MESURA DE GOVERN
Pla per a la regeneració de sòl i d’habitatge a Barcelona
Índex
Pla per a la regeneració de sòl
0. Introducció... 1
1. Objectius globals ... 2
2. Programes 2.1 Regeneració de sòl
... 4
2.2 Creació d’un parc públic de lloguer i en dret de superfície, de concessió ... 8
2.3 Construcció d’habitatge públic protegit
... 10
2.4 Impuls a la rehabilitació i la eficiència energètica ... 12
Resum de previsions del Pla per als propers quatre anys ... 16
Annexos
1 Àmbits de nova transformació ... 1-annexos
2 Parc d’habitatges en concessió en dret de superfície ... 22-annexos
3 Proposta per al finançament de les promocions en règim de venda del PMHB.23-annexos
0. INTRODUCCIÓ
Barcelona s’ha caracteritzat des de fa molts anys per la seva evolució urbanística
basada en la constant transformació del seu teixit urbà i no en la nova ocupació de sòl. Aquest concepte de reciclatge, fruit tant de la impossibilitat física d’ocupar nou sòl com de la ferma voluntat de millorar i actualitzar la ciutat, ha estat un important motor econòmic i un referent arreu del món que es pot exemplificar en diversos aspectes.
En primer lloc en la ferma aposta per a la rehabilitació d’edificis tal com es reflecteix,
per un costat, en la consolidació del programa “Barcelona, posa’t guapa” que
enguany va complir vint-i-cinc anys, i, per un altre costat, els bons resultats del
programes d’ajuts d’aquests darrers tres anys. Així, durant els anys 2008-2010 s’han concedit a la ciutat de Barcelona 110 M€ en ajuts a la rehabilitació (dels quals més d’un 50% els ha aportat el propi Ajuntament dels seus pressupostos) que han significat una inversió total de quasi 400 M€ i que han beneficiat a més de 95.000 habitatges (un 13% del parc total d’habitatges de la ciutat).
En segon lloc, mitjançant les petites operacions de renovació als diferents barris de la
ciutat així com amb les grans transformacions estratègiques tals com la Vila Olímpica
o el 22@.
Ara, el nou equip de l’Ajuntament, vol donar un pas endavant i assumir un nou repte: impulsar el desenvolupament d’ un nou model de ciutat. Donar un nou
impuls a la regeneració de la ciutat amb un model basat en una ciutat de barris
productius i autosuficients, que avança a velocitat humana, en una metròpolis d’alta velocitat, hiperconnectada i de zero emissions.
Per tirar endavant aquesta transformació s’ha disenyat un nou Pla que, partint de
1. OBJECTIUS GLOBALES
Un dels efectes essencials en aquests processos de transformació urbana és la construcció d’habitatge a la ciutat amb el que això representa tant per a l’activitat econòmica, com per a l’oferta de nou habitatge, del qual més d’un 40% té alguna mena de protecció, però també la cessió, a favor de l’Ajuntament, de les zones verdes i dels equipaments previstos en el planejament, així com les obres d’urbanització amb càrrec al promotor.
Avui, la situació en la que es troba el sector immobiliari i de la construcció, com a conseqüència de la crisi del sistema financer (a la vegada motivat per la bombolla immobiliària), posa clarament en situació crítica tant algunes de les principals operacions de transformació urbanes aprovades per l’Ajuntament com en general l’activitat productiva i de treball d’aquest sector.
Tenint en compte aquestes circumstàncies i la necessitat de satisfer la demanda permanent d’habitatge a preu assequible esdevé molt important, prendre les iniciatives necessàries per:
• Garantirla generació de sòl.
• Impulsar la participació privada per ampliar l’oferta d’habitatge
assequible.
• Donar continuïtat a la construcció d’habitatge social per part del propi
Ajuntament.
Per això, l’Ajuntament, basant-se en l’anàlisi de la situació i amb la ferma voluntat de
reactivar l’economia a la ciutat com una prioritat bàsica, proposa un pla d’actuació per
pal·liar aquesta situació i per donar un impuls a aquesta activitat que en definitiva ha d’acabar comportant una millora, per a tots els barcelonins, pel que fa a la oferta d’habitatge assequible i a la millora del parc existent.
Així mateix, aquest Pla ha de contemplar i poder donar resposta al nou paradigma fruit
dels canvis profunds que pateix la nostra societat i que l’equip de govern municipal vol
afrontar amb tres grans prioritats:
• La generació de llocs de treball.
• L’esforç per reforçar l’economia productiva i la distribució equitativa
d’aquesta en el territori i els barris.
• L’avenç cap una ciutat més eficient en el consum energètic i sense
emissions agressives a l’atmosfera.
Amb aquests criteris, s’ha elaborat el Pla per a la regeneració de sòl i d’habitatge a Barcelona, que aquí es presenta, ique respon a la voluntat de donar un impuls a:
• La generació de sòl destinat a habitatges, d’espais lliures i d’equipaments.
• La construcció d’habitatges assequibles.
• La creació de llocs de treball i a l’activitat industrial de la construcció.
• La col·laboració públic - privada.
• La millora dels habitatges existents.
• La millora de l’eficiència energètica dels barris i els edificis.
El Pla es basa en quatre programes concrets que parteixen dels compromisos
adquirits per l’actual equip de govern i que signifiquen un notable esforç pressupostari i de gestió que demostren la ferma voluntat de portar-lo a terme.
Els quatre programes són:
1. Regeneració de sòl.
2. Parc públic de lloguer i en dret de superfície de concessió.
3. Construcció d’habitatge públic protegit.
4. Impuls a la rehabilitació i a la eficiència energètica.
2. PROGRAMES
2.1. PROGRAMA DE REGENERACIÓ DE SÒL
COMPROMÍS ELECTORAL
“Els recursos municipals s’han de centrar en l’obtenció de sòl”.
L’obtenció i el control públic en el destí del sòl, en base al planejament urbanístic i la seva gestió posterior, és la garantia de futur de la ciutat. És en base a això que podem garantir nous habitatges assequibles, nous espais per activitats productives, nous equipaments i nous espais lliures pel futur en una ciutat com la nostra, ja consolidada.
SITUACIÓ ACTUAL, ANTECEDENTS I HANDICAPS
• Bloqueig de finançament al promotor per a la gestió de sòl
• Poca capacitat de promotors i propietaris
• Desconfiança del mercat
Barcelona és un valor segur i amb garanties, i això es demostra en el fet que tots els estudis posen de manifest que a la nostra ciutat, la venda d’habitatges tant en règim lliure com, lògicament, protegit, és una realitat que fa que no es pugui parlar d’estocs d’habitatge nou per vendre i que les vendes de segona mà s’hagin recuperat.
El problema és, però, la manca de sòl, que dificulta la construcció de nous habitatges (tant lliures com protegits). Els mateixos estudis adverteixen que, com a conseqüència d’això, es pot accentuar el dèficit d’oferta que tradicionalment pateix la ciutat. Així mateix, aquesta situació pot provocar un efecte negatiu sobre el mercat del treball, ja de per sí prou castigat.
Segons l’estudi de Josep Oliver (“Estudio del mercado immobiliario de Cataluña”, de Catalunya Caixa, 2010) l’oferta d’habitatge en venda a la comarca del Barcelonès és d’un 0,9% del parc, molt per sota del mínim que es considera en un mercat normalitzat que és de l’ordre del 1,5%.
De l’anàlisi acurat de tots els processos de transformació urbanística que en aquests
moments disposen de planejament aprovat, destaquen onze grans àmbits concrets
que, majoritàriament, es troben en un procés de gestió alentit o, fins i tot,
paralitzat, com aconseqüència de la crisi immobiliària (veure Annex 1).
La transformació d’aquests sòls i la promoció d’aquests habitatges requereixen disposar de finançament suficient, ja que es requereix pagar les indemnitzacions previstes en la reparcel·lacions, construir els habitatges de reallotjament, fer les cessions pertinents i executar les obres d’urbanització. Aquestes despeses corresponen als propietaris del sòl en proporció a l’adjudicació de sostre a construir.
La quantitat que s’estima necessària per aquesta transformació del sòl s’estima en 592M€, dels quals aproximadament 250M€ correspondrien a costos d’indemnitzacions de les activitats existents per poder fer possible les operacions, i la resta a les despeses de la urbanització de nous vials i zones verdes.
garantia hipotecària, fa que hagi esdevingut una autèntica barrera per al desenvolupament del planejament. Aquesta situació, ja de per si greu, es complica si tenim en compte que en alguns planejaments, les expectatives de preus estimats en el seu moment pel que fa al mercat lliure, fa difícil l’assumpció de les càrregues previstes en l’actualitat.
D’altra banda, la situació actual del mercat immobiliari i financer dificulta extraordinàriament l’execució d’aquests processos, i per tant, alenteix tot el mercat així com les previsions que sempre s’havien fet tant pels promotors o propietaris majoritaris, com per l’Ajuntament, i pels propis veïns sovint expectants per la millora que representen aquestes transformacions.
OBJECTIUS
• Generar sòl per a la construcció d’habitatges assequibles.
• Propiciar la recuperació del sector de la construcció donant-li confiança.
• Urbanitzar àrees de la ciutat que no compleixen la funció social i urbana que el planejament els té reservada.
• Assegurar la disponibilitat de sòls per a la construcció de nous espais
lliures iequipaments.
L’Ajuntament de Barcelona disposa de capacitat financera i d’una experiència de gestió notablement reconeguda que, posada en actiu i amb la necessària col·laboració del sector privat, li ha de permetre assolir amb èxit aquest nou repte.
El desenvolupament d’aquests grans àmbits permeten un grau de transformació i una activitat a la ciutat que per als propers dotze anys podrien generar:
• 20.000 habitatges (un 50% dels quals protegits).
• 1.600.000 m2 de nou sostre (280.000 de terciari i la resta residencial).
• 666.000 m2 d’espai lliure públic (273.000 de vials i 393.000 de zones verdes).
• 300.000 m2 de sòl d’equipament.
• 82.000 m2 de sostre d’habitatge dotacional (protegit de lloguer).
• 2.500 milions d’€ d’inversió directa.
• Uns 45.000 llocs de treball.
Avançar en aquest procés és essencial per a la nostra ciutat ja que ens aporta uns clars beneficis lligats als objectius següents:
- Disposar de manera gradual d’una notable oferta d’habitatges.
- Propiciar la recuperació del sector de la construcció d’habitatges, intensiu en mà d’obra i amb efectes multiplicadors en d’altres sectors de béns de consum. Segons dades de l’APCE, es considera que per cada 100.000 habitatges de
- Urbanitzar àrees de la ciutat que en aquests moments no compleixen la funció social que el planejament els hi té reservada com a parcs i vials.
- Assegurar la disponibilitat de solars qualificats d’equipaments que permetin continuar desenvolupant el programes d’equipaments socials, educatius, esportius i culturals tant de barri com de ciutat.
- Nou sòl per a la implantació d’activitats productives de manera que permeti fomentar barris híbrids en els que es viu i treballa.
PROPOSTES
• Iniciativa municipal amb inversió per a desbloquejar processos
urbanístics mitjançant la compra de sòl i sostre a canvi de quotes.
• Taula de concertació per al seguiment del programa.
Davant d’aquesta situació, l’Ajuntament vol assumir el compromís d’impulsar i
liderar la transformació dels àmbits inclosos en aquesta proposta, amb el doble objectiu deprioritzar la reactivació del mercat de treball i de garantir la generació de nou habitatge per als propers anys.
Per assolir aquests objectius i assolir el lideratge de la transformació de sòl, proposem, en base als operadors municipals IMU-BAGURSA i Patronat Municipal de l’Habitatge
(PMHB), aportar recursos públics municipals per tal de que, conjuntament amb els
privats (propietaris del sòl que estiguin en condicions d’aportar la seva part) es
garanteixi el capital necessari per activar i desbloquejar aquests processos, de tal manera que es puguin fer efectives les indemnitzacions i les obres d’urbanització.
Aquesta tasca es podrà fer des d’aquests organismes públics en base a diversos processos tals com:
• Gestionar el patrimoni municipal d’aquests àmbits.
• Assumir les quotes corresponents al sòl de propietat municipal.
• Arribar a acords amb aquells propietaris privats que no tinguin capacitat
d’inversió i vulguin cedir una part dels seus aprofitaments a canvi de que l’Ajuntament assumeixi les seves quotes d’urbanització o,
• Impulsar la modificació dels mecanismes de gestió en aquells cassos que sigui
necessari.
L’objectiu ha de ser també treballar per un retorn de la inversió, de tal manera que aquest esforç per activar la dinàmica de transformació de la ciutat no hagi de carregar única i exclusivament sobre el pressupost d’inversió municipal.
D’acord amb l’annex 1 d’aquest document, per tal d’assegurar que aquest procés de
transformació no s’aturi, l’Ajuntament destinarà en els propers quatre anys un total
de 80M€ del seu pressupost d’inversió. Amb aquests 80 milions d’euros es preveu l’obtenció de 370.000 m2 de sostre, dels quals, gairebé 250.000 m2 corresponen a
habitatge protegit i uns 70.000 m2 a habitatge lliure, en total es podran promoure més
terciari i comercial. Així mateix es desenvoluparan més de 500.000 m2 de sòl
corresponents a cessions de sistemes per a espais urbanitzables i equipaments.
Es evident que aquesta inversió de 80M€, té un clar rendiment tant des de la
perspectiva econòmica, com de la social, ja que permet desencallar els processos de
transformació i ajuda a mobilitzar en els propers quatre anys una inversió global de
més de 300M€ i uns 11.000 habitatges amb nous equipaments i espais per urbanitzar.
Aquestes mesures han de servir per llençar un missatge d’impuls i confiança a les empreses promotores amb capacitat per desenvolupar i construir, als seus treballadors i, en general, els sectors empresarials i professionals compromesos amb la transformació de la ciutat. Però també és un missatge per als operadors públics i privats d’habitatge protegit que disposaran del sòl necessari per desenvolupar aquestes
promocions. En aquest sentit, proposem la constitució d’una taula de concertació en
la que operadors públics i privats puguin fer un seguiment d’aquest programa.
Finalment, missatge també a les entitats i veïns de Barcelona de que, davant l’alentiment i paràlisi d’alguns processos de transformació urbana dels seus barris, tenen el compromís de l’Ajuntament per agafar la iniciativa per garantir les millores compromeses en aquests entorns urbans per als propers anys.
2.2. PROGRAMA DE CREACIÓ D’UN PARC PÚBLIC DE LLOGUER I EN
DRET DE SUPERFÍCIE, DE CONCESSIÓ
COMPROMÍS ELECTORAL
“S’han de sumar esforços entre el sector públic i el privat per tirar endavant una política d’habitatge de la intensitat que la nostra ciutat necessita”
L’augment de l’activitat urbanística per generar habitatge assequible només és possible si hi ha un plena col·laboració entre els sectors públic i privat.
SITUACIÓ ACTUAL, ANTECEDENTS I HANDICAPS
• Manca de sòl
• Poca rendibilitat de la inversió
• Manca de finançament per a la promoció immobiliària
Una vegada descrita la situació general i el handicap de la manca de sòl així com les mesures per fer-hi front, el segon pas ha d’ésser garantir una rendibilitat de les operacions que facin atractiva la inversió i la promoció privada.
L’habitatge lliure s’ha de finançar directament pel promotor que, si necessita finançament extern, l’haurà d’aconseguir en les condicions que determini el sector financer i que en aquests moments són excepcionalment rigoroses. Cal però, tenir present, per un costat, que la garantia de Barcelona de ser un mercat segur i força estable ha de permetre fer atractiva també la inversió de capital privat més enllà del finançament hipotecari. I, per un altre costat, tot i les dificultats actuals dels promotors per a l’obtenció de finançament, les restriccions de crèdit no s’estenen de la mateixa manera al comprador final que continua, a la nostra ciutat, podent accedir-hi, encara que sigui amb notables limitacions.
En canvi, el finançament de l’habitatge protegit correspon als Plans de l’Habitatge aprovats pel govern de l’Estat i gestionat per la Generalitat. Els Plans preveuen els preus màxims de lloguer i de venda així com les condicions en què les entitats financeres han de prestar els diners tant als promotors com, després, als adquirents. En aquests moments, les retallades pressupostàries de les administracions estatals i autonòmica qüestionen seriosament aquesta via i per tant cal pensar, també, en noves fórmules d’aportació de capital, tant privat com públic.
OBJECTIUS
• Augmentar l’oferta d’habitatge assequible amb participació dels privats.
• Propiciar la recuperació del sector de la construcció donant-li confiança.
• Impulsar la col·laboració pública - privada per augmentar l’oferta d’habitatge
assequible.
• Mobilitzar diners d’inversió privada per a la construcció d’habitatges
La voluntat de l’Ajuntament és, doncs, posar a disposició d’operadors privats i del tercer sector, sòl per a la construcció d’aquests nous habitatges que complementin la oferta de l’activitat pública que, almenys per part de l’Ajuntament (PMHB), ha de continuar.
Ens proposem, també, ajudar i treballar per a la captació de capital estranger que estigui disposat a invertir a la ciutat per una rendibilitat mínima.
PROPOSTES
• Parc de lloguer en concessió.
• Parc d’habitatges en dret de superfície, en concessió i en règim cooperatiu.
Tot plegat s’ha de concretar en una proposta en que l’Ajuntament posi a disposició sòl al sector privat per a ampliar aquesta oferta d’habitatge assequible.
Plantegem treballar en dues línies. La primera ésla constitució d’un parc públic de
lloguer en règim de concessió. En definitiva consisteix que l’Ajuntament fa l’aportació del sòl i garanteix els processos d’adjudicació mitjançant el Registre de sol·licitants. Així mateix l’Ajuntament mantindrà la titularitat del sòl concessionant la construcció i la gestió per un termini que garanteixi una mínima rendibilitat. Aquest model, com ja hem comentat, té el handicap de les restriccions dels ajuts del Plans d’Habitatge sense els quals es fa difícil garantir aquesta rendibilitat.
Hem començat a treballar amb estudis de viabilitat amb diferents alternatives que permeten veure la viabilitat de les operacions de lloguer assequible partint del manteniment de la titularitat pública del sòl i, per tant, de l’obtenció del sòl a cost zero (aportació municipal) i de les diferents alternatives en règims (concessió, dret de superfície) i terminis dels mateixos. Les diferents hipòtesis de treball com els costos d’execució de l’obra, els preus de lloguer, els ajuts dels Plans d’Habitatge, els costos de gestió, els nivells d’ocupació o els índexs de morositat, prefiguren diferents escenaris amb diferents nivells de rendibilitat que poden fer fins i tot inviable el model si no hi ha una aportació pública que garanteixi un rendiment mínim.
També treballem en una segona línia que consisteix en ampliar el parc públic d’habitatges en règim de dret de superfície que ja ha començat a crear el PMHB. Aquest règim consistiria en encarregar l’execució i la comercialització d’habitatges a entitats privades i cooperatives però mantenint la titularitat pública del sòl. Aquest sistema té els avantatges que no va condicionada als ajuts dels Plans d’Habitatge (gairebé no n’hi ha) i que no parteix ni d’un endeutament ni d’una amortització a llarg termini. En canvi surt molt més a compte per als adjudicataris, ja que l’Ajuntament, com a propietari del sòl, actua com a avalador. A l’Annex 2 s’incorpora una breu descripció d’aquest model en base a l’experiència del PMHB.
La proposta del Pla en aquest programa és, elaborar un model treballat i contrastat
conjuntament amb els operadors privats que es concreti en el termini d’un any. De
cara el 2013 i al llarg d’aquest mandat ens proposem posar a disposició dels diferents
operadors per aquest programa un mínim de deu solars de tal manera que ja es
2.3. PROGRAMA PER A LA CONSTRUCCIÓ D’HABITATGE PÚBLIC
PROTEGIT
COMPROMÍS ELECTORAL
“Cal accelerar la construcció dels nous habitatges socials que el Pla de l’Habitatge preveu”
La tasca del Patronat Municipal de l’Habitatge de Barcelona, reconeguda amb el “Premio Nacional de la Vivienda 2010”, es posa en valor només pel seu rècord d’inversió en obra nova el mateix 2010. Però això no ens ha de fer perdre de vista ni les dificultats de seguir desenvolupant aquesta tasca ni la voluntat de seguir-la fent.
SITUACIÓ ACTUAL, ANTECEDENTS I HANDICAPS
• Controlar el nivell endeutament del Patronat.
• La lentitud i les dificultats en l’obtenció de finançament de l’habitatge protegit.
Tal com s’ha comentat, en principi, el finançament de l’habitatge protegit correspon als Plans de l’Habitatge aprovats pel govern de l’Estat i gestionats per la Generalitat. Els Plans preveuen els preus màxims de lloguer i de venda així com les condicions en què les entitats financeres han de prestar els diners tant als promotors com, després, als adquirents. Però també com ja hem comentat, les retallades pressupostàries de les administracions estatals i autonòmica qüestionen seriosament aquesta via.
Però mentre que l’habitatge protegit en lloguer encara gaudeix d’importants ajuts per part de l’Estat i de la Generalitat que fan imprescindible la seva utilització per a garantir la viabilitat de les operacions, en les promocions de venda i de venda del dret de superfície els ajuts gairebé han desaparegut tant pel que fa a l’AEDE de l’Estat (Ayudas a la Entrada) com a les subvencions inicialment previstes per part de la Generalitat a les promocions en venda del dret de superfície.
Tant és així que ens trobem en la situació absurda que el interès del crèdit protegit és superior (i més difícil d’obtenir) si el demana el Patronat Municipal de l’Habitatge en al marc del Plan Vivienda, que si el demana directament l’Ajuntament.
OBJECTIUS
• Necessitat de seguir construint habitatges assequibles ampliant el parc
d’habitatges. públics en dret de superfície.
• Superar les dificultats derivades del crèdit protegit.
• Obtenir crèdit a un interès més baix.
Però, a més d’aquests objectius específics per garantir la construcció d’habitatges
sostenibles, l'Ajuntament ha definit com a paradigma pels propers anys transformar la
En aquest sentit, és la pròpia administració qui ha de donar exemple amb els nous edificis, amb la finalitat de que aquest nou model de gestió de recursos energètics, vagi
impulsant noves formes d’economia vinculada a l'edificació.
Per aquest motiu en els propers projectes d'habitatge municipals seguirem impulsant
la introducció de criteris d'autosuficiència energètica i de gestió sostenible dels recursos
hídrics, amb la finalitat d’anar avançant en la consolidació de nous estàndards de
qualitat i eficiència en l'edificació.
Així mateix volem avançar amb la signatura de convenis amb les empreses de
serveis per poder afrontar amb aquests nous criteris de disseny, la construcció i la gestió dels edificis de forma consensuada amb les empreses de referència. Donant d'altra banda oportunitats a nous actors en l'escena de la economia de la innovació urbana.
En aquest sentit, volem reforçar l’impuls i consolidació de les empreses de serveis
energètics (ESE) vinculades als edificis, de manera que puguin implementar el conjunt de solucions que permetin la gestió de edificis autosuficients de forma coordinada.
PROPOSTES
• Capitalització del PMHB.
Per això, el que proposem és que l’Ajuntament garanteixi el finançament de la construcció de l’habitatge públic per part del Patronat Municipal de l’Habitatge destinat a la venda en dret de superfície mitjançant una capitalització del Patronat que
consistiria en traspassar-li 60 milions d’euros en quatre anys que garantirien la major
eficiència i rendibilitat de les operacions que aquest destini a venda en dret de superfície.
Això sens perjudici d’estudiar altres fórmules de finançament que permetin els mateixos objectius però disminuint l’aportació municipal.
2.4. PROGRAMA PER IMPULSAR LA REHABILITACIÓ I L’EFICIÈNCIA
ENERGÈTICA
COMPROMÍS ELECTORAL
“Incrementarem el suport a la rehabilitació com una de les eines clau a l’hora de disposar d’un parc d’habitatges que doni respostes a les necessitats dels barcelonins”
“Impulsarem la rehabilitació, la reforma i la remodelació del parc existent”
“Davant el canvi climàtic, cal disminuir les emissions de CO2 i cercar solucions que facin que el seu nivell es mantingui en uns límits raonables”
“Regenerar Barcelona: fer barris productius de velocitat humana, dins d’una ciutat d’alta velocitat, i zero emissions”
Una política urbanística i ambiental responsable i eficaç és una condició indispensable per a un progrés econòmic que comporti una millora de la qualitat de vida per als ciutadans i les ciutadanes.
A Barcelona, la importància de la rehabilitació és una obvietat. A part dels impactes socials i econòmics que representa i que després es comenten, hi ha dos elements que ho singularitzen. En primer lloc, el marc físic i urbanístic de la ciutat: només hi ha sòl urbà (no hi ha sòl urbanitzable) i es tracta d’una ciutat molt densa i molt compacta en la que la influència del mercat de producció de nous habitatges és relatiu en relació al mercat global de l’habitatge. En segon lloc, les característiques del parc d’habitatges de Barcelona, cal tenir present que al voltant d’un 30% dels habitatges de Barcelona (uns 200.000) són anteriors al 1950 i només un 7% dels habitatges (no arriben a 50.000) són posteriors al 1980.
SITUACIÓ ACTUAL, ANTECEDENTS I HANDICAPS
• Problemes de seguretat, accessibilitat i eficiència energètica dels edificis existents.
• Poca capacitat per invertir per part dels propietaris d’habitatges.
• Poca cultura de manteniment.
• Impacte del consum energètic dels edificis de Barcelona.
• Necessitat de reduir les emissions.
Tots hem de prendre consciència de que la vida dels edificis és limitada i per tant hi ha una necessitat constant de manteniment i posta al dia.
La singularitat física de Barcelona ja perfila unes determinades formes de fer les polítiques urbanístiques i d’habitatge en què adquireixen molta importància totes aquelles polítiques de la renovació urbana i de la gestió urbanística i, més concretament, totes aquelles que incideixen en el mercat construït.
Però a més, la rehabilitació d’edificis genera uns impactes socials i econòmics que ultrapassen el seu propi mercat:
A. Impacte econòmic de la rehabilitació.
- Els ajuts a la rehabilitació són un efecte multiplicador de la inversió: cada euro de subvenció multiplica la inversió privada i per tant té un efecte dinamitzador de
- També hi ha un efecte local: dinamitza el mercat de treball general i local i impulsa les empreses locals, prima la qualitat i el servei.
- I un efecte de retorn fiscal: es calcula que per cada euro de subvenció pel
foment de la rehabilitació retorna als dos anys en forma d’impostos locals,
autonòmics i estatals (IVA, Llicències, plusvàlues en cas de venda, IBI, etc).
B. Impacte social de la rehabilitació.
- Permet la fixació de la població resident. Per exemple el Programa d’Ajuts per
a la Instal·lació d’ascensors evita que la gent gran hagi de marxar a un habitatge adaptat.
- Permet concentrar els esforços en barris amb una major degradació o
necessitats. (Llei de barris, ARIs, AERIs, en definitiva polítiques territorials).
- Permet l’atenció a la gent amb menys recursos econòmics. (Ex: Ajuts del
100% del Programa d’ascensors).
- Permet treure al mercat habitatges buits.
- Genera una necessitat de més mà d’obra i, sovint, més especialitzada. Al ser un tipus d’obra menys mecanitzada, amb menys inversió es generen més llocs de
treball: amb menys inversió més rendiment social.
C. Impacte de la rehabilitació en la sostenibilitat, la innovació i l’eficiència energètica.
- Significa activitat de construcció sense nova ocupació de sòl.
- Permet estimular mesures d’estalvi energètic en edificis amb poca eficiència
energètica. (Ex. Ajuts Decret 455/2004 de la Generalitat, Llei de Barris, AERIS, etc...). Foment de mesures d’estalvi energètic i foment de la rehabilitació energètica.
- Genera menys residus.
- Redueix les emissions
- Genera innovació en materials i en tecnologia.
D. Impacte de la rehabilitació en la millora del paisatge urbà.
- Millora de l’entorn urbà. (Ex: Ordenança Municipal dels Usos del Paisatge Urbà): contempla el manteniment de la composició arquitectònica dels elements exteriors en els casos de rehabilitació de l’edifici i incideix en la previsió de noves instal·lacions en els edificis per tal de integrar-les al màxim en la composició arquitectònica de l’edifici.
- Actuacions integrals. (Ex: Llei de Barris): conjuga actuacions en els edificis amb actuacions en l’espai públic (urbanització, centres cívics), incorpora millores mediambientals (plaques solars; substitució enllumenat públic), aplica polítiques socials i d’equitat de gènere i preveu la supressió de barreres arquitectòniques en edificis públics i privats.
‐ Ampliació de la vida útil dels edificis i foment del manteniment. (Ex: rehabilitació de patologies estructurals: Turó de la Peira i habitatges provinent del parc públic d’habitatges).
Però també podem assenyalar una millora notable en instruments com ara: els programes específics (Programa d’Ascensors); les noves fórmules alternatives (convenis finançament o subvencions 100% amb inscripció registral en ascensors); l’augment de les quanties dels ajuts (108 milions d’euros en el període 2008-2010); la millora de gestió (terminis de pagament); la millora de l’atenció i el suport (Oficines d’Habitatge); el mantenint i ampliació de les singularitats i especificitats territorials (ARIs).
Ara bé, malgrat la ferma voluntat de l’Ajuntament de continuar, millorar i complementar aquests programes, està clar que les administracions es troben ens uns moments de clara reducció pressupostària que podran condicionar aquests programes.
OBJECTIUS
• Millora de les condicions del parc d’habitatges existent.
• Impuls a la rehabilitació com a activitat econòmica i per a la creació de llocs
de treball.
• Ajudar a la recuperació d’un sector intensiu en mà d’obra i amb efectes
multiplicadors en altres sectors.
• Millorar la qualitat de vida dels ciutadans (accessibilitat).
• Millorar l’estalvi energètic dels edificis existents.
En aquest marc, creiem que hem d’afrontar uns reptes públics i socials de la rehabilitació que es poden resumir en:
- Augmentar la cultura del manteniment.
o Seguiment vinculat als ajuts.
o Premiar la sistemàtica de manteniment: els ajuts a la rehabilitació
plantejats com a premis (Barcelona posa’t guapa).
- Potenciar la posta al dia dels edificis sobretot en base a dos objectius bàsics: cohesió social i sostenibilitat. I en base a tres grans paràmetres:
o Seguretat.
o Accessibilitat.
o Eficiència energètica.
- Millorar la gestió vinculada a la rehabilitació:
o Marc normatiu, llicència, gestió dels ajuts.
o Normalització: seguretat jurídica: no podem canviar cada any el sistema
d’ajuts i esgotar cada any els ajuts a mitjans d’any. - Entendre també la rehabilitació des d’un marc estratègic i social:
o Discriminació dels ajuts per sectors de renda, per entorns territorials, per
programes específics. - Paper proactiu de l’administració.
PROPOSTES
• Mantenir el programa d’ajuts a l’accessibilitat i incorporar un nou programa
• Simplificar la normativa i els processos.
• Potenciar els ajuts socials a la rehabilitació.
• Impulsar un nou marc de reflexió públic - privat per a l’estudi i la difusió de la
rehabilitació: Observatori de Barcelona per a la Rehabilitació Arquitectònica.
Les previsions dels pressupostos tant de l’Estat com de la Generalitat per als propers anys auguren un horitzó de reducció notable que si bé ens haurà de fer ajustar les dimensions i quanties dels ajuts, no volem renunciar a uns programes que considerem molt importants per al present i futur de la ciutat.
Des d’aquest punt de vista, l’Ajuntament destinarà 60 milions d’euros en els propers
quatre anys en ajuts a la rehabilitació el que significa un manteniment de les aportacions que ha vingut fent fins ara.
En base a aquesta aportació municipal preveiem mantenir el programa d’ascensors,
potenciar la part més social d’aquests ajuts i donar un impuls a aquells ajuts que signifiquin una millora de la sostenibilitat i més concretament en relació a l’eficiència energètica i a la reducció d’emissions.
Per fer-ho, ens comprometem a seguir millorant tots els aspectes administratius
(normativa i procediments) així com a constituir amb tots els agents socials implicats
l’Observatori de Barcelona per a la Rehabilitació Arquitectònica (OBRA) de la qual ja s’ha signat un protocol d’intencions.
RESUM DE PREVISONS DEL PLA PELS PROPERS QUATRE ANYS:
Previsions pressupostàries
Programa/ any Total 2012 - 2015
1.Regeneració de sòl 80M€
2.Parc públic de lloguer en dret de superfície de concessió -
3.Construcció d'habitatge públic protegit 60M€
4.Impuls a la rehabilitació i l’eficiència energètica 60M€
Total 200M€
Altres compromisos
Programa 1 Taula de concertació per al seguiment del Programa.
Programa 2
Amb horitzó 2013 posar a disposició dels operadors un mínim de 10 solars.
Establir un programa de treball concret
Programa 3 Impulsar la construcció d'un total de 550 habitatges en règim de dret de superfície.
Programa 4
Impulsar l’observatori de Barcelona per a la Rehabilitació Arquitectònica.
