 51. Gradis da fachada principal (sul) do condomínio Alphaville. 183. Figura 52. Muro de alvenaria e gradis da fachada principal (sul) do condomínio Cabo Branco Residence Privé. 183. Figura 53. Vista obtida pelos lotes próximos à fachada principal do condomínio CBRP, destacando em vermelho a praia da Penha. 183. Figura 54. Recortes para apreensão do entorno dos condomínios Cabo Branco Residence Privé, Villas do Farol e Alphaville. 185. Figura 55. F1 – Vazios urbanos localizados na via de acesso ao condomínio Cabo Branco Residence Privé. 185. Figura 56. F2 – Vazios urbanos localizados na via de acesso ao condomínio Cabo Branco Residence Privé. 185. Figura 57. F5 – Rua sem saída ladeada de vazios urbanos localizada na fachada oeste do condomínio Alphaville. 185. Figura 58. F3 – Terreno baldio com presença de lixo à céu aberto. 185. Fig. 59. Entorno do condomínio Villas do Farol, destacando em azul lotes ocupados por aglomerados subnormais.. 188. Figura 60. Presença de aglomerados subnormais próximos ao condomínio Villas do Farol. 188. Figura 61. Gráfico demonstrando a pontuação do grupo de indicadores do IQU do condomínio Cabo Branco Residence Privé em João Pessoa – PB Figura 62. Conjunto de indicadores do IQU do condomínio Cabo Branco Residence Privé. 195.

(16) em João Pessoa - PB. 196. Figura 63. Gráfico demonstrando a pontuação do grupo de indicadores do IQU do condomínio Villas do Farol em João Pessoa – PB. 198. Figura 64. Conjunto de indicadores do IQU do condomínio Villas do Farol em João Pessoa - PB. 199. Figura 65. Gráfico demonstrando a pontuação do grupo de indicadores do IQU do condomínio Alphaville em João Pessoa – PB. 200. Figura 66. Conjunto de indicadores do IQU do condomínio Alphaville em João Pessoa – PB. 201. Figura 67. Comparativos dos subíndices que perfazem o conjunto de indicadores do IQU dos condomínios Cabo Branco Residence Privé, Villas do Farol e Alphaville. 203. Figura 68. Comparativos dos subíndices que perfazem o conjunto de indicadores do IQU dos condomínios Cabo Branco Residence Privé, Villas do Farol e Alphaville. 204. Figura 69. Gráfico comparativo mostrando o IDH dos bairros onde os condomínios estão implantados.. 205. Figura 70. Gráfico comparativo mostrando a pontuação do IQVU dos condomínios Cabo Banco Residence Privé, Villas do Farol e Alphaville. LISTA DE ABREVIATURAS APP – Área de Preservação Permanente BCB - Zona “B” do Cabo Branco BNH - Banco Nacional de Habitação CAGEPA - Companhia de Água e Esgotos da Paraíba. CBD - Central Business District CBRP – Cabo Branco Residence Privé CCB – Zona “C” do Cabo Branco CCHC – Câmara Chilena de Construção CEMPRE – Centro de Estudos Macroecônimos e Previsão Cdq – Faixa de renda qualitativa EMLUR - Autarquia Especial Municipal de Limpeza Urbana ENERGISA - Distribuidora de Energia S/A EPS - Zona Especial de Preservação da Praia do Seixas Iab - Índice de abastecimento de água. 206.

(17) Iabs – Índice de acessibilidade ao provimento facilitado de bens e serviços IACE - Indicador de Acessibilidades Urbanas Iaer – Índice de acessibilidades físicas a áreas geradoras de oferta de emprego, possibilidades de renda, escolas e bens e serviços Ialz - Índice de acessibilidade a áreas de lazer pública Iapv – Índice de proximidade ou presença sensível de parques, áreas verdes ou áreas de valor cênico e praias Iavt – Índice de áreas verdes tratadas por habitante IBGE - Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística IBEU - Índice de Bem-Estar Urbano Icehab – Índice de condições estruturais habitacionais Icihab – Índice de condições infra-estruturais habitacionais Icrm – Critério de renda média Icdr – Critério de distribuição de renda Icrs – Índice de coleta de resíduos sólidos domésticos IDH – Índice de Desenvolvimento Humano IDH-E – Índice de Desenvolvimento Humano referente à Educação IDH-L- Índice de Desenvolvimento Humano referente à Longevidade IDHS – Índice de Desenvolvimento Humano Sustentável IDU-Salvador – Índice de Desenvolvimento Urbano de Salvador IEUT – Instituto de Estudos Urbanos e Territoriais Ihab – Índice de homogeneidade social indicada pelo padrão habitacional do bairro Ihdr – Índice de distribuição de renda média familiar Ihso – Índice de homogeneidade social INH – Instituto Nacional de Habitação INOCOOP – Instituto de Orientação às Cooperativas Habitacionais IPEA – Instituto de Pesquisa e Economia Aplicada IPHAEP – Instituto do Patrimônio Histórico Artístico do Estado da Paraíba Ipav – Índice de pavimentação viária Ipaz – Critério de paz Ipep – Índice de presença e proximidade de equipamentos públicos IPPUC – Instituto de Pesquisa e Planjemento urbano de Curitiba Ipqhab – Índice de saturação ou de pessoas por quarto IPTU - Imposto Predial e Territorial Urbano.

(18) IAAM – Indicador de Qualidade Ambiental Iqamb – Índice de ausência ou presença de elementos nocivos à qualidade ambiental IQAU – Indicador de Qualidade Ambiental e Urbana IQHA – Indicador de Qualidade Habitacional IQFA – Indicador de Facilidades Urbanas IQU – Índice de Qualidade Urbana IQU-JP – Índice de Qualidade Urbana de João Pessoa IQVC – Índice de Qualidade de Vida Urbana do Chile IQVU-BH – Índice de Qualidade de Vida Urbana de Belo Horizonte IQVU-Br – Índice de Qualidade de Vida Urbana Brasileira IQVU-JP – Índice de Qualidade de Vida Urbana de João Pessoa Ise – Índice de coleta de esgotos Iseg – Índice de Segurança Urbana ISSQV – Índice Sintético de Satisfação da Qualidade de Vida Itran – Índice de Baixa Violência no Trânsito Urbano LAURBE - Laboratório do Ambiente Urbano e Edificado LNEC – Laboratório Nacional de Engenharia Civil NEM – Núcleo de Estudos Metropolitanos NBR – Norma Brasileira ONU – Organização das Nações Unidas OQOLM – Office of Quality-of-Life Measurement PIB – Produto Interno Bruto PMJP – Prefeitura Municipal de João Pessoa PNUD – Programa das Nações Unidas para o Desenvolvimento PPGAU – Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo PUC – Pontifícia Universidade Católica QAU - Índice de Qualidade Ambiental Urbana QC – Qualidade do Contexto da Habitação QEH – Qualidade do Espaço Habitacional QER- Qualidade do Espaço Residencial QES – Qualidade do Espaço dos Serviços Sociais Básicos QH – Qualidade Habitacional QP – Qualidade dos Percursos Casa-Serviços QS - Qualidade dos Serviços.

(19) R4 – Uso Residencial 4 (Condomínio Horizontal) RMSP – Região Metropolitana de São Paulo SAA - Setor de Amenização Ambiental SBAU- Sociedade Brasileira de Arborização Urbana SEMAN – Secretaria de Meio Ambiente SEMOB - Superintendência Executiva de Mobilidade Urbana SEPLAN – Secretaria de Planejamento SEREM – JP – Secretaria da Receita Municipal de João Pessoa SFH – Sistema Financeiro de Habitação SMQVU – Sistema de Monitoramento da Qualidade de Vida Urbana SNIS - Sistema Nacional de Informação sobre Saneamento STTRANS - Superintendência de Transportes e Trânsito de João Pessoa SUDEMA – Superintendência de Administração do Meio Ambiente SIRGAS – Sistema de Referência Geocêntrico para as Américas UFPB - Universidade Federal da Paraíba UNAMA – Universidade da Amazônia UP – Unidades de Planejamento USA – Estados Unidas da América UTM – Universal Transveral Mercator ZAP – Macrozona Adensável Prioritária ZA4 – Zona Axial 4 ZEIS – Zona Especial de Interesse Social ZEP – Zona Especial de Preservação ZEP1 – Zona Especial de Preservação 1 ZEP 2 – Zona Especial de Preservação 2 ZIS – Zona de Interesse Social ZR1 – Zona Residencial 1 ZR2 –Zona Residencial 2 ZR3 – Zona Residencial 3 ZT1 – Zona Turística 1 ZT2 – Zona Turística 2.

(20) SUMÁRIO CAPÍTULO I – Introdução, conceitos e metodologia. 21. 1. Introdução. 22. 1.1 Objeto de estudo. 26. 1.2 Estrutura do trabalho. 29. 1.3 Conceitos. 30. 1.3.1 Índices e Indicadores. 30. 1.3.2 Qualidade de Vida. 31. 1.3.3 Qualidade de Vida Urbana. 37. 1.3.4 Facilidades Urbanas (Infraestrutura, equipamentos e serviços urbanos). 46. 1.3.5 Acessibilidade urbana. 52. 1.3.6 Ambiência urbana. 56. 1.3.7 Qualidade Habitacional (Habitabilidade). 60. 1.3.8 Definições, características e tipologias dos condomínios horizontais. 63. 1.4 Metodologia. 67. 1.4.1 Indicador de Qualidade Habitacional (Iqha). 69. 1.4.2 Indicador de Facilidades Urbanas (Iqfac). 71. 1.4.3 Indicador de Acessibilidade Física no Espaço Intraurbano (Iace). 74. 1.4.4 Indicador de Qualidade de Ambiência Urbana (Iaam). 76. 1.4.5 Pesquisa referencial à construção metodológica. 81. 1.4.6 Mapeamento e caracterização dos objetos de estudo. 82. 1.4.7 Obtenção de dados para a plataforma metodológica. 83. 1.4.8 Organização e tratamento dos dados. 85. CAPÍTULO II - Contextualização e problemática. 87. 2.1 Contexto urbano das cidades latinoamericanas. 88. 2.2 Contexto urbano da cidade de João Pessoa. 91. 2.3 Qualidade de vida na cidade de João Pessoa. 97. 2.4 Condomínios horizontais: origem e contexto. 103. 2.4.1 Contexto mundial. 103. 2.4.2 Contexto brasileiro. 107. 2.5 Surgimento e contexto dos condomínios horizontais na cidade de João Pessoa. 111. CAPÍTULO III - Objetos de estudo: Caracterização física e social. 119. 3.1 Caracterização dos objetos de estudo. 120.

(21) 3.1.1 Condomínio Cabo Branco Residence Privé. 120. 3.1.2 Condomínio Villas do Farol. 128. 3.1.3 Condomínio Alphaville. 135. CAPÍTULO IV – Mensuração da Qualidade Urbana dos condomínios Cabo Branco Residence Privé, Villas do Farol e Alphaville, em João Pessoa-PB. 140. 4.1 Indicador de Qualidade Habitacional. 141. 4.1.1 Salubridade e conforto dos ambientes de permanência. 141. 4.1.2 Condições estruturais habitacionais. 143. 4.1.3 Condições infraestruturais. 145. 4.1.4 Construção do indicador de Habitabilidade. 148. 4.2 Indicador de Facilidades Urbanas. 149. 4.2.1 Abastecimento de água, coleta de esgoto e coleta de resíduos sólidos. 149. 4.2.2 Pavimentação viária. 151. 4.2.3 Proximidade de equipamentos públicos. 153. 4.2.4 Construção do indicador de facilidade urbanas. 156. 4.3 Indicador de Acessibilidade Física no Espaço Intraurbano. 158. 4.3.1 Acessibilidade física a áreas geradoras de emprego, possibilidades de renda, escolas e bens e serviços. 160. 4.3.2 Acessibilidade ao provimento facilitado de bens e serviço. 174. 4.3.3 Acessibilidade a áreas de lazer públicas. 179. 4.3.4 Construção do indicador de Ambiência Urbana. 181. 4.4 Indicador de Ambiência urbana. 182. 4.4.1 Proximidade de parques, áreas verdes, praias e áreas de valor cênico. 182. 4.4.2 Qualidade ambiental. 184. 4.4.3 Áreas verdes tratadas por habitante. 186. 4.4.4 Homogeneidade social. 187. 4.4.5 Segurança urbana. 190. 4.4.6 Construção do indicador de Ambiência Urbana. 192. CAPÍTULO V: Resultados e discussões. 193. 5.1 Índice de Qualidade de Vida Urbana dos condomínios analisados. 194. 5.1.2 IQVU do condomínio Cabo Branco Residence Privé. 194. 5.1.3 IQVU do condomínio Villas do Farol. 197. 5.1.4 IQVU do condomínio Alphaville. 200. 5.1.5 Comparativo entre os Índices de Qualidade de Vida dos condomínios analisados. 202.

(22) 6. CONCLUSÃO REFERÊNCIAS ANEXOS. 207.

(23) CAPÍTULO I – Introdução, conceitos e metodologia 21.

(24) 1. Introdução. Desde a década de 1990, observa-se uma crescente preocupação com a qualidade de vida, originada, principalmente, devido ao crescimento acelerado e “caótico” das grandes cidades e suas consequências, como o agravamento das desigualdades sociais, da distribuição de bens e serviços, da poluição, do congestionamento e da degradação do meio ambiente (SANTOS e MARTINS, 2002). Este quadro evidencia, conforme Nahas (2005), a atual incapacidade do modelo de desenvolvimento de gerir mais e melhor qualidade de vida.. “[...] além de não se conseguir erradicar a ignorância, a violência e a pobreza, agravou-se a situação social e ambiental e consolidaram-se, especialmente nas grandes cidades, enormes disparidades sócio-espaciais em todos os aspectos”. (NAHAS, 2005, p. 1). Diante desse contexto, a sensibilidade social sobre esses temas tem aumentado, fazendo-se presente em debates sobre as políticas urbanas e administração das cidades e incorporando-se às estratégias dos demais agentes responsáveis pela produção do espaço urbano. Porém, é importante o entendimento do que é “qualidade de vida”, principalmente no contexto contemporâneo onde o segmento imobiliário produzido e distribuído graças às leis de mercado, por intermédio da “utopia materialista de consumo” (BUARQUE, 1993), seduz a população com propostas que não preenchem verdadeiramente os requisitos para uma real qualidade de vida. O conceito de qualidade de vida, divulgado na mídia e no mercado imobiliário, é associado comumente a condições privilegiadas, ligadas a um alto padrão de vida ou à possibilidade de resolução individual de condições de acessibilidade à oferta de bens e serviços, de amenização e de oferta de lazer, para quem possa pagar por tal. Na questão espacial urbana, atribuem-se valores a áreas isoladas e distantes do contexto urbano. No entanto, de acordo com literatura a respeito do tema, vários conceitos sobre a Qualidade de Vida e Qualidade de Vida Urbana estão diretamente relacionados a uma condição de harmonia social e ambiental, estando, portanto, intrinsecamente ligado à justiça social (ALMEIDA, 1997; RIBEIRO, 2006; LEITE e AWAD, 2012). Quando considerada a qualidade urbana, na temática referida, são avaliadas as disponibilidades e oportunidades que a localização urbana oferece para a habitação e o cotidiano social.. 22.

(25) Nesse viés, surgem alternativas habitacionais, como os condomínios horizontais, que buscam distanciar-se dos problemas urbanos e suas implicações na qualidade de vida. Os condomínios horizontais caracterizam uma tipologia habitacional que vem se expandindo em todo o mundo e surgem frequentemente devido à união de vários fatores: a mencionada falta de qualidade de vida nas cidades, a insegurança, a ineficiência da gestão pública, a massificação da cultura do medo, a atuação do mercado imobiliário, promovendo a oferta de um “novo modo de viver”, e a procura, por grande parcela da sociedade, de espaços que transpareçam uma imagem de “qualidade de vida”. Essa modalidade residencial atrai seus moradores não apenas pelas suas características internas, mas pelo acesso a benefícios, tais como a privacidade e a privatização dos serviços de segurança, e a valores simbólicos, como a natureza e o status. Somam-se ainda a possibilidade de retornar a morar em casas e a paisagem predominantemente suburbana atrelada às supostas expectativas de um “modo de vida saudável”, o que acaba direcionando a implantação desses empreendimentos para áreas da cidade consideradas mais amenas, “periféricas”1, e com maior estoque de terrenos. Assim, tais empreendimentos apoiam-se nesses aspectos, que supostamente conferem maior “qualidade de vida”, utilizando-os como âncora de atratividade de marketing e vendas. No entanto, o desdobramento dessas estratégias de marketing, no espaço urbano e na sociedade, leva muitos pesquisadores da matéria urbana a criticarem a proliferação dos condomínios horizontais. Os fatores mais mencionados são a forma como redefinem os espaços públicos e privados, como restringem o seu acesso, segregando parcelas da população e como auxiliam nos processos de fragmentação e prolongamento das bordas urbanas (REIS, 2006; CALDEIRA, 2000; BALL, 2002). Ou ainda, conforme Leite e Awad (2012, p.149), ao contraporem-se à ideia de que esse modelo residencial resulte na melhoria da qualidade de vida:. “[...] sob o prisma social, são mostrados como uma ilusão de vida mais natural e tranqüila, quando, na verdade, se revelam alienantes, isoladores e solitários, sem os desejáveis senso urbano de pertencimento, de qualidade de vida urbana rica em encontros, trocas, acontecimentos [...] Se a classe média brasileira viaja para o exterior para apreciar a qualidade da vida urbana de cidades que possuem ampla diversidade socioterritorial, como Barcelona, Paris, Londres, Nova York, São Francisco ou Vancouver, é dever do setor imobiliário promover o mesmo aqui: menos condomínios residenciais fechados e distantes entremeados por imensos shopping centers fechados e mais vida urbana como se tem em bairros valorizados e queridos [...]”.. 1. A visualização da periferia no contexto urbano envolve fatores como espaço e tempo, ou seja, considera-se a dinâmica da cidade, interligando-a a uma relação temporal com a expansão urbana.. 23.

(26) Não obstante, na cidade de João Pessoa - PB, essa modalidade residencial tem se proliferado e movimentado o mercado imobiliário local, utilizando a premissa de que a qualidade de vida na célula interna, que é o condomínio, é bem superior ao padrão urbano encontrado na cidade extramuros. Devido à ausência de trabalhos científicos locais que mensurem a qualidade de vida neste tipo de ocupação, esse estudo procura preencher tal lacuna, baseando-se em estudos teóricos e empíricos sobre a qualidade de vida urbana. Diante do exposto, o objetivo central desta pesquisa é avaliar a qualidade de vida urbana dos condomínios horizontais da cidade de João Pessoa, capital do estado da Paraíba, por intermédio do método “Índice de Qualidade de Vida Urbana de João Pessoa” (IQVU-JP), elaborado por Ribeiro (2001). Desdobra-se nos seguintes objetivos específicos: (a) mapear e caracterizar os condomínios horizontais; (b) analisar a acessibilidade urbana e o acesso aos meios de locomoção existentes, principalmente ao transporte público, e a distância entre os condomínios e os pólos geradores de renda; (c) analisar as facilidades urbanas (a infraestrutura e os equipamentos urbanos); (d) analisar a ambiência urbana (a qualidade do ambiente físico e social interna e externa – raio de 1.000 metros, distância argumentada pela metodologia adotada); e (e) analisar a habitabilidade (critérios como salubridade e estrutura da unidade habitacional). Em todo mundo, podem-se observar inúmeras pesquisas que tratam dos condomínios horizontais, a exemplo daquelas elaboradas por Blakely e Snyder (1999), Svampa (2001), Le Goix (2003), Atkison e Flint (2004), Raposo (2008) e García-Ellín (2010). No Brasil, a produção de condomínios horizontais tem chamado a atenção de vários estudiosos, seja no campo da arquitetura, do urbanismo, da sociologia, da geografia e/ou de outros campos de conhecimento afins (CALDEIRA, 2000; SILVA, 2004; BECKER, 2005). Da mesma forma, a temática da qualidade de vida urbana também tem sido contemplada em vários estudos internacionais (SANTOS e MARTINS, 2002; ORELLANA et al., 2010; ROJAS, 2010) e nacionais (ALMEIDA, 1997; HERCULANO, 2000; RIBEIRO, 2008; RIBEIRO, 2009; LIRA, 2012). Pesquisas acadêmicas recentes estudaram condomínios horizontais na cidade de João Pessoa. Pinheiro (2011) investigou a percepção dos condôminos e a relação de uso nos espaços internos de lazer, em dois condomínios horizontais da cidade. Por sua vez, Andrade e Vidal (2012) realizaram uma pesquisa, iniciada em 2008, que analisou a evolução de condomínios fechados (horizontais e verticais) e suas implicações no desenvolvimento da cidade. Também foram elaboradas pesquisas acadêmicas que avaliaram a qualidade de vida, em determinados recortes urbanos locais. Lima (2004) analisou a qualidade de vida e ambiental de 24.

(27) assentamentos espontâneos, mais especificamente no bairro São José. Já Furtado (2002) examinou os impactos da segregação residencial na qualidade de vida do bairro Jardim Cidade Universitária. Porém, nenhum dos trabalhos citados avaliou a qualidade de vida urbana dos condomínios horizontais de alta renda da cidade de João Pessoa, utilizando métodos de mensuração específicos, como o “Índice de Qualidade de Vida Urbana de João Pessoa – IQVU – JP”, elaborado por Ribeiro (2001). Assim, a pesquisa propõe-se a oferecer uma resposta à seguinte indagação: condomínios horizontais atendem, de forma satisfatória, atributos e critérios da qualidade de vida urbana, considerando os indicadores de acessibilidade, de qualidade ambiental e de facilidades urbanas? A partir dessa inquietação, a pesquisa buscou, por intermédio de pesquisa documental e de campo, contribuir com ferramentas para a obtenção dos índices da qualidade de vida urbana dos objetos de estudo. Esta dissertação, ao se basear na temática da qualidade de vida, se insere em uma área de estudo presente em linhas de pesquisa, internacionais e nacionais, de importantes convênios institucionais e de universidades brasileiras e estrangeiras. Entre as principais linhas de pesquisa sobre o tema, destacam-se “Qualidade de Vida Urbana da Cidade do Porto”, desenvolvida com a parceria entre a Câmara Municipal do Porto (Portugal) e o Centro de Estudos Macroeconômicos e Previsão (CEMPRE); “Office of Quality-of-Life Measurement” (OQOLM), desenvolvida pela Universidade da Virginia (USA); “Indicador de Calidad de Vida Urbana”, elaborado pelos órgãos Núcleo de Estudos Metropolitano (NEM), Instituto de Estudos Urbanos e Territoriais (IEUT) e Câmara Chilena da Construção (CCHC); “Qualidade Ambiental e Qualidade de Vida Urbana”, desenvolvida pelo grupo de Planejamento Urbano e Transporte da Universidade Federal da Paraíba (UFPB), “Indicadores Municipais de Qualidade de Vida Urbana” desenvolvida por um consórcio entre a Secretaria de Planejamento de Belo Horizonte e a Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais (PUC Minas); “Indicadores de Qualidade de Vida Urbana da Amazônia”, desenvolvido pela Universidade da Amazônia (UNAMA), “Indicadores Municipais de Qualidade de Vida de Curitiba”, desenvolvida pelo Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba (IPPUC), entre outras. Destarte, além de estar inserido em uma linha de pesquisa bastante investigada, este estudo propõe contribuições para a reflexão acerca da produção desse tipo de modalidade residencial e da eficiência dos seus atributos urbanos. Além disso, o estudo resultará em uma dissertação que. 25.

(28) oferecerá subsídios para trabalhos da área de Planejamento Urbano2 que almejem investigar a qualidade de vida urbana, os seus indicadores constituintes e as interfaces físicas e sociais relacionadas.. 1.1 Objetos de estudo. Atualmente, na cidade de João Pessoa, existem 11 condomínios horizontais de alta renda. O surgimento desses empreendimentos, apesar de ter sido iniciado na década de 1980, se firmou com maior intensidade a partir do ano de 2002, movimentando consideravelmente o mercado imobiliário local. Os condomínios horizontais pessoenses tendem a se concentrar na porção sul da faixa litorânea, em setores deslocados da malha urbana consolidada (Altiplano, Portal do Sol e Ponta do Seixas), mas considerados privilegiados do ponto de vista das amenidades, da atratividade ao uso residencial e de uma expectativa de valorização futura. Por outro lado, esses setores destacam-se pela precariedade do provimento de comércio e serviços locais, pela segregação social envolvendo classes mais ricas e pelas limitações de acessibilidade, pois são espaços pouco integrados, segundo medidas sintáticas capturadas (LAURBE, 2011), e devido às restrições geográficas da área e ao modelo de ocupação.. Além disso, apesar da maioria desses. empreendimentos serem de grande porte, são condomínios quase que exclusivamente residenciais, não apresentando significativo atendimento comercial ou de prestação de serviço. Os objetos de estudo desta pesquisa correspondem aos condomínios horizontais de alta renda localizados, mais especificamente nos bairros Portal do Sol e Bairro dos Estados, na cidade de João Pessoa. Dentre os condomínios existentes, os objetos de estudo empírico se limitarão a três empreendimentos para representar o panorama local desta modalidade residencial: Condomínio Cabo Branco Residence Privé, Condomínio Villas do Farol e o Condomínio Alphaville Fazenda Boi Só (ver figura 01). Tal seleção foi fundamentada a partir de critérios de localização, dimensão e densidade populacional, optando, portanto, pelos condomínios mais representativos nesses aspectos.. 2. Esta dissertação vincula-se à linha de pesquisa “Qualidade Ambiental Urbana e do Edifício” do Programa de PósGraduação em Arquitetura e Urbanismo (PPGAU) da Universidade Federal da Paraíba (UFPB), relacionando-se diretamente com o projeto de pesquisa “Estudo das interfaces existentes entre a morfologia urbana e os processos sócio-espaciais, na cidade de João Pessoa – PB”.. 26.

(29) Fig. 01. Localização dos condomínios horizontais de alta renda da cidade de João Pessoa e os tomados como objeto de estudo. Fonte: LAURBE/CASTRO, 2013.. 27.

(30) Em termos de ocupação, os condomínios Cabo Branco Residence Privé e Villas do Farol estão entre os que apresentam maior número de lotes ocupados, com 80% e 65%, respectivamente. Além disso, esses condomínios apresentam as maiores previsões de densidade demográfica, 49,3 hab./ha e 51,0 hab./ha, respectivamente. Entre os condomínios encontrados no setor de maior concentração (setor sudeste), optou-se por escolher os condomínios localizados nas vias de maior importância deste setor3. O condomínio Cabo Branco Residence Privé localiza-se em uma via coletora (Av. Hilton Solto Maior), que dá acesso a BR 230 e a dois importantes corredores da cidade, Dois de Fevereiro e Dom Pedro II; e o condomínio Villas do Farol localiza-se em outra via coletora (Av. João Cyrillo) que se prolonga na PB-008, interligando-se aos municípios vizinhos do litoral Sul. O condomínio Alphaville foi selecionado por ser o único exemplar dessa modalidade na cidade localizado em um setor distinto ao de maior concentração destes empreendimentos. Além disso, o bairro (Bairro dos Estados), onde está localizado, apresenta características socioespaciais diferentes dos demais bairros do setor sudeste, o que se torna um aspecto interessante na avaliação. Apesar de ter apenas cerca de 20% dos seus lotes ocupados, é um condomínio bastante representativo, por pertencer ao grupo nacional com maior número de empreendimentos deste tipo no país. O critério “alta renda” foi incluído nos objetos de estudo por ser um aspecto que agrega ao condomínio horizontal feições físicas e sociais mais representativas do processo de condominização. mundialmente. observado,. firmado. no. tripé. de. marketing. “segurança/verde/estratégias de distinção”. É na versão luxuosa dessa modalidade, que os veículos midiáticos e o setor imobiliário exploram intensamente a imagem de qualidade de vida, representada a partir da variedade de itens de lazer e do abuso dos signos arquitetônicos e socioculturais. Tais signos acabam por imprimir uma imagem de proteção, de proximidade da natureza e de “status”, conformando um mundo dos “iguais”, livre das mazelas do mundo lá fora (cidade). As versões dessa modalidade voltadas para classe média e média baixa surgiram para alargar as possibilidades de lucro do mercado imobiliário. São pastiches dos condomínios de luxo, reguladas ao poder de compra da classe menos abastada, assim, apresentam versões menos. 3. Estas vias apresentam ligações entre pólos importantes do setor e apresentam um grande volume de tráfego, originado, principalmente, pelos moradores dos condomínios e pelos turistas que almejam visitar vários pontos turísticos existentes na região. Além disso, apresentam dimensões geométricas que configuram vias de grande porte e concentram o trajeto de todas as linhas de transporte público do setor.. 28.

(31) sofisticadas - número reduzido de itens de lazer, partido arquitetônico simplificado e localizações menos valorizadas.. 1.2. Estrutura do trabalho. Os resultados da pesquisa que foram desenvolvidos nesta dissertação foram apresentados em cinco capítulos. O primeiro capítulo apresenta a introdução, a discussão conceitual e as estratégias metodológicas que serão utilizadas no trabalho. Na discussão conceitual são apresentados todos os conceitos necessários para análise do objeto empírico de estudo e para aplicação da metodologia utilizada. Assim, são discutidos conceitos e elementos como a qualidade de vida, qualidade de vida urbana e seus indicadores constituintes, além de definições, características gerais e tipologias construtivas existentes – prevalecendo em destaque os condomínios residenciais horizontais. O segundo capítulo tem como objetivo apresentar a contextualização e a problemática da pesquisa. Este capítulo foi desenvolvido em cinco seções distintas que tratarão: (a) do processo de urbanização de países latino americanos; (b) da história do município de João Pessoa e algumas características de sua formação urbana; (c) do panorama da qualidade de vida na cidade referida; (d) do surgimento da modalidade residencial reconhecida como condomínio horizontal e como se expandiram em vários locais do mundo; (e) e por fim, do surgimento e caracterização dos condomínios horizontais na cidade de João Pessoa. No terceiro capítulo são apresentados o recorte espacial e a caracterização detalhada dos objetos de estudo, segundo critérios físicos e sociais. O quarto capítulo corresponde à aplicação da metodologia IQVU-JP nos condomínios analisados - construção dos indicadores que constituem o Índice de Qualidade de Vida Urbana. Dessa forma, foi avaliado cada elemento considerado para formação dos indicadores de habitabilidade, de facilidades urbanas, de acessibilidade urbana e de ambiência urbana, respectivamente. O quinto capítulo reúne o resultado de cada indicador obtido na etapa precedente, para a formulação do Índice de Qualidade de Vida dos condomínios analisados. Em seguida, são apresentadas as considerações finais e reflexões da pesquisa, demonstrando a importância dessa investigação.. 29.

(32) 1.3. Conceitos. A pesquisa teve como base teórica os estudos da Qualidade de Vida (HORNQÜIST, 1990; NUVOLATTI, 1998; HERCULANO, 2000), sobretudo, da Qualidade de Vida Urbana e seus indicadores (RIBEIRO, 2009; RIBEIRO, 2008; SANTOS e MARTINS, 2002; ORELLANA et al., 2010; FERRARI, 1991), além de estudos mais específicos do surgimento e da constituição do condomínio fechado (LE GOIX, 2003; BECKER, 2005; RAPOSO, 2008; SILVA, 2004). A pesquisa foi também apoiada nas teorias sobre a dinâmica intraurbana e, particularmente, as teorias que analisam a cidade e as localizações residenciais no contexto contemporâneo, tais como a de Villaça (2000).. 1.3.1 Indicadores e Índices. De acordo com Ribeiro (2005, apud RODRIGUES, p. 34, 2012) os sistemas de indicadores são instrumentos de medida que tem sido utilizado em diferentes países “com objetivo de observar as realidades complexas e específicas do meio urbano, sistematizando um processo de avaliação para as condições de vida, condições sociais, ambientais, econômicas, de salubridade, entre outros.”. Mueller et al. (1997) conceitua indicador como um dado individual ou um agregado de informações, devendo conter três atribuições básicas: expressão clara de sua função, quantificação estatística e lógica coerente e explicação eficaz do estado do fenômeno observado. Siche et. al., 2007 explicam que o indicador, além de ser desenvolvido para um fim específico, possui significado sintético, o que auxilia na redução do número de medidas e parâmetros necessários para descrever determinada situação. Para Nahas (2005) um indicador é “[...] um dado, uma informação, valor ou descrição, que retrata uma situação, um estado de coisas. Portanto, é conceito vinculado à função, ao papel daquele dado, informação, valor ou descrição”. Destarte, o indicador deve informar além daquilo que expressa diretamente. Por exemplo, o indicador “Taxa de pavimentação de vias” pode divulgar além do percentual de pavimentação, a oferta dos serviços de infraestrutura básica da amostra-objeto. O termo índice, por sua vez, pode ser entendido como um valor numérico que representa a correta interpretação da realidade de um sistema simples ou complexo (natural, econômico ou 30.

(33) social), utilizando, em seu cálculo, bases científicas e métodos adequados (SICHE et. al, 2007). Ainda segundo os autores, o índice pode servir como um instrumento de tomada de decisão e previsão, e é considerado um nível superior da junção de um jogo de indicadores ou variáveis. Nahas (2005) conceitua índice como sendo um valor que expressa a agregação matemática de informações numéricas, sendo, portanto, um conceito vinculado à estrutura formal de cálculo. Decerto, um índice pode se referir a um único ou a vários tópicos, podendo estar composto pela associação de dados simples ou compostos (de indicadores ou outros índices). O índice de qualidade de vida, por exemplo, pode ser a agregação de um sistema complexo, como outros índices relativos aos temas que determinam esta qualidade. Outro tipo de índice é o de habitação, que é um dos aspectos que determinam a qualidade de vida, mas pode ser construído pela agregação de dados simples como “padrão de construção” ou “área construída/hab.”. Em síntese, o índice é o valor agregado final de todo um procedimento de cálculo, que se utiliza, inclusive, de indicadores e variáveis.. 1.3.2 Qualidade de Vida. Há décadas se buscam meios precisos para conceituar indicadores que possibilitem avaliar as condições de vida, condições sociais e ambientais, entre outros condicionantes relacionados à qualidade de vida. A partir dos anos 1970, as pesquisas evoluíram na intenção de encontrar indicadores que explorassem melhor os aspectos da satisfação das necessidades e da felicidade humana de uma determinada região, substituindo as variáveis de natureza quantitativa, que se norteavam apenas por indicadores econômicos, como Produto Nacional Bruto (PNB), Produto Interno Bruto (PIB) ou ainda pela Renda per Capita. Desde os anos 1990, instituições como a ONU (Organização das Nações Unidas), o PNUD (Programa de Nações Unidas Para o Desenvolvimento), o IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) e o IPEA (Instituto de Pesquisa e Econômica Aplicada) utilizam para a formação de índices de Qualidade de vida, indicadores que contemplem itens como: saúde (saneamento, alimentação, indicadores de mortalidade, morbidade e expectativa de vida); educação (taxa de alfabetização, níveis de escolaridade); renda (nível de Industrialização e renda per capita); acesso a oferta de bens e serviços (nível de consumo, infraestrutura e serviços públicos). Além desses, observa-se também uma preocupação maior com aspectos intrínsecos à 31.

(34) segurança urbana, à qualidade ambiental e, sobretudo, ao desenvolvimento urbano sustentável, como cita Leite e Awad (2012): “Novos indicadores tem sido buscados visando mapear o mundo e suas sociedades de maneira menos econômica e financeira, incorporando parâmetros que reflitam qualidade de vida real e não apenas a riqueza financeira: o índice de desenvolvimento humano (IDH), índice de progresso genuíno (IPG), a pegada ecológica, indicadores de desenvolvimento sustentável (IDS) desenvolvidos pelo (IBGE) e a matriz territorial de sustentabilidade (CEPAL/ILPES)”. (LEITE e AWAD, 2012, p. 42).. A literatura que contempla a temática Qualidade de Vida aponta dificuldades em estabelecer uma definição concisa e critérios de avaliação, sobretudo, por ser um tema abstrato e subjetivo. No entanto, observam-se esforços para estabelecer critérios para uma avaliação mais objetiva. Independente da linha conceitual, a maioria das pesquisas procura mensurar a qualidade de vida, considerando as necessárias adequações às aspirações e à cultura da população local. “[...] Não se trata, de todo modo, de uma construção apriorística de indicadores pretensamente universais; [...] a construção de indicadores deverá, bem ao contrário, se dar tão próxima quanto possível da realidade dos contextos valorativos dos grupos sociais específicos envolvidos”. (SOUZA, 2002, p.82).. Os conceitos desenvolvidos por Wilheim e Deak (1976) definem que a qualidade de vida é “o grau de satisfação e sensação do bem estar do individuo” e que depende basicamente de dois conjuntos de fatores: os fatores objetivos e externos e os fatores subjetivos e internos. Os fatores objetivos e externos podem ser entendidos como necessidades fundamentais e essenciais, que apesar de considerar os direitos básicos, também apreciam alguns aspectos socioculturais e o estágio de desenvolvimento da sociedade, como: a)Direito à alimentação; b) Direito à saúde; c) Direito à educação básica, onde é avaliado o ensino necessário à vida social e a sobrevivência dentro da divisão social do trabalho, peculiar a cada época ou região geográfica, tendo como limite mínimo a alfabetização funcional; d) Direito à obtenção de renda e a meios de subsistência; e) Direito à segurança, tanto física, econômica, material como social; f) Direito às liberdades individuais mínimas, considerando a autonomia de manifestar opiniões, expressar-se, criar, e utilizar-se do direito livre de “ir e vir”. Entretanto, estes itens têm sidos julgados com certa fugacidade por nossa sociedade, uma vez que uma grande parcela da mesma vive marginalizada no que concerne ao atendimento desses direitos, que são mínimos e fundamentais. Esse fato acaba interferindo na sanidade social, criando “ilhas” ou “arquipélagos de qualidade de vida”. 32.

(35) Herculano (2000) cita alguns questionamentos que permeiam o conceito de qualidade de vida. Entre eles, destacam-se o conflito entre o que é julgado como necessidade mínima e digna de sobrevivência e como podem ser ponderados aspectos abstratos e subjetivos da ampliação dessas necessidades: “Seria um luxo (como o faz supor a publicidade em geral, sempre a vincular qualidade de vida a requinte e sofisticação, ao "detalhe que faz a diferença"), e, portanto, algo supérfluo diante de questões mais substantivas, como garantir um "patamar mínimo de dignidade e de condição humana?”(HERCULANO, p.4, 2000).. No entanto, é importante confrontar aqui as definições divergentes entre “qualidade de vida” e “padrão de vida”. O ponto que distancia estes dois conceitos é, principalmente, a harmonia social. Enquanto que na “qualidade de vida” interessa pensar de forma mais universalizada, abrangendo a população geral, em busca da qualidade de vida em seu nível mais coletivo; o conceito “padrão de vida” opera de forma mais individualista e até mesmo excludente. Toma-se como exemplo, o citado por Ribeiro (2009, p.6): “uma melhoria das condições de acessibilidade e do transporte coletivo urbano, beneficia a qualidade de vida. A busca de soluções individuais como o uso do automóvel, aumenta o padrão de vida, mas não necessariamente significaria um aumento da qualidade de vida. Se todas as pessoas da cidade tivessem e usassem seus automóveis, a cidade se tornaria, inevitavelmente um caos, portanto este padrão até distanciaria da qualidade de vida e do bem estar.”. Retomando às divisões indicadas por Wilheim e Deak (1976), os fatores subjetivos e internos são entendidos como a ampliação dos anseios fundamentais. Tais fatores constituem a evolução qualitativa do conceito de qualidade de vida e correspondem à ampliação da região de oportunidades de cada individuo. Conforme os autores, a “região de oportunidades” pode ser determinada por um conjunto de demandas variáveis, de acordo com a posição econômica e social do indivíduo. No entanto, é desejável que as regiões de oportunidades máximas de indivíduos limitem-se às fronteiras da região de oportunidades mínimas do resto da população. O atendimento da “qualidade de vida total” ocorrerá quando for atingido um equilíbrio entre as aspirações individuais e as aspirações do conjunto da sociedade. Entre os fatores que determinam a região de oportunidades do indivíduo, tem-se:. 33.

(36) a) Sentimento de realização pessoal e social, considerando a autoestima perante a sociedade (realização no trabalho; reconhecimento por parte da sociedade; realização nos relacionamentos e livre expressão e criação); b) Sentimento de saúde e vitalidade, que é basicamente a possibilidade de descanso e recuperação física, além da possibilidade de recuperação intrapsíquica e recreação; c) Sentimento de prazer, que inclui entretenimento, sensação de satisfação sensorial e nos relacionamentos humanos, bem como realização intelectual e profissional. d) Sentimento de conforto e bem-estar, que contempla a higiene, limpeza e tranquilidade do local onde se vive; o atendimento adequado de equipamento habitacional (imóvel e ferramentas ou equipamentos domésticos) e de equipamentos coletivos (equipamentos comunitários e públicos, infraestrutura e serviços urbanos); a disponibilidade de espaços livres públicos e privados em medida adequada; a garantia de privacidade e de possibilidades de encontro social; além do acesso a orientação moral, ética e religiosa. e) Sentimento de segurança, que inclui as garantias de integridade física e reprodução, da posse de bens e da possibilidade de mantê-los e o sentimento de orientação e localização espacial, etc. f) Sentimento de liberdade, que considera uma série de garantias como liberdade de expressão e criação; livre iniciativa de trabalho ou empreendimento; liberdade de locomoção (considerando as diversas possibilidades de utilização de meios de locomoção); liberdade de comunicação e ainda liberdade de opções de bens e serviços. Certamente, pode-se observar que muitos fatores considerados na região de oportunidades estão correlacionados ao nível socioeconômico. Segundo Ribeiro (2009), isso ocorre por que esses modelos de mensuração foram pensados também para avaliar o nível de desenvolvimento econômico de uma região, baseando-se em ideias econômicas liberais. Em função disso, percebe-se que muitos dos direitos da região de oportunidades encontram possibilidade de ser ampliados dentro de melhores condições econômicas. Inclusive, muitos fatores de natureza intrapsíquica também são afetados pelo “status” econômico do indivíduo. Isso por que, o atual estágio da sociedade capitalista acaba conferindo maior possibilidade de sentimento de auto-realização aos mais abastados e realizados materialmente (RIBEIRO, 2009). No entanto, deve ser considerado também que as condições de satisfação e felicidade de cada indivíduo transcendem à realização material. Podem-se observar indivíduos abastados insatisfeitos e indivíduos carentes de direitos essenciais que conseguem apresentar um bom nível de satisfação intrapsíquica. 34.