INFORME TECNICO
INMUEBLE CASA CHIMBOTE
AGOSTO 2005
CONTENIDO
MEMORIA DESCRIPTIVA
VALORIZACION COMERCIAL
DATOS REGISTRALES
PLANOS
ANEXOS
MEMORIA DESCRIPTIVA CASA CHIMBOTE
1) UBICACIÓN:
Av. Country N° 190, Urb. Buenos Aires, Distrito de Chimbote, Provincia del Santa, Departamento de Ancash.
2) USO
Casa-habitación, actualmente desocupada.
3) TERRENO:
• Linderos: Por el frente con la Av. Huascaran, con 23.00 ml Lado Por la
izquierda con el Lote N° 3, con 21.00 ml
Por la derecha con la Av. Country, con 21.00 ml
Por el fondo con el Lote N°15 de la misma manzana,
con 23.00 ml.
• Perímetro : 88.00 mts.
• Área terreno : 483.00 m2
• Area construida : 172.00 m2
• Zonificación : Se encuentra dentro de la zonificación urbana.
4) EDIFICACIONES:
a) ESPECIFICACIONES CONSTRUICTIV AS TÍPICAS:
- Edificaciones de una sola planta.
- Cimientos y sobre cimientos de concreto. - Muros de ladrillo revestidos con mortero. - Columnas de concreto.
- Techo de concreto aligerado o de madera. - Pisos de parquet y cemento.
- Puertas y ventanas de estructura metálica. - SSHH con WC tanque bajo, ducha, lavatorio.
b) ÁREAS CONSTRUIDAS: b.1 Sala comedor b.2 Cocina b.3 Hall de distribución b.4 SS HH b.5 Dormitorios (03) b.6 Patio b.7 Dormitorio de servicio b.8 Baño de servicio
c) OTRAS INSTALACIONES: c.1 Cochera. c.2 Jardín exterior. c.3 Jardín interior c.4 Piscina. d) INSCRIPCIÓN:
Asiento 01, de la partida electrónica N° P0905608380, de la copia literal obtenida de la Zona Registral N° VII, Sede Huaraz.
1. Memoria Descriptiva 1.1.Propietario 1.2.Solicitante 1.3.Objeto de la Tasación 1.4.Metodología Empleada 1.5.Fecha de la Tasación 1.6.Localización
1.7.Zonificación y Uso Actual
1.8.Infraestructura de Servicios Urbanos
1.9.Linderos y Medidas Perimétricas
1.10. Perímetro
1.11. Área de Terreno
1.12. Descripción de la Edificación
1.13. Inscripción en los Registros Públicos
1.14. Área de Construcción 1.15. Antigüedad 1.16. Estado de Conservación 1.17. Depreciación 2. Cálculo de la Tasación 2.1.Tasación Directa
2.2.Tasación por la Oferta y la Demanda
2.3.Tasación Indirecta
TASACION COMERCIAL DE INMUEBLE CASA HABITACION
UBICADO EN AV. COUNTRY 190 URB. BUNEOS AIRES CHIMBOTE
1. MEMORIA DESCRIPTIVA 1.1. PROPIETARIO
Petróleos del Perú - PETROPERU S.A. 1.2. SOLICITANTE
Petróleos del Perú - PETROPERU S.A. 1.3. OBJETO DE LA TASACION
Determinar el valor comercial del inmueble con fines de compra - venta. 1.4. METODOLOGIA EMPLEADA
Se emplean los siguientes métodos: Tasación Directa
Tasación por la Oferta y la Demanda Tasación Indirecta
1.5. FECHA DE TASACION 19 de agosto de 2005 1.6. LOCALIZACIÓN
Av. Country N° 190, Urb. Buenos Aires, Distrito de Chimbote, Provincia del Santa, Departamento de Ancash.
1.7. ZONIFICACION Y USO ACTUAL Zonificación: Zona Urbana.
Uso actual del inmueble: En el inmueble corresponde a una casa habitación actualmente desocupada.
1.8. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS
La casa se ubica en una Urbanización Buenas Aires en la esquina conformada por la Av. Country y la calle Huscaran y rodeada de veredas de
cemento. La Av. Country es una Avenida principal con berma central donde crecen arbustos.
En esta zona se cuenta con instalaciones eléctricas, redes de agua, desagüe y teléfono.
1.9. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS
- Por el frente, con la Av. Huascaran con 23.00 ml. - Por la izquierda, con el Lote N° 3 con 21.00 ml. - Por la derecha con la Av. Country con 21.00 ml
- Por el fondo, con el Lote N°15 de la misma manzana 23.00 ml. 1.10. PERIMETRO
El perímetro de la poligonal que limita el terreno tiene una longitud de 88.00 m.l.
1.11. AREA DE TERRENO
El área encerrada dentro del perímetro y de acuerdo al Asiento 01, de la partida electrónica N° P0905608380, de la copia literal obtenida de la Zona Registral N° VII, Sede Huaraz., es de 483.00 m2.
1.12. DESCRIPCION DE LA EDIFICACION
Se trata de un inmueble constituido por terreno y construcción para casa – vivienda en el núcleo Urbano de la Urb. Buenos Aires, primera etapa, jurisdicción del puerto de Chimbote, Capital de la Provincia del Santa, Ancash.
Dicho predio esta constituido por los lotes 1 y 2, de la manzana K-1de la referida urbanización.
De acuerdo a la Declaratoria de Fábrica y de la Inspección in situ se puede describir como las características de la construcción, las siguientes:
- Cimientos: concreto ciclópeo. - Muros y tabiques: ladrillo king kong. - Pisos: parquet y cemento de coloreado. - Estructuras: concreto armado.
- Techo: aligerado de concreto armado. - Revestimientos: tarrajeo frotachado - Baños: losa blanca nacional. - Puertas: metálica.
- Ventanas: metálica.
- Instalaciones Sanitarias: empotrada, con tuberías de plástico. - Instalaciones eléctricas: empotrada.
1.13. INSCRIPCION EN REGISTROS PUBLlCOS
El inmueble se encuentra inscrito en el Asiento 01, de la partida electrónica N° P0905608380, de la copia literal obtenida de la Zona Registral N° VII, Sede Huaraz.
1.14. AREA DE CONSTRUCCION
Según consta en partida electrónica N° P09056083, asiento 3 de los Registros Públicos de Chimbote, por escritura Pública extendía ante el Notario Don Ludovico Montañés Angeles, con fecha 26-05-1971, la firma Constructora Nor-Perú S.A, declara que sobre el lote de terreno inscrito en esta partida ha construido una casa habitación de material noble, compuesta de sala comedor, cocina, hall, baño, 3 dormitorios, jardinera exterior, cochera, jardín interior, patio, dormitorio, y baño de servicio con un área total techada de 172.00 m2
1.15. ANTIGÜEDAD
De acuerdo a la Declaración de Fábrica fue terminada de construir en Mayo de 1971, es decir tiene 34 años de antigüedad a la fecha.
1.16. ESTADO DE CONSERVACIÓN
De la inspección ocular se le puede calificar de Regular. 1.17. DEPRECIACION
Por su antigüedad y estado de conservación, se obtiene (Art.II.D.37) de la Tabla 01 del Reglamento General de Tasaciones del Perú (Resolución Ministerial N°469-99-MTC/15.04) publicada en "EI Peruano" (17-12-1999), es de 38%.
2. CALCULO DE LA TASACION 2.1. TASACIÓN DIRECTA
Para lo cual calculamos el valor de la construcción como si fuera nueva y le descontamos la depreciación.
Valor del Terreno
Los valores de terreno más cercanos encontrados in situ indican promedio de 60 $/m2:
Valor del Terreno: $ 60.00/m2 *483.00 = $ 28,980 Valor de la Edificación
Utilizamos datos de precios unitarios, publicados en la Revista 1/2 de Construcción para la Costa para el costo por m2.
1. Cimentación : 59.86 2. Estructura Portante : 258.28 3. Techos : 71.65 4. Pisos : 27.91 5. Revestimientos : 82.02 6. Coberturas : 19.17 7. Puertas y ventanas : 81.08 8. Roperos : -- 9. Cerrajería : 7.64 10. Agua y desagüe : 52.13 11. Electricidad : 35.80 12. Baños : 19.95 S/. 715.49/m2
Al valor resultante se le aplica los factores de depreciación (0.62), Valor de la Edificación = S/. 715.49/m2*172 m2 *0.62*0.90=
= $ 21,129 (T.C.= 3.25) Valor de la Tasación Directa
Tasación Directa = Valor del Terreno + Valor de la Edificación = 28,980 + 21,129 = $ 50,109
2.2. TASACION POR LA OFERTA Y LA DEMANDA
Se ha encontrado que hay poca oferta y poca demanda en el mercado inmobiliario de Chimbote, obteniendose
Tasación Oferta y Demanda = 62.85 * 483 + 110 * 172 = $49,276
2.3. TASACION INDIRECTA
De los costos de alquiler encontrados en las zonas cercanas al inmueble materia de esta tasación, se ubicó un inmueble de 160 m2 cuyo propietario indicó un costo de alquiler de US$ 250 mensuales.
Tasación Indirecta (*) =
(Ingreso Medio Anual Probable)/(Tasa de Beneficio Neto) ($ 250 x 10) / 0.07 = $ 35,714
(*) Fórmula del Valor de Rentabilidad según Marnston y Agg.
2.4. TASACION DEFINITIVA
La Tasación Definitiva, es un promedio ponderado de la Tasación Directa, Tasación por la Oferta y la Demanda y la Tasación Indirecta. Se le da un mayor peso a la Tasación Indirecta por representar un valor más fidedigno de la realidad inmobiliaria de la zona en que se encuentra el Inmueble. Tasación Definitiva = (50,109 + 49,276 + 2(35,714)) /4
FOTO N° 01
FOTO N°6: piscina en patio interior
FOTO N°8
FOTO N°10
FOTO N°12
FOTO N°14
FOTO N°16: Propiedades adyacentes al inmueble en evaluación
FOTO N°18: Propiedades adyacentes en venta al inmueble en evaluación :
