Derecho Civil, Bienes y
Sucesiones
Contextualización
¿Cómo se interpreta la copropiedad? De acuerdo con De Ibarrola (1977):
Hay situaciones jurídicas propias para dos: el matrimonio. Hay otras propias de varios: las asociaciones y las sociedades. En cambio la propiedad es una institución jurídica absoluta y exclusiva: se concibe bien para una sola persona; pero no es fácil siempre concebirla en manos de dos titulares simultáneos, especialmente si son extraños. (P. 371).
Para Rojina (2009) “los copropietarios no tienen dominio sobre partes determinadas de la cosa, sino un derecho de copropiedad sobre todas y cada una de las partes de la cosa en cierta proporción, es decir, sobre parte alícuota” (P. 347).
Introducción
¿Cuál es la diferencia entre copropiedad y propiedad?
De Ibarrola hace una distinción entre el significado de copropiedad y la propiedad común:
No puede confundirse la copropiedad con la propiedad común, que tienen todos los hombres comunalmente, porque ésta recae sobre bienes que no son susceptibles de propiedad privada; ni tampoco con la propiedad colectiva, porque en ésta la propiedad recae en una persona moral que es distinta de todos los socios. (De Ibarrola, 1977, p. 373).
Explicación
Derecho real de copropiedad y régimen de
condominio
¿Qué es la copropiedad?
Existe copropiedad cuando varios sujetos son poseedores de un mismo derecho, es decir, tienen un derecho en común.
El artículo 938 del Código Civil Federal (CCF) establece lo siguiente:
Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho pertenecen pro-indiviso a varias personas.
Lo anterior significa que los copropietarios no tienen dominio sobre las partes determinadas de la cosa, sino un derecho de propiedad sobre todas y cada una de las partes de la cosa en cierta proporción (parte alícuota).
Esta “parte alícuota” es la parte ideal determinada desde el punto de vista mental aritmético en función de la idea de proporción (Rojina, 2008).
La copropiedad se rige en base a dos
principios:
Todo acto de dominio sólo es válido si se lleva cabo con el consentimiento unánime de los copropietarios.
Los actos de administración de la cosa se llevarán a cabo por mayoría de personas y de intereses, comprendiendo los actos de conservación y uso sin que alteren forma sustancia o destino.
¿Cuáles son los tipos de copropiedades existentes? En el siguiente cuadro se presentan los diferentes tipos de copropiedad:
Tipos de copropiedad Copropiedades voluntarias y forzosas Copropiedad temporales y permanentes Copropiedades reglamentadas y no reglamentadas Copropiedad sobre bienes determinados y sobre un patrimonio o universalidad Copropiedad por acto entre
vivos y por causa de muerte
Tipos de copropiedad
1) Copropiedades voluntarias y forzosas.- Existe un principio fundamental en esta materia: nadie está obligado a permanecer en la indivisión, y en consecuencia no es válido el pacto por el cual los codueños se obligan a permanentemente permanecer en dicho estado...Las copropiedades forzosas son aquellas en que, por la naturaleza de las cosas, existe una imposibilidad para llegar a la división.
• Nadie está obligado a la copropiedad, así, el condueño está facultado a pedir la división siempre que esta sea posible y no exista un pacto estableciendo un tiempo para ello.
• Cuando existe imposibilidad para llegar a la división o a la venta, o en virtud de un pacto estableciendo un tiempo para ello.
2) Copropiedad temporales y permanentes.- Toda copropiedad ordinariamente es temporal, como consecuencia de que es voluntaria. Excepcionalmente puede ser permanente, cuando sea forzosa.
3) Copropiedad temporales y permanentes.- Toda copropiedad ordinariamente es temporal, como consecuencia de que es voluntaria. Excepcionalmente puede ser permanente, cuando sea forzosa.
4) Copropiedad sobre bienes determinados y sobre un patrimonio o universalidad.- Generalmente la propiedad recae sobre un bien o bienes determinados; pero existe un caso de copropiedad sobre un patrimonio integrado con su activo y pasivo.
5) Copropiedad por acto entre vivos y por causa de muerte.- La copropiedad que se crea por acto entre vivos puede tener como fuente un contrato, un acto jurídico unilateral, un hecho jurídico o la misma prescripción. Ordinariamente la copropiedad se origina por contrato, es decir por un acto jurídico… También la copropiedad pueden originarse por causa de muerte, que es el caso que ocurre en el intestado o sucesión legítima y en el de la copropiedad nacida por testamento.
Por la división de la cosa común. Por la destrucción o pérdida de ella. Por su enajenación. Por la consolidación reunión de todas las cuotas en un sólo copropietario. .
Régimen en condominio
¿Qué es el régimen en condominio? También es conocido como propiedad horizontal, por pisos, departamentos o propiedad colectiva se encuentra regulado en el Código Civil Federal junto a la copropiedad.
Este tipo de propiedad pretende resolver, al menos en forma parcial, el problema de alojamiento apropiado para las familias en las grandes ciudades, no sólo por el espacio sino por los altos costos que representa (De Pina, 1998).
Naturaleza de la propiedad en condominio
Colin y Capitant (Citados por De Pina, 1998) proporcionan las siguientes particularidades de la propiedad horizontal:
Planiol y Ripert (citados por De Pina, 1998) al exponer sobre la naturaleza de la propiedad en condominio explican:
…que no es la de una verdadera copropiedad, en consideración a que cada uno de los propietarios tiene derecho exclusivo y completo a su piso o a su departamento, pudiendo ejercitar sobre los mismos todos los derechos de un propietario, excepto los que se deriven de obligaciones resultantes de las relaciones especiales de la voluntad a que está sometido, y que, al mismo tiempo, determinadas porciones de inmuebles se hallan en indivisión forzosa. (P.p.122 a 123).
¿Cuáles son los derechos y obligaciones de los condóminos?
Dispone el artículo 951 del Código Civil Federal que la copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble no es susceptible de división.
La parte alícuota de los condueños sobre los elementos de los condueños, es inseparable del derecho de propiedad exclusivo que les corresponde respecto de las unidades privativas. Sólo se podrá enajenar, gravar la parte alícuota cuando se haga conjuntamente con la propiedad privativa.
El citado artículo 951 del Código Civil Federal dispone en cuanto a los derechos y obligaciones de los condóminos en su último párrafo lo siguiente:
Artículo 951.- Los derechos y obligaciones de los
propietarios a que se refiere este precepto, se regirán por las escrituras en que se hubiera establecido el régimen de propiedad, por las de compraventa correspondientes, por el Reglamento del Condominio de que se trate, por la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles, para el Distrito y Territorios Federales, por las disposiciones de este Código y las demás leyes que fueren aplicables.
¿Qué es la Asamblea de Condóminos?
Expone De Pina (1998) que la asamblea de condóminos es el órgano supremo del condominio, las cuales puedes ser generales (Se celebran por lo menos una vez al año) o de grupo de condominio (Tantas veces sean convocadas conforme a Ley o su reglamento).
Reglas
Se rigen bajo ciertas leyes, ejemplo de ellas son:
Cada condómino goza de un número
de votos igual al porcentaje del valor de
su propiedad.
La votación es personal, nominal y directa.
En la elección o remoción del administrador, cada unidad (departamento o vivienda) corresponde a un único voto.
Las resoluciones se toman por mayoría simple.
Las asambleas son presididas según su reglamento.
La convocatoria para las asambleas requiere un quorum de 90% en la primera convocatoria, 51% en la segunda o por mayoría en la tercera.
El secretario lleva un libro de actas autorizado por las autoridades locales.
Las determinaciones adoptadas obligan a todos los condóminos, ausentes o disidentes.
Establece cuotas a favor de los condóminos.
La ley establece el nombramiento y constitución de un comité de vigilancia, que se integrará con una o hasta tres personas que podrán ser condóminos o no.
El reglamento de condominio determinará obligatoriamente determinadas pautas para mantener un orden.
Los gravámenes son divisibles entre los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales de un condominio. Cada uno de los condóminos responderá sólo al gravamen que corresponda a su propiedad.
Extinción del régimen de condominios
Además, el régimen de propiedad de condominio puede extinguirse voluntariamente por acuerdo de un mínimo del 75% de los condóminos, salvo que la escritura constitutiva prevea un porcentaje superior. Si el condominio se destruyere en su totalidad o en una porción que represente por lo menos las tres cuartas partes de su valor, según el peritaje practicado por las autoridades competentes o institución fiduciaria, una mayoría especial del 51% de los condóminos podrá acordar la distribución o división del terreno y los bienes comunes que queden, o en su caso la venta, con arreglo a las disposiciones legales sobre planificación, desarrollo o regeneración urbana y otras que fueren aplicables. (De Pina, 1998).
Conclusión
Existe copropiedad cuando una cosa o un derecho pertenecen a dos o más personas. Los tipos de copropiedad que existen son:
1) Voluntarias y forzosas.
2) Copropiedades temporales y permanentes.
3) Copropiedades reglamentadas y no reglamentadas.
4) Copropiedad sobre bienes determinados y sobre un patrimonio o universalidad. 5) Copropiedad por acto entre vivos y por causa de muerte.
La copropiedad en nuestro país tuvo un auge como consecuencia del incremento de la población, lo que originó la creación de diversas viviendas, sin embargo, ante la falta de espacios se idearon nuevas formas para aprovechar los existentes y poder afrontar la demanda de nuevas casas, por lo que se constituyó la construcción de departamentos que permitan el establecimiento de un número considerado de viviendas en un espacio reducido.
Ya se ha visto lo referente a la copropiedad, lo cual es importante en el estudio del Derecho Civil, sin embargo, todavía existen aspectos por conocer, por ejemplo:
¿Qué es la sucesión mortis causa?
¿Cuáles son los elementos de la sucesión mortis causa? ¿Qué es el derecho hereditario?
Para aprender más
Para aprender más de los temas de copropiedad, propiedad de departamentos y derecho de condominios, te invito a ver los siguientes recursos:
¿Qué es la propiedad por departamentos?
Borja, M. (S/f). Propiedad por departamentos y condominio horizontal. Documento obtenido de:
http://biblio.juridicas.unam.mx/libros/2/693/7.pdf
¿Existe copropiedad en la sociedad conyugal?
Brena, I. (S/f). Naturaleza jurídica de la sociedad conyugal. ¿Sociedad, copropiedad o mano común? Documento obtenido de:
http://www.juridicas.unam.mx/publica/librev/rev/revdpriv/cont/21/dtr/dtr1.pdf
¿En qué consiste el condominio y la cooperativa?
De Souza, A. (S/f). El condominio y la cooperativa como formas de copropiedad. Documento obtenido de:
http://biblio.juridicas.unam.mx/revista/pdf/DerechoComparado/25/art/art1.pdf
Para aprender más de los temas de copropiedad, propiedad de departamentos y derecho de condominios, te invito a ver los siguientes recursos:
¿En qué consiste el derecho de condominio en México?
Frisch, W. (S/f). Comparación sistemática del derecho de condominio en México, Alemania, Austria y Suiza. Documento obtenido de:
Bibliografía
Bonnecase, J. (2002). Tratado elemental de derecho civil. México: Oxford.
De Ibarrola, A. (1977). Cosas y Sucesiones. México: Porrúa.
De Pina V. R. (1998). Elementos de Derecho Civil Mexicano. México: Porrúa.
M. Planiol; J. Ripert. (2002). Derecho Civil. México: Oxford.
Rojina V. R. (2008). Compendio de Derecho Civil. México: Porrúa.
