Metodología para el manejo de riesgos en la etapa de pre-entrega y operación para empresas dedicadas a la construcción de proyectos inmobiliarios

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(1)MIC 201120 34 |. METODOLOGÍA PARA EL MANEJO DE RIESGOS EN LA ETAPA DE PREENTREGA Y OPERACIÓN PARA EMPRESAS DEDICADAS A LA CONSTRUCCIÓN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS.. UNIVERSIDAD DE LOS ANDES. NÉSTOR GARZÓN PIÑEROS. Asesor ING. CARLOS EDUARDO BALEN V.. FACULTAD DE INGENIERIA MAESTRÍA EN INGENIERIA CIVIL ÁREA INGENIERÍA Y GERENCIA DE LA CONTRUCCIÓN BOGOTÁ D.C., 2.012. 1.

(2) MIC 201120 34. TABLA DE CONTENIDO 1.. JUSTIFICACIÓN............................................................................................................ 6. 2.. OBJETIVOS ................................................................................................................... 8. 3.. 4.. 5.. 2.1. Objetivo principal ................................................................................................... 8. 2.2. Objetivos específicos: ........................................................................................... 8. METODOLOGÍA ............................................................................................................ 9 3.1. Identificación y clasificación de los riesgos ....................................................... 9. 3.2. Evaluación de los riesgos..................................................................................... 9. 3.3. Elaboración de plan de manejo de riesgos ....................................................... 9. 3.4. Validación del plan modelo ................................................................................ 10. 3.5. Evaluación de resultados ................................................................................... 10. MARCO TEÓRICO ...................................................................................................... 11 4.1. Estructura de desglose del riesgo ..................................................................... 11. 4.2. Análisis cualitativo ............................................................................................... 12. 4.3. Simulación Monte Carlo ..................................................................................... 13. 4.4. Plan de respuesta a los riesgos ........................................................................ 15. DESARROLLO DE LA METODOLOGIA PARA EL MANEJO DE LOS RIESGOS 5.1. 16. Identificación y clasificación de los riesgos. .................................................... 16. 5.1.1. RBS para un proyecto inmobiliario ............................................................... 16 5.1.2. Clasificación de riesgos en la etapa de final de construcción .................. 16 5.1.3. Clasificación de riesgos en la etapa de operación ..................................... 17 5.1.4. Identificación de los riesgos. ......................................................................... 18 5.2. Evaluación de los riesgos. ................................................................................. 18. 5.2.1. Evaluación cualitativa aplicada a los riesgos identificados. ..................... 18 5.2.2. Evaluación cuantitativa. .................................................................................. 20 5.2.2.1. Evaluación cuantitativa respecto al impacto de los riesgos sobre los costos. ........................................................................................................................................ 21 5.2.2.2. Evaluación cuantitativa respecto al impacto de los riesgos sobre el tiempo. ........................................................................................................................................ 23 2.

(3) MIC 201120 34 5.3. Elaboración del plan de manejo de riesgos. ................................................... 24. VALIDACIÓN DEL PLAN MODELO PARA MANEJO DE RIESOS. ................... 26. 6.. 6.1. Aplicación de la identificación y evaluación de riesgos a un proyecto específico 26. 6.2. Plan de respuesta a los riesgos evaluados cuantitativamente ................... 30. EVALUACIÓN DE RESULTADOS ........................................................................... 33. 7.. 7.1. Evaluación de resultados en la etapa final de construcción ......................... 33. 7.2. Evaluación de resultados en la etapa de operación. ..................................... 35. 7.3. Costo de la implementación del modelo y del plan de acción...................... 37. 8.. CONCLUSIONES ........................................................................................................ 39. 9.. RECOMENDACIONES. ............................................................................................. 40. 10.. BIBLIOGRAFÍA ........................................................................................................ 42. 11.. ANEXOS ................................................................................................................... 43. 3.

(4) MIC 201120 34. LISTADOS DE FIGURAS Figura No. 1. Gestión del riesgo a través del ciclo del proyecto.................................... 6 Figura No. 2. Ejemplo de estructura de de desglose del riesgo. ................................. 12 Figura No. 3. Ejemplo de matriz de impacto y probabilidad. ........................................ 12 Figura No. 4. Ejemplo de gráfico de salida en simulación Monte Carlo ..................... 14 Figura No. 5. Estructura de desglose del riesgo planteada. ......................................... 16 Figura No. 6. Matriz de probabilidad e impacto. ............................................................. 19 Figura No. 7. Muestra del formato para la evaluación cualitativa de riesgos ............ 20 Figura No. 8. Ejemplo de posibilidad de distribución para la evaluación cualitativa de riesgos. .................................................................................................................................. 20 Figura No. 9. Plantilla tipo para evaluación cuantitativa de riesgos - variable costo 21 Figura No. 10. Ejemplo de las salidas gráficas del modelo .......................................... 22 Figura No. 11. Plantilla tipo para evaluación cuantitativa de riesgos - variable costo.23 Figura No. 12. Plantilla tipo para el plan de manejo de los riesgos. ........................... 25 Figura No. 13. Plantilla para evaluación cuantitativa de riesgos variable costo ........ 28 Figura No. 14. Gráfico de salida de la simulación para el evento de sismo .............. 29 Figura No. 15. Resultado del análisis cuantitativo para la etapa de construcción variable costos. ................................................................................................................................... 29 Figura No. 16. Resultado del análisis cuantitativo para la etapa de construcción variable tiempo. ................................................................................................................................... 30 Figura No. 17. Ejemplo de plan de respuesta a los riesgos. ........................................ 30 Figura No. 18. Resultados del plan de manejo sobre el impacto en el costo. ........... 31 Figura No. 19. Resultados del plan de manejo sobre el impacto en el tiempo. ....... 32 Figura No. 20. Gráfica de costo y tiempo de los riesgos analizados en la etapa final de construcción. ........................................................................................................................ 33 Figura No. 21. Gráfica de costo y tiempo de los riesgos después de aplicado el plan de manejo en la etapa final de construcción. ....................................................................... 34 Figura No. 22. Gráfica de costo y tiempo de los riesgos analizados en la etapa de operación. ............................................................................................................................. 35 Figura No. 23. Gráfica de costo y tiempo de los riesgos después de aplicado el plan de manejo en la etapa final de construcción. ....................................................................... 36. 4.

(5) MIC 201120 34. LISTADOS DE TABLAS Tabla No. 1. Ejemplo de Tabla de probabilidad e impacto……………………………13 Tabla No. 2. Ejemplos de tablas de probabilidad e impacto para proyectos inmobiliarios………………………………………………………………………………...19 Tabla No. 3. Tablas de probabilidad e impacto específicas para el proyecto analizado………………………………………………………………………………........27 Tabla No. 4. Presupuesto de implementación modelo de gestión de riesgos………39. 5.

(6) MIC 201120 34. 1. JUSTIFICACIÓN En nuestro medio la gestión de los proyectos inmobiliarios se centra en contemplar como límite la entrega del proyecto a los dueños y a la administración del proyecto. Durante la etapa final de la construcción y al iniciar la operación o uso de los inmuebles se presentan riesgos cuya distribución no es clara y por lo tanto se presentan periodos grises en cuanto a la gestión del riesgo y los responsables de dicha gestión. La importancia de tener en cuenta la gestión durante el ciclo de vida del proyecto, nos sugiere que debemos entender los proyectos como un todo y no particularizarlos o limitarlos a partes del ciclo de vida. De igual forma la gestión del riesgo debe ser entendida y aplicada a lo largo de todo el ciclo de vida del proyecto; nuestro interés particular sobre el final de la construcción y el inicio del uso se fundamenta en que algunos riesgos que se suponen son transferidos en el momento de entrega de los inmuebles, continúan en la cabeza de los constructores como quiera que son los responsables sobre la calidad y estabilidad de los proyectos ejecutados. Figura No. 1. Gestión del riesgo a través del ciclo del proyecto.. Fuente: (Dallas, 2.008)1 En la práctica actual los riesgos asegurables en los proyectos inmobiliarios se ven descubiertos durante el periodo comprendido entre la entrega de los inmuebles y el momento en que las administraciones y los propietarios toman la póliza de zonas comunes. Pues por parte de las empresas constructoras se toma una póliza todo riesgo construcción que se limita a la etapa de construcción, vigente hasta la entrega de los inmuebles; y de otra parte solamente hasta que las copropiedades están legalmente constituidas se toman las pólizas que amparan las edificaciones en la etapa de uso. .. 1. Dallas, M. F. (2.008). Value and Risk Management : A Guide to Best . Chichester, , GBR : Wiley. 6.

(7) MIC 201120 34. En la etapa de uso no es frecuente encontrar políticas claras de gestión de riesgos por parte de usuarios y propietarios; en este aspecto las empresas de construcción pueden generar planes detallados referentes que los usuarios puedan seguir para gestionar los riesgos de los edificios. Lo anterior aunado a que se presentan comúnmente prácticas erróneas de aseguramiento, como el suscribir las pólizas por montos menores a los que realmente tiene los inmuebles, esto se conoce como infra-seguro, ésta práctica es causal para que el seguro no sea pagado en su totalidad cuando se presentan pérdidas parciales. Durante el final de la construcción se generan atrasos en actividades que ocasionan problemas para el cumplimiento del alcance y tiempo de desarrollo del proyecto. Algunas de estas actividades como permisos y licencias dependen de terceros (empresas de servicios públicos, curaduría, oficina de planeación, etc.) que están por fuera del control del constructor, y que son criticas para la terminación y puesta en funcionamiento del proyecto, es importante realizar un plan de gestión para los riesgos que generan estas actividades.. 7.

(8) MIC 201120 34. 2. OBJETIVOS 2.1. Objetivo principal. Desarrollar una metodología que permita gestionar los riesgos en la etapa final de construcción y en los primeros años de la etapa de operación en proyectos inmobiliarios.. 2.2. Objetivos específicos:. Para el presente trabajo se plantean como objetivos específicos los siguientes: 1. Identificar y producir un registro de los riesgos comunes al desarrollo de proyectos inmobiliarios en la etapa final de la construcción y al inicio de su uso, desarrollando la estructura de desglose del riesgo (RBS).. 2. Determinar un proceso para la clasificación y evaluación de los riesgos identificados durante la etapa de registro, generando para ello matrices de riesgo e impacto y mediciones cuantitativas.. 3. Generar un plan modelo para dar respuesta a los riesgos típicos de un proyecto de construcción en las etapas estudiadas. El plan debe integrar la identificación de los riesgos, la clasificación, la medición de probabilidad, la medición del impacto sobre alcance, tiempo, costo y calidad, las posibles estrategias de manejo y el control de los riesgos.. 8.

(9) MIC 201120 34. 3. METODOLOGÍA La metodología para desarrollar el presente trabajo de grado se planteó de acuerdo con la ejecución de diferentes actividades que podemos agrupar en las siguientes etapas: identificación y clasificación de los riesgos, la evaluación de riesgo, elaboración de un plan modelo para manejo de riesgos, la aplicación de este plan y finalmente la evaluación de resultados. En el desarrollo de este proceso se utilizan técnicas como la RBS o estructura de desglose de los riesgos aplicada a la identificación y clasificación de los riesgos, las matrices de probabilidad e impacto para la evaluación cualitativa, y la simulación tipo Monte Carlo utilizada en la evaluación cuantitativa. A continuación se detallan cada una de las etapas a ejecutar:. 3.1. Identificación y clasificación de los riesgos. En primera instancia se desarrolló la identificación y clasificación de los riesgos, para lo cual se planteó elaborar la estructura de desglose de los riesgos (RBS) particular para un proyecto inmobiliario en las etapas estudiadas, en este proceso se implementaron las siguientes actividades: o Revisión de la bibliografía sobre gestión de riesgos. o Revisión de la documentación existente sobre riesgos en tres proyectos inmobiliarios construidos por la empresa, cuyo usos son vivienda y oficinas. o Reuniones con diseñadores técnicos y subcontratistas vinculados con la empresa. o Entrevistas con los interesados en un proyecto como gerentes, administradores de edificios y directores de obra. o Entrevistas con expertos en compañías de seguros. o Elaboración listas de control respecto a la información histórica. 3.2. Evaluación de los riesgos. La evaluación de los riesgos se realiza sobre los riesgos identificados previamente y se divide en evaluación cualitativa y cuantitativa. La evaluación cualitativa se refiere a la medición de probabilidad y a la medición del impacto sobre alcance, tiempo, costo y calidad. Se propone hacer análisis utilizando matrices de probabilidad e impacto y realizar evaluaciones de urgencia de los riesgos. El análisis cuantitativo se realiza sobre los riegos clasificados como prioritarios en el análisis cualitativo, para desarrollarlo se utilizaran análisis de sensibilidad y simulaciones Monte Carlo.. 3.3. Elaboración de plan de manejo de riesgos. En esta etapa se desarrollará un plan que integre la identificación y evaluación de riesgos previamente realizados y la planificación de las respuestas a los riesgos.. 9.

(10) MIC 201120 34. Para la planificación de los riesgos se utilizaran estrategias de gestión de los riesgos como son evitar (prevenir), aceptar, transferir o mitigar los riesgos; igualmente se utilizaran estrategias de respuestas para contingencias. Finalmente se plantea realizar el seguimiento y control de los riesgos planteando auditorias, revaluaciones de los riesgos y revisiones periódicas de los riesgos; la oportunidad y periodicidad de estos controles dependerá de los resultados obtenidos durante la evaluación de los riesgos.. 3.4. Validación del plan modelo. Se realizará la confirmación de que este cumple con los objetivos y parámetros con los que fue desarrollado, la validación se ejecutará sobre un proyecto ya ejecutado y con varios años de uso.. 3.5. Evaluación de resultados. Posterior a la validación del plan modelo se realzará la evaluación sobre los resultados, generando las recomendaciones y conclusiones del trabajo de grado, además de sugerencias para trabajos de investigación sobre riesgos en proyectos inmobiliarios en las fases analizadas. Durante esta etapa se medirán los impactos posibles de la implementación del modelo dentro de la organización de la empresa y la evaluación de costo beneficio del plan modelo. 10.

(11) MIC 201120 34. 4. MARCO TEÓRICO En el desarrollo del presente trabajo se siguieron diferentes conceptos sobre la gestión de riesgos en proyectos, principalmente los establecidos por el Project Management Institute (PMI, 2008), estos conceptos son complementados por diferentes autores que han detallado la metodología de gestión de riesgos en proyectos a partir de los planteamientos del PMI; entre los cuales se destaca (Dallas, 2.008) que hace un análisis detallado de los principios de gestión de riesgo y las técnicas para desarrollarla . De otra parte (Boussabaine & Kirkham, 2.008)2 además de profundizar y evaluar las técnicas de análisis de riesgo, involucran el concepto de gestión de valor en todo el ciclo de vida del proyecto, tema en el cual se centra el presente trabajo que involucra la fase final de construcción y la fase de operación de los proyecto s inmobiliarios. A continuación se desarrollan en detalle los principales conceptos sobre la metodología de identificación y evaluación de los riesgos enfocados en proyectos de construcción.. 4.1. Estructura de desglose del riesgo. La identificación y clasificación de los riegos en un proyecto se puede desarrollar a través de la estructura de desglose del riesgo o RBS por sus iniciales en inglés (Risk Breakdown Structure). La RBS es un método mediante el cual se crean categorías de riesgo que son típicas para los proyectos y sobre estas se desarrollan sub-categorías que permiten detallar y agrupar los riesgos según su área de influencia. El realizar la identificación de los riesgos utilizando una RBS permite tener una descripción jerarquizada de los riesgos lo cual facilita su comprensión y además permite tener una visión global de los riegos de un proyecto evitando errores u omisiones en la etapa de identificación. Igualmente, al establecer categorías se puede fácilmente establecer cual miembro del equipo del proyecto es el responsable del control de riegos. En la figura No.2 se muestra un ejemplo de la estructura de desglose de riesgo. Un ejemplo de la estructura de desglose planteada por el (PMI, 2.004)3 propone cuatro categorías básicas: riesgos técnicos, externos, de la organización y de la dirección de proyectos. De otro lado (Cohen & Palmer, 2004)4 establecen una posible clasificación de cualquier riesgo en una de las cuatro etapas del ciclo de 2. Boussabaine, A., & Kirkham, R. (2.008). Whole Life-Cycle Costing : Risk and Risk Responses. Chichester. GBR: Wiley. 3 . PMI. (2.004). Guia de los fundamentos de las dirección de proyectos:(guia del PMBOK®). Tercera edición. Newtown Square, PA. Project Management Institute. 4 Cohen, M., & Palmer, G. (2004). Project risk identification and management. AACE International Transactions , IN11–IN15. 11.

(12) MIC 201120 34. vida de un proyecto, factibilidad, planificación y diseño, construcción y puesta en marcha. Dado que el presente trabajo estudia dos etapas del ciclo de vida del proyecto, se plantea la clasificación inicial de la RBS diferenciando estas etapas, y subdividirlas a nivel de la segunda jerarquía en las categorías establecidas por el PMI en su ejemplo. Figura No. 2. Ejemplo de estructura de de desglose del riesgo.. Fuente: Guía de los fundamentos de la dirección de proyectos: (guía del PMBOK). 4.2. Análisis cualitativo. Para el análisis y evaluación de riesgos se utilizan dos tipos de métodos, el análisis cuantitativo y el cualitativo. El análisis cualitativo describe la naturaleza del riesgo y ayuda a la compresión de los riesgos, este análisis se realiza para todos los riesgos identificados y al realizarlo los análisis posteriores se pueden centrar en los aspectos más sensibles al riesgo. En este se estudia la probabilidad de ocurrencia y el impacto que implicaría cada riesgo, utilizando la matriz como la que muestra en la figura No. 3. Figura No. 3. Ejemplo de matriz de impacto y probabilidad.. Fuente. Notas de clase Ing. Carlos Alejandro Arboleda A.. 12.

(13) MIC 201120 34. En la matriz de impacto y probabilidad se establece la importancia de cada riesgo y la prioridad que tendrá en evaluaciones posteriores. La determinación de los niveles puede darse utilizando valores que orienten sobre el grado de impacto y de probabilidad. El impacto se evalúa sobre los parámetros del proyecto como costo, tiempo y calidad. En la clasificación del nivel de riesgo e impacto se utilizan rangos numéricos, que para la evaluación del impacto pueden utilizarse valores de ponderación que le dan mucho mayor peso a los riesgos de alto impacto. La tabla No. 1, enseña un ejemplo sobre la ponderación del impacto sobre la consecuencia que tendrán en tiempo y costo del proyecto Tabla No. 1. Ejemplo de Tabla de probabilidad e impacto. Fuente: (Merna & Al-thani, 2.008). 4.3. Simulación Monte Carlo. La evaluación cuantitativa de los riesgos se realiza para cada uno de los riesgos a considerar, este análisis se realiza para entender como las consecuencias de los riesgos de un proyecto pueden afectar los objetivos de costos, tiempo y calidad de un proyecto. El análisis cuantitativo permite determinar la exposición del proyecto al conjunto global de riesgo. Existen varias técnicas para el análisis de riesgos cuantitativo, como son análisis de sensibilidad, análisis de valor monetario esperado, simulaciones y árboles de decisión;, la simulación Monte Carlo es de uso generalizado, ya que utiliza las estadísticas simples, tomando los datos existentes del proyecto como su línea de base. La simulación Monte Carlo es un método no determinístico utilizado para la evaluación cuantitativa del riesgo, en este método se utilizan funciones de distribución de probabilidad y técnicas de simulación para cuantificar el riesgo; la simulación Monte Carlo se basa en la creación de modelos de posibles resultados mediante la sustitución de un rango de valores para cualquier elemento del que presente incertidumbre. Posteriormente se realiza el cálculo de los resultados 13.

(14) MIC 201120 34. varias veces, cada vez usando un grupo diferente de valores aleatorios de las funciones de probabilidad, el número de repeticiones o iteraciones en el cálculo se puede variar de cada modelo pero generalmente es superior a mil repeticiones.. Como producto de la simulación se generan las distribuciones de valores de los resultados posibles .y la probabilidad de ocurrencia de los diferentes valores. La figura No. 4 ilustra gráficamente la salida de una simulación en donde se visualizan los posibles resultados y la probabilidad de que un resultado se presente. Figura No. 4. Ejemplo de gráfico de salida en simulación Monte Carlo. La sustitución de un rango de valores se realiza mediante el uso de distribuciones de probabilidad, a través de la cuales las variables pueden generar diferentes probabilidades de que se produzcan diferentes resultados. Las herramientas computacionales tienen pre-establecidos las distribuciones más comunes como pueden ser: normal, triangular, uniforme, lognormal, beta, betaPert, gamma, weibull, etc,; además estas herramientas permiten realizar una distribución personalizada si las predeterminadas no son suficientes para desarrollar el modelo. En el desarrollo de las simulaciones además de los resultados gráficos y de tablas, se pueden obtener análisis de sensibilidad, análisis de escenarios y correlación entre variables. El análisis de sensibilidad muestra la forma como influye cada una de las variables en el resultado final, logrando identificar las variables más representativas, pues se encuentran clasificadas de acuerdo a su peso en el resultado final. En la gestión de proyectos el análisis Monte Carlo normalmente examina los riesgos de programa y el costo, tanto a nivel individual y desde la perspectiva de todo el proyecto. Este análisis se realiza mediante la conexión del programa y las 14.

(15) MIC 201120 34. variables de costos para cada uno de los paquetes de trabajo de la estructura de desglose del trabajo (WBS). Diferentes variables se pueden utilizar, incluyendo los valores pesimista, más probable y optimista o la media y desviación estándar. Monte Carlo luego simula los posibles resultados del proyecto una y otra vez utilizando el rango de variables. El resultado de esta técnica produce un rango razonable de fechas de programa y costos del proyecto (Heldman, 2.005)5.. 4.4. Plan de respuesta a los riesgos. El plan de respuesta a los riesgos se estructura para manejar y mitigar los riesgos evaluados y priorizados en la etapa cuantitativa, para cada uno de los riesgos se debe tener una estrategia particular. El Project Management Institute (PMI, 2008)6 establece estrategias para el manejo de los riesgos, dentro de la cuales a continuación nos permitimos destacar las siguientes:. Evitar: Esta estrategia implica cambiar el plan del proyecto para eliminar la amenaza que presenta un riesgo adverso, algunos riesgos se pueden evitar eliminándolos en su totalidad. Una práctica común para desarrollar la estrategia, es realizar una planificación detallada, los cual elimina riesgos. Transferir: Consiste en trasladar el impacto negativo de una amenaza, junto con propiedad de riesgo a un tercero. La forma más utilizada de trasferencia de riesgos es la utilización de pólizas de seguros. Mitigar: Implica reducir la probabilidad o el impacto de un evento de riesgo y llevarlo hasta un umbral aceptable. Aceptar: Es adoptada cuando el equipo del proyecto ha decidió no cambiar los planes del proyecto para afrontar un riesgo o cuando no pudo elaborar una respuesta adecuada. La estrategia puede ser activa cuando se establecen reservas en tiempo, costo y recursos para manejar las amenazas.. .. .. 5. Heldman, K. (2.005). Project Manager's Spotlight on Risk Management. Alameda, CA, USA : Sybex. 6. PMI, (. M. (2008). A guide to the project management body of knowledge (PMBOK® Guide), (4th ed),. Newtown Square, PA: Project Management Institute.. 15.

(16) MIC 201120 34. 5. DESARROLLO DE LA METODOLOGIA PARA EL MANEJO DE LOS RIESGOS 5.1. Identificación y clasificación de los riesgos.. El proceso de identificación y clasificación de los riesgos se basa en la estructura de desglose de riesgos, sobre la cual se identifican los riesgos de las etapas estudiadas, a continuación se discriminan las actividades inherentes a ese proceso. 5.1.1. RBS para un proyecto inmobiliario El proceso de identificación de los riesgos inicia con el planteamiento de la estructura de desglose de riesgos particular para un proyecto, en consecuencia se planteó una RBS para un proyecto inmobiliario enfocada en la etapa final de construcción y en la etapa de operación, como se muestra en la figura No. 5. Figura No. 5. Estructura de desglose del riesgo planteada. ESTRUCTURA DE DESGLOSE DEL RIESGOS. PROYECTO INMOBILIARIO. 1. ETAPA FINAL DE CONSTRUCCIÓN. 1.1. TÉCNICO. 1.2. EXTERNO. 1.3. DE LA ORGANIZACIÓN. 2. ETAPA DE OPERACIÓN. 1.4. DIRECTOR DE PROYECTOS. 2.1. TÉCNICO. 2,2. EXTERNO. 2.3. GERENCIA ADMINISTRACIÓN. 1.1.1. PROCESOS TÉCNICOS. 1.2.1. SUBCONTRATISTA Y PROVEEDORES. 1.3.1. INFORMACIÓN. 1.4.1. PLANIFICACIÓN. 2.1.1. CALIDAD. 2.2.1. PROPIETARIO Y USUARIO. 2.3.1. INFORMACIÓN. 1.1.2.TECNOLOGÍA. 1.2.2. LEGISLACIÓN Y REGULATORIOS. 1.3.2. MEDIO AMBIENTE. 1.4.2.CONTROL. 2.1.2. MANTENIMIENTO TÉCNICO. 2.2.2. LEGISLACIÓN Y REGULATORIOS. 2.3.2. REPUTACIÓN. 1.1.3. RENDIMIENTO Y FIABILIDAD. 1.2.3. SITIO. 1.3.4. RECURSOS. 1.4.3. COMUNICACIÓN. 2..1.3. PRUEBAS DE FUNCIONAMIENTO. 2.2.3. ASEGURADORAS. 2.3.3. RECURSOS. 1.1.4. CALIDAD. 1.2.4. CONDICIONES CLIMÁTICAS. 1.3.4. FINANCIACIÓN. 1.4.4. ESTIMACIÓN. 2.1.4. SEGURIDAD. 2.2.4. CONDICIONES CLIMÁTICAS. 2.3.4. PLANIFICACIÓN. 1.1.5.SEGURIDAD. 1.2.5. GRUPOS SOCIALES. 2.1.5. OPERABILIDAD. 2.2.5. GRUPOS SOCIALES. 2.4.5. CONTROL. 1.1.6. PRUEBAS DE ACEPTACIÓN. 1.2.6. CLIENTES. 2.4.6.. COMUNICACIÓN. 1.2.7. REPUTACIÓN. 5.1.2. Clasificación de riesgos en la etapa de final de construcción En la etapa final de construcción se realiza la clasificación de riegos en cuatro grupos que se describen a continuación: o Riegos técnicos. Son los que se presentan directamente en la ejecución física del proyecto y son inherentes al proceso de construcción; incluyen aspectos. 16.

(17) MIC 201120 34. como calidad de los materiales y mano de obra, las tecnologías de construcción e inconsistencias en especificaciones y diseños. o Riesgos Externos. Se consideran dentro de esta categoría a los que están por fuera del manejo, control o influencia del equipo del proyecto. Se tiene en cuenta aspectos legales, medio ambientales y los generados por terceros que pueden afectar el proyecto. o Riesgos de la organización: En este grupo se clasificación los riesgos inherentes al grupo de personas y entidades organizadas para llevar a cabo la etapa final del proyecto. Igualmente se define como el grado en que la organización es capaz de responder a los cambios en un proyecto; el riesgo de la organización considera los efectos adversos de las fallas en el trabajo y las consecuencias posteriores de ese en el proyecto. Tales casos incluyen la disponibilidad de recursos tales como: mano de obra y equipos, las capacidades de los proveedores de materiales y la capacidad de financiamiento durante el periodo de construcción (Boussabaine & Kirkham, 2.008)7. o Director de proyectos: Los riesgos clasificados en esta categoría corresponden al director de proyectos, quien es la persona designada por la organización del proyecto para desarrollar y cumplir con las metas del proyecto, pues tiene la responsabilidad total en cuanto a su planeamiento y ejecución. 5.1.3. Clasificación de riesgos en la etapa de operación En la etapa de operación, se realiza la clasificación de riegos en tres grupos que se describen a continuación: o Riegos técnicos. En esta categoría se clasifican los riegos relacionados con el funcionamiento físico del edificio en su etapa de uso, en los aspectos relacionados con la operación y el mantenimiento de la edificación, la infraestructura de servicios y de los equipos. o. Riesgos Externos. Se consideran dentro de esta categoría a los que están por fuera del manejo, control o influencia de la administración del edifico.. o Gerencia de la administración, Es esta clasificación se encuentran los riesgos en cabeza del administrador del edificio, quien es la persona encargada de la gestión del buen funcionamiento del edificio; dentro de sus funciones esta la planificación y control de todas las actividades necesarias para que las áreas y bienes comunes del edificio tengan un óptimo funcionamiento y se conserven en el tiempo. En Colombia la ley 675 de 2.001 establece la naturaleza del administrador, sus funciones y responsabilidades. 7. Boussabaine, A., & Kirkham, R. (2.008). Whole Life-Cycle Costing : Risk and Risk Responses. Chichester, , GBR: Wiley. 17.

(18) MIC 201120 34. 5.1.4. Identificación de los riesgos. Siguiendo la RBS planteada se relacionan los riesgos, determinando para cada uno el evento de riesgo, la fuente de riesgo y el área de impacto. El evento de riesgo se refiere al porque se presenta el riesgo, la fuente de riesgo señala como se presenta el riesgo y el área de impacto establece como determinado riesgo afecta el proyecto desde su costo, alcance, tiempo, calidad etc.. Para la identificación de los riesgos se realizan entrevistas a directores de obra, administradores de proyecto y expertos de compañías de seguros, además de investigar en proyectos desarrollados por la Empresa en la que se implementará el trabajo.. 5.2. Evaluación de los riesgos.. 5.2.1. Evaluación cualitativa aplicada a los riesgos identificados. Una vez identificados los riesgos se procede a evaluarlos cualitativamente, para lo cual se creó una tabla de impacto y riesgo que genere parámetros para realizar una evaluación objetiva. Adaptando la tabla establecida por (Merna & Al-thani, 2.008)8, en cuanto al impacto, se evalúa de acuerdo a afectaciones en tiempo y costo basados en la duración y el costo directo del proyecto para la etapa de construcción, mientras que en la etapa de operación sobre el costo del proyecto. La probabilidad se establece en forma lineal desde muy bajo hasta muy alto. La tabla No. 2 muestra ejemplos de los niveles de probabilidad e impacto y su posible calificación, en el modelo desarrollado las variables del impacto (tiempo y costo) pueden modificarse, adaptándose al tipo de proyecto a evaluar y a la aversión al riesgo de la organización. Tabla No. 2. Ejemplos de tablas de probabilidad e impacto para proyectos inmobiliarios ETAPA FINAL DE CONSTRUCCIÓN IMPACTO PROBABILIDAD. IMPACTO. MUY BAJO. 0,1. 0,05. BAJO. 0,3. MEDIO. TIEMPO. COSTO. RANGO INFERIOR. SUPERIOR. 1 DÍA. < .05% CD. 0,005. 0,029. 0,1. 3 DIAS. < 1.0% CD. 0,030. 0,099. 0,5. 0,2. 15 DIAS. < 2% CD. 0,100. 0,279. ALTO. 0,7. 0,4. 1 MES. < 3% CD. 0,280. 0,719. MUY ALTO. 0,9. 0,8. > 1 MES. <5% CD. 0,720. ETAPA DE OPERACIÓN IMPACTO TIEMPO. COSTO. RANGO. PROBABILIDAD. IMPACTO. INFERIOR. MUY BAJO. 0,1. 0,05. 1 DÍA. < .05% CRP. 0,005. SUPERIOR. 0,029. BAJO. 0,3. 0,1. 2 DIA. < 1.0% CRP. 0,030. 0,099. MEDIO. 0,5. 0,2. 3 DIAS. < 2% CRP. 0,100. 0,279. ALTO. 0,7. 0,4. 7 MES. < 3% CRP. 0,280. 0,719. MUY ALTO. 0,9. 0,8. >15 DIAS <5% CRP. 0,720. CD=COSTO DURECTO CONSTRUCCIÓN CRP= COSTO DE RECONSTRUCCIÓN POYECTO. 8. Merna, t., & Al-thani, F. F. (2.008). Corporate Risk Management. Hobken, NJ, USA: Wiley. 18.

(19) MIC 201120 34. Una vez se dan calificación a los riesgos se crea la matriz de probabilidad e impacto que es el producto de combinar los diferentes niveles de los dos aspectos evaluados, en esta matriz por medio de colores se distinguen los diferentes niveles de riesgo desde muy bajo hasta muy alto, la distribución de estos niveles se realiza de acuerdo a los rangos de la tabla 2. Al multiplicar la calificación de impacto con la de calidad se obtiene una calificación total para un determinado riesgo, con este resultado se ubica el riesgo dentro de la matriz de la figura No. 6. , finalmente se obtiene un nivel para el riesgo evaluado. Figura No. 6. Matriz de probabilidad e impacto.. 0,56. 0,72. 0,04. 0,12. 0,2. 0,28. 0,36. 0,02. 0,06. 0,1. 0,14. 0,18. 0,01. 0,03. 0,05. 0,07. 0,09. 0,005 0,1. 0,015 0,3. 0,025 0,5. 0,035 0,7. 0,045 0,9. 0,4. 0,2. 0,1. 0,1. MUY BAJO. MUY BAJO. 0,4. MUY ALTO. BAJO. 0,24. ALTO. MEDIO. 0,08. MEDIO. IMPACTO. ALTO. 0,8. BAJO. MUY ALTO. PROBABLIDAD. El modelo desarrollado para la evaluación de riesgos, en la parte cualitativa genera la evaluación automática a partir de los niveles de riesgos señalados en la tabla 2; el usuario para cada riesgo define uno de los cinco niveles (desde muy bajo hasta muy alto) para la probabilidad y para el impacto, esto se realiza escribiendo el nivel en la columna respectiva y el modelo lo evalúa e identifica de acuerdo con los valores y tipos de riesgos de la matriz de probabilidad e impacto; para facilidad de visualización e interpretación el resultado de cada riesgo se da en forma de texto y en color. En la figura No. 7 se refleja una muestra del formato adelantado para la evaluación cualitativa de los riesgos en la etapa de operación.. 19.

(20) MIC 201120 34 Figura No. 7. Muestra del formato para la evaluación cualitativa de riesgos 1.ETAPA FINAL DE CONSTRUCCIÓN. EVALUACIÓN DATOS DE ENTRADA. CÒDIGO CATEGORÌA SUBCATEGORÌA. RIESGO. SISMO. EVENTO DE RIESGO ¿Por qué?FUENTE DE RIESGO ¡Como? OBRA EN PROCESO DE CONSTRUCCIÓN EN DONDE ALGUNAS ESTRUCTURAS Y ACABADOS NO SE ENCUENTRAN TOTALMENTE TERMINADAS Y ANTE UN SISMO PUEDEN EVENTO DE LA NATURALEZA GENERAR CAIDAS O ROTURAS VIENTOS FUERTES PUEDEN PROCESOS CONSTRUCTIVOS OCASIONAR PRESIONES GENERADORES DE RIESOS NEGATIVAS EN CUBIERTAS. 1.2.3. EXTERNO. SITIO. 1.2.4. EXTERNO. CONDICIONES CLIMÁTICAS VIENTOS. 1.2.4. EXTERNO. TEMPESTADES Y RAYOS QUE AUSENCIA DE SISTEMA DE SE PRESENTE EN EL SITIO DE PUESTAS A TIERRA DURANTE LA CONSTRUCCIÓN CONDICIONES CLIMÁTICAS DESCARGAS ATMOSFÉRICAS OBRA. PROBABILIDAD IMPACTO. PUNTAJE PROBABILIDAD IMPACTO TOTAL. RESULTADO. MUY ALTO. MUY ALTO. 0,9. 0,8. 0,72. MUY ALTO. MEDIO. ALTO. 0,5. 0,4. 0,2. MEDIO. MUY ALTO. BAJO. 0,9. 0,1. 0,09. BAJO. Luego de evaluar cualitativamente todos los riesgos identificados se obtiene una clasificación que nos permite concentrarnos en los ubicados como de riesgo alto o muy alto o en un porcentaje que obtuvo mayor calificación en la matriz de riesgo. Los resultados se agrupan para cada etapa del proyecto analizada, la figura No. 8 enseña un ejemplo de la posible distribución para la evaluación de los riesgos en la etapa de construcción. Figura No. 8. Ejemplo de posibilidad de distribución para la evaluación cualitativa de riesgos. DISTRIBUCIÓN EVALUACIÓN CUALITATIVA ETAPA FINAL DE CONSTRUCCIÓN. 5% 19%. 9%. MUY BAJO 24%. BAJO MEDIO. 43%. ALTO MUY ALTO. 5.2.2. Evaluación cuantitativa. La evaluación cuantitativa de los riesgos se desarrolla utilizando la herramienta computacional Crystal Ball, creada por Oracle, este software trabaja bajo la plataforma de Microsoft Excel. La herramienta permite realizar las simulaciones Monte Carlo. El desarrollo de la evaluación cuantitativa se inicia filtrando los riesgos clasificados como altos y muy altos en la evaluación cualitativa previamente realizada. Una vez obtenido el listado de estos riesgos se procede a realizar una simulación tipo Monte Carlo para cada uno de los riesgos. El análisis se realiza dividiendo los. 20.

(21) MIC 201120 34. análisis en las dos etapas estudiadas del proyecto y estos a su vez en análisis de costos y de tiempos.. En el modelo de simulación se establece las líneas base de costo y tiempo del proyecto a evaluar; el nivel de detalle propuesto para realizar es evaluación a nivel de capítulos del proyecto 5.2.2.1. Evaluación cuantitativa respecto al impacto de los riesgos sobre los costos. En la evaluación cuantitativa sobre el impacto en los costos se plantea realizar una plantilla modelo, la figura No. 9 enseña la plantilla tipo propuesta para la evaluación. Figura No. 9. Plantilla tipo para evaluación cuantitativa de riesgos - variable costo RIESGO ANALIZADO SISMO ANALISSI VAIABLE COSTO ITEM. DESCRIPCIÓN. DATOS DE LAS VARIABLES % VALOR % % VALOR VALOR INVERSIÓN OPTIMISTA MAS PROBABLE PESIMISTA MEDIA Incidencia PRESUPUESTO Ejecución Reconstrucción RECONSTRUCCIÓN. DESVIACON ESTANDAR. VALOR COSTOS DIRECTOS 1 PRELIMINARES 2 MOVIMIENTO DE TIERRAS 3 DESAGUES 4 CIMENTACION 5 MAMPOSTERIA 6 PAÑETE 7 ESTRUCTURA EN CONCRETO 8 CUBIERTAS 9 CIELORASOS 10 ENCHAPES PISOS 11 ENCHAPES PISOS ZONAS COMUNES 12 IMPERMEABILIZACIONES 13 INSTALACIONES SANITARIAS 14 INSTALACIONES ELECTRICAS 15 CARPINTERÍA DE MADERA 16 CARPINTERÍA METÁLICA 17 VENTANERÍA DE ALUMINIO 18 PINTURA 19 DOTACIÓN BAÑOS-GRIFERÍA 20 APARATOS Y MUEBLES DE COCINA 21 CERRAJERIA Y HERRAJES 22 VIDRIOS Y ESPEJOS 23 EQUIPOS ESPECIALES 24 OBRAS EXTERIORES 25 ASEO 26 GASTOS GENERALES SUBTOTAL. 0,98% 5,14% 0,11% 6,89% 8,75% 3,83% 13,57% 0,33% 1,53% 10,28% 3,06% 0,98% 2,41% 3,61% 8,97% 1,53% 1,60% 4,92% 2,30% 3,72% 0,37% 0,33% 5,47% 0,55% 1,09% 7,66%. 45.000 235.000 5.000 315.000 400.000 175.000 620.000 15.000 70.000 470.000 140.000 45.000 110.000 165.000 410.000 70.000 73.000 225.000 105.000 170.000 17.000 15.000 250.000 25.000 50.000 350.000 4.570.000. 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 50,00% 50,00% 50,00% 100,00% 100,00% 50,00% 50,00% 50,00% 50,00% 100,00% 50,00% 50,00% 50,00% 50,00% 50,00% 50,00% 50,00% 90,00%. 45.000 235.000 5.000 315.000 400.000 175.000 620.000 15.000 35.000 235.000 70.000 45.000 110.000 82.500 205.000 35.000 36.500 225.000 52.500 85.000 8.500 7.500 125.000 12.500 25.000 315.000 3.520.000. OTROS COSTOS 27 REMOCIÓN DE ESCOMBROS VALOR TOTAL. 0% 0% 0% 70% 50% 50% 70% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 10% 50% 90%. 0 0 0 220.500 200.000 87.500 434.000 7.500 17.500 117.500 35.000 22.500 55.000 41.250 102.500 17.500 18.250 112.500 26.250 42.500 4.250 3.750 62.500 1.250 12.500 283.500 1.925.500. 200.000 3.520.000. 277.200 352.000 154.000 589.000 13.200 61.600 413.600 123.200 39.600 96.800 156.750 360.800 66.500 64.240 198.000 92.400 149.600 14.960 13.200 220.000 22.000 44.000 308.000. 45000 235000 5000 315.000 400.000 175.000 620.000 15.000 70.000 470.000 140.000 45.000 110.000 165.000 410.000 70.000 73.000 225.000 105.000 170.000 17.000 15.000 250.000 25.000 50.000 350.000 4.570.000. 409.500 480.000 210.000 837.000 18.000 84.000 564.000 168.000 54.000 132.000 222.750 492.000 94.500 87.600 270.000 126.000 204.000 20.400 18.000 300.000 30.000 60.000 420.000. 70% 50% 50% 70% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 10% 50% 90%. 25% 10% 10% 25% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 3% 10% 25%. 200.000. 40.000. 2.125.500. En la plantilla tipo se estructura la información del proyecto de acuerdo con el siguiente detalle. o Costos del proyecto: Se definen los costos directos del proyecto a nivel de capítulos de acuerdo con el presupuesto, este valor se considera la primera columna de supuestos en el modelo Montecarlo, pues este valor en caso de que el evento de riesgo se produzca puede variar. Se considera como una distribución triangular donde el valor más probable es el del presupuesto, el optimista y el pesimista se establecen en las columnas de “datos de la variable.”. 21.

(22) MIC 201120 34. o Porcentaje (%) ejecución: Se indica el porcentaje de ejecución de cada uno de los ítems considerados, al tratarse de la evaluación en las etapa final de construcción , las actividades de estructura y obra negra se evalúan como terminadas. o Valor inversión: Es el resultado de la multiplicación de los costos del proyecto por el porcentaje de ejecución. o Porcentaje (%) reconstrucción: Se evalúa un porcentaje estimado que se tendría que reconstruir en caso de ocurrencia del evento de riesgo. Este es la segunda columna de supuestos, donde se establece como tipo de distribución la normal, este porcentaje seria la media y la desviación estándar se establece en la columna “datos de la variable” o Valor reconstrucción: Es la resultante de multiplicar el valor de la inversión por el porcentaje de reconstrucción. o Datos de las variables: Se establecen los parámetros necesarios para los dos tipos de variables seleccionadas en el modelo. o Otros costos: En esta fila se ubican los costos diferentes a los costos directos que inciden en la valoración económica del riesgo. Para la etapa operativa en lugar de tener el porcentaje de ejecución, los costos del proyecto se traen a valor presente, teniendo en cuenta el número de años transcurridos desde la fecha de entrega del proyecto y la inflación promedio de estos años. La sumatoria de la columna valor de reconstrucción, sería la salida de la simulación o variable de pronóstico en el modelo. Para la evaluación de cada riesgo se realiza una modificación a la plantilla, ajustando los valores en cada caso, particularmente lo referente a porcentaje de reconstrucción y a “otros costos”. La figura No. 10 nos muestra un ejemplo de las salidas gráficas de estas simulaciones en el análisis de los riesgos en la etapa final de construcción: Figura No. 10. Ejemplo de las salidas gráficas del modelo. 22.

(23) MIC 201120 34. Los resultados se la modelación para todos los riesgos se clasifican de mayor a menor de acuerdo al valor total de reconstrucción. 5.2.2.2. Evaluación cuantitativa respecto al impacto de los riesgos sobre el tiempo. En la evaluación cuantitativa sobre el impacto en el tiempo, se plantea realizar una plantilla modelo, la figura No. 11 enseña la plantilla tipo propuesta para la evaluación cuantitativa de los riesgos. Figura No. 11. Plantilla tipo para evaluación cuantitativa de riesgos - variable costo.. SISMO- VARIABLE TIEMPO ITEM. DESCRIPCIÓN. DATOS DE LAS VARIABLES DURACIÓN (DIAS). ACTIVIDADES RUTA CRITICA. % Reconstrucción. TIEMPO RECONSTRUCCIÓN. OPTIMISTA MAS PROBABLE. PESIMISTA. MEDIA. DESVIACON ESTANDAR. DURACIÓN PROYECTO 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19. PRELIMINARES MOVIMIENTO DE TIERRAS CIMENTACION ESTRUCTURA EN CONCRETO MAMPOSTERIA PAÑETE CUBIERTAS IMPERMEABILIZACIONES INSTALACIONES SANITARIAS INSTALACIONES ELECTRICAS CARPINTERÍA METÁLICA VENTANERÍA DE ALUMINIO PINTURA PARQUEADEROS CERRAJERIA Y HERRAJES EQUIPOS ESPECIALES OBRAS URBANISMO ASEO GASTOS GENERALES SUBTOTAL. 0. 0. OTRAS ACTIVIDADES DEMOLICIONES REMOCIÓN DE ESCOMBROS DURACIÓN TOTAL. 0. 20 10 30. 0. 0. 0. En la plantilla se estructura la información del tiempo del proyecto de acuerdo con el siguiente detalle.. 23.

(24) MIC 201120 34. o Duración del proyecto: Se define la duración de las diferentes actividades del proyecto, esta entrada es la primera columna de supuestos en el modelo Montecarlo, pues la duración en caso de que el evento de riesgo se produzca puede variar. Se considera como una distribución triangular o Actividades ruta crítica: Se establecen las duraciones de las actividades de la ruta crítica, o Porcentaje (%) reconstrucción: Explicado anteriormente en la plantilla del costo esta entrada es la segunda columna de supuestos en el modelo Montecarlo. Se considera como una distribución normal. o Tiempo reconstrucción: Es la resultante de multiplicar la duración de las actividades de la ruta crítica por el porcentaje de reconstrucción. o Datos de las variables: Se establecen los parámetros necesarios para los dos tipos de variables seleccionadas en el modelo o Otras actividades: En esta fila se ubican actividades diferentes que se ocasionan cuando el evento de riesgo se produce. La salida de esta simulación serían las duraciones posibles de la reconstrucción, o de otra forma la variación en el tiempo del proyecto para la etapa final de construcción.. 5.3. Elaboración del plan de manejo de riesgos.. Para la parte final del modelo se incorpora el plan de manejo para cada uno de los riesgos evaluados cualitativamente, en él se retoman los valores máximos y mínimos que generarían los eventos de riegos, se planean las posibles respuestas a los riesgos de acuerdo con las medidas establecidas por Project Management Institute (PMI, 2008) detalladas anteriormente en el capítulo 4, las cuales son evitar, transferir, mitigar o asumir; para un riesgo se pueden tomar una o más medidas. En el modelo cada respuesta se detalla con un plan de acciones concreto que puede tener varios puntos o formas en que se pueden gestionar las respuestas, además se le asigna el responsable a cada respuesta planteada. De igual forma se determina un porcentaje de reducción del riesgo, de acuerdo a la medida tomada; posteriormente se suman todos los porcentajes y se establece el resultante después de gestionar el evento de riesgo. Finalmente se multiplica el porcentaje resultante por el valor máximo del riesgo y este será el máximo valor del evento de riesgo después de aplicar el plan de respuesta. La figura No. 12 nos enseña la plantilla tipo propuesta para el plan de manejo de los riesgos. 24.

(25) MIC 201120 34 Figura No. 12. Plantilla tipo para el plan de manejo de los riesgos. PLAN DE MANEJ O DE RIESGOS ETAPA FINAL DE CONSTRUCCIÓN - VARIABLE COSTO RIESGO Minimum (miles) Maximum (miles). RESPUESTA MEDIDAS EVITAR TRANSFERIR MITIGAR ASUMIR TOTALES. PLAN DE ACCIONES. RESPONSABLE. VARIACIÓN DEL REDUCCIÓN DE COSTO CON LA VARIACIÓN IMPLEMENTANDO EL DEL COSTO PLAN (miles). 100%. 0. 25.

(26) MIC 201120 34. 6. VALIDACIÓN DEL PLAN MODELO PARA MANEJO DE RIESOS. 6.1. Aplicación de la identificación y evaluación de riesgos a un proyecto específico. Para la implementación del plan modelo de manejo de riesgos se escogió el proyecto Complejo Logístico e Industrial Siberia Etapa 1, el cual cuenta con dos años de operación, la ficha técnica del proyecto se presenta a continuación: PROYECTO. COMPLEJO LOGISTICO E INDUSTRIAL SIBERIA - ETAPA 1. UBICACIÓN USO ÁREA PRESUPUESTO COSTO DIRECTO. MUNICIPIO DE COTA . CUNDINAMARCA BODEGAS PARA ALMACENAMIENTO E INDUSTRIA DE BAJO IMPACTO 36.617 METROS CUADRADOS $ 27.054´431.000 PROYECTO DE 41 BODEGAS DE 893 M2 CADA UNA, CON ZONA DE MEZANINE. INCLUYE INSTALACIONES TÉCNICAS, AREAS COMUNES Y OBRAS DE URBANISMO. CIMENTACIÓN DE VIGAS DE CONCRETO SOBRE BASE GRANULAR, ESTRUCTURA EN CONCRETO, ESTRUCTURA DE CUBIERTA CON LUCES DE 30 Y 45 METROS Y PISOS INDUSTRIALES. ENERO DE 2.008 MARZO DE 2.009. DESCRIPCIÓN BÁSICA. FECHA DE INICIACIÓN FECHA DE TERMINACIÓN. Para el proyecto se realizó la identificación y evaluación de los riesgos utilizando el modelo desarrollado expuesto en el capitulo anterior. En el desarrollo del proyecto se identificaron un total de sesenta y seis riesgos; para la fase final de la construcción fueron identificados treinta y cuatro riesgos, mientras que para la etapa de operación del proyecto se identificaron treinta y dos riesgos. Posterior a la identificación de los riesgos, se realizó la evaluación cualitativa, la cual se basa en las tablas de probabilidad e impacto específicas para el proyecto analizado, las cuales se discriminan a continuación en la tabla No. 3.. 26.

(27) MIC 201120 34 Tabla No. 3. Tablas de probabilidad e impacto específicas para el proyecto analizado. ETAPA FINAL DE CONSTRUCCIÓN IMPACTO PROBABILIDAD. RANGO. IMPACTO. TIEMPO. COSTO. CALIDAD. < 3% <6% <9% <12% >12%. MUY BAJO. 0,1. 0,05. < 3 DIAS. < .05% CD. BAJO. 0,3. 0,1. < 8 DIAS. < 1.0% CD. MEDIO. 0,5. 0,2. <20 DIAS. < 3% CD. ALTO. 0,7. 0,4. < 1.5 MESES. <5% CD. MUY ALTO. 0,9. 0,8. > 1.5 MESES. >5% CD. IMPACTO. TIEMPO. COSTO. CALIDAD. < 3% <6% <9% <12% >12%. INFERIOR. SUPERIOR. 0,005. 0,029. 0,030. 0,099. 0,100. 0,279. 0,280. 0,719. 0,720. ETAPA DE OPERACIÓN IMPACTO PROBABILIDAD. MUY BAJO. 0,1. 0,05. < 3 DIAS. < .05% CRP. BAJO. 0,3. 0,1. < 8 DIAS. < 1.0% CRP. MEDIO. 0,5. 0,2. <20 DIAS. < 3% CRP. ALTO. 0,7. 0,4. < 1.5 MESES. < 5% CRP. MUY ALTO. 0,9. 0,8. > 1.5 MESES. >5% CRP. RANGO INFERIOR. SUPERIOR. 0,005. 0,029. 0,030. 0,099. 0,100. 0,279. 0,280. 0,719. 0,720. CD=COSTO DURECTO CONSTRUCCIÓN CRP= COSTO DE RECONSTRUCCIÓN POYECTO. Los resultados de la evaluación cualitativa se detallan en el anexo 1 del presente trabajo; los riesgos evaluados y clasificados como altos o muy altos se discriminan a continuación: Etapa final de construcción Incendio. Pérdidas por beneficio. Calidad de los trabajos contratados. Trámites en empresas de servicios públicos. Sismo. Errores en la gestión de la información. Infra-seguro. Sobrecostos. Etapa de operación Incendio. Inundación. Deterioro y mal funcionamiento de equipos esenciales. Límite en el amparo de las pólizas de seguros que cubren el inmueble. Sismo. Límite en el tiempo de las pólizas de seguros que cubren el inmueble . Sobre los riesgos señalados anteriormente se efectuó la evaluación cuantitativa, para lo cual se adaptaron las plantillas del modelo al presupuesto y el programa general de obra del proyecto seleccionado, en la figura No.13 se enseñan a manera de ejemplo las entradas para los análisis del riesgo de sismo en la etapa final de construcción. En el anexo 2 del presente trabajo se detallan las plantillas de entrada para la simulación tipo Monte Carlo.. 27.

(28) MIC 201120 34 Figura No. 13. Plantilla para evaluación cuantitativa de riesgos variable costo RIESGO - SISMO VARIABLE COSTO ITEM. DESCRIPCIÓN. DATOS DE LAS VARIABLES % Incidencia. VALOR % VALOR INVERSIÓN PRESUPUESTO % Reconstrucción Ejecución (miles) (miles). VALOR RECONSTRUCCIÓN OPTIMISTA MAS PROBABLE (miles). PESIMISTA. DESVIACON ESTANDAR. MEDIA. VALOR COSTOS DIRECTOS 1 PRELIMINARES 2 MOVIMIENTO DE TIERRAS 3 CIMENTACION 4 MAMPOSTERIA 5 PAÑETE 6 ESTRUCTURA EN CONCRETO 7 CUBIERTAS 8 IMPERMEABILIZACIONES 9 INSTALACIONES HIDRO SANITARIAS 10 INSTALACIONES ELECTRICAS E ILUM. 11 CARPINTERÍA METÁLICA 12 VENTANERÍA DE ALUMINIO 13 PINTURA 14 PARQUEADEROS 15 CERRAJERIA Y HERRAJES 16 EQUIPOS ESPECIALES 17 OBRAS URBANISMO 18 ASEO 19 GASTOS GENERALES SUBTOTAL. 0,95% 7,50% 18,31% 8,66% 0,04% 10,72% 18,76% 0,17% 3,77% 7,60% 1,06% 1,10% 0,06% 3,50% 0,04% 0,65% 13,16% 0,11% 3,85%. 256.516 2.028.122 4.953.160 2.342.471 11.300 2.901.423 5.075.890 45.000 1.020.176 2.057.165 285.436 298.890 16.400 947.045 10.250 174.566 3.559.030 30.750 1.040.841 27.054.431. 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 50,00% 50,00% 50,00% 100,00% 50,00% 50,00% 50,00% 50,00% 50,00% 90,00%. 256.516 2.028.122 4.953.160 2.342.471 11.300 2.901.423 5.075.890 45.000 1.020.176 1.028.583 142.718 149.445 16.400 473.523 5.125 87.283 1.779.515 15.375 936.757 23.268.781. 0% 0% 70% 50% 50% 70% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 10% 50% 90%. 0 0 3.467.212 1.171.236 5.650 2.030.996 2.537.945 22.500 510.088 514.291 71.359 74.723 8.200 236.761 2.563 43.642 177.952 7.688 843.081 11.725.885. OTROS 27 REMOCIÓN DE ESCOMBROS 23.268.781. 6.439.108 2.810.965 13.560 3.916.921 6.091.068 54.000 1.224.211 2.777.173 385.339 358.668 19.680 1.136.454 12.300 209.479 4.270.836 36.900 1.249.009. 70% 50% 50% 70% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 10% 50% 90%. 25% 10% 10% 25% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 3% 10% 25%. 200.000. 40.000. 11.925.885. SISMO- VARIABLE TIEMPO DESCRIPCIÓN. 256.516 2.028.122 4.953.160 2.342.471 11.300 2.901.423 5.075.890 45.000 1.020.176 2.057.165 285.436 298.890 16.400 947.045 10.250 174.566 3.559.030 30.750 1.040.841 27.054.431. 200.000. VALOR TOTAL. ITEM. 4.358.781 2.061.374 9.944 2.756.352 4.466.783 39.600 897.755 1.954.307 271.164 263.023 14.432 833.400 9.020 153.618 3.131.946 27.060 915.940. DATOS DE LAS VARIABLES DURACIÓN (DIAS). ACTIVIDADES RUTA CRITICA. % Reconstrucción. TIEMPO RECONSTRUCCIÓN. OPTIMISTA MAS PROBABLE. PESIMISTA. MEDIA. DESVIACON ESTANDAR. DURACIÓN PROYECTO 1 PRELIMINARES 2 MOVIMIENTO DE TIERRAS 3 CIMENTACION 4 ESTRUCTURA EN CONCRETO 5 MAMPOSTERIA 6 PAÑETE 7 CUBIERTAS 8 IMPERMEABILIZACIONES 9 INSTALACIONES SANITARIAS 10 INSTALACIONES ELECTRICAS 11 CARPINTERÍA METÁLICA 12 VENTANERÍA DE ALUMINIO 13 PINTURA 14 PARQUEADEROS 15 CERRAJERIA Y HERRAJES 16 EQUIPOS ESPECIALES 17 OBRAS URBANISMO 18 ASEO 19 GASTOS GENERALES SUBTOTAL OTRAS ACTIVIDADES DEMOLICIONES REMOCIÓN DE ESCOMBROS DURACIÓN TOTAL. 24 78 61 126 138 40 120 30 105 76 120 116 30 78 108 65 131 135 285. 18 53 49 100 25. 20% 20% 30% 100% 100%. 4 11 15 100 25. 18 53 49 100 25 0 60. 7 4. 17 48 45 90 23 0 54 0 0 0 0 0 0 0 0 0 29 6. 32 7. 23 67 62 125 32 0 75 0 0 0 0 0 0 0 0 0 40 9. 60. 50%. 30. 344. 196. 312. 344. 433. 344. 20 10 226. 32 7. 20% 50%. 0 0 0. 20% 20% 30% 100% 100%. 7% 7% 10% 35% 34%. 50%. 20%. 20% 50%. 7% 20%. En el ejemplo del riesgo de sismo como se puede observar en los gráficos anteriores, se estableció que de ocurrir el evento, el proyecto podría tener una variación de costo de $ 11.925´835.000 y una variación de tiempo de 225 días, estos dos valores son las variables de pronóstico en el modelo de análisis Monte Carlo, corriendo la simulación se pueden realizar dos mil repeticiones y se obtienen los valores mínimos, máximos, la media y las probabilidades para cada valor, junto con el grado de certidumbre de determinado valor.. 28.

(29) MIC 201120 34 Figura No. 14. Gráfico de salida de la simulación para el evento de sismo. La figura No. 14 es el tráfico de salida de la simulación para el evento de sismo, en donde podemos encontrar que para las simulaciones se obtuvo como valor mínimo $ 7.504’735.000 y como valor máximo $ 17.298´456.000. El grupo de columnas ubicadas en el centro del gráfico indican el ingreso valor de riesgos que tiene más posibilidades de presentarse; además podemos observar que para una certeza del 62% porciento tenemos un rango entre $ 11.000´000.000 y $ 14.000´000.000. Esta misma gráfica y sus correspondientes datos se obtienen en la simulación para cada uno de los riesgos evaluados. En el anexo 3 se muestran todas las salidas gráficas de la modelación para la etapa final de construcción. Posteriormente, luego de realizar la simulación de los riesgos evaluados cuantitativamente, se extraen los resultados de los valores máximos y mínimos en costo y tiempo, los cuales se representan gráficamente. En la figura No.15 se observan los valores de salida en la etapa final de construcción para la variable de costo, encontramos que los riesgos de incendio y sismo presentan los mayores valores, mientras que en segundo instancia se encuentran la calidad de los trabajos contratados y el infra-seguro. Figura No. 15. Resultado del análisis cuantitativo para la etapa de construcción variable costos. ANÁLISIS CUANTITATIVO - ETAPA FINAL CONSTRUCCIÓN VARIABLE COSTO 20.000.000 17.298.456. 18.000.000. 16.000.000. RIESGO. CALIDAD DE TRABAJOS CONTRATADOS. 14.000.000 11.819.191. 12.000.000. RIESGO - INCENDIO RIESGO ERRORES GESTIÓN DE LA INFORMACIÓN. 10.000.000 7.504.735. 8.000.000. 6.222.688. 6.722.235. 6.000.000 4.000.000. PERDIDAS POR BENEFICIO- VARIABLE COSTO. RIESGO ANALIZADO INFRASEGRO RIESGO - SISMO. 3.145.738. RIESGO SOBRECOSTO ERRORES PLAN Y CONTROL. 2.000.000. RIESGO - TRÁMITES ANTE ENTIDADES PUB.. 0 Minimum. Maximum. 29.

(30) MIC 201120 34. Figura No. 16. Resultado del análisis cuantitativo para la etapa de construcción variable tiempo. ANÁLISIS CUANTITATIVO - ETAPA FINAL CONSTRUCCIÓN VARIABLE TIEMPO 400. 369 PERDIDAS POR BENEFICIO- VARIABLE TIEMPO. 342. 350 309. CALIDAD DE LOS TRABAJOS - VARIABLE TIEMPO. 300. INCENDIO- VARIABLE TIEMPO 250 INFORMACIÓN- VARIABLE TIEMPO 200 INFRASEGURO- VARIABLE TIEMPO. 160 150. 126. 115. 102. 99. 100. 122. 65. 54 50. 38. SISMO- VARIABLE TIEMPO. 85. 32. 25. SOBRECOSTOS- VARIABLE TIEMPO. TRÁMITES- VARIABLE TIEMPO. 21. 0 Minimum. Maximum. En cuanto a la evaluación de tiempo, cuyos resultados se pueden observar en la figura No. 16, encontramos tres actividades cuyo valor es mayor a 300 días, los cuales son sismo, incendio y calidad de los trabajos contratados. De igual forma se realizó la simulación para los riesgos escogidos en la etapa de operación del proyecto.. 6.2. Plan de respuesta a los riesgos evaluados cuantitativamente. Posterior a la etapa de evaluación cuantitativa y teniendo en cuenta los sus resultados, se implemento el plan de respuestas aplicando la plantilla establecida para cada uno de los riesgos; la figura No.17 es un ejemplo del plan de respuesta a los riesgos generado en el modelo. Figura No. 17. Ejemplo de plan de respuesta a los riesgos. RIESGO - INCENDIO Minimum (miles) Maximum (miles). MEDIDAS. 6.222.688 11.819.191. RESPUESTA. PLAN DE ACCIONES. RESPONSABLE. REDUCCIÓN DE VARIACIÓN DEL COSTO CON LA VARIACIÓN IMPLEMENTANDO DEL COSTO EL PLAN (miles). EVITAR. TRANSFERIR. MITIGAR ASUMIR TOTALES. SE DELEGA EL RIEGO A UNA COMPAÑIA DE SEGUROS. SE SUSCRIBE PÓLIZA TODO RIESGO CONTRUCCIÓN REVISANDO EL VALOR DE LA DIRECCIÓN ADMINISTRATIVA REMOCIÓN DE ESCOMBROS. IMPLANTAR SITEMAS DE PREVENCIÓN DE INCENDOS. 1. CONSTRUIR INFRAESTRUCTURA ADECUADA DE PROVISIONALES ELÉCTRICAS. 2. PROGRAMA DE CAPACITACIÓN EN PREVENCIÓN DE INCENDIOS EN OBRA. 3. DOTAR A LOS SITIOS DE OBRA DE SISTEMAS DE EXTINCIÓN DE INCENDIO. 4. CREAR SITIOS ESPECIFICOS AISLADOS PARA EL ALAMCENAMIENTO DE MATERIAL COMBUSTIBLE. DIRECTOR DE PROYECTO PERSONAL DE SEGURIDAD INDUSTRIAL Y SALUD OCUPACIONAL. 90%. 5% 5%. 590.960. 30.

(31) MIC 201120 34. El plan de acción se ha generado de una manera detallada y centrado en acciones concretas que se pueden tomar durante el desarrollo de la construcción y en la operación del proyecto; además se ha elaborado de una forma clara para que pueda ser ejecutado por los administradores del proyecto en lo referente a la etapa de operación. El plan detallado para cada uno de los riesgos gestionados se puede observar en el anexo 4 del presente documento. En el plan adoptado, en cuanto a la reducción de la variación del costo, se establecieron los porcentajes de acuerdo con aspectos tales como: el amparo de las pólizas (en el caso de sismo, incendio e inundación), el correspondiente valor del deducible de la póliza, el nivel de mitigación del riesgo o si el riesgo se evita completamente. Una vez aplicado el plan de respuesta a los riesgos se obtiene una reducción del tiempo y el costo que podría generar un evento de riesgo; lo anterior se puede determinar después de observar en las figuras No. 18 y 19, en donde se realiza una comparación entre los valores mínimos y máximos obtenidos en la evaluación cuantitativa y el valor máximo del riesgo una vez aplicado el plan de manejo planteado. Figura No. 18. Resultados del plan de manejo sobre el impacto en el costo. COMPARACIÓN ENTRE RIESGOS EVALUADOS Y EL RESULTADO DEL PLAN DE MANEJO VARIABLE COSTO - ETAPA FINAL DE CONSTRUCCIÓN 20.000.000. 17.298.456. 18.000.000. PERDIDAS POR BENEFICIOVARIABLE COSTO. 16.000.000. RIESGO. CALIDAD DE TRABAJOS CONTRATADOS. 14.000.000. RIESGO - INCENDIO. 11.819.191. 12.000.000. RIESGO ERRORES GESTIÓN DE LA INFORMACIÓN. 10.000.000. RIESGO ANALIZADO INFRASEGRO. 7.504.735. 8.000.000. 6.222.688. 6.722.235. RIESGO - SISMO. 6.000.000. 4.000.000. RIESGO SOBRECOSTO ERRORES PLAN Y CONTROL. 3.145.738 1.344.447 590.960 345.969. 2.000.000. RIESGO - TRÁMITES ANTE ENTIDADES PÚBLICAS. 0 Minimum. Maximum. Riesgo Máximo Gestionado. 31.

(32) MIC 201120 34. Figura No. 19. Resultados del plan de manejo sobre el impacto en el tiempo.. COMPARACIÓN ENTRE RIESGOS EVALUADOS Y EL RESULTADO DEL PLAN DE MANEJO VARIABLE TIEMPO (DÍAS) - ETAPA FINAL DE CONSTRUCCIÓN 400. PERDIDAS POR BENEFICIOVARIABLE TIEMPO. 369. 342. 350. CALIDAD DE LOS TRABAJOS VARIABLE TIEMPO. 309 300. INCENDIO- VARIABLE TIEMPO. 250. INFORMACIÓN- VARIABLE TIEMPO 185. 200. INFRASEGURO- VARIABLE TIEMPO. 160 150 102 100. 126. 115 99. 38. 65 25. SOBRECOSTOS- VARIABLE TIEMPO. 85. 54 50. SISMO- VARIABLE TIEMPO. 122. 32. 62. 51. 61. 33. 32. 21. TRÁMITES- VARIABLE TIEMPO. 5 0 0 Minimum. Maximum. Riesgo Máximo Gestionado. En el caso del impacto en el costo, es evidente que la reducción en el impacto de los eventos de riesgo es alta, pues los costos finales son bastante menores e incluso por debajo de los valores mínimos resultantes en la etapa cuantitativa. Aunque en el impacto sobre el tempo se produce una reducción del impacto, no se da en las mismas proporciones que en la parte del costo.. 32.

(33) MIC 201120 34. 7. EVALUACIÓN DE RESULTADOS 7.1. Evaluación de resultados en la etapa final de construcción. La implementación del plan de manejo de riesgos, nos permite obtener una notoria reducción de la variación del costo ante un evento de riesgo, particularmente en los riesgos que presentan valores altos como son incendio, sismo, infra-seguro y errores de la información, en los cuales se produce una reducción del costo en más del 95%. Esta reducción se presenta debido a la implementación de planes de prevención y la suscripción de pólizas de aseguramiento; particularmente en el caso del infra-seguro el costo se anula al establecerse una correcta política de aseguramiento. Cabe resaltar que para los riesgos amparados con pólizas de seguro, no se llega hasta el 100 % de reducción del riesgo, pues se tuvo en cuenta el costo del deducible, que varía entre el 3% y el 10 % de acuerdo al riesgo amparado. En cuanto a los costos de eventos de riesgo tales como pérdidas por beneficio, calidad de los trabajos contratados, sobrecostos por errores en la planeación y control; la reducción que se obtiene se encuentra entre el 60% y el 80 % del costo; estos porcentajes se presentan por la aplicación de acciones específicas que dependen directamente de la gestión de la empresa constructora. En el caso de los trámites en las empresas de servicios públicos a pesar de las actividades del plan de manejo que se puedan implementarse la reducción del costo es del 50% por que se depende de terceros. Figura No. 20. Gráfica de costo y tiempo de los riesgos analizados en la etapa final de construcción. COMPARACIÓN VALORES MÁXIMOS DE LOS RIESGOS Y DESPUÉS DE LA APLICACIÓN DEL PLAN DE MANEJO - ETAPA FINAL DE CONSTRUCCIÓN. COSTO (PESOS) 20.000.000. 18.000.000. F max.. VALORES MAXIMOS. 16.000.000 RIESGO GESTIONADO 14.000.000. 12.000.000. RIESGOS. C max.. A. PERDIDAS POR BENEFICIO B. CALIDAD DE LOS TRABAJOS. 10.000.000. C. INCENDIO D. RIESGO ERRORES D. GESTIÓN DE LA INFORMACIÓN 8.000.000. E. INFRASEGURO.. E max.. B max.. F. SISMO- VARIABLE TIEMPO G. SOBRECOSTO POR ERRORES. 6.000.000. PLANEACIÓN Y CONTROL H. TRÁMITES- VARIABLE TIEMPO 4.000.000. D max 2.000.000. H gest. 0. E gest.. G max.. B gest.. 0. D gest.. G gest. C gest. A gest.. 50. H max. 100. A max. 150. F gest. 200. 250. 300. 350. 400. TIEMPO (DÍAS). 33.

(34) MIC 201120 34. En la reducción de la variación del tiempo en un evento de riesgo, por la aplicación del plan modelo se establecieron reducciones importantes en riesgos como incendio, calidad de los trabajos contratados y manejo de la información; en estos eventos la reducción fue superior al 80 %; sin embargo otros eventos con altas duraciones tienen reducción de alrededor del 50 %, como es el caso del sismo, este riesgo a pesar de la reducción tiene una duración de 185 días. En la figura No. 20 se muestra la gráfica en donde se ubican los riesgos de acuerdo a sus valores máximos de costo y tiempo, y se muestra como se ubican los mismos riesgos después de implementar el plan de manejo.. Figura No. 21. Gráfica de costo y tiempo de los riesgos después de aplicado el plan de manejo en la etapa final de construcción.. La figura No 21, nos enseña la ubicación de los riesgos después de implementar el plan de manejo, en la gráfica de costo y tiempo; en esta se establecen los límites que determinan riesgos altos y muy altos de acuerdo a la tabla 2 de clasificación del riesgo. En lo referente al costo los que están por encima de la línea naranja ($ 809’.044.182) se consideran altos y los superiores a la línea roja ($ 1´349.906.970) se consideran como muy altos. Como podemos evidenciar solamente el riesgo calidad de los trabajos se encuentra por encima del nivel alto, por lo que podemos afirmar que el plan de manejo de riesgos en esta etapa funciona para lo pertinente al costo.. 34.

(35) MIC 201120 34. Respecto al tiempo dos riesgos están en la clasificación de altos y cuatro están por encima de 45 días por lo que se consideran como muy altos, aunque tres se encuentran cerca del límite y se destaca el caso del sismo que se encuentra al extremo de la gráfica con una duración superior 180 días.. 7.2. Evaluación de resultados en la etapa de operación.. En la etapa de operación, el plan de manejo de riesgos presentó como resultado la reducción de los costos ante un evento de riesgo en más de un 90% para cinco de los seis riesgos gestionados. Este porcentaje se obtiene gracias a transferir el riesgo con la utilización de pólizas de seguros en los casos de incendio, inundación y sismo; en cuanto al deterioro de equipos esenciales y el límite en el tiempo de las pólizas, gracias a las acciones de mitigación planteadas se logran los altos porcentajes de reducción. Figura No. 22. Gráfica de costo y tiempo de los riesgos analizados en la etapa de operación. COMPARACIÓN VALORES MÁXIMOS DE LOS RIESGOS Y DESPUÉS DE LA APLICACIÓN DEL PLAN DE MANEJO - ETAPA DE OPERACIÓN. COSTO (PESOS) 35.000.000. 30.000.000. F max. VALORES MAXIMOS 25.000.000. E max.. RIESGO GESTIONADO. 20.000.000. C max.. RIESGOS A. LÍMITE EN EL AMPARO DE. 15.000.000. LAS PÓLIZAS B. DETERIORO LOS EQUIPOS ESENCIALES C . INCENDIO. 10.000.000. D. INUNDACIÓN E. SISMO F. LÍMITE EN EL TIEMPO ENTRE 5.000.000. LAS PÓLIZA. D. F gest. B gest. 0. max B max.. A max. E. 0. D gest.. A gest. 100. C gest.. gest.. 200. 300. 400. 500. 600. TIEMPO (DÍAS). La figura No. 22 nos enseña la grafica de costo y tiempo para los riesgos en la etapa de operación, teniendo en cuenta los valores máximos y los obtenidos después de aplicar el plan de manejo. Para esta etapa los planes de acción se plantearon como actividades concretas y bastante detalladas para que puedan ser adoptadas por el administrador del inmueble, pues estos planes le servirán como guía; cabe destacar los planes de mitigación para el incendio que presentan varias acciones para las diversas 35.

(36) MIC 201120 34. fuentes de riesgo y el plan para el límite en el tiempo entre las pólizas, que plantea interacción entre administrador y constructor; para este último riesgo se logra una reducción del 95% con la aplicación de las medidas de mitigación planteadas. Al igual que en la etapa final de construcción en lo referente a los efectos en el tiempo de los eventos de riesgos, aunque se logran reducciones estas no son tan altas como en el costo, para cuatro de los cinco riesgos las reducciones en el tiempo se encuentran sobre el 50%. La diferencia entre el impacto de costo y tiempo, es que si bien la transferencia del riesgo con la utilización de pólizas de seguro disminuye altamente la parte del costo, no se logran los mismos efectos en el tiempo. Los dos riesgos en donde se logra reducciones cercanas al 90% son deterioro de los equipos esenciales y límite en el tiempo de las pólizas, este porcentaje es obtenido gracias a los planes de mitigación. Figura No. 23. Gráfica de costo y tiempo de los riesgos después de aplicado el plan de manejo en la etapa final de construcción. RIESGOS DESPUÉS DE LA APLICACIÓN DEL PLAN DE MANEJO - ETAPA DE OPERACIÓN COSTO (PESOS) 1.600.000. RIESGO GESTIONADO. $ 1.463´103.650. F gest.. 1.400.000. 1.200.000. 1.000.000. $ 877´862.190 800.000. RIESGOS E. A. LÍMITE EN EL AMPARO DE LAS. gest.. PÓLIZAS. A gest.. B. DETERIORO LOS EQUIPOS. 600.000. ESENCIALES C . INCENDIO D. INUNDACIÓN. 400.000. E. SISMO C gest.. F. LÍMITE EN EL TIEMPO ENTRE. LAS PÓLIZAS 200.000 B gest.. D gest. 0. 0. 20. 40. 60. 80. 100. 120. 140. 160. 180. 200. TIEMPO (DÍAS). La figura No. 23. enseña en detalle la ubicación de los riesgos para la etapa de operación, después de implementar el plan de manejo en la gráfica de costo y tiempo. Los límites que identifican los valores altos y muy altos de los riesgos se identifican con las líneas naranja y roja respectivamente, de igual forma que lo explicado anteriormente en los resultados de la etapa final de construcción 36.