PROYECTO DE LEY DE REFORMA DEL MERCADO HIPOTECARIO

(1)

MINISTERIO DE ECONOMÍA Y HACIENDA

PROYECTO DE LEY DE REFORMA DEL MERCADO

HIPOTECARIO

Consejo de Ministros 2 de marzo 2007

(2)

Líneas generales de la reforma

1. Mejora de la protección del consumidor con el refuerzo de los mecanismos de transparencia.

2. Modificación del régimen de compensaciones por subrogación y cancelación anticipada

3. Reducción de los costes arancelarios asociados a la modificación de una hipoteca.

4. Fomento de la independencia en la actuación de las entidades de tasación

5. Flexibilización del régimen jurídico de los mecanismos de refinanciación

(3)

Mejora de la protección al consumidor

con el refuerzo de los mecanismos de

transparencia

Conseguir una transparencia más efectiva, a través de una futura revisión de los mecanismos de información actuales, que permita a los clientes adoptar sus decisiones en función de un adecuado conocimiento de los riesgos reales asociados a la financiación de estas operaciones.

Para ello se deberá aprobar una nueva Orden de transparencia, que obligará a las entidades a entregar una guía de acceso al mercado hipotecario y una información personalizada del producto financiero elegido, que permita al cliente comparar con otros productos existentes en el mercado. Esta información se entregará previamente a la formulación de una oferta vinculante y no supondrá coste añadido.

(4)

Nuevo régimen de compensaciones por

amortización anticipada y subrogación

Sustitución del concepto de comisión por el de compensación, para reflejar mejor su naturaleza

Incentivos para que las compensaciones reflejen los riesgos efectivamente asumidos por la entidad, evitando situaciones de falta clara de equidad para las familias

Mismo tratamiento para subrogaciones y cancelaciones/amortizaciones anticipadas.

Conseguir que la oferta de préstamos para las familias sea más amplia, en particular eliminando las restricciones para ofrecer préstamos que protejan del riesgo de interés a tipos atractivos

Se aplica a los préstamos contratados a partir de la entrada en vigor de la Ley.

(5)

Nuevo régimen de compensaciones por

amortización anticipada y subrogación

Compensación por desistimiento

Su finalidad es compensar a la entidad por los gastos que acarrea la existencia del préstamo (comerciales, diseño del producto, seguimiento…) Se cobra en todos los préstamos

Su nivel máximo se fija en el 0,5%, frente al 1% existente en la actualidad en el caso de la cancelación de préstamos a tipo variable

En el caso de una amortización de un préstamo de 120.000 euros por cambio de vivienda, la medida supondría un ahorro para el cliente de 600 euros.

(6)

Nuevo régimen de compensaciones por

amortización anticipada y subrogación

La compensación por riesgo de interés

Su finalidad es compensar por el riesgo de tipo de interés que asume la entidad en el caso de amortización anticipada

Sólo se puede aplicar a los préstamos con riesgo de interés, es decir, fijos y mixtos, cuyo tipo de interés se encuentre, en el momento de la cancelación o subrogación, por encima del de mercado.

No se puede cobrar esta compensación si la amortización genera una ganancia de capital para la entidad y una pérdida para el prestatario (si los tipos de interés suben). Por ejemplo, en una amortización de un préstamo de 120.000 euros que genera una ganancia de capital a la entidad, el ahorro para el cliente sería de 2.400 euros suponiendo una comisión del 2,5%.

(7)

Tipo de préstamo subrogación amortización anticipada

tipo variable 0,5% del capital pendiente

de amortizar

1% del capital pendiente de amortizar

tipo mixto 0,5% del capital pendiente

de amortizar

1% del capital pendiente de amortizar

tipo fijo

Libre

(actualmente hay un acuerdo tácito de respetar un máximo del

2,5% del capital)

Libre

(8)

NUEVO RÉGIMEN DE COMPENSACIONES

compensaciones por riesgo de tipo de interés Tipo de

préstamo

compensación por desistimiento

si tipo de interés del préstamo es mayor el

del mercado

si tipo de interés del préstamo es menor al del

mercado

Tipo variable 0,5% del capital

pendiente de amortizar

0 0

Tipo mixto 0,5% del capital

Libre, aplicada sobre el valor actual de las cuotas pendientes durante el período que

el tipo es fijo

0

Tipo fijo 0,5% del capital

Libre, aplicada sobre el capital pendiente

(9)

Reducción de los costes arancelarios y

registrales

Se aplicará una bonificación del 90% en los costes arancelarios notariales y registrales, en los casos de subrogación, novación y cancelación, de los préstamos hipotecarios, ya sean a tipo fijo, mixto o variable.

Para el cálculo de los aranceles notariales se tomará como base los aranceles correspondientes a los “Documentos sin cuantía” (que suponen una cantidad fija de 30 euros). Hasta ahora se basaban en los llamados “Documentos de cuantía” (que establecen un tanto por ciento en función del valor de los bienes objeto del negocio, con un mínimo de 90 €).

Para el cálculo de los aranceles registrales se tomarán como base los derechos establecidos para las “Inscripciones”, con una reducción máxima del 90% para todo tipo de operaciones.

Por la cancelación de una hipoteca de 120.000 euros se pagan ahora en costes notariales alrededor de 240 euros. Con la nueva regulación, se pasan a pagar 42 euros, es decir, seis veces menos. El coste registral pasa de 111 euros a 25 euros; esto es, cuatro veces menos. El ahorro total es de más del 80%.

(10)

Fomento de la independencia y

profesionalidad en la actuación de las

entidades de tasación

Elaboración de un Reglamento interno, que evite los conflictos de interés. Se establecerán, junto con otros extremos que establezca la entidad, las incompatibilidades de sus directivos y administradores.

Constitución de una Comisión Técnica para las entidades de crédito que cuenten con servicios propios de tasación o encarguen tasaciones a una sociedad de tasación de un mismo grupo.

Régimen de participaciones significativas, similar al establecido para las entidades de crédito, que permita controlar la composición del accionariado.

Estos requisitos se verán reforzados por el establecimiento de un

(11)

MINISTERIO DE ECONOMÍA

Y HACIENDA

La hipoteca inversa

La hipoteca inversa es un préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre la vivienda habitual, que puede ser solicitada por un mayor de 65 años o una persona dependiente, con el fin de obtener una renta periódica o de una sola vez

El régimen de transparencia y comercialización lo establecerá el Ministro de Economía y Hacienda

Se garantiza el mantenimiento de la titularidad de la vivienda por el propietario hasta su fallecimiento

Los herederos responden de la deuda tan sólo con el valor de la vivienda hipotecada

Eliminación de penalizaciones en caso de cancelaciones por fallecimiento del prestatario

Reducción de costes de transacción institucionales: exenciones en el impuesto de Actos Jurídicos Documentados y reducción en los honorarios notariales y registrales

(12)

El seguro de dependencia

La cobertura de la dependencia se realizará a través de un contrato de seguro que obliga al asegurador, para el caso de que se produzca dependencia, al cumplimiento de la prestación convenida con la finalidad de atender total o parcialmente, directa o indirectamente, esa situación de dependencia. Este contrato podrá ser tanto en pólizas individuales como colectivas.