SALA DE LO CIVIL DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA: San Salvador, a las quince horas cuarenta minutos del nueve de abril de dos mil ocho.

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Casación 169-C-2007 XXIV

SALA DE LO CIVIL DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA: San Salvador, a las quince horas cuarenta minutos del nueve de abril de dos mil ocho.

Vistos en casación la sentencia definitiva pronunciada a las ocho horas del doce de julio de dos mil siete, por la Cámara de la Cuarta Sección del Centro, con sede en Santa Tecla, que resuelve en apelación la sentencia interlocutoria pronunciada por el Juez de lo Civil de la jurisdicción de Santa Tecla, a las catorce horas veinte minutos del catorce de febrero de dos mil siete, en el JUICIO SUMARIO MERCANTIL DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA DE VENTA Y CUMPLIMIENTO DE CLÁUSULA PENAL, promovido por los licenciados Martín Salvador Morales Somoza y Ana Concepción Irías Lozano, en su carácter de apoderados de la Sociedad "ABRUZZO, S.A. DE C.V.", contra el señor Héctor Fernando Landaverde Zepeda.

Han intervenido en Primera Instancia, los licenciados Martín Salvador Morales Somoza y Ana Concepción Irías Lozano en representación de la parte actora, y los licenciados José Guillermo Calderón López y Carlos Rafael de Jesús Rodas Rozotto como apoderados de la parte demandada.- En Segunda Instancia lo han hecho los mismos abogados antes

mencionados y en el mismo carácter señalado; y en Casación lo han hecho el licenciado José Guillermo Calderón López como apoderado de la parte reo y los doctores Jorge Eduardo Tenorio y Armando Antonio Chacón, como apoderados de la sociedad demandante.

VISTOS LOS AUTOS; Y, CONSIDERANDO:

I) La sentencia definitiva pronunciada en Primera Instancia dice: "POR TANTO: Fundado en los Considerandos anteriores, y en lo que disponen los Arts. 1360 y 1423 C.C.; 417, 421, 422, 427, 439, 974 y 975 Pr.C., y 59 L.Pr.Mr., a nombre de la República de El Salvador, FALLO: a) Declárase inepta la demanda de Resolución de Contrato de promesa de venta, interpuesta por el abogado Martín Salvador Morales Zomoza, en calidad de apoderado general judicial de la sociedad ABRUZZO, SOCIEDAD ANONiMA DE CAPITAL VARIABLE, que se abrevia ABRUZZO, S .A. DE C.V., contra el señor HECTOR FERNANDO LANDAVERDE ZEPEDA. No hay condena en costas. NOTIFIQUESE.-"

II) El fallo de Segunda Instancia expresa: "POR TANTO: Vistas las razones expuestas, disposiciones legales citadas, Arts. 1089 y 1092 Pr., esta Cámara en nombre de la República de El Salvador, FALLA: a) REVOCASE la sentencia definitiva

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febrero de este año; b) DECLARASE SIN LUGAR la excepción perentoria de ineptitud de la demanda alegada por la parte reo en Primera Instancia; c) DECLARASE RESUELTO el contrato de promesa de venta suscrito a las ocho horas y cinco minutos del día uno de julio de, dos mil cuatro, entre la Sociedad ABRUZZO, S.A. DE C.V.,y el señor HECTOR FERNANDO LANDA VERDE ZEPEDA; d) DECLARASE que las cantidades abonadas en concepto de prima y cuotas por el promitente comprador, que ascienden a la suma de VEINTIUN MIL TRES DOLARES, quedan a favor de la Sociedad ABRUZZO, S.A. DE. C.V., en cumplimiento a la cláusula penal asumida por el señor Landaverde Zepeda en el contrato de promesa de venta suscrito entre ambas partes; e)

CONDENASE en costas procesales de Primera y Segunda Instancia a la parte perdidoso; y f) Vuelvan los autos al Juzgado de origen con certificación de esta sentencia. NOTIFIQUESE.-"

III) No conforme con dicha resolución, el abogado José. Guillermo Calderón López, apoderado general judicial del señor Héctor Fernando Landaverde Zepeda, interpuso recurso de casación en los siguientes términos: "MOTIVO EN QUE SE

FUNDAMENTA EL RECURSO. MOTIVO GENERICO: INFRACCION DE LEY, Art. 2 literal a) de la Ley de Casación. SUB MOTIVOS ESPECIFICOS: a) VIOLACION DE LEY, Art. 3; N° 1, L.C.; precepto infringido:"Art. 1026 Com. b) ABUSO DE JURISDICCION POR RAZON DE LA MATERIA, Art. 3, N° 7 L.C.; precepto infringido: Art. 2 Pr.C. ; VIOLACION DE LEY, precepto infringido Art. 1026 Com. CONCEPTO DE LA

INFRACCION. Vos honorable Cámara, habéis cometido violación de ley, porque para DECLARAR RESUELTO un contrato de naturaleza mercantil, habéis aplicado falsamente los Arts. 1675 Y 1677 del Código Civil, cuando lo que debisteis haber aplicado, es el Art. 1026 del Código de Comercio, ya que es ésta la norma que regula la RESOLUCION de los contratos de promesa de venta en materia mercantil. Así las cosas, el vicio lo cometisteis cuando a folios 19 de vuestra sentencia, en el literal f), dijisteis: "" ..nuestra normativa civil en su Art. 1675 señala que: "Si el comprador

estuviere constituido en mora de pagar el precio en el lugar y tiempos dichos, el vendedor tendrá derecho para exigir el precio o la

resolución de la venta con resarcimiento de perjuicios en uno y otro caso." Y continuas diciendo: "Y el Art. 1677 dispone: "La resolución de la venta por no haberse pagado el precio, dará derecho al

vendedor para retener las arras, o exigirlas dobladas...." Por lo que con fundamento en las disposiciones legales citadas se reafirma la procedencia de la acción resolutoria intentada por los

Licenciados MORALES SOMOZA e IRÍAS

LOZANO;..."""""Con tales argumentaciones, es indudable que habéis elegido para DECLARAR RESUELTO el contrato mercantil

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de promesa de venta, los artículos 1675 y 1677 del Código Civil; sin embargo, esas normas no son las aplicables al caso de mérito, pues estamos frente a un contrato de naturaleza mercantil, cuya regulación específica está contemplada en el Art. 1026 del Código de Comercio, siendo ésta, la norma que debisteis haber aplicado al caso sub lite, y no las civiles que falsamente habéis elegido. Y es precisamente esa falsa elección, con la que resolvisteis el caso de mérito, lo que configura el vicio denunciado, pues por haber aplicado esas falsas normas, dejasteis de aplicar la norma que a derecho corresponde, siendo ésta, el Art. 1026 del Código de Comercio. Honorable Cámara, si hubierais aplicado el artículo violado, siempre habríais DECLARADO RESUELTO dicho contrato, pero con las

consecuencias o efectos legales que regula la citada norma, siendo éstos, el de restituir las prestaciones realizadas, tanto por el vendedor como por el comprador; así como declarar la nulidad de la cláusula penal, por contener condiciones más onerosas para una de las partes. En virtud de lo anterior, es indudable que habéis pronunciado una sentencia que no está apegada a derecho, por lo que pido que sea casada la sentencia recurrida por el sub motivo aquí invocado, y se pronuncie la que a derecho corresponda. ABUSO DE

JURISDICCION POR RAZON DE LA MATERIA Art. 2 pr. C. CONCEPTO DE LA INFRACCION. El vicio aquí denunciado, lo habéis cometido por haber hecho un uso arbitrario de vuestra autoridad, en cuanto te extralimitasteis al resolver un proceso de naturaleza mercantil como si fuera civil. En el presente caso, el Juez de lo Civil de Santa Tecla, conoció y resolvió en Juicio Sumario Mercantil, la RESOLCUION de un contrato de promesa de venta. De esa resolución se apeló, y se remitieron los autos a la honorable cámara, consignando con claridad en el oficio de remisión, la naturaleza del Juicio, siendo éste Sumario Mercantil. Sin embargo, Vos Honorable Cámara, habéis cometido abuso de Jurisdicción por razón de la materia, porque arbitrariamente decidisteis aplicar a un Juicio de naturaleza mercantil, normas civiles; es decir, resolvisteis un Proceso Sumario Mercantil de Resolución de Contrato de Promesa de Venta, que tiene su propia regulación en el Código de Comercio, con normas civiles, infringiendo de esa manera el Art. 2 Pr. C., pues los procedimientos no penden del arbitrio de los jueces, ni pueden crearlos, ni restringirlos, ni ampliarlos; no obstante, Vos Honorable Cámara lo habéis hecho, cometiendo de esa manera el vicio aquí denunciado, y lo cual ha dado como resultado, que hayáis pronunciado una sentencia que no está apegada a derecho, ya que irrespetasteis la competencia en razón de la materia, pues el actor demandó la RESOLUCION DE UN CONTRATO DE PROMESA DE VENTA EN JUICIO SUMARIO MMERCANTIL, y no en Juicio Ordinario Civil, como de manera abusiva lo habéis hecho en el caso sub lite."

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IV. La Sala, por auto de las once horas tres minutos del doce de octubre de dos mil siete, resolvió: "I) ADMITESE el recurso interpuesto por la causa genérica de Infracción de ley, por el sub motivo de Violación de Ley, Art. 3 ordinal 1° L. de C., con infracción del Art. 1026 Com.; II) DECLARASE INADMISIBLE el recurso por la causa genérica de infracción de ley, por el submotivo de abuso de

jurisdicción por razón de la materia, con infracción del Art. 2 Pr.C." V. COMPENDIO DEL CASO:

Los abogados Martín Salvador Morales Somoza y Ana Concepción Irías Lozano, actuando en su carácter de apoderados generales judiciales de la sociedad "ABRUZZO, SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL

VARIABLE", presentaron el día veintisiete de enero de dos mil seis, demanda contra el señor Néctar Fernando Landaverde Zepeda por los hechos que a continuación se detallan: Según la demandante el día uno de julio de dos mil cuatro otorgó contrato de promesa de venta a favor del demandado, sobre dos lotes ubicados en la Urbanización Villa Tuscania, localizada en el Cantón El Barrillo, jurisdicción de Zaragoza, Departamento de La Libertad, identificados como lotes VEINTE Y TREINTA Y TRES del sector sur de dicha urbanización, el precio prometido por ambos inmuebles es de CIEN MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y SEIS DÓLARES VEINTICINCO CENTAVOS DE DÓLAR DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA, habiendo adquirido el promitente comprador el compromiso de verificar el pago de la cantidad antes anotada dentro del plazo de

dieciocho meses contados a partir de la fecha de otorgamiento de la escritura antes relacionada. En el contrato de promesa se pactó que el incumplimiento en el pago de las cuotas pactadas o de cualquier saldo existente al

vencimiento del plazo, daría por terminado el contrato de promesa de venta sin ninguna responsabilidad para la sociedad promitente. En razón de que el señor Landaverde Zepeda ha caído en mora en el pago de las mensualidades acordadas a partir del seis de agosto de dos mil cinco, es que promovieron Juicio Sumario Mercantil de Resolución de Contrato de Promesa de Venta y Cumplimiento de Cláusula Penal en contra del señor Landaverde Zepeda. Mediante sentencia interlocutoria pronunciada a las catorce horas veinte minutos del día catorce de febrero de dos mil siete, el señor Juez de lo Civil de Santa Tecla declaró inepta la demanda planteada. No conforme con dicha resolución, la agraviada interpuso recurso de apelación en contra de la misma, verificándose la notificación y emplazamiento de ambas partes con el objeto de que éstas comparecieran en Segunda Instancia. Tanto apelante como apelado se mostraron parte ante la Cámara de la Cuarta Sección del Centro. Mediante sentencia definitiva pronunciada a las ocho horas del doce de julio de dos mil siete, dicho Tribunal revocó la sentencia interlocutoria pronunciada en Primera Instancia y declaró resuelto el contrato de promesa de venta suscrito entre ABRUZZO, S.A. DE C.V. y don Héctor Fernando Landaverde Zepeda, declarando, además, que las cantidades abonadas en concepto de prima y cuotas por el promitente comprador y que suman un total de VEINTIÚN MIL TRES DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA, quedan a favor de la Sociedad vendedora, para dar

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cumplimiento a la cláusula penal asumida por ambas partes en el contrato de promesa de venta. Debido al desacuerdo con ese fallo, la parte agraviada interpuso Recurso de Casación por los motivos antes expresados.

VI) ESTUDIO DEL RECURSO DE CASACIÓN INTERPUESTO. MOTIVO DEL RECURSO:

VIOLACIÓN DE LEY CON INFRACCIÓN DEL ART. 1026 Com. El Art. 1026 Com. textualmente dice: "Si se resolviere el contrato, deberán restituirse las prestaciones realizadas. El vendedor tendrá derecho a exigir del comprador el pago de una indemnización por el uso que hubiere hecho de la cosa y por el deterioro que haya sufrido; ambos se fijarán por peritos. El comprador que hubiere pagado parte del precio, tendrá derecho a los intereses legales de la cantidad que entregó. El pacto que imponga a

cualquiera de las partes, condiciones más onerosas que las expresadas, será nulo. Este artículo y el anterior son aplicables a todo caso de diferimiento en el pago del precio, aunque el contrato se haga en forma de arrendamiento con promesa de venta o en cualquiera otra análoga."

El licenciado Calderón López, sostiene que la Cámara de la Cuarta Sección del Centro debió haber declarado resuelto el contrato mercantil de promesa de venta celebrado entre su patrocinado y la sociedad ABRUZZO, S.A. DE C.V., con fundamento en el Art. 1026 Com., dada la naturaleza mercantil de dicho contrato, y no con fundamento en los Arts. 1675 y 1677 del Código Civil. El recurrente explica que de haberse aplicado el artículo infringido, las consecuencias legales de la resolución del contrato hubiesen sido diferentes a las producidas por la elección de las normas civiles, pues se hubiese condenado a ambos contratantes a restituir las prestaciones realizadas, así como también se hubiese declarado la nulidad de la cláusula penal que impone condiciones más onerosas para una de las partes.

En el presente caso, la Sala comparte el criterio expuesto por el abogado Calderón López, pues efectivamente la Cámara hizo caso omiso de la naturaleza mercantil de la promesa de venta cuya resolución se demandó en Primera Instancia y, a la vez, dejó de aplicar la norma jurídica que correspondía para resolver conforme a derecho el presente caso.

Como muy bien señalan los doctores Tenorio y Chacón, apoderados de la Sociedad demandante, el Art. 945 Com. establece como regla general que los actos y contratos mercantiles se ajustarán a lo prescrito por el Código Civil, salvo que el Código de Comercio establezca alguna modificación.

El Art. 1026 del Código de Comercio y que se señala como preterido por la Cámara Ad quem, está referido a la resolución del contrato de compraventa a plazos. Sobre el mismo, el doctor Lara Velado en su obra Introducción al Estudio del Derecho Mercantil, nos dice: "....La compra-venta a plazos, la cual se produce siempre que el precio haya de pagarse

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por abonos, ya sea que la cosa se transfiera inmediatamente o con posterioridad; en este segundo caso, la transferencia pude depender del pago total del precio, del pago de parte del mismo o del cumplimiento de una determinada condición que se pactare; la figura se produce siempre que se dan las condiciones antes indicadas, aunque el contrato se disfrace mediante una forma jurídica distinta, como sería el usual contrato de arrendamiento con promesa de venta; en este último contrato hay una verdadera venta a plazos y no un arrendamiento, desde luego que esta última figura supone el uso de la cosa a cambio de un precio sin la obligación de transferirla; está última obligación convierte el pretendido precio del arriendo en un verdadero precio de venta."

Si bien, como ya hemos visto, el Art. 1026 Com. se encuentra dentro del capítulo referido a la compraventa en materia mercantil, la misma norma -en su inciso final- autoriza la

aplicación de sus dictados a todo caso de diferimiento en el pago del precio, aunque el contrato se haga en forma de arrendamiento con promesa de venta o en cualquiera otra análoga.

La interpretación analógica pretende, como es sabido, suplir la imposibilidad del legislador de prever todos los casos posibles, como también el supuesto de hecho de que ningún caso quede sin solución.

Es por ello que el inciso final de la disposición en comento menciona, a guisa de ejemplo, el arrendamiento con compresa de venta y autoriza que por analogía sus disposiciones se apliquen a otros supuestos similares de diferimiento en el pago del precio como lo es el contrato de promesa de venta cuya resolución ha sido demandada por "ABRUZZO, S.A. DE C.V.".

Como puede fácilmente observarse existe una semejanza entre los elementos fácticos y jurídicos regulados en la parte final del Art. 1026 Com., con los contemplados en la promesa de venta mercantil celebrada entre "ABRUZZO, S.A. DE C.V." y don Néctar Fernando Landaverde Zepeda, pues ésta en definitiva lo que establece es el pago por abonos o cuotas en el plazo de dieciocho meses del total del precio pactado por dos lotes propiedad de la Sociedad comercializadora de los mismos. Por analogía resulta aplicable a la promesa cuya resolución se ha pedido, la disposición en comento aún cuando el contrato en sí no sea una compraventa. El legislador evidentemente ha querido incluir dentro del Art. 1026 Com. casos como el que nos ocupa, de lo contrario no se hubiera consignado el inciso último de dicho artículo y esa norma hubiese quedado entonces aplicable con exclusividad a contratos que revistan la forma compraventas a plazos.

La Sala concluye, pues, que sí se ha perfilado la violación de ley del Art. 1026 Com. y procede casar la sentencia por este motivo específico.

De lo anterior se infiere que al quedar la Sala constituida como tribunal de instancia, se debe pronunciar la sentencia que fuere legal de conformidad al Art. 18 Ley de Casación

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Habiéndose casado la sentencia recurrida por el submotivo de violación de ley, conforme a lo dispuesto en el Art. 18 de la Ley de Casación, se impone pronunciar la que fuere legal.

Los licenciados Martín Salvador Morales Somoza y Ana Concepción Irías Lozano, actuando como mandatarios judiciales de la sociedad "ABRUZZO, SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE'', promovieron Juicio Sumario Mercantil de Resolución de Contrato de Promesa de Venta y Cumplimiento de Cláusula Penal, contra el señor Héctor Fernando

Landaverde Zepeda, a fin de que en sentencia definitiva se declarase resuelto el contrato de promesa de venta de dos inmuebles propiedad de la sociedad que representan a favor del demandado y se condenase a éste mismo al cumplimiento de la cláusula penal aceptada por ambas partes en la promesa de contrato, en el sentido de perder las cantidades de dinero hechas por el promitente comprador en concepto de prima y abono a deuda, así como también se le condene al pago de las costas procesales.

De conformidad con el Art. 1360 C. "En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio o la resolución o el cumplimiento del contrato, con indemnización de perjuicios en uno u otro caso." Como puede apreciarse, la norma transcrita y citada por los apoderados de la sociedad demandante para fundamentar su pretensión, contempla dos posibilidades ante el incumplimiento por una de las partes de un contrato sinalagmático, la primera que consiste en la resolución del contrato y la segunda en el cumplimiento forzoso del mismo.

Ante estas dos alternativas que franquea la ley, de exclusiva elección del contratante afectado por el incumplimiento de su contraparte, la demandante optó por solicitar la resolución del contrato de promesa de venta

A su vez, la demandante pidió el cumplimiento de la cláusula penal suscrita por los contratantes, la que en relación al promitente comprador establece que en caso de que este incumpla el pago de una de sus cuotas mensuales o desista en el plazo de dieciocho meses de su obligación de comprar y pagar el valor total del inmueble objeto de la promesa, no podrá reclamar las cantidades entregadas en los conceptos de primas y cuotas, siendo estos fondos de propiedad de la promitente vendedora.

Por ser este un juicio de naturaleza mercantil que pretende la resolución de un contrato de promesa de venta que en realidad lo que contempla es un plazo para el pago por abonos del precio de dos inmuebles, tal y como se ha señalado en párrafos anteriores, la norma que resulta aplicable es el Art. 1026 Com., que establece como regla que en caso se resuelva el contrato de venta a plazos o por abonos, deberán restituirse las prestaciones realizadas. El mismo artículo señala el derecho del vendedor a una indemnización por el uso y deterioro de la cosa que hubiese entregado y señala además el derecho del comprador que hubiere pagado parte del precio a los intereses legales que se generan sobre la cantidad de dinero que entregó.

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Un aspecto que es muy importante contemplar en el presente caso es el regulado en el inciso tercero del Art. 1026 Com., y que ordena que "El pacto que imponga a cualquiera de las partes condiciones más onerosas que las expresadas será nulo." De lo dicho se infiere que si bien en la promesa de venta ambos contratantes estuvieron de acuerdo y suscribieron una penalización para el caso de incumplimiento de cualquiera de ellos, dicha cláusula penal al establecer condiciones más gravosas para una de las partes es nula. La disposición anterior prevalece sobre la voluntad de las partes pues es de orden público.

Al haber optado la demandante por la resolución del contrato y no por su cumplimiento forzoso, los efectos legales que se producen están orientados a que el promitente vendedor devuelva lo que le fue entregado en concepto de prestación y esto es lo que procede dictar por el Tribunal Casacional en este caso en particular.

En cuanto a la excepción de ineptitud alegada por los abogados de la parte demandada la Sala comparte la opinión de la Cámara, pues como muy bien se señala la falta de derecho para accionar por parte de la demandante en vista de la negativa de ésta de recibir los pagos que pretendía efectuar el señor Landaverde Zepeda, no encaja en ninguno de los supuestos reconocidos doctrinal y jurisprudencialmente de ineptitud de la pretensión. Este punto es cuestión que atañe directamente a la prueba que se vierte dentro del proceso y no a la pretensión misma o a la vía escogida para dilucidarla, por lo que procede declarar sin lugar dicha excepción.

POR TANTO: De acuerdo a las razones expuestas, disposiciones legales citadas y

artículos 421, 422, 428, 432 Pr. C., 1026 Com. y 18 de la Ley de Casación, a nombre de la República, la Sala FALLA: A) Cásase la sentencia definitiva de que se ha hecho mérito, habida cuenta el razonamiento subrayado en los considerandos respectivos;: B) No ha lugar la excepción perentoria de ineptitud de la demanda planteada por la parte demandada; C) Declárase resuelto el contrato de promesa de venta otorgado a las ocho horas y cinco minutos del día uno de julio de dos mil cuatro, entre la sociedad "ABRUZZO, SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE" y don Héctor Fernando Landaverde Zepeda; D) Declárase que las cantidades pagadas por el señor Héctor Fernando

Landaverde Zepeda en concepto de prima y abonos al pago total del precio de los lotes números VEINTE y TREINTA Y TRES, ambos del Sector Sur de la Urbanización Villa Tuscania, en jurisdicción de Zaragoza, Departamento de La Libertad, y que ascienden a VEINTIÚN MIL TRES DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA, más los intereses legales que se generen sobre dicha cantidad, sean restituidos y pagados por la sociedad ABRUZZO, S.A. DE C.V. a favor del señor Landaverde Zepeda; E) No hay especial condenación en costas.-

Devuélvanse los autos al Tribunal de origen, con certificación de esta sentencia, para los efectos de rigor. Expídase la ejecutoria de ley. HAGASE SABER.-

M. F. VALDIV.---PERLA J.---M. E. VELASCO.---PRONUNCIADO POR LOS SEÑORES MAGISTRADOS QUE LO

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