APUNTS D HABITATGE. Apunts d habitatge OBSERVATORI LOCAL D HABITATGE

(1)

ÍNDEX

Presentació Breus

Dades complertes Cens 2011 Pobresa energètica

Puja el preu de l’habitatge?

Execucions hipotecàries per partit judicial Actualitat normativa Indicadors Context general Sector de l’habitatge Polítiques d’habitatge Anàlisi

Els espais buits en l’àmbit de l’habitatge: problemàtica i usos temporals

APUNTS D’HABITATGE

Revista digital Apunts d’Habitatge

Nú

m

.

5

4art. trimes tre20 13 Coordinació: Sònia Ballester Redactors: Núria Alonso Sònia Ballester Antonio Bleda Sara Espinosa Albert Terrones Lena Vidal Disseny i maquetació: Lena Vidal ;Diputació de Barcelona 2014 o.pgh@diba.cat http://www.diba.cat/web/hua/observatori-local-d-habitatge

OBSERVATORI

LOCAL

D’HABITATGE

PRESENTACIÓ

Apunts d’habitatge

“A

punts d’habitatge” us proposa una aproximació a la conjuntura del sector de l’habitatge pensada des de l’òptica de les polítiques locals d’habitatge. Es divideix en tres apartats: Breus, Indicadors i Anàlisi. A Breus es destaquen aquelles informacions d’especial rellevància per a il·lustrar la situació actual del sector. En l’apartat d’Indicadors, es troba informació estadística detallada sobre un total de 66 indicadors d’àmbit provincial. I, finalment, l’Anàlisi proposa una discussió en major profunditat i perspectiva temporal.

E

n aquesta cinquena edició, destaca la publicació per part de l’Institut Nacional d'Estadística de les dades complertes sobre el cens de població i habitatges 2011 de la que es troba més informació als Breus. Per apartats, l’anàlisi planteja els reptes i oportunitats dels espais buits en l’àmbit de l’habitatge com a conseqüència de la crisi dels últims anys.

E

ls breus, a banda de la notícia del Cens 2011, posen atenció a les noves dades sobre pobresa energètica que s’extreuen de l’enquesta de condicions de vida, s’analitza i es planteja si pugen els preus de l’habitatge, es mostren les xifres d’execucions hipotecàries per partits judicials i es fa el repàs a l’actualitat normativa.

A

ctualitzats els indicadors, tot i l’estancament de la caiguda del PIB i la forta pujada de les rendibilitats del mercat, el sector de la construcció i el mercat de l’habitatge continuen amb indicadors a la baixa o estancats. A més a més, a nivell familiar, continua creixent la taxa de morositat així com el número de llars que no poden arribar a final de mes. Finalment, i seguint aquesta línia, els indicadors de les polítiques públiques no mostren cap millora excepte en el cas de les ajudes d’especial urgència.

OBSERVATORI LOCAL D’HABITATGE

(2)

L'INE PUBLICA LES DADES COMPLERTES DEL CENS DE POBLACIÓ

I

HABITATGES 2011

C

om a darrera fase del calendari de publicació, l'Institut Nacional d’Estadística (INE) ha publicat les dades complertes del Cens de Població i Habitatges 2011. Com en la passada edició, la web permet realitzar consultes a mida de diversos indicadors i, com a novetat, generar mapes temàtics. Les dades es poden extreure amb un nivell de desagregació inframunicipal (per cada secció censal del municipi).

A

lgunes de les noves dades disponibles són:

Breus

•Dades relatives a la relació amb l’activitat i amb l’ocupació.

• Dades sobre disponibilitat i utilització de segones residències.

• Dades sobre la realització de tasques no remunerades.

Exemple d’accés a les dades

Font: Institut Nacional d’Estadística (INE)

• Dades sobre les característiques dels habitatges (règim de tinença, nombre d’habitacions, superfície, problemes, etc.) • Dades dels edificis (any de construcció, instal·lacions, estat, accessibilitat, etc.)

•Dades sobre la composició i les característiques de les llars

•Dades sobre canvis de residència

•Dades detallades sobre els estudis de la població

S’INCREMENTA LA POBRESA ENERGÈTICA

Breus

L

’Institut Nacional d’Estadística (INE) ha publicat recentment les dades definitives de 2012 i les provisionals de 2013 referents a l’Enquesta de Condicions de Vida (ECV). Amb les dades del cens 2011, s’han recalculant els resultats des de l’any 2004.

L

a taxa de risc de pobresa(*), que indica el

percentatge de persones els ingressos de les quals l’any anterior estan per sota del llindar de pobresa, s’ha mantingut al 2012 pràcticament igual a Catalunya i a l’Estat.. Malgrat aquesta tendència, la renda mitjana per llar a nivell estatal s’ha disminuït en un 3,5% al 2012.

de l’habitatge. Destaca la reducció en 2,6 punts (del 2012 al 2013) del número de llars que mostren retard en el pagament de despeses relacionades amb l’habitatge (lloguer, hipoteca, subministraments, comunitat, etc..) tot i que creixen el nombre de llars que arriba amb cert grau de dificultat a final de mes, situant-se, al 2013, en el 62,8% del total.

L

’ECV és la font a la que habitualment es remet per conèixer del tema de la pobresa energètica. Les llars que no poden mantenir l’habitatge amb una temperatura adequada han augmentat i mostren una tendència creixent des del 2009, amb una forta pujada de 3,3 punts al 2012 arribant al 10,9%.

(*) Taxa de risc de pobresa amb lloguer imputat: s’aplica a les llars que no paguen un lloguer complert per ser propietaris o per ocupar un habitatge llogat a un preu inferior al de mercat o a títol gratuït. El valor que s’imputa és equivalent al lloguer que es pagaria en el mercat per un habitatge semblant a l’ocupat.

T

ambé resulten d’interès les dades de la carència material de les llars ja que algunes es

troben estretament vinculades amb problemes

A

quest problema afecta més a les llars amb menors ingressos. En el gràfic adjunt s’observa com a menor nivell de renda, augmenta el % de llars amb pobresa energètica. A més a més, l’increment de les llars afectades per aquesta

(3)

0 2 4 6 8 10 12 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 20 12 % P obr . E ner gèt ic a 0 € 100 € 200 € 300 € 400 € 500 € 600 € 700 € 800 € 900 € C o s t m it jà e lec tr ic it at

% Pobresa energètica Cost mitjà electricitat

Breus

Llars amb pobresa energètica per decil de renda . Catalunya. 2012.

Font: Elaboració pròpia a partir de les dades de l’INE.

situació guarda relació amb l’increment dels costos dels subministraments energètics, en particular, el de l’electricitat. Segons l’Enquesta de Pressupostos familiars del propi INE, el cost mitjà d’una llar en electricitat a Catalunya ha passat de 463,41€ anuals al 2006 a 799,48€ anuals al 2012, fet que suposa un increment del 72,52% en 6 anys.

Evolució pobresa energètica i cost mitjà de l’electricitat per llar . Catalunya. 2006-2012.

Font: Elaboració pròpia a partir de les dades de l’INE. 29,8% 27,1% 23,9% 23,9% 18,3% 15,6% _14,4% 10,7% 10,9% 6,5% 0,0% 5,0% 10,0% 15,0% 20,0% 25,0% 30,0% 35,0% 1e r d eci l 2o n d ec il 3e r d eci l 4a rt d ec il 5è d ec il 6è d ec il 7è d ec il 8è d ec il 9è d ec il 10è d ec il

PUJA EL PREU DE L’HABITATGE?

Breus

R

ecentment, els mitjans de comunicació s’han fet ressò del fet que les dades del tercer trimestre de 2013 de l’Índex de Preus de l’Habitatge ofereixen valors positius d’increment trimestral (+0,7 a Espanya i +0,8% a Catalunya). L’ Índex de Preus de l’Habitatge és una estadística regulada per la UE que a Espanya es calcula a partir de valors registrals de l’obra nova i la segona mà (valors declarats en transaccions efectivament realitzades).

C

om a indicador de recuperació del sector, aquesta dada ha de ser analitzada amb cautela com a mínim pels següent motius:

1) La variació interanual segueix sent negativa (-7,9% a Espanya i -8,1% a Catalunya) tot i que modera el seu decreixement.

2) La dada no es veu ratificada per cap altra font. Les dades sobre el preu de l’habitatge del Ministeri de Foment o dels diferents portals immobiliaris no mostren cap

increment dels preus en l’últim trimestre. De fet, persisteixen en la seva caiguda.

3) L’increment no es pot considerar inèdit en el comportament de l’índex durant la crisi: ja el segon trimestre de 2010 va mostrar valor positius que no van tenir continuïtat en els mesos següents.

4) L’augment dels preus es produeix únicament en l’habitatge d’obra nova (2,3% a Espanya i 5,7% a Catalunya). Per contra, l’habitatge usat no experimenta variacions significatives (0,1% a Espanya i –0,3% a Catalunya). Cal tenir en compte que aquest segment de mercat – l’obra nova - mostra un elevat nivell de volatilitat en les sèries trimestrals (per exemple, el primer trimestre de 2013 mostrava per Catalunya un descens del -6,8%).

5) Tot i l’augment del preu de l’obra nova, cauen les transaccions d’habitatge d’obra nova en el tercer trimestre de 2013. Les

(4)

60 70 80 90 100 110 120 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Espanya França Itàlia Regne Unit UE

Breus

1.281 transaccions d’habitatge d’obra a Catalunya per a aquest període són el valor més baix de la sèrie (que s’inicia el 2004) i suposen un descens del -48% respecte el mateix trimestre de l’any anterior i d’un -23% interanual.

6) Segons l’ Índex de Preus de l’Habitatge, Espanya és el país de la UE on l’habitatge ha perdut més valor des de l’any 2010 (-28,7%) per sobre d’Irlanda (-23,8%) o de Croàcia (-19,9%) i d’altres països del sud d’Europa com Itàlia 12,7%) o Portugal (-6,7%) - no es disposa de dades per Grècia -. En el conjunt de la UE el descens ha estat del -2,5% si bé hi ha països on els preus de l’habitatge ha augmentat com seria el cas de – de més a menys - Estònia, Noruega, Letònia, Islàndia, Luxemburg, Lituania, Suècia, Finlàndia, Bèlgica, França o Regne Unit.

Índex de Preus de l’Habitatge. Països Europeus. 2007-2013. Base 100=2010.

Font: Eurostat

TERRASSA, ARENYS DE MAR I VILANOVA I LA GELTRÚ, ELS PARTITS JUDICIALS

AMB MÉS INCIDÈNCIA D’EXECUCIONS HIPOTECÀRIES ENTRE EL 2007 I 2012

Breus

E

l Consell General del Poder Judicial presenta les dades dels jutjats de primera instància i instrucció sobre les execucions hipotecàries per partits judicials. Tot i que no es disposa de dades per municipis, amb aquestes es pot fer una aproximació a la incidència en el territori respecte d’aquesta problemàtica.

A

la província de Barcelona hi ha un total de 25 partits judicials. El total de procediments judicials d’execucions hipotecàries iniciats a la província des del 2007 fins el 2012 ha estat de 49.987.

A

nivell territorial, en termes absoluts els partits judicials que mostren més execucions hipotecàries (2007-2012) són el de Barcelona, el de Sabadell i el de Terrassa amb un total de 7.458, 3.963 i 3.868, respectivament. Ara bé, en relació a la població, els partits judicials amb una xifra superior són (de més a menys) Terrassa, Arenys de Mar i Vilanova i la Geltrú, situant-se per sobre de les 13 execucions per cada 1.000 habitants.

Font: Elaboració pròpia a partir de les dades del Banc d’Espanya Procediments judicials d’execucions hipotecàries iniciats per cada 1.000 habitants. Partits judicials Província de Barcelona. 2007-2012.

C

ontràriament, per la banda baixa, es troben els partits judicials (de menys a més) de El Prat de Llobregat, Barcelona i Esplugues de Llobregat, amb xifres al voltant de les 5 execucions per cada 1.000 habitants.

(5)

ACTUALITAT NORMATIVA

Breus

D

e les disposicions normatives aprovades en matèria d’habitatge durant el darrer trimestre del 2013 destaca el següent:

A

nivell europeu la Directiva sobre els contractes de crèdit celebrats amb els consumidors per a béns immobles d’ús residencial amb l’objectiu de suprimir els abusos en la concessió de crèdits hipotecaris i millorar la protecció dels consumidors d’aquests productes.

E

n l’àmbit autonòmic català, sobretot destaquen disposicions adoptades en matèria de foment, subvencions i ajuts, concretament la Resolució EMO/2112/2013 per la qual s’obre la convocatòria per a la concessió de subvencions destinades al programa de suport i acompanyament a la planificació estratègica en el marc dels programes de suport i desenvolupament local; la Resolució TES/2631/2013 que amplia en 4.400.000 euros de la dotació inicial destinada a les prestacions per al pagament del lloguer; i la Resolució GRI/2715/2013 que publica la distribució entre els municipis de la participació en el Fons de Cooperació local de Catalunya.

P

odeu consultar el document Habitatge i Món Local - Actualitat Normativa – Octubre-Desembre 2013 al següent enllaç:

(http://www.diba.cat/web/hua/124)

A

nivell estatal, destaca el RDL 1/2013 pel qual s’aprova el text refós de la Llei General de Drets de les persones amb discapacitat i de la seva inclusió social, en el qual es fixa en el 4% la reserva mínima d’habitatges per a persones amb discapacitat en les promocions d’habitatges protegits; la LLei 16/2013 per la qual s’estableixen determinades mesures en matèria de fiscalitat mediambiental i s’adopten altres mesures tributàries i financeres que modifica l’IIVTNU i l’IBI. Altra normativa d’àmbit més general són la Llei 19/2013 de

Transparència, Informació Pública i Bon Govern, els Pressupostos de l’Estat aprovats per Llei 22/2013; i la Llei 27/2013 de Racionalització i Sostenibilitat de l’Administració Local.

Indicadors

CONTEXT GENERAL

LA DEMOGRAFIA

Població 5.529.099 5.552.050 2012

0,42%

Variació població per creixement natural 15.821 10.784 2.012

-31,84%

Variació població per creixement

natural/1.000 habitants 2,86 1,94 2012 -32,12%

Saldo migratori intern 1.239 -1.438 2012

-216,06%

Saldo migratori intern /1.000 habitants 0,22 -0,26 2012

-215,58%

Índex de circulació de població 8,10% 7,93% 2012

-2,11%

% de població entre 25 i 34 anys 15,92% 15,15% 2012

-4,84%

% de població de 65 anys o més 16,92% 17,16% 2012

1,38%

% de població amb nacionalitat extracomunitària 11,35% 11,21% 2012

-1,21%

Variació de la població projectat a 10 anys vista -339.973 2012

% de població en municipis de l'AMB 58,36% 58,34% 2012

(6)

Indicadors

*Eindica dades que són Estatals

CONTEXT GENERAL

L'ECONOMIA

% de variació del PIB *E -1,6% -1,2% Any 2013

25,00%

Taxa d'atur 23,07% 23,29%3er Tr. 2013

0,95%

IPC *E 2,90% 0,20% Novembre 2013

-93,10%

Renda Familiar Disponible € 18.147 18.262 2011

0,63%

Taxa de risc de pobresa de la població *E 18,1% 18,4% 2012

1,66%

Euríbor a un any 0,59% 0,51% Novembre 2013

-13,95%

Interés del deute públic de l'Estat entre 2 i

6 anys *E 4,73% 2,71% Novembre 2013 -42,62%

Indicadors

SECTOR DE L’HABITATGE

LA CONSTRUCCIÓ

Habitatges d’obra nova iniciats 3.807 2.178

3er Tr. 2012 - 3er Tr

2013 -42,79%

Habitatges d’obra nova finalitzats 6.539 4.448

3er Tr. 2012 - 3er Tr

2013 -31,98%

Habitatges d’obra nova finalitzats/1.000 habitants 1,18 0,80

3er Tr. 2012 - 3er Tr

2013 -32,07%

Habitatges rehabilitats 738 630 2012

-14,63%

Nombre d'ocupats en el sector de la construcció 113.100 110.6003er Tr 2013

-2,21%

% ocupats sector construcció/ total ocupats 5,45% 5,42%3er Tr 2013

-0,49%

Índex de costos de la construcció *E B ase 2005

(100) 119,1 119,8 2012

0,56%

Estimació del parc d’habitatges 2.604.934 2.612.634 2012

(7)

Indicadors

SECTOR DE L’HABITATGE

EL MERCAT DE LA PROPIETAT Habitatges lliures d'obra nova

Nombre de transaccions 5.876 4.194

3er Tr. 2012 - 3er Tr

2013 -28,62%

Valor de les transaccions € 1.314.974,60 909.916,70

2on Tr. 2012 - 2on

Tr 2013 -30,80%

Preu d’oferta d’habitatges M.FOMENT €/m2 cons 2.362,90 2.126,403er Tr 2013

-10,01%

Estimació de l’estoc obra nova 50.275 47.466 2012

-5,59%

Habitatges lliures de segona mà

Nombre de transaccions 21.602 25.721

3er Tr. 2012 - 3er Tr

2013 19,07%

Valor de les transaccions € 3.983.636,50 4.194.862,70

3er Tr. 2012 - 3er Tr

2013 5,30%

Preu d’oferta d’habitatges M.FOMENT €/m2 cons 2.021,50 1.855,603er Tr 2013

-8,21%

Preu d'oferta d'habitatges IDEALISTA €/m2 cons 2.389,00 2.234,003er Tr 2013

-6,49%

Preu d'oferta d'habitatges FOTOCASA €/m2 cons 2.628,00 2.358,003er Tr 2013

-10,27%

Preu d'oferta d'habitatges PISOS.COM €/m2 cons 2.345,00 2.096,003er Tr 2013

-10,62%

Indicadors

SECTOR DE L’HABITATGE

EL MERCAT DE LLOGUER

Nombre de contractes 97.274 105.256 2012

8,21%

Nombre de contractes/1.000 habitants 17,59 18,96 2012

7,76%

Lloguer mitjà contractual €/mes/hab 641,53 615,87 2012

-4,00%

Contractes amb avallloguer 25.719 27.811 2012

8,13%

RENDIBILITATS DEL MERCAT

Rendibilitat bruta del lloguer *E 4,21% 4,65%3er Tr.2013

10,45%

Rendibilitat bruta per l'habitatge *E -4,17% -3,23%2on Tr.2013

22,47%

Rendibilitat bursàtil (IBEX-35) *E -6,09% 23,98%Novembre ₂₀₁₃

(8)

Indicadors

SECTOR DE L’HABITATGE

L'ACCÉS I MANTENIMENT DE L'HABITATGE Índex esforç econòmic per accedir un

habitatge en propietat 34,44% 31,64%3er Tr.2013 _-8,13%

Índex esforç econòmic per accedir a un

habitatge en lloguer 42,16% 40,47% 2012 -4,00%

Llars que han tingut dificultat per

despeses relacionades amb habitatge *E 7,00% 8,40% 2012 20,00%

Hipoteques constituïdes *E 217.024 190.011

2on Tr. 2012 - 2on

Tr 2013 _-12,45%

Tipus mig aplicat per entitats financeres

per compra habitatge *E 3,18% 3,12%

Octubre 2013

-1,89%

Termini mig de les hipoteques *E Anys 23,25 21,923er Tr 2013

-5,73%

Rati de morositat relacionat amb l'habitatge *E 3,63% 5,36%3er Tr 2013

47,66%

Execucions hipotecàries presentades 9.565 11.128

2on Tr. 2012 - 2on

Tr 2013 _16,34%

Procediments execucions hipotecàries

pendents de resolució 21.729 24.953 2012 _14,84%

Indicadors

POLÍTIQUES D’HABITATGE

LES PROMOCIONS D'HPO

HPO iniciat 2.142 1.356 2012

-36,69%

HPO finalitzat 4.486 4.029 2012

-10,19%

% HPO de lloguer sobre iniciat 37,77% 30,16% 2012

-20,14%

% HPO iniciat per promoció local 40,52% 23,38% 2012

-42,30%

Transaccions d'HPO d'obra nova 729 379

3er Tr. 2012 - 3er Tr

2013 -48,01%

Transaccions d'HPO usat 351 320

3er Tr. 2012 - 3er Tr

2013 -8,83%

Preus HPO de propietat €/m2 cons 1.397,60 1.374,403er Tr.2013

-1,66%

ELS SERVEIS D'HABITATGE

Habitatges en borses de mediació 2.173 1.940 2012

-10,72%

Prestacions permanents al pagament del lloguer 15.121 13.058 2012

-13,64%

Prestacions d'especial urgència 1.302 1.752 2012

34,56%

Habitatges amb ajuts a la rehabiltiació concedits 21.426 14.415 2012

-32,72%

Persones inscrites al RSHPOC 51.623 56.205 2012

(9)

Indicadors

Les fonts i metodologia dels indicadors es poden consultar al següent enllaç:

www.diba.cat/hua

www.diba.cat/web/hua/observatori-local-d-habitatge

POLÍTIQUES D’HABITATGE

ELS RECURSOS MUNICIPALS

Despesa imputada a habitatge en pressupo€/habitant 143,25 119,26 2012

-16,75%

Ingressos relacionats amb habitatge en

pressupostos municipals €/habitant 57,97 59,97 2012 3,45%

ELS ESPAIS BUITS EN L’ÀMBIT DE L’HABITATGE. PROBLEMÀTICA I USOS

TEMPORALS

Anàlisi

La paralització del sector de la construcció degut a la crisis i el col·lapse del mercat immobiliari, ha deixat una sèrie d’espais buits a les nostres ciutats: solars, equipaments i recintes industrials, locals i habitatges.

De ser un problema, aquests espais poden ser una oportunitat de dinamització de la nostra societat si se’ls dóna un ús temporal mentre no és puguin destinar a l’ús que tenien previst .

L’efecte de la crisis sobre la transformació del sòl

La construcció d’habitatge ha estat el motor econòmic més important del creixement desmesurat dels darrers anys. El “totxo”, com a valor especulatiu d’inversió, ha mobilitzat nous terrenys urbanitzables i ha protagonitzat expansions urbanes.

D’altra banda, s’ha afavorit la construcció d’obra nova en detriment de la rehabilitació ja que el desenvolupament de nous

La paralització del sector de

la construcció ha deixat una

sèrie d’espais buits a les

nostres ciutats. Aquests

espais poden ser una

oportunitat de dinamització

de la nostra societat

Però l’àmbit de l’habitatge, un dels grans generadors d’espais buits, presenta controvèrsia tan per les limitacions en la implantació d’usos temporals i en la mobilització i absorció de l’estoc immobiliari com per la demanda d’una part de la població en risc d’exclusió.

(10)

Anàlisi

terrenys urbanitzables no presentava els condicionants i dificultats de la trama urbana consolidada.

L’urbanisme és un procés que necessita temps per a la seva tramitació i consolidació. Inclou la redacció del pla parcial, el projecte de reparcel·lació i d’urbanització, la tramitació i aprovació

L’urbanisme és un

procés que necessita

temps per a la seva

tramitació i consolidació

El sòl transformat a nivell urbanístic que no s’ha construït comporta una despesa de redacció i tramitació de documents que en el millor dels casos es portaran a terme a mig – llarg termini, i en el pitjor hauran comportat un cost inútil.

Ara bé, les obres d’urbanització acabades o per acabar presenten una problemàtica diferent. Els terrenys ja estan en procés de transformació i aquest no es pot revertir amb facilitat. Com a resultat queden carrers asfaltats i voreres, però els solars són una barreja d’extensions de terra erma, edificis ocupats, desocupats o a mig construir.

de tots aquests documents i, posteriorment, la realització de les obres d’urbanització. El llarg període que necessita aquest procés ha causat que, en el moment que va punxar la bombolla immobiliària, moltes actuacions hagin quedat aturades sense finalitzar-se.

Els cascs urbans presenten una casuística molt diferent i aquest fenomen s’ha produït en menor mesura. Una part important dels solars buits són equipaments que no s’han arribat a consolidar. Respecte a l’edificació, predominen els recintes industrials que han quedat embeguts per la ciutat i els equipaments vells i nous que s’han quedat sense pressupost per desenvolupar l’activitat per la qual s’han construït.

Anàlisi

Parc desocupat versus necessitat d’habitatge

Les polítiques públiques de nova construcció d’habitatge protegit pràcticament s’han extingit per falta de finançament i subvencions. D’altra banda, a causa de la quantitat de parc deshabitat, sembla que la prioritat no ha de ser construir. La paradoxa apareix quan es constata que la necessitat d’habitatge persisteix.

Les polítiques públiques cada cop més s’adrecen a una població en estat d’emergència social que no pot afrontar un lloguer o hipoteca a causa de l’atur i necessita ajudes en un moment en que les administracions tampoc les poden afrontar.

(...) sembla que la prioritat no ha de ser

construir. La paradoxa apareix quan es

constata que la necessitat d’habitatge

persisteix.

Tot i els recursos que ja funcionen com les borses d’habitatge de lloguer social, s’han de buscar alternatives. S’està apostant per la rehabilitació tot i que el cost pot arribar a ser superior que el de la construcció d’una obra nova. Els factors que condicionen la viabilitat de la intervenció estan marcats per la normativa vigent que pràcticament no contempla la diferència entre obra nova i rehabilitació.

En la situació actual, per donar resposta a les necessitats d’habitatge, les polítiques públiques es centren en dos eixos: evitar que la ciutadania perdi el seu habitatge i facilitar una alternativa social a aquells que ho necessitin.

(11)

Anàlisi

Potencialitats de l’edificació buida

Les dificultats per emprendre noves edificacions han derivat en la recerca de noves vies d’obtenció d’habitatge:

Mobilització de parc buit existent. Evidentment, representa un recurs a baix cost sempre que s’aconsegueixi superar les resistències del petit propietari privat. Dins d’aquesta casuística, també s’estan obrint vies a noves formes de tinença i accés a l’habitatge com poden ser la constitució de Drets de Superfície o de cessions d’ús, permutes o masoveria urbana.

Els programes que inclouen alguna forma de cessió, estableixen una relació on es posa en contacte a un propietari d’un habitatge en mal estat i un particular que el rehabilita per habitar-hi (com en el cas de la masoveria urbana) o l’administració a través d’escoles taller o brigades municipals. En aquest cas, l’administració a part Allotjaments temporals per necessitats d’emergència social,

aprofitant construccions existents sempre que s’aconsegueixi salvar el cost de la infraestructura bàsica i el marc normatiu. En aquest cas s’han d’estudiar les possibilitats que presenta l’edifici segons el seu ús original. Aquests condicionants fan que la transformació de l’ús degut a la inversió sigui definitiu. L’ocupació d’aquests espais, sense l’adequació necessària, desembocaria en situacions de barraquisme i d’infrahabitatge.

S’estan obrint vies a noves

formes de tinença i accés a

l’habitatge com poden ser

la constitució de Drets de

Superfície o de cessions

d’ús, permutes o masoveria

urbana.

de donar confiança al propietari, també pot dinamitzar professionalment a aturats, estudiants etc... per realitzar les reformes i posteriorment gestionar-lo.

Anàlisi

Les borses de mediació

de lloguer social són

una estratègia de

mobilització del parc

privat per destinar-los a

un lloguer per sota del

preu de mercat.

Polítiques públiques per l’activació del parc d’habitatge

És un dels recursos existents més vigents i més actius dins de les polítiques públiques actuals.

Les borses de mediació de lloguer social són una estratègia de mobilització del parc privat per destinar-los a un lloguer per sota del preu de mercat. Per aconseguir-ho l’administració, a través dels serveis locals d’habitatge, ofereix garanties al propietari a canvi de rebaixar el preu del lloguer.

Tot i que les borses no són una alternativa de reallotjament per a les persones amb un alt risc d’exclusió residencial (cal tenir uns ingressos mínims que garanteixin el pagament de la renda al propietari), s’estan aconseguint unes rendes un 26% inferiors al mercat privat.

Les formes d’obtenció d’aquests habitatges són diverses: •Habilitació d’habitatges del patrimoni municipal, ja sigui del propi ajuntament o d’un ens dependent, amortitzats o no.

•Cessió per part d’una altra administració. En relació a aquesta opció l’Agència de l’Habitatge de Catalunya està oberta a la realitzar convenis per a la cessió temporal als municipis d’habitatges per a ser destinats a aquest tipus de necessitats.

•Obtenció en el mercat privat, per exemple, per mitjà de programes de mediació.

•Altres, com el programa de rehabilitació de Vilafranca del Penedès que obté cessions de llarga durada a canvi de realitzar obres d’adequació i rehabilitació o esforços des de diferents municipis per a obtenir habitatges d’entitats financeres amb condicions favorables.

(12)

Anàlisi

Els agents en l’àmbit de l’habitatge

L’Administració local és el motor més important en la creació d’habitatge social ja sigui a través de la gestió pública i adequació directa del patrimoni com sobre la intervenció del parc privat.

L’administració local és el motor més

important en la creació d’habitatge

social ja sigui a través de la gestió

pública i adequació directa del

patrimoni com sobre la intervenció

del parc privat.

Per altra banda, en els darrers anys i dins la voràgine constructiva de la bombolla immobiliària, van sorgir una sèrie de cooperatives que apostaven per no considerar l’habitatge com un bé de consum. Algunes aposten per un habitatge de venda convencional amb la diferència que és a preu de cost, desapareix el benefici del promotor i per tant l’especulació.

Altres formes de cooperativa aposten pel model de cessió d’ús, una forma de tinença entre la venda i el lloguer. La propietat sempre la manté la cooperativa que cedeix l’habitatge indefinidament al cooperativista, i aquest a canvi, paga una quota social d’amortització de la construcció que va decreixent amb el temps.

A més a més, s’ha de considerar el paper que protagonitzen algunes organitzacions sense ànim de lucre, que han creat parcs d’habitatge social que gestionen directament i presten suport integral als seus ocupants. Aquests parcs s’han creat en gran mesura amb donacions privades o cessions de l’administració, i donen cobertura a població amb risc d’exclusió.

Anàlisi

Des de la Plataforma d’Afectats per la Hipoteca fins a iniciatives menys organitzades com el moviment ocupa o formes de masoveria urbana recollides a la Llei pel dret a l’Habitatge, aquests moviments representen formes diferents de defensa, apropiació i utilització de l’espai buit dins i fora de la normativa vigent.

I per acabar, donada l’aglutinació de parc d’habitatge que tenen, s’han de considerar tant les entitats bancàries com el SAREB, encara que sigui com a agents passius. Tot i que els seus interessos disten molt de la creació d’habitatge social, el manteniment del seu patrimoni sense cap ús també els representa un problema, d’aquesta manera, s’obren ponts de negociació amb altres administracions i entitats.

D’altra banda, s’ha de considerar el paper que protagonitzen algunes organitzacions sense ànim de lucre, amb parcs d’habitatge social que gestionen directament i presten suport integral als seus ocupants. Aquests parcs s’han creat en gran mesura amb donacions privades o cessions de l’administració, i donen cobertura a població amb risc d’exclusió.

D’una forma més espontània s’han anat creant organitzacions ciutadanes particulars amb necessitat d’habitatge. Són moviment socials que han sorgit en defensa del dret a l’habitatge universal i a la utilització pública del patrimoni infrautilitzat.

(13)

Anàlisi

•L’existència d’espais buits i necessitat d’habitatge en situacions socials molt desafavorides, no ha d’obrir les portes al barraquisme ni a l’infrahabitatge.

•Les polítiques d’habitatge de més baix cost es focalitzen en la mobilització del parc buit existent.

•L’administració, sobretot la local, ha de ser el gran motor de les polítiques socials d’habitatge, tot i que estan sorgint nous agents que també tenen un paper important.

•La crisis també està facilitant l’evolució i implantació de noves formes de tinença i construcció basades en formes menys mercantilistes.

Conclusions i reflexions

Tot i la quantitat de parc buit d’habitatge existent, hi continua havent una gran necessitat de provisió d’habitatge encara que el perfil del demandant ha canviat.